A - 27 Ruimtelijke Ordening (30) 4. Toelichting Bp Hoogte Kadijk 145B

Voorbeelden daarvan zijn Hoogte Kadijk 27-39/Nieuwe Vaart 99 (circa 5.220 m² wonen, bouwhoogte circa 16 meter), Hoogte Kadijk 51-53/Matrozenhof 11-147/Nieuwe Vaart 116-118 (circa 4.375 m² wonen en bedrijven, bouwhoogte 18,5 meter), Hoogte Kadijk 108-110 (circa 3800 m² wonen), Hoogte Kadijk 143-145 (circa 4.980 m² kantoren), het Nuon-gebouw (circa 11.000 m², bouwhoogte circa 18 meter), Hoogte Kadijk 171-175/Kruithuisstraat 7-23 (circa 1.730 m² wonen en bedrijfsruimtes), Hoogte Kadijk 179-189 (circa 3.200 m² kantoor), Hoogte Kadijk 191-249/Kruithuisstraat 2-156 (circa 8.175 m² wonen en kantoren, bouwhoogte circa 20-26 meter), Hoogte Kadijk 400 (circa 17.800 m² bedrijfsruimte, bouwhoogte circa 15-23 meter), Hoogte Kadijk 401 (circa 120 wooneenheden in een voormalig kantoorgebouw, bouwhoogte circa 16 meter) en Hoogte Kadijk 410/Sarphatistraat 221-223 (circa 2.240 m² wonen en commerciële ruimte).

Gemeente Amsterdam

blz. 58

5.1.3

Plangebied

De voormalige scheepswerf Koning William is gelegen tussen de Hoogte Kadijk en de Nieuwe Vaart, direct ten noordwesten van het verbindingswater tussen de Entrepotdoksluis en de Nieuwe Vaart. De kavel waarop de scheepswerf zich tot 2017 bevond is op land bijna rechthoekig, met uitzondering van de iets schuinlopende kade aan de kant van het verbindingswater tussen de Entrepotdoksluis en de Nieuwe Vaart. Deze kade is schuin doordat het verbindingswater aan de kant van de Entrepotdoksluis een smallere doorvaarbreedte heeft dan aan de kant van de Nieuwe Vaart (het verbindingswater is trapeziumachtig van vorm). Het op het land gelegen deel van de kavel waarop de scheepswerf zich bevond loopt vanaf de Hoogte Kadijk af richting het water van de Nieuwe Vaart. De kade bestaat uit damwanden en is laag. Aan de zijde van de Nieuwe Vaart bevindt zich een hellingbaan. Het oppervlak van het op het land gelegen deel van de kavel van de scheepswerf bedraagt circa 1.400 m². De gronden van de scheepswerf zijn volledig verhard ten behoeve van de voormalige bedrijfsactiviteiten (o.a. met een waterdichte vloer). Op de voormalige scheepswerf zijn nog diverse faciliteiten en voorzieningen aanwezig voor onderhoud en reparatie van woonboten, bedrijfsvaartuigen en pleziervaartuigen, zoals een tweetal scheepshellingen. De werkzaamheden bestonden onder meer uit staalwerk en het inbouwen van scheepdiesels.

Ook verhuurde de scheepswerf dekschuiten en werden er sleepdiensten aangeboden. De scheepswerf was al tientallen jaren onderwerp van klachten uit de buurt en handhavingsprocedures bij verschillende (gemeentelijke en milieu-)instanties, zoals onder meer blijkt uit de beschikking van de provincie uit 2009.

Afbeelding: de twee voormalige scheepshellingen toen de scheepswerf nog in gebruik was, gezien vanaf de Nieuwe Vaart (bron: http://koningwilliam.nl/)

In het water rondom de scheepswerf liggen diverse vaartuigen en enkele drijvende tuintjes. De vaartuigen zijn aangemeerd aan de kades of aan steigers die haaks op de Nieuwe Vaart zijn gesitueerd. Vanwege de steigers zijn bij de voormalige scheepswerf in totaal 23 steigerpalen geslagen. De woonboot die jaren lang bij de scheepswerf was aangemeerd is inmiddels verplaatst naar een andere locatie (buiten het plangebied).

bestemmingsplan_Hoogte Kadijk 145B (vastgesteld)

blz. 59

Afbeelding: de aangemeerde boten en een deel van de bestaande gebouwen, gezien vanaf de brug van de Hoogte Kadijk

Gemeente Amsterdam

blz. 60

Afbeelding: een deel van de drijvende tuintjes, gezien vanaf de brug Overhaalsgang

Aan de kant van de Hoogte Kadijk bevinden zich vier gebouwen met een totaal grondoppervlak van circa 325 m² (30 m², 45 m², 75 m² en 175 m²). Alle gebouwen zijn eenlaags (circa 4 meter hoog). Het terrein van de voormalige scheepswerf wordt afgeschermd van Hoogte Kadijk door middel van een circa 3 meter hoge muur met een toegangshek.

bestemmingsplan_Hoogte Kadijk 145B (vastgesteld)

blz. 61

Afbeelding: de muren en het toegangshek langs de Hoogte Kadijk

5.1.4

Verkeer en parkeren

Verkeer Het plangebied is goed bereikbaar per auto, fiets en openbaar vervoer: De Hoogte Kadijk is toegankelijk voor gemotoriseerd verkeer maar er geldt daarbij eenrichtingsverkeer vanaf de Geschutswerf (zuidoosten) richting het Kadijksplein (noordwesten). De weg heeft daardoor voornamelijk een functie voor bestemmingsverkeer. Gemotoriseerd verkeer naar het plangebied kan gebruik maken van diverse routes zoals Mauritskade (S100)-Alexanderplein/Zeeburgerstraat-Sarphatistraat-Hoogte Kadijk of Panamalaan (S100)-Cruquiuskade-Czaar Peterstraat-Sarphatistraat-Hoogte Kadijk. Het gemotoriseerd verkeer dat van het plangebied wegrijdt zal voornamelijk gebruik maken van de routes Hoogte Kadijk-Kadijksplein-Prins Hendrikkade (S116)-IJtunnel (S116) of Hoogte Kadijk-Kadijksplein-Prins Hendrikkade (S116)-Kattenburgerstraat (S116). Het plangebied is daarmee indirect aangesloten op enkele belangrijke doorgaande routes in de stad. In de binnenstad is een fijnmazig netwerk van doorgaande fietspaden aanwezig. De belangrijkste fietsroutes nabij het plangebied zijn de Sarphatistraat, de Wittenburgergracht-Oostenburgergracht en de Plantage Kerklaan-Nijlpaardbrug-Entrepotdok-Laagte Kadijk-Kadijksplein. Deze routes maken onderdeel uit van het Plusnet Fiets.

De route Nijlpaardbrug-Binnen Kadijk-Tussen Kadijken-Hoogte Kadijk-Overhaalsgang-Pelikaansbrug-Wittenburgergracht maakt onderdeel uit van het Hoofdnet fiets. Nabij het plangebied bevinden zich momenteel ov-haltes van bus 22 en tram 7. De loopafstand tot de bushalte bedraagt circa 315 meter. Bus 22 rijdt volgens de huidige dienstregeling tussen de

Gemeente Amsterdam

blz. 62

stations Amsterdam Sloterdijk en Amsterdam Muiderpoort en heeft onderweg onder meer een halte bij station Amsterdam Centraal. De loopafstand tot de tramhalte is circa 400 meter. Tram 7 rijdt tussen Sloterpark en Azartplein en heeft onderweg onder meer haltes bij het Leidseplein en de metrostations Weesperplein en Vijzelgracht.

Af beelding: Plusnet en Hoof dnet f iets (bron: https://maps.amsterdam.nl/)

Parkeren Werknemers van de voormalige scheepswerf konden parkeren op eigen terrein maar bezoekers van de scheepswerf die met de auto kwamen waren aangewezen op parkeerplekken op straat. In deze straten geldt betaald parkeren. Ook voor de omliggende bebouwing geldt grotendeels dat bewoners, bezoekers en werknemers zijn aangewezen op parkeerplekken op straat. Een deel van de bewoners en werknemers beschikt daarbij over een parkeervergunning. Voor de gebruikers van de direct ten noordwesten van het plangebied gelegen gebouwen (Hoogte Kadijk (145a en 143f) geldt dat er enkele parkeerplaatsen op eigen terrein beschikbaar zijn. Fietsen en scooters worden veelal op straat geparkeerd, behalve bij recenter ontwikkelde gebouwen (aangezien deze vaak over een eigen berging in de begane grondlaag beschikken).

bestemmingsplan_Hoogte Kadijk 145B (vastgesteld)

blz. 63

5.2

Herontwikkeling

5.2.1

Beëindiging scheepswerf, omzetting naar jachthaven

Het gebruik als scheepswerf is in 2017 beëindigd als gevolg van afspraken tussen de gemeente, de ontwikkelaar (Hoogte Kadijk C.V.) en de ontwikkelaar/exploitant (BSA). De bij de scheepswerf behorende activiteiten vinden daardoor niet langer plaats, zoals het hellen van grote stalen schepen en dekschuiten, het dubbelen en het teren van deze schepen en dekschuiten. De twee scheepshellingen en eventueel niet-vergunde steigerpalen ten behoeve van de scheepswerf zullen worden verwijderd. De voor de Kadijken historisch gezien kenmerkende watergebonden bedrijvigheid is echter een belangrijk uitgangspunt voor de beoogde herontwikkeling. Behoud van de werffunctie en de werfbeleving is daarom van belang maar dan zonder de overlastgevende functies. Dat wordt bereikt door ter plaatse van de voormalige scheepswerf een jachthaven met maximaal 30 afmeerplekken voor elektrische sloepen en boten aan te leggen. De afmeerplekken zullen worden verhuurd aan booteigenaren en niet aan passanten. Er vindt dus geen verhuur van sloepen en boten plaats. De jachthaven met bijbehorende functies is te beschouwen als een hedendaagse vorm van watergebonden bedrijvigheid maar dan zonder overlast voor omwonenden. De aanvraag voor de jachthaven zal in een later stadium worden aangevraagd.

Bij de jachthaven komt een servicecenter/werkplaats (maximaal 80 m² bvo) voor reparatie en onderhoud en voor het ombouwen van boten met dieselmotoren naar een elektrische aandrijving dan wel het inbouwen van elektrische binnen- en buitenboordmotoren. Ook zal er verkoop van elektrische binnen- en buitenboordmotoren plaatsvinden. Het ombouwen van diesel naar elektrisch zal circa 15 keer per jaar plaatsvinden. Het servicecenter/werkplaats is ingesteld op boten van maximaal 7 meter lang. Grotere boten zijn niet mogelijk. De nu aanwezige hellingbanen kunnen namelijk niet meer gebruikt worden, aangezien deze door de vorige eigenaar zijn ontmantelt en de karren en lieren zijn verkocht. De boten zullen gedurende de dagperiode uit het water worden gehesen door middel van een elektrische heftruck die zich op de kade bevindt. Sloepen worden met de heftruck uit het water gehesen tot een lengte van 7 meter en een gewicht van maximaal 1,5 ton. Zwaardere boten kunnen niet op de kant gezet worden, omdat de elektrische heftruck dat niet aan kan. De zone waar de boten uit het water worden gehesen komt in het verlengde van de huidige hellingbaan (zie de globale aanduiding in de navolgende afbeelding). Het in- of uithijsen van een boot duurt 10 minuten per keer en zal maximaal één keer per werkdag voorkomen.

De bronsterkte van de vorkheftruck bedraagt maximaal 85 dB(A), uitgaande van een niet-elektrische vorkheftruck. Doordat het de bedoeling is om met een elektrische vorkheftruck te gaan werken zal de bronsterkte in de praktijk lager zijn dan 85 dB(A). Een boot wordt na uit het water te zijn gehesen eerst op een bootbok met 4 zwenkwielen geplaatst waardoor de boot goed te manoeuvreren is met de heftruck. Op de werf kan een coating op de boten worden aangebracht door handmatig rollen. Werkzaamheden die geluidshinder kunnen opleveren voor de omgeving, zoals lassen, slijpen en schuren, vinden uitsluitend in de (binnen)werkplaats plaats met gesloten deuren. De boot wordt daarvoor eerst de (binnen)werkplaats ingereden. Door de maximale lengte van 7 meter kunnen de deuren van de (binnen)werkplaats altijd worden gesloten. Bij grotere boten zou dat lastig worden maar dergelijke boten zijn zoals gesteld niet aan de orde vanwege de afmetingen van de bootbokken en het gewicht dat deze bokken kunnen dragen. Daarnaast zijn grotere boten te zwaar voor de heftruck. De werkzaamheden in de (binnen)werkplaats leveren geen overlast op voor de omgeving. Bij inpandige werkzaamheden in de werkplaats zal sprake zijn van een geluidniveau van 75 dB(A) gedurende de dagperiode. Dit leidt niet tot directe hinder in de omgeving (zie ook subparagraaf 9.1.6).

Geluidproducerende werkzaamheden buiten de werkplaats zijn niet toegestaan op grond van het Activiteitenbesluit in combinatie met de direct daarbij gelegen woningen in de nieuwbouw in het plangebied.

Gemeente Amsterdam

blz. 64

Af beelding: zone uithijsen boten (zie blauwe v lak)

De jachthaven komt in het water van de Nieuwe Vaart waarbij de grenzen exact overeenkomen met de zone waar de werkvoorraad van de voormalige scheepswerf zich bevond. De positie van de jachthaven is zodanig dat deze de doorstroming van het verbindingswater tussen de Entrepotdoksluis en de Nieuwe Vaart niet zal belemmeren. De jachthaven krijgt in het water van de Nieuwe Vaart een omvang van circa 1.410m². De maximaal 30 afmeerplekken zullen te bereiken zijn via enkele steigers, welke aan steigerpalen zullen worden bevestigd. Alle afmeerplekken krijgen snelopladers voor alle soorten accu's. In de toekomst zal de jachthaven mogelijk nog iets uitbreiden maar dat is geen onderdeel van de huidige bestemmingsplanprocedure. Mocht de jachthaven in de toekomst uit gaan breiden dan zal daar een separate planologische procedure voor worden gevoerd. Naast de 30 afmeerplekken voor elektrische boten en sloepen zijn er conform het geldende bestemmingsplan ook twee ligplaatsen voor bedrijfsvaartuigen toegestaan. Het betreft één ligplaats voor een varend bedrijfsvaartuig en één ligplaats voor een niet-varend bedrijfsvaartuig. Over de situering en inrichting van de jachthaven heeft overleg plaatsgevonden met Waternet. Dit overleg heeft geleid tot enkele aanpassingen van het ontwerp, met name voor wat betreft de zone in het water dat is gelegen tussen de sluis en de Nieuwe Vaart.

Deze zone maakt onderdeel uit van het hoogwaterbemalingsgebied (zie paragraaf 12.4). In deze zone zijn daarom geen nieuwe permanente objecten als steigers toegestaan. De situering van de jachthaven is daardoor iets aangepast. Voor de aanleg van de jachthaven zal tijdig een vergunning bij Waternet worden aangevraagd. 5.2.2

Ruimte voor woningbouw

Als de scheepswerf wordt omgezet naar een jachthaven en er niet langer sprake is van overlastgevende activiteiten ontstaat er ook ruimte om een bijdrage te leveren aan de grote woningbehoefte in Amsterdam. De gemeente heeft een voorkeur om op deze locatie sociale huurwoningen voor studenten en starters te realiseren en middenhuurwoningen voor senioren zodat dit deel van de binnenstad een meer gemengdere bevolkingssamenstelling krijgt. Het is daarbij ook wenselijk om de werffunctie en de werfbeleving van het plangebied te behouden door het werfterrein van de jachthaven zoveel mogelijk vrij te houden en het zicht vanaf de Hoogte Kadijk op het water van de Nieuwe Vaart te verbeteren. Dit kan worden bereikt door het werfterrein van de jachthaven te overbouwen door een deel van de nieuwbouw op kolommen te realiseren. Op die manier vindt intensivering van de locatie plaats terwijl toch de werffunctie en werfbeleving zoveel mogelijk behouden blijft.

bestemmingsplan_Hoogte Kadijk 145B (vastgesteld)

blz. 65

5.2.3

Nieuwbouw

Het karakter van de Entrepotdoksluis en omgeving is een belangrijk uitgangspunt bij de beoogde herontwikkeling van het plangebied. Met name het open karakter van het steeds breder wordende water, vanaf de brug richting Nieuwe Vaart gezien, is van essentieel belang. Door &Prast&Hooft is een studie verricht naar de cultuurhistorische ontwikkeling van het plangebied, de huidige bebouwing en het stedenbouwkundige ensemble (d.d. oktober 2019, zie bijlage 4). Op basis van de studie is voor de beoogde herontwikkeling van het plangebied uitgegaan van een tweetal volumes: een voorhuis aan de zijde van de Hoogte Kadijk en een langwerpig werfgebouw achter het voorhuis. Deze beide volumes worden gerealiseerd binnen de huidige structuur van inhammen waarbij het grootste volume (het werfgebouw) aan de kade wordt gesitueerd en het kleinere volume aan de zijde van de Hoogte Kadijk. Beide volumes zijn loodrecht op de kade en de dijk. Voor de beide volumes is vervolgens een bouwplan opgesteld.

Afbeelding: situatietekening nieuwbouw waarbij het voorhuis aan de zijde van de Hoogte Kadijk met een rode lijn is aangegeven en het werfgebouw met een oranje lijn (bron: &Prast&Hooft)

Het voorhuis is voorzien in de rooilijn van de Hoogte Kadijk en krijgt een breedte van circa 16 meter en een diepte van circa 16 meter. Het gebouw van voorhuis komt op een afstand van circa 5 meter van het bedrijfsverzamelgebouw op het perceel Hoogte Kadijk 143C-145A en zal bestaan uit drie bouwlagen, waarbij de begane grondlaag een bouwhoogte van minimaal 3,5 meter krijgt. De bouwhoogte van het voorhuis bedraagt maximaal 10 meter, gemeten vanaf het straatniveau van de Hoogte Kadijk en met uitzondering van enkele ondergeschikte bouwdelen: De liftopbouw krijgt een bouwhoogte van circa 10,05 meter, gemeten vanaf het peil ter plaatse van

Gemeente Amsterdam

blz. 66

de hoofdentree van het werfgebouw. Vanwege het feit dat de liftopbouw niet zichtbaar zal zijn vanuit de openbare ruimte is de ruimtelijke impact ervan verwaarloosbaar. Ook wordt het daklandschap door de beperkte hoogte en omvang ervan niet onevenredig aangetast. Op het dak komen 2 beluchtingspijpjes, 6 schoorstenen, 6 afblaaskanalen en 6 aanzuigkanalen ten behoeve van de warmteterugwinningvoorziening (WTW). Deze onderdelen zijn circa 30 centimeter hoger dan het dak en kunnen logischerwijs niet inpandig geplaatst worden. Vanwege de centrale, geclusterde ligging en de regelmatige verdeling ervan vindt er door de installaties geen aantasting plaats van het daklandschap en zijn de installaties ook niet zichtbaar vanuit de openbare ruimte. Op het dak komen zonnepanelen. Door deze zonnepanelen wordt de maximale bouwhoogte met circa 30 centimeter overschreden. De zonnepanelen zijn logischerwijs niet inpandig te plaatsen.

Afbeelding: gevelaanzicht van de beoogde nieuwbouw van het voorhuis met daarachter het werfgebouw, gezien vanaf de Hoogte Kadijk (bron: studie &Prast&Hooft)

In de begane grondlaag van het voorhuis komt de bedrijfswoning van de jachthaven met daarachter een servicecenter/werkplaats van maximaal 80 m² bvo. Het servicecenter/werkplaats zal worden gebruikt voor reparatie en onderhoud van de elektrische sloepen in de jachthaven en voor het ombouwen van boten met dieselmotoren naar een elektrische aandrijving dan wel het inbouwen van elektrische binnenen buitenboordmotoren. Vanuit het servicecenter zal ook verkoop van elektrische binnen- en buitenboordmotoren plaatsvinden. In het voorhuis komen 4 appartementen in de bovengelegen bouwlagen. Het werfgebouw komt minimaal 8 meter achter het voorhuis en krijgt een breedte van circa 15 meter en een diepte van circa 42,5 meter. Het werfgebouw zal bestaan uit vijf bouwlagen op kolommen en onder meer een stijgpunt voor de toegang naar de verdiepingen. De omvang van deze kolommen en stijgpunten bedraagt maximaal 70 m². De bouwhoogte van het werfgebouw zal circa 20 meter bedragen, gemeten vanaf het straatpeil van de Hoogte Kadijk, dan wel circa 21,5 meter gemeten ter hoogte van de hoofdtoegang van het werfgebouw, vanwege het schuin aflopende maaiveld . Uitzondering zijn een liftopbouw en enkele ondergeschikte bouwdelen: bestemmingsplan_Hoogte Kadijk 145B (vastgesteld)

blz. 67

De liftopbouw krijgt een bouwhoogte van circa 21,8 meter, gemeten vanaf het peil ter plaatse van de hoofdentree van het werfgebouw. Vanwege het feit dat de liftopbouw 3 meter of meer terug liggend vanaf de dakrand is geplaatst is deze niet zichtbaar vanuit de openbare ruimte en is de ruimtelijke impact ervan verwaarloosbaar. Ook wordt het daklandschap door de beperkte hoogte en omvang ervan niet onevenredig aangetast. Op het dak komen beluchtingspijpjes (totaal 12 stuks verspreid over het dakvlak). Deze onderdelen zijn circa 20 centimeter hoger dan het dak en kunnen logischerwijs niet inpandig geplaatst worden. Vanwege de kleine omvang van de pijpjes en de regelmatige verdeling ervan vindt er door de pijpjes geen aantasting plaats van het daklandschap en zijn de pijpjes ook niet zichtbaar vanuit de openbare ruimte. Op het dak komen zonnepanelen. Door deze zonnepanelen wordt de maximale bouwhoogte met circa 30 centimeter overschreden. De zonnepanelen zijn logischerwijs niet inpandig te plaatsen en door de beperkte hoogte ervan zijn deze niet of nauwelijks zichtbaar vanuit de openbare ruimte.

Doordat het werfgebouw op kolommen wordt geplaatst zal er een overbouwde werkplaats van de jachthaven ontstaan. Onder en rondom het werfgebouw wordt ook ruimte geboden voor parkeren door bezoekers van de jachthaven tijdens het vaarseizoen (maximaal 15 parkeerplaatsen) en het stallen van fietsen (142 fietsen). Onder het gebouw kunnen ook boten worden gestald voor kleine werkzaamheden. De vrije hoogte van de overbouwde werkplaats bedraagt minimaal 4,5 meter. In deze overbouwde zone is, behoudens het stijgpunt, de kolommen en een brandtrap, geen bebouwing voorzien.

Afbeelding: gevelaanzicht van de oostzijde van de beoogde nieuwbouw van het werfgebouw (bron: studie &Prast&Hooft)

Het werfgebouw zal op minimaal 2 meter afstand ten noordoosten van het bedrijfsverzamelgebouw aan de Hoogte Kadijk 143C-145A komen zodat tussen de gebouwen nog zicht mogelijk blijft tussen de dijk en het water van de Nieuwe Vaart. De afstand tussen het werfgebouw en het pakhuis ten zuidoosten (Hoogte Kadijk 143f) zal circa 19 meter worden, terwijl het werfgebouw op circa 28,5 meter ten westen van de kade van scheepswerf Museum 't Kromhout komt. De positionering en onderlinge afstand van het werfgebouw is zodanig dat sprake is van een ruimtelijke aanvaardbare situatie voor de naastgelegen percelen. Gemeente Amsterdam

blz. 68

Het werfgebouw is zodanig gepositioneerd dat een deel van de noordoostelijke kop over het water op de hoek van het Entrepotdok en de Nieuwe Vaart hangt, ter plaatse van de hellingbaan van de voormalige scheepswerf. Het werfgebouw blijft binnen de schuine lijn van de lange kademuur van de Entrepotsdoksluis terwijl het schuin naar het water aflopende maaiveld van de werf op de hoek van de Entrepotdoksluis en de Nieuwe Vaart behouden blijft.

