A - 25 Bouwen en Wonen (25) 02. Notitie kwaliteit in kaart

Pagina 1 / 3

NOTITIE Betreft:

Kwaliteit van het corporatiebezit in kaart

Van:

AFWC

Datum:

3 december 2021

Aanleiding In de Samenwerkingsafspraken hebben de gemeente, woningcorporaties en huurders afgesproken om meer inzicht te creëren in de kwaliteit van het corporatiebezit. Bovendien moet, daar waar de woningkwaliteit niet voldoet, duidelijk worden welke stappen genomen gaan worden om deze te verbeteren. Het gesprek hierover vindt plaats in het Kwaliteitsoverleg, dat twee keer per jaar wordt gevoerd. Om het gewenste inzicht te bieden is in het Kwaliteitsoverleg van mei 2021 afgesproken om de kwaliteit van corporatiewoningen op buurtniveau in kaart te brengen. Hiervoor hebben de corporaties data aangeleverd en heeft de AFWC kaarten vervaardigd. De resultaten hiervan zijn in het overleg van 22 november besproken met de huurders en de gemeente. In deze notitie worden deze resultaten toegelicht en wordt ingegaan op de vervolgafspraken die in het Kwaliteitsoverleg zijn gemaakt. Kwaliteit in kaart Woningcorporaties gebruiken in de praktijk verschillende databronnen en gegevens om de bouwkundige kwaliteit van hun bezit te monitoren. Om de kwaliteit op een uniforme manier in beeld te kunnen brengen is in het Kwaliteitsoverleg van mei 2021 afgesproken om gebruik te maken van gegevens die de Amsterdamse corporaties jaarlijks aanleveren ten behoeve van de WOZ-waardering door de gemeente.

Het gaat om de kwaliteitsscore en de onderhoudsscore van woningen, die beide op een vijfpuntschaal zijn weergegeven, van slecht (1) tot zeer goed (5). Deze scores worden door de corporaties bepaald op basis van hun eigen achterliggende data en hebben invloed op de WOZ-waarden die de gemeenten voor de corporatiewoningen vaststelt. De AFWC heeft deze gegevens opgevraagd bij de zes grootste corporaties en van vijf corporaties ontvangen1. Vervolgens zijn gemiddelde scores op buurtniveau berekend en in kaart gebracht. Deze kaarten zijn te zien op de volgende pagina. De kaarten zijn in het Kwaliteitsoverleg van 22 november besproken met de gemeente, huurders en corporaties. Alle partijen hebben hun waardering uitgesproken voor het geleverde inzicht in de kwaliteit van het corporatiebezit, maar er is nog wel behoefte aan verdieping. Ten eerste zijn de scores uit de WOZ-bestanden bepaald door de assetmanagers van de corporaties. Om het beeld dat hieruit voortkomt te objectiveren is afgesproken om in 2022 ook de conditiescores van woningen (o.b.v. NEN 2767) in beeld te brengen. Daarbij geven de corporaties aan dat deze conditiescore geen volledig beeld geeft en alleen een momentopname betreft.

1

Vanwege personele wisselingen kon de Alliantie de gevraagde gegevens niet leveren.

Pagina 2 / 3

Pagina 3 / 3

Ten tweede is binnen de gemiddelde scores op buurtniveau veel variatie mogelijk, waardoor woningen met een slechte score mogelijk niet in beeld komen. Om het zicht op woningen met een slechte kwaliteit of staat van onderhoud te verbeteren is afgesproken om per buurt in kaart te brengen hoeveel woningen of panden een slechte score hebben. Vooruitlopend hierop heeft de AFWC een eerste analyse uitgevoerd van de woningen met slechte scores. Uit de resultaten daarvan blijkt dat van de ruim 154.000 verblijfsobjecten van de vijf woningcorporaties er 2.500 een slechte score op onderhoud hebben en 5.925 een slechte score op kwaliteit. Woningen met een slechte score op onderhoud hebben bijna altijd ook een slechte score op kwaliteit. Andersom is dat niet het geval, omdat bij de kwaliteitsscore soms ook andere woningkenmerken een rol spelen, waardoor een woning ondanks voldoende onderhoud toch niet meer aan de hedendaagse eisen van huurders voldoet. Van de 2.500 woningen met een slechte onderhoudsscore staan ruim 2.000 in stadsdeel Noord. Het betreft woningen in de Van der Pekbuurt, Vogelbuurt Noord, Werengouw Zuid en Tuindorp Nieuwendam West. Daarnaast hebben ruim 300 woningen in Zuidoost (Hakfort/Huigenbos) en ruim 100 in Nieuw-West (Overtoomse Veld Noord) een slechte score op onderhoud.

Inventarisatie van plannen De kaarten over de kwaliteit van het corporatiebezit dienen als startpunt voor het gesprek dat in het Kwaliteitsoverleg gevoerd zal worden over het verbeteren van de kwaliteit van corporatiewoningen en de prioriteiten die daarbij gesteld worden. In de praktijk spelen naast de kwaliteit van de woning tal van andere factoren een rol bij beslissingen van corporaties om te investeren in de kwaliteit. Aan de hand van de kaarten zullen de corporaties inventariseren welke plannen er al zijn voor de slechtste delen van hun bezit en aangeven welke afwegingen zij daarbij maken. Uit een eerste inventarisatie blijkt dat voor bijna alle woningen met een slechte score voor onderhoud al plannen zijn om de kwaliteit te verbeteren. De corporaties hebben aangegeven dat de betreffende woningen in Noord en Zuidoost op de planning staan om de komende jaren gerenoveerd te worden. Zo wil Lieven De Key in 2022 van start gaan met de renovatie van de Vogelpunt (Vogelbuurt Noord). In Overtoomse Veld Noord (Johan Greivestraat) zijn plannen voor vervanging door nieuwbouw.