A - 18 Grond en Ontwikkeling (22) BIJLAGE 6 Beslispunt wijziging toerekening

MPG 2023

4 april 2023

BIJLAGE 6 Beslispunt: In te stemmen met de wijziging van de berekende meerwaarde die bij een transformatie van een erfpachtrecht aan de grondexploitatie wordt toegerekend, die inhoudt dat er sprake is van een uniforme toerekening van de meerwaarde erfpacht aan de grondexploitatie, onafhankelijk van de keuze van de erfpachter voor een herziening bij transformatie of een bestemmings-/bebouwingswijziging. Binnen de grondexploitaties bevinden zich vaak transformatie kavels. Hierbij is geen sprake van een nieuwe gronduitgifte, maar heeft de erfpachter het recht om de kavel te transformeren conform de nieuwe bestemming. Vanuit de grondexploitaties worden kosten gemaakt om de nieuwe bestemming mogelijk te maken. De meerwaarde die de erfpachter betaalt komt als opbrengst terecht in de grondexploitatie. Bij de transformatie van een bestaand erfpachtrecht in het proces van de grondproductie wordt in de regel een meerwaarde gerealiseerd. Bij deze transformatie heeft de erfpachter de keuze tussen een bestemmings- en bebouwingswijziging van het bestaande erfpachtrecht of een herziening bij transformatie van het recht, indien het beleid dit toelaat. In het eerste geval loopt het huidige erfpachtrecht door, aangepast voor de resterende looptijd. Na afloop van het tijdvak vindt vervolgens een canonherziening plaats voor het nieuwe tijdvak.

In het tweede geval ontstaat direct een nieuw erfpachtrecht voor een nieuw tijdvak. Hoewel de fysieke ontwikkeling in beide gevallen dezelfde is en daarmee ook van de waardeontwikkeling, is de wijze van toerekening van de meerwaarde aan de grondexploitatie verschillend. Dit verschil in verwerking volgt uit de Nota Financiële Verantwoording grondexploitaties en erfpachtuitgiften en leidt tot verschillen in de grondexploitaties die niet of moeilijk te beheersen zijn. Wanneer de erfpachter kiest voor een herziening dan komt de meerwaarde behorende bij het gehele nieuwe tijdvak van 50 jaar in de grondexploitatie Terwijl als wordt gekozen voor een bestemmingswijziging, dan komt alleen de meerwaarde behorende bij de resterende looptijd in de grondexploitatie, bijvoorbeeld de waarde voor maar 10 jaar, terwijl de grondkosten die worden gemaakt wel horen bij een nieuwe bestemming voor 50 jaar/eeuwigdurend. Op grond van de feitelijke waardeontwikkeling vallen de verschillen in toerekening ook daarom niet goed te verantwoorden omdat de waarde niet meer aansluit bij het uitgangspunt van het residueel functionele grondbeleid. In overleg met de ACAM is daarom gezocht naar een aangepaste, uniforme toerekening van de meerwaarde die is gebaseerd op het verschil tussen de grondwaarde van de oude en de nieuwe bestemming. Hieronder is de technische toelichting hierop opgenomen.

De aanpassing impliceert ook een aanpassing van de Nota Financiële Verantwoording grondexploitaties en erfpachtuitgifte op dit punt. De aangepaste Nota zal te zijner tijd ook separaat aan de Raad worden voorgelegd. Bij het vaststellen van de door de gemeenteraad vastgestelde Nota Financiële Verantwoording grondexploitaties en erfpachtuitgiften in 2020 werd ervan uitgegaan dat verreweg het grootste deel van alle te verwachte wijzingen van erfpachtrechten in de grondexploitaties gebaseerd zouden zijn op de interne financiële verrekening van een Herziening bij Transformatie (HbT) en niet of nauwelijks op de lagere financiële verrekening van een bestemmings-/bebouwingswijziging (BBW). Deze wijze van verrekening vormt ook het uitgangspunt bij het opstellen van de grondexploitaties. In toenemende mate blijkt de erfpachter bij de wijziging echter te kiezen voor 1