Afbeelding: impressies van de beoogde nieuwbouw (bron: studie &Prast&Hooft)

Afbeelding: impressies van de beoogde nieuwbouw (bron: studie &Prast&Hooft)

Het totale bebouwde oppervlak van het werfgebouw en het voorhuis bedraagt circa 880 m². De ruimte tussen de nieuwbouw en het kantoorgebouw Hoogte Kadijk 145a zal vrij blijven van bebouwing.

bestemmingsplan_Hoogte Kadijk 145B (vastgesteld)

blz. 69

5.2.4

Programma

In de nieuwbouw is plek voor: een servicecenter/werkplaats van de jachthaven (maximaal 80 m² bvo), een bedrijfswoning (circa 125 m² gbo), 4 appartementen (waarvan 2 van elk circa 95 m² gbo en 2 van elk circa 90 m² gbo) en individuele bergingen in het voorhuis; 79 studio's voor studenten en starters (van elk circa 22 m² gbo), 9 appartementen voor senioren (waarvan elk circa 45 m² gbo) en bergingen in het werfgebouw. Een dergelijk programma leidt tot een intensivering van het plangebied maar de intensiteit als gevolg van het beoogde programma is passend binnen de Kadijken aangezien er meerdere gebouwen voorkomen met een wat intensiever programma (zie subparagraaf 5.1.2). De woningen in het werfgebouw worden gerealiseerd binnen het Hubstudios concept (www.hubstudios.nl). Dit particulier initiatief is al op diverse locaties in de stad gerealiseerd en is een concept van sociale woningbouw voor doelgroepen (jongeren en studenten) en goedkope vrije sector huurwoningen voor senioren. Om de juiste doelgroepen te kunnen blijven bedienen zal er voor worden gekozen te verhuren op basis van campuscontracten. Het is wel de bedoeling dat de bewoners rouleren. Voor senioren ligt dat anders. Deze woningen worden beter uitgerust en zijn groter en daarom meer geschikt voor langere huur.

De woningen in het werfgebouw krijgen geen individuele buitenruimte maar op de 2e, 4e en 5e verdieping komen wel gemeenschappelijke buitenruimtes in de vorm van twee loggia's (20 m² per stuk) en een patio (14 m²). Deze gemeenschappelijke buitenruimtes bevinden zich aan de zijde van de zuidelijke kop van het werfgebouw. Voor de bewoners en bezoekers komen 142 fietsparkeerplaatsen in een gezamenlijke fietsenstalling onder het werfgebouw en op de 2e, 3e, 4e en 5e etage komen in totaal 55 fietsparkeerplaatsen in gezamenlijke bergingen. De woningen in het voorhuis krijgen ieder een eigen berging die ook kan worden gebruikt voor het stallen van een fiets. Uitgangspunt voor de gezamenlijke fietsenstalling is minimaal 1,5 fietsparkeerplaats per studio (1 voor de bewoners en 0,5 voor bezoekers) en 2,5 fietsparkeerplaatsen per seniorenwoning (2 voor de bewoners en 0,5 parkeerplaatsen per bezoeker). De nieuwbouw in het plangebied wordt duurzaam gemaakt door de toepassing van groene daken met zonnepanelen, gevelgroen, elektrisch koken/verwarmen, etc. De bebouwing op het perceel krijgt geen gasaansluiting (zoals de laatste wettelijke kaders voorschrijven) en wordt voorzien van lucht/water-warmtepompen of een gelijkwaardige oplossing. 5.2.5

Cultuurhistorische en stedenbouwkundige waarden

Bij de herontwikkeling van het plangebied is rekening gehouden met de ligging binnen het beschermd stadsgezicht en de bufferzone van het UNESCO gebied alsmede met de cultuurhistorische en stedenbouwkundige waarden als bedoeld in de kwaliteitstoets en de adviezen van MenA en CRK (zie ook paragraaf 4.4). Ligging binnen het beschermd stadsgezicht en de bufferzone van het UNESCO gebied Het project heeft betrekking op het wijzigen van de voormalige scheepswerf in een jachthaven met nieuwe bebouwing voor wonen en een werkplaats ten behoeve van de jachthaven. De nieuwe invulling van de locatie houdt rekening met het gemengde karakter van wonen en werken op het Kadijkseiland. De beoogde nieuwbouw op de locatie zal bestaan uit een laag gebouw aan de zijde van Hoogte Kadijk (voorhuis) en een hoger gebouw aan de zijde van de Nieuwe Vaart (werfgebouw). Deze beide volumes Gemeente Amsterdam

blz. 70

worden gerealiseerd binnen de huidige structuur van inhammen doordat het grootste volume (het werfgebouw) aan de waterzijde wordt gesitueerd met veel vrije ruimte rondom. Doordat bovendien het hogere gebouw over een deel van de kavel wordt gebouwd blijft zichtbaar dat de gehele kavel afloopt richting het water van de Nieuwe Vaart. De nieuwbouw sluit aan op de bebouwingsstructuur van de noordelijke rand van De Kadijken waardoor er geen sprake zal zijn van nadelige gevolgen voor het beschermd stadsgezicht en de bufferzone van het UNESCO gebied. Cultuurhistorische en stedenbouwkundige waarden De bebouwing in het gebied rondom het plangebied is divers van aard. Zo zijn er historische pakhuizen, laagbouw arbeiderswoningen, blokken stadsvernieuwing en gesloten utilitaire gebouwen (zie ook de beschrijving in paragraaf 5.1.2). Aan de overzijde van de sluistoegang ligt de Kromhoutwerf, welke tot het monumentaal industrieel erfgoed behoort. In het plangebied staat momenteel een rommelige verzameling opstallen, geen van alle met bijzonder architectonische waarde. De bouwkundige staat van de bestaande bebouwing is matig tot slecht. De bebouwing die als gevolg van de herontwikkeling wordt toegevoegd sluit stedenbouwkundig aan bij de structuur van de Kadijken.

De twee nieuwe volumes spelen in op de variatie aan bouwvolumes en de historische parcellering in de Kadijken doordat aan de Hoogte Kadijk een volume met een kleine korrelgrootte is voorzien (voorhuis) en aan de zijde van de Nieuwe Vaart een volume met een grote korrelgrootte (het werfgebouw). Het nieuwe werfgebouw heeft dezelfde schaal als de belendende pakhuizen en krijgt conceptueel gezien een industriële uitstraling, door detaillering en materialisering. Daarnaast zijn er, met name langs de Nieuwe Vaart, diverse gebouwen in de buurt met een vergelijkbare of grotere omvang/hoogte, zoals ook blijkt uit subparagraaf 5.1.2. De omvang/hoogte van het werfgebouw past daarmee in het stedenbouwkundige ensemble. Ook biedt de omvang van het werfgebouw ruimte om voldoende woningen te kunnen realiseren. De beoogde woningaantallen zijn wenselijk vanwege de grote behoefte aan woningen in Amsterdam en om de beoogde herontwikkeling financieel haalbaar te maken. De korrel van het voorhuis aan de straatzijde is veel kleiner dan van het werfgebouw, waardoor het zich veel meer voegt in het huidige weefsel langs de Hoogte Kadijk. De toe te passen baksteen en de ritmiek van de expressief gedetailleerde gevelindeling passen eveneens goed bij de bestaande bebouwing in de omgeving.

Door het voorhuis los te koppelen van de belending en alzijdig te ontwerpen en door het werfgebouw op te tillen, wordt het vanaf het dijklichaam naar het water toe aflopende terrein veel beter zichtbaar. Het aan de scheepswerfactiviteiten gerelateerde, aflopende achtererf met de hellingbaan en rails blijft zo behouden en herkenbaar. Het historisch ruimtelijk symmetrische beeld van het sluizencomplex wordt hierdoor hersteld terwijl ook de afschuining ten gevolge van de aanleg van de Entrepotdoksluis behouden blijft. De ligging op de hoek van de Nieuwe Vaart en de Entrepotdoksluis, bij de - in haar huidige vorm uit 1903 daterende - brug 80, tegenover de historische scheepswerf 't Kromhout en met doorzichten naar de Nieuwe Vaart en de Oostenburgergracht met Oosterkerk wordt zodoende versterkt. Het zicht op de Oosterkerk vanaf de Entrepotdokbrug wordt minder door deze ontwikkeling, maar tegelijkertijd wordt door de nieuwbouw ook de bestaande bebouwing langs de randen van de kade opgeschoond, waardoor zowel de structuur van de historische scheepshelling als het zicht op het achterliggende water vanaf de brug versterkt wordt. Tenslotte krijgt ook de connectie met het water en het nautische karakter van het terrein hernieuwde aandacht door het voorhuis los te koppelen, het werfgebouw op te tillen en het onderliggende terrein grotendeels onbebouwd te laten.

