A - 30 Grondzaken (31) 00 Voordracht Vaststellen van de Investeringsnota he
Tekst van het document
Gemeenteraad
VN2022-001819 Grond en Ontwikkeling
RAAD
Voordracht voor de raadsvergadering van 16 februari 2022
Portefeuille
Grondzaken
Agendapunt
30
Datum besluit
College van B en W 18 januari 2022 Onderwerp
Vaststellen van de Investeringsnota herontwikkeling Ringparklocatie De gemeenteraad van Amsterdam besluit
1. Kennis te nemen van het advies van het stadsdeel Nieuw-West op de Investeringsnota Herontwikkeling Ringparklocatie. Het stadsdeel adviseert om:a. de afspraken over de realisatie van een nieuwe parkentree en het openbaar toegankelijk maken van het gebied expliciet vast te leggen in de af te sluiten overeenkomsten met de ontwikkelaar;b. te bevorderen dat bewoners ook in de volgende fase bij de planontwikkeling en realisatie betrokken blijven.Deze adviezen worden overgenomen. 2. Kennis te nemen van de resultaten van het participatie- en inspraaktraject met als belangrijkste uitkomst dat er voldoende draagvlak blijkt te zijn voor de voorgestelde herontwikkeling Ringparklocatie. 3. Kennis te nemen van de Nota van Beantwoording inspraak Investeringsnota Herontwikkeling Ringparklocatie. Tijdens de inspraakperiode hebben ongeveer 15 belangstellenden deel genomen aan een informatie-bijeenkomst en 7 bewoners hebben een reactie per mail gestuurd. De vragen tijdens de informatiebijeenkomst gingen veelal over verkeer en verkeersveiligheid en de mate waarin het gaat lukken om het gebied te vergroenen. Vier van de reacties die per mail zijn binnen gekomen zijn positief en drie reacties zijn kritisch over de plannen. De kritiek heeft betrekking op aantasting van het uitzicht en het te realiseren programma.
De bewoners die positief reageren zijn blij met de voorgestelde vernieuwing van het gebied. 4. Vast te stellen de Investeringsnota Herontwikkeling Ringparklocatie. De nota geeft de ruimtelijke en programmatische kaders aan voor de transformatie van het gebied. De hoofdpunten van het plan zijn: • De realisatie van twee nieuwe gebouwen van respectievelijk 7 lagen (29 meter) en 11 lagen (43 meter) hoog in de zone tussen de A10 en het bestaande Ringparkgebouw aan de Nachtwachtlaan 20; • Het te realiseren nieuwbouwprogramma bestaat uit ongeveer 24.500 m2 bvo kantoorruimte, een culturele broedplaats van ongeveer 2.000 m2 bvo, 1.500 m2 publieksfuncties in de plinten en de bouw van ongeveer 300 parkeerplaatsen onder de nieuwbouw. Daarnaast wordt het bestaande Ringparkgebouw gerenoveerd en uitgebreid. Hiervoor is reeds vergunning verleend en de renovatie is in volle gang. • De herinrichting van de buitenruimte met als ambitie het doortrekken van het Rembrandtpark richting de A10, het maken van een nieuwe entree door het bestaande Ringparkgebouw inclusief nieuwe voetgangersbrug naar het park en de transformatie van het afgesloten parkeerterrein naar een aantrekkelijk verblijfsgebied. 5. Kennis te nemen van de (geheim) financiële paragraaf investeringsnota Herontwikkeling Ringparklocatie. Deze financiële verkenning geeft een beeld van de te verwachten inkomsten en uitgaven.
