A - 24 Volkshuisvesting (43) Woontevredenheid in de Metropoolregio Amsterdam

Woontevredenheid in de Metropoolregio Amsterdam De woningmarkt staat op een tweesprong

Auteurs: Stefan Groot, Nic Vrieselaar, Otto Raspe en Floris Jan Sander (RaboResearch)

Woontevredenheid in de Metropoolregio Amsterdam

Inhoud Woontevredenheid in de Metropoolregio Amsterdam ....................................................... 3 Aanleiding.............................................................................................................................................. 3 Bestaande inwoners trekken per saldo weg uit de MRA ..................................................... 6 Verkoopprijs Metropoolregio ruim 100.000 euro hoger dan in rest Nederland

8

Hoge correlatie verkoopprijzen en negatief migratiesaldo

10

Woontevredenheid ..........................................................................................................................12 Woontevredenheid goede voorspeller van verhuisgeneigdheid

13

Verschillen in woontevredenheid binnen de MRA nader verklaard .............................14 Welke huishoudens zijn (on)tevreden over hun woonsituatie?

16

Welke buurt- en woningkenmerken verklaren waardering van de woonsituatie?.20 Sociale cohesie en waardering buurt

21

Waardering woning

24

Conclusie en discussie ....................................................................................................................25 Discussie

26

Appendix A. Meting van woontevredenheid ........................................................................28 Appendix B. Binnenlandse migratie per subregio in de MRA .........................................28 Colofon..................................................................................................................................................34

Pagina 2/34

Woontevredenheid in de Metropoolregio Amsterdam

Woontevredenheid in de Metropoolregio Amsterdam •

•

•

•

•

Decennialang was de Metropoolregio Amsterdam (MRA) een magneet waar meer mensen vanuit andere delen van Nederland naartoe verhuisden dan andersom. Sinds 2017 zien we echter een trendbreuk: per saldo gaan er meer mensen die in de MRA woonden naar andere delen van Nederland Dit (negatieve) migratiesaldo lijkt samen te hangen met de ‘meerprijs’ die in de MRA moet worden betaald ten opzichte van vergelijkbare woningen in andere regio’s; sinds 2015 is er een grote prijskloof ontstaan tussen zowel Amsterdam en de rest van de MRA als tussen de MRA en goedkopere woningmarktregio’s De waardering voor de woning, buurt en de sociale cohesie (gezamenlijk de totale woontevredenheid) verklaren voor een belangrijk deel de verhuisgeneigdheid, meer nog dan kenmerken van huishoudens Vooral de mindere waardering van de woning is een belangrijke oorzaak van de lagere woontevredenheid en die wordt voor het belangrijkste deel verklaard door de kleinere woonoppervlakte en de staat van onderhoud van de woningen. Zeker in Amsterdam speelt dit een significant grote rol en vormt het een belangrijke verklaring voor de verhuisgeneigdheid De woningbouwopgave (aanbodbeleid) versnellen is dus noodzakelijk, maar niet voldoende. Beleid gericht op woontevredenheid (en betaalbaarheid) zou met dezelfde urgentie moeten worden uitgevoerd.

Het is echter onwaarschijnlijk dat het verschil met andere regio’s geheel kan verdwijnen, want een verbetering van woontevredenheid zal de aanzuigende werking van Amsterdam en de MRA weer vergroten.

Aanleiding De Metropoolregio Amsterdam (MRA) is een schoolvoorbeeld van de triomf van de stad; de regio is dé economische groeimotor van Nederland. Tegelijkertijd is de brede welvaart van de inwoners in de MRA lager dan het Nederlandse gemiddelde. Wat dat betreft staat de MRA – zoals we al eerder schreven – op een tweesprong. Brede welvaart is meer dan economische prestaties en gaat over wat mensen van waarde vinden. Naast banen en inkomen zijn dit ook niet-materiële zaken als persoonlijke ontwikkeling, gezondheid, de balans tussen werk en privé, veiligheid, sociale contacten, maatschappelijke betrokkenheid en milieukwaliteit. En het gaat ook over de tevredenheid van mensen met hun leven en hun woonsituatie. Naast mindere scores op milieukwaliteit, veiligheid, gezondheid en ook inkomen (door een relatief hoge ongelijkheid) blijft tevens de tevredenheid met de woning achter bij andere regio’s. Gezien het grote belang van wonen voor recente trends in brede welvaart zoomen we in deze studie daarom in op de woontevredenheid in de MRA. Recentelijk zien we dat de Metropoolregio ook steeds meer moeite heeft om de eigen inwoners vast te houden (figuur 1).

Hoewel de hoge huren en huizenprijzen laten zien dat de MRA nog altijd een grote aantrekkingskracht heeft, verhuizen sinds 2017 jaarlijks meer mensen vanuit de MRA naar de rest van Nederland dan andersom: een belangrijke breuk met het verleden. Deze trendbreuk en het belang van wonen voor de brede welvaart waren voor ons aanleiding om nader onderzoek te doen naar de woontevredenheid in deze regio. De toegenomen verhuisstroom uit de MRA roept namelijk de vraag op welke factoren hieraan ten grondslag liggen, en of er een relatie is met de relatief lage woontevredenheid. Zoals uit de volgende paragrafen blijkt, lijkt vooral de opgelopen woningschaarste een belangrijke rol te spelen bij de toegenomen trek uit de stad. Op het niveau van individuele huishoudens speelt ook de waardering van de woonsituatie – naast levensgebeurtenissen zoals het vormen of het beëindigen van een relatie – een belangrijke rol bij de keuze om te verhuizen. Pagina 3/34

Woontevredenheid in de Metropoolregio Amsterdam

40 35 30 25 20 15 10 5 0 -5 -10 -15 -20 -25 -30

Figuur 1: Bestaande inwoners vertrekken Metropoolregio Amsterdam* (x 1.000 personen)

1972 1976 1980 1984 1988 1992 1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 Buitenlands migratiesaldo

Binnenlands migratiesaldo

Administratieve correcties

Bevolkingsgroei

Geboorteoverschot

Noot: *in verband met de beschikbaarheid van data betreffen deze cijfers de gemeenten in het samenwerkingsverband ‘Metropoolregio Amsterdam’ plus de Gemeente Castricum en tussen 1972 en 1984 de Gemeente Zeewolde (pas sinds 1984 zelfstandige gemeente, destijds 821 inwoners). Bron: CBS, bewerking RaboResearch

We willen met dit onderzoek dus meer grip krijgen op de woontevredenheid van de inwoners van de MRA (zie box Hoe meten we woontevredenheid?), juist omdat wonen belangrijk is voor brede welvaart, en de economische ontwikkeling van de regio ( zie pagina 120 en verder voor Groot-Amsterdam). In de jaren zeventig van de vorige eeuw, toen veel mensen de stad Amsterdam juist minder aantrekkelijk vonden en veel inwoners vertrokken, werd de inzet op de kwaliteit van wonen een van de beleidsprioriteiten. Het was de basis voor het succes later. Ook nu is het belangrijk te doordenken hoe de woontevredenheid (en in haar kielzog de brede welvaart) een prominentere plek kan krijgen in de ontwikkeling van de regio. Dit is geen eenvoudige opgave, want een hogere brede welvaart kan de aanzuigende werking van de MRA verder vergroten. Als de woningschaarste daardoor oploopt en huishoudens dwingt tot concessies op het gebied van wonen, kan dat een deel van de winst op het gebied van brede welvaart weer teniet doen. In de volgende paragraaf gaan we allereerst in op de oorzaken van de trek van bestaande inwoners vanuit Amsterdam en de rest van de MRA naar regio’s waar wonen betaalbaarder is.

Betaalbaarheid moet daarbij breed worden opgevat: het gaat om de betaalbaarheid van woningen die qua grootte, kwaliteit, aanwezigheid van buitenruimte en andere voorzieningen aansluiten bij de voorkeuren van huishoudens. Vervolgens onderzoeken we wat de lage woontevredenheid in de MRA verklaart, en welke regionale verschillen er op dit vlak zijn. We stellen bij het verklaren en analyseren van de woontevredenheid drie factoren centraal: sociale aspecten die gerelateerd zijn aan de woonbuurt, andere kenmerken van de woonomgeving en kenmerken van de woning. We onderzoeken welke groepen tevreden of juist ontevreden over hun woonsituatie zijn, en proberen verschillen in waardering van de woonsituatie te verklaren aan de hand van buurt- en woningkenmerken. Bovendien relateren we de woontevredenheid aan verhuiswensen van mensen in de MRA.

