A - 17 Woningbouw (20) 2. Woningbouwplan 2022-2028

Woningbouwplan 2022-2028 Amsterdamse aanpak voor de nieuwbouw van woningen

Voorwoord De gemeente Amsterdam werkt hard aan de bouw van nieuwe woningen. In 2022 zijn er maar liefst 8.400 woningen in aanbouw genomen. Een zeer goed resultaat, in deze onzekere tijd met schaarste aan personeel en materialen, hoge rente en stijgende bouwkosten. De komende jaren blijven we streven naar 7.500 nieuwe woningen per jaar, zoals in het coalitie­ akkoord is afgesproken. Maar met alles wat er gebeurt in de wereld, kan hierop geen garantie worden ­gegeven. Economisch is het een roerige tijd. Tegelijkertijd is er reden voor optimisme. Amsterdam blijft een aantrekkelijke stad, zowel voor bewoners en bedrijven. Ons werkgebied is populair. Niet alleen de gemeente, ook ontwikkelaars, investeerders en corpo­ raties hebben een passie voor Amsterdam. Geen van allen geeft snel op. Woningbouwprojecten vertragen, soms fors, maar zijn nog niet volledig tot stilstand gekomen. Dat in de nieuwbouw 40% sociaal, 40% middelduur en 20% in de vrije sector (de ‘40-40-20’) als uitgangspunt geldt, is terug te zien in de cijfers. We bouwen steeds meer betaalbare woningen, sociaal en middelduur. Het merendeel van de geplande woningen voor de komende zes jaar bestaat uit betaalbare huurwoningen.

In het Woningbouwplan 2022-2028 actualiseren we de ingeslagen weg met als ambitie de bouw van jaarlijks 7.500 woningen. De verhouding 40-40-20 is daarbij het uitgangspunt. Voor de doorstroming hebben we het meest aan woningen die daadwerkelijk worden gebouwd. Bij ieder project komt het aan op inzet, behendigheid en een flinke dosis doorzettings­ vermogen. Het is ontzettend belangrijk dat de gemeente zich flexibel opstelt. Zowel financieel als programmatisch, zoeken we naar optimalisatie­ mogelijkheden. Dit doen we samen met investeerders, marktpartijen en corporaties. We leggen hierbij het accent op drie thema’s: 1 Nieuwbouw van 7.500 woningen 2 Bouwen van een goede mix 3 Versnellen en versimpelen Alle acties en voorstellen in het Woningbouwplan hebben als doel om woningbouwproductie te stimu­ leren en hiermee doorstroming te bevorderen, met in achtneming van onze volkshuisvestelijke ambities in het coalitieakkoord. We bouwen aan een complete, duurzame en ongedeelde stad. Voor alle mogelijke huishoudenssamenstellingen, voor jonge, oude en nieuwe Amsterdammers. Plekken waar we over over tien, twintig en meer jaar ook nog trots op zijn.

We weten niet wat de toekomst brengt. Indien het niet blijft bij een milde recessie en problemen in de bouw zich verdiepen, zullen onze ambities verder onder druk komen te staan. Hier zullen we praktisch mee om moeten gaan. We hebben er alle vertrouwen in, dat dit gaat lukken. Reinier van Dantzig Wethouder Stedelijke Ontwikkeling en Woningbouw Amsterdam, 21 december 2022

Deze woningen zijn keihard nodig. Want Amsterdam groeit sinds 2012 met gemiddeld tienduizend mensen per jaar. De dip in coronatijd is ruimschoots ingehaald. Al deze nieuwe bewoners zoeken een woning en dit zorgt ervoor dat de woningmarkt nog verder onder druk komt te staan. Woningbouwplan 2022-2028

2

Planvoorraad

Type locatie Gemeentelijke locaties Ontwikkelbuurten/Stedelijke Vernieuwing Transformatiegebieden Bron: Basisbestand Woningbouw Grond en ­Ontwikkeling, 1 juli 2022 Disclaimer Aan deze kaart kunnen geen rechten ­worden ontleend.

Planvoorraad woningbouw periode 2022-2028 excl. Flexwoningen Woningbouwplan 2022-2028

3

Planvoorraad

Planvoorraad 2022-2028 naar type locatie

Aantal woningen in per­ centages

Aantal woningen

Gemeentelijke locaties

20.759

28%

Ontwikkelbuurten/Stedelijke Vernieuwing

12.593

17%

Transformatiegebieden en transformatieprojecten > 100 woningen

37.699

51%

Overige locaties

2.609

4%

Totaal aantal woningen

73.660

100%

Bron: Basisbestand Woningbouw Grond en Ontwikkeling, 1 juli 2022

Toelichting type locatie

Toelichting op de kaart

• Gemeentelijke locaties Gebieden waar – met name – de gemeente grond uitgeeft. • Ontwikkelbuurten/Stedelijke Vernieuwing Buurten waar – met name – corporaties hun bezit vernieuwen, door sloop/nieuwbouw en/of renovatie (gaat niet alleen om nieuwbouw). • Transformatiegebieden Gebieden waar – met name – bestaande erf­ pachters/eigenaren transformeren naar woningen.

• De kaart geeft het kenmerkende karakter aan per gebied, dit is geen exacte weergave van ­eigendomssituaties en/of bouwlocaties. • Hoe groter het bolletje, hoe meer woningen er gepland staan. Hierbij gaat het om de geplande start bouw van permanente, zelfstandige woningen. Inclusief jongeren- en studentenhuisvesting. • De kaart is excl. ‘overige locaties’. Dit zijn locaties met minder dan 100 woningen.

Woningbouwplan 2022-2028

4

1

Kop

Samenvatting acties en voorstellen per thema Het Woningbouwplan is opgebouwd aan de hand van drie thema’s. Hieronder volgt per thema een samenvatting en een beknopte weergave van de in het Woningbouw­ plan geformuleerde acties en voorstellen.

Woningbouwplan 2022-2028

5

Samenvatting

1 Nieuwbouw van 7.500 woningen Het bouwen van jaarlijks 7.500 nieuwe woningen, met als uitgangspunt 40% sociaal, 40% middelduur en 20% duur is een hoge ambitie, die hoge investeringen vergt. Bij gebiedsontwikkeling gaat het hierbij niet alleen om het toevoegen van woningen, maar om het maken van een complete stad. Naast investeringen in woningen zijn investeringen in een goede (onder­ grondse en bovengrondse) infrastructuur, voldoende (maatschappelijke) voorzieningen, kantoor- en bedrijfs­ ruimte, openbare ruimte, water en groen van even groot belang. En dan hebben we het alleen nog maar over fysieke investeringen. Economisch is het echter een roerige tijd, gemeentebegroting en het Vereveningsfonds staan onder druk en de financiële bijdragen vanuit het Rijk dekken niet de tekorten.

De acties en voorstellen van het college samengevat: 1

2

3

4 Binnen dit thema is onderzocht wat mogelijke maat­ regelen zijn om, in het licht van de verslechterde financiële en economische omstandigheden, de productie van jaarlijks 7.500 woningen op peil en het Vereveningsfonds robuust te houden.

Verbeteracties Vereveningsfonds. De kosten en opbrengsten van de actieve grondexploitaties worden tegen het licht gehouden. Er wordt gekeken naar meer verdienpotentieel, maar ook naar de kwaliteit en ambities in de plannen. Gewoon goed is het motto. Structurele rijksmiddelen nodig. Inzet van ­gemeentelijke capaciteit op aanvragen van subsidies (MIRT/ Mobiliteitsfonds/Wbi) blijft nodig en zal worden voortgezet. Daarnaast wordt de lobby voor structurele rijksmiddelen voortgezet. Aanvullen planvoorraad. De planvoorraad voor de periode 2022 t/m 2025 is met 59.000 woningen op orde. Na 2025 is aanvulling van de planvoorraad nodig. Het aanvullen van de planvoorraad met nieuwe locaties wordt meegenomen in de nieuwe gemeentelijke Ontwikkelstrategie. Invoering tijdelijke marktmaatregel. De indexering van grondprijzen wordt gematigd door de indexe­ ring in 2023 te beperken tot 5 procent in plaats van de CPI-index. De maatregel geldt voor overeen­ komsten die afgesloten zijn vanaf 1 januari 2020 – en waarvan het erfpachtrecht nog niet is ingegaan of is gewijzigd – en geldt voor nieuwe overeen­ komsten die voor 1 januari 2024 worden afgesloten.