De grondopbrengsten zijn geraamd op ca. € 41,6 mln. en de uitgaven (bouwrijp maken, de inrichting van de openbare ruimte en proceskosten) zijn geraamd op ca. € 7,3 mln., waarmee de uitvoering naar verwachting tot een positief resultaat leidt van ongeveer € 34,3 mln. Bij dit bedrag dient te worden aangetekend dat dit gebaseerd is op het scenario dat de
Gegenereerd: v1.23
1
Gemeenteraad
VN2022-001819 Grond en Ontwikkeling
RAAD
Voordracht voor de raadsvergadering van 16 februari 2022
erfpachter bij de ontwikkeling op eigen terrein (gebouw 1 en 2) kiest voor een bestemmings- en/ of bebouwingswijziging in plaats van herziening van het lopende erfpachtrecht bij transformatie. Indien de erfpachter kiest voor een herziening dan zijn de grondopbrengsten ongeveer € 22 mln. euro lager. In 2038 loopt het huidige erfpachtrecht af en dan zal alsnog een nieuwe erfpachtovereenkomst worden afgesloten waarbij de uitbreiding wordt verrekend. Deze grondopbrengsten komen dan echter niet in de grondexploitatie terecht maar rechtstreeks bij het erfpachtbedrijf van de gemeente Amsterdam. 6. Vast te stellen de grondexploitatie welke een positief resultaat kent van € 34,3 mln. De grondexploitatie is gebaseerd op een uitbreiding van ongeveer 36.000 m2 bvo, waarvan circa 28.000 m2 in de twee nieuwe gebouwen, en bestaat uit kantoorruimte, (commerciële) publieksfuncties en een culturele broedplaats. De grondopbrengsten zijn geraamd op € 41,6 mln. en de uitgaven voor het bouwrijp maken, de inrichting van de openbare ruimte en proceskosten zijn geraamd op € 7,3 mln. Het resultaat van de grondexploitatie (grex) zal ten gunste komen van het Vereveningsfonds. 7. Kennis te nemen van de uitkomsten van de financiële risicoanalyse (hoofdstuk 6 van de bijlage “Geheim-Financiële paragraaf investeringsnota Herontwikkeling Ringparklocatie) welke onlosmakelijk verbonden is met de grondexploitatie.
Als risico is benoemd dat de erfpachter kiest voor een bestemmings- en/of bebouwingswijziging in plaats van herziening bij transformatie. Dit leidt ertoe dat de geraamde grondopbrengsten van kavel 2 pas later worden verrekend en niet in de grondexploitatie terecht komen. Een ander risico is dat de erfpachter afziet van bebouwing van kavel 3. Het ontwikkelrecht valt terug naar gemeente en zal als effect hebben dat grondopbrengsten pas later gerealiseerd worden. Ook is als risico benoemd dat de civieltechnische constructies in uitwerking complexer dan gedacht zijn en daarmee duurder dan geraamd. Het gaat hierbij met name om de aanleg van een brug achter het Ringparkgebouw als entree naar het park. De risico’s worden gedekt vanuit het Vereveningsfonds. 8. Het ten laste van het Vereveningsfonds brengen van uitgaven op het investeringsniveau van de grondexploitatiebegroting ten bedrage van € 7,3 mln voor de noodzakelijke herinrichting van de openbare ruimte, bouwrijp maken en de proceskosten (personele inzet). 9.
Kennis te nemen van de geheimhouding die op grond van artikel 25, tweede lid van de Gemeentewet is opgelegd op de bij deze voordracht meegezonden bijlage “Geheim-Financiële paragraaf investeringsnota Herontwikkeling Ringparklocatie”, en het verzoek aan de gemeenteraad om die tijdens de eerstvolgende vergadering na aanlevering van de stukken bij de raadsgriffie te bekrachtigen. Dit in verband met de belangen genoemd in artikel 10, tweede lid, onder b van de Wet openbaarheid van bestuur. De geheimhouding wordt opgelegd voor een periode van 5 jaar waarbinnen het plan grotendeels gerealiseerd zal zijn en eindigt op 31 december 2026. Wettelijke grondslag
Artikel 108 jo artikel 147 lid 2 Gemeentewet De gemeenteraad is bevoegd tot regeling en bestuur inzake de huishouding van de gemeente. Artikel 25 lid 2 en lid 3 Gemeentewet. Artikel 6, tweede lid van de Financiële verordening gemeente Amsterdam. Het college draagt er zorg voor, dat alle door de raad vastgestelde wijzigingen van de begroting en investeringskredieten juist en volledig in de budgetten van de programma's, de programmaonderdelen en de budgetten van de investeringskredieten worden verwerkt. Artikel 189, eerste lid artikel 212, eerste lid van de Gemeentewet en artikel 6, eerste lid van de Financiële verordening gemeente Amsterdam. De gemeenteraad is bevoegd tot vaststelling van de
Gegenereerd: v1.23
2
Gemeenteraad
VN2022-001819 Grond en Ontwikkeling
RAAD
Voordracht voor de raadsvergadering van 16 februari 2022
grondexploitatie. Het college draagt er zorg voor dat alle door de raad vastgestelde wijzigingen juist en volledig worden verwerkt Bestuurlijke achtergrond
De transformatie van de Ringparklocatie maakt onderdeel uit van de vernieuwing van de Ringzone West. Op 27 februari 2002 heeft de gemeenteraad het vernieuwingsplan Lelylaan vastgesteld. In dit plan werd nog geen rekening gehouden met de transformatie van het Ringparkgebouw en haar omgeving. Wel is in het vernieuwingsplan voorzien in een toren van zo’n 60 meter in de oksel van de A10/Cornelis Lelylaan (‘Rembrandtparktoren’). Op 28 oktober 2009 heeft de gemeenteraad de Tweede Herziening Vernieuwingsplan Lelylaan vastgesteld. Hierin vindt een herijking plaats van de openbare ruimte langs de gehele Stedelijke Vernieuwing Lelylaan. De hoek A10/ Lelylaan ter hoogte van de Nachtwachtlaan is hierin benoemd als een potentiele ontwikkellocatie. Op 13 juli 2016 heeft de gemeenteraad de nota Koers 2025 (2015) vastgesteld. Het plangebied valt binnen de Ringzone West. Deze zone is in de nota Koers 2025 benoemd als verdichtingslocatie. Op 23 juni 2020 is de Principenota herontwikkeling Ringparklocatie vastgesteld in het college van B&W. Hierbij heeft B&W gevraagd twee scenario’s uit te werken voor de herontwikkeling van het gebied: een scenario met een substantieel hotelprogramma en een scenario met een gemengd programma van kantoren, publieksfuncties en maatschappelijke functies.