Pagina 4/34

Woontevredenheid in de Metropoolregio Amsterdam Box Meten van woontevredenheid Woontevredenheid In dit onderzoek maken we gebruik van editie 2021 van het Wonen in de MRA (WiMRA)-bestand, een enquête onder 50.000 inwoners in 31 gemeenten in de MRA. Hierin is onder andere naar verschillende dimensies van woontevredenheid gevraagd. Het CBS meet in het WoonOnderzoek Nederland (WoON) de woontevredenheid in een grootschalige enquête (46.700 respondenten, van wie 5.250 in de MRA) door te vragen naar ‘Hoe tevreden bent u met uw huidige woning?’ en ‘Hoe tevreden bent u met uw huidige woonomgeving?’ Gerapporteerd is het percentage huishoudens dat (zeer) tevreden is. In de CBS Regionale Monitor Brede Welvaart die daarover rapporteert, zien we dat de tevredenheid over de woning in 2021 voor de gemeente Amsterdam 76,4 procent is, vergeleken met nationaal 85,6 procent. We zien verder dat Groot-Amsterdam en Amsterdam een dalende tevredenheid met de woning hebben na 2012. Deze daling volgt ongeveer de nationale trend. Ook de tevredenheid over de woonomgeving ligt in Amsterdam beneden het landelijke gemiddelde. Deze blijft nagenoeg constant. De dalende trend in tevredenheid met de woning na 2012 is niet zichtbaar in verschillende edities van het WiMRAbestand. Het afgelopen jaar is de tevredenheid met de eigen woning in Amsterdam met een gemiddeld rapportcijfer van 7,9 wel iets afgenomen.

In het voorliggende onderzoek ligt de focus niet op de ontwikkeling van de woontevredenheid, maar gebruiken we het WiMRA-bestand om geografische (niveau-)verschillen binnen de MRA te duiden en die proberen te verklaren. We kijken daarbij niet alleen naar de tevredenheid over de woning zelf, maar ook die over de omgeving. Hoe is woontevredenheid gerelateerd aan brede welvaart? Woontevredenheid heeft een directe relatie met de brede welvaart in een regio. RaboResearch meet de brede welvaart aan de hand van elf dimensies, waarvan de tevredenheid met de woning er een is. Samen vormen deze dimensies de Brede Welvaartsindicator (BWI). Naast tevredenheid met de woning zijn ook andere dimensies van brede welvaart indirect gerelateerd aan tevredenheid over de woonsituatie, zoals sociale contacten (die zich voor een deel in de woonomgeving afspelen) en veiligheid (waarvan veiligheid in en om de woning een belangrijk onderdeel vormt). Woontevredenheid is ook verbonden aan andere belangrijke thema’s. Een prettige en betaalbare woonomgeving maakt het gemakkelijker om werknemers uit binnen- en buitenland te binden aan de regio. De woningmarkt bepaalt daarmee mede het functioneren van de regionale economie.

De combinatie van een sterke economische ontwikkeling met een achterblijvende brede welvaart kan ook belangrijke gevolgen hebben voor forensenstromen, en daarmee voor congestie en het milieu. Wonen en woontevredenheid zijn daarmee cruciaal voor het functioneren van de metropoolregio, en de samenhang tussen de centrale stad Amsterdam en de andere deelgebieden in de MRA.

Pagina 5/34

Woontevredenheid in de Metropoolregio Amsterdam

Bestaande inwoners trekken per saldo weg uit de MRA De hoge huizenprijzen en huren in de MRA impliceren dat de woningschaarste in deze regio relatief groot is: de totale woonvraag is er dus, in verhouding tot het aanbod, hoger dan in andere regio’s. Figuur 1 wijst echter op een belangrijke asymmetrie in deze woonvraag. Door de toenemende internationalisering van de economie en de aantrekkelijkheid van de MRA als vestigingslocatie voor internationale bedrijvigheid en werknemers, verschuift de relatieve vraag van mensen die al in de MRA wonen naar mensen die er vanuit het buitenland naartoe verhuizen. Het vertrek van bestaande inwoners naar elders in Nederland is een aanwijzing dat de waardering die inwoners van de MRA voor hun woonsituatie hebben niet (meer) in verhouding staat tot de hoge prijs van huisvesting in de Metropoolregio. Zo ziet de gemeente Amsterdam flink meer mensen vertrekken dan er bijkomen, juist onder dertigplussers – de groep waarin levensgebeurtenissen als samenwonen, gezinsvorming en verhuizen naar een groter huur- of koophuis gaan spelen (figuur 2). Enkel in de leeftijdscategorieën 17 tot en met 24 jaar en in mindere mate 25 tot en met 29 jaar weet de hoofdstad nog meer mensen aan te trekken uit de rest van Nederland dan er naartoe vertrekken, maar ook dit ligt sinds 2017 op een (iets) lager niveau dan in de jaren ervoor.

Tot op zekere hoogte past dit patroon bij de manier waarop een stad functioneert. Door de mogelijkheden die steden op het gebied van opleiding, carrière, recreatie en persoonlijke ontwikkeling bieden (zo bieden steden meer kansen om een partner te vinden), hebben ze een grote aantrekkingskracht op jongeren. Gezinnen met kinderen verhuizen relatief vaker naar het ommeland, door de behoefte aan een rustige, ruime en veilige woonomgeving. Deze trend lijkt nu echter veel sterker dan een decennium geleden het geval was.

150 125 100 75 50 25 0 -25 -50 -75 -100 -125 -150 -175 -200 -225 -250

Figuur 2: Hoofdstad weet dertigplussers niet vast te houden Binnenlands migratiesaldo Gemeente Amsterdam (x 100 personen)

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 0 t/m 16 jaar

17 t/m 24 jaar

35 t/m 39 jaar

40 t/m 49 jaar 50 jaar en ouder Bron: CBS, bewerking RaboResearch

25 t/m 29 jaar

30 t/m 34 jaar Totaal

Figuur 3 brengt de verhuisstromen tussen de MRA en de andere Nederlandse gemeenten in kaart. Regio’s in de nabijheid van de MRA zijn in de periode vanaf 2017 het meeste in trek. Net als in figuur 1 is te zien dat het binnenlandse migratiesaldo tussen 2017 en 2021 omslaat, waardoor de MRA van een netto instroomregio naar een netto uitstroomregio gaat. Vooral het aantal verhuisbewegingen naar de rest van Noord-Holland valt op, net als de grote stroom naar Gelderland. Ook naar sommige verder weg gelegen regio’s, zoals de omgeving Pagina 6/34

Woontevredenheid in de Metropoolregio Amsterdam van Zwolle en Emmen, is een sterke toename in verhuisbewegingen te zien. Toch is de gemiddelde verhuisafstand in de periode 2017-2021 niet hoger dan in de jaren daarvoor (figuur 4): tussen 2017 en 2021 verhuisden mensen die uit de MRA vertrokken gemiddeld ruim 2 kilometer dichterbij dan in de tien jaar ervoor. Dit kan een aanwijzing zijn dat mensen die de MRA verlaten nog steeds een economische of sociale binding met het gebied hebben. Figuur 3: Binnenlands migratiesaldo tussen de MRA en de rest van Nederland: regio’s nabij MRA meest in trek

Noot: een negatief migratiesaldo geeft aan dat er meer mensen vertrekken uit de MRA dan erbij komen Bron: CBS, ABF Research, bewerking RaboResearch

Pagina 7/34

Woontevredenheid in de Metropoolregio Amsterdam Figuur 4: Niet verder dan vroeger Gemiddelde hemelsbrede afstand tot de Gemeente Amsterdam (x 1 km)

80 78 76 74 72 70 68 66 64 62 60 58 56 54 52 50 2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

2015

2017

2019

2021

Verhuizingen uit de MRA naar de rest van Nederland Verhuizingen uit de rest van Nederland naar de MRA Noot: betreft het aantal verhuisbewegingen maal de afstand tussen het geografische middelpunt van de corresponderende gemeente met het geografische middelpunt van de gemeente Amsterdam). Bron: RaboResearch

