A - 17 Grond en Ontwikkeling (22) Bijlage 2. Nota van beantwoording zienswij

Daarbij komen nog extra sloopkosten voor het twee-laagse gedeelte van de bedrijfs-ruimte Distelweg 76. De totale sloopkosten voor Distelweg 76 worden daarmee ge­raamd op circa€ 400.000. Dat is€ 115.000 (40%) meer dan de gemeentelijke genormeerde raming voor Distelweg 76. De in paragraaf 3.4 berekende de netto bijdrage voor de Distelweg 76 van€ 2.147.870 kan tot slot nog worden verlaagd met de excessieve sloopkosten van€ 115.000. Daarmee is de netto bijdrage € 2.032.870 voor de kavel Distelweg76 van [adressant]. (…)”, Aanvullend Rapport, p. 6, 7. Antwoord gemeente Voor een antwoord op deze zienswijze verwijzen we hier kortheidshalve naar het antwoord onder zienswijze nummer I. 20 Conclusie: De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van de Herziening.

47

Adressant II Adressant heeft een zienswijze ingediend bij brief van 7 september 2022. Adressant geeft aan eigenaar te zijn van het perceel Asterdwarsweg 5 in Buiksloterham. Met de gemeente is adressant in overleg over de ontwikkeling op deze kavel. Hieronder volgt per onderdeel van de zienswijze een citaat (cursief) danwel een samenvatting van de zienswijze (recht) waarop de reactie van de gemeente volgt.

II.1 Rekensystematiek kostenverhaal ontwikkeling kavel 54B niet op basis van het exploitatieplan. Voor het verhaal van de kosten van de grondexploitatie voor deze ontwikkeling dient volgens adressant de plankostenregeling uit de Wet ruimtelijke ordening te worden toegepast, en niet de rekenmethodiek uit het exploitatieplan Buiksloterham behorende bij het bestemmingsplan Buiksloterham. Adressent voert aan “(…) Ik kan mij vooralsnog niet verenigen met een rekenmethodiek op basis van het exploitatieplan en stel mij op het standpunt dat voor mijn ontwikkeling op zichzelf (en dus niet op basis van het exploitatieplan) bepaald dient te worden welke kosten verhaald kunnen worden. (…)”, Zienswijze, p. 2, eerste alinea.

Antwoord gemeente: De ontwikkeling waar belanghebbende op doelt is (nog) niet toegestaan volgens het geldend juridisch planologisch regime. Daarvoor moet nog een aparte juridisch planologische procedure worden doorlopen, zoals een uitgebreide afwijkingsprocedure op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Adressant is met gemeente in gesprek over deze ontwikkeling. Daarin wordt ook gesproken over het verhaal van de kosten van de grondexploitatie. In de zienswijze maakt adressant bezwaar tegen de voorgestelde wijze van berekening voor het kostenverhaal behorende bij de voorgenomen ontwikkeling. Deze berekening is in het kader van de gesprekken tussen gemeente en ontwikkelaar voorgesteld en staat buiten het kader van de procedure van voorliggend ontwerp exploitatieplan, 5 herziening reparatie. In de hier voorliggende herziening van het exploitatieplan zijn alleen de ontwikkelingen opgenomen die op grond van het vigerend planologisch regime planologisch mogelijk zijn. De voorgestelde ontwikkeling waar adressant op doelt is dat niet en maakt daarom ook geen onderdeel uit van deze Herziening. De zienswijze heeft daarom geen betrekking op de voorliggende herziening van het exploitatieplan. Dit punt is buiten de orde en daarmee ongegrond.

Conclusie: De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van de Herziening.

48

II.2 . Gewogen eenheden exploitatieplan “(…) Voor het geval de rekenmethodiek van het exploitatieplan toch toegepast wordt en in dit geval de vijfde herziening van toepassing wordt, maak ik hierbij gebruik van de gelegenheid om te reageren op de inhoud van het exploitatieplan. De rekenmethodiek van de gemeente leidt tot een winst in het vastgestelde exploitatieplan. Dat is niet het doel van het exploitatieplan. Het exploitatieplan is gebaseerd op verhaal van kosten voor de ontwikkeling van 4.000 woningen. Inmiddels is met de vaststelling van het Herinvesteringsbesluit Buiksloterham van 10 november 2020 de mogelijkheid geboden om 4.000 extra woningen te realiseren. Op dit moment is het bedrag per gewogen eenheid bepaald op basis van 4.000 woningen en niet op basis van de 8.000 woningen die mogelijk zijn op basis van het herinvesteringsbesluit. Er is dus ook geen rekening gehouden met de ontwikkeling van woningen ter plaatse van Asterdwarsweg 5. Als de woningen ter plaatse van Asterdwarsweg 5 wel meegenomen zouden zijn, dan zou dat hebben geleid tot een lager bedrag per gewogen eenheid. Gelet op het herinvesteringsbesluit zijn er meer ontwikkelingen te verwachten dan alleen Asterdwarsweg 5.

Als deze ontwikkelingen – waar ook geen rekening mee is gehouden in het exploitatieplan Buiksloterham – ook meegewogen zouden worden in het aantal gewogen eenheden, dan zou dat moeten leiden tot een lager bedrag per gewogen eenheid. Nu het niet mogelijk is om deze ontwikkelingen mee te laten wegen (het bestemmingsplan Buiksloterham 2009 en het daarbij behorende exploitatieplan ziet immers niet op die extra ontwikkelingsmogelijkheden uit het herinvesteringsbesluit), worden alle exploitatiebijdrages voor deze ontwikkelingen met een te hoog bedrag berekend, wat zal leiden tot meer opbrengsten dan kosten. In het geval de rekenmethodiek van het exploitatieplan ook toegepast gaat worden voor ontwikkelingen die het bestemmingsplan Buiksloterham 2009 niet mogelijk maakt, dan dient het bedrag per gewogen eenheid hierop aangepast te worden. (…)”, Zienswijze, p. 2, tweede en derde alinea. Antwoord gemeente: Adressant geeft in deze zienswijze aan dat – kort samengevat - als de rekenmethodiek van het exploitatieplan wel wordt toegepast bij de ontwikkeling aan de Asterdwarsweg de gemeente winst maakt. Volgens adressant is nl het aantal gewogen eenheden nog gebaseerd op het oude investeringsbesluit uit 2006 met een maximum aantal woningen van 4000. Het voorliggend exploitatieplan houdt geen rekening met het aantal woningen als in het HIB aangegeven (nl ca 8000 woningen).

Dat betekent volgens adressant dat het exploitatieplan te weinig eenheden zijn opgenomen zodat het bedrag per eenheid te hoog is. Hierop delen we mee dat, zoals hierboven in ons antwoord onder II.1 is opgenomen dat voorliggende ontwerp exploitatieplan alleen de ontwikkelingen opgenomen die op grond van het vigerend planologisch regime planologisch mogelijk zijn. Het programma als opgenomen in het HIB is momenteel grotendeels niet planologisch juridisch mogelijk, en is daarom ook niet meegenomen in het voorliggende exploitatieplan. Dit HIB programma heeft dan ook geen effect op de gewogen eenheden en de hoogte van het bedrag per eenheid zoals adressant stelt. Hierboven is opgenomen dat het programma van het HIB grotendeels niet planologisch mogelijk is. Er dient hierbij namelijk rekeningen mee te worden gehouden dat ingrepen uit het HIB die al wel planologisch mogelijk zijn, wel zijn meegenomen in voorliggend exploitatieplan. Dit geldt voor de zevende en achtste partiele herziening van het bestemmingsplan Buiksloterham. Na ter visie legging van voorliggend ontwerp exploitatieplan zijn immers de zevende partiële herziening en de achtste herziening van het bestemmingsplan Buiksloterham in werking getreden. De zevende partiële 49

herziening betreft een gedeelte aan de Papaverhoek. De achtste herziening betreft een planologische aanpassing van kavel 19 om daar meer bouwvolume toe te staan. Deze herzieningen van het bestemmingsplan betreffen een aanpassing van het programma en zijn meegenomen in voorliggende herziening van het exploitatieplan. Gedurende de periode van na ter inzagelegging is ook de zesde partiële herziening van het bestemmingsplan Buiksloterham in werking getreden. Deze herziening is een beleidsneutrale herziening van het bestemmingsplan en is gericht om de aanleg van het zuidelijke gedeelte van de westelijke ontsluitingsweg mogelijk te maken. In deze zesde herziening is geen programma uit het HIB mogelijk gemaakt. Daarnaast zijn er ingrepen uit het HIB die wel al in het exploitatieplan zijn verwerkt. Dit zijn ingrepen die momenteel, ook onder het vigerend bestemmingsplan zijn toegestaan en welke al onderdeel uitmaakten van het vigerende exploitatieplan. Hierbij kan gedacht worden aan aanleg en inrichting van wegen, parken en groenvoorzieningen. Ingrepen uit het HIB die nog niet zijn verwerkt in voorliggend exploitatieplan zijn bijvoorbeeld de landaanwinningen en de verondiepingen waarvoor nog ruimtelijke procedures moeten worden doorlopen om dit mogelijk te maken.

Pas nadat dergelijke ingrepen juridisch planologisch mogelijk zijn gemaakt worden ze bij een eerstvolgende herziening van het exploitatieplan toegevoegd aan het exploitatieplan. De methodiek als opgenomen in het exploitatieplan is conform de vereisten zoals voortvloeit uit de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening. Dit leidt tot een evenredig verhaal van de kosten over alle grondeigenaren in het gebied Buiksloterham. Dat dit zou leiden tot winst bij de gemeente zoals adressant stelt wordt dan ook niet gevolgd.

Conclusie De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van de Herziening

II.3 Rente “(…) Daarnaast is het mij op dit moment niet duidelijk op welke wijze de rente wordt berekend voor de jaren voor 1 januari 2022. Ik zie graag een overzicht van de wijze waarop de rente berekend dient te worden over de verschuldigde exploitatiebijdrage. Tot op heden werd gerekend met een rentepercentage van 3,5 procent, terwijl de rente in werkelijkheid veel lager was. Dat lijkt mij niet redelijk. Bovendien is het niet redelijk om rente in rekening te brengen voor plannen die niet voorzien waren.(…)”, Zienswijze, p. 2, vierde alinea.

Antwoord gemeente: Adressant vraagt hier kort gezegd om een onderbouwing van het gebruikte rentepercentage. Daarop geven wij aan dat in paragraaf 3.4.4.6 van het exploitatieplan een toelichting is opgenomen over rentetoerekening. Sinds het in werking treden van het exploitatieplan Buiksloterham, 4e herziening

50

(vastgesteld door de raad op 16 december 2015) wordt gerekend met een rentepercentage van 3,5%. Dit rentepercentage wordt aangepast in de eerstvolgende herziening van het exploitatieplan (thans ligt voor 5e herziening reparatie). Voor de rentetoerekening in de berekening exploitatiebijdrage vanaf 2023 (na aanpassing prijspeil heeft het exploitatieplan prijspeil 1-1-2023) tot aan aanvraag omgevingsvergunning (betalingsmoment exploitatiebijdrage) wordt op grond van het voorliggende exploitatieplan 5e herziening reparatie gerekend met een veel lager rentepercentage, namelijk 0,52%. Dat rentepercentage is in lijn met de gemeentelijke grondexploitaties en kan als redelijk worden aangenomen. Adressant geeft in de zienswijze aan dat het toepassen van de vastgestelde rentepercentages onredelijk is, en dat het niet redelijk is om de percentages ook toe te passen voor plannen die niet zijn voorzien. Ten aanzien van de opmerking van adressant dat het onredelijk is rente in rekening te brengen voor plannen die niet zijn voorzien, merken wij op dat het exploitatieplan betrekking heeft op de in bestemmingsplan aangewezen bouwplannen, dus op bouwplannen die wel zijn voorzien. Dergelijke aangewezen bouwplannen staan omschreven in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

De wet vereist dat kostenverhaal wordt voorzien voor plannen waarin is voorzien in dergelijke aangewezen bouwplannen. Dat adressant aangeeft dat er kosten in rekening worden gebracht voor plannen die niet zijn voorzien is dan niet relevant: het gaat om de aangewezen bouwplannen in de zin van artikel 6.2.1. Bro.

Conclusie De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van de Herziening.

II.4 contra-expertise “(…) Tot slot houd ik mij het recht voor om op een later moment een contra-expertise aan te leveren ten aanzien van de inbrengwaarde, waarbij tevens gelet wordt op de ontwikkelmogelijkheden. (…)”, zienswijze blz. 2 Antwoord gemeente: Deze zienswijze beschouwen wij als een mededeling en wordt voor kennisgeving aangenomen. Conclusie: Deze zienswijze wordt voor kennisgeving aangenomen.

51

Adressant III Adressant heeft een zienswijze ingediend bij brief van 6 september 2022. Hieronder volgt per onderdeel van de zienswijze een citaat (cursief) danwel een samenvatting van de zienswijze (recht) waarop de reactie van de gemeente volgt.

III.1 Exploitatieplan geldt niet voor ontwikkeling kavel 65 (fase 2) In de zienswijze stelt adressant dat de exploitatiebijdrage en de berekeningsmethodiek op basis van het exploitatieplan (en de herzieningen daarvan) voor het bestemmingsplan Buiksloterham niet ten grondslag worden gelegd aan de berekening van de exploitatiebijdrage voor nieuwe ontwikkelingen die buiten het bestemmingsplan vallen. Zo ook voor het project van adressant aan de Asterweg (fase 2). Als eerste reden noemt adressant dat de ontwikkeling van de Asterweg (fase 2) niet is opgenomen in het bestemmingsplan ‘Buiksloterham en dat de locatie nu nog een bedrijfsbestemming heeft. In de zienswijze staat in de derde alinea: “(…) Het exploitatieplan dat is opgesteld ten behoeve van kostenverhaal van hetgeen is mogelijk gemaakt middels het bestemmingsplan Buiksloterham geldt dus niet voor deze ontwikkeling. Nu het bestemmingsplan deze ontwikkeling niet mogelijk maakt, kan de exploitatiebijdrage en de berekeningsmethodiek niet gebaseerd worden op de 5 e herziening Exploitatieplan Buiksloterham 2015. (…)”, Zienswijze p. 1, derde alinea.

Antwoord gemeente In het hier voorliggende ontwerp exploitatieplan zijn alleen de ontwikkelingen opgenomen die op grond van het vigerend planologisch regime zijn toegestaan. De voorgestelde ontwikkeling waar adressant op doelt, namelijk de door hem gewenste ontwikkeling aan Asterweg fase 2, is (nog) niet juridisch planologisch mogelijk gemaakt. Deze ontwikkeling maakt dan ook geen onderdeel uit van het ontwerp exploitatieplan zoals ter inzage heeft gelegen. De zienswijze heeft daarom geen betrekking op het ontwerp exploitatieplan dat ter inzage heeft gelegen. Dit punt is buiten de orde en daarmee ongegrond. Conclusie De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van de Herziening.

III.2 Geen rekening met Herijking Investeringsbesluit 2020 Als tweede reden voert adressant aan dat uit het bestemmingsplan Buiksloterham de ambities zijn vervat uit de Investeringsnota van 20 december 2006, waarbij het doel was om 4.000 woningen te realiseren. De kosten voor de transformatie van een bedrijventerrein in een woonwerkgebied moesten volgens adressant verdeeld worden op basis van 4.000 woningen. In de zienswijze is voorts opgenomen: “(…) Inmiddels is op 10 november 2020 de herijking van het investeringsbesluit uit 2006 vastgesteld, waarbij de ambitie van 4.000 woningen is aangepast naar ten minste 8.000 woningen. Dit betekent dat de kostenverdeling zoals voorgesteld in de 5e herziening niet representatief is voor de

52

huidige situatie (evenals overigens de 4e herziening dat ook niet is). (…)”, Zienswijze p. 1, vierde alinea. Antwoord gemeente: Deze zienswijze is gelijk aan de zienswijze onder nummers II.1, II.2. Voor het antwoord op deze zienswijze wordt daarom hier kortheidshalve verwezen naar het antwoord van de gemeente bij de zienswijzen onder nummers II.1 en II.2. Conclusie: De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van de Herziening.

III.3 Rekenmethodiek aanpassen/gewogen eenheden Adressant geeft aan dat bij de 4e herziening van het exploitatieplan het bedrag per gewogen eenheid is verhoogd van € 254,38 naar € 426,73 omdat het aantal gewogen eenheden in het exploitatieplan daalde. Adressant wijst erop dat in voorliggende 5e herziening reparatie het aantal gewogen eenheden is toegenomen en dat ook een hoger bedrag per gewogen eenheid wordt voorgesteld, nl € 1.152,76. Volgens adressant zou het bedrag per gewogen eenheid verlaagd moeten worden omdat het aantal gewogen eenheden zijn toegenomen. Adressant stelt dat als de ontwikkelingen van het HIB ook meegewogen zouden worden in het aantal gewogen eenheden, dat dit dan zou moeten leiden tot een lager bedrag per gewogen eenheid. Dat gebeurt nu niet volgens adressant. Het bijbehorende exploitatieplan ziet niet op die extra ontwikkeling uit het HIB en worden alle exploitatiebijdrages voor deze ontwikkeling met een te hoog bedrag berekend. Adressant wijst erop dat als de rekenmethodiek van het exploitatieplan ook toegepast wordt voor ontwikkelingen die het bestemmingsplan Buiksloterham niet mogelijk maakt, het bedrag per gewogen eenheid hierop te worden aangepast.

Adressant concludeert dat de kosten die voortkomen uit het HIB in de 5e herziening wel worden meegenomen, maar de potentiële ontwikkelde meters en ontwikkeleenheden (en daarmee gepaarde opbrengsten uit exploitatiebijdragen) niet. Dit betekent volgens adressant dat het kostenverhaal wordt gedekt met enkel eenheden die mogelijk zijn conform het bestemmingsplan, terwijl er in werkelijkheid in de toekomst veel meer eenheden zullen worden ontwikkeld, en dat de gemeente daarop dan winst maakt. Antwoord gemeente Deze zienswijze is gelijk aan de zienswijze onder nummer II.2. Voor de beantwoording wordt daarom hier kortheidshalve verwezen naar het antwoord van de gemeente onder nummer II.2. Conclusie De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van de Herziening

III.4 Toelichting rente “(…) Daarnaast ontvang ik graag een toelichting over de wijze waarop de rente berekend dient te worden over de verschuldigde exploitatiebijdrage. Tot op heden werd gerekend met een 53

rentepercentage van 3,5 procent, terwijl de rente in werkelijkheid veel lager was. Dat is onredelijk. Bovendien is het niet redelijk om rente in rekening te brengen voor plannen die niet voorzien waren. (…)”, Zienswijze p. 2, derde alinea. Antwoord gemeente: Het antwoord bij deze zienswijze is gelijk aan het antwoord zoals opgenomen onder nummer II.3 waarvoor we voor de beantwoording hier kortheidshalve naar verwijzen. Conclusie De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van de Herziening.

III.5 contra-expertise “(…) Ten aanzien van de inbrengwaarde, houd ik mij het recht voor om op een later moment een contra-expertise aan te leveren. (…)”, Zienswijze p. 2, vierde alinea. Antwoord gemeente: Deze zienswijze wordt voor kennisgeving aangenomen. Conclusie: Deze zienswijze wordt voor kennisgeving aangenomen.

III.6 Beperkte mogelijkheden gemeente voor kostenverhaal, hoge sloop- & saneringskosten “(…) Tot slot: De kosten voor de gemeente met betrekking tot de ontwikkeling zelf zijn in dit geval beperkt. Het betreft eigen grond en de kosten voor bouwrijp maken zijn voor Asterweg Amsterdam C.V. zelf. Voorts worden de kosten voor vergunningverlening geregeld via de legesverordening. De exploitatiekosten dienen dus uitgewerkt te worden op grond van de artikelen 6.12, lid 2, onder a, 6.13 en 6.24 van de Wet ruimtelijke ordening, de artikelen 6.2.3, 6.2.4, 6.2.5 en 6.2.6 Besluit ruimtelijke ordening en de Regeling plankostenexploitatieplan. Bij onze huidige ontwikkeling Max&Moore op hetzelfde plot is gebleken dat het bouwrijp maken op deze locatie heel kostenintensief is, met name vanwege het industriële verleden. Er zit veel asbest in de opstallen en de grond, er zijn meerdere olietanks gevonden die leeggepompt en opgegraven moesten worden met alle bijhorende risico’s van dien (zo is er een tank onvoorzien gaan lekken en is er olie in het Tolhuiskanaal gelekt waardoor wij veel extra kosten hebben gemaakt). Voor de 2e fase voorzien wij dat de kadewand geheel vernieuwd moet worden, de grond gesaneerd en dat alle grondwerkzaamheden evenals bij Max&Moore onder begeleiding (i.v.m. explosieven) moet gebeuren. Tot slot is er de grondwaterstand waar wij rekening mee moeten houden.

(…)”, Zienswijze p. 2, vijfde en zesde alinea.

54

Antwoord gemeente: Ten aanzien van het gestelde over het kader van het verhaal van de kosten voor de grondexploitatie wordt hier aangevoerd dat voorliggend exploitatieplan is opgesteld conform wettelijke voorschriften als opgenomen in afd. 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening en de door adressant opgenomen artikelen uit het Besluit ruimtelijke ordening. De Regeling plankosten exploitatieplan is op voorliggend exploitatieplan niet van toepassing omdat het initiële exploitatieplan is opgesteld in 2009 en toen was de Regeling plankosten exploitatieplan nog niet vastgesteld. In het antwoord bij zienswijzenummer I.26 heeft de taxateur aangegeven hoe is omgegaan met de Regeling. Ten aanzien van de kosten voor sanering melden we dat deze zijn geraamd in het exploitatieplan op basis van algemene uitgangspunten. Zie hierover paragraaf 3.4.4.1. van de Herziening en bijlage 14 bij de Herziening. Hieraan willen we toevoegen dat het desbetreffende plan van adressant planologisch niet is toegestaan. De mogelijkheid bestaat dat realisatie van het plan van adressant wel meer sanering met zich meebrengt dan het bouwplan zoals aangewezen in het bestemmingsplan.

Conclusie Zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van de Herziening.

III.7 Verzoek niet toepassen rekenmethodiek voor ontwikkeling kavel 65 “(…) Verzoek Ik verzoek u om de ontwikkeling van woningen ter plaatse van kavel 65 buiten beschouwing te laten voor dit exploitatieplan en het college op te dragen om de rekenmethodiek vanuit het exploitatieplan niet toe te passen op ontwikkelingen die niet zijn opgenomen in het bestemmingsplan Buiksloterham 2009 en het bijbehorende exploitatieplan, waar voorliggend ontwerpexploitatieplan de vijfde herziening is. In het geval u de rekenmethodiek van het exploitatieplan wel wilt toepassen op andere ontwikkelingen dan die het bestemmingsplan Buiksloterham 2009 mogelijk maakt, dan verzoek ik u hierbij bij de hoogte van het bedrag per gewogen eenheid rekening mee te houden. Daarnaast verzoek ik u in dat geval om de rentes op een redelijke wijze in rekening te brengen en de inbrengwaardes te herzien op die ontwikkelingsmogelijkheden. (…)”, Zienswijze p. 3, eerste en tweede alinea. Antwoord gemeente: Als hierboven aangegeven bij het antwoord op zienswijzen II.1 en II.2 zijn in het exploitatieplan alleen ontwikkelingen opgenomen die momenteel juridisch planologisch zijn toegestaan. De voorgestelde ontwikkeling van adressant op kavel 65 fase 2 is momenteel niet toegestaan volgens het vigerend bestemmingsplan. Voor deze ontwikkeling moet nog een juridisch planologische procedure worden doorlopen.

Om die reden is het niet meegenomen in het voorliggende exploitatieplan. Het verzoek van adressant heeft betrekking op de berekening in het kader van het verhaal van de kosten van de grondexploitatie voor de ontwikkeling op kavel 65 fase 2, waarover adressant met gemeente op dit moment in gesprek is. Het initiële verzoek van adressant om bij de wijze van berekening het exploitatieplan in dat kader niet toe te passen valt daarmee buiten het kader van voorliggend ontwerp exploitatieplan

55

Conclusie De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het exploitatieplan.

Adressant IV Adressant heeft een zienswijze ingediend bij brief van 6 september 2022. Deze is door ons ontvangen op 7 september 2022. De zienswijze is ingediend namens de Vereniging van Eigenaar Van Het Gebouw De Groene Draeck Gelegen Aan Grasweg 53, De Groene Draeck Amsterdam B.V. en Le Phare Amsterdam B.V. Hieronder volgt per onderdeel van de zienswijze een citaat (cursief) danwel een samenvatting van de zienswijze (recht) waarop de reactie van de gemeente volgt. IV.1 stijging gewogen eenheden Adressant geeft aan verbaasd te zijn over de toename van het bedrag per gewogen eenheid van € 426,73 naar € 1.152,76. Een toename van meer dan 170% vindt adressant onbegrijpelijk. In de zienswijze is voorts opgenomen: “(…) In de toelichting is onvoldoende toegelicht hoe de exorbitante stijging van het bedrag per gewogen eenheid tot stand is gekomen. Het lijkt erop dat de kosten die gemaakt worden om het gebied geschikt te maken voor de toekomstige ontwikkeling conform de herijking van het investeringsbesluit met 4.000 extra woningen, nu verhaald wordt op de 4.000 woningen die het bestemmingsplan 2009 mogelijk maakt. Dit is ontoelaatbaar. Ik verzoek u dan ook om het bedrag per gewogen eenheid aan te passen en de exorbitante stijging nader te onderbouwen. (…)”, Zienswijze p. 1, derde alinea.

Antwoord gemeente: Adressant constateert kort gezegd dat er sprake is van een hoge toename van het bedrag per gewogen eenheid ten opzichte van het thans geldende exploitatieplan Buiksloterham 4 e herziening en verzoekt om het bedrag per gewogen eenheid aan te passen en de stijging ten opzichte van de 4 e herziening nader te onderbouwen. De wijzigingen ten opzichte van de 4e herziening van het exploitatieplan, en daarmee ook de stijging van het bedrag per gewogen eenheid, worden verklaard in onderdeel ‘Overzicht wijzigingen exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie’ in het exploitatieplan. Voor het overige is de zienswijze gelijk aan de zienswijze onder nummer II.2 waarvoor we hier voor het antwoord kortheidshalve naar verwijzen. Conclusie De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van de Herziening.

IV.2 berekening rente “(…) Daarnaast is het niet duidelijk op welke wijze de rente berekend dient te worden over de verschuldigde exploitatiebijdrage. Tot op heden werd gerekend met een rentepercentage van 3,5 procent, terwijl de rente in werkelijkheid veel lager was. Dat is onredelijk. Ik verzoek u om een

56

duidelijke toelichting te geven over de renteopbouw van de afgelopen jaren en een redelijk voorstel te doen ten aanzien van de rente ( …)”, Zienswijze p. 1, vierde alinea. Antwoord gemeente: Adressant vraagt hier kort gezegd om een onderbouwing van het gebruikte rentepercentage en een redelijk voorstel te doen van de rente. Het antwoord bij deze zienswijze is gelijk aan het antwoord zoals opgenomen onder zienswijze nummer II.3, waarvoor we hier kortheidshalve naar verwijzen. Conclusie De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van de Herziening.

IV.3 Onjuiste oppervlakte locatie Grasweg 53-85 Adressant merkt op dat voor de locatie Grasweg 53-85 is uitgegaan van een oppervlakte van 2.421 m². Volgens adressant is deze oppervlakte onjuist. Er lijkt hierbij geen rekening gehouden te zijn met het naastgelegen parkeerterrein met de kadastrale aanduiding Amsterdam K 8720. Adressant verzoekt om de juiste oppervlaktemaat van de kavel op te nemen. Antwoord gemeente: De 2.421 m² opgenomen in de programma-inventarisatie is inderdaad niet juist. Het gaat om de kadastrale percelen K 7124, 8720 en 8722 met een totale oppervlakte van 3.236m². Dit is gecorrigeerd in de Herziening. Conclusie De zienswijze is gegrond. Het aantal m² opgenomen in de programma-inventarisatie voor kadastrale percelen K 7124, 8720 en 8722 is aangepast naar 3.236m². De Herziening is daarop aangepast.

IV.4 betrokkenheid inbrengwaarde locatie “(…) Ook is het onduidelijk op welke manier de inbrengwaarde van de locatie Grasweg 53-85 is betrokken in de grondexploitatieopzet en welke gevolgen die inbrengwaarde heeft voor het verhaal van de plankosten via het hiervoor genoemde gewogen bedrage per eenheid. (…)”, Zienswijze p.. 2, eerste alinea. Antwoord gemeente: Voor kavel 68B geldt de gebruikswaarde als hoogste waarde en is opgenomen in het exploitatieplan. De inbrengwaarde kan geen gevolgen hebben voor de plankosten. Conclusie De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van de Herziening.

IV.5 berekening exploitatiebijdragen en programma op locatie Adressant geeft aan dat in de berekening exploitatiebijdragen als opgenomen in bijlage 19, het niet duidelijk is hoe rekening wordt gehouden met het bestaande (kantoren) programma op de locatie. Uit hoofdstuk 8 van de toelichting maakt adressant op dat er twee berekeningen worden gemaakt om de 57

bruto-exploitatievergoeding vast te stellen, namelijk één op basis van het programma in de aanvraag omgevingsvergunning en een tweede berekening op basis van het maximaal mogelijke programma op de locatie. Het is adressant onduidelijk of het bestaande programma wordt afgetrokken van de exploitatiebijdrage. Antwoord gemeente: Volgens de systematiek van het exploitatieplan wordt uitgegaan van de maximale bebouwingsmogelijkheden die volgens het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. Daarin wordt de bestaande bouw niet betrokken. Conclusie De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van de Herziening.

58

Adressant V Namens de Grasweg 46 BV is op 8 september 2022 de onderstaande zienswijze ontvangen. V.1 opgenomen bedrag voor bodemsanering voor kavel 72 De zienswijze heeft betrekking op het onjuiste bedrag voor de bodemsanering van kavel 72 aan de Grasweg 46. Het juiste bedrag moet volgens adressant zijn: € 550.000. Het door de gemeente goedgekeurde saneringsplan is voor de volledigheid opgenomen als bijlage bij de zienswijze. Adressant doet het verzoek om het bedrag voor de sanering conform saneringsplan aan te passen, zoals hiervoor aangegeven. Antwoord gemeente: Adressant stelt voor om het juiste bedrag aan kosten voor de sanering op te nemen in het exploitatieplan. Volgens adressant is dat € 550.000, waarvoor verwezen wordt naar een bij de zienswijze bijgevoegd saneringsplan. We kunnen op dit moment niet het verzoek van adressant honoreren. Dit saneringsplan is immers nog niet vastgesteld door het bevoegd gezag. Pas zodra het saneringsplan is beschikt door het bevoegd gezag, bestaan er mogelijkheden om dat saneringsplan van een kostenraming te voorzien en die raming op te nemen in een herziening van het exploitatieplan die dan aan de orde is. Tot op heden is daar nog geen sprake van. Conclusie De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van de Herziening.

Adressant VI De zienswijze van adressant VI is gedateerd op 6 september 2022. Adressant is bezitter van kavel 74 in Buiksloterham. In die zienswijze geeft adressant aan dat zij in overleg zijn met het projectteam over de ontwikkeling van kavel 74 (Grasweg 49). Over het ontwerp exploitatieplan geeft adressant aan mondeling contact te hebben gehad met het projectteam, waaruit zij afleidt dat de reparatie van het exploitatieplan in grote lijnen in overeenstemming is met de beoogde ontwikkeling van een kantoorgebouw in relatie tot de eerder hiervoor verleende bouwvergunningen. Dit is adressant nog niet duidelijk en wijst op enkele aspecten van het exploitatieplan. In de zienswijze is voorts de volgende zienswijze opgenomen:

VI.1 onduidelijkheden in exploitatieplan “(…) In de gepubliceerde stukken lezen wij (…) een aantal discrepanties / onduidelijkheden waarvan we onderstaand een tweetal discrepanties kort willen benoemen: 1. De geraamde inbrengwaarden komen in het ontwerpexploitatieplan en de bijbehorende bijlagen niet met elkaar overeen. Met name valt een groot verschil op tussen de geraamde inbrengwaarden voor het particulier eigendom. 59

2. Tevens zijn in het ontwerpexploitatieplan en de bijbehorende bijlagen afwijkende bijdragen per gewogen eenheid waarneembaar (zie tabel 1 in zienswijze). (…) Door de hierboven beschreven discrepanties zorgt het ontwerpexploitatieplan voor ons tot verwarring en weten wij bijvoorbeeld niet of en van welke bijdragen per gewogen eenheid we uit moeten gaan. (…)”, Zienswijze p. 1, derde en vierde alinea. Adressant geeft in tabel 1 aan dat in hoofdstuk 7.2 deel B, bij een bedrag per gewogen eenheid een bijdrage is opgenomen van € 1.152,76; In bijlage 1 samenvatting exploitatieopzet is hiervoor het bedrag € 1.141,11 opgenomen, en in bijlage 19: bruto exploitatieopzet is een bijdrage van € 1.092,27 opgenomen. Antwoord gemeente: Ten aanzien van de geraamde inbrengwaarde delen wij mede dat deze zoals opgenomen in het exploitatieplan zelf juist zijn. Het blijkt alleen dat in bijlage 1 ‘samenvatting exploitatieopzet’ bij de Herziening per abuis een verouderde inbrengwaarde is opgenomen. De Herziening is aangepast zodat de bedragen in het exploitatieplan corresponderen met de bedragen genoemd in de bijlagen. Ten aanzien van de zienswijze voor zover deze is gericht op de gewogen eenheden delen wij mee dat het bedrag per gewogen eenheid dat is opgenomen in het exploitatieplan zelf (€ 1.152,76) juist is. De bedragen als opgenomen in bijlage 1 en bijlage 19 zijn verouderd en onjuist.

Per abuis is de verkeerde versie van de bijlagen bij het exploitatieplan gevoegd. Deze bijlagen bij het exploitatieplan zijn vervangen met de juiste versie. Conclusie De zienswijze is gegrond. Naar aanleiding van de zienswijze zijn de correcte bijlagen bij de Herziening gevoegd zodat de bedragen in de Herziening corresponderen met de bedragen genoemd in de bijlagen bij de Herziening.

VI.2 omvang eerder verleende bouwvergunningen kantoorgebouw “(…) Tenslotte zijn volgens de onherroepelijke bouwvergunningen voor ons eigendom in het exploitatieplangebied in het verleden meer m2 BVO vergund dan waar in het exploitatieplan vanuit is gegaan. (…)“, Zienswijze p. 2, eerste alinea Adressant geeft voorts in de zienswijze aan de zienswijze mondeling te willen toelichten en afspraken willen maken over de geplande ontwikkeling van een kantoorgebouw. Antwoord gemeente: Naar aanleiding van de zienswijze en bij nadere bestudering van de vergunningen als verleend op 10 december 2009, onder nummers 2/Z08-09572/14015 en 43/Z08-10406 is gebleken dat in totaal de omvang van 11.072 m² bvo is vergund. Hiermee resteren er geen m²’s bvo meer waarover kostenverhaal verschuldigd is. Er is geen sprake meer van een aangewezen bouwplan en dient deze kavel (Grasweg 49) geen onderdeel meer te zijn van het exploitatieplan.

60

De zienswijze leidt tot aanpassing van het exploitatieplan. De kavel is geschrapt op het kaartmateriaal. