A - 19 Grondzaken (31) Bijlage 3 - Ruimtelijk-economische visie Werkstad Ove
Tekst van het document
RK PA ID ZU
BEA
De
Vo lk
sk
ra
nt
MIX
|T ro
uw
|A
lge m
een
Da
gb
lad
AP ST
M
SL
IG
LE
S
AK
RO
RO
WERKSTAD OVERAMSTEL Ruimtelijk-economische visie Amstel Business Park Zuid
Colofon deze visie is opgesteld door
Urhahn | stedenbouw & strategie en Decisio economisch onderzoek en advies in opdracht van
Gemeente Ouder-Amstel in samenwerking met
Gemeente Amsterdam en lokale ondernemers met dank aan een subsidie van de
Provincie Noord-Holland Stadsregio Amsterdam augustus 2017
WERKSTAD OVERAMSTEL Ruimtelijk-economische visie Amstel Business Park Zuid
Inhoudsopgave 5
Inleiding
6
Samenvatting
9
Observaties
10
Context
16
Economie
22
Trends en ontwikkelingen
26
Doorkijk naar de toekomst
28
Ruimtelijke observaties
32
Imago en uitstraling
35
Conclusie
37
Ambitie: van bedrijventerrein naar Werkstad Overamstel
38
Werkstad Overamstel
50
Duurzame werkstad
55
Samenhang in de werkstad
56
Visie op programma
58
Visie op de hoofdstructuur
71
Visie voor vijf deelgebieden
73
De werkboulevard
78
Eilanden aan de vaart
85
De culinaire straat
88
De nieuwe stadsstraat
92
Balkon aan de A10
97
Vervolg
102
Verantwoording
Plangebied Amstel Business Park Zuid (rood) en gehele wekgebied Amstel Business Park (grijs)
Amstelstation
Spaklerweg l .E.
H.J
ste
Am
eg
chw
eba nck We
J.G
eg
nkw
i ees
0
A1
aat str
0
Van der Madeweg
eg
w ken
uys
nM
eg
Joa
A1
erw
M Van
akl
0
Sp
i
arw
A1
ooy jk K
Van
der
g
we
de Ma
Duivendrecht
Strandvliet
A2
Bijlmer ArenA
Holendrecht
4
INLEIDING Waarom een visie op Amstel Business Park Zuid?
Er is sprake van een groot aantal
De gemeentegrens snijdt redelijk willekeurig
De ruimtelijk-economische visie geeft
ontwikkelingen in en om Amstel Business
door het Amstel Business Park. Er is geen
hoofdlijnen aan. De horizon voor de visie is
Park. Het Amstelkwartier ontwikkelt
sprake van één gebied, maar van een
2040: de komende 25 jaar zal er veel gaan
zich tot een nieuwe woonwijk aan de
verzameling van gebieden die verschillen
veranderen. Er zal moeten worden gezocht
Amstel, in het noordelijk deel van Amstel
in condities, gebruik en dynamiek. De
naar het beste instrumentarium om vorm
Business Park is de creatieve industrie
visie richt zich enerzijds op elementen
te geven aan deze transformatie, waarbij
bezig met een opmars. Ook in Amstel
die voor het hele ABP-Zuid gelden,
de samenwerking tussen onder andere
Business Park Zuid (ABP-Zuid) spelen de
zoals duurzaamheid, infrastructuur en
gemeente en ondernemers centraal staat.
nodige ontwikkelingen. Deze ruimtelijke
programma, anderzijds op een specifieke
economische visie analyseert de positie
aanpak per deelgebied. De ambitie is om
Deze visie is tot stand gekomen
van ABP-Zuid, beschrijft toekomstscenario’s
het bedrijventerrein deel van de stad te
met de ondernemers van ABP-Zuid.
en schetst mogelijke richtingen waarlangs
maken: de Werkstad Overamstel.
Op drie verschillende avonden zijn
ABP-Zuid kan doorontwikkelen van een
achtereenvolgens observaties,
bedrijventerrein naar een ‘werkstad’.
visie en ontwikkelstrategie gedeeld,
Bovendien hebben ondernemers
aangevuld en becommentarieerd.
aangegeven dat er op korte termijn
Tevens heeft een concept van de visie
verbeteringen nodig zijn: de openbare
ter inspraak voorgelegen, waarop
ruimte is sleets, de uitstraling kan veel
diverse inspraakreacties zijn ingediend.
beter.
Op basis van inspraak is een aantal detailaanpassingen gedaan.
5
SAMENVATTING
Een echt bedrijventerrein
komen. Voor deze groeisectoren, en in het
meer ontmoetingsmogelijkheden, hogere
Amstel Business Park Zuid (ABP-Zuid)
bijzonder voor de creatieve industrie,zijn
ruimtelijke kwaliteit en meer menging met
is gunstig gelegen ten opzichte van
de strategische ligging, de huurprijzen,
andere functies. Wonen wordt op bepaalde
Amsterdam en is goed bereikbaar per auto
de bereikbaarheid en de verblijfskwaliteit
plekken onder voorwaarden mogelijk.
en openbaar vervoer. Bedrijven op ABP-
belangrijke vestigingsfactoren. Het
Zuid hebben mede daarom voor vestiging
aantal bedrijven actief in de bouw,
Verbetering raamwerk
hier gekozen en hebben een nauwe
opslag van goederen en vervoer zal
Om ABP-Zuid een intensiever,
economische relatie met Amsterdam. De
naar verwachting afnemen. Dergelijke
toekomstbestendig onderdeel van de stad
Spaklerweg zorgt voor de ontsluiting van
bedrijfsactiviteiten vergen relatief grote
te laten worden is een aantal aanpassingen
het centrum van Amsterdam, maar ook naar
kavels en bedrijfspanden, de transformatie
nodig. De hoofdstraten en het water hebben
Amsterdam Zuidoost. Bedrijven ervaren
van het ABP-Zuid naar een meer gemengd
de potentie uit te groeien tot de stedelijke
het gebied als ‘een echt bedrijventerrein’:
bedrijventerrein met hogere grond- en
dragers: de entrees, de hoofdstructuur en
een puur, monofunctioneel werkterrein. ’s
huurprijzen zorgt ervoor dat het voor
de kwaliteitselementen van de werkstad.
Avonds is er weinig reuring en er zijn relatief
dergelijke bedrijven minder aantrekkelijk is
Het netwerk moet herkenbaarder worden
weinig openbare horecagelegenheden
om hier gevestigd te zijn.
gemaakt en worden uitgebreid om transformatie en verdichting de komende
te vinden. De inrichting van de openbare ruimte is vooral functioneel, en weinig
Ambitie: Werkstad Overamstel
decennia te kunnen accommoderen.
aantrekkelijk om doorheen te bewegen of te
De aanwezigheid van bedrijven en banen
Daarnaast wordt het ABP-Zuid beter
verblijven.
in de stad is essentieel voor een duurzame
aangesloten op de snelweg door de aanleg
en economisch vitale stad: de lijnen zijn
van een nieuwe afslag van de A2 die wordt
Economische ontwikkeling
kort, zowel in tijd als in afstand. Werken
verbonden met de Van der Madeweg.
Met behulp van de autonome
is en blijft daarom de kern van ABP-zuid.
ontwikkelingen op het ABP-Zuid en
Op ABP-Zuid zijn stad en bedrijventerrein
Vijf deelgebieden
economische groeiscenario’s is het mogelijk
naar elkaar toe gegroeid. Dit biedt kansen
De dynamiek in ABP-Zuid is zeer
uitspraken te doen over de te verwachte
voor een meer stedelijke werkomgeving:
verschillend. Er zijn vijf deelgebieden te
ontwikkeling van de bedrijfsactiviteiten
aantrekkelijker, veiliger, duurzamer.
onderscheiden die niet alleen verschillen in
op het ABP-Zuid. Groeiende sectoren zijn
De werkstad staat voor functies die
ruimtelijk-programmatische opzet, maar ook
zakelijke en facilitaire diensten, ICT en de
onderdeel zijn van de stedelijke economie:
in dynamiek. Het deelgebied 'Eilanden aan
creatieve industrie. De groothandel blijft een
toelevering aan de stad, creatieve industrie,
de Vaart', rondom de Duivendrechtsevaart,
factor van belang, in een hoog groeiscenario
dienstverlening. De ontwikkeling van
vormt het meest dynamische deel van
gaat de detailhandel groeien. Ook zal er
ABP-Zuid naar een werkstad vraagt om
ABP-Zuid. De ligging aan de hoofdas,
naar verwachting meer horeca in het gebied
intensivering van het ruimtegebruik,
De Spaklerweg maakt het gebied goed
6
zichtbaar, het water biedt grote kansen voor
profiteren en het gebied nog interessanter
samenwerking tussen ontwikkelingen en
de kwaliteit van dit deelgebied. Ten noorden
wordt als vestigingplaats voor vergelijkbare
nieuwe vormen van wonen en werken. Dit
van de A10 is ruimte voor menging met
foodgerelateerde bedrijven. Menging
vraagt om ruimte voor experiment en zou
wonen.
met geluidsgevoelige functies zoals
een goede start kunnen zijn om de thema’s
wonen is hier geen optie vanwege de
duurzaamheid en beeldkwaliteit beter uit te
Schipholcontour.
werken. Tenslotte wordt vanuit Amsterdam
Deelgebied 'Werkboulevard', de zone tussen het spoor en de Spaklerweg, leent zich
gewerkt aan de infrastructuur. Dit biedt
goed voor intensivering en profilering van
Tenslotte maken ook Weespertrekvaart-
kansen om op aan te haken, bijvoorbeeld bij
Werkstad Overamstel naar de stad. De
Zuid en Entrada deel uit van ABP-Zuid. Hier
de inrichting van de Van der Madeweg.
