A - 18 Grond en Ontwikkeling (21) 03 BIJLAGE 1a Overzicht inspraakreacties S

19-9-2022 Geachte heer, mevrouw, college van Burgemeester en Wethouders, leden van de raadscommissie, Mijn naam is ...en ik wil graag inspraak doen over de uitwerking van de spijtoptantregeling voor de overstap naar eeuwigdurende erfpacht. Ik doe deze inspraak voor iedereen die niet als Spijtoptant wordt gezien. Allereerst wil ik beginnen met het bedanken van de gemeente voor de mogelijkheid dat een enorm aantal erfpachters nog een tweede kans zal krijgen om onder gunstige voorwaarden een overstap te maken naar eeuwigdurende erfpacht. Met deze regeling geeft de gemeente blijk van een niet redelijk situatie. Helaas valt daarentegen een kleine groep mensen, 3% van alle erfpachters(1), de kopers en de woningeigenaren met een woning bestemming wisseling na 2020, buiten deze regeling. Pijnlijk genoeg worden in deze groep ook nog de erfpachters in “slechtere” buurten met de lagere BSQ-waardes (en een gemiddeld lager inkomen) relatief het hardst getroffen(2) en zullen hun canonkosten vele malen (gemiddeld 500%, en zelfs oplopend tot 900%)(2) duurder uitvallen. Ik vind dat geen eerlijk en redelijk beleid. Middels deze inspraak zal ik dat toelichten aan de hand van een aantal punten.

Het eerste punt dat ik wil uitlichten is dat de complexiteit van het erfpachtsysteem en de onduidelijke communicatie over de overstapregeling voor elke erfpachter geldt: de koper van het erfpachtrecht van voor en na 2020. Beiden kopers hebben de financiële gevolgen van de wel/niet gemaakte overstap daardoor niet kunnen voorzien. Het onderzoeksinstituut Berenschot en Autoriteit van Consument en Markt (ACM) hebben dit reeds bevestigd. Daarbij heeft de ACM afgelopen maand zelf een handhavingsverzoek m.b.t. de Amsterdamse Erfpacht afgewezen wegens een “te complex systeem” en een gebrek aan onderzoekscapaciteit hiervoor. Ik weet ook dat veel erfpachters de waarde van de aanbieding niet inzagen. De kostenberekening voor een latere overstap was in de aanbieding namelijk nergens te vinden(3) en de gemeente gaf in de aanbieding aan dat als “u niets doet, er niks verandert” (3). Echter blijkt nu dat door de financiële hefboom in de kostenberekening de afkoopsommen en jaarlijkse canon kosten vele (tienduizenden) euro’s meer zijn geworden en is de overstap ook nog noodzakelijk gebleken door een het verantwoordelijk stellen van banken door de Autoriteit Financiële Markt (AFM) voor overkreditering bij een mogelijke groei schuld(5). Voor een kleine starterswoning in Bos en Lommer zijn de kosten nu 500% meer dan met de aanbieding(4), een afkoopsom van circa 80.000,- euro extra.

Ik vraag mij zeer af hoe kopers na 2020 dit systeem wel zouden hebben kunnen begrijpen en wel een bewuste keuze hebben kunnen maken in de koop van een voortdurend erfpachtrecht. Je hebt een onderzoeksplicht van wat je koopt, maar dan moet het product wel te begrijpen zijn en het financiële risico duidelijk. Mijn tweede punt is dat de publieke informatievoorzieningen van de gemeente over de overstap (de canon kosten en de regeling) niet afdoende is, wederom voor kopers van voor en na 2020. Dit blijkt uit dat de formule van de toekomstige kostenberekening al niet werd genoemd in de aanbieding(3) en de rekentool voor overstap op de website van de gemeente niet werkt(6). Hierdoor is het voor velen een groot vraagteken wat de kosten met of

343

19-9-2022 Beste gemeente Amsterdam, Hierbij wil ik aangeven via de spijtoptantenregeling toch gebruik te willen maken van het toenmalige aanbod over te stappen op eeuwigdurende erfpacht. Destijds was ik vanwege prive redenen niet instaat op het toenmalig aanbod in te gaan. Ik hoor graag van u wat de volgende stappen zijn. Met vriendelijke groet, ...

344

19-9-2022 The way the proposal is currently formulated is putting at a disadvantage all buyers who bought a property after the 8th of January 2020 and for which the previous owners did not (or were not able to) apply under the favorable conditions. While, before the regret scheme was envisaged, many properties were not effectively under a perpetual ground lease or the favorable conditions, now, if the current version of the proposal was to be brought forward, a sub-set of these properties would be left under less favorable conditions. This in turn would require several people to perform a massive financial effort to switch to the perpetual ground lease, while others would be able to perform the switch with way less effort in some cases for a matter of timing (if a buyer manages to complete the transaction after the regret option comes into play later this year, it gains a sizable advantage to a buyer who had to complete the transaction for example at beginning of September). Given that this Arrangement and its timeline have been and still are uncertain for the time being and the strain put on families by the current economic conditions (inflation, energy costs, war etc.) , it would be fairer to let all buyers apply under the favorable conditions once and for all (especially those who bought a property from owners who would have qualified for the Leniency Arrangement).