Er zullen daarbij geen vervuilende en lawaaierige scheepsreparatie-activiteiten meer plaatsvinden, maar wel het onderhoud aan milieuvriendelijke elektrische sloepen. De toekomstige activiteit is te beschouwen als een hedendaagse versie van de voormalige scheepswerf, maar dan zonder overlast voor omwonenden. bestemmingsplan_Hoogte Kadijk 145B (vastgesteld)

blz. 71

5.2.6

Bezonning en daglichttoetreding

De nieuwe bouwvolumes in het plangebied leiden tot een verandering van de bezonning van omliggende gebouwen en woonboten aangezien de bouwhoogte toeneemt ter plaatse van het voorhuis en het werfgebouw. Ook komt het werfgebouw dichter bij enkele gebouwen en woonboten te liggen. Vanwege de stand van de zon kunnen er als gevolg van het project alleen effecten optreden op de bezonning van bestaande gebouwen en woonboten ten noorden, oosten en westen van het plangebied. De eventuele effecten op de woonboten ten noorden van het plangebied zijn daarbij het meest relevant aangezien de zon het grootste deel van de dag vanuit het zuiden komt en dan ook het krachtigst is. Alleen in de ochtend kan de nieuwbouw in het plangebied leiden tot effecten bij de ten (noord)westen gelegen gebouwen terwijl aan het einde van de middag/avond er effecten kunnen optreden bij gebouwen en woonboten ten (noord)oosten van het plangebied. Door middel van een bezonningsstudie (zie bijlage 5) is inzichtelijk gemaakt welke schaduweffecten er als gevolg van de nieuwe bouwvolumes zullen optreden in vergelijking met de huidige situatie. Er is daarbij uitgegaan van de huidige posities van de bestaande gebouwen Opgemerkt dient daarbij te worden dat het geldende bestemmingsplan in het gehele plangebied 4 meter hoge bebouwing mogelijk maakt tot een bebouwingspercentage van 50%.

Dat betekent dat bebouwing in sommige gevallen dichter bij omliggende bebouwing kan komen dan nu al het geval is. Uit de vergelijking in de bezonningsstudie blijkt het volgende: De naastgelegen gebouwen Hoogte Kadijk 143C-145A en Hoogte Kadijk 143F ondervinden in alle jaargetijden schaduw in de ochtend. Na het middaguur is bij deze bebouwing geen sprake meer van schaduw als gevolg van de nieuwbouw. In het voor- en najaar treedt er aan het einde van de dag beperkte schaduw op bij de woonboten Oostenburgergracht 8 t/m 14 als gevolg van de nieuwbouw. In het voor- en najaar gaat het daarbij om schaduw aan het begin van de avond bij de woonboten Oostenburgergracht 2-12. In de winter ondervinden enkele woonboten aan de Wittenburgergracht op verschillende momenten van de middag schaduw aangezien de schaduw vanaf 12.00 uur optreedt bij Wittenburgergracht 16 en opschuift naar Wittenburgergracht 20 (14.00). In de zomer zijn er geen effecten bij de woonboten. Uit de bezonningsstudie blijkt dat bij Hoogte Kadijk 143C-145A en Hoogte Kadijk 143F in de ochtend van alle jaargetijden schaduw optreedt. Beide gebouwen zijn in gebruik als bedrijfsverzamelgebouwen. Wonen is niet aan de orde en ook niet toegestaan volgens het geldende bestemmingsplan.

Het aspect bezonning speelt een belangrijke rol bij het woongenot van bewoners maar is veel minder relevant bij niet-woonfuncties als een bedrijfsverzamelgebouw. Een vermindering van de bezonning in de ochtend heeft dan ook geen nadelige gevolgen voor de exploitatiemogelijkheden van de beide bedrijfsverzamelgebouwen. Daglichttoetreding kan wel van belang zijn voor de exploitatiemogelijkheden maar aangezien de nieuwbouw op voldoende afstand komt (voorhuis op minimaal 5 meter afstand en werfgebouw op minimaal 19 meter afstand) zullen er geen onevenredige gevolgen voor de daglichttoetreding van de beide bedrijfsverzamelgebouwen optreden. De toename van schaduw bij de woonboten is als gering te beschouwen aangezien schaduw slechts in een deel van de middag in de winterperiode optreedt of aan het einde van de dag in het voor- en najaar. De woonboten hebben de rest van de dag nog volop zon waardoor er ruimschoots aan de TNO-normen wordt voldaan (tenminste 3 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode 21 januari – 22 november) . De beperkte toename van schaduw in de winterperiode en de schaduw aan het einde van de dag in het voor- en najaar is aan de orde wanneer de zon vrij zwak is. Schaduwtoename als de zon zwak is leidt over het algemeen niet tot een onevenredige beperking van het woongenot.

Een vermindering van de daglichttoetreding is bij de woonboten niet aan de orde vanwege de ruime onderlinge afstand tussen de

Gemeente Amsterdam

blz. 72

woonboten en de nieuwbouw. Op basis van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat de nieuwbouw in het plangebied geen onevenredige gevolgen oplevert ten aanzien van schaduw en/of daglichttoetreding. 5.2.7

Vergroening

Het plangebied is met uitzondering van het water momenteel volledig verhard. De beoogde herontwikkeling biedt de kans om het plangebied te gaan vergroenen. In het plan voor de herontwikkeling is hier rekening mee gehouden door toepassing van onder meer de volgende maatregelen: Aanbrengen van klimplanten tegen de zijgevel van het voorhuis en tegen de muur op de erfgrens met het buurperceel; Aanleggen kruidentuin bij entree werfgebouw; Plaatsen van diverse bakken met heesters ten oosten van het voorhuis; Aanleg sedumdaken bij het voorhuis en het werfgebouw. Een deel van deze maatregelen is weergegeven in de voorgaande impressies.

bestemmingsplan_Hoogte Kadijk 145B (vastgesteld)

blz. 73

Hoofdstuk 6 6.1

Functionele beschrijving en uitgangspunten

Algemeen

Het plangebied maakt onderdeel uit van de Kadijkenbuurt in de oostelijke binnenstad. Als gevolg van de herontwikkeling zal het plangebied een gemengde invulling krijgen van een jachthaven met bijbehorend servicecenter/werkplaats en woningen. Een gemengde invulling is passend in de binnenstad, waar een verscheidenheid aan functies voorkomt. Het algemene beleid voor de functies in de binnenstad is gericht op het behouden, en waar mogelijk versterken van de functiemenging. Om die reden is in bestemmingsplannen voor de binnenstad het gebruik van gebouwen zo flexibel mogelijk gemaakt door aan (vrijwel) alle bebouwing de bestemming "Gemengd (GD)" te geven. In de gebouwen met deze bestemming zijn in principe alle soorten gebruik toegestaan. In het ter inzage gelegde ontwerpbestemmingsplan “Hoogte Kadijk 145B” is gekozen voor het algemene beleid van gemengde functies in de binnenstad. Na de terinzagelegging is echter gebleken dat een deel van de mogelijk gemaakte functies de komende jaren niet gerealiseerd zal worden mede omdat voor de woongebouwen in de ondertekende erfpachtstukken tussen de initiatiefnemer en de gemeente een uitpondtermijn van 25 jaar is opgenomen. Daarnaast is de locatie zodanig specifiek op zichzelf (wonen / jachthaven / werkplaats) dat de invulling van de andere functies niet binnen een bepaald aantal jaren te verwachten is.

De bestemming 'Gemengd' is daarom in het kader van de vaststelling aangepast naar een voor de locatie meer specifieke bestemming: 'Gemengd - 145B'. De bestemming 'Gemengd - 145B' is gereduceerd tot de functies wonen, bedrijven, bijbehorende erven en inpandige fietsenstallingen en niet-openbare parkeervoorzieningen. Zowel de theoretische maximale planologische mogelijkheden alsook de representatieve invulling daarvan zijn thans onderzocht en beoordeeld. Er zijn na de terinzagelegging aanvullende onderzoeken gedaan aangaande het geluid, parkeren, almede een actualisatie van ecologie en stikstof en water. Ook uit deze aanvullende en geactualiseerde onderzoeken blijkt dat de nieuwe functies niet een onevenredige druk op het woon- en leefklimaat opleveren en passen bij het gemengde karakter van wonen en werken op het Kadijkseiland. Hieronder volgt per functie een beschrijving van de belangrijkste ontwikkelingen in de afgelopen jaren en de beleidsdoelstellingen die aan het voorliggende bestemmingsplan ten grondslag liggen.

6.2

Wonen

Zoals hiervoor is aangegeven, maakt het plangebied onderdeel uit van een gemengd woonwerkgebied. De herontwikkeling leidt tot de toevoeging van nieuwe zelfstandige woonruimtes in het plangebied. De beleidslijn ten aanzien van wonen zoals ingezet bij andere bestemmingsplannen in de binnenstad wordt voortgezet. Binnen de bestemming 'Gemengd - 145B' is wonen overal toegestaan. Conform het nieuwe overnachtingsbeleid wordt short stay echter niet toegestaan in de woningen.