Spaklerweg is het belangrijkste adres en
ligt op dit moment de nadruk op kantoren
de doorgaande route van stad naar Arena.
en is sprake van leegstand. Op termijn
Gezicht naar de straat, aantrekkelijke en
is in dit deelgebied, 'Balkon aan de A10',
veilige fietsroutes en intensivering van
transformatie naar wonen denkbaar, zoals
het ruimtegebruik zijn hier de belangrijke
nu in Weespertrekvaart Noord rondom
thema’s.
de voormalige Penitentiaire Inrichting Amsterdam Over-Amstel (Bijlmerbajes)
De 'Nieuwe Stadsstraat', de Joan
reesd in gang is gezet.
Muyskenweg, heeft een interessant perspectief op de langere termijn.
Acties voor de korte termijn
De straat wordt losgekoppeld van de
Op korte termijn moet het bestemmings-
snelweg en direct verbonden met de
plan worden vernieuwd om de
Utrechtse Brug. Hierdoor ontstaat een
ontwikkelingsmogelijkheden in ABP-Zuid
stedelijke hoofdstraat, vergelijkbaar met
te verbreden. Thema’s als functiemenging
de Spaklerweg, die op termijn in zuidelijke
en verdichting zullen hierin verder worden
richting kan worden doorgetrokken richting
geconcretiseerd. Duurzaamheid en
De Nieuwe Kern. Dit biedt kansen voor
beeldkwaliteit zijn belangrijke thema’s
verdichting en adressering aan de straat.
om naast het bestemmingsplan uit te werken. Het gaat immers niet alleen om de
De De Flinesstraat is de 'Culinaire Straat'
formele kaders, maar ook om de kansen
met de groothandelsbedrijven. Dit profiel
uit te dragen naar de ondernemers. Ten
kan meer worden uitgedragen, waarbij
noorden van de A10, op de eilanden, spelen
bedrijven meer van elkaar zouden kunnen
veel initiatieven. Hier zijn kansen voor 7
8
OBSERVATIES
9
CONTEXT Amstel Business Park is een van de oudste bedrijventerreinen van Amsterdam en directe omgeving. Veel bedrijven zijn verhuisd uit de Amsterdamse binnenstad of vestigden zich op Amstel Business Park omdat Amsterdam hun werkterrein is: groothandel voor horeca en bouw, autobedrijven, schoonmaakdiensten, later aangevuld met zakelijke dienstverlening zoals uitzendbureaus en accountants.
Ontstaan
De waterzuivering, het energiebedrijf, kleine
Amstel Business Park is ontstaan vanuit de
fabrieken, later aangevuld met autobedrijven
Gemeenten Ouder-Amstel en Amsterdam
behoefte van Amsterdam. Bedrijven uit de
en groothandel voor horeca en bouw. Het
ABP-Zuid ligt in de gemeente Ouder-Amstel.
binnenstad werden te groot of trokken te
gebied rolde vanuit het noorden uit. De
De grond is voor het grootste deel in
veel verkeer, zodat er behoefte ontstond aan
oudste bedrijven in Amstel Business Park
eigendom van de gemeente Amsterdam.
een locatie aan de rand van de stad waar
Zuid (ABP-Zuid) zijn de Makro en een
Het beheer van de openbare ruimte is
bedrijven maximaal de ruimte kregen. De
aantal bedrijven in de Ellermanstraat. De
uitbesteed aan Stadsdeel Amsterdam
gemeente Amsterdam kocht daarvoor grond
tweede ontwikkelfase van het gebied vond
Oost. Deze complexe situatie maakt
aan de overkant van de Amstel.
plaats na de aanleg van de A10. Kantoren
het voor ondernemers lastig de juiste
werden ontwikkeld op de zichtlocaties,
contactpersonen te vinden. De verschillen
met name in Weespertrekvaart en Entrada.
in beleid van Amsterdam en Ouder-Amstel
Ook nu zijn nog niet alle kavels langs
zorgen voor verschil in mogelijkheden.
de A10 ontwikkeld. De derde fase van
Zo is het in Ouder-Amstel mogelijk
ontwikkeling wordt nu langzaam zichtbaar:
creatieve industrie te ontwikkelen binnen
de transformatie van het noordelijk deel in
de bestemming bedrijven, terwijl dit in
een woonbuurt, het Amstelkwartier.
Amsterdam valt onder kantoren. Amsterdam beperkt de aanwas van hotels, maar geeft aan dat het mogelijkheden ziet in de regio: het kan in ABP-Zuid.
10
Amstelstation
Amstelkwartier Weespertrekvaart
station Duivendrecht Dynamiek in de omgeving: • Het noordelijk deel van Amstel Business Park verandert in het Amstelkwartier • Voor het gebied rond Weespertrekvaart heeft Amsterdam plannen met 80% woningbouw • Ouder-Amstel werkt aan woningbouw in De Nieuwe Kern • De omgeving van de Arena transformeert naar een hoogwaardige werkomgeving.
De Nieuwe Kern
Amsterdam Arena
11
DYNAMIEK IN HET AMSTELKWARTIER: DE STAD KOMT DICHTERBIJ
12
13
ECONOMIE Amsterdam en bedrijventerrein Amstel Business Park zijn naar elkaar toegegroeid, en daarmee verandert de aard van de bedrijven die hier graag zitten: meer creatieve industrie en ICT, minder bouw en transport. De goede bereikbaarheid en de nabijheid van de stad zijn de belangrijkste vestigingsfactoren.
Een echt bedrijventerrein
langduriger te verblijven. Bovenstaande
en zal met de uitbreidende woningbouw in
ABP-Zuid is gunstig gelegen ten opzichte
gaat op dit moment gepaard met een
het stedelijk gebied ook voorlopig zo blijven.
van de stad Amsterdam en is goed
hoge leegstand in de kantoorgebouwen
bereikbaar, zowel met de auto vanaf de
(circa 31 procent, afgeleid uit Funda
De vijf deelgebieden van ABP-Zuid hebben
A10 als met de metro. Bedrijven op ABP-
bedrijvenaanbod en andere vastgoedsites
elk een eigen economisch profiel. Er
Zuid hebben mede daarom voor vestiging
dd 30 september 2015, eigen waarneming
zijn hierbij grote verschillen tussen de
hier gekozen en hebben een nauwe
en de Basisadministratie Gebouwen 2015).
deelgebieden, zowel in programmering als in
economische relatie met Amsterdam. De
dynamiek. Weespertrekvaart en Entrada zijn
Spaklerweg zorgt voor de ontsluiting van
Deze factoren en ervaringen van bedrijven
met name kantoorachtig. Aan de Spaklerweg
het centrum van Amsterdam, maar ook naar
zijn mede de reden dat er op dit moment
is de menging groot, van groothandel tot
Amsterdam Zuidoost. Met de metro is het
relatief bescheiden huurprijzen op het ABP-
kantoor. Aan de Joan Muyskenweg zijn
centrum van de stad goed bereikbaar en het
Zuid zijn. Uit een vergelijking met enkele
de functies overwegend grootschalig,
netwerk van treinen dat Amsterdam met de
andere bedrijventerreinen in en rondom
met uitzondering van het kantoorgebouw
rest van het land verbindt.
Amsterdam blijkt dat de gemiddelde
Anckesteijn. Aan de Duivendrechtsevaart
huurprijzen op het ABP-Zuid lager zijn dan
is een menging te zien van klassieke
Bedrijven ervaren het gebied als ‘een echt
bijvoorbeeld in Buiksloterham, Amstel II
bedrijven zoals de betonmortelcentrale die
bedrijventerrein’: een puur, monofunctioneel
en op eenzelfde niveau liggen als Almere
gebruik maakt van vervoer over water, en
werkterrein. Zo is ’s avonds in het gebied
en Hoofddorp. Het feit dat huurprijzen op
nieuwere bedrijven als BMW en G-Star, die
weinig reuring en zijn er relatief weinig
dit moment laag zijn, terwijl het ABP-Zuid
kiezen voor de kwaliteit van de plek. Rond
openbare horecagelegenheden te vinden.
wel dicht tegen de stad ligt, betekent
de De Flinesstraat is een concentratie van
De inrichting van de openbare ruimte
dat het een aantrekkelijke plek is voor
groothandels zichtbaar.
is daarbij vooral functioneel en weinig
verplaatsende bedrijven uit het stedelijk
aantrekkelijk om er doorheen te lopen of
gebied. Dit was de afgelopen jaren het geval
Aanbod op Funda van kantoren en bedrijfsruimte op 30 september 2015 Kantoorruimte:
31% leegstand (44.979 m2):
Bedrijfsruimte:
4% leegstand (8.694 m2):
Joop Geesinkweg eo:
21.850 m
Joop Geesinkweg eo:
568 m2
2
Duivendrechtsevaart /A10: 5.386 m2
Entrada: 7.025 m2 Duivendrechtsevaart / A10 14.124 m
Ellermanstraat eo:
2
Ellermanstraat eo:
1.980 m2
14
2.740 m2
Reinier Mutsaerts BMW/ Mini, voorzitter VAZO, Bedrijvenvereniging Zuidoost
“ Voor ons is deze plek de perfecte schakel tussen klant en ons netwerk van bedrijven: klanten brengen hier hun auto en terwijl ze wachten is er wifi, koffie en croissants. De auto gaat vervolgens een heel eigen weg, waarbij soms andere bedrijven nodig zijn voor onderdelen.”