Verkoopprijs Metropoolregio ruim 100.000 euro hoger dan in rest Nederland Na de financiële crisis van 2008 herstelde de Amsterdamse economie aanzienlijk sneller dan die in de rest van Nederland, wat bijvoorbeeld is te zien in de werkgelegenheid (figuur 5). Vermoedelijk heeft deze economische rugwind, samen met de krimp van de gereguleerde huursector, ertoe bijgedragen dat het aantal woningverkopen in de hoofdstad eveneens snel opveerde en – met enige vertraging – ook in de rest van de MRA. Zo zijn in Amsterdam in 2014 alweer net zoveel huizen verkocht als in 2008 (figuur 6). In de overige gemeenten van de MRA duurde dit gemiddeld een jaar langer; de rest van Nederland zag het aantal verkopen pas in 2016 terugkeren op het niveau van 2008. Samen met de sterkere bevolkingsgroei in de regio en de beperkte woningbouw tijdens de crisisjaren heeft de verkoophausse in Amsterdam sinds 2013 een grote wig gedreven tussen de gemiddelde verkoopprijs van huizen in Amsterdam en de rest van de MRA. In de tien jaar vóór de financiële crisis betaalden huizenkopers in de hoofdstad (voor hun doorgaans kleinere woning) gemiddeld amper meer dan kopers elders in de MRA; tien jaar erna was het verschil met de rest van de MRA opgelopen tot bijna 100.000 euro (figuur 7).

Terwijl koopwoningen in de rest van de MRA op hun beurt ook aanzienlijk duurder werden dan die buiten de MRA: rond 2008 was het gat tussen de MRA exclusief Amsterdam en koopwoningen in de rest van Nederland nog zo’n 50.000 euro, tien jaar later al bijna 90.000 euro. Per saldo is de prijs een woning in de MRA dus ruim 100.000 euro hoger dan in de rest van Nederland. Deze prijskloof vormt waarschijnlijk een belangrijke verklaring voor de trek naar goedkopere regio’s.

Pagina 8/34

Woontevredenheid in de Metropoolregio Amsterdam Figuur 5: Aantal banen in Amsterdam harder gegroeid dan elders Aantal banen (index, 2008=100)

150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2001

2003

2005

Amsterdam

2007

2009

2011

2013

MRA exclusief Amsterdam

2015

2017

2019

2021

Nederland exclusief MRA

Noot: betreft banen van werknemers en zelfstandigen, zowel in deeltijd als in voltijd. Bron: LISA, bewerking RaboResearch

Figuur 6: Verkopen in Amsterdam na financiële crisis sneller terug op niveau Woningverkopen (twaalfmaandsgemiddelde, index, 2008=100)

150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2001

2003

Amsterdam

2005

2007

2009

2011

2013

MRA exclusief Amsterdam

2015

2019

2021

Nederland exclusief MRA

Bron: RaboResearch op basis van microdata Kadaster

Pagina 9/34

2017

Woontevredenheid in de Metropoolregio Amsterdam

130

Figuur 7: Gemiddelde verkoopprijs in Amsterdam pakweg ton hoger dan in rest van MRA Verschil in de verkoopprijs van huizen (twaalfmaandsgemiddelde, x 1.000 euro)

110 90 70 50

30 10 -10 -30 2001

2003

2005

2007

2009

Amsterdam vs. rest van MRA

2011

2013

2015

2017

2019

2021

Rest van MRA vs. rest van Nederland

Bron: RaboResearch op basis van microdata Kadaster

Hoge correlatie verkoopprijzen en negatief migratiesaldo De hoge opslag die huizenkopers (en huurders) in en rondom Amsterdam betalen, spreekt voor de gewildheid van de MRA als vestigingsregio (zie ook de studie Schaarste Amsterdamse Woningmarkt 2022). Zonder de grote wens van veel Nederlanders en buitenlanders om juist daar te wonen zou het prijsverschil met de rest van Nederland immers kleiner zijn. Maar de meerprijs van wonen in de MRA, wellicht in combinatie met de bescheidener woonkwaliteit, lijkt een deel van de inwoners inmiddels ook af te stoten. Figuur 8a laat de sterke samenhang zien tussen de meerprijs van wonen in de hoofdstad en het (negatieve) migratiesaldo van Amsterdam met de rest van de MRA. Al decennialang verhuizen er meer mensen van de hoofdstad naar de 29 andere gemeenten binnen het samenwerkingsverband dan andersom, maar het tempo waarmee dat gebeurt is hoger tijdens perioden waarin de prijskloof tussen de hoofdstad en de rest van de regio groter is. Eenzelfde relatie is te zien in de netto verhuizingen tussen de rest van de Metropoolregio en de rest van Nederland (figuur 8b): samen met het groeiende prijsverschil zwelt ook de binnenlandse migratie aan.

Daarbij zet de migratie vanuit de hoofdstad naar de omringende gemeenten druk op de woningmarkt en de huur- en koopwoningprijzen daar – extra opgestuwd door de hoge bedragen die Amsterdamse woningbezitters meenemen. Vervolgens drukt dit via hetzelfde mechanisme vermoedelijk ook weer inwoners van de rest van de MRA naar buiten.

Pagina 10/34

Woontevredenheid in de Metropoolregio Amsterdam Figuur 8a: Samenhang netto trek uit Amsterdam en prijskloof met rest van MRA

150 125 100 75 50 25 0 -25 -50 -75 -100 -125 -150

1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 Binnenlands migratiesaldo Amsterdam met de rest van de MRA (x 100 personen) Verschil in gemiddelde verkoopprijs Amsterdam en de rest van de MRA (x 1.000 euro) Noot: correlatie -0.72. Bron: RaboResearch op basis van microdata Kadaster

150 125 100 75 50 25 0 -25 -50 -75 -100 -125 -150

Figuur 8b: Netto verhuizingen uit de rest van de MRA vs. prijskloof met rest van Nederland

1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 Binnenlands migratiesaldo rest van MRA met de rest van Nederland (x 100 personen) Verschil in gem. verkoopprijs tussen de rest van MRA en de rest van NL (x 1.000 euro) Noot: correlatie -0.83. Bron: RaboResearch op basis van microdata Kadaster

Pagina 11/34

Woontevredenheid in de Metropoolregio Amsterdam 150 125 100 75 50 25 0 -25 -50 -75 -100 -125 -150

Figuur 8c: Netto verhuizingen uit de MRA als geheel vs. prijskloof met rest van Nederland

1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 Binnenlands migratiesaldo MRA met de rest van Nederland (x 100 personen) Verschil in gemiddelde verkoopprijs MRA en rest van Nederland (x 1.000 euro) Noot: correlatie -0.80. Bron: RaboResearch op basis van microdata Kadaster

Woontevredenheid Op basis van het microdatabestand Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA) hebben we verschillende aspecten van woontevredenheid van huishoudens in de MRA onderzocht. Hierbij bouwen we voort op eerder onderzoek naar de meting van woontevredenheid. Als eerste stap hebben we met behulp van een factoranalyse verschillende dimensies van woontevredenheid onderscheiden. In Appendix A leggen we de gehanteerde onderzoeksmethode uit. Tabel 1 toont de indicatoren uit de WiMRA-data die we bij de factoranalyse hebben gebruikt. Er blijken, geheel in lijn met zowel het eerdere onderzoek dat we in dit deel van onze analyse reproduceren als met de voorgaande literatuur, drie onderscheidende dimensies van woontevredenheid te zijn: sociale cohesie (sterk gecorreleerd aan indicatoren 1 tot en met 6) , waardering van andere buurtkenmerken (indicatoren 7 tot en met 12) en waardering van woningkenmerken (indicatoren 13 tot en met 16). De indicatoren voor sociale cohesie en waardering van de buurt overlappen enigszins met elkaar. Sociale cohesie heeft betrekking op de manier waarop mensen in de buurt met elkaar omgaan. De waardering van andere buurtkenmerken gaat over fysieke buurtkenmerken, veiligheid en ervaren overlast, en de algemene opvattingen die bewoners over het wonen in een bepaalde buurt hebben.

De waardering van de woning heeft betrekking op fysieke kenmerken van de woning en algemene opvattingen over de woning.

Pagina 12/34

Woontevredenheid in de Metropoolregio Amsterdam Tabel 1: Gebruikte indicatoren woontevredenheid en correlatie met drie geïdentificeerde dimensies Indicatoren

1. Mensen helpen elkaar in deze buurt 2. Ik heb veel contact met buurtbewoners 3. Buurtbewoners zijn betrokken bij deze buurt 4. Verschillende groepen mensen gaan in deze buurt prettig met elkaar om 5. Ik voel me thuis in deze buurt 6. Deze buurt is geschikt om kinderen in te laten opgroeien 7. De staat van onderhoud van straten, stoepen en groenvoorzieningen in deze buurt is goed 8. De staat van onderhoud van woningen in deze buurt is goed 9. Ik ben tevreden met deze buurt 10. Ik voel me veilig in deze buurt 11. Ik ervaar overlast van buren of andere mensen in deze buurt 12. Het niet bevallen van deze buurt zou voor mij een reden zijn om te verhuizen, of omgekeerd 13. Het niet bevallen van deze woning zou voor mij een reden zijn om te verhuizen, of omgekeerd 14. De grootte van deze woning is passend 15. Ik ben tevreden over deze woning 16. De staat van onderhoud van deze woning is goed

Sociale cohesie

Waardering buurt

Waardering woning

0,86 0,83 0,82 0,73 0,56 0,51

0,42 0,52 0,46

0,44 0,32 0,32

0,78 0,75 0,66 0,66 0,45

0,37

0,36

0,33 0,32

0,78 0,77 0,74 0,64

Noot: de benaming van de variabelen in deze tabel is afgeleid uit de vraagstelling en de mogelijke antwoorden uit WiMRA. Toegepaste extractiemethode is principaal-componentanalyse en de toegepaste rotatiemethode is Varimax met Kaiser normalisatie. Bron: RaboResearch, WiMRA. Indicatoren 7, 10 en 11 bestaan uit samengevoegde variabelen en indicatoren 12 en 13 zijn afgeleid uit variabelen over verhuismotieven (zie Appendix A)

Woontevredenheid goede voorspeller van verhuisgeneigdheid De belangrijke rol die tevredenheid over de woonsituatie speelt bij de intentie om te verhuizen is reeds lang bekend vanuit de literatuur. Om dit te illustreren, onderzoeken we in deze paragraaf het verband tussen de drie dimensies van woontevredenheid die in de vorige paragraaf zijn afgeleid en verhuisgeneigdheid, gedefinieerd als het hebben van plannen om binnen twee jaar te verhuizen of wel willen verhuizen maar dat niet kunnen. Omdat er bij de factoranalyse twee factoren zijn meegenomen die direct gerelateerd zijn aan verhuisgeneigdheid (indicatoren 12 en 13 in tabel 1), maken we in deze paragraaf gebruik van aangepaste indicatoren voor de drie dimensies van woontevredenheid. Daarbij zijn de indicatoren 12 en 13 niet meegenomen. De correlaties tussen de aangepasten indicatoren en de in tabel 1 getoonde indicatoren bedragen 1,00 (sociale cohesie), 0,99 (waardering buurt) en 0,94 (waardering woning) en zijn dus zeer hoog. De drie dimensies van woontevredenheid verklaren samen 24 procent van de variatie in verhuisgeneigdheid.

Kenmerken van respondenten en het huishouden waarvan ze deel uitmaken, zoals geslacht, leeftijd en opleidingsniveau, samenstelling huishouden, inkomen, regio en woningmarktsegment verklaren samen met 16 procent een iets kleiner deel van verhuisgeneigdheid, terwijl deze controlevariabelen samen met de dimensies van woontevredenheid 30 procent van de variatie in verhuisgeneigdheid verklaren. Dit betekent dat een deel van de hogere verhuisgeneigdheid bij bijvoorbeeld jongeren niet het gevolg is van zaken die specifiek zijn voor deze leeftijdsgroep, maar van een lagere tevredenheid met de woonsituatie. Leeftijd en verandering van levensfase spelen hierbij uiteraard ook indirect een rol, bijvoorbeeld als een woning door samenwonen of gezinsuitbreiding, of een stijgend inkomen niet langer past bij de woonwensen van huishoudens. Een interessante vraag is of er regionale verschillen zijn in het belang van de drie dimensies van woontevredenheid voor verhuisgeneigdheid. Daarom toont tabel 2 per regio in de MRA de relatie tussen verhuisgeneigdheid en de gestandaardiseerde variabelen waarmee we sociale cohesie, de waardering van andere buurtkenmerken en de waardering van woningen meten. Het geschatte effect van -0,090 voor sociale Pagina 13/34

Woontevredenheid in de Metropoolregio Amsterdam cohesie in Zaanstreek-Waterland betekent dat als de sociale cohesie – bijvoorbeeld – van 0 (een gemiddelde score) stijgt naar +1 (een score die één standaarddeviatie hoger ligt dan het gemiddelde, wat wil zeggen dat 84 procent lager scoort en 16 procent hoger), de kans dat iemand aangeeft te willen verhuizen met 9,0 procentpunt (0,090 * 100 procent) daalt. Opvallend is dat er nagenoeg geen regionale verschillen zijn in het belang van de verschillende dimensies van woontevredenheid. Waardering van de woning is in alle regio’s veruit het belangrijkste, gevolgd door de ervaren sociale cohesie en direct daarna de waardering van andere buurtkenmerken. Zoals we in de volgende paragraaf zullen zien, zijn er tussen regio’s wel belangrijke verschillen in de waardering van de woonsituatie. Zo hebben Amsterdammers gemiddeld een relatief lage waardering voor hun woning. Mensen in Amsterdam vinden dit echter niet minder problematisch dan mensen in andere regio’s, en er zijn dan ook meer Amsterdammers die in verband met een lage waardering van hun woning zouden willen verhuizen. Tabel 2: Geen verschil tussen regio’s in belang verschillende dimensies woontevredenheid Effect op verhuisgeneigdheid

Sociale cohesie

Waardering buurt

Waardering woning

Zaanstreek-Waterland Almere/Lelystad Gooi en Vechtstreek Amstelland-Meerlanden Zuid-Kennemerland/IJmond Amsterdam

-0,090 -0,091 -0,096 -0,086 -0,095 -0,087

-0,082 -0,078 -0,085 -0,078 -0,087 -0,070

-0,144 -0,139 -0,145 -0,135 -0,148 -0,141

Totaal MRA

-0,088

-0,077

-0,135

Noot: opgenomen controlevariabelen zijn geslacht, leeftijd en opleidingsniveau geënquêteerde, samenstelling huishouden, inkomen van het huishouden, regio en woningmarktsegment (koopwoning, corporatiewoning of woning van commerciële verhuurder). Bron: RaboResearch, WiMRA

Verschillen in woontevredenheid binnen de MRA nader verklaard Om regio’s goed met elkaar te kunnen vergelijken, laten we in figuur 9 allereerst de gemiddelde scores op de dimensies van woontevredenheid in de zes regio’s binnen de MRA zien (zie de figuren 12, 13 en 14 voor kaarten op wijkniveau). Er zijn flinke regionale verschillen. Amsterdam scoort in verhouding tot andere regio’s relatief laag op het gebied van de sociale cohesie die inwoners ervaren en op tevredenheid met de woning. In Almere/Lelystad en Zaanstreek-Waterland zijn huishoudens in verhouding tot andere regio’s in de MRA relatief tevreden over hun woning, maar zijn ze weinig te spreken over de buurt waarin ze wonen. In Almere/Lelystad is ook de sociale cohesie laag.

Pagina 14/34

Woontevredenheid in de Metropoolregio Amsterdam Figuur 9: Binnen de MRA bestaan grote verschillen in woontevredenheid gestandaardiseerde index Amsterdam Zuid-Kennemerland/IJmuiden Amstelland-Meerlanden

Gooi en Vechtstreek Almere/Lelystad Zaanstreek-Waterland -0.3 sociale cohesie

-0.2

waardering buurt

-0.1

0

0.1

0.2

0.3

waardering woning

Bron: RaboResearch, WiMRA

Samenstellingseffecten vormen een belangrijke verklaring voor verschillen in woontevredenheid. Daarom hebben we met behulp van een regressieanalyse onderzocht in welke mate de verschillende dimensies van woontevredenheid samenhangen met geslacht, huishoudenssamenstelling, opleidingsniveau, leeftijd, inkomen en of een huishouden in een koopwoning, woning van een woningcorporatie of woning van een commerciële verhuurder woont. Figuur 10 toont de omvang van regionale verschillen die los staan van deze controlevariabelen. De figuren 11a tot en met 11d in de volgende paragraaf laten de met behulp van de regressieanalyse geschatte bijdrage van verschillende huishoudenskenmerken zien. In deze paragraaf analyseren we wat voor soort huishoudens wel of niet tevreden zijn met hun woning. Daarom hebben we in de regressieanalyse in deze paragraaf geen woningkenmerken of buurtkenmerken opgenomen. In de volgende paragraaf analyseren we juist welke woningkenmerken en buurtkenmerken woontevredenheid, los van wie er in een woning woont, kunnen verklaren. Regionale verschillen in sociale cohesie en tevredenheid over woningen zijn een stuk kleiner wanneer rekening wordt gehouden met samenstellingseffecten.