Pagina 78 van 79

reactienr datum inhoud reactie 20-9-2022 Ik wil graag een specifieke groep van nieuwe eigenaren aan het licht brengen die mogelijk vergeten worden bij het opstellen van de spijtoptantenregeling. 345 Het gaat om eigenaren die hun huis hebben gekocht van een woningcorporatie. Wij hebben vorig jaar onze woning gekocht van een woningcorporatie. Deze woningcorporatie heeft namelijk een mooie regeling voor koopwoningen die zij aanbieden, ze geven namelijk voorrang aan mensen die een sociale huurwoning achterlaten. Die woningen kunnen zij weer verhuren aan mensen die op de wachtlijst staan. Op die manier wonen meer mensen in een huis dat past bij hun situatie. Door de verkoop van woningen hebben ook mensen met een middeninkomen en starters een kans op een betaalbaar huis. Deze regeling zorgt voor een mooie doorstroom. Echter is er één MAAR namelijk woningcorporaties krijgen niet zoals particulieren een aanbod om de erfpacht af te kunnen kopen. Wij hebben daarom ook nooit gebruik kunnen maken van de gunstige regeling die gold tot januari 2020 omdat woningcorporaties geen aanbieding krijgen of een aanvraag kunnen doen. Hierdoor worden wij gedupeerd door het erfpachtstelsel en krijgen wij niet dezelfde kans als andere Amsterdammers om onze erfpacht onder gunstige voorwaarden af te kopen.

Ik vind dat er daardoor een rechtsongelijkheid ontstaat en dat wil ik graag laten opvangen door in de spijtoptantenregeling op te laten nemen dat nieuwe eigenaren van woningen van woningcorporaties, (daarmee bedoel ik niet de nieuwbouwprojecten maar bestaande woningen waarbij de woningcorporatie heeft besloten om ze te verkopen) ook gebruik kunnen maken van de spijtoptantenregeling. Deze rechtsongelijkheid dient gecorrigeerd te worden. Gelijke kansen en aanbiedingen om erfpacht af te kopen dienen geborgd te worden. De eigenaren van woningcorporaties staan door deze omissie 1 nul achter op andere eigenaren omdat de vorige eigenaar namelijk de woningcorporatie geen aanvraag kon doen die door een nieuwe eigenaar kan worden overgenomen. Het Amsterdamse erfpachtstelsel doet niet meer waar het oorspronkelijk voor bedoeld was, het voeren van ruimtelijk beleid en het bekostigen van nieuwe woningen. Het is verworden tot een ingewikkelde grondbelasting, die niet meer in dienst staat van de belangen van de Amsterdammers.

Pagina 79 van 79

Inspraakreactie 186 SPIJTOPTANTENREGELING GEMEENTE AMSTERDAM De leden van de Makelaarsvereniging Amsterdam en de MVA Erfpachtspecialisten in het bijzonder hebben elke dag te maken met diverse erfpachtzaken. De conceptregeling die nu ter inspraak ligt roept een aantal vragen op bij de leden. Onderstaand een opsomming van de punten die we graag onder de aandacht brengen bij de gemeente voordat er overgegaan wordt tot besluitvorming. 1. Erfgenamen Er wordt in het huidige concept wel gesproken over erfgenamen maar dan alleen indien er reeds een aanvraag gedaan is door het overleden familielid, zijnde de gekwalificeerde spijtoptant. De regeling dient ook te gelden voor alle erfgenamen die na 8 januari 2020 rechthebbende zijn geworden waarbij de erflater aan de voorwaarden van artikel 3. voldeed. 2. Startersregelingen Ons inziens zou er een uitzondering gemaakt moeten worden voor woningeigenaren die jaren geleden met startersregelingen van de woningbouwvereniging een bepaald percentage van het eigendom van een woning hebben kunnen kopen (gedeeld eigendom met de coöperatie). Deze bewoners kunnen niet overstappen met het deel dat in eigendom is. 3. Lopende woningverkopen / overgangsperiode Sinds 9 november 2021 (datum bekendmaking regeling) hebben veel erfpachters hun woning te koop aangeboden en ondertussen verkocht.

Een deel van deze woningen is inmiddels geleverd aan de kopers en een deel moet nog geleverd worden. Als de verkoper kwalificeert als spijtoptant, per 9 november 2021 (voordracht college), conform artikel 3. dan dient artikel 6. de overdraagbaarheid ook vanaf 9 november 2021 te gelden en niet het moment van inwerkingtreding van de regeling. 4. Beleggers Gaat deze regeling ook gelden voor beleggers, zowel de particuliere als institutionele? 5. Bedrijfsruimten Erfpachters van voormalige bedrijfsruimten, die gebruik hebben gemaakt van de coulanceregeling, waarvan bekend was/is dat de bedrijfsruimte werd/wordt getransformeerd naar woningen of erfpachters die kortgeleden de transformatie juridisch hebben afgerond moeten ook in aanmerking komen voor deze regeling. 6. Bergingen en zolders Erfpachters die kortgeleden via een bestemmings- en/of bebouwingswijziging extra woningen hebben gerealiseerd (bijvoorbeeld als alle bergingen op een zolderverdieping omgezet zijn naar een woning) moeten ook in aanmerking komen voor deze regeling. 7. CHET aanbiedingen Er zijn gemeentelijke CHET aanbiedingen na 8 januari 2020 verstuurd naar erfpachters inzake voortdurende erfpachtrechten waarvan het einde tijdvak in 2021/2022/2023 afloopt. Deze erfpachters moeten een heroverweging op deze CHET kunnen maken en alsnog voor een gunstige overstapaanbieding kunnen kiezen. 8.