Economie van de stad
Aspecten als bereikbaarheid, kosten,
De stad heeft er belang bij om de
De in ABP-Zuid gevestigde economische
beschikbaarheid personeel, nabijheid
activiteiten op ABP-Zuid binnen haar
activiteiten zijn nauw verbonden met de
afzetmarkt zijn en blijven voorname
grenzen te houden. In de eerste plaats om
grootstedelijke omgeving en dynamiek.
vestigingsplaatsfactoren. Factoren die
redenen van mobiliteit en duurzaamheid:
Ofwel omdat hun klanten (zowel
in belang toenemen, en met name voor
immers, als bedrijven met veel traffic naar
particulieren als bedrijven) in Greater
ABP-Zuid, dat langzaam aan het verkleuren
buiten trekken levert dit extra verkeer op van
Amsterdam wonen of zijn gevestigd,
is naar een hoogstedelijk werkgebied,
en naar Amsterdam. In de tweede plaats
ofwel omdat ze voor hun werknemers
zijn multifunctionaliteit (naast werken
om sociaaleconomische redenen: er is op
putten uit het aanbod aan hoogopgeleide
ook horeca, winkels, voorzieningen,
ABP-Zuid niet alleen een ruim maar ook een
urban professionals. Daarnaast is het
cultuur, wonen), parkeergelegenheid, en
divers aanbod aan banen te vinden. Gezien
imago-aspect van belang (Amsterdam als
een aantrekkelijke openbare ruimte met
de ligging van ABP-Zuid, in combinatie
vestigingsplaats, 020, postcode) en is voor
groen en water belangrijk. Zie bijvoorbeeld
met de ontwikkeling rond en in het gebied
een aantal bedrijven het zichtbaar zijn vanaf
De Feijter, Het nieuwe werken en de
zelf, is de verwachting dat de ontwikkeling
de A10 een belangrijk vestigingsmotief.
bedrijfslocatie, 2012. Dit geldt niet in gelijke
naar een meer gemengd gebied met meer
Voor ondernemers in de creatieve industrie
mate voor alle deelgebieden. Zo staat rond
interactie tussen bedrijven zal doorzetten,
en zakelijke diensten is het daarnaast
de groothandels het ‘functionele’ voorop:
in eerste instantie van noord naar zuid en
interessant om bij elkaar te zitten om ‘van
klanten en leveranciers moeten er kunnen
langs de werkboulevard. Dit gaat gepaard
elkaar af te kijken’, samen te werken en
komen en parkeren, en het moet schoon,
met een upgrade van de gebouwde
elkaar aan te vullen (sharing, matching,
heel en veilig zijn maar veel meer ook niet.
omgeving en openbare ruimte. Het zuidelijk
learning) (Zie ook: CPB/PBL, Economie
Hoewel met de komst van bijvoorbeeld een
deel volgt op de wat langere termijn, mede
van de stad, 4 maart 2015). Dit vraagt
Kookfabriek ook daar de vestigingseisen
met het oog op de milieubeperkingen. Maar
dat de mogelijkheid tot face-to-face-
hoger worden.
ook hier zullen door de grootstedelijke
contacten wordt gefaciliteerd, en dat er
investeringsdynamiek en de daarmee
een aantrekkelijke, inspirerende en goed
gepaard gaande opwaartse druk op grond-
bereikbare omgeving is waar mensen niet
en huurprijzen ruimte-intensieve activiteiten
alleen kunnen komen, maar ook graag willen
minder bepalend worden.
zijn. Een sterkere functiemenging en een aantrekkelijkere openbare ruimte zijn hierin cruciaal.
15
Activiteiten en ruimtegebruik
zijn gevestigd aan de doorgaande wegen
Bedrijventerrein ABP-Zuid kent drie soorten
(Spaklerweg en Van der Madeweg) of bij de
Bedrijfsgrootte
ruimtegebruik: kantoorachtig, groothandel
entree van het gebied (ten noorden van de
Op het ABP-Zuid zijn momenteel 488
en bedrijven. Ongeveer de helft van de
A10). Het ruimtegebruik bij deze bedrijven
bedrijven gevestigd (LISA 2014). De
gebouwen op ABP-Zuid is in gebruik als
is met gemiddeld 250 vierkante meter per
bedrijven zorgen samen voor 8.253
kantoor (Basisadministratie Gebouwen
werknemer relatief groot. Ongeveer 20
banen. Met gemiddeld 17 banen zijn
2015). Hier zijn de zakelijke dienstverleners
procent van de gebouwen op het ABP-Zuid
de bedrijven in het gebied van ABP-
en de ICT-bedrijven in gevestigd, maar ook
is in gebruik als winkel. De overige 30
Zuid relatief groot in vergelijking met
veel van de meer creatieve bedrijvigheid
procent van de gebouwen is bedrijfsruimte,
bijvoorbeeld Amsterdam als geheel
op ABP-Zuid wordt vanachter bureaus
waarvan een deel in gebruik door winkeliers
(5,5 baan per bedrijf).
verricht. Zo is er een aantal media- en
als opslagruimte en voor een deel ook in
productiebedrijven actief, die zich vooral
gebruik door de sectoren ‘opslag en verhuur
bezig houdt met computermontage. Aan
van overige zakelijke diensten’. Denk daarbij
de andere kant wordt het beeld bepaald
ook aan self storage.
door detail- en groothandelsbedrijven die
Verdeling werkgelegenheid over de sectoren
ICT 12%
Sectorstructuur Het grootste deel van de bedrijven op het ABP-Zuid is actief in de zakelijke dienstverlening, deze bedrijven zorgen voor iets meer dan een derde van de totale
Detailhandel 12%
werkgelegenheid. De zakelijke dienstverleners hebben gemiddeld ook de meeste mensen in dienst (23 per bedrijf). De detail- en groothandelsbedrijven zijn samen goed voor ongeveer een kwart van de bedrijvigheid en werkgelegenheid in het gebied. De sectoren ICT en ‘creatief, media, leisure’ zorgen voor ongeveer 20 procent van alle bedrijvigheid en een kwart van de banen.
16
Overig 13%
Creatief/ media/ leisure 13%
zakelijke dienstverlening 36%
groothandel 14%
Verdeling sectoren in Amstel Business Park Zuid
17
Functies: economie voor de stad Het gebruik in Amstel Business Park Zuid is divers. Op
Kantoren
hoofdlijnen zijn de volgende functies in ABP-Zuid te
Zichtlocatie A10, optimale bereikbaarheid en parkeergelegenheid
onderscheiden:
• ICT, administratiekantoren, financiële dienstverlening • Media: reclame, uitgeverijen, webdesign, productiebedrijf Blue
Toelevering voor de stad
Circle
Nabijheid van de stad, multimodale bereikbaarheid en
• Hoofdkantoren Blokker, Makro, G-Star
parkeergelegenheid • Horeca, groothandels voor de cafés en restaurants
Voorzieningen
• Autobranche: verkoop, reparatie, onderhoud
Lage huur, nabijheid van de stad, multimodale bereikbaarheid en
• Bouw: materialen en verhuur van materieel
parkeergelegenheid
• Kantoor: kantoorbenodigdheden
• De Kookfabriek
• Diensten: schoonmaakdiensten, beveiliging, glazenwassers,
• Werelddansschool AVC- Terpsichoré
opslagruimte
• 2e hands Apple Store
• Drukkerij
• Hogeschool van Amsterdam
• Busremise
• Evenementen/kerkgenootschap
Dynamiek is hoog Gemiddelde bedrijfsgrootte was 19,5 is nu 16,5 Toename: • ICT en zakelijke diensten • Facilitaire diensten • Creatieve industrie
18
Zuidpark Zuidpark, het oude hoofdkantoor van V&D, is gestript en opnieuw in de markt gezet. De combinatie van specifieke voorzieningen zoals een daktuin en auditorium en een generieke casco dat naar eigen smaak is in te vullen zorgt ervoor dat Zuidpark voor veel partijen aantrekkelijk is. Klassieke hoofdkantoren en creatieve industrie zitten hier naast elkaar.