Vooral bij sociale cohesie en de tevredenheid over kenmerken van woningen treedt een belangrijk deel van de verschillen op tussen verschillende soorten huishoudens binnen regio’s in plaats van tussen regio’s. Sommige soorten huishoudens hebben in alle regio’s een lagere gemiddelde woontevredenheid, zoals huishoudens met een laag inkomen of jongeren. Zoals figuur 10 laat zien, blijven er ook na correctie voor samenstellingseffecten belangrijke regionale verschillen bestaan. Zo hebben huishoudens die in Amsterdam wonen na correctie voor samenstellingseffecten – dus bij een gegeven inkomen en andere huishoudenskenmerken – volgens alle drie de dimensies een lagere woontevredenheid. Ook is nog steeds zichtbaar dat inwoners van Almere/Lelystad en Zaanstreek-Waterland een hoge tevredenheid over hun woning hebben. De vergelijking tussen figuren 9 en 10 laat ook een aantal verschillen zien: zo laat figuur 9 een bovengemiddelde tevredenheid met de woning zien in Gooi en Vechtstreek wanneer geen rekening wordt gehouden met samenstellingseffecten, maar scoort deze regio slechts gemiddeld wanneer wel rekening wordt gehouden met samenstellingseffecten.

Pagina 15/34

Woontevredenheid in de Metropoolregio Amsterdam Figuur 10: Regionale verschillen kleiner na correctie voor bevolkingssamenstelling gestandaardiseerde index Amsterdam Zuid-Kennemerland/IJmuiden Amstelland-Meerlanden

Gooi en Vechtstreek Almere/Lelystad Zaanstreek-Waterland -0.3 sociale cohesie

-0.2

-0.1

waardering buurt

0

0.1

0.2

0.3

waardering woning

Noot: de figuur toont de bijdrage van regionale verschillen aan woontevredenheid, op basis van een regressie waarin als controlevariabelen geslacht, huishoudenssamenstelling, opleidingsniveau, leeftijd, inkomen, en woningmarktsegment (koop, corporatiewoning of commerciële huur) zijn opgenomen. Bron: RaboResearch, WiMRA

Welke huishoudens zijn (on)tevreden over hun woonsituatie? Verschillen in tevredenheid met de woonsituatie van huishoudens hangen vooral samen met het type huishouden (figuur 11a), leeftijd (figuur 11b), inkomen (figuur 11c) en woningmarktsegment (figuur 11d). Geslacht en opleidingsniveau hebben geen sterke relatie met woontevredenheid wanneer ook rekening wordt gehouden met factoren als leeftijd en inkomen. Alleenstaanden ervaren een iets lagere sociale cohesie dan gemiddeld, terwijl vooral huishoudens met kinderen juist een hogere mate van sociale cohesie ervaren (figuur 11a). Ook zijn huishoudens met kinderen benedengemiddeld tevreden over hun woning, wat waarschijnlijk te maken heeft met het feit dat zij een te kleine woning eerder als probleem ervaren. Deze bevindingen komen overeen met de studie Dynamiek van verhuiswensen in Amsterdam. Figuur 11a: Hogere sociale cohesie bij gezinnen met kinderen, maar lagere tevredenheid over woning gestandaardiseerde index

Alleenwonend

Stel zonder kinderen

Eenoudergezin

Stel met kinderen -0.5 sociale cohesie

-0.25 waardering buurt

0

0.25

0.5

waardering woning

Noot: effect na correctie voor andere huishoudenskenmerken. Bron: RaboResearch, WiMRA

Er bestaat een sterke relatie tussen de leeftijd van de geënquêteerden en de tevredenheid over hun woning (figuur 11b). Leeftijd lijkt voor de waardering van woningen bovendien een veel grotere rol te spelen dan inkomen. Hiervoor zijn verschillende verklaringen. Huiseigenaren bouwen gedurende hun leven huizenvermogen op, en hebben dat – los van eventuele inkomensstijgingen gedurende hun carrière – kunnen inzetten om door te stromen naar een duurdere woning. Hierdoor zijn ze ten opzichte van jongere huishoudens verder opgeklommen op de woonladder. Pagina 16/34

Woontevredenheid in de Metropoolregio Amsterdam

In de huursector profiteren ouderen meer van huurprijsregulering. Ouderen verhuizen minder vaak dan jongeren, en wonen daardoor gemiddeld al langer op hun huidige adres. Doordat de jaarlijkse huurstijging bij zittende huurders doorgaans lager is dan de stijging van de aanvangshuren bij nieuwe huurcontracten, kan over de loop der jaren een flink verschil ontstaan tussen de huur die huurders die al lang in hun woning wonen betalen, en de huur die een nieuwe huurder zou betalen. Het feit dat ouderen voor dezelfde woning gemiddeld een lagere huur betalen, vormt een mogelijke verklaring voor hun hogere tevredenheid over de woning. In de sociale huursector sluit de verdeling van woonruimte bovendien minder goed aan bij voorkeuren van huishoudens dan in de woningmarktsegmenten waar marktprijzen worden gehanteerd. Dit komt doordat de verdeling van woningen via wachtlijsten gaat (wat de keuzevrijheid vermindert) en doordat het verband tussen huren en woningkenmerken bij woningcorporaties relatief zwak is. De meerprijs die woningcorporaties vragen voor een luxere of ruimere woning is lager dan de meerprijs die eigenaar-bewoners of huurders in de commerciële huursector moeten betalen. Een minder goede aansluiting van de woonsituatie bij voorkeuren van huishoudens gaat waarschijnlijk ten koste van de woontevredenheid.

Ook cohort-effecten spelen mogelijk een rol bij het verband tussen leeftijd en tevredenheid over de woning. Het aanbod van woningen is sinds de jaren negentig achtergebleven bij de vraag, waardoor de woningschaarste is opgelopen. Vooral mensen die nog geen huiseigenaar zijn en ook nog geen betaalbare sociale huurwoning hebben kunnen huren, betalen hier de prijs voor, en hieronder vallen jongeren verhoudingsgewijs vaker dan ouderen. Mensen die nu een eerste koopwoning kopen of een woning huren in de vrijehuursector, moeten met hetzelfde budget meer concessies doen aan de woning en de woonlocatie, wat tot een lagere woontevredenheid kan leiden. Terwijl sociale cohesie toeneemt met leeftijd, valt op dat de waardering van de buurt juist afneemt met leeftijd. We hebben gekeken naar de onderliggende variabelen waaruit onze indicator voor waardering van de buurt is opgebouwd: ouderen ondervinden significant meer overlast van zowel buren als andere mensen in de buurt dan jongeren, en ze voelen zich ook iets vaker onveilig. Het verschil in ervaren overlast en onveiligheid tussen jongeren en ouderen is in alle woningmarktsegmenten zichtbaar, maar het grootst bij huishoudens die in een corporatiewoning wonen. Figuur 11b: Ouderen hebben hoge waardering voor woning; lagere waardering voor buurtkenmerken gestandaardiseerde index Jonger dan 35 35 tot 45 45 tot 55

55 tot 65 65 tot 75 75 en ouder -0.5 sociale cohesie

-0.25 waardering buurt

0

0.25

0.5

waardering woning

Noot: effect na correctie voor andere huishoudenskenmerken. Bron: RaboResearch, WiMRA