Op 15 juni 2021 heeft het college van B&W kennis genomen van de rapportage Onderzoek scenario’s Herontwikkeling Ringparklocatie waarin de verschillende scenario’s zijn onderzocht voor de herontwikkeling van de Ringparklocatie. Het college heeft hierbij zijn voorkeur uitgesproken voor het scenario dat uitgaat van een gemengd programma bestaande uit publieksfuncties, een culturele broedplaats en kantoorfuncties. Op 9 november heeft het college van B&W kennis genomen van de concept investeringsnota Herontwikkeling Ringparklocatie en deze vrijgegeven voor inspraak. Onderbouwing besluit
1. Kennis te nemen van het advies van het stadsdeel Nieuw-West op de Investeringsnota Herontwikkeling Ringparklocatie. Het stadsdeel adviseert positief over de Investeringsnota Herontwikkeling Ringparklocatie en heeft hierbij de volgende opmerkingen geplaatst: • Het stadsdeel is enthousiast over het beeld dat voor deze locatie wordt geschetst en adviseert positief over de investeringsnota. • Vanuit Nieuw-West gezien staat of valt de voorgestelde ontwikkeling met de volgende ingrepen:* De realisatie van de nieuwe parkentree vanuit Nieuw-West naar het Rembrandtpark;* Het openbaar maken van het afgesloten parkeerterrein en omvormen tot een aantrekkelijk verblijfsgebied;* Een interessant en divers programma aan publieksfuncties en culturele broedplaats, waarmee voorkomen wordt dat het gebied een monofunctioneel kantoorpark wordt en tegelijkertijd functies worden toegevoegd die nu in de buurt ontbreken. • Het stadsdeel adviseert om deze afspraken goed vast te leggen in de overeenkomsten die worden gesloten met ontwikkelaars. • Tevens adviseert het stadsdeel om te bevorderen dat bewoners ook in de volgende fase bij de planontwikkeling en realisatie betrokken blijven. De opmerkingen van het stadsdeel worden meegenomen bij de verdere uitwerking.
Gegenereerd: v1.23
3
Gemeenteraad
VN2022-001819 Grond en Ontwikkeling
RAAD
Voordracht voor de raadsvergadering van 16 februari 2022
2. Kennis te nemen van de resultaten van het participatie- en inspraaktraject met als belangrijkste uitkomst dat er draagvlak blijkt te zijn voor de voorgestelde herontwikkeling Ringparklocatie. 3. Kennis te nemen van de Nota van Beantwoording inspraak Investeringsnota Herontwikkeling Ringparklocatie. Tijdens de inspraakperiode hebben ongeveer 15 belangstellenden deel genomen aan een informatie-bijeenkomst en 7 bewoners hebben een reactie per mail gestuurd. De vragen tijdens de informatiebijeenkomst gingen veelal over verkeer en verkeersveiligheid en de mate waarin het gaat lukken om het gebied te vergroenen. Vier van de reacties die per mail zijn binnen gekomen zijn positief en drie reacties zijn kritisch over de plannen. De kritiek heeft betrekking op aantasting van het uitzicht en het te realiseren programma. De bewoners die positief reageren zijn blij met de voorgestelde vernieuwing van het gebied. Toelichting 2 en 3 De informatie-uitwisseling met/naar belanghebbenden is in twee stappen uitgevoerd. Als eerste zijn de besturen van de VVE’s van de woningen aan de Nachtwachtlaan, de Vereniging Vrienden van het Rembrandtpark en de directie van de 7de Montessorischool geïnformeerd over de voorgenomen planontwikkeling.