Dynamiek
sectoren zijn nog niet echte grote
(de Hogeschool Amsterdam) en in de film,
ABP-Zuid is een dynamisch gebied. Jaarlijks
werkgelegenheidsverschaffers. De
TV en radioproductie. Daar tegenover staat
vestigen zich gemiddeld 88 bedrijven op het
gemiddelde bedrijfsomvang van deze
een verlies aan banen en bedrijvigheid in de
terrein, daarmee is ieder jaar ongeveer 17%
bedrijven is met 9 werkzame personen
bouwsector, het bankwezen en het ‘vervoer
van de bedrijven nieuw. Daartegenover staat
omlaag gegaan in de periode 2006-2014
over land’.
dat er ieder jaar ook relatief veel bedrijven
(LISA 2014). De groei in werkgelegenheid op
vertrekken, gemiddeld 80 bedrijven per jaar.
het bedrijventerrein komt voor een groot deel
Gezoneerd bedrijventerrein
Het aantal bedrijven is de laatste jaren dus
bij de verschillende uitzendbureaus vandaan
Niet alle functies zijn mogelijk in ABP-Zuid.
gestaag gegroeid. Datzelfde gaat op voor
die zich in het gebied hebben gevestigd
Als alle hinderzones van de luchthaven,
het aantal banen op het ABP-Zuid, gemiddeld
en enkele zorg- en beveiligingsbedrijven.
infrastructuur en bedrijven worden
zijn er de afgelopen 10 jaar jaarlijks 112
Dit type bedrijven heeft zijn medewerkers
gecombineerd lijken in het hele gebied
werkplekken bijgekomen.
niet in dienst op de locatie zelf, ze zijn
geluidsgevoelige functies niet mogelijk.
aan het werk bij klanten. Het merendeel
• Zware categorie bedrijven: alleen Mebin/ Beamix
In de afgelopen jaren is er een trend
van de significante groei van ongeveer
zichtbaar van meer creatieve en ICT-
1.000 banen in deze sector is dus fysiek
• Schiphol contour
activiteiten. Steeds meer bedrijven in
niet terug te vinden op het ABP-Zuid. Wel
• Snelweg en spoor
deze sectoren vestigen zich op ABP-
zichtbaar is het groeiend aantal banen de
Zuid. De nieuwe vestigers in deze
detail- en groothandels, in het onderwijs
een aantal opvallende sectorale verschillen vervoer over land bankwezen groothandel en handelsbemiddeling
2005 2008 2011 2015
juridisch en managementadvies beveiliging en overige zakelijke diensten 0
10
20
30
19
40
50
60
70
80
aantal bedrijven
DYNAMIEK IN HET NOORDELIJK DEEL VAN AMSTEL BUSINESS PARK: CREATIEVE INDUSTRIE EN MEER STADSE SCHAAL 20
21
TRENDS EN ONTWIKKELINGEN Het gebruik van de stad verandert onder invloed van globale trends en ontwikkelingen. Ook op Amstel Business Park zijn veranderingen zichtbaar: ander gebruik, nieuwe functies.
UITGAAN, WONEN EN SAMENKOMEN OP AMSTEL BUSINESS PARK Veranderende werklocaties
werkruimtes bieden nieuwe gemengde
mensen op kantoor werken, zoals in de
Het stedelijk landschap ontwikkelt zich
stadswijken meer en meer werkgelegenheid
zakelijke dienstverlening en ICT. Beiden zijn
steeds meer van gescheiden functies naar
en vestigingskansen.
groeisectoren in ABP-Zuid.
en recreëren door elkaar bestaan. Dit kan
Een andere trend is de toenemende
Het nieuwe winkelen
doordat bedrijfsmatige activiteiten zich
flexibiliteit die bedrijven hanteren in hun
Steeds meer consumenten kopen hun
tegenwoordig beter laten mengen met
strategie om sneller te kunnen groeien en
kleding, elektronica en zelfs boodschappen
wonen, ook in de meer ambachtelijke sfeer.
krimpen. Een stad als Amsterdam voorziet
online. Webshops zijn de laatste jaren
Daarnaast stellen bedrijven steeds hogere
in een dergelijke behoefte, die met name
als paddenstoelen uit de grond gekomen.
eisen aan de kwaliteit van de omgeving.
voor internationale bedrijven en werknemers
Minder fysieke klanten is voor winkels in de
Een stedelijke, levendige omgeving waar
aantrekkelijk is. De behoefte aan tijdelijke
binnenstad niet altijd een pretje, getuige de
horeca en winkels zijn en waar ook wordt
werkplekken neemt toe. Tot slot houdt het
groeiende leegstand. Maar ook webshops
gewoond en er sprake is van een goede
nieuwe werken ook in dat werknemers op
hebben ruimte nodig, bijvoorbeeld voor
fiets- en OV-bereikbaarheid zijn factoren die
steeds flexibeler werkplekken actief zijn:
opslag en kantoor, soms gecombineerd
aan belang hebben gewonnen. De groeiende
ze kunnen op kantoor op veel computers
met een afhaalpunt. Er ontstaat daardoor
voorkeur bij bedrijven om zich te vestigen in
werken, maar kunnen dat ook vanuit huis
een overgangsgebied tussen digitaal en
een gemengd stedelijk milieu biedt kansen
doen. Dat meer mensen dat doen blijkt
fysiek winkelen. Het komt daarbij voor dat
voor centraal gelegen (stadsverzorgende)
uit de werknemer-werkplekratio die in de
een webwinkel wel mogelijkheid heeft om
bedrijventerreinen. Door intensivering
laatste jaren is afgenomen van 1:1 tot 1:0,6.
dingen te passen, maar dat er geen sprake
en bouw van kwalitatief hoogwaardige
Deze trend speelt vooral in sectoren waar
is van een fysieke winkel; er kan en mag niet
gemengde gebieden waar werken, wonen
22
worden afgerekend. Een ander voorbeeld is
Het nieuwe wonen
Leisure, uitgaan en voorzieningen
de telefoonaanbieder die wel kantoor kan
Ook woonwensen zijn in transitie.
Tot slot is een trend zichtbaar waarbij het
houden en zakelijke diensten mag verlenen,
Amsterdam is weer flink in trek, nadat er in
gebruik van een bedrijventerrein ’s avonds
maar geen winkel voor particulieren mag
de jaren ‘80 en ‘90 een leegloop was richting
toeneemt. Dat komt door de specifieke
openen op een bedrijventerrein. Juist
suburbane gebieden. Inmiddels trekt de
kwaliteit van een bedrijventerrein: er is
in deze snel veranderende wereld kan
stad naast veel expats en (internationale)
overdag bedrijvigheid, maar bedrijven
een bedrijventerrein een belangrijke rol
studenten die voor een korte periode goede
sluiten ’s avonds en in het weekend hun
vervullen in het bieden van betaalbare,
huisvesting zoeken, ook weer jonge gezinnen deuren. Er zijn activiteiten die daarop
tijdelijke ruimte, in het ontwikkelen
aan en blijven studenten na hun studie
inspringen, zoals nachtclubs en kerken.
van nieuwe concepten en fungeren als
vaker in de stad wonen. De Amsterdamse
De lage huren, goede bereikbaarheid en
experimenteergebied. Op ABP-Zuid gebeurt
woningmarkt biedt hiervoor momenteel te
ruigheid van het bedrijventerrein bieden
dit reeds, en gezien de ligging en het feit
weinig (betaalbare) mogelijkheden. Het
voor deze activiteiten juist extra kwaliteit.
dat er al relatief veel grote detailhandels-
feit dat er vanuit de stad een zichtbare
In Amsterdam zijn enkele voorbeelden te
en groothandelszaken zijn, kan het gebied
ontwikkeling is van de transitie van
noemen, zoals Club Radion in de voormalige
dergelijke functies in de toekomst nog meer
bedrijventerreinen naar meer gemengde
tandartsschool of de Harbour Club in
verwachten.
woon-werkmilieus (Amstelkwartier) en dat er
Cruquius en club DNA in Weespertrekvaart.
voor ABP-Zuid al enkele initiatieven bekend zijn (o.a. twee studentenhotels), laat zien dat ook ABP-Zuid al opschuift naar een meer gemengd stedelijk milieu. 23
DOORKIJK NAAR DE TOEKOMST Dat de Amsterdamse regio (weer) in trek is blijkt uit het feit dat steeds meer mensen en bedrijven zich in of rondom Amsterdam vestigen. Het CPB en de Amsterdam Economic Board (AEB) hebben economische scenario’s gepresenteerd waarin de verwachting wordt uitgesproken dat deze trend zich ook in de komende decennia zal voortzetten. Voor het ABP-Zuid houdt dat in dat de immer groeiende stad steeds dichter bij komt, met economische en ruimtelijke gevolgen. Sectorale ontwikkelingen
de regio is het mogelijk uitspraken te
schoonmaak of zorg. Een kanttekening is
Aan de hand van het ‘Global Giants’
doen over de, naar verwachting, grootste
hierbij op zijn plaats, de meeste mensen
(hoge groei) en ‘International Alliances’
bedrijfsactiviteiten op het ABP-Zuid in 2040.
die in dienst zijn bij dit soort bedrijven
(behoudende groei) scenario van het
In termen van werkgelegenheid gaat het om
werkt niet op de bedrijfsvestiging van het
AEB is een vertaling gemaakt naar
de volgende activiteiten:
bedrijf zelf, maar is actief bij de klanten
omvang en economische structuur van
• Zakelijke dienstverlening. Mede
van het uitzendbureau. De ruimtevraag
de werkgelegenheid op het ABP-Zuid in
door de aantrekkende kracht van
van deze bedrijven op het ABP-Zuid zelf
2025. Daaruit volgt dat kantoorgerelateerde
bedrijfsverzamelgebouwen en de
is daarmee beperkt.