6.3

Kantoren

In de binnenstad van Amsterdam is niet alleen het aantal woningen en inwoners aanzienlijk toegenomen. Hetzelfde geldt voor het aantal kantoorvestigingen en de daarin werkzame personen. In de binnenstad zijn de afgelopen jaren niet-woonpanden omgezet in appartementen. De marktwerking, de gunstige prijsontwikkeling van (dure) appartementen in verhouding tot die van kantoren, is hier debet aan. Het blijkt in veel gevallen lucratief te zijn om kantoren en andere niet-woonfuncties om te zetten in appartementen omdat de afzetrisico's voor appartementen lager worden ingeschat dan die voor Gemeente Amsterdam

blz. 74

kantoren. Dit wil echter niet zeggen dat de verhuur als kantoorpand (al dan niet na renovatie) niet rendabel is. In de planvorming is geen rekening gehouden met de komst van één of meerdere nieuwe kantoren. Zelfstandige kantoren zijn daarom niet toegestaan via het bestemmingsplan.

6.4

Voorzieningen

De 'voorzieningen' omvatten een grote groep functies, waarbij onderscheid kan worden gemaakt naar (1) openbare voorzieningen en (2) bijzondere voorzieningen. Openbare voorzieningen Openbare voorzieningen richten zich veelal op de lokale bevolking. Zij kunnen zowel kleinschalig (buurt-, wijk- of stadsdeelniveau) als grootschaliger (stadsdeeloverschrijdend, stedelijk, en in een enkel geval ook van stadsoverschrijdend/regionaal niveau) zijn. Voorbeelden van kleinschalige(r) openbare voorzieningen zijn basis- en voortgezet onderwijs, centra voor gezondheidszorg, huisartsen, kinderopvang, opvang van bepaalde doelgroepen maar ook gemeentelijke instellingen en diensten zoals een Centrum voor Werk en Inkomen (CWI) of buurt- en wijkcentra. Voorbeelden van grootschalige(r) openbare voorzieningen zijn middelbaar- en hoger onderwijs, een centraal-stedelijk bestuur en gemeentelijke diensten zoals een stadhuis, het hoofdbureau van politie, een ziekenhuis of openbare nutsbedrijven. Openbare voorzieningen bieden dus diensten en/of goederen aan die een basisbehoefte' vormen en daarom voor een ieder toegankelijk (moeten) zijn. In de regel worden dit soort voorzieningen daarom aangeboden of door de overheid zelf, of door niet-commerciële instellingen. Bijzondere voorzieningen Bijzondere voorzieningen hebben in het algemeen een groter verzorgingsgebied dan alleen de lokale bevolking.

Deze voorzieningen hebben veelal een culturele doelstelling, zowel in de betekenis van informeren, verspreiden, tentoonstellen en/of opvoeren van kunst, ontspanning en vermaak, als in de zin van het uiting geven aan waarden en normen (voorzieningen met een ideële, religieuze en/of levensbeschouwelijke doelstelling). Ook de bijzondere voorzieningen kunnen zowel kleinschalig als grootschalig zijn. Voorbeelden van kleinschalige(r) bijzondere voorzieningen zijn een buurttheater, openbare bibliotheek in de buurt/wijk of kerkgenootschappen. Voorbeelden van grootschalige(r) bijzondere voorzieningen zijn theaters en musea. De aangeboden diensten en goederen behoren in het algemeen niet tot de basisbehoeften voor de lokale bevolking. Voor deze voorzieningen geldt bovendien dat zij niet alleen worden aangeboden door de overheid of door niet-commerciële instellingen, maar ook door commerciële ondernemingen met winstoogmerk. Zowel een openbare als een bijzondere voorziening kan daarnaast als een maatschappelijke voorziening worden aangemerkt. Bij maatschappelijke voorzieningen gaat het om voorzieningen die voor de samenleving onmisbaar zijn of die daaraan een belangrijke bijdrage leveren. Dit maatschappelijk belang komt vaak tot uiting in de exploitatievorm (en vaak ook in de vorm van specifiek geformuleerd beleid).

Bij de maatschappelijke voorzieningen gaat het in het algemeen om voorzieningen die worden aangeboden: door de overheid zelf en/of door niet-commerciële, door de overheid of uit algemene middelen gesubsidieerde instellingen. Het kan ook hier om openbaar of bijzonder gaan. Voorbeelden van openbare maatschappelijke voorzieningen zijn onderwijs, gezondheidszorg en gesubsidieerde kinderopvang. Voorbeelden van bijzondere maatschappelijke voorzieningen zijn bibliotheken, gesubsidieerde musea, lokale media of bestemmingsplan_Hoogte Kadijk 145B (vastgesteld)

blz. 75

media met een bijzondere doelgroep, zwembaden en sporthallen en dergelijke. Uitgangspunten Voorzieningen kunnen over het algemeen gezien wenselijk zijn in een buurt maar in de planvorming is geen ruimte beschikbaar voor voorzieningen. Binnen de bestemming zijn daarom geen voorzieningen mogelijk gemaakt.

6.5

Kinderopvang

Onder kinderopvang wordt een voorziening voor opvang van kinderen van 0 tot 12 jaar in georganiseerd verband verstaan. Hieronder worden begrepen kinderdagverblijven, peuterspeelzalen en buitenschoolse opvang. Voor kinderopvang geldt dat deze niet binnen de bestemming is toegestaan omdat de uitvoerbaarheid van een kinderopvangvoorziening niet is aangetoond.

6.6

Galeries

Het culturele klimaat van Amsterdam is één van de belangrijkste toeristische trekkers van de stad. In de oostelijke binnenstad zijn enkele (kunst)galeries gevestigd. Hoewel in kunstgaleries ook kunstwerken worden verkocht vallen ze niet onder detailhandel. Het verschil tussen een galerie en detailhandel is dat in een galerie de collectie bestaat uit unieke items of items in een zeer beperkte oplage. Om de aantrekkingskracht van Amsterdam voor toeristen te behouden en te vergroten dient cultuur te worden versterkt. Galeries zijn onderdeel van dit culturele klimaat. Galeries zijn in het algemeen kleinschalig, hebben nauwelijks verkeersaantrekkende werking, zeer beperkte reclame-uitingen en over het algemeen een positieve uitstraling. Galeries zijn echter niet mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan doordat de uitvoerbaarheid van galeries niet is aangetoond.

6.7

Detailhandel en consumentverzorgende dienstverlening

In de oostelijke binnenstad zijn relatief weinig winkels aanwezig. In de omliggende bestemmingsplannen is voor detailhandel en consumentverzorgende dienstverlening een maximum vloeroppervlak opgenomen van 300 m² per vestiging. In het voorliggende bestemmingsplan zijn detailhandel en consumentverzorgende dienstverlening niet toegestaan omdat de uitvoerbaarheid van deze functies niet is aangetoond.

6.8

Horeca

Op 28 januari 2014 heeft de deelraad van stadsdeel Centrum de Uitvoeringsnotitie Horeca 2014 vastgesteld. Daarin is opgenomen of en waar uitbreiding van horeca nog mogelijk is. Voor het plangebied geldt dat horeca niet tot de mogelijkheden behoort. Zelfstandige horeca is daarom niet toegestaan in het plangebied.

Gemeente Amsterdam

blz. 76

6.9

Hotels

De afgelopen jaren is het aantal hotels in Amsterdam fors gegroeid. Op 14 juli 2016 is de "herziening van het Amsterdamse deel van de Regionale hotelstrategie 2016-2022: van hotelbeleid naar overnachtingsbeleid" vastgesteld door de gemeenteraad van Amsterdam. Uitgangspunt voor bestemmingsplannen is dat uitsluitend bestaande hotels zijn toegestaan en als zodanig zijn bestemd. Nieuwe hotels zijn niet toegestaan. In het plangebied is daarom geen hotel mogelijk gemaakt.