Vervolgens is er op 5 november 2019 een eerste buurtavond georganiseerd waar het idee voor de ontwikkeling van het gebied is gepresenteerd en bediscussieerd met de aanwezigen. Tijdens de buurtavond zijn de ‘buren’ uitgenodigd om deel te nemen aan een Klankbordgroep. Een groep van ongeveer 35 omwonenden, Vereniging Vrienden van het Rembrandtpark, directie 7e Montessorischool en andere directe belanghebbenden heeft zich hiervoor aangemeld. De klankbordgroep is tot oktober 2021 drie keer bij elkaar geweest. De algemene indruk van de gesprekken tijdens de bijeenkomsten is dat veel bewoners de analyse delen en kansen zien in de voorgestelde transformatie. Bewoners hadden graag gezien dat er ook woningen zouden worden toegevoegd. Deze wens wordt gedeeld door gemeente en ontwikkelaar, maar is gezien de zware geluidsbelasting van A10 en Lelylaan niet haalbaar. Om toch de levendigheid in het gebied te vergroten is het voorstel om naast kantoorprogramma ook een culturele broedplaats te realiseren en in de begane grond van de gebouwen publiekstoegankelijke functies op te nemen, zoals horeca, sportschool, ontmoetingsruimte en mogelijke een culturele voorziening, zodat er ook ’s avonds en in het weekend leven op straat is. Zorgen zijn er over mogelijke verkeers- en parkeeroverlast, de overlast tijdens de bouw en het verdwijnen van uitzicht door het toevoegen van de nieuwe gebouwen.
Om parkeeroverlast tegen te gaan, komen er parkeergarages onder de nieuwbouw voor zowel auto als fiets. In overleg met de school en omwonenden worden afspraken gemaakt met de ontwikkelaar en bouwaannemers om overlast tijdens de bouwfase acceptabel te houden. De concept Investeringsnota heeft ter inzage gelegen in de periode van 15 november t/m 29 december 2021. Op 30 november heeft er een online informatiebijeenkomst plaats gevonden. Bij deze bijeenkomst waren 15 mensen aanwezig. De reacties tijdens de informatiebijeenkomst en de reacties die per mail en post zijn binnengekomen, zijn verwerkt in de “Nota van Beantwoording inspraak concept-Investeringsnota Herontwikkeling Ringparklocatie”. Vragen en opmerkingen hadden onder andere betrekking op de verkeerssituatie, (mogelijke overlast van) publieksfuncties en de (on)mogelijkheid van woningbouw op deze locatie. Door bewoners is gevraagd waarom woningbouw niet mogelijk is, aangezien er ook nu al woningen langs de A10 staan. Uitgelegd is dat er tegenwoordig strengere eisen gesteld worden aan de geluidsbelasting van woningen en waardoor als gevolg van de zware geluidhinder van de A10 en Lelylaan woningbouw op deze locatie niet haalbaar. Alles bij elkaar is de conclusie dat er in de buurt voldoende draagvlak voor de plannen bestaat.
Uit de inspraak is een aantal aandachtspunten naar voren gekomen, die worden betrokken bij de verdere planuitwerking:
Gegenereerd: v1.23
4
Gemeenteraad
VN2022-001819 Grond en Ontwikkeling
RAAD
Voordracht voor de raadsvergadering van 16 februari 2022
• Er vindt nader onderzoek plaats naar de verkeersveiligheid en de vraag of een vrijliggend fietspad gewenst is; • Inrichting buitenruimte goed aansluiten op het karakter van het Rembrandtpark; • In de verdere planuitwerking wordt onderzocht op welke wijze de onderdoorgangen onder A10 en Lelylaan aantrekkelijker gemaakt kunnen worden. • De ontwikkelaar dient een parkeerbalans op te stellen voor de nieuwbouw. Uitgangspunt is dat de parkeerbehoefte van nieuwe functies in het gebied zoveel mogelijk op eigen terrein worden opgelost. • Voorkomen overlast tijdens de bouwfase; • In het overleg met de ontwikkelaar extra aandacht voor het beperken van overlast van horecavoorzieningen en nagaan of ook echt buurtgerichte horeca een plek kan krijgen; • Om het ambitieniveau te realiseren en te voorkomen dat het ambitieniveau bij de verdere planuitwerking omlaag gaat, worden de afspraken vast gelegd in overeenkomsten met de ontwikkelaar. 4. Vaststellen van de Investeringsnota Herontwikkeling Ringparklocatie. De nota geeft de ruimtelijke en programmatische kaders aan voor de transformatie van het gebied.