activiteiten toenemen, bijvoorbeeld in de
komst van creatieve bedrijven groeit
sectoren zakelijke dienstverlening en ICT.
deze sector. In de praktijk zal het
bedrijfsactiviteiten zijn reeds jarenlang
Ook horeca, onderwijs en gezondheids-
bijvoorbeeld gaan om juridische en
geworteld op het ABP-Zuid en dat zal
en welzijnszorg groeien tot 2025, maar
managementadviesbureaus, accountants
de komende jaren zo blijven. Met een
de mate van ontwikkeling hangt daarbij
e.d. Een algemene kanttekening is dat
groeiende bevolking kiezen meer winkels
af van het ruimtelijk programma en van
omvang van kantoorfuncties af zal
voor een grootschalige locatie op een
individuele keuzes van bedrijven (zoals
hangen van wat er met de kantoren op
goed bereikbare plek aan de rand van de
het behoud van een vestiging van de HvA
het terrein gaat gebeuren. Als Entrada
stad.
op ABP-Zuid). In een hoog groeiscenario
transformeert tot woningbouw, zullen
neemt werkgelegenheid in de detail- en
er minder zakelijke dienstverleners en
Een aantal bedrijfsactiviteiten zal naar
groothandelssector op het ABP-Zuid toe.
andere kantoorhoudende activiteiten op
verwachting (verder) afnemen. Zo
Voor deze sectoren geldt dat in een laag
het ABP-Zuid te vinden zijn.
zullen meer bouwbedrijven kiezen voor
groeiscenario de werkgelegenheid af zal
• Creatieve industrie. Het aantal
een verhuizing van het ABP-Zuid naar
• Groot- en detailhandel. Deze
nemen. Het aantal financiële dienstverleners
mediabedrijven, actief onder de noemer
bedrijventerreinen verder buiten de stad.
op het ABP-Zuid, voornamelijk gevestigd in
‘Film, TV en Radio’, en ICT-bedrijven
Datzelfde geldt voor ‘opslag, dienstverlening
Entrada, neemt in beide scenario’s af. Bouw
neemt toe. Daarbij neemt ook hun
voor vervoer’ en ‘vervoer over land’.
en industrie stagneren in beide scenario’s.
gemiddelde omvang toe. Op dit moment
Dergelijke bedrijfsactiviteiten vergen
heeft de creatieve industrie op het
relatief grote kavels en bedrijfspanden, de
Bedrijfsactiviteiten
ABP-Zuid een relatief kleine gemiddelde
transformatie van het ABP-Zuid naar een
Met behulp van de autonome
bedrijfsomvang, maar met de jaren
meer gemengd bedrijventerrein zorgt ervoor
ontwikkelingen op het ABP-Zuid
groeien deze bedrijven door.
dat het voor dergelijke bedrijven minder
(doorgerekend aan de hand van trends
• Uitzendbureaus die algemeen actief
en ontwikkelingen in het verleden) en de
zijn (voor verschillende sectoren) en
confrontatie met de groeiscenario’s van
facilitaire diensten als beveiliging, 24
aantrekkelijk is zich hier te vestigen.
Verwachte groei werkgelegenheid per sector
Economisch profiel nu
CREATIEVE INDUSTRIE
GROOTHANDEL
DETAIL HANDEL ECONOMIE VOOR DE STAD
AEB
AEB Intern.
Global Giants
Alliances
Zakelijke dienstverlening
34%
8%
Handel
34%
-10%
Informatie en communicatie
34%
28%
Bouw en industrie
2%
4%
Financiële dienstverlening
-7%
-17%
Onderwijs
14%
36%
Vervoer en opslag
32%
1%
Horeca
36%
14%
Cultuur, sport en recreatie
32%
4%
Gezondheids- en welzijnszorg
14%
16%
ICT
VERVOER, BOUW, OVERIG ZAKELIJKE DIENSTVERLENING
Economisch profiel straks
CREATIEVE INDUSTRIE
stabiel
groeiende sector
GROOTHANDEL
DETAIL HANDEL
stabiel
ECONOMIE VOOR DE STAD VERVOER, BOUW, OVERIG
ICT
afnemende bedrijfsactiviteiten
ZAKELIJKE DIENSTVERLENING
25
groeiende sector
groeiende sector
RUIMTELIJKE OBSERVATIES ABP-Zuid is goed bereikbaar met zowel auto, OV als fiets. Opvallend is dat er weinig straten zijn. Hierdoor zijn de verschillen in korrelgrootte groot: soms een gebouw van bijna een hectare groot, aan de Ellermanstraat en Van der Madeweg ook kleinere kavels met individuele panden. Dat vraagt om een heel verschillende aanpak. Het water is de grote kans van het terrein: bijna onzichtbaar, maar het biedt de mogelijkheid het gebied een eigen identiteit te geven. Bereikbaarheid en infrastructuur
Grofmazig netwerk
naast de Spaklerweg is dat de route door
Amstel Business Park Zuid is goed
Opvallend is dat het stratenpatroon
Diemen. In oost-west richting verbindt de
bereikbaar met zowel het openbaar vervoer,
grofmazig is. De Duivendrechtsevaart knipt
Van der Madeweg het gebied met de kern
als auto en fiets. Met twee snelwegen,
het gebied in twee delen, waardoor de
Duivendrecht.
de A10 en de A2, en twee metrostations,
afstanden in werkelijkheid groter zijn dan
Van der Madeweg en Overamstel, is het
hemelsbreed.
Metrostations
gebied goed ontsloten. Met de fiets is het
De twee metrostations Van der Madeweg en
10 minuten naar station Amstel en station
De Spaklerweg is de hoofdas waar alles
Overamstel zijn belangrijke knooppunten.
Duivendrecht grenst aan het gebied.
op aantakt. Dit is een kwetsbaar systeem:
Met deze haltes is vrijwel heel ABP-Zuid
als de Spaklerweg geblokkeerd is, kan het
goed bereikbaar per openbaar vervoer. De
De snelweg levert een contradictie van
verkeer nergens heen. Veel wegen zijn
omgeving van de haltes laat te wensen over.
bereikbaarheid op. Door de ligging aan de
privaat en liggen op eigen terrein, hierdoor
Het voelt onveilig, er zijn geen voorzieningen
snelweg is de bereikbaarheid goed, maar
is de bereikbaarheid voor anderen niet
of functies die voor toezicht en daarmee
door de toestroom naar de snelweg, met
gegarandeerd. Met name voor langzaam
een veilig gevoel kunnen zorgen. Bij de
name bij evenementen in de Arena en in de
verkeer zou een fijnmaziger netwerk
halte Overamstel aan de zijde van de Joan
periode rond kerst, kan de bereikbaarheid
aantrekkelijk zijn.
Muyskenweg is de situatie ronduit slecht, het
tijdelijk moeizaam zijn. Voor veel bedrijven
terrein is hier gekraakt.
is de autobereikbaarheid de belangrijkste
Doorgaande routes voor de fiets
vestigingsfactor, maar de fiets en
De Spaklerweg is een belangrijke route voor
Duivendrechtsevaart als kans
openbaar vervoer zijn bij veel bedrijven
fietsers vanuit Amsterdam Zuidoost naar
De Duivendrechtsevaart is een belangrijke
een goede tweede of zelfs de eerste
Amsterdam. Er zijn twee doorgaande routes
kwaliteit van Amstel Business Park. Tegelijk
vervoersmodaliteit.
die beide door een bedrijventerrein gaan,
knipt de vaart het gebied in tweeën. Er is
Christian de Bil G-STAR
“ Wij brengen ons personeel ’s avonds met busjes naar het station; we vinden de route naar de metro onveilig. We zouden graag meer plekken in de buurt zien waar je voor de lunch even heen kunt lopen.”
26
Ger Loogman Loogman Tanken en Wassen
“ Het is een verademing dat we hier betaald parkeren hebben, daarvoor was het een soort autokerkhof.”
Huidige verkeersstructuur
A10
A2
27
een langzaam verkeersbrug op de kop bij
De vaart heeft de potentie om uit te groeien
worden gemaakt en onder de A10 verbonden
de Amstel en een autobrug parallel aan de
tot de verblijfskwaliteit van het gebied. Nu is
worden met het zuidelijk deel van de vaart. Op
metro, maar deze route is slecht aangesloten
het water nauwelijks te ervaren: de kades zijn deze manier wordt ABP-Zuid verbonden met
op het hoofdwegennet en daarmee niet goed
geprivatiseerd of in gebruik genomen door
de omgeving (Amstelkwartier) en visueel met
bruikbaar. De betoncentrale van Mebin en
woonboten. Alleen aan de Pieter Braaijweg
de oostzijde van de Duivendrechtse Vaart.