Duidelijke tijdsplanning Kopers, verkopers, financiers, notarissen, makelaars en alle andere gerelateerde partijen bij de aan- en verkoop van een woning hebben behoefte aan een duidelijk tijdspad. De inspraak loopt nu tot en met 19 september, maar wanneer de regeling definitief zal zijn kan niet exact gezegd worden. Dit is weer van meerdere (politieke) factoren afhankelijk. Dit is ons inziens niet meer uit te leggen. De basiskosten stijgen, de hypotheekrente stijgt, de betaalbaarheid neemt af. Overdrachten worden momenteel uitgesteld terwijl het niet zeker is of

er wel of geen gebruik gemaakt kan worden van de aankomende regeling. De politieke keuzes die gemaakt worden kosten de erfpachters veel geld. (zie ook inspraakpunt 11.) 9. Zes maanden reactie termijn In de regeling staat in artikel 5. beschreven dat de erfpachter nadat zij een bericht van de gemeente ontvangen heeft, 6 maanden de tijd heeft om een aanvraag in te dienen. Hoe gaat de gemeente deze berichten versturen, en hoe wordt er gecontroleerd of iemand daadwerkelijk het bericht ontvangen heeft? Veel erfpachters hebben nog nooit ingelogd in het Overstapportaal en de gemeente heeft geen digitale gegevens van deze mensen. Gaat de gemeente alle erfpachters die niet zijn overgestapt per (aangetekende) brief benaderen? 10. Oplopende inflatie De voorlichting van de gemeente over de hefboomwerking van de WOZwaarde bij de overstapberekening was, volgens de ACM, voor een groep consumenten mogelijk niet duidelijk genoeg om het belang van het doen van een aanvraag onder de tijdelijke voorwaarden op waarde te kunnen schatten. Daarom dient de regeling te worden uitgebreid zodat elke erfpachter in de gelegenheid wordt gesteld om tegen de financiële voorwaarden van oktober 2017 te switchen van betaaloptie; zijnde van jaarbetaling canon naar afkoop. 11. Peildatum In artikel 3. van de regeling staan de voorwaarden die worden gesteld aan een Spijtoptant.

Hieraan zien we graag een peildatum verbonden van 9 november 2021 zijnde de eerste bekendmaking van deze regeling. 12. Gelijkheid Erfpachters die na 8 januari 2020 eigenaar zijn geworden (ca. 8.900) zouden op basis van het gelijkheidsbeginsel ook in aanmerking moeten komen. 13. Bestemmingswijzigingen Erfpachters die voor 8 januari 2020 gestart zijn met het wijzigen van de bestemming naar Wonen zouden wel in aanmerking moeten komen voor de regeling. Indien gewenst lichten we onze punten graag toe.

Inspraakreactie 218 Geacht College, Naar aanleiding van de bovengenoemde regeling brengen wij graag het volgende onder uw aandacht. De Spijtoptantenregeling borduurt voort op de eerder vastgestelde Overstapregeling, maar helaas kent de Overstapregeling een aantal tekortkomingen, die ook in de voorliggende concept-Spijtoptantenregeling doorwerken. Daarnaast bevatten de huidige voorstellen nog aanvullende beleidsregels waar we graag onze opmerkingen en suggesties bij plaatsen. Voordat we onze inhoudelijke reactie toelichten, willen we een kanttekening plaatsen bij de procedure. B&W hebben hun spijtoptanten-voorstel vrijgegeven voor inspraak. Hun oproep tot inspraak dient gezien worden als een expliciete uitnodiging tot burgerparticipatie. Hoe Amsterdammers betrokken kunnen worden bij het opstellen van beleid c.a. ligt vast in het participatiebeleid van de Gemeente Amsterdam. Hierin worden vier niveaus van participatie gedefinieerd: Informeren, meedenken, meebepalen en co-creatie. In genoemd spijtoptantenvoorstel noch in de begeleidende brief van B&W wordt duidelijk gemaakt welk participatieniveau van toepassing is op deze specifieke inspraak. Aanbevolen wordt bij volgende inspraakgelegenheden expliciet te vermelden welk niveau van inspraak/participatie van toepassing is, teneinde burgers te behoeden voor teleurstellingen.

Alsdan gaat het participatiebeleid ook leven, respectievelijk wordt het participatiebeleid geen wassen neus. Onze belangrijkste opmerkingen over de Spijtoptantenregeling zijn de volgende: 1. Inmiddels is duidelijk aangetoond, onder meer in het Berenschot rapport en bevestigd door de ACM, dat de gemeente onvoldoende voorlichting en informatie heeft verschaft ten tijden van de Overstapregeling. Dit heeft er terecht al toe geleid dat er alsnog een Spijtoptantenregeling wordt voorbereid, maar we bepleiten op voorhand er voor dat deze regeling ruimhartig wordt toegepast, zodat er voor veel mensen een punt gezet kan worden achter een vaak jarenlange nachtmerrie. 2. In Artikel 3 van de Spijtoptantenregeling worden voorwaarden gesteld aan spijtoptanten. Onder punt 3.a is opgenomen dat de eigenaar ook vóór 8 januari 2020 eigenaar is van het betreffende erfpachtrecht. Naar onze mening doet het er niet toe wie eigenaar is op dat moment omdat het gaat om het erfpachtrecht zelf. Graag zien we deze beperking die duizenden erfpachters aangaat respectievelijk achterstelt, opgeheven. 3. In Artikel 4 van de Spijtoptantenregeling worden de mogelijke spijtoptanten benoemd. Hier worden onder punt 4.c expliciet uitgesloten kopers van woningen met AB2000 en levering na 1 januari 2021.