De hoofdpunten van het plan zijn: • De realisatie van twee nieuwe gebouwen van respectievelijk 7 lagen (29 meter) en 11 lagen (43 meter) hoog in de zone tussen de A10 en het bestaande Ringparkgebouw aan de Nachtwachtlaan 20; • Het te realiseren nieuwbouwprogramma bestaat uit ongeveer 24.500 m2 bvo kantoorruimte, een culturele broedplaats van ongeveer 2.000 m2 bvo, 1.500 m2 publieksfuncties in de plinten en de bouw van ongeveer 300 parkeerplaatsen onder de nieuwbouw. Daarnaast wordt het bestaande Ringparkgebouw gerenoveerd en uitgebreid. Hiervoor is reeds vergunning verleend en de renovatie is in volle gang. • De herinrichting van de buitenruimte met als ambitie het doortrekken van het Rembrandtpark richting de A10, het maken van een nieuwe entree door het bestaande Ringparkgebouw inclusief nieuwe voetgangersbrug naar het park en de transformatie van het afgesloten parkeerterrein naar een aantrekkelijk verblijfsgebied. Toelichting De Investeringsnota Herontwikkeling Ringparklocatie geeft de ruimtelijke en programmatische kaders aan voor de vernieuwing van het gebied. Het gebied rond het Ringparkgebouw aan de Nachtwachtlaan in Slotervaart wordt gekenmerkt door afgesloten parkeerterreinen en een onbestemde openbare ruimte.
In de principenota (juni 2020) is geconstateerd dat er kansen liggen om het gebied een nieuwe impuls te geven door renovatie van het bestaande Ringparkgebouw, het toevoegen van twee nieuwe gebouwen in de zone langs de A10 en het creëren van een aantrekkelijk verblijfsgebied door een integrale herinrichting van het gebied. In de voorliggende concept Investeringsnota is dit verder uitgewerkt tot een concreet voorstel voor de transformatie van het gebied. Op gebouwniveau bestaat de vernieuwing uit 3 fasen. De eerste fase bestaat uit de renovatie van het bestaande Ringparkgebouw. Als onderdeel van de renovatie wordt een nieuwe parkentree door het gebouw heen gerealiseerd en komt er een horecafunctie in een nieuw paviljoen achter het gebouw terras aan het water. De renovatie is in het voorjaar 2021 gestart en zal in de loop van 2023 worden afgerond. In de zone tussen de A10 en het Ringparkgebouw is ruimte voor twee nieuwe gebouwen. Hiervoor wordt een deel van de Nachtwachtlaan verlegd en het parkeren ondergronds gebracht. De twee nieuwe gebouwen komen op het huidige parkeerterrein bij het Ringparkgebouw (fase 2) en in de hoek van de A10/Lelylaan (fase 3). Hierbij wordt gekozen voor de toevoeging van twee losstaande
Gegenereerd: v1.23
5
Gemeenteraad
VN2022-001819 Grond en Ontwikkeling
RAAD
Voordracht voor de raadsvergadering van 16 februari 2022
gebouwen in een groene omgeving waardoor het park als het ware over het Ringparkgebouw heen getrokken wordt richting de A10. Doel van de vernieuwing is om het gebied dat wordt gekenmerkt door afgesloten parkeerterreinen te transformeren in een aantrekkelijk en levendig stuk stad. Hierbij hoort een gemengd programma. Met name de invulling van de plinten (begane grond) is hierbij bepalend. Het uitgangspunt is daarom dat de plinten zoveel mogelijk gevuld worden met publiekstoegankelijke voorzieningen, zoals horeca, ontmoetingsplekken, sport en culturele voorzieningen. Een belangrijk onderdeel van de ontwikkeling is de realisatie van een culturele broedplaats waarmee een stimulans gegeven wordt aan de diversiteit en creativiteit in het gebied. De nieuwbouw op het huidige parkeerterrein van het Ringparkgebouw wordt 7 lagen hoog. Op de begane grond komen publieksfuncties en op de verdiepingen kantoorontwikkeling. Onder het gebouw komt een parkeergarage met ongeveer 200 parkeerplaatsen ten behoeve van zowel gebouw 1 als gebouw 2. In de hoek van de A10/Lelylaan is ruimte voor een gebouw van ongeveer 20.000 m2 groot. Het programma bestaat uit een plint met publieksfuncties, een culturele broedplaats van circa 2.000 m2 en verder kantoorontwikkeling. Onder het gebouw komt een parkeergarage.