Beamix maakt nog gebruik van het water als
is een deel van het water bereikbaar. Met
aanvoerroute van zand en grind (130.000 ton
name de koppen van de vaart aan de Van
Ondernemers zien de kansen van het water:
op jaarbasis). De vaart moet daarom goed
der Madeweg en Spaklerweg zijn in potentie
bereikbaarheid over water, verblijfskwaliteit,
doorvaarbaar blijven, bruggen moeten hoog
aantrekkelijke verblijfsplekken. Op beide
uitzicht, een plek waar je graag met je
zijn of te openen.Sterker nog, het bedrijf zou
plekken liggen woonboten met een tuin op de bedrijf wilt zitten of gebruik van wilt maken.
het vaarwater graag breder en dieper willen
kade, zodat het water niet bereikbaar is.
Amsterdam werkt aan het beter bruikbaar
hebben om grotere schepen af te kunnen
De Willem Fenegastraat kan een prachtige
maken van de kade aan de westzijde van de
handelen.
langzaam verkeerverbinding worden langs de vaart: er staat een langzaamverkeersbrug over vaart tussen de Amstel en het hart van ABPZuid. Hiervoor moet de kade weer openbaar
28
de noordelijke dwarsvaart in de planning.
Marc Klok De Kookfabriek, bestuurslid OVOA, Ondernemersvereniging OuderAmstel
“ In ons bedrijf kunnen mensen met een groep koken, van 2 tot 200. Hospitality, gastvrijheid, is één van de kernwaarden van mijn bedrijf. Ik zou graag zien dat ik mijn gasten met de boot kan verwelkomen om het uitje compleet te maken.”
29
30
31
IMAGO EN UITSTRALING De uitstraling van het gebied is ondermaats, daar zijn de ondernemers het wel over eens. De bewegwijzering is vies en ‘s avonds is het niet fijn fietsen. Maar de bedrijven hebben zelf ook weinig uitstraling naar buiten toe. Het terrein heeft geen specifiek imago: het is goed bereikbaar en niet te duur. Maar ook niet speciaal.
Vestigingsfactoren
ABP gewoond wordt of gaat worden is
de buitenkant. Begrippen als hospitality
ABP-Zuid heeft geen duidelijk profiel.
het wenselijk dat het terrein prettiger en
staan hoog in het vaandel, maar zijn niet
Belangrijke vestigingsfactoren zijn
veiliger wordt om doorheen te lopen en te
herkenbaar aan de buitenkant. Door deze
de nabijheid van de stad, de goede
fietsen. De metrostations, plekken waar
combinatie van factoren zijn er geen ogen
bereikbaarheid en de lage huren. Al
mensen normaal gesproken welkom worden
op de weg en is er weinig levendigheid. Ook
jarenlang is het een functioneel no-
geheten in het gebied, maken een versleten
een café of lunchroom is niet te vinden.
nonsense bedrijventerrein, bedrijven kiezen
indruk. Ook de directe omgeving van de
Hierdoor is het niet prettig te fietsen of te
voor dit gebied op praktische gronden. Als
metrostations is doods.
lopen op het terrein, met name ’s avonds.
Uitstraling
Een goed imago hangt samen met de
ze er eenmaal zitten blijven ze graag: de locatie en bereikbaarheid zijn ideaal.
Bedrijven zijn vaak van de weg afgekeerd
kwaliteit van de plek, de bedrijven die
Daar staat tegenover dat het gebied
of met hekken van de weg gescheiden.
er zitten, en de zachte factoren zoals
wat sleets oogt: de openbare ruimte,
Opvallend is de oostzijde van de Joan
het gevoel van veiligheid. Gemeente en
straatnamen en beperkte infrastructuur
Muyskenweg, waar zowel drukkerij PCM als
bedrijven kunnen samen werken aan een
maken een armoedige indruk. Nu de
Gstar een volledig gesloten gevel aan de
verbeterd imago dat meer recht doet aan de
stad steeds dichterbij komt en zowel
straat hebben. Bedrijven lijken zich meer
kwaliteiten van zowel locatie als bedrijven.
aan de noordzijde als de zuidzijde van
bewust te zijn van de binnenkant dan van
Jan Huijbregts Connecting Concepts, voorheen eigenaar Zuidpark
“ Dit gebied kan uitgroeien tot het ruige zusje van de Zuidas: hier geen banken en advocatenkantoren, maar creatieve industrie die de schoonheid van de betonmortelcentrale kan waarderen. De combinatie van A10 en Duivendrechtsevaart maakt deze locatie uniek.”
32
BUITEN
BINNEN
33
34
CONCLUSIE Amstel Business Park is goed bereikbaar en ondertussen onderdeel van de stad. Er zijn kansen voor verdichting en verkleuring, zowel vanwege de dynamiek rondom het gebied als vanwege de dynamiek in het gebied zelf. Er zijn kansen om het gebied aantrekkelijker te maken: het water, het groen op de hoofdassen, meer ruimte voor voorzieningen.
Economie voor de stad
Gebied met twee snelheden
Een groot deel van het gebruik van het
We zien dat het gebied twee typen bedrijven
terrein is een wezenlijk onderdeel van
kent, die ook ruimtelijk enigszins geclusterd
de economie van de stad: toelevering
zijn. Enerzijds zijn daar de functionele
voor de stad, voorzieningen en een deel
gebruikers, zoals de groothandel rondom
van de kantoorachtige functies. Het is
de De Flinesstraat, bedrijven die er
van belang voor de stad dat er ruimte
van oudsher zitten en vaak uit de stad
blijft voor dergelijke functies, omdat ze
afkomstig zijn. Anderzijds is de opkomst
onderdeel zijn van de economische keten.
te zien van creatieve bedrijven zoals G-Star
De economie van de stad is ook voor de
en mediabedrijven, en nieuwe concepten
toekomst van ABP-Zuid een sterke functie,
zoals Zuidpark. De nabijheid van de stad
zeker nu er in de stad steeds minder plek
wordt herkend en leidt tot een ander
komt voor bedrijven, denk bijvoorbeeld aan
gebruik. Dit levert ook andere werknemers
Maik Hewitt
de veranderingen in de Houthavens, op
op: zij gaan met de fiets, en willen wel eens
MAKRO
Cruquius en in Buiksloterham.
buiten de deur iets eten of drinken. Het voorzieningenniveau blijft achter.
De stedelijke dynamiek is tegelijkertijd niet te ontkennen. Wonen rukt op,
De twee snelheden kunnen naast elkaar
zowel in het Amstelkwartier als in het
bestaan: de een hoeft zich niet te spiegelen
Weespertrekvaartgebied. De aanwezigheid
aan de ander. Wel zal er sprake zijn van
van goed openbaar vervoer kan beter benut
invloed: als de transformatie hard gaat,
worden. Delen van ABP-Zuid zullen volledig
heeft dat invloed op de grondprijzen en
werkgebied blijven vanwege veiligheids- en
daarmee ook op de traditionele bedrijven.
geluidsnormeringen, onder andere van
De visie is er op gericht beide te faciliteren,
Schiphol. Voor andere delen is verkleuring
en niet de een te laten lijden onder de ander.
en verdichting aan de orde, zeker gezien de horizon van deze visie tot 2040.
35
“We zitten hier al jaren, en we zitten hier goed. Onze klanten zijn er in alle soorten en maten: van de voetbalkantine tot een groot bedrijf. Een bezoekje aan de Makro is ook een beetje een uitje: veel mensen komen samen.”
36
AMBITIE: VAN BEDRIJVENTERREIN NAAR WERKSTAD OVERAMSTEL
37
WERKSTAD OVERAMSTEL Op ABP-Zuid zijn stad en bedrijventerrein naar elkaar toe gegroeid. Dat vraagt om een nieuwe ambitie: een meer hoogstedelijke omgeving waarin het werken centraal staat, aantrekkelijker, veiliger, in staat om de verandering in zich op te nemen en daarmee duurzamer. Die transformatie komt tot uitdrukking in de werktitel Werkstad Overamstel: geen bedrijventerrein maar een stuk stad waarin werken de belangrijkste functie is. Werken centraal
geen nieuwe vergunningen afgegeven voor
ontwikkelingen worden beoordeeld op hun
In de werkstad staan de functies centraal die
zware bedrijfscategorieën. Andere functies
bijdrage aan de stad, de duurzaamheid en
onderdeel zijn van de stedelijke economie:
gaan niet ten koste van werken, maar komen
aansluiting bij de markt.
de toelevering aan de stad, de creatieve
erbij. Bij deze verdichting horen ook andere
industrie, de dienstverlening. Werken in
vormen van intensief ruimtegebruik, zoals
Een tweede trend is de verschuiving van
de stad is essentieel voor een duurzame
compactere parkeeroplossingen.