Juist voor de bezitters van deze woningen is een overstap naar eeuwigdurende erfpacht buitengewoon kostbaar en deze kosten staan ook in geen enkele verhouding tot diegenen die wel binnen de limietdatum vielen. De kosten van AB2000 met afkoop van eeuwigdurend zijn veel hoger dan de kosten voor eeuwigdurend op basis van AB2016. Dat is een ongelijkheid die naar onze mening in de Spijtoptantenregeling moet worden rechtgetrokken. 4. Bij sociale huurwoningen die na 8-1-2020 door woningcorporaties zijn verkocht, konden kopers geen gebruik maken van de overstapregeling. Voor 2020, 2021 en 2022 zal het gaan om in totaal 2.500 a 3.000 woningen c.q. eigenaren die nu buiten de overstap vallen. Hiermee wordt een groep eigenaren/bewoners uitgesloten terwijl daar geen enkele onderbouwing voor is. Daarbij speelt ook nog dat deze voormalige sociale woningen veelal een relatief kort resterend erfpacht tijdvak hebben, waardoor ze relatief snel voor een erfpachtherziening staan. Terwijl de Overstapregeling juist bedoeld is om een einde te maken aan voortdurende erfpacht met alle onzekerheden van dien, ontstaat er een steeds grotere groep huizenbezitters die opgescheept zit met een ongunstig erfpachtcontract. Mensen die nu een nieuwbouwwoning met AB2016 kopen verkrijgen daarentegen meteen een eeuwigdurend recht. Dit leidt tot een ongewenste ongelijke behandeling van huiseigenaren.

In de Spijtoptantenregeling zou deze ongelijke behandeling dan ook rechtgetrokken moeten worden. 5. Er zijn veel erfpachters die bij de Overstapregeling op basis van de toen beschikbare informatie voor een jaarcanon na afloop van het lopende tijdvak hebben gekozen, het zogeheten vastklikken. Echter, mede op basis van nieuwe informatie en adviezen van makelaars, hebben velen hier inmiddels ook weer spijt van gekregen. Immers mochten ze later toch willen afkopen, dan kan dat alleen maar tegen veel hogere kosten

dan als ze dat meteen hadden gedaan. Hierbij speelt de zogenaamde hefboomwerking een fatale rol. Die hefboom is op zich al onredelijk, maar des te meer omdat de gemeente steken heeft laten vallen bij een accurate voorlichting. Om een indruk te geven: als een vastgeklikte eeuwigdurende erfpachtcanon alsnog in 2023 wordt afgekocht zijn de afkoopkosten bij de huidige rentestand met 39% toegenomen ten opzicht van een situatie als direct bij de overstap was afgekocht. Nog schrijnender is het, als je bedenkt dat een deel van de overstappers pas in 2022 de eerste aanbieding hebben ontvangen. Wij vinden daarom dat deze erfpachters alsnog in de gelegenheid gesteld moeten worden om opnieuw de keuze te maken tussen afkoop versus jaarcanon. Deze groep zou expliciet in de Spijtoptantenregeling moeten worden toegevoegd in artikel 4 met de opsomming van spijtoptanten. 6. In 2016 zijn nieuwe Algemene Bepalingen (AB) ingevoerd op basis van eeuwigdurende erfpacht. Grond die vanaf 2016 is uitgegeven valt daarom in beginsel in de AB2016. Echter, woningen waarover de erfpachtgesprekken al in 2016 liepen, blijven hiervan verstoken. Grond voor deze woningen na 2016 uitgegeven vallen nog steeds in de voortdurende erfpacht (AB2000). Eigenaren van deze woningen betalen dus 2 x een hoge prijs.

Dit is niet iets wat alleen kort op 2016 gebeurde, maar dit gebeurt, weliswaar in afnemende mate, tot op heden! We zien nu nog vele koopaanbiedingen voor nieuwbouw met een 50 jarig tijdvak, dus met een AB2000. Woningen waarvoor de grond voor 8-1-2020 is uitgegeven en tevens zijn aangemeld voor de Overstapregeling, lopen in het overstapsysteem mee. Maar de woningen die na 8 januari 2020 zijn uitgegeven - en dat zijn er tot op heden duizenden - kunnen geen beroep doen op de Overstapregeling. Juist voor de bezitters van deze woningen is een overstap naar eeuwigdurend buitengewoon kostbaar geworden en deze kosten staan ook in geen enkele verhouding tot diegenen die wel binnen de limietdatum vielen. De kosten van AB2000 inclusief afkoop van eeuwigdurend zijn veel hoger dan de kosten voor eeuwigdurend op basis van AB2016. Dat is een ongelijkheid die naar onze mening in de Spijtoptantenregeling moet worden rechtgetrokken. 7. In de Spijtoptantenregeling worden erfpachters met een erfpachtrecht dat geen uitsluitende woonbestemming heeft (circa 4.000 erfpachtrechten) formeel uitgesloten. Hiermee prolongeert de voorliggende concept-Spijtoptantenregeling de beperking die ook destijds in de Overstapregeling is gehanteerd.