Daar waar het gebied nu wordt gekenmerkt door afgesloten parkeerterreinen, is het de ambitie om het gebied te transformeren in een aantrekkelijk en openbaar toegankelijk gebied met gebouwen in een parkachtige omgeving. In het gebied staan voetgangers en fietsers centraal. De relatie met het park maar ook de routing van oost naar west en andersom wordt geoptimaliseerd. Door de auto’s ondergronds te laten parkeren ontstaat er meer ruimte voor groen rondom de gebouwen wat bijdraagt aan de flora en fauna en de verblijfskwaliteit en daarmee aan de sociale veiligheid in het gebied. Met de herontwikkeling van de locatie ontstaat de kans om de entree vanuit Nieuw-West naar het park ingrijpend te verbeteren, een horecavoorziening toe te voegen en in het algemeen de kwaliteit van dit deel van het parkgebied te verbeteren. Groen Door het parkeren ondergronds op te lossen ontstaat er meer ruimte voor ‘groen’. Het aandeel ‘groen’ zal binnen de projectgrenzen met ongeveer met 6 % groeien ten opzichte van de huidige situatie wat neer komt op ruim 2.000 m2 extra. Voor de realisatie van de plannen moeten ongeveer 180 bomen worden gekapt of verplant. Er wordt nog onderzocht hoeveel van deze bomen verplant kunnen worden. Het grootste gedeelte van de te kappen bomen bevindt zich in het bosplantsoen tussen de Nachtwachtlaan en de vijver en langs het talud van de A10.
De kap is onder andere noodzakelijk vanwege de verlegging van de Nachtwachtlaan om meer ruimte te creëren voor de nieuwe bebouwing. De bomen in het bosplantsoen staan hier erg dicht op elkaar waardoor ze weinig ruimte krijgen om verder uit te groeien. Vanuit het renovatie- en beheerplan Rembrandtpark was dit bosplantsoen daarom ook al aangewezen om bomen te verwijderen in het kader van ‘dunning’. Door het dunnen van het bosplantsoen krijgen de andere bomen meer ruimte. De bomen worden conform de bomenverordening gecompenseerd wat betekent dat er minimaal evenveel bomen worden herplant als dat er worden gekapt. Duurzaamheid De ontwikkelaar (Round Hill Capital) heeft als ambitie om voor de nieuwbouw te voldoen aan BREEAM Excellent. Dit betekent dat de gebouwen op het gebied van duurzaamheid straks tot de 10% best scorende gebouwen in Nederland behoren. BREEAM (Britisch Research Establishment Environmental Assement Method) is de internationale beoordelingsmethode om de duurzaamheidsprestatie van gebouwen te bepalen en met elkaar te vergelijken. De methodiek is oorspronkelijk aomstig uit Engeland en wordt daar al sinds 1991
Gegenereerd: v1.23
6
Gemeenteraad
VN2022-001819 Grond en Ontwikkeling
RAAD
Voordracht voor de raadsvergadering van 16 februari 2022
gebruikt. Het BREEAM-label beoordeelt het gehele bouwproces, en toets en evalueert aan de hand van negen hoofdcategorieën: gezondheid, energie, transport, water, materialen, afval, landgebruik & ecologie, vervuiling en management. Er worden vijf niveaus onderscheiden: 1. Pass (1 ster) 2. Good (2 sterren) 3. Very Good (3 sterren) 4. Excellent (4 sterren) 5. Outstanding (5 sterren). De ontwikkelaar heeft als ambitie om voor de nieuwbouw te voldoen aan BREEAM excellent. De eisen van BREEAM gaan verder dan de wettelijke eisen. Voor het thema “energie” betekent dit bijvoorbeeld een hogere ambitie dan de landelijke BENG maar gaat ook verder dan de Amsterdamse BENG-eisen. BREEAM-excellent past daarmee goed bij de Amsterdamse ambities om te werken aan een duurzame stad. Voor de warmtevoorziening wordt gekozen voor een WKO-installatie. 5. Kennis te nemen van de (geheim) financiële paragraaf investeringsnota Herontwikkeling Ringparklocatie. Deze financiële verkenning geeft een beeld van de te verwachten inkomsten en uitgaven. De grondopbrengsten zijn geraamd op ca. € 41,6 mln. en de uitgaven (bouwrijp maken, de inrichting van de openbare ruimte en proceskosten) zijn geraamd op ca. € 7,3 mln., waarmee de uitvoering naar verwachting tot een positief resultaat leidt van ongeveer € 34,3 mln.