5

6

Passend woningbouwprogramma. Middels woning­ bouw met als uitgangspunt 40-40-20 wordt bij­ gedragen aan een ongedeelde stad. Bestuurlijk kan onderbouwd de keuze worden gemaakt om in bepaalde gebieden af te wijken van de 40-40-20. En als een corporatie in een transformatiegebied of transformatieproject de sociale huur afneemt, is 30-40-30 mogelijk. Deze afwijking hoeft niet op een andere kavel in het gebied gecompenseerd te worden. Sociale koop in 40% middensegment. Spelregel 5 (van de Spelregels woningbouw­ programmering) wordt aangepast zodat in de categorie ‘40% middensegment’ er flexibiliteit is om ook sociale koop te kunnen realiseren in projecten < 800 woningen. De focus blijft hierbij liggen op middeldure huur, het zal in dit segment niet om grote aantallen koop gaan.

Woningbouwplan 2022-2028

6

Samenvatting

2 Bouwen van een goede mix Het is van belang dat we bouwen naar de behoeftes van de woningzoekenden in de stad, waardoor door­ stroming bevorderd wordt. Dit betekent het bouwen van een goede mix in financieringscategorieën en woninggrootte. De optelsom van de geraamde vraag vanuit verschil­ lende doelgroepen is echter hoger dan hetgeen er bijgebouwd kan worden. Hierbij leiden de huidige marktomstandigheden tot de bouw van gemiddeld kleinere woningen en beperkt (vrijkomend) aanbod. Binnen dit thema is gekeken naar vraag en aanbod op de Amsterdamse woningmarkt, het huidige nieuwbouw­ beleid en mogelijkheden om te sturen op een gediffe­ rentieerd aanbod en gebiedsgericht te programmeren voor doelgroepen. Dit laatste in relatie tot de bestaande voorraad en gericht op het bevorderen van doorstroming.

Observaties binnen dit thema: • in Amsterdam springen de tekorten aan betaalbare huurwoningen en koopwoningen eruit. • Hoe meer woningen er worden gebouwd, hoe groter het aanbod en hoe meer verhuis­bewegingen. • Doorstroming gaat niet alleen om verhuis­ bewegingen binnen Amsterdam. Er is veel in- en uitstroom, ook vanuit en naar de Metropoolregio Amsterdam (MRA).

• Doorstroming is per gebied anders. In gebieden waar veel ouderen wonen, maar waar weinig voor ouderen geschikte woningen zijn, kan prioritering van ouderenhuisvesting voor doorstroming zorgen. • Woningbouw in Amsterdam bestaat voor een groot deel uit (nultreden)woningen geschikt voor ouderen. Van de sociale huur wordt 90% aanpasbaar gebouwd. • De gemiddelde grootte van nieuwbouwwoningen is de afgelopen jaren stedelijk gedaald van 69 m2 in 2017 naar 60 m2 in 2021. • De uitdaging wat betreft de realisatie van een gedifferentieerd aanbod in m2 ligt met name in Transformatiegebieden, waar de gemeente niet de volledige regie heeft, • Bij kleine woningen is voldoende kwaliteit cruciaal: niet te klein, een goede plattegrond en gedeelde voorzieningen. • Grotere nieuwbouwwoningen (> 70 m2) leiden vaker tot een langere verhuisketen. • Een aanzienlijk deel van de koop en dure huur­ woningen is groter dan 70 m2. In deze segmenten wordt het meest gevarieerd gebouwd. • Zowel sociale huur als middeldure huur en koop bevat relatief weinig woningen groter dan 70 m2. Financieel is dit lastig realiseerbaar. Behoud van betaalbare grote woningen in de bestaande voorraad is nodig. • Voorrang voor bijv. gezinnen, ouderen en/of beroepsgroepen is primair een toewijzings­vraagstuk.

De acties en voorstellen van het college samengevat: 1

2

3

Aanpak differentiatie in m2. Het college gaat, in afstemming met marktpartijen en corporaties, nader onderzoek doen naar sturing op differentiatie in m2 in Transformatiegebieden. Onderdeel hiervan zijn een analyse hoe woonkwaliteit van kleine woningen geborgd kan worden en een analyse van de vraag naar kleine woningen. Inzet op betaalbare koop. De mogelijkheden voor de bouw van sociale koopwoningen worden de komende periode verder verkend. Aandachtspunt is het betaalbaar houden van deze woningen, ook op langere termijn. De grens van sociale koop wordt verhoogd van € 324.000 naar € 355.000 in 2023. Het zal in dit segment niet om grote aantallen gaan, de focus blijft op middeldure huur liggen. Nieuwe werkwijze voor doelgroepen­ programmering. Het college gaat een nieuwe werkwijze uitwerken, waarbij voor doelgroepen gebiedsgericht geprogrammeerd wordt, gericht op doorstroming en verhuisbewegingen. Prioritering tussen de doelgroepen jongeren- en studenten­ huisvesting, geclusterde ouderenhuisvesting, wooncoöperaties en zelfbouw is hierbij nodig en zal op gebiedsniveau plaatsvinden. Voor gezinnen gaat het om woningen met voldoende kamers en vierkante meters. Voor rolstoelwoningen gelden specifieke eisen. Het is van belang het aanbod in de bestaande voorraad te betrekken bij de nieuw­ bouwprogrammering. Per gebied wordt bekeken wat er nodig, wenselijk en mogelijk is.

Dit is de stedelijke werkwijze op hoofdlijnen, deze wordt nog nader uitgewerkt.

Woningbouwplan 2022-2028

7

Samenvatting

3 Versnellen en versimpelen

De acties en voorstellen van het college samengevat: 1

We willen voortgang bij de realisatie van woningbouw­ plannen. Gebiedsontwikkeling is echter geen lineair en geordend proces. Elk project is anders – qua omvang, eigendomsverhoudingen, complexiteit – waardoor trajecten (en doorlooptijden) sterk kunnen verschillen. 2 Het bouwen van woningen wordt steeds complexer, mede omdat de verdichting van de stad steeds meer plaatsvindt in transformatiegebieden en in bestaande wijken. De gemeente bouwt zelf geen woningen, maar facili­ teert zo goed mogelijk woningcorporaties, markt­ partijen, particuliere investeerders en wooncoöperaties bij de bouw. De voortgang in de gebiedsontwikkeling (het ‘voorkomen van vertraging’) is gebaat bij heldere kaders aan de voorkant. In dit thema is onderzocht welke mogelijkheden er zijn voor de gemeente om bij te dragen aan een zo efficiënt mogelijke voorbereiding en uitvoering van de woning­ bouwproductie. Onderdeel van een soepele voortgang is ook een goede samenwerking met marktpartijen en corporaties in de stad.

3

4

5

Rekenen en tekenen. De gemeente zet ‘rekenen en tekenen’ meer dan voorheen al in een vroeg stadium op de voorgrond. Het doel is stedenbouwkundige ambities te realiseren met een gunstiger financieel resultaat. De financiële consequentie van een bepaalde kwalitatieve keuze wordt vroegtijdig in het proces meegenomen en meegewogen. Versimpelen proces tenders. De inzet is om, voor minder complexe opgaves, de selectieprocedure in één ronde te doen Duurzaamheidsambities / BENG +. Alleen de hemelwaterverordening is in Amsterdam nog een bovenwettelijke eis. Ontwikkelende partijen worden op basis van vrijwilligheid uitgedaagd boven­ wettelijke duurzaamheidsprestaties te leveren. Verkenning modulair bouwen. Samen met markt­ partijen en corporaties worden de mogelijkheden van modulair bouwen nader verkend. Een vraag vanuit de markt hierbij is of modulair bouwen aan de voorkant van de gebiedsontwikkeling kan worden gefaciliteerd door bijpassende eisen rond steden­ bouw en architectuur. Inzet op flexwonen. De gemeente zet in op de versnelde bouw van 2.500 tot 3.000 flexwoningen in de stad. Gemeente en Rijk hebben hierover afspraken gemaakt. Hier bovenop komt geen extra inzet. Permanente nieuwbouw blijft de voorkeur houden van het college, hier wordt primair capaci­ teit op ingezet.

6

7

8

9

Verlengen transformatie-impuls. De tijdelijke regeling Transformatie-impuls wordt met een jaar verlengd, tot 1 februari 2024. Middels deze ­tegemoetkoming wordt gestimuleerd om betaalbare woningbouw in Transformatie­projecten te realiseren. Tijdig (markt)partijen betrekken. De gemeente betrekt in een vroeg stadium partijen, in transfor­ matiegebieden de bestaande erfpachters en eige­naren, voor consultatie. De haalbaarheid van projecten staat immers onder druk, de gemeente kan zich niet permitteren te overvragen. Aanhalen samenwerking. De samenwerking met de markt wordt aangehaald. Gespreksonderwerpen met institutionele beleggers en grote ontwikkelaars zijn, naast mogelijkheden om woningbouw te stimuleren, het bouwen van woningen geschikt voor ouderen en het toewijzen van woningen aan beroepsgroepen. Versimpelen kader particuliere transformatie. Het college gaat opnieuw ‘from scratch’ naar het Stedelijk Kader voor particuliere transformaties kijken. Hierbij gaat het zowel om het optrekken van de ondergrens van 10 woningen als het versimpelen van de zes uitzonderingscriteria op basis waarvan afgeweken kan worden van de 40-40-20.

Woningbouwplan 2022-2028

8

Inhoudsopgave 0 Inleiding

11

1.5 Uitgangspunt en spelregels 40-40-20

24

0.1 Doel

13

0.2 Reikwijdte en afbakening

13

1.6 Acties en voorstellen 1.6.1 Verbeteracties Vereveningsfonds 1.6.2 Structurele rijksmiddelen nodig 1.6.3 Planvoorraad aanvullen 1.6.4 Tijdelijke marktmaatregel 1.6.5 Passend woningbouwprogramma 1.6.6 Sociale koop in 40% middensegment

25 25 25 25 26 26 26

1 Nieuwbouw van 7.500 woningen

15

1.1 Marktontwikkelingen 1.1.1 Economische ontwikkelingen 1.1.2 Blijvende interesse investeerders

16 16 16

1.2 Financiële context 1.2.1 Investeringscapaciteit gemeente 1.2.2 Ruimte in het Vereveningsfonds 1.2.3 Bijdragen vanuit het Rijk

17 17 17 17

1.3 Investeringsbereidheid partijen 1.3.1 Woningcorporaties 1.3.2 Bouwers en beleggers 1.3.3 Geluiden uit de markt (s.v.z. okt 2022)

19 19 19 20

1.4 Planvoorraad per 1 juli 2022 1.4.1 Dynamiek planvoorraad 1.4.2 Omvang planvoorraad 1.4.3 Planvoorraad naar segment 1.4.4 Planvoorraad naar type locatie 1.4.5 Risico’s en gevoeligheid portefeuille

21 21 22 22 23 23

2 Bouwen van een goede mix

27

2.1 Woningmarkt in Amsterdam 2.1.1 Vraag en aanbod 2.1.2 Tekort in alle segmenten 2.1.3 Groei en populariteit van de stad 2 .1.4 Doorstroming op de woningmarkt

28 28 29 29 29

2.2 Bouwen van betaalbare huurwoningen 2.2.1 Beleid sociale huur 2.2.2 Beleid middeldure huur 2.2.3 Rijksmaatregelen huurmarkt

31 31 32 32

2.3 Bouwen van betaalbare ­koopwoningen 2.3.1 Beleid sociale koop

33 34

Woningbouwplan 2022-2028

9

2.4 Bouwen van vrije sectorwoningen 2.4.1 Verhuurverbod (zelfbewoningsplicht)

35 35

2.5 Differentiatie in m2 2.5.1 Woninggrootte in de nieuwbouw Woninggrootte sociale huur 2.5.2 Kleine woningen en huishoudens 2.5.3 Kwaliteit compact wonen 2.5.4 Sturing op differentiatie in m2

36 36 37 37 38 39

2.6 Bouwen voor doelgroepen 2.6.1 Zelfbouw en wooncoöperaties 2.6.2 Geclusterde ouderenwoningen 2.6.3 Jongeren- en studentenhuisvesting 2.6.4 Doelgroepprogrammering

40 41 41 42 43

2.7 Acties en voorstellen 2.7.1 Aanpak differentiatie in m2 2.7.2 Inzet op betaalbare koop 2.7.3 Nieuwe werkwijze voor doelgroepen­programmering

44 44 44

3 Versnellen en versimpelen 3.1 Proces gebiedsontwikkeling 3.1.1 PlaBeRuM 3.1.2 Heldere kaders aan de voorkant 3.1.3 Participatieproces 3.1.4 Invoering Omgevingswet

44

46

3.2 Kostenbesparing in de bouw 3.2.1 Flexwoningen 3.2.2 Modulair bouwen

49 49 50

3.3 Samenwerking met corporaties 3.3.1 Stimuleren verdichting 3.3.2 Stimuleren positie in transformatie­gebieden

50 51 51

3.4 Samenwerking met marktpartijen 3.4.1 Stimuleren woningbouw

51 51

3.5 Investerings- en Bouwoverleggen 3.5.1 Versneld pad (‘Fast Lane’)

52 53

3.6 Particuliere transformatieprojecten

53

3.7 Acties en Voorstellen 3.7.1 Rekenen en tekenen 3.7.2 Versimpeling proces tenders 3.7.3 Duurzaamheidsambities/BENG + 3.7.4 Verkenning modulair bouwen 3.7.5 Inzet op flexwonen 3.7.6 Verlengen transformatie-impuls 3.7.7 Tijdig (markt)partijen betrekken 3.7.8 Aanhalen samenwerking 3.7.9 Versimpelen kader particuliere ­transformatie

53 53 53 54 54 54 54 55 55 55

47 47 48 49 49

Woningbouwplan 2022-2028

10

1

Kop

0 Inleiding

De bouwproductie in Amsterdam is de afgelopen vier jaar – met een gemiddelde van ca 7.200 in aanbouw genomen woningen – fors geweest, mede dankzij de ­economische groei. Aan deze periode van groei lijkt echter voorlopig een einde gekomen. De rent en inflatie stijgen, de stichtingskosten stijgen, het consumenten­ vertrouwen daalt en er is schaarste aan personeel. De gemeentelijke financiën staan er – mede door de coronacrisis – minder goed voor dan 4 jaar geleden. Hierbij is er onzekerheid vanwege de oorlog in de Oekraïne. Tegelijkertijd is er nog steeds een tekort aan woningen in Amsterdam, blijft de vraag groter dan het aanbod en is de druk op de stad groot. Sinds 2012 groeit Amsterdam met gemiddeld circa 10.000 inwoners per jaar. Al deze nieuwe bewoners zoeken een woning en dit zorgt ervoor dat de woningmarkt nog verder onder druk komt te staan.

Woningbouwplan 2022-2028

11

0 Inleiding

In het Amsterdams Akkoord ‘Amsterdams coalitie­ akkoord 2022-2026’ geeft het college aan dat het bestrijden van de wooncrisis nog steeds topprioriteit heeft. De behoefte aan meer betaalbare woningen staat als een paal boven water. Het college grijpt hierbij alle middelen aan om te zorgen dat woningen betaalbaar blijven via regulering van de woningmarkt.

Woningbouwproductie in Amsterdam 2006 t/m 2022 2019 t/m 2022: gemiddeld 7.217 woningen/jaar

Voor een groot deel gaat het hierbij overigens om ­ingrepen in de bestaande woningvoorraad, zoals opkoopbescherming, huurprijsregulering en toewijzing aan specifieke (inkomens)groepen. Maatregelen in de bestaande voorraad hebben in potentie de grootste impact. Woningbouw draagt middels vergroting van het woningaanbod bij aan doorstroming, maar is gezien de enorme vraag en het grote tekort geen oplossing voor de wooncrisis. Bij nieuwbouw is van belang dat de beoogde groei van de stad op verantwoorde wijze plaatsvindt. ­Woningbouw is een belangrijk onderdeel van een complete en duurzame stadsontwikkeling. Woningbouw draagt bij aan het versterken van buurten en is aanjager voor investeringen in verduurzaming, vergroening, mobiliteits- en energietransitie. Amsterdam heeft hierbij de volkshuisvestelijke ambitie om een ongedeelde stad te zijn en te blijven. Het college streeft naar het langjarig bouwen van 7.500 woningen waarbij 40% sociaal, 40% midden­ segment en 20% vrije sector uitgangspunt blijft. Hierbij is het van groot belang om te bouwen naar behoefte, met een goede mix in woninggrootte zodat woningen zowel voor singles, jongeren, studenten, gezinnen als senioren geschikt zijn. Ook wordt de inzet voor meer wooncoöperaties en geclusterde ouderen­ woningen door het college voortvarend voortgezet.

Belangrijk is om doorstroming op gang te brengen, door gericht te bouwen voor gezinnen en ouderen.

Bron: Basisbestand Woningbouwlocaties

Gezien de enorme woningbouwopgave, heeft het versnellen en versimpelen van stedelijke ontwikkeling voor het college prioriteit. De inzet van circulaire flexwoningen wordt hierbij gezien als mogelijkheid om mensen die urgent een woning nodig hebben, te huisvesten

In dit Woningbouwplan 2022-2028 wordt aangegeven op welke wijze de nieuwbouwambities van het college kunnen worden uitgevoerd. Het is een open deur dat dit geen simpele opgave is. Het bouwen van woningen wordt steeds complexer, mede omdat de verdichting van de stad steeds meer plaatsvindt in transformatie­ gebieden en in bestaande wijken. Woningbouwplan 2022-2028

12

Bij gebiedsontwikkeling gaat het hierbij niet alleen om het toevoegen van woningen, maar om het maken van een complete stad. Naast investeringen in woningen zijn investeringen in een goede (ondergrondse en boven­ grondse) infrastructuur, voldoende (maatschappelijke) voorzieningen, kantoor- en bedrijfsruimte, openbare ruimte, water en groen van even groot belang. En dan hebben we het alleen nog maar over fysieke investe­ ringen. Belangrijk punt is ook dat de gemeente zelf niet bouwt, maar faciliteert dat andere partijen dit kunnen doen. Er zijn veel partijen, particulieren, corporaties, ontwikkelaars, beleggers, coöperatieven, die (al dan niet in concurrentie) in nieuwbouwwoningen willen investeren. Bij de uitvoering van het coalitieakkoord is het van belang om inzicht te hebben in de context, de financiën, programmatische mogelijkheden, het huidige nieuw­ bouwbeleid en lopende afspraken met partijen. In dit Woningbouwplan wordt dit inzicht gegeven.

0.1

Doel

Het Woningbouwplan focust zich op het uitvoeren van de doelstelling om jaarlijks 7.500 woningen te bouwen, waarbij het gros van de woningen betaalbaar moet zijn. In de nieuwbouw moet sprake zijn van een goede mix aan woningen, zodat er aanbod is voor verschillende doelgroepen. Met als doel doorstroming te bevorderen. Hiervoor zijn middelen, investeerders, plannen en fysieke investeringen nodig. In dit Woningbouwplan is gezocht naar meer ruimte, flexibiliteit en verbeteringen, om de haalbaarheid van woningbouw te vergroten, met inachtneming van de volkshuisvestelijke ambities.

Opzet Het Woningbouwplan is opgebouwd aan de hand van drie hoofdthema’s. Per thema worden achtergrond en

huidige situatie (afspraken, beleid) geschetst en worden vervolgens voorstellen gedaan. Het Woningbouwplan vormt het overkoepelende plan van het college, waarin zowel huidige aanpak als nieuwe acties en voorstellen staan om de nieuwbouwambities van dit college uit te voeren.

1 Nieuwbouw van 7.500 woningen Binnen dit thema wordt onderzocht wat mogelijke maatregelen zijn om, in het licht van de verslech­ terde financiële en economische omstandigheden, de productie op peil te houden.

2 Bouwen van een goede mix Binnen dit thema wordt gekeken naar vraag en aanbod op de Amsterdamse woningmarkt, doorstroming, het huidige nieuwbouwbeleid en mogelijkheden om te sturen op een gedifferen­ tieerd aanbod en gebiedsgericht te programme­ ren voor doelgroepen zoals geclusterde ouderen­ woningen en gezinswoningen. Dit laatste in relatie tot de bestaande voorraad en gericht op doorstroming.

3 Versnellen en versimpelen In dit thema wordt onderzocht welke mogelijk­ heden er zijn voor de gemeente om bij te dragen aan een zo efficiënt mogelijke voorbereiding en uitvoering van de woningbouwproductie. Onderdeel van een soepele voortgang is ook een goede samenwerking met marktpartijen en corporaties in de stad.

0.2 Reikwijdte en afbakening Het Woningbouwplan richt zich met name op de korte termijn 2022 tot 2028 (tot en met 2027). Het Woningbouwplan is in het najaar van 2022 ­opgesteld. Ten tijde van verslechterde economische en financiële omstandigheden, maar met nog voldoende inschrijvingen op tenders, licht dalende woningprijzen, geen vraaguitval en geen volledig vastgelopen woning­ bouwprojecten. In 2022 is nog een zeer groot aantal van 8.400 woningen in aanbouw genomen. De verwach­ ting is dat dit cijfer in 2023 niet wordt gehaald, omdat veel projecten vertragen. Dit effect zal zichtbaar worden bij de volgende actualisatie van de plan­voorraad. Indien een economische crisis intreedt, dan heeft dit uiteraard grote consequenties voor de woningbouwproductie en komen ambities verder onder druk te staan. Parallel wordt door het college nagedacht over ­mogelijke crisisscenario’s. Het Woningbouwplan is afgestemd met twee andere gemeentelijke producten, te weten de Ontwikkelstrategie en de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting. Hieronder een korte toe­lichting op de (meer brede) invalshoek van deze twee producten en de relatie met het Woningbouwplan.

Ontwikkelstrategie De gemeente werkt parallel aan de Ontwikkelstrategie, waarin wordt uitgewerkt hoe de stad op verantwoorde wijze door kan groeien. Onderdeel hiervan is de zorg voor voldoende plannen en locaties om woningen te kunnen bouwen. De Ontwikkelstrategie bestrijkt de middellange termijn tot 2035 en de volledige gebieds­ ontwikkeling: infra, mobiliteit, groen, sport, maatschap­ pelijke voorzieningen, wonen en commercieel vastgoed. > Het aanvullen van de planvoorraad met woning­ bouwlocaties wordt in de Ontwikkelstrategie betrokken. Uitvoering van plannen is onderdeel van het Woningbouwplan. Woningbouwplan 2022-2028

13

Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting De gemeente werkt parallel aan de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV), met de aanpak van ambities op het gebied van volkshuisvesting. De Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting is kader­ stellend voor de gehele woningvoorraad, zowel de bestaande bouw als de nieuwbouw. De focus van de AAV ligt op de bestaande voorraad, met vraagstukken ten aanzien van betaalbaarheid, woonruimteverdeling, kwaliteitsverbetering en verduurzaming. Een belangrijk onderdeel van de Amsterdamse Aanpak Volkshuis­ vesting is de woonzorgopgave. > De AAV geeft de volkshuisvestelijke ambities en prioriteiten aan, gericht op lange termijn doelen. Het Woningbouwplan geeft, voor wat betreft het onderdeel nieuwbouw, aan hoe deze ambities op de korte termijn in de praktijk worden uitgevoerd.

Woningbouwplan 2022-2028

14

1  Nieuwbouw van 7.500 woningen

Woningbouwplan 2022-2028

15

1

Het bouwen van jaarlijks 7.500 nieuwe woningen, met als uitgangspunt 40% sociaal, 40% middelduur en 20% duur is een hoge ambitie, die hoge investeringen vergt. Bij gebiedsontwikkeling gaat het hierbij niet alleen om het toevoegen van woningen, maar om het maken van een complete stad. Gemeentebegroting en het Vereveningsfonds staan echter onder druk, financiële bijdragen vanuit het Rijk dekken niet de tekorten. Binnen dit thema wordt de huidige marktsituatie geschetst en is aangegeven hoe de woningbouw in Amsterdam er financieel en qua planvoorraad voorstaat. Vervolgens is onderzocht wat acties en voorstellen zijn om, in het licht van de verslechterde finan­ciële omstandig­ heden, de gewenste productie van jaarlijks 7.500 woningen op peil te houden. 1.1

Marktontwikkelingen

1.1.1 Economische ontwikkelingen Economisch is het een roerige tijd. De oorlog in ­Oekraïne heeft grote gevolgen, ook financieel. De prijzen stijgen hard en dat brengt mensen in de problemen. Tegelijkertijd is de werkloosheid laag. Veel werkgevers hebben moeite om personeel te

vinden. Hoe de Nederlandse economie zich in 2023 zal ontwikkelen, is onzeker. Jarenlang was de inflatie in Nederland heel laag, maar dat is sinds eind 2021 anders. Voor de gebiedsontwikkeling zijn de gevolgen hiervan zowel aan de kosten- als opbrengstenkant merkbaar, waarbij het beeld diffuus is. In deze paragraaf wordt allereerst ingezoomd op de kostenkant en vervolgens op de opbrengstenkant, met de focus op de gevolgen voor de woningbouw.

Stijgende kosten Er is sprake van stijgende kosten van materiaal, ­materieel en mensen. Een gevolg van schaarste, veroorzaakt door grote vraag en door minder aanbod van materialen en energie. Dit komt mede door het wegvallen van delen van aanvoer, van onder meer olie en metaal, als gevolg van de situatie in Oekraïne. Een bijzondere situatie, waarvan onzeker is hoe lang deze voortduurt. Dit leidt ertoe dat de kosten van directe gemeentelijke investeringen in de gebieds­ ontwikkeling ten behoeve van het bouw- en woonrijp maken fors stijgen. Dit veroorzaakt een negatief effect op het resultaat van gemeentelijke grondexploitaties. Ook de ontwikkelende partijen worden geconfronteerd met hoge stichtingskosten. Momenteel geven veel bouwers geen gegarandeerde prijs meer af tot einde werk, wat tot de nodige onzekerheid in het ontwikkel­ proces leidt.

Waardeontwikkeling Marktontwikkelingen hebben gevolgen voor de waardeontwikkeling van vastgoed: hoeveel willen eindgebruikers (eigenaren of huurders) betalen voor vastgoed? Voor het eerst sinds lange tijd is sprake van een prijsdaling: in het derde kwartaal van 2022 zijn prijzen van koopwoningen iets gedaald en is het aanbod aan koop­woningen toegenomen. Deze daling lijkt zich voort te gaan zetten. Merkbaar is dat risico’s hoger ingeschat worden, waardoor beleggers aan de

Nieuwbouw van 7.500 woningen

voorkant hogere rendementseisen stellen. De aankon­ diging van het Rijk in mei 2022 om in te grijpen in de vrije huurmarkt versterkte de onzekerheid bij investeerders. Met het bericht van minister De Jonge (29 september 2022) dat voor woningen met een huur boven de 187 punten of ca. € 1.000 geen huurprijs­ bescherming zal gelden, lijkt het ­voor­nemen van het Rijk iets duide­lijker te worden. Pas na een nadere uitwerking hiervan, kan een uitspraak worden gedaan over het mogelijke effect (zie paragraaf 2.2.3 voor het onderwerp Rijks­maatregelen huurmarkt). De combinatie van de twee geschetste tendensen, de marktwaarde van woningen die iets daalt en de stijgende bouwkosten, kan ertoe gaan leiden dat de grondwaarde (voor deelsegmenten) gaat dalen. De kostenstijging zal mogelijk de 2e helft van 2023 afvlakken, mede omdat grote bouwers dan meer ruimte lijken te krijgen voor opdrachten. In Investerings­ overleggen tussen de gemeente en marktpartijen (najaar 2022) hebben meerdere marktpartijen dit (hoopvolle) signaal afgegeven.

1.1.2 Blijvende interesse investeerders Ondanks de zorgen op korte termijn is de verwachting dat de stad op de lange termijn aantrekkelijk blijft voor bewoners en bedrijven. Hoewel dit een grote druk op de woningmarkt met zich mee brengt, betekent dit ook dat investeerders in de toekomst geïnteresseerd zullen blijven in Amsterdam. Hierbij is er een veerkrachtige, relatief jonge bevolking met veel ideeën over hoe de stad er in de toekomst uit moet zien. Een deel van die bewoners wil ook graag zelf woningen ontwikkelen, door middel van wooncoöperaties of collectieve zelfbouw, met veel aandacht voor duurzaamheid. Dit is een kracht die juist ook in een (tijdelijke) crisis belang­ rijk is gebleken.

Woningbouwplan 2022-2028

16

1

1.2 Financiële context 1.2.1 Investeringscapaciteit gemeente Voor de gemeente is een grote uitdaging om voor de beoogde verdere groei van een ‘complete stad’ de benodigde investeringen voor elkaar te krijgen. De Amsterdamse investeringsopgave is groter dan ooit; de stad groeit hard, heeft grote opgaven rondom verduurzaming en vergroening en werkt geïntensiveerd aan het wegwerken van achterstalligheid. Dit alles heeft er voor gezorgd dat de Amsterdamse investerings­ behoefte sterk is toegenomen. De gemeente wil kademuren vervangen, pleinen in de bestaande stad verbeteren, nieuwe scholen en buurthuizen bouwen en de fiets meer ruimte geven. Gelijktijdig loopt Amsterdam tegen grenzen van de investeringscapaciteit aan. Aandachtspunten hierbij zijn: • Er is onvoldoende ruimte voor alle benodigde (bovenplanse) investeringen voor de ontsluiting van de nieuwe gebieden. • Er zijn onvoldoende middelen aanwezig om de reguliere vervangingsinvesteringen en investeringen in achterstalligheid uit te voeren. Dit geldt bijvoor­ beeld voor maatschappelijke voorzieningen (o.a. scholen), openbare ruimte en mobiliteit. • Bij stad maken is daarnaast ruimte nodig voor de zogenoemde ‘schaalsprong’-investeringen (bijv. doortrekking NZ/lijn, ringlijn, budgettekort Zuidasdok en sprong over het IJ).

Voor deze projecten wordt een beroep gedaan op het Rijk en de Vervoersregio Amsterdam, maar er is ook een wezenlijke eigen bijdrage vereist waarvoor nage­ noeg geen dekking is. • De investeringsruimte staat tevens onder druk door de sterk stijgende bouwkosten voor GWW en vastgoed.

• Doordat er weinig investeringsruimte is voor vervanging en beheer, komt de samenhang tussen de bestaande stad en nieuwbouw meer onder druk te staan. Al met al een lastige boodschap: niet alles kan in de stad. Er zullen derhalve keuzes gemaakt moeten worden, wat betreft een verdere verantwoorde groei van de stad.

1.2.2 Ruimte in het Vereveningsfonds Voor investeringen in gebiedsontwikkeling en de nieuwbouw van woningen, is de stand van het Vereveningsfonds (VEF) van groot belang. In dit fonds worden grondexploitaties met elkaar verrekend. Kort door de bocht leveren kantoorlocaties doorgaans positieve grondexploitaties1 op en locaties met sociale woningbouw negatieve grondexploitaties. Voor grond­exploitaties met een negatief saldo moet voor dit tekort direct in het Vereveningsfonds een voorziening worden getroffen. Bij positieve grondexploitaties wordt de winst genomen wanneer deze is gerealiseerd. De financiële ruimte in het VEF hangt sterk af van de marktontwikkelingen. In gunstige tijden is vanuit het VEF in meerdere gevallen bijgedragen aan algemene middelen. Zoals eerder geschetst zijn de markt­ ontwikkelingen op dit moment echter zorgelijk. Hierbij is de verwachting dat, door hoge ambities op het gebied van duurzaamheid en betaalbaarheid en doordat de bouw steeds meer plaatsvindt in transfor­matiegebieden en ontwikkelbuurten, toekomstige gebiedsontwikkelingen sowieso minder op zullen brengen dan de afgelopen periode.

Grondexploitaties zijn de meerjarenbegrotingen van de ruimtelijke projecten, waarin de kosten van het verwerven, sloopwerken en bouw- en woonrijp maken zijn opgenomen evenals de inkomsten uit de erfpachtuitgifte van de grond.

1

Nieuwbouw van 7.500 woningen

In het Meerjarenperspectief Grondexploitaties Verevenings­fonds en Zuidas (MPG) wordt een raming gegeven van de verwachte vereveningsruimte voor de komende jaren die nodig is voor investeringen in gebiedsontwikkeling. De stand conform de meest recente actualisatie van het MPG 2022, wordt in het volgende figuur weergegeven.

Actualisatie MPG 1e helft 2022 (AMPG) Door de huidige marktontwikkelingen in combinatie met een hogere beoogde structurele uitname ten gunste van de algemene middelen verslechtert de vereveningsruimte naar verwachting van € 140 miljoen begin 2022 naar € 48 miljoen eind 2022 en na 2026 daalt de vereveningsruimte volgens de huidige ­prognose zelfs onder nul. Hierbij zijn de volgende punten van belang: • De vereveningsruimte is te laag om alle plannen met een tekort – die in voorbereiding zijn – ongewijzigd vast te laten stellen. Dit terwijl nieuwe plannen nodig blijven om de planvoorraad aan te vullen en de gewenste woningbouwproductie op peil te houden. • Structurele uitnamen zijn risicovol. • Er is geen rekening gehouden met schaalsprong­ investeringen. Voor een bijdrage vanuit het VEF aan deze investeringen is op dit moment geen ruimte. Het AMPG geeft ten opzichte van het MPG een ­duidelijke winstwaarschuwing af. Het robuust en gezond houden van het VEF vraagt om acties.

1.2.3 Bijdragen vanuit het Rijk Voor het realiseren van de nieuwbouwambities heeft Amsterdam het Rijk nodig. In maart 2022 is door Minister de Jonge (Ministerie BZK),de Nationale Woonen Bouwagenda en het Programma Woningbouw aan de Tweede Kamer gepresenteerd.

Woningbouwplan 2022-2028

17

1

In het programma Woningbouw wordt een aanpak beschreven om de woningbouw te versnellen, waarbij drie landelijke doelen zijn gesteld: 1 Realisatie van 900.000 woningen tot en met 2030. 2 Groeien naar 100.000 nieuwe woningen per jaar in deze kabinetsperiode. 3 Twee derde van de woningen (600.000) betaalbaar.

Nieuwbouw van 7.500 woningen

Prognose 1e helft 2022 van de vereveningsruimte beschikbaar voor nieuwe plannen Op 31 dec, in miljoenen euro’s

Positief voor Amsterdam is de inzet van het Rijk dat tweederde van de woningen betaalbaar wordt gereali­ seerd. Dit sluit aan op het Amsterdamse beleid. Aandachtspunt hierbij is om het doel ‘Twee derde van de woningen betaalbaar’ in alle MRA-gemeenten uitgevoerd te krijgen (‘fair share’). De te maken ­afspraken over woningbouwproductie en de (betaal­ baarheid van de) bestaande voorraad moeten uiteinde­ lijk landen in een nieuwe Woondeal MRA met het Rijk. Hierbij is de woningbouwambitie zeer hoog: op MRA niveau is de inzet 175.000 woningen in 10 jaar. Amsterdam heeft hierbij aangegeven dat een jaarlijks productie van 7.500 woningen per jaar de doelstelling is.

Randvoorwaarden Rijk op orde Wat de MRA – inclusief Amsterdam – met name van het Rijk nodig heeft zijn financiële middelen en het zorgen voor het op orde brengen van meerdere randvoorwaarden zodat partijen überhaupt kunnen bouwen. Naast mobiliteitsmaatregelen (zoals bijv. investeringen in het doortrekken van de Noord/Zuidlijn, de sprong over het IJ) gaat het hierbij om stikstof, geluid, energie, het water- en bodemsysteem, natuur en gezondheid. In aanvulling op de financiële onder­ steuning ten behoeve van mobiliteitsmaatregelen is ook ondersteuning nodig voor maatschappelijke voorzieningen en negatieve grondexploitaties. Deze onderwerpen komen terug in de Woondeal MRA.

Bron: AMPG 2022 Grond en ­Ontwikkeling

Financiële bijdragen Rijk Naast inzet op deze randvoorwaarden, is de gemeente in gesprek met het Rijk over financiële bijdragen in het kader van het MIRT/Mobiliteitsfonds (€ 7,5 miljard

beschikbaar) en een nieuwe tranche Wbi (Woning­ bouwimpuls, € 1,25 miljard beschikbaar). De genoemde budgetten zijn op nationaal niveau, bijdragen dekken niet volledig de benodigde investeringen op lokaal niveau. Woningbouwplan 2022-2028

18

1

Hieronder volgt een toelichting op deze budgetten. NB. Zie paragraaf 3.2.1 voor het onderwerp flex­ woningen, waarover de gemeente separaat financiële afspraken heeft gemaakt met het Rijk.

MIRT/Mobiliteitsfonds Financiële ondersteuning vanuit het Rijk voor ontsluiting door infrastructurele aanpassingen – of het nu gaat om kleinschalige of meer grootschalige locaties – lopen via de procedures van het Meerjarenprogramma Infra­ structuur, Ruimte en Transport (MIRT). Van de € 7,5 miljard die het Rijk beschikbaar heeft voor de bereikbaarheid van nieuwe woningen, is een deel uitgegeven en na 2023 nog ongeveer € 6 miljard beschikbaar. De MRA heeft in september 2022 een propositie ingediend met betrekking tot deze € 6 miljard. Op 14 november 2022 is bekend gemaakt dat het Rijk € 1,3 miljard investeert in de MRA. Het Amsterdamse deel hiervan bedraagt circa € 380 miljoen voor circa 44.000 woningen tot en met 2030. Het Rijk zet hiermee een belangrijke stap in het mogelijk maken van de woningbouwopgave in de MRA op korte en middel­ lange termijn. Ondanks de forse bijdragen van de regio en het Rijk is de ‘financiële puzzel’ in veel gevallen echter nog niet helemaal gelegd. Bij het aanvragen van bijdragen van het Rijk is uitgegaan van zeer forse bijdragen vanuit de regio.

Woningbouwimpuls (Wbi) De Woningbouwimpuls heeft als doel om sneller meer betaalbare woningen te realiseren en de bouwstroom meerjarig hoog te houden. Amsterdam heeft eerder met succes een beroep gedaan op deze subsidie. De eerste drie tranches is aan Sloterdijk I Zuid, IJburg fase 2, Gaasperdam fase 1 en de Röellbuurten in totaal € 46,2 miljoen subsidie toegekend voor de bouw van

ca. 11.800 woningen. Bovenop de eerdere drie tranches van de Wbi, stelt het Rijk – middels een 4e tranche – € 1,25 miljard beschikbaar voor de bouw van circa 200.000 woningen. Ten laste van deze 4e tranche heeft Amsterdam in september 2022 in totaal € 32,6 miljoen aangevraagd. Hierbij gaat het om projecten in Hamerkwartier, Bijlmer en Osdorp. Deze aanvragen hebben in totaal betrekking op de bouw van ca 9.000 woningen. In december 2022 is bekend geworden dat alle drie de projecten een Wbi-bijdrage krijgen, een zeer goed resultaat. Het is onduidelijk wat het budget voor de Wbi na 2023 is, aangezien er dan in de begroting geen geld meer hiervoor gereserveerd is. Het budget voor de Wbi wordt gevoed met uitnamen uit het gemeentefonds. Per saldo investeert het Rijk daardoor zelf nauwelijks extra direct in woningbouw, terwijl de financiële positie van gemeenten al zwaar onder druk staat. De gemeente is met het Rijk in gesprek hoe structureel kan worden bijgedragen aan betaalbare woningbouw en de vernieuwing van wijken.

1.3 Investeringsbereidheid partijen 1.3.1 Woningcorporaties Voor de nieuwbouw van sociale huurwoningen is het van belang dat Amsterdamse woningcorporaties voldoende investeringsruimte hebben. Zij zijn immers de voorkeurspartij om deze woningen te bouwen, vanwege de langjarige afspraken die de gemeente heeft met deze corporaties. De financiële positie van de Amsterdamse corporaties is in de afgelopen periode verbeterd ondanks de toegenomen investeringen. De verbetering van de financiële positie en de toe­ genomen investeringsruimte zijn vooral het gevolg geweest van externe ontwikkelingen, zoals de lage rente. De aankomende afschaffing van de verhuurder­

Nieuwbouw van 7.500 woningen

heffing zorgt ook voor verdere investeringsruimte. De vooruitzichten voor de aankomende periode zijn echter niet alleen positief. Er is een aantal actuele ontwikkelingen zoals de stijgende rente en de snel stijgende (bouw)kosten voor nieuwbouw, renovatie en verduurzaming. Ook is er door het Rijk een aantal betaalbaarheidsmaatregelen aangekondigd die waarschijnlijk een negatieve financiële impact hebben op de investeringsruimte. Tot slot waarschuwen de corporaties ook voor de effecten van de vennoot­ schapsbelasting en ATAD2 op de investeringsruimte. De Amsterdamse corporaties verschillen sterk van financiële positie en van volkshuisvestelijke opgave. De aandacht voor de verbetering en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad is groter geworden in de afgelopen periode. De afspraken tussen BZK en Aedes die voortkomen uit de vermindering en afschaf­ fing van de verhuurderheffing leggen in Amsterdam een significant financieel beslag op de middelen van de corporaties. Tegelijkertijd is met het sluiten van de Nationale Prestatieafspraken tussen Aedes, Woonbond, VNG en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening de meerjarige opgave van de corporaties op het bredere werkveld van de volkshuisvesting, waaronder een significante nieuwbouwopgave in de sociale huur, vastgelegd.

De afweging hoe de investeringsruimte van de woningcorporaties wordt ingezet voor zowel verbetering, verduurzaming, beheer als nieuwbouw, blijft ook de aankomende periode van belang.

1.3.2 Bouwers en beleggers Investeren in woningen in Amsterdam is voor bouwers en beleggers nog steeds zeer aantrekkelijk. Ook nu de

ATAD = Anti Tax Avoidance Directive. Dit is een antibelastingontwijkingsrichtlijn van de EU

2

Woningbouwplan 2022-2028

19

1

economische vooruitzichten minder gunstig lijken te zijn. Het investeren in woningen kent – mede vanwege de op lange termijn te verwachten blijvend hoge vraag – een relatief laag risico en een aantrekkelijk rende­ ment. Dit betekent dat zeer veel marktpartijen – klein, groot, lokaal, internationaal – geïnteresseerd en actief zijn en blijven in de stad, zowel als het gaat om bestaand vastgoed als nieuwbouw. Ook in deze tijd wordt de gemeente regelmatig benaderd door partijen op zoek naar een locatie. Voor de bouw van markt­ woningen op gemeentelijke locaties wordt er conform gemeentelijk beleid meervoudig en openbaar een partij geselecteerd. Er zijn geen marktpartijen met een voorrangspositie. De gemeente spreekt jaarlijks individueel met (ontwikkelende) bouwers en beleggers die relatief veel investeren in woningbouw in Amsterdam. In de gespreksronde 2022 is met meer dan 20 partijen overleg gevoerd. Dit weerspiegelt de veranderingen in de gebiedsontwikkeling. Bij de hedendaagse gebiedsontwikkeling – met een toename aan transformatiegebieden – zijn veel meer investeer­ ders betrokken dan voorheen. In deze gesprekken is veel aandacht voor markt­ ontwikkelingen.

Vanwege de toenemende onzekerheid en hogere risico’s, is de reactie op dit moment dat beleggers de rendementseis verhogen, dat bouwers geen – of geen langlopende – vaste prijsafspraken maken en dat partijen eerder een pas op de plaats maken. Hierdoor wordt het voor marktpartijen lastiger om projecten rond te krijgen (zie de volgende ­paragraaf). Ondanks deze signalen, hebben met name beleggers nog steeds middelen beschikbaar. Pensioenfondsen geven hierbij aan geïnteresseerd te zijn in het afnemen van zorgwoningen / geclusterde woningen voor ouderen. Ten tijde van het schrijven van het Woningbouwplan – najaar 2022 – is er nog geen sprake van een crisis met grote vraaguitval zoals dit aan de orde was in de crisis 2009-2013. NB Investeerders als

Nieuwbouw van 7.500 woningen

wooncoöperatieven en particuliere zelfbouwers zijn hier buiten beschouwing gelaten, zie hiervoor hoofdstuk 2 Bouwen van een goede mix.

1.3.3 Geluiden uit de markt (s.v.z. okt 2022) Steeds meer marktpartijen en corporaties geven de laatste maanden aan in toenemende mate in de knel te komen om hun projecten rond te rekenen en te realiseren. Het gaat daarbij om een combinatie van verschillende oorzaken. Waaronder toenemende bouwkosten, gebrek aan personeel, gebrek aan bouw­ materieel, hogere rente, hoge indexatie met CPI, onduidelijkheid rondom landelijke beleidswijzigingen zoals de wijzigingen in het WoningWaarderingsstelsel (WWS), terugtrekkende investeerders en de congestie op het electriciteitsnet. Dit laatste is een relatief nieuw fenomeen. Om verdere problemen te voorkomen moeten in Amsterdam meerdere nieuwe onderstations aangelegd door Tennet en Liander. Dit is een urgente opgave. Uiteraard is er altijd een spanningsveld tussen de gemeente en (markt)partijen waar de laatste veelal aangeven dat de gemeente te veel vraagt tegen te hoge kosten. Gezien de hoge aantallen en de zorgelijke berichten wordt het steeds spannender of alle contrac­ ten nageleefd zullen en kunnen worden. Gemeente en marktpartijen zijn hierover in gesprek met elkaar. Hierbij is een belangrijk besef dat woningen (evenals vastgoed met andere functies) worden gebouwd en geëxploiteerd door marktpartijen en woningcorporaties en dat de gemeente een faciliterende rol heeft. De business case kan (en zal) per nieuwbouwproject sterk verschillen.

In transformatieprojecten spelen de huidige functie en inbrengwaarde van het bestaande vastgoed een belangrijke rol bij de keuze om al dan niet te transformeren naar woningen. Bij gemeentelijke locaties, waarvoor in beginsel openbaar en meervoudig wordt geselecteerd, is de tender een belangrijke Woningbouwplan 2022-2028

20

1

graadmeter voor de haalbaarheid van een project. De gemeente stelt middels een tender op voorhand eisen aan o.a. duurzaamheid en het woon­programma. En daagt de markt uit om extra ambities te realiseren, waar de marktpartij uiteraard financieel in haar bod rekening mee houdt. Tot nog toe zijn er – bij de selectieprocedures in 2022 – nog steeds voldoende inschrijvingen, ondanks hoge ambities van de gemeente en de huidige marktomstandigheden.

Nieuwbouw van 7.500 woningen

Woningbouwproductie en planvoorraad in Amsterdam 2018 t/m 2029

1.4 Planvoorraad per 1 juli 2022 1.4.1 Dynamiek planvoorraad Woningbouw wordt vele jaren vooruit gepland. ­Gedurende die jaren wordt er in verschillende fases – verkenning / haalbaarheid / ontwerp / uitvoering – gewerkt aan ruimtelijke projecten waarin woningbouw mogelijk wordt gemaakt. Deze werkzaamheden leiden tot een planvoorraad aan woningen. Om jaarlijks 7.500 nieuwbouwwoningen in aanbouw te kunnen nemen is het cruciaal dat er voldoende planvoorraad is. De planvoorraad speelt een belangrijke rol in het beoordelen van een mogelijk jaarlijks bouwproductie­ cijfer. Omdat doorlooptijden van de gebiedsontwikke­ ling lang zijn, kan productie niet per direct opgeschaald worden. Voordat een nieuw plan uitgewerkt is tot het niveau dat er gestart kan worden met de bouw is vier tot tien jaar nodig. Nieuwe plannen doorlopen eerst een voortraject met onder andere wettelijk voorgeschreven onderzoeken en participatie met de buurt. Voordat een Investerings­ besluit genomen kan worden, dienen verkenning, haalbaarheid en ontwerpfase doorlopen te zijn. Middels het Investeringsbesluit vindt vervolgens de integrale afweging voor een gebied plaats. De ruimte in de stad is schaars, veelal zijn er meerdere belangen die soms met

Bron: Basisbestand Woningbouw Grond en Ontwikkeling, 1 juli 2022

elkaar kunnen wringen. Er moet gekozen worden, bijvoorbeeld voor behoud of sloop, werk of wonen, privé of openbaar terrein. Om een Investeringsbesluit

voor een negatief woningbouwplan te kunnen nemen is hierbij van belang dat er voldoende ruimte in het Vereveningsfonds is. Woningbouwplan 2022-2028

21

1

Nieuwe plannen worden gedurende het jaar vastgesteld en lopende plannen wijzigen. Dit gaat het hele jaar door waardoor de planvoorraad steeds wijzigt. De planvoor­ raad bevat ook plannen die direct vanuit particulier initiatief worden ontwikkeld, bijvoorbeeld door trans­ formatie van bestaande gebouwen of op particuliere grond. Particuliere ontwikkelingen volgen – met name als het gaat om losstaande panden en niet om een gebied – een ander proces dan de gemeentelijke plannen en kunnen snel ontstaan. Deze plannen zorgen voor een grote dynamiek in de planvoorraad. De planvoorraad zoals weergegeven in dit Woningbouw­plan is de stand van zaken per 1 juli 2022.

1.4.2 Omvang planvoorraad In dit Woningbouwplan ligt de focus op de plan­ voorraad voor de komende 6 jaar ligt: de periode 2022 t/m 2027. De (indicatieve) planvoorraad voor deze periode bestaat – per 1 juli 2022 – uit ruim 73.000 woningen, waarvan ruim 59.000 woningen gepland zijn in de periode 2022 t/m 2025. Het gaat hierbij om de planvoorraad voor zelfstandige, ­permanente woningen, zoals opgenomen in de data­ base van de gemeente. De aantallen woningen zijn inclusief (voormalige gemeente) Weesp en exclusief het

Planvoorraad per woonsegment in Amsterdam 2022 t/m 2027 Planvoorraad naar woonsegment

Sociale huur

Middeldure huur

Sociale koop < € 324.000

Dure huur en koop

Onbekend

2022

4.995

2.224

45

3.934

515

2023

6.143

4.470

90

4.840

571

2024

5.755

5.173

297

4.488

458

2025

5.570

5.431

276

3.735

616

2026

3.069

2.923

0

2.014

879

2027

1.810

1.736

0

1.601

2

Totaal

27.342

21.957

708

20.612

3.041

In 1%

37%

30%

1%

28%

4%

Amsterdamse planvoorraad zelfstandige woningen (excl tijdelijke won), excl De Nieuwe Kern (grondgebied OuderAmstel) Bron: Basisbestand Woningbouwlocaties, Grond en Ontwikkeling, 1 juli 2022

Nieuwbouw van 7.500 woningen

project De Nieuwe Kern3. Wat betreft 2022 zijn de woningen die het eerste half jaar in aanbouw zijn genomen, meegeteld in de planvoorraad. De ervaring leert dat niet alle geplande bouwproductie (start bouw) in de planvoorraad ook gehaald wordt in het geplande jaar. De afgelopen 4 jaar is 60% van de plannen in de planvoorraad gestart. Voor de volgende 4 à 6 jaar wordt gerekend met een slagingspercentage van 50 à 60%. Een iets behoudender percentage vanwege de verslechterde omstandigheden en het feit dat er steeds meer gebouwd gaat worden in de bestaande stad en in transformatie­projecten, waardoor projecten complexer worden. Ook 50 à 60% zal in de praktijk een lastige opgave zijn. De planvoorraad voor de periode 2022 t/m 2025 biedt met ruim 59.000 woningen op basis van dit slagings­percentage perspec­ tief op een productie van ca. 7.500 woningen per jaar in deze bestuursperiode. Voor een langjarige productie van 7.500 woningen is de planvoorraad ontoereikend, met name na 2025 is aanvulling nodig.

1.4.3 Planvoorraad naar segment In de planvoorraad begint het effect van de inzet op 40-40-20 steeds beter zichtbaar te worden. In 2018 bestond 39% van de gerealiseerde woningen uit betaalbare huurwoningen (sociaal en middelduur). In de planvoorraad voor de periode 2022 t/m 2027 is 67% geprogrammeerd als betaalbare huur. Vanwege langlopende projecten (met bijv. nog de oude ‘30-70’ verhouding) en afwijkingen van 40-40-20 (zoals 30-40-30, indien een corporatie aan boord is) zal het uitgangspunt 40-40-20 nooit precies terug te vinden zijn in de cijfers.

Amsterdam realiseert (gepland vóór 2030) in het project De Nieuwe Kern op grondgebied van de gemeente Ouder Amstel ca. 3.000 woningen

3

Woningbouwplan 2022-2028

22

1

1.4.4 Planvoorraad naar type locatie Een steeds groter deel van de productie zal in ­Amsterdam in transformatiegebieden moet worden gerealiseerd. Er is veel animo om te investeren maar de mogelijkheden tot regie zijn minder dan bij de bouw op gemeentelijke locaties. Eigenaren en erfpachters moeten willen meewerken. Per gebied kan de eigen­ domssituatie sterk verschillen. In sommige (deel)-­ transformatiegebieden heeft de gemeente nog eigen kavels en hierdoor meer sturingsmogelijkheden qua programmering. Om beter inzicht in de planvoorraad 2022 t/m 2027 te krijgen, is deze ingedeeld naar type locatie waarbij het volgende onderscheid is gemaakt:

Nieuwbouw van 7.500 woningen

Aantallen woningen Planvoorraad

2022 t/m 2025

2022 t/m 2027

2022 t/m 2027

Naar type locatie

4 jaar

6 jaar

in percentages

Gemeentelijke locaties

16.371

20.759

28%

Ontwikkelbuurten/Stedelijke Vernieuwing

8.449

12.593

17%

Transformatiegebieden en - projecten (> 100 won)

32.197

37.699

51%

Overige locaties

2.609

2.609

4%

Eindtotaal

59.626

73.660

100%

14.900

12.200

Gemiddeld/jaar (afgerond) Bron: Basisbestand Woningbouwlocaties, Grond en Ontwikkeling, 1 juli 2022

Gemeentelijke locaties Dit zijn locaties waar – met name – de gemeente de regie voert en grond uitgeeft. Bijvoorbeeld IJburg, Overhoeks en Zuidas.

Ontwikkelbuurten/Stedelijke Vernieuwing Dit zijn buurten waar – met name – corporaties de regie voeren en hun bezit vernieuwen, door sloop/nieuw­ bouw en/of renovatie. Bijvoorbeeld in Slotermeer, Banne Noord of de E/G-buurt.

Transformatiegebieden en transformatieprojecten > 100 woningen Dit zijn gebieden en projecten waar – met name – bestaande erfpachters/eigenaren hun vastgoed transformeren naar woningen. Bijvoorbeeld Amstel III en Sloterdijk Centrum. NB. Het kan voorkomen dat binnen een gemeentelijke locatie of een Ontwikkelbuurt ook een particuliere erfpachter/eigenaar positie heeft. Het gaat er bij deze indeling om wat het kenmerkende karakter van de locatie is (niet om de exacte eigendomssituatie).

In de tabel is de planvoorraad naar type locatie weergegeven. Te zien is dat het aandeel Transformatie­ gebieden en locaties in de planvoorraad met 51% fors is. Het grotere aandeel projecten in de bestaande stad zorgt voor grotere onzekerheid.

1.4.5 Risico’s en gevoeligheid portefeuille Behalve dat het type plan invloed heeft op de risico’s en gevoeligheid bij de voortgang en uitvoering van projecten, is de ‘hardheid’ van het plan ook een indicator. Van de planvoorraad 2022 t/m 2027, totaal ruim 73.000 woningen, is voor 62% van de geplande woningen reeds een Investeringsbesluit genomen. Voor 38% is dit nog niet het geval. Dit laatste betekent dat voor de bouw van ca. 28.000 woningen nog – als het een negatieve grondexploitatie betreft – een voorziening moet worden getroffen in het Vereveningsfonds.

De combinatie van een fors aandeel transformatie­ projecten èn het gegeven dat voor een aanzienlijk deel van de woningen nog een Investeringsbesluit moet worden genomen, geeft aan dat risico’s op vertraging reëel zijn. Hiernaast zijn voor een hoge woningbouw­ productie randvoorwaarden van belang die ook al eerder in dit hoofdstuk zijn behandeld : • Bijdragen vanuit het Rijk, zowel financieel als qua regelgeving. • Investeringsbereidheid partijen. Hierbij bovenop komt nog dat de belangrijkste rand­ voorwaarde, voor het kunnen realiseren van een hoge productie, gunstige economische omstandigheden zijn. Voor al deze randvoorwaarden geldt, dat op dit moment sprake is van een reëel risico dat hieraan niet of slechts deels voldaan kan worden.

Woningbouwplan 2022-2028

23

1

1.5 Uitgangspunt en spelregels 40-40-20 Het uitgangspunt 40% sociaal, 40% middensegment en 20% vrije sector, bij de realisatie van nieuwe woningen, blijft in Amsterdam van toepassing. Voor de betaalbaar­ heid van woningen is dit nog steeds een belangrijke inzet. Om uitvoering te geven aan dit uitgangspunt zijn in 2017 Spelregels woningbouwprogrammering (collegebesluit 20 juni 2017) opgesteld. Deze spelregels zijn nog steeds van kracht:

Spelregel 1 De 40-40-20 spelregel betreft aantallen woningen en geldt voor nieuwe, nog vast te stellen principe-, project- en/of investeringsbesluiten en bijbehorende grondexploitaties.

Spelregel 2 Het uitgangspunt 40-40-20 is niet van toepassing op ruimtelijke projecten waarvoor reeds investeringsbeslui­ ten zijn genomen (vóór juni 2017).

Nieuwbouw van 7.500 woningen

Spelregel 5 Er wordt onderscheid gemaakt tussen grote (> 800 woningen) en kleine locaties (< dan 800 woningen). Voor de grote locaties gaat de gemeente uit van zowel middeldure koop4 – als middeldure huurwoningen. Bij kleine locaties zet de gemeente in op uitsluitend middeldure huurwoningen.

Spelregel 6 Sociale huurwoningen zijn woningen die vallen onder de gereguleerde huursector met een huur onder de € 710,68 (prijspeil 2017). Het gaat om reguliere sociale huurwoningen maar ook om woningen die exclusief worden aangeboden aan doelgroepen zoals ouderen, jongeren en studenten. Het zijn permanente, ­(zelfstandige) woningen.

Spelregel 7 Sociale huurwoningen worden gebouwd en beheerd door zowel corporaties als marktpartijen. Corporaties hebben bij uitgifte van gemeentelijke kavels een voorrangspositie.

Spelregel 8 Spelregel 3 Het uitgangspunt 40-40-20 is niet van toepassing op locaties waarvoor de gemeente al contractuele ­verplichtingen is aangegaan met een marktpartij.

Spelregel 4 Voor de Zuidas – waarvoor al een globaal investerings­ besluit is genomen – wordt een nieuw kaderbesluit voorbereid dat tegemoet komt aan het stedelijk gewenste woningbouwprogramma met nadruk op 40% sociale huur.

Per ruimtelijk project wordt bestuurlijk bepaald welk woningbouwprogramma wordt gerealiseerd. Afwijken van het stedelijke uitgangspunt is mogelijk op grond van specifieke omstandigheden. De gemengdheid van de woningvoorraad in de directe omgeving, de aard en intensiteit van de verdichtingsopgave en de omvang van het financiële effect op de grondexploitatie geven nadere richting aan het formuleren en afwegen van het te realiseren programma.

Per 1 februari 2022 is de naam ‘middeldure koop’ vervangen door ‘sociale koop’ zodat aangesloten wordt bij de wijziging van de Huisvestingswet en de uitwerking van de Opkoopbescherming.

4

Woningbouwplan 2022-2028