MPG 2023

4 april 2023

een bestemmings-/bebouwingswijziging. Daarmee wijkt de keuze van de erfpachter af van het uitgangspunt dat is gehanteerd bij het opstellen van de grondexploitaties. Hierdoor ontstaan grote, moeilijk te beheersen verschillen met mogelijk ook consequenties voor de Vennootschapsbelasting (VPB). Het onderscheid tussen grondexploitaties in het grondbedrijf en erfpachtbeheer is belangrijk voor de juiste toepassing van de VPB-plicht voor het grondbedrijf en voor erfpachtbeheer die in de zin van de VPB-wet geen onderneming is. Een grondbedrijf is de onderneming, erfpachtbeheer is vermogensbeheerder en om die reden geen onderneming. Dit onderscheid is essentieel, en dit onderscheid moet weerspiegeld worden in de financiële en administratieve inrichting. Alle gronduitgiften die voortkomen uit het actieve grondbedrijf komen door deze scheiding ten gunste van het grondbedrijf, ook als het gaat om zelfrealisatie door erfpachters bij de door de gemeente geïnitieerde gebiedsontwikkeling. Kostenverhaal is het basisprincipe van de Grondexploitatiewet. De gemeente kiest er primair voor de grondontwikkeling van erfpachtgronden in erfpacht uitgegeven aan derden in het kader van kostenverhaal te realiseren via erfpachtuitgifte gebaseerd op het residueel functioneel grondbeleid.

De sterk verschillende interne verrekening tussen grondproductie en erfpachtbeheer bij HbT en BBW wordt veroorzaakt dat bij HbT uit wordt gegaan van een termijn van 50 jaar en bij een BBW van de resterende looptijd die veelal beduidend korter is (soms zelfs minder dan 10 jaar). De verrekeningen van deze twee soorten erfpachtwijzigingen en verschillen tussen de raming en de realisatie aan de grondexploitaties sluit niet (meer) aan het uitgangspunt van het residueel functionele grondbeleid. Bij de BBW wordt er te weinig van de meerwaarde toegerekend aan de grondexploitatie waarmee niet voldaan wordt aan de uitgangspunten voor de VPB. In overleg met Bureau FAC (Dienst Belastingen) is voor een juiste, uniforme verrekening aansluiting gezocht met de toepassing van de BTW die als grondslag de meerwaarde berekening kent. ACAM heeft over deze verschillende grondslagen bij HbT en BBW kritische opmerkingen gemaakt en kan zich vinden in het voorstel om te komen tot een gelijkwaardige grondslag. Deze gelijkwaardige grondslag zorgt ervoor dat de grondexploitaties beter te beheersen zijn. De nieuwe toerekening betekent dat er, in het geval van een HbT, minder opbrengsten naar de grondexploitatie gaan en meer naar erfpacht en uitgifte dan met de huidige berekening. In het geval van een BBW gaat er meer naar de grondexploitatie en minder naar de toekomstige inkomsten bij erfpacht en uitgifte.

Op dit moment wordt er bij erfpacht en uitgifte nog geen rekening gehouden met extra inkomsten uit transformaties. De meerwaarde bij wijziging van erfpachtrechten wordt na aanpassing ongeacht de keuze van de erfpachter bepaald op basis van actuele residuele erfpachtwaarde van het nieuwe programma minus de actuele residuele erfpachtwaarde van het oude programma. Bij voortdurende erfpachtwaarde wordt een tijdvak aangehouden van 50 jaar. Indien sprake is van minderwaarde (hetgeen slechts sporadisch is voorgekomen in de afgelopen jaren) is dat eveneens voor rekening en risico van de grondexploitatie. Voorgesteld wordt deze nieuwe regelgeving in 2024 in te voeren. Voor enkele lopende HbT’s waarover reeds afspraken zijn gemaakt en mogelijk vertraging ondervinden wordt voorgesteld een overgangsregeling toe te passen. In de Nota Financiële verantwoording grondexploitaties en erfpachtuitgiften zal artikel 40 worden aangepast.

2

MPG 2023

4 april 2023

Artikel 40 oud Baten die ontstaan in het grondproductieproces als gevolg van wijziging of vernieuwing van een erfpachtrecht komen in de vorm van de berekende afkoopsom ten gunste van een grondexploitatiecomplex. Artikel 40 nieuw Baten die ontstaan in het grondproductieproces als gevolg van wijziging of vernieuwing van een erfpachtrecht komen in de vorm van de berekende meerwaarde van de grond bij wijziging en de grondwaarde bij vernieuwing ten gunste van een grondexploitatiecomplex. Dit geldt bij transformaties zowel voor de door de erfpachter te maken keuze voor de Herziening bij Transformatie (HbT) als voor de bestemmings-/bebouwingswijziging (BBW). De voorgestelde wijziging zal bij het specifieke punt in de nota worden verwerkt en ook separaat aan de raad ter vaststelling worden aangeboden. Omdat de nota bestaat uit 4 hoofdstukken die op elkaar voortbouwen, betekent dit dat deze aanpassingen van het beleid op meerdere plekken in de nota zal leiden tot tekstuele wijzigingen.

3