(groot)handelsbedrijven naar grootschaliger
en economisch vitale stad. Hierin zijn alle
locaties naar de randen van (binnen)
vormen van gebruik geïntegreerd, waardoor
Het deel van ABP-Zuid ten zuiden van de
steden. Er is voor een aantal branches,
de lijnen kort zijn en het verlies beperkt,
A10 leent zich niet voor geluidsgevoelige
zoals de autobranche, ruimte nodig voor
zowel in tijd als in afstand. De ontwikkeling
functies vanwege de A10, de milieucirkel van
de verkoop aan particulieren. Er moet
van ABP-Zuid naar een werkstad vraagt
de betonmortelcentrale (hindercategorie 4)
beleid worden ontwikkeld wat wel en niet
om meer ontmoetingsmogelijkheden,
en de aanvliegroute van Schiphol. Daarmee
toegestaan wordt. De verschuiving naar een
hogere ruimtelijke kwaliteit en meer
is werken in het zuidelijk deel voor de lange
meer stedelijk programma impliceert ook
menging met andere functies. Ten
termijn gegarandeerd. Om de ruimte rond
een verruiming van de mogelijkheden voor
noorden van de A10 maakt wonen daar
station Duivendrecht voor werken te kunnen
horeca en (detail)handel.
deel van uit. Wonen is daarbij geen doel
benutten is het denkbaar de kantoorfunctie
op zich, maar een verrijking van het
aan de A10 (Joop Geesinkweg e.o.) en
Een sterk ruimtelijk raamwerk
programmatische spectrum. Het gaat om
Entrada op termijn te verkleuren naar wonen.
Om ABP-Zuid een intensiever,
functies die bijdragen aan de levendigheid
Daarmee komt er kantoorprogramma vrij
toekomstbestendig onderdeel van de
en verblijfskwaliteit, zowel overdag als ’s
dat rond station Duivendrecht kan worden
stad te laten worden, is een aantal
avonds.
ingezet.
aanpassingen nodig. De hoofdstraten en
Door verdichting kan het werken worden
Flexibiliteit
tot de stedelijke dragers: de entrees, de
geïntensiveerd. Er is een verschuiving
De veranderingen in het werken gaan hard.
hoofdstructuur en de kwaliteitselementen
zichtbaar van grootschalig, extensief gebruik
ABP-Zuid is bij uitstek een plek voor nieuwe
van de werkstad. Investering in de straten
naar kleinschaliger, intensiever gebruik.
vormen van werken en experimenten. De
is een investering in de toekomst: de
Bijvoorbeeld de groei in ICT en creatieve
creatieve industrie wordt soms als kantoor,
straten zijn het meest stabiele onderdeel
industrie passen in dit beeld. Hiermee neemt
soms als bedrijf gezien. Dit onderscheid
van de stad, ze liggen honderden jaren op
het aantal arbeidsplaatsen toe en daarmee
is niet langer bruikbaar voor een stedelijk
dezelfde plek. Het netwerk moet worden
de gebruiksintensiteit van het gebied. Om
bedrijventerrein: bureauwerk, opslag en
uitgebreid en versterkt om de transformatie
deze intensivering en op termijn menging
productie lopen door elkaar. Dit vraagt om
en verdichting van de komende decennia
van functies mogelijk te maken worden
verruiming van mogelijkheden, waarbij
te kunnen accommoderen. Daarnaast
het water hebben de potentie uit te groeien
38
wordt het ABP-Zuid beter aangesloten op de snelweg door de aanleg van een nieuwe afslag van de A2 die de richting van en naar Utrecht verbindt met de Van der Madeweg. De wisselwerking tussen bebouwing en straat, privaat en publiek is de essentie van de stad. Om de ambitie van werkstad waar te maken moeten de mogelijkheden op de kavel worden verruimd en moeten eisen worden gesteld aan bebouwing en gebruik. Aan de hoofdassen, de Spaklerweg, een deel van de Holterbergweg en op termijn de Joan Muyskenweg, en rond de metrostations zijn functies met uitstraling gewenst. Deze hoofdassen vormen de verbinding tussen Amsterdam Zuidoost en Amsterdam, en straks ook met De Nieuwe
ABP-Zuid ligt midden in het stedelijk gebied
Kern.
Opgave • Van bedrijventerrein naar werkstad: aantrekkelijk, veilig en duurzaam voor bedrijven, werknemers, klanten en passanten • Ontwikkelmogelijkheden vergroten: verdichten, verkleuren • Netwerk: verbeteren en verbinden op stedelijke schaal • Ruimtelijk en functioneel versterken OVknooppunten
39
RK PA ID ZU
BE
De
Vo lk
sk
ra
nt
|T ro u
w
|A
lge m
RK PA ID ZU
BEA
De
MIX
Vo
lks
kra
nt
| Tro
uw
| Alg em
een
Da
gbl
ad
AP ST
M
SL
IG
LE
S
AKR
O
RO
Huidige situatie
40
een
Da
gb
lad
AM
IX
Impressie toekomstige situatie: de werkstad biedt veel mogelijkheden voor intensivering. De groene hoofdassen vormen een duidelijk adres. Het water wordt een identiteitsdrager en aantrekkelijke route voor voetgangers en fietsers.
AP ST
M
SL
IG
LE
S
AK
RO
RO
41
VOORZIENINGEN EN CREATIEVE INDUSTRIE: ÎLE DE NANTES De creatieve industrie vraagt om andere plekken en kwaliteiten: minder formeel, meer gericht op onderling contact. Die kwaliteiten worden nu vooral in de gebouwen gerealiseerd, zodat het contact zich beperkt tot de partijen binnen een cluster. Meer open naar buiten geeft meer kans op dynamiek.
CONTRAST TUSSEN INDUSTRIE EN SCHOON WERKEN: ZÜRICH-WEST In Zurich West staan de afvalcentrale en kantoren naast elkaar. Ook de betonmortelcentrale aan de Van der Madeweg is geen belemmering voor andere vormen van werken. Sterker nog: de silo is een blikvanger die goed past bij het wat ruigere karakter van de werkstad. 42
FUNCTIEMIX DRAAGT BIJ AAN DE WERKSTAD: HAMBURG Functies als hotels, voorzieningen en in beperkte mate wonen dragen bij aan de levendigheid van de werkstad. Het gebied wordt aangenamer om te verblijven, niet alleen voor werknemers maar ook voor bezoekers en passanten. 43
VERDICHTEN MET TORENS: ZÜRICH-WEST Combinatie van oud en nieuw, waarbij de hoogte niet geschuwd word. Langs de Spaklerweg is een beeld als dit aantrekkelijk. Menging van hoog en laag, verschillende functies naast elkaar. Intensivering van het gebruik, want alleen platte dozen is zonde van de ruimte.
VERDICHTEN MET PARKEREN: ÎLE DE NANTES Ook het parkeren kan veel ruimte efficiënter. Niet iedereen zijn eigen parkeerveldje naast de voordeur op eigen terrein, maar samen nadenken over een ruimtesparende parkeeroplossing. 44
TRANSFORMEREN VAN BESTAAND VASTGOED: ÎLE DE NANTES Een jaren 70 kantoor met een gevel van grindbeton lijkt misschien een hopeloos gebouw, maar als de basis goed is kan er veel. Zuidpark is daarvan een mooi voorbeeld. Inspiratie voor de kantoren aan de A10?
TOEVOEGEN VAN NIEUWE TYPOLOGIEËN: ÎLE DE NANTES Andere gebouwtypen, kleiner of juist groter dan het huidige aanbod, zorgen voor variatie en daarmee ook voor meer diversiteit in gebruik.
45
CONTACT MET HET WATER: HAMBURG Contact met het water geeft gevoel van ruimte en landschappelijke kwaliteit in de stad. Ook een industrieel kanaal zoals Duivendrechstevaart kan die kwaliteit geven. Woonboten passen daar best bij, mits de kade openbaar is en bruikbaar voor iedereen.
46
CONTACT MET DE STRAAT: ZÜRICH-WEST Adressen aan de straat zorgen voor levendigheid en ogen op straat. Dat maakt de straat aantrekkelijker en veiliger voor voetgangers en fietsers. Dat kan gewoon de voordeur zijn, maar ook horeca, een etalage. Wat doen bedrijven eigenlijk? Dat mag gezien worden! 47
VERBLIJVEN: ZÜRICH-WEST Bijzondere verblijfsplekken die passen bij het karakter van de werkstad: ruig of juist heel groen, met eenvoudige middelen. Ook als er geen mensen zijn een bijzondere plek. 48
NIEUWE INFRASTRUCTUUR ALS KATALYSATOR: 22@ BARCELONA In Barcelona is de diagonaal doorgetrokken tot aan de zee. Dit is een katalysator geweest voor een achtergesteld stadsdeel. Goed verbonden met de stad, een duidelijk adres: dat kan de Joan Muyskenweg ook worden.
49
WERKSTAD MET TOEKOMST Een visie op ABP-Zuid voor 2040 is erop gericht een gebied te maken met toekomst, dat in staat is in te spelen op veranderingen en bewust werkt aan vermindering van de belasting op de omgeving. Er wordt gewerkt aan een robuuste hoofdstructuur en een agenda voor de kavels, die inspireert tot duurzaamheid op kavelniveau.