Bij dit bedrag dient te worden aangetekend dat dit gebaseerd is op het scenario dat de erfpachter bij de ontwikkeling op eigen terrein (gebouw 1 en 2) kiest voor een bestemmingsen/of bebouwingswijziging in plaats van herziening van het lopende erfpachtrecht bij transformatie. Indien de erfpachter kiest voor een herziening dan zijn de grondopbrengsten ongeveer € 22 mln. euro lager. In 2038 loopt het huidige erfpachtrecht af en dan zal alsnog een nieuwe erfpachtovereenkomst worden afgesloten waarbij de uitbreiding wordt verrekend. Deze grondopbrengsten komen dan echter niet in de grondexploitatie terecht maar rechtstreeks bij het erfpachtbedrijf van de gemeente Amsterdam. 6. Vaststellen van de grondexploitatie welke een positief resultaat kent van € 34,3 mln. De grondexploitatie is gebaseerd op een uitbreiding van ongeveer 36.000 m2 bvo, waarvan circa 28.000 m2 in de twee nieuwe gebouwen en bestaat uit kantoorruimte, (commerciële) publieksfuncties en een culturele broedplaats. De grondopbrengsten zijn geraamd op € 41,6 mln. en de uitgaven voor het bouwrijp maken, de inrichting van de openbare ruimte en proceskosten zijn geraamd op € 7,3 mln. Het resultaat van de grondexploitatie (grex) zal ten gunste komen van het Vereveningsfonds. 7.
Kennis te nemen van de uitkomsten van de financiële risicoanalyse (hoofdstuk 6 van de bijlage “Geheim-Financiële paragraaf investeringsnota Herontwikkeling Ringparklocatie) welke onlosmakelijk verbonden is met de grondexploitatie. Als risico is benoemd dat de erfpachter kiest voor een bestemmings- en/of bebouwingswijziging in plaats van herziening bij transformatie. Dit leidt ertoe dat de geraamde grondopbrengsten van kavel 2 pas later worden verrekend en niet in de grondexploitatie terecht komen. Een ander risico is dat de erfpachter afziet van bebouwing van kavel 3. Het ontwikkelrecht valt terug naar gemeente en zal als effect hebben dat grondopbrengsten pas later gerealiseerd worden. Ook is als risico benoemd dat de civieltechnische constructies in uitwerking complexer dan gedacht zijn en daarmee duurder dan geraamd. Het gaat hierbij met name om de aanleg van een brug achter het Ringparkgebouw als entree naar het park. De risico’s worden gedekt vanuit het Vereveningsfonds. 8. Het ten laste van het Vereveningsfonds brengen van uitgaven op het investeringsniveau van de grondexploitatiebegroting ten bedrage van€ 7,3 mln. voor de noodzakelijke herinrichting van de openbare ruimte, bouwrijp maken en de proceskosten (personele inzet).
Toelichting beslispunten 5 t/m 8 De grondexploitatie is gebaseerd op een uitbreidingsprogramma van ongeveer 36.000 m2 bvo, waarvan circa 28.000 m2 in de twee nieuwe gebouwen en bestaat uit kantoren, (commerciële) publieksfuncties en een culturele broedplaats. De grondopbrengsten zijn geraamd op ca. € 41,6
Gegenereerd: v1.23
7
Gemeenteraad
VN2022-001819 Grond en Ontwikkeling
RAAD
Voordracht voor de raadsvergadering van 16 februari 2022
mln. De kosten voor het bouwrijp maken, de inrichting van de openbare ruimte en proceskosten zijn geraamd op € 7,3 mln. De uitvoering van de herontwikkeling van het gebied heeft hiermee een positief resultaat van € 34,3 mln. De investeringsnota bevat een visie op de inrichting van de openbare ruimte. In de volgende fase wordt deze visie verder uitgewerkt naar een definitief inrichtingsplan. In dat kader vindt er ook een beheer- en beheerkostentoets plaats. Een eerste raming van de exploitatie- en beheerkosten laat een stijging in de beheerkosten zien als gevolg van het extra groen en bomen dat zal worden aangebracht en de nieuwe brug. Bij de verdere uitwerking wordt onderzocht of de toename kan worden beperkt. Besluitvorming over het inrichtingsplan is een bevoegdheid van het stadsdeel. De grondexploitatie vormt hierbij het financiële kader. Als risico is onder andere benoemd dat de erfpachter kiest voor een bestemmings- en/of bebouwingswijziging in plaats van herziening bij transformatie. Dit leidt ertoe dat de geraamde grondopbrengsten van kavel 2 pas later worden verrekend en niet in de grondexploitatie terecht komen. Een ander risico is dat de erfpachter afziet van bebouwing van kavel 3. Het ontwikkelrecht valt terug naar gemeente en zal als effect hebben dat grondopbrengsten pas later gerealiseerd worden. 9.
Kennis te nemen van de geheimhouding die op grond van artikel 25, tweede lid van de Gemeentewet is opgelegd op de bij deze voordracht meegezonden bijlage “GeheimFinanciële paragraaf investeringsnota Herontwikkeling Ringparklocatie”, en het verzoek aan de gemeenteraad om die tijdens de eerstvolgende vergadering te bekrachtigen. De geheimhouding wordt opgelegd voor een periode van 5 jaar waarbinnen het plan grotendeels gerealiseerd zal zijn en eindigt op 31 december 2026. Toelichting Op grond van artikel 25 lid 2 van de Gemeentewet is, gelet op de belangen genoemd in artikel 10 lid 2 sub b Wet openbaarheid bestuur, geheimhouding opgelegd op de bij deze voordracht meegezonden bijlage “Geheim-Financiële Verkenning Investeringsnota Herontwikkeling Ringparklocatie”. Door openbaarheid van de gegevens uit de bijlagen kunnen de financiële belangen van de gemeente worden geschaad. Het belang van openbaarheid weegt daar niet tegenop. De financiële paragrafen zijn standaard geheim vanwege de vertrouwelijke informatie over kosten en opbrengsten. De geheimhouding wordt opgelegd voor een periode van 5 jaar waarbinnen het plan grotendeels gerealiseerd zal zijn en eindigt op 31 december 2026. Financiële onderbouwing Consequenties gedekt?
Ja
Overige toelichting
Financiële onderbouwing: Ja, zie de bijgevoegde Financiële Paragraaf Investeringsnota Herontwikkeling Ringparklocatie. Consequenties gedekt? Ja, vereveningsfonds en grondopbrengsten Overige toelichting: Het resultaat van de grondexploitatie sluit met een positief resultaat van € 34,3 mln. De totale nominale kostenraming bedraagt ca. € 7,3 mln. Dit bedrag bestaat uit de kosten voor het bouwrijp maken, de herinrichting van de openbare ruimte en voor de proceskosten. De opbrengsten bestaan uit de grondopbrengsten en zijn geraamd op € 41,6 mln. Bij dit bedrag dient te worden aangetekend dat dit gebaseerd is op het scenario dat de erfpachter bij de ontwikkeling op eigen terrein (gebouw 1 en 2) kiest voor een bestemmings- en/ of bebouwingswijziging in plaats van herziening van het lopende erfpachtrecht bij transformatie.
Gegenereerd: v1.23
8
Gemeenteraad
VN2022-001819 Grond en Ontwikkeling
RAAD
Voordracht voor de raadsvergadering van 16 februari 2022
Indien de erfpachter kiest voor een herziening dan zijn de grondopbrengsten ongeveer € 22 mln. euro lager. In 2038 loopt het huidige erfpachtrecht af en dan zal alsnog een nieuwe erfpachtovereenkomst worden afgesloten waarbij de uitbreiding wordt verrekend. Deze grondopbrengsten komen dan echter niet in de grondexploitatie terecht maar rechtstreeks bij het erfpachtbedrijf van de gemeente Amsterdam. Conclusie
De genoemde beslispunten in de voordracht hebben wel financiële consequenties en deze zijn reeds geraamd in de begroting (100% dekking). Geheimhouding
Zoals aangegeven bij beslispunt 10 wordt op grond van artikel 25 lid 2 van de Gemeentewet, gelet op de belangen genoemd in artikel 10 lid 2 sub b Wet openbaarheid bestuur, geheimhouding opgelegd op de bij deze voordracht meegezonden bijlage “Financiële Paragraaf Investeringsnota Herontwikkeling Ringparklocatie”.
Welke stukken treft u aan Meegestuurd
Registratienr.
Naam
AD2022-006381
20211221 advies stadsdeel Nieuw-West-investeringsnotaringparklocatie.pdf (pdf)
AD2022-006384
20220118-investeringsnota-Ringparklocatie.pdf (pdf)
AD2022-006385
GEHEIM-financiele paragraaf investeringsnota ringparklocatie.pdf (pdf)
AD2022-006343
Gemeenteraad Voordracht (pdf)
AD2022-006392
VERTROUWELIJK-notavanbeantwoording-herontwikkelingringparklocatie 2.pdf (pdf)
AD2022-006389
krant ringpark.pdf (pdf)
AD2022-006390
openbaar-notavanbeantwoording-herontwikkeling-ringparklocatie.pdf (pdf)
AD2022-006391
samenvatting-investeringsnota-ringparklocatie.pdf (pdf)
Registratienr.
Naam
Ter Inzage
Behandelend ambtenaar (naam, telefoonnummer en e-mailadres)
G&O, Kees Vissers, tel.: 06-23198947; mail: k.vissers@amsterdam.nl
Gegenereerd: v1.23
9