6.10

Bedrijven

De voorgenomen bedrijfsactiviteiten in het plangebied zijn ten behoeve van de jachthaven. Het is algemeen beleid om startende ondernemers (startersmilieus) en broedplaatsen te stimuleren in de binnenstad. Bedrijven met een lage geluidsbelasting in het plangebied kunnen bijdragen aan de (kleinschalige) functiemenging. Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid tot het vestigen van zowel de voorgenomen bedrijfsactiviteiten als ook andere bedrijven. De uitgangspunten met betrekking tot nieuwe bedrijfsvestigingen worden in dit bestemmingsplan bepaald aan de hand van de Staat van Inrichtingen. De Staat van Inrichtingen is een lijst met een categorale indeling, waarbij per bedrijfssoort de mate van milieuhygiënische hinderlijkheid (geur, gevaar, geluid, stof ) wordt aangegeven. In de Staat van Inrichtingen behorende bij dit bestemmingsplan zijn vijf milieuhinder categorieën opgenomen: 1 tot en met 5. Categorie 1 en 2 betreffen bedrijfsactiviteiten die vanwege hun aard toelaatbaar zijn tussen of onmiddellijk naast woonbebouwing. Voorbeeld: een muziekinstrumentenmakerij met een vloeroppervlak tot 150 m² valt in categorie 1, heeft hetzelfde bedrijf een oppervlak tussen de 150 m² en 300 m² dan valt het in categorie 2. Heeft de muziekinstrumentenmakerij een vloeroppervlak groter dan 300 m² dan valt het in milieucategorie 3.

Categorie 3 tot en met 5 betreft kleine tot (middel) grote industrie. Deze categorieën betreffen bedrijfsactiviteiten die vanwege hun aard slechts toelaatbaar zijn op afstand van woonbebouwing en dus niet toegestaan in het plangebied. Bedrijven zijn in de eerste bouwlagen van de gebouwen toegestaan. Voor het vestigen van nieuwe bedrijven gelden de maximaal toegestane milieuhindercategorieën 1 of 2. De voorgenomen bedrijfsactiviteiten (een bij de jachthaven behorend servicecenter en werkplaats) zijn niet vermeld in de Staat van Inrichtingen en daarom expliciet vermeld als toegestane bedrijfsactiviteiten. Door middel van een afwijking bij omgevingsvergunning wordt de mogelijkheid geboden aan bedrijven uit een hogere milieuhindercategorie zich in het gebied te vestigen. Ook is een dergelijke afwijking mogelijk voor bedrijfssoorten die niet op de lijst voorkomen. Voorwaarden voor het verlenen van deze afwijking is, dat het bedrijf in vergelijking met de bedrijfssoorten die volgens de Staat van Inrichtingen zijn toegestaan, geen blijvende, onevenredige afbreuk doet aan het woon- en leefmilieu door hinder en/of gevaar. In samenhang hiermee kan als aanvullende eis worden gesteld dat het bedrijf de nodige voorzieningen treft.

bestemmingsplan_Hoogte Kadijk 145B (vastgesteld)

blz. 77

6.11

Fietsenstallingen en parkeervoorzieningen

In 2013 is de nota Bereikbare Binnenstad vastgesteld door de deelraad Centrum. Hierin is het beleid rondom het verkeer voor stadsdeel Centrum tot het jaar 2025 vastgelegd. De unieke kwaliteit van de Amsterdamse binnenstad is dat alles te voet bereikbaar is. Deze aantrekkelijke eigenschap wil de gemeente behouden en versterken. Daarom ligt de prioriteit bij de voetganger – meer dan bij andere vormen van verkeer of vervoer. Door meer ruimte te winnen voor de fiets en het OV, wordt de bereikbaarheid van de binnenstad voor bezoekers en inwoners verbeterd. Zo verenigt het stadsdeel de ambities bereikbaar en aantrekkelijk. De binnenstad blijft bereikbaar voor alle verkeer. In het Eindbeeld 2025 wordt de wens om de voetganger, de fietser en het openbaar vervoer (OV) optimaal te faciliteren verenigd met een efficiëntere en hoogwaardiger inrichting van straten en pleinen. Door een wijziging in de routering van het autoverkeer wordt de druk op de ruimte in de binnenstad verminderd. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid om verschillende drukke verkeersknopen in het centrum overzichtelijk, begrijpelijk en mooi in te richten. Tevens wordt het eenvoudiger om drukke straten te herprofileren, met voldoende ruimte voor bestemmingsverkeer van bewoners, bedrijven en bevoorradingsen bouwverkeer. In straten met een smal profiel wordt onderzocht of auto en fiets veilig kunnen worden gemengd.

In dit kader is het belangrijk dat de intensiteit van het gemotoriseerde verkeer wordt teruggebracht naar een aanvaardbaar niveau. Op deze manier wordt de fietscapaciteit van deze wegen aanzienlijk vergroot en komt er meer ruimte voor voetgangers. Deze visie draagt ook bij aan verbetering van de luchtkwaliteit en verminderen van het aantal verkeersongevallen. Het aantal fietsers en fietsen in de binnenstad neemt al jaren in hoog tempo toe. De fiets in een ideaal vervoermiddel in de binnenstad, maar fietsen veroorzaken ook een druk op de openbare ruimte. Dit is het sterkst merkbaar rond publiekstrekkende bestemmingen, bij knooppunten van openbaar vervoer en op plekken waar niet voldoende fietsparkeervoorzieningen zijn voor bewoners. Uitgangspunten fietsenstallingen Fietsenstallingen zijn in het plangebied toegestaan in zowel een gebouw (bovengronds) als in de onbebouwde ruimte. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is er geen bezwaar tegen inpandige fietsenstallingen, zolang het straatbeeld geen overwegend gesloten karakter verkrijgt. Het realiseren van een ondergrondse fietsenstalling is niet bij recht toegestaan. Het eventueel realiseren van ondergrondse fietsenstallingen en ondergrondse parkeervoorzieningen via toepassing van een afwijkingsbevoegdheid mag niet leiden tot een verslechtering van de stand en kwaliteit van het grondwater.

Ook mag het waterkerend vermogen van een aanwezige waterkering niet worden verminderd of teniet worden gedaan. Toetsing van dit laatste gebeurt door het uitvoeren van een geohydrologisch onderzoek. Dit onderzoek wordt ter toetsing voorgelegd aan Waternet. Voor werkzaamheden gelegen in de binnen- en buitenbeschermingszone dient ontheffing op de keur te worden verkregen van het hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vecht. Uitgangspunten parkeervoorzieningen voor auto's In het bestemmingsplan zijn geen ondergrondse garages maar wel bovengrondse en inpandige fietsparkeervoorzieningen toegestaan.

Gemeente Amsterdam

blz. 78

6.12

Overige functies

Onder de categorie "overige functies" valt een aantal soorten 'gebruik' waarmee een ongewenste druk op het woon- en leefklimaat kan ontstaan. Nieuwvestiging van deze functies is niet wenselijk. Deze functies zijn daarom uitgesloten in het plangebied. 1. Een eerste groep wordt gevormd door prostitutie en seksinrichtingen. Bij seksinrichtingen gaat het om: seksclubs, seksbioscopen, seksautomatenhallen, sekstheaters en sekswinkels. Een darkroom valt hier niet onder. Een darkroom maakt deel uit van een horecagelegenheid of een sauna en wordt niet gezien als een zelfstandige functie. 2. De tweede groep bestaat uit: speelautomatenhallen, telefoon- en/of faxservice, geldwisselkantoren en smartshops. 3. Tot slot is er een derde groep functies die onder de categorie 'overig' valt. Deze groep bestaat uit: massagesalons, minisupermarkten, souvenirwinkels en seed-, head-, en growshops.

De gemeente Amsterdam en de bestuurscommissie Centrum werken aan de transformatie van het centrumgebied. De ambitie is om overlastgevende en overdadig aanwezige functies te verminderen, de criminele infrastructuur te doorbreken en het entreegebied van Amsterdam op te waarderen. De aandacht is daarbij gericht op herstel van de sterk verstoorde functiebalans. Met name het aantal massagesalons, minisupermarkten en souvenirwinkels nam de afgelopen jaren in het centrum toe. Seed-, head-, grow- en smartshops worden in het bestemmingsplan als detailhandel gezien. In een seedshop worden zaden en planten verkocht die een psychoactieve werking hebben. Een smartshop verkoopt 'stoffen' met een soortgelijk effect. Een headshop is gericht op de verkoop van producten voor het gebruik van drugs, bijvoorbeeld voor het roken van cannabis. De psychoactieve stoffen zelf worden in een headshop dus niet verkocht. In een growshops worden artikelen verkocht voor het kweken van cannabis. Onder andere verlichting, kweekpotten, aarde en meststoffen. De definitie van een growshop is in vergelijking tot recent geactualiseerde bestemmingsplannen, aangepast. Nieuwe wetgeving (gewijzigde Opiumwet 2015) maakt dat beroeps- en bedrijfsmatige illegale hennepteelt strafbaar is gesteld.