Huishoudens met een hoger inkomen hebben een duidelijk hogere waardering voor de woning waarin ze wonen (figuur 11c). Een verband tussen inkomen en zowel sociale cohesie als de waardering van buurten ontbreekt grotendeels. De figuur toont de waardering voor verschillende aspecten van de woonsituatie bij een gegeven woningmarktsegment. Natuurlijk hangt ook het woningmarktsegment waarin een huishouden woont samen met het inkomen, zodat via het woningmarktsegment een indirect effect tussen inkomen en waardering van de woonsituatie bestaat. Het effect daarvan is te zien in figuur 11d. Pagina 17/34

Woontevredenheid in de Metropoolregio Amsterdam

Wanneer we kijken naar interactie-effecten valt op dat het verband tussen inkomen en waardering van de woning alleen bestaat in de koopsector en in de commerciële huursector. Bij huishoudens die een woning van een woningcorporatie huren, ontbreekt een verband tussen inkomen en waardering van de woning grotendeels. Figuur 11c: Inkomen heeft vrijwel geen effect op sociale cohesie en waardering buurt gestandaardiseerde index

Laagste 20% inkomens in MRA 2e 20% inkomens 3e 20% inkomens 4e 20% inkomens Hoogste 20% inkomens in MRA -0.5 sociale cohesie

-0.25

0

waardering buurt

0.25

0.5

waardering woning

Noot: effect na correctie voor andere huishoudenskenmerken. Bron: RaboResearch, WiMRA

Naast leeftijd heeft ook het woningmarktsegment waarin huishoudens wonen een groot effect op de waardering van woningen (figuur 11d). Gegeven andere huishoudenskenmerken zijn huiseigenaren gemiddeld tevredener over hun woning dan huurders. Huurders in de commerciële sector zijn het minst tevreden over hun woning. In de volgende paragraaf gaan we nader in op de woningkenmerken die de tevredenheid over de woning bepalen. Daaruit blijkt dat de negatieve waardering van sociale huurwoningen vooral samenhangt met het feit dat deze woningen gemiddeld kleiner zijn. In een woning met precies dezelfde kenmerken maakt het dus voor de woontevredenheid niet zo heel veel uit of het een sociale huurwoning of een koopwoning betreft. De relatief lage woontevredenheid bij huurders in de commerciële huursector is daarentegen niet alleen te verklaren vanuit woningkenmerken. Eigenaar-bewoners ervaren ook een hogere mate van sociale cohesie dan huurders. Huurders in de commerciële sector hebben de laagste waardering van sociale contacten in hun woonomgeving, wat waarschijnlijk samenhangt met de hoge verhuismobiliteit in dit segment. Opvallend is dat huurders van commerciële huurwoningen een hoge waardering voor hun buurt hebben. Figuur 11d: Huurders gemiddeld minst tevreden over woning gestandaardiseerde index

Koopwoning

Corporatiewoning

Commerciële huurwoning

-0.5 sociale cohesie

-0.25 waardering buurt

0

0.25

0.5

waardering woning

Noot: effect na correctie voor andere huishoudenskenmerken. Bron: RaboResearch, WiMRA Pagina 18/34

Woontevredenheid in de Metropoolregio Amsterdam

We hebben tevens onderzocht in welke mate er regionale verschillen zijn in de waardering van de woonsituatie van verschillende soorten huishoudens. Zo is denkbaar dat jongeren of hoger opgeleiden een voorkeur hebben voor wonen in Amsterdam, terwijl gezinnen met kinderen misschien liever op minder verstedelijkte plekken wonen. Uiteraard zijn de verschillen die we observeren ook het gevolg van selectieeffecten: huishoudens kiezen immers tot op zekere hoogte zelf hun woonomgeving. Tabel 3 laat de meest in het oog springende interactie-effecten zien. Het betreft hierbij interactie-effecten die zowel statistisch significant zijn als qua omvang betekenisvol zijn. De in de tabel gepresenteerde effecten hebben betrekking op verschillen binnen regio’s. Dat vrouwen in Amsterdam een relatief hoge sociale cohesie ervaren ten opzichte van mannen, betekent dus niet (per definitie) dat Amsterdamse vrouwen een hogere mate van sociale cohesie ervaren dan vrouwen in andere regio’s. Dit komt doordat Amsterdam los van samenstellingseffecten een iets lager ervaren sociale cohesie heeft dan andere regio’s (figuur 9). Opvallend is dat betekenisvolle interactie-effecten die gerelateerd zijn aan leeftijd en inkomen grotendeels ontbreken, terwijl deze factoren een belangrijke verklaring vormen voor verschillen in waardering van de woonsituatie – in het bijzonder de waardering van de woning.

Er zijn uitzonderingen, zoals de lagere sociale cohesie die jongeren in Amsterdam ervaren ten opzichte van mensen van middelbare leeftijd en ouderen, maar over het algemeen lijken verschillen in waardering van de woonsituatie tussen oud en jong en rijk en arm in alle regio’s vergelijkbaar te zijn. Een belangrijk deel van de significante interactie-effecten hangt samen met de samenstelling van huishoudens en met het woningmarktsegment. Ook valt op dat Amsterdam relatief vaak afwijkt van andere regio’s, hoewel dit mede samenhangt met het grote aantal observaties in Amsterdam. Daardoor is een in het oog springend verschil met andere regio’s eerder óók statistisch significant.

Pagina 19/34

Woontevredenheid in de Metropoolregio Amsterdam Tabel 3: Regionale verschillen in waardering van verschillende groepen zijn beperkt Sociale cohesie

• In Amsterdam en ZuidKennemerland/IJmond ervaren vrouwen een relatief hogere sociale cohesie ten opzichte van mannen • In Almere/Lelystad en Amstelland-Meerlanden ervaren alleenstaanden een relatief lagere sociale cohesie ten opzichte van andere huishoudens • In Amsterdam en Gooi en Vechtstreek ervaren huishoudens met kinderen een relatief hogere sociale cohesie ten opzichte van andere huishoudens • In Amsterdam ervaren jongeren een relatief lagere sociale cohesie ten opzichte van andere huishoudens • In Amsterdam is het verschil in sociale cohesie tussen bewoners van sociale huurwoningen en andere segmenten kleiner dan elders

Waardering buurt

Waardering woning

• In Amstelland-Meerlanden is het • In Amsterdam waarderen verband tussen inkomen en huishoudens met kinderen waardering van de buurt hun woning relatief laag ten zwakker dan elders opzichte van andere huishoudens • In Zuid-Kennemerland/IJmond en Amsterdam hebben huurders • In Amstelland-Meerlanden, van commerciële huurwoningen Amsterdam en Zaanstreekeen relatief hoge waardering van Waterland is het verschil in hun buurt ten opzichte van de waardering van woningen andere segmenten tussen de hoge en lage inkomens relatief groot • In Amsterdam zijn huurders van commerciële huurwoningen relatief minder ontevreden over hun woning ten opzichte van de andere segmenten

Noot: interactie-effecten tussen regio’s MRA en geslacht, type huishouden, leeftijd, opleidingsniveau, inkomen en woningmarktsegment, gebaseerd op regressieanalyse. Bron: RaboResearch, WiMRA

Welke buurt- en woningkenmerken verklaren waardering van de woonsituatie? In de vorige paragraaf hebben we geanalyseerd welke huishoudens hun woonsituatie in de MRA waarderen, en bij welke huishoudens de waardering van de woonsituatie lager ligt. In deze paragraaf proberen we de gevonden verschillen nader te verklaren aan de hand van buurtkenmerken (in het geval van sociale cohesie en waardering van buurtkenmerken) en woningkenmerken (in het geval van waardering van de woning). Om een relatie met buurtkenmerken te leggen, hebben we de WiMRA-dataset gekoppeld aan de CBS-dataset Kerncijfers wijken en buurten 2021 en aan data van de politie over geregistreerde misdrijven in 2021 op buurtniveau. Huishoudens in onze dataset zijn verspreid over 850 buurten. De CBS-dataset bevat ruim honderd variabelen, over demografie, stedelijkheid, inkomen, opleidingsniveau, sociale zekerheid, zorg, woningkenmerken waaronder de gemiddelde WOZ-waarde en de verdeling over de woningmarktsegmenten, de aanwezigheid van voorzieningen en bedrijvigheid. Cijfers over geregistreerde misdrijven zijn geaggregeerd door de verschillende categorieën geweldsmisdrijven en diefstallen per buurt op te tellen. Vervolgens is per buurt uitgerekend wat het aantal misdrijven per inwoner is.