Omdat dit voor erfpachters een verregaande beperking is, bepleiten wij in gevallen waarbij de niet-woonfunctie een ondergeschikte functie is in oppervlakte of in waarde (bijvoorbeeld atelierwoningen), om deze erfpachters alsnog de gelegenheid te geven over te stappen op basis van volledig woonfunctie. Soms is een Akte van Splitsing van Erfpacht al voldoende om een combinatie van functies uit elkaar te halen (en is een bestemmingsplanwijziging niet vereist c.q. kostbaar en tijdrovend). 8. Wij juichen het toe dat elke potentiële spijtoptant een persoonlijk bericht ontvangt, alvorens de zes maanden termijn ingaat. Overigens zou deze termijn ook wat opgerekt mogen worden zodat iedereen zich goed ervan kan vergewissen wat diens beste keuze is, ook in financiële zin. Het is van belang dat in dit persoonlijk bericht ook wordt uitgelegd wat de consequenties zijn als je nu niet overstapt en van de keuze tussen afkoop en jaarcanon. We willen hier bepleiten dat de algemene strekking van deze toelichting samen met de consumentenorganisaties Vereniging Eigen Huis en SEBA wordt opgesteld. Daarbij zou het tevens aan te bevelen zijn om deze algemene toelichting meertalig op te stellen gezien het aantal expats en anderstaligen stadsgenoten. 9. Als laatste stellen we voor om een informatie steunpunt in te stellen of anderszins goed bereikbare relatiemanagers, bijvoorbeeld bij !WOON.

Er zullen immers tal van vragen resteren en er zullen ook storingen in de systemen zijn bij de verwerking van de aanvragen. Heel veel ergernissen en vertragingen zijn op te lossen als er direct contact met betrokkenen mogelijk is. Uiteraard zijn wij bereid nadere toelichting op onze bezwaren te geven. Met vriendelijke groet, (…)

Inspraakreactie 235

Inspraakreactie 254 Beste heer/mevrouw, Graag wil ik reageren op Artikel 3 van Hoofdstuk II. Reikwijdte van de Spijtoptantenregeling. Lid. a luidt als volgt: 'Erfpachter was ook vóór 8 januari 2020 eigenaar van het betreffende erfpachtrecht’ Aangezien ik het appartement waarin in nu woon in 2021 heb gekocht, was ik vóór 8 januari 2020 nog geen eigenaar van het erfpachtrecht. Kom ik dan niet in aanmerking voor de spijtoptantenregeling? Zo nee, dan zou ik hier bezwaar tegen aan willen tekenen. Ik zie namelijk geen reden waarom ik geen gebruik zou mogen maken van deze regeling en anderen wel. Een mogelijk argument is dat de 'uitstel' alleen is voor de erfpachteigenaars die al gebruik hadden kunnen maken van de regeling. Alleen zij kunnen immers 'spijt' hebben van een niet genomen beslissing. Echter, zoals de Spijtoptantregeling nu vorm krijgt, is het oneerlijk om andere erfpachteigenaars deze regeling te ontzeggen. In het kort een aantal argumenten: 1) De afspraak om een datum te stellen waarvoor er gebruikt gemaakt kan worden van deze regeling is arbitrair. Waarom zouden burgers na deze datum geen recht meer moeten hebben op deze regeling. En indien er om maatschappelijke belangen (bijv.

burgers proberen aan te zetten om snel over te stappen op eeuwigdurende erfpacht) toch gekozen wordt voor een arbitraire datum, dan zwakt het verschuiven van deze arbitraire datum naar verder in de toekomst de zwaarte van die datum af. Eenieder zou na die datum en ten minste tot de nieuw besloten datum in aanmerking moeten komen om van de regeling gebruik te maken. 2) Indien de 'onzekerheid' de reden is waarom erfpachteigenaars die gebruik konden maken van de regeling nu alsnog gebruik mogen maken van de regeling, dan zou die reden in elke individuele aanvraag gecontroleerd moeten worden. Dit is natuurlijk niet haalbaar. 'Opportunistische' erfpachteigenaars die in eerste instantie weloverwogen afzagen van de regeling en nu gezien de oplopende WOZ-waardes toch gebruik willen maken van de regeling, kunnen er niet uit gefilterd worden. Deze 'opportunistische' erfpachteigenaars - die dus niet om redenen van onzekerheid hebben afgezien van de regeling vóór 8 januari 2020 - hebben mijns inziens niet meer recht op uitstel t.o.v. erfpachteigenaars die na 8 januari eigenaar werden van het pand waarvoor vóór 8 januari 2020 gebruik gemaakt kon worden van deze regeling. 3) Het hele idee achter deze regeling is het stimuleren om burgers over te laten stappen op eeuwigdurende erfpacht.

Het is mij niet duidelijk waarom niet alle erfpacht eigenaars nu gestimuleerd zouden moeten worden om hier gebruik van te maken. Ik zie geen voordelen voor het algemeen belang en de maatschappelijke cohesie bij het uitsluiten van bepaalde erfpachteigenaars binnen eenzelfde tijdsvak waarop weer aanspraak gedaan kan worden op deze regeling. Al met al hoop ik dat - nu gekozen is om uitstel te geven voor het aanvragen van de gunstige regeling voor overstap naar eeuwigdurende erfpacht - er gekozen zal worden om zo inclusief mogelijk te zijn en alle erfpachteigenaars nu de kans te geven om gebruik te maken van deze regeling. Met vriendelijke groet, …