Een growshop zoals bedoeld in de begripsomschrijving in de planregels van het bestemmingsplan, richt zich echter op thuisgebruik en niet op de beroeps- en bedrijfsmatige illegale teelt. De omschrijving ziet hierop toe. Coffeeshops Het coffeeshopbeleid wordt niet geregeld in bestemmingsplannen, maar is met een exploitatievergunning, gekoppeld aan een gedoogbeschikking om softdrugs te verkopen. In het plangebied is geen sprake van coffeeshops. Souvenirwinkel In de voorheen geldende bestemmingsplannen in de binnenstad was in de plantoelichting een souvenirwinkel niet omschreven, ook ontbrak een begripsomschrijving in de planregels. Voorheen ging de gemeente er vanuit dat algemeen bekend was wat een souvenirwinkel is. Inmiddels is het minder voor de hand liggend hiervan uit te gaan. Aan een duidelijke begripsomschrijving in de planregels bestaat dan ook behoefte. Het is niet doenlijk en evenmin weinig zinvol om een uitputtende opsomming te geven van alle souvenirs die er op de markt zijn. De branche is creatief en er komen telkens nieuwe producten bij. Om toch een idee te geven, moet bij souvenirs niet alleen worden gedacht aan poppen in Volendamse- of andere klederdrachten, (houten) molentjes, sleutelhangers met (afbeeldingen van) kazen, molentjes, tulpen, klompjes e.d., maar ook aan textiel (sweaters, sjaals, mutsen, schoeisel),

bestemmingsplan_Hoogte Kadijk 145B (vastgesteld)

blz. 79

aardewerk (bekers, mokken, borden, Delftsblauwe figuurtjes), lepeltjes, e.d., voorzien van een opdruk met nationale-, streek- of Amsterdamse symbolen. Over het algemeen gaat het daarbij om massaproducten. Tot Amsterdamse symbolen worden ook gerekend afbeeldingen en producten met de vorm van cannabisbladeren of andere softdrugsgerelateerde symbolen die op veel (massa)producten in Amsterdamse souvenirwinkels te vinden zijn. Ook in de reguliere detailhandel worden soms (massa)producten verkocht die in het teken staan van nationale-, streek- of stadssymbolen en/of namen. Die ruimte is er ook, zij het in beperkte mate. In een detailhandelsvestiging is de verkoop van producten die in het teken staan van nationale-, streek- of stadssymbolen en/of namen toegestaan, indien niet meer dan 5% van het netto winkelvloeroppervlak wordt gebruikt voor de verkoop van producten en/of namen die in het teken staan van nationale-, streekof stadssymbolen. Voorwaarde is dat deze producten uitsluitend achter in de vestiging worden uitgestald. Net als grow-, head-, seed- smartshops en minisupermarkten zijn "echte" souvenirwinkels niet toegestaan in het voorliggende bestemmingsplan. Gespecialiseerde winkels die producten verkopen die weliswaar in het teken staan van nationale-, streek- of stadssymbolen (bijvoorbeeld kaaswinkels) worden niet als souvenirwinkel aangemerkt.

Dit geldt ook voor winkels die zijn gespecialiseerd in de verkoop van Delftsblauw aardewerk, bloemenzaken/tuinierswinkels die tulpen(bollen) en klompen verkopen, enz. Nu vestiging van massagesalons, minisupermarkten en souvenirwinkels in het postcodegebied 1012 en aangrenzende plangebieden niet meer mogelijk is, en ook de groei van het aantal seed- head en growshops een halt is toegeroepen, is het niet wenselijk dat deze functies uitwaaieren naar andere gebieden. Met het oog op het behoud van een aantrekkelijk woon- en leefklimaat is uitbreiding of nieuwvestiging van functies uit de categorie 'overig ' daarom niet toegestaan.

Gemeente Amsterdam

blz. 80

bestemmingsplan_Hoogte Kadijk 145B (vastgesteld)

blz. 81

Hoofdstuk 7 7.1

Het bestemmingsplan

Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is de bestaande toestand en de cultuurhistorische ontwikkeling van het plangebied beschreven en geanalyseerd en is het gemeentelijk beleid dienaangaande verwoord. In dit hoofdstuk wordt stilgestaan bij de vertaling van het beleid in de regels en de verbeelding die tezamen het bestemmingsplan vormen. Een van de uitgangspunten van de bestemmingsplannen voor stadsdeel Centrum is het opstellen van bestemmingsplannen zonder uitwerkingsplicht. Daarnaast is een uitgangspunt bij het opstellen van de regels om zo weinig mogelijk weg te bestemmen. Indien en voor zover functies en/of bebouwing als ongewenst zijn aangemerkt, zijn hiervoor speciale regels opgenomen. De toegestane functies zijn ondergebracht in een gemengde bestemming. Hiermee wordt beoogd de dynamiek van de functies tot uitdrukking te brengen en die dynamiek te waarborgen. In paragraaf 7.4 worden de diverse bestemmingen toegelicht.

7.2

Afwijkingsbevoegdheden

Met het bestemmingsplan wordt beoogd de beoogde herontwikkeling in het plangebied te regelen en het gemeentelijk beleid te vertalen. Dit heeft geleid tot een grote hoeveelheid gebruiksregels en bouwregels. Middelen om een bestemmingsplan voldoende flexibel te houden zijn de afwijkingsbevoegdheden. De afwijkingsbevoegdheden zijn bedoeld voor de bouwregels, bijvoorbeeld afwijken van de maximaal toegestane bouwhoogte, en voor de bijzondere gebruiksbepalingen, zoals een afwijking van het maximum vloeroppervlak. In de regels zijn de bevoegdheden van criteria voorzien. Een belangrijk algemeen criterium is dat de toepassing van een afwijkingsbevoegdheid niet tot gevolg mag hebben dat de karakteristiek van het stadsgezicht in onevenredige mate wordt aangetast en/of aan de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied in onevenredige mate afbreuk wordt gedaan. Elk verzoek om toepassing van een van deze bevoegdheden zal aan de criteria worden getoetst. Voldoen aan de criteria betekent niet per definitie dat een omgevingsvergunning die toestemming geeft om van het bestemmingsplan af te wijken, wordt verleend. Ruimtelijke ordening is immers belangenafweging. Voor een omgevingsvergunning die toestemming geeft tot het binnenplans afwijken van het bestemmingsplan geldt een beslistermijn van acht weken.

Belanghebbenden kunnen nadat een beslissing op de aanvraag is genomen, een bezwaarschrift indienen.

7.3

De verbeelding

Sinds 1 januari 2010 wordt niet meer gesproken van een plankaart, maar van een digitale en analoge verbeelding. Op die datum is de digitaliseringsverplichting uit de Wet ruimtelijke ordening volledig in werking getreden. Om aan de wettelijke verplichting te voldoen, dient de verbeelding op twee wijzen beschikbaar te worden gesteld: zowel analoog als digitaal. Beide verbeeldingen moeten in samenhang met de regels kunnen worden gelezen en begrepen. Bij discrepantie heeft de digitale verbeelding voorrang op de analoge. Op de verbeelding met legenda zijn de verschillende bestemmingen te vinden. Het bestemmingsplan kent de volgende bestemmingen: Gemengd - 145B

Gemeente Amsterdam

blz. 82

Verkeer Water Waarde - Archeologie 1 Waarde - Archeologie 2 Waarde - Cultuurhistorie Waterstaat - Waterbergingsgebied Waterstaat - Waterkering De archeologische verwachtingswaarden zijn met bovengenoemde dubbelbestemmingen (Waarde Archeologie) in het bestemmingsplan verankerd. Het bestemmingsplan beoogt voorts de bescherming van de cultuurhistorische en architectonische waarden. De bescherming van deze waarden is geregeld in de bestemming Waarde - Cultuurhistorie, waar de gronden, naast de op de verbeelding aangegeven andere bestemmingen, tevens zijn bestemd voor het behoud, herstel en versterking van deze waarden. De bestemming is primair ten opzichte van de andere aan de gronden gegeven bestemmingen, zodat daarmee duidelijk is dat het belang van de bescherming van het stadsgezicht voorop staat. De bescherming van de waterkering en het waterbergingsgebied is geregeld in de Keur van het Hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vecht. In het bestemmingsplan is door middel van twee dubbelbestemmingen (Waterstaat - Waterbergingsgebied en Waterstaat - Waterkering) aangegeven waar deze bescherming van toepassing is.