Gezien het grote aantal beschikbare variabelen is vervolgens eerst een voorselectie gemaakt op basis van de correlatie tussen buurtkenmerken en woontevredenheid. Variabelen die een correlatiecoëfficiënt hebben met sociale cohesie of waardering van de buurt van minimaal 0,1 zijn met behulp van een regressieanalyse verder onderzocht. In het geval van sterk vergelijkbare variabelen is de variabele met de hoogste correlatie opgenomen. Vervolgens zijn verbanden met behulp van een regressieanalyse verder geanalyseerd, waarbij ook huishoudenskenmerken als controlevariabelen zijn opgenomen.

Pagina 20/34

Woontevredenheid in de Metropoolregio Amsterdam

Sociale cohesie en waardering buurt Figuur 12 en 13 tonen sociale cohesie en waardering van de buurt op wijkniveau. In verband met het lage aantal observaties op buurtniveau hebben we de indicatoren – uitsluitend bij het maken van kaartjes – geaggregeerd naar wijkniveau. We laten alleen cijfers zien voor wijken waar minimaal honderd observaties beschikbaar zijn. Hoewel er ook binnen regio’s aanzienlijke verschillen in sociale cohesie zijn, is de hogere sociale cohesie in de regio’s Gooi en Vechtstreek, Zaanstreek-Waterland en Zuid-Kennemerland/IJmond duidelijk zichtbaar. Bij de waardering van de buurt lijkt de verscheidenheid binnen regio’s groter dan bij sociale cohesie, waar juist verschillen tussen regio’s het meeste in het oog springen. Dit geldt in het bijzonder in Amsterdam, waar binnen de stadsgrenzen zowel buurten die bewoners laag waarderen als buurten met een hoge waardering ruim vertegenwoordigd zijn. Figuur 12: Amersterdammers ervaren laagste sociale cohesie, inwoners Gooi en Vechtstreek hoogste

Bron: RaboResearch, WiMRA

Pagina 21/34

Woontevredenheid in de Metropoolregio Amsterdam Figuur 13: Grote verscheidenheid in waardering buurt; ook binnen regio’s

Bron: RaboResearch, WiMRA

Hoewel figuur 12 en 13 duidelijke regionale verschillen in sociale cohesie en waardering van buurten laten zien en we in de vorige paragraaf zagen dat er ook een samenhang met huishoudenskenmerken is, kunnen de door ons onderzochte huishoudenskenmerken en buurtkenmerken bij elkaar maar 9 procent van de variatie tussen individuele huishoudens in sociale cohesie verklaren. Voor buurtkenmerken is dit 12 procent. Waarschijnlijk spelen individuele ervaringen van inwoners, bijvoorbeeld op het gebied van sociale contacten, veiligheid en overlast, een belangrijkere rol dan kenmerken van de buurt of huishoudenskenmerken. Bovendien kunnen er ook binnen buurten clusters zijn van prettige en minder prettige woonmilieus. Verder speelt bij sociale cohesie mogelijk een rol dat het sociale leven zich vaak in de nabijheid van de woning afspeelt. Net als in de vorige paragraaf laat tabel 4 – gezien het grote aantal geschatte verbanden en de soms lastige interpretatie van geschatte parameters – alleen verbanden zien die zowel betekenisvol zijn qua omvang als statistisch significant. Opvallend is dat een relatie met stedelijkheid grotendeels ontbreekt. Het percentage bewoners met een niet-Westerse migratieachtergrond heeft van alle buurtkenmerken een relatief grote verklarende waarde voor zowel de sociale cohesie als de waardering van de buurt.

Hierbij moet echter worden aangetekend dat ook deze variabele slechts een zeer klein deel van de variatie in sociale cohesie en waardering van buurten kan verklaren. Bij waardering van de buurt is ook het verband met geregistreerde criminaliteit relatief sterk. Er is ook onderzocht of er interactie-effecten zijn tussen de bijdrage van verschillende buurtkenmerken en de regio. Er zijn echter weinig interactie-effecten die een substantiële rol spelen. Een interactie-effect dat wel opvalt, is het sterke verband tussen criminaliteit en waardering van de buurt in Amsterdam en ZaanstreekWaterland. In andere regio’s binnen de MRA speelt criminaliteit op buurtniveau een kleinere of zelfs geen enkele rol. Ook het percentage bewoners met een niet-Westerse migratieachtergrond speelt niet in alle regio’s een rol van betekenis.

Pagina 22/34

Woontevredenheid in de Metropoolregio Amsterdam Tabel 4: Buurtkenmerken verklaren klein deel van sociale cohesie en waardering buurt Hoofdeffecten

Interactie-effecten

• In buurten met een hoog percentage bewoners • In Amsterdam en Zaanstreek-Waterland met een niet-Westerse migratieachtergrond heeft geregistreerde criminaliteit een groter ervaren mensen een lagere sociale cohesie en effect op de waardering van de buurt dan hebben ze een lagere waardering voor de buurt elders • Er is een sterk verband tussen geregistreerde • In Gooi en Vechtstreek heeft het percentage criminaliteit en de waardering van de buurt bewoners met een niet-Westerse migratieachtergrond geen invloed op de • In buurten met dure woningen ervaren mensen sociale cohesie een hogere sociale cohesie en hebben ze een hogere waardering voor de buurt • In Amsterdam is de sociale cohesie relatief laag bij een hoog aandeel van de top 20 • In buurten met een hoog aandeel van paren procent hoogste inkomens in de buurt zonder kinderen ervaren mensen een lagere sociale cohesie • In Amsterdam heeft het percentage huishoudens met kinderen een sterkere • In buurten met een hoog aandeel commerciële (positieve) relatie met sociale cohesie huurwoningen ervaren mensen een lagere sociale cohesie • In Amsterdam is relatief meer waardering voor buurten met een hoog aandeel • In buurten met een hoog aandeel van de top 20 alleenstaanden procent hoogste inkomens hebben mensen een hogere waardering voor de buurt Noot: de tabel toont alleen de bijdrage van buurtkenmerken.

De bijdrage van huishoudenskenmerken is vergelijkbaar met de in figuur 3a tot en met 3d getoonde relaties. Bron: RaboResearch, WiMRA, CBS, Politie

Pagina 23/34

Woontevredenheid in de Metropoolregio Amsterdam

Waardering woning Figuur 14 toont de gemiddelde waardering van woningen op wijkniveau. In tegenstelling tot de waardering van buurtkenmerken treden verschillen in de waardering van woningen vooral tussen regio’s op. Amsterdam is een uitbijter: terwijl er in veel regio’s in de MRA vrijwel geen wijk is te vinden waar de waardering van woningen lager ligt dan het gemiddelde in de MRA, is er in Amsterdam juist vrijwel geen wijk te vinden waar inwoners hun woning hoger dan gemiddeld waarderen. Figuur 14: Vooral in Amsterdam lage waardering voor woningen

Bron: RaboResearch, WiMRA

In tegenstelling tot sociale cohesie en buurtkenmerken kunnen we de waardering van woningen wel goed verklaren (tabel 5). De kenmerken van de woning of van het huishouden dat er in woont verklaren maar liefst 55 procent van de variatie in de waardering van woningen. Geanalyseerde woningkenmerken zijn de oppervlakte, het type woning, de staat van onderhoud, de aanwezigheid van verschillende soorten buitenruimte, het type verwarming, de aanwezigheid van verschillende soorten woningisolatie en de bouwperiode. De oppervlakte van de woning en de staat van onderhoud spelen veruit de grootste rol. Deze twee factoren verklaren samen 49 procent van de variatie in de waardering van woningen. Alle andere factoren samen, inclusief huishoudenskenmerken, spelen dus een relatief bescheiden rol. Bij de grote rol van ‘de staat van onderhoud’ moet wel worden aangetekend dit een van de variabelen is die is opgenomen in de factoranalyse, terwijl de feitelijke oppervlakte van woningen geen onderdeel is van de variabelen in de factoranalyse. De waardering van de oppervlakte maakt daarvan wel deel uit, maar daarbij is zowel een te kleine als een te grote woning negatief.