Inspraakreactie 314 Het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam heeft de spijtoptantenregeling overstap eeuwigdurende erfpacht op 21 juni 2022 vrijgegeven voor inspraak. Hierbij wordt de Overstapregeling en het besluit van het college van 9 november 2021 als uitgangspunt genomen. Binnen deze uitgangspunten wordt nu, aldus uw college, een zo ruim als mogelijk aantal erfpachters de mogelijkheid geboden om (opnieuw) een overstapaanvraag in te dienen op basis van de financiële voorwaarden die golden tot 8 januari 2020. Dit heeft tot gevolg dat eigenaren van circa 54.500 erfpachtrechten zullen worden aangemerkt als spijtoptant. Verdere uitbreiding zou tot gevolg hebben dat ook erfpachters die na genoemde datum erfpachter zijn geworden (eigenaren van circa 8.900 erfpachtrechten) of dat eigenaren van een erfpachtrecht met een nietuitsluitende woonbestemming (circa 5000 erfpachtrechten met een gemengde bestemming) eveneens zouden worden aangemerkt als spijtoptant. Die uitbreiding zou, aldus uw college, opnieuw leiden tot afwijking van de Overstapregeling waartoe ook het besluit van B&W van 9 november 2021 geen aanknopingspunten biedt. In deze inspraak bepleiten wij om de 13.900 erfpachters die nu buiten de regeling dreigen te vallen alsnog binnen de regeling de mogelijkheid te geven om over te stappen.

Daarnaast bepleiten wij om de aanvraag niet afhankelijk te maken van de ontvangst van een brief van de gemeente. Verder bepleiten wij om de spijtoptanten een Persoonlijk Informatie Pakket te sturen met hierin de persoonlijke berekening zoals die voor hun woning zal gelden. Ten slotte bepleiten wij om geen einddatum voor de overstapregeling ‘met voorwaarden tot 8 januari 2020’ te hanteren. Uit de meldingen die naar aanleiding van de inspraakprocedure van de spijtoptantenregeling bij ons zijn binnengekomen, welke formulieren wij separaat aan G&O zullen doen toekomen, blijkt dat voor de groep die nu wordt uitgesloten van de spijtoptantenregeling de gemiddelde schade door uitsluiting € 38.000,- bedraagt en de afkoopsom gemiddeld het viervoudige wordt van de afkoopsom die deze groep zou moeten betalen indien wel gebruik kan worden gemaakt van de spijtoptantenregeling, met uitschieters tot meer dan het dertienvoudige en € 89.000,-. 1. Laat 13.900 erfpachters die nu buiten de regeling dreigen te vallen alsnog binnen de regeling de mogelijkheid krijgen om over te stappen.

Van de 170.100 erfpachtrechten (exclusief 24.500 beleggerswoningen) die in aanmerking komen voor de overstapregeling hebben 68.400 (40%) nu een probleem met de overstap doordat ze: • de aanvraag niet tijdig hadden gedaan (25.500), • de aanvraag/ aanbieding hebben laten verlopen (29.000), • de woning geleverd hebben gekregen na 8 januari 2020 en waarbij de overstapaanvraag niet (tijdig) was gedaan (8.900), of • de aanvraag niet tijdig voor 8 januari 2020 was gedaan en de erfpachtbestemming op 8 januari 2020 nog niet uitsluitend ‘wonen’ was (5.000). De eerste twee groepen (54.500 in totaal) vallen nu binnen de spijtoptantenregeling. De laatste twee groepen (13.600, oftewel 8% van het totaal) vallen nu buiten de spijtoptantenregeling. Bij het notariaat liggen momenteel 20.000 dossiers op afwikkeling te wachten en nog eens 18.750 erfpachtrechten die wél tijdig de aanvraag hebben gedaan moeten überhaupt nog in behandeling worden genomen. Op basis van de uitvalstatistiek komen er dus nog circa 9.000 erfpachtrechten bij die ook onder de spijtoptantenregeling zouden moeten vallen. Het totaal betreft dan 46% van het totaal van 170.100. De toekomstige uitval aan erfpachtrechten dienen dus ook binnen de spijtoptantenregeling te vallen, nu aan de randvoorwaarden voor de overstapregeling niets is gewijzigd.

Terzijde kan geconcludeerd worden dat met een conversieratio van 54% na 5 jaar de statistieken voor Amsterdam niet echt veel beter zijn dan indertijd in Den Haag en Rotterdam is gerealiseerd. Het is de vraag of de miljoenen investeringen in de overstapregeling doelmatig zijn geweest. Deze keuze om > 8% van de erfpachters buiten de regeling te laten is arbitrair en willekeurig. De groep waarvan de woning geleverd is na 8 januari 2020 en waarvan de overstapaanvraag niet (tijdig) was gedaan (8.900), betreft voor een groot gedeelte voormalige woningcorporatiewoningen die verkocht zijn vanaf 8 januari 2020 en/of geleverd zijn na 31 december 2020. Circa een kwart van de bij ons binnengekomen meldingen betreft deze categorie. Enkele opmerkingen uit deze groep: “Gekocht van een woningcorporatie, die kennelijk niet mocht afkopen ... na de aankoop de aanvraag ingediend, mail van gemeente terug: aanvraag wordt even aangehouden omdat u mogelijk in de spijtoptantenregeling:" valt. ” “De aankopend makelaar heeft mij ingelicht en ze heeft haar best gedaan om bij het Team Overstap van Amsterdam meer info te verkrijgen, maar zonder succes. Wel werd tijdens de aankoop het advies gegeven dat ‘erfpacht status (bijna) geen invloed heeft op de aankoopprijs van het huis’ De online rekentool van Amsterdam kon toen geen berekening maken van de erfpacht (en dat kan nog steeds niet).

Wij hebben ons bod proberen uitstellen tot meer info duidelijk was. De verkopend makelaar werd hierover heel kwaad. Later hebben wij ons bod proberen verlagen toen duidelijk werd hoe vaag de erfpachtsituatie was, maar dat werd afgeraden door de verkopend makelaar. De prijs die wij betaald hebben is dus zeker niet lager dan als de erfpacht wél afgekocht zou zijn.”

“Wij hebben dit appartement, volledig uitgewoond en leeggehaald, van woningbouwvereniging Ymere gekocht. Op 29 juni 2022 is de overdracht geweest. We hebben het allerminst voor een sociale prijs gekocht, er was een stop op de bezichtigingen, 12 biedingen en we hebben meer dan 25% (!) moeten overbieden om dit te kopen. Omdat de vorige eigenaar een woningbouwvereniging is, (die uitgesloten zijn van de gunstige overstapregeling) valt dit appartement dus buiten de gunstige overstapregeling. Dit heeft een enorm nadelig effect op de waarde van dit appartement en dit is absoluut NIET verrekend in de koopprijs. Het is ook nooit ter sprake gebracht dat dit een negatief effect heeft op de (toekomstige) waarde van ons appartement. Wij hebben gekocht op basis van de verkoopbrochure. In deze brochure wordt dit niet aan de orde gesteld en wij zijn hier ook door geen enkele partij van op de hoogte gebracht. Uitermate ingewikkelde materie allemaal, met als bottom line dat wij in een veel ongunstigere positie zitten dan bijvoorbeeld de buren, die het van een particulier hebben gekocht, of eerder hebben gekocht, en dus wél van de gunstige voorwaarden mochten profiteren. Hun huis is dus veel meer waard terwijl wij er nog eens heel veel meer voor hebben moeten betalen vanwege de druk op de markt.

Dat woningbouwverenigingen uitgesloten zijn van de gunstige regeling creëert grote rechtsongelijkheid voor kopers in de Amsterdamse markt. Vergelijkbare appartementen gaan hierdoor substantieel in waarde verschillen.” De oververhitte woningmarkt in Amsterdam heeft gezorgd voor enorme opwaartse prijsdruk, en het is dan ook totaal onrealistisch om aan te nemen dat deze ongelijke positie gecompenseerd wordt in de koopprijs. Wij zijn nu echt tussen de wal en het schip gevallen: Enorm moeten overbieden om überhaupt aan een huis te kunnen komen en dan voor het blok gezet te worden dat de omzetting erfpacht onbetaalbaar gaat worden en dus de toekomstige waarde van het huis onder grote druk zet.”

Het argument dat deze groep wist, of had kunnen weten, wat ze kocht gaat niet op. De verkopende partij (de woningcorporatie) was uitgesloten van een tijdige aanvraag; de gemeente heeft de kopers geen goede informatie gegeven voorafgaand en tijdens het koopproces; noch de gemeente, noch de woningcorporatie heeft de kopers goed geïnformeerd; de woningcorporaties hebben zich geenszins maatschappelijk verantwoord gedragen door in biedingsprocessen de maximale prijs te bedingen, zonder rekening te houden met de extra overstapkosten. De gemeente heeft nagelaten dit met de woningcorporaties beter te regelen. De extra afkoopsom voor deze groep door uitsluiting van de spijtoptantenregeling bedraagt gemiddeld circa € 30.000,- en is het 3 tot 13-voudige van de afkoopsom volgens de spijtoptantenregeling. Het gevolg is dat deze groep, voor het merendeel starters op de koopwoningmarkt, momenteel in een overkrediteringssituatie zijn beland indien ze uitgesloten worden van de spijtoptantenregeling. De spijtoptantenregeling is onder andere tot stand gekomen door druk van de Autoriteit Consument & Markt (ACM).

In de brief aan de gemeente van 16 september 2021 stelt de ACM: “Hoewel de gemeente uitvoerig heeft geïnformeerd over de overstapregeling en de voorwaarden die golden tot 8 januari 2020, was deze informatie voor een groep consumenten mogelijk niet duidelijk genoeg om het belang van het doen van een aanvraag onder de tijdelijke voorwaarden op waarde te kunnen schatten. Met name het effect van de hefboom in de methode om overstapkosten en canon te berekenen was niet duidelijk. Het betreft hier informatie die mogelijk essentieel was voor consumenten om een geïnformeerd besluit te nemen over het doen van een aanvraag en het accepteren van het aanbod van de gemeente.” Wat voor de verkopers gold vóór 8 januari 2020, geldt natuurlijk evenzogoed voor de kopers ná 8 januari 2020. Essentiële informatie voor de consument om een geïnformeerd besluit te nemen was ten tijde van de koop/ levering niet beschikbaar. De koper kon dit niet via de site zelf uitrekenen en bureau erfpacht (G&O) kon kopers deze informatie niet verstrekken en heeft dit ook niet gedaan. Het is hierom volkomen arbitrair en willekeurig indien deze groep van 8.900 kopers na 8 januari 2020 wordt uitgesloten van de spijtoptantenregeling.

De groep waarvan de aanvraag niet tijdig voor 8 januari 2020 was gedaan en de erfpachtbestemming op 8 januari 2020 nog niet uitsluitend ‘wonen’ was (5.000) dreigt ook buiten de spijtoptantenregeling te vallen. Deze groep dreigt het slachtoffer te worden van de werkdruk die een door de gemeente zelf bedacht en volstrekt onnodige regel bij de dienst G&O oplevert. Daarbij zorgt uitsluiting voor ongelijkheid tussen erfpachters. Geconstateerd moet worden dat de uitsluiting van erfpachtrechten met nog niet een uitsluitende erfpachtbestemming ‘wonen’, vastgoed technisch volstrekt onnodig is, een door de gemeente verzonnen regeltje is, dat voor veel extra werk bij G&O zorgt en voor extra kosten bij de erfpachter. De reden om deze groep nu uit te sluiten heeft dan ook enkel een interne oorzaak (minder werkdruk), terwijl hetzelfde resultaat gerealiseerd kan worden door de regel dat de erfpachtbestemming enkel ‘wonen’ moet zijn te verruimen en alle woningen die momenteel feitelijk gebruikt worden als woning in de spijtoptantenregeling toe te laten. De extra wijzigingsakte voor wijziging van de erfpachtbestemming (met alle werkdruk van aanbiedingen en acceptatieprocedures en wijzigingsakten) is dan niet meer nodig. Voor de gemeente levert dit ook geen principiële bezwaren op.

Immers bij nieuwe uitgiften in eeuwigdurende erfpacht zijn gemengde en niet-woonbestemmingen ook toegestaan en als de erfpachter nu een aanvraag zou doen, werkt de gemeente ook mee aan de erfpachtbestemmingswijziging en overstap.

Het is hierom volkomen arbitrair en willekeurig indien deze groep van 5.000 erfpachters wordt uitgesloten van de spijtoptantenregeling. 2. Maak de aanvraag voor de spijtoptantenregeling niet afhankelijk van de ontvangst van een brief van de gemeente. Het mechanisme waarvoor gekozen wordt in de spijtoptantenregeling is dat de gemeente de groep selecteert die onder de regeling valt, deze groep vervolgens een brief stuurt, waarop de erfpachter 6 maanden de tijd heeft om de aanvraag voor de spijtoptantenregeling te doen. In de afgelopen 5 jaar is gebleken dat de gemeentelijke erfpachtadministratie veelal niet volledig en niet accuraat is. Van de beloofde semi-geautomatiseerde overstap is niets terecht gekomen. G&O geeft zelf ook toe dat iedere overstapaanbieding feitelijk maatwerk is. Het is niet goed om eenzijdig de mogelijkheid van deelname aan de spijtoptantenregeling bij de gemeente te houden. Erfpachters die menen gebruik te kunnen maken van de spijtoptantenregeling moeten zichzelf ook kunnen aanmelden. Dit is een kwestie van behoorlijk en goed bestuur. 3. Stuur spijtoptanten een Persoonlijk Informatie Pakket met hierin de persoonlijke berekening zoals die voor hun woning zal gelden. Zoals hiervoor al aangegeven heeft ook de ACM geconstateerd dat het erfpachters ontbreekt aan essentiële informatie om geïnformeerd een besluit over de overstap te kunnen nemen.

De ervaring leert dat consumenten de werking van het Grondwaardebeleid 2017 alleen bevatten indien zij voorgerekend krijgen wat de financiële gevolgen zijn in hun concrete situatie: ‘Wat betekent dit voor mij?’ Een standaard of voorbeeld berekening voldoet hierbij expliciet niet. Wij vragen het college dan ook om de erfpachters actief bij de spijtoptantenbrief hun PIP toe te sturen. Hierbij nog twee opmerkingen. 1) Neem in de PIP en de overstapaanbieding de hoofdsom van de erfpachtschuld voor het eeuwigdurende tijdvak op (= overstapcanon / 2,39%). Het is onbegrijpelijk dat erfpachters een schuldvernieuwingsovereenkomst aangaan zonder dat de hoofdsom van de erfpachtschuld hierin wordt vermeld. Erfpachters weten dus niet met welke schuldverplichting ze akkoord gaan. 2) Laat tenminste drie scenario’s zien voor de inflatieontwikkeling en de kapitaalmarktrenteontwikkeling, zodat erfpachters een beter geïnformeerde keuze kunnen maken tussen vastklikken of afkopen. 4. Laat de einddatum voor de overstapregeling ‘met voorwaarden tot 8 januari 2020’ los. Zoals hiervoor aangegeven is er ten minste een probleem m.b.t. de overstap voor 40% - 46% van de erfpachtrechten die in aanmerking komen voor de overstapregeling. Het is een illusie om te veronderstellen dat deze spijtoptantenregeling ervoor gaat zorgen dat al deze rechten nu wel tijdig overstappen.

De ook door de ACM geconstateerde problematiek van de onduidelijkheid voor de erfpachter van met name het effect van de hefboom in de methode om overstapkosten en canon te berekenen, blijft hierbij bestaan en wordt door de spijtoptantenregeling niet weggenomen of minder problematisch gemaakt. Het is hierom een blijk van behoorlijk en goed bestuur om erfpachters niet in een tijdval klem te zetten, maar de conversie haar natuurlijke verloop te laten hebben (conversie normaliter bij verkoop van de woning). Wij bepleiten dan ook om de einddatum voor de overstapregeling ‘met de voorwaarden tot 8 januari 2020’ los te laten en ten minste te verlengen tot de eerst volgende verkoop/levering van de woning. Dit verlaagt ook de werkdruk bij G&O aanzienlijk.

Hoogachtend, Met vriendelijke groet …