Zeven thema’s
Voor ABP-Zuid wordt op gebiedsniveau in
neemt veel ruimte, gebouwen staan ‘s
Economische duurzaamheid wil zeggen
ieder geval ingezet op de thema’s:
avonds en in het weekend leeg. Ook aanpak
het op peil houden, dan wel creëren van de
van leegstand door transformatie hoort
vestigingskwaliteit. Als de bedrijfsomgeving
Mobiliteit
hierbij. Flexibiliteit is hierbij een kernbegrip:
op orde is, presteren ondernemingen
De werkstad is goed bereikbaar met
door (functie)verandering in gebouwen
beter en zullen ze eerder geneigd zijn om
openbaar vervoer. De haltes liggen
mogelijk te maken gaan gebouwen eeuwen
in hun bedrijfspanden en -omgeving te
strategisch in het gebied en zijn daarmee
mee in plaats van decennia.
investeren. Voor ABP-Zuid gaat het denken
gebiedsdekkend. Het verbeteren van
over duurzaamheid verder: de ambitie
de directe omgeving van de stations en
Groen
werkstad vraagt om een integrale aanpak.
goede routes naar de haltes zijn cruciale
ABP-Zuid wordt gekenmerkt door weinig
De zeven thema’s die we hier hanteren om
onderdelen om het gebruik van het
groen: de straatbomen op de hoofdwegen
duurzaamheid te omschrijven zijn energie,
openbaar vervoer te verbeteren, zeker in de
kennen slechte groeiomstandigheden,
mobiliteit, materialen/afval, water, groen/
avonduren.
op de kavels is veel verharding en
biodiversiteit, ruimtegebruik en sociale
parkeren aanwezig. Vergroening van de
duurzaamheid. Veel van de thema’s zijn
Een ander punt is het toenemend gebruik
hoofdinfrastructuur dient twee doelen: de
vooral effectief als ze op de schaal van een
van de fiets. Dit vraag om prettige,
straten krijgen een prettig verblijfsklimaat,
buurt of stad worden toegepast, maar op
veilige routes en goede verlichting. De
het groen zorgt voor schaduw en afkoeling
kavelniveau zijn ook goede resultaten te
hoofdinfrastructuur moet op orde zijn en
en remt de wind. Daarnaast is inzetten op
behalen. We maken daarom onderscheid
in het gebied is een fijnmaziger stelsel van
de hoofdinfrastructuur gunstig vanwege
tussen de thema’s waar op gebiedsniveau op
straten gewenst om de bereikbaarheid voor
het verbindende karakter van de straten,
wordt ingezet en de thema’s die met name
langzaam verkeer te verbeteren en onnodig
waardoor doorgaande ecologische
op de kavel kunnen worden toegepast.
omrijden te voorkomen.
structuren kunnen ontstaan.
Duurzaamheid op gebiedsniveau
Ruimtegebruik
Sociaal
De thema’s energie, water en afval zijn
Ruimte is een schaars goed, waar
De samenhang in ABP-Zuid is beperkt.
thema’s die specifiek onderzoek vergen om
zorgvuldig mee moet worden omgegaan
Het is ieder voor zich op zijn eigen kavel.
de haalbaarheid van verduurzaming vast te
door te verdichten en te zorgen voor een
Dat heeft zijn weerslag op verschillende
stellen. Het thema water lijkt voor ABP-Zuid
goede functiemix zodat het gebied ook
thema’s:
interessant: de Duivendrechtsevaart biedt
buiten de traditionele werktijden wordt
• Er zijn geen verblijfsplekken in de
kansen en de aanwezigheid van Waternet
benut. In ABP-Zuid is nog veel te winnen
openbare ruimte, ondernemers worden
in het noordelijke deel van ABP maakt het
als het gaat om intensief ruimtegebruik:
niet uitgenodigd het gebied te gebruiken,
aantrekkelijk dit gebied als pilot in te zetten.
de bebouwing is vaak eenlaags, parkeren
bijvoorbeeld in de lunchpauze.
50
A. preventie B. hergebruik C. recycling D. energie E. verbranden F. storten De ladder van Lansink - de afvalhiërarchie
• Het parkeren is per kavel geregeld,
maar de ondernemers een keuze te geven
daardoor zijn er vaak te veel
waarmee ze maatregelen kunnen toepassen
parkeerplaatsen en zijn de terreinen
die aansluiten bij hun business model. Door
verhard.
de ondernemers een lijst van mogelijke
Ruimtegebruik
maatregelen aan te bieden worden
• Verdichten (horizontaal, verticaal)
tussen bedrijven, terwijl er bedrijven zijn
ondernemers gestimuleerd en op nieuwe
• Ruimte efficiënt parkeren
die in dezelfde branche zitten en van
ideeën gebracht. Voor de bedrijven is dat nu
• Mogelijk maken functieverandering/
elkaars aanwezigheid gebruik kunnen
vrijwillig, bij herontwikkeling op de kavel kan
maken.
verdichting worden gebruikt als aanleiding
• Er is geen of weinig samenwerking
• Bedrijven sluiten zich af van de straat,
goederenvervoer en samenwerking
menging • Aanpak leegstand
voor een meer duurzame ontwikkeling.
het gevoel van veiligheid is daardoor laag.
• Bevorderen duurzame vormen van
Materialen/afval Voor alle thema’s is een hiërarchie aan te
• Vermindering materiaalverbruik en afval
wijzen, waarbij de ladder van Lansink als
(in de bouw, maar bv ook papier)
De opgave op gebiedsniveau is het maken
voorbeeld dient. Deze is opgesteld voor
• Gerecyled materiaal/ herbruikbaar
van meer verblijfsplekken en het trekken
afvalstromen, maar is ook te vertalen naar
materiaal (in de bouw, maar ook printers,
van voorzieningen naar het gebied. Door de
de andere thema’s. Het meest duurzame
toners etc.)
bebouwingsmogelijkheden op de kavels te
is preventie en vermindering van gebruik.
vergroten kan het gebied intensiever worden
Daarna volgen hergebruik van het materiaal
gebruikt, waardoor het draagvlak voor
en recycling, omzetting naar energie en
Water
voorzieningen en de levendigheid van het
daarna de minst duurzame oplossingen
• Vermindering watergebruik (vacuüm
gebied toeneemt.
zoals storten.
Agenda op kavelniveau
Energie
De ondernemers op ABP-Zuid worden
• Vermindering van energiegebruik door
• Duurzame inzameling tbv hergebruik
toilet) • Hergebruik water (grijswater systeem)
uitgedaagd mee te doen aan het verduurzamen van het gebied. Dat kan alleen als maatregelen niet alleen duurzaam
• Opvang/vertraging van hemelwater (groene daken, regenton)
isolatie • Duurzame energieopwekking op kavelniveau (zon)
Groen • Vergroenen terrein tbv omzetting van CO2
zijn, maar ook economisch rendabel. Het vergroten van de ontwikkelmogelijkheden
Mobiliteit
Sociaal
op de kavel gaat daarom hand in hand
• Verminderen van mobiliteit (thuiswerken)
• Verminderen gebruik door samenwerking
met verduurzaming. Hierbij is het doel niet
• Stimuleren van werknemers in gebruik
om één specifiek onderdeel te versterken,
van duurzaam vervoer 51
(parkeren, ruimte, materialen) • Sociaal ondernemerschap
DUURZAME ONDERNEMERS Bedrijven geven hun eigen invulling aan duurzaamheid. In de werkstad is een aantal bedrijven gevestigd dat zich richt op elektrisch vervoer. De daktuin op Zuidpark is vooral gericht op ontmoeting tussen de verschillende bedrijven, en levert tegelijk producten. BMW heeft zonnepanelen, G-STAR is bezig met een programma om plastic uit de oceanen te halen, MEBIN verwerkt (afval)materialen (bijvoorbeeld hoogovenslakken) om er beton van te produceren en hergebruikt interne reststromen zoals spoelwater in volgende productieprocessen.
52
53
54
SAMENHANG IN DE WERKSTAD
55
VISIE OP HET PROGRAMMA De naam Werkstad Overamstel zegt het al: werken staat hier centraal. Maar het nieuwe werken heeft behoefte aan meer dan alleen bedrijfshallen en kantoorvloeren. Het zoeken is naar een goede mix van programma dat zorgt voor een levendig werkgebied dat in staat is mee te veranderen met de behoeftes van de tijd.
Werken
Hotels en voorzieningen
Wonen
De bedrijven en voorzieningen op ABP-
Een aantrekkelijke werkstad ontstaat
Wonen is een functie die veel eisen stelt aan
Zuid veranderen, niet alleen in aard van
wanneer er levendigheid overdag is, maar
de omgeving en een sterke rechtspositie
de activiteiten, maar ook wat betreft
ook ‘s avonds en in het weekend. Dat maakt
heeft. Het toevoegen van wonen in de
spreiding over de dag en samenhang. De
dat het gebied prettig is om te werken,
werkstad is geen doel op zich, maar helpt
moderne ondernemer zit niet in zijn eentje
maar ook om door heen te gaan. Er zijn nu
om de juiste condities te creëren die
in zijn kamer dingen te maken, maar zoekt
nauwelijks plekken voor een broodje of een
passen bij een levendige werkstad, zoals
interactie en samenwerking. De ambitie
kop koffie.
voorzieningen dat ook doen. Menging
is dat ABP-Zuid als werkstad meer een
van wonen en werken zorgt voor activiteit
samenhangend ecosysteem gaat worden.
Er wordt ruimte gegeven aan voorzieningen
op andere momenten van de dag en voor
Wanneer er meer horeca en leisure bijkomt,
die bijdragen aan de levendigheid en
meer betrokkenheid bij de leefomgeving.
de interactie tussen bedrijven toeneemt
gastvrijheid van het gebied zoals horeca,
Zo ontstaat het ecosysteem voor het
en het prettiger wordt om in het gebied te