Ook wanneer we oppervlakte en staat van onderhoud direct relateren aan het antwoord op de vraag ‘Hoe tevreden bent u over uw woning?’ uit het WiMRA, verklaren deze twee variabelen echter samen 47 procent van de variatie in tevredenheid over de woning. Dit methodologische aspect speelt dus geen rol. Er is sprake van enkele in het oog springende interactie-effecten. In Amsterdam, waar woningen gemiddeld het kleinste oppervlakte hebben van alle Nederlandse gemeenten, speelt de oppervlakte van woningen een significant grotere rol voor de woontevredenheid dan elders in de MRA. Ook hebben huishoudens in Amsterdam vrijwel geen voorkeur voor grondgebonden woningen, terwijl in veel andere regio’s vooral Pagina 24/34

Woontevredenheid in de Metropoolregio Amsterdam bewoners van tussenwoningen een iets hogere waardering hebben voor hun woning dan bewoners van andere typen woningen. Tabel 5: Waardering van de woning goed verklaarbaar Hoofdeffecten

• De staat van onderhoud van woningen is de variabele die het sterkste verband heeft met de waardering van de woning • Ook de oppervlakte van de woning speelt een grote rol: bewoners van grote woningen zijn gemiddeld tevredener • De aanwezigheid van buitenruimte heeft een positief effect op de waardering van woningen

Interactie-effecten

•

•

In Amsterdam speelt de oppervlakte van woningen een grotere rol voor de tevredenheid over de woning dan elders In Amsterdam is vrijwel geen sprake van een voorkeur voor grondgebonden woningen

Noot: de tabel toont alleen de bijdrage van buurtkenmerken. De bijdrage van huishoudenskenmerken is vergelijkbaar met de in figuur 3a tot en met 3d getoonde relaties. Bron: RaboResearch, WiMRA

Conclusie en discussie Woontevredenheid is een belangrijk kenmerk van brede welvaart. Het functioneren van de woningmarkt is bovendien verbonden aan de arbeidsmarkt en het functioneren van de regionale economie. In dit onderzoek nemen we daarom de woontevredenheid en andere kenmerken van de woningmarkt in de MRA nader onder de loep. Wat valt op als we naar de woningmarkt van de MRA kijken? Ten eerste dat de regio de afgelopen decennia enorm in trek was en er veel inwoners bijkwamen. De laatste jaren groeit de regio nog steeds, maar vooral door nieuwe inwoners die van buiten Nederland komen. Het binnenlandse migratiesaldo laat namelijk sinds 2017 zien dat er meer mensen vanuit de MRA naar elders in Nederland verhuizen dan omgekeerd. Vooral de hoofdstad weet bewoners lastig vast te houden: met name dertigplussers trekken per saldo weg uit de stad. Een voor de hand liggende verklaring hiervoor is de prijskwaliteitverhouding van wonen in de MRA: inwoners van Amsterdam en de rest van de regio betalen immers een forse ‘opslag’ om hier te kunnen wonen. Deze opslag, die er altijd wel was, is sinds 2015 sterk toegenomen, en lijkt vanuit het oogpunt van mensen die al in de stad wonen meer in onbalans dan in eerdere jaren. Er is een sterke samenhang tussen het (negatieve) migratiesaldo, van zowel Amsterdam als de MRA, met de prijskloof met de rest van Nederland.

Het lijkt er dus op dat mensen die vanuit het buitenland naar Amsterdam en de MRA verhuizen nog wel bereid zijn om de hoge huren en huizenprijzen in de regio te betalen, maar steeds meer bestaande inwoners niet meer. Mogelijk neemt deze groep de bescheidener woonkwaliteit voor lief als de meerprijs voor wonen binnen bepaalde grenzen blijft, maar trekken inwoners uit de hoofdstad weg zodra de prijskwaliteitverhouding te ver uit het lood gaat staan. Wij vinden dat drie onderscheiden dimensies van woontevredenheid samen 24 procent van de variatie in verhuisgeneigdheid verklaren (gedefinieerd als het hebben van plannen om binnen twee jaar te verhuizen of wel willen verhuizen maar dat niet kunnen). Dit zijn: 1. Sociale cohesie (de manier waarop mensen in de buurt met elkaar omgaan); 2. Buurtkenmerken (fysieke buurtkenmerken, veiligheid en ervaren overlast, en de algemene opvattingen die bewoners over het wonen in een bepaalde buurt hebben); 3. Waardering van de woning (fysieke kenmerken van de woning en algemene opvattingen over de woning). Kenmerken van respondenten en het huishouden waarvan ze deel uitmaken, verklaren samen 16 procent van de verhuisgeneigdheid. Samen verklaren ze 30 procent van de variatie in verhuisgeneigdheid.

Dit betekent dat een deel van de hogere verhuisgeneigdheid bij bijvoorbeeld jongeren niet het gevolg is van zaken die specifiek zijn voor deze leeftijdsgroep, maar van de lagere tevredenheid met de woonsituatie. Pagina 25/34

Woontevredenheid in de Metropoolregio Amsterdam

Opvallend is dat er nagenoeg geen regionale verschillen zijn in het belang van de verschillende dimensies van woontevredenheid. Waardering van de woning is in alle regio’s veruit het belangrijkste, gevolgd door de ervaren sociale cohesie en de waardering van andere buurtkenmerken. Verschillen in tevredenheid met de woonsituatie van huishoudens hangen vooral samen met type huishouden, leeftijd, inkomen en woningmarktsegment. • Gezinnen hebben een lagere waardering voor de woning en de buurt. • Vooral jongeren (jonger dan 35, 35-45) hebben een lagere waardering voor de woning, maar wel een positievere waardering voor de buurt. • Lagere inkomens hebben een lagere waardering voor de woning en de buurt. • Huurders hebben een lagere waardering voor de woning, wat vooral komt doordat huurwoningen kleiner zijn dan koopwoningen. Amsterdam scoort in verhouding tot andere regio’s relatief laag op het gebied van de sociale cohesie die inwoners ervaren en op tevredenheid met de woning. In Almere/Lelystad en Zaanstreek-Waterland zijn huishoudens in verhouding tot andere regio’s in de MRA relatief tevreden over hun woning, maar zijn ze weinig te spreken over de buurt waarin ze wonen. In Almere/Lelystad is ook de sociale cohesie laag. Er speelt ook een aantal belangrijke interactie-effecten.

Zoals dat huishoudens met kinderen in Amsterdam hun woning relatief laag waarderen ten opzichte van andere huishoudens in dezelfde stad. In onze analyses beschrijven we ook de kenmerken die achter de patronen van woontevredenheid zitten. Hier vinden we dat vooral de waardering van woningen goed is te verklaren (sociale cohesie en buurtkenmerken laten een diffuser patroon zien). De kenmerken van de woning of van het huishouden dat er in woont verklaren maar liefst 55 procent van de variatie in de waardering van woningen. De oppervlakte van de woning en de staat van onderhoud spelen daarbij veruit de grootste rol. Deze twee factoren verklaren samen 49 procent van de variatie in de waardering van woningen. Alle andere factoren samen, inclusief huishoudenskenmerken, spelen dus een relatief bescheiden rol. In Amsterdam speelt de oppervlakte van woningen een significant grotere rol voor de woontevredenheid dan elders in de MRA. Ons onderzoek laat zien dat het aanbod van woningen vergroten en versnellen - bouwen, bouwen, bouwen (vaak het dominante mantra in het woonbeleid) - zeker een noodzakelijke, maar geen voldoende voorwaarde is voor succesvol woonbeleid. Woonbeleid zou holistisch moeten zijn, en zowel rekening moeten houden met het aanbod als met de drie dimensies van woontevredenheid.

Integraal beleid is dus nodig waarin ook woningkenmerken, de woonomgeving en de sociale cohesie tot de kern van het woonbeleid in de MRA behoren. Desalniettemin kan een betere beschikbaarheid van ruime en hoogwaardige woningen een belangrijke bijdrage leveren aan het verbeteren van de woontevredenheid in de regio. Ook meer koopwoningen bouwen kan hieraan een bijdrage leveren. Eigenaren van koopwoningen zijn – ook na correctie voor huishoudenskenmerken – relatief tevreden over hun woning. Omdat de bouw van koopwoningen financieel gemakkelijker is rond te rekenen, kunnen lagere eisen aan het aandeel van sociale huur en middenhuur in de huidige afkoelende woningmarkt zowel de totale woningbouwproductie vergroten als meer huishoudens de mogelijkheid geven om vanuit een huurwoning door te stromen naar een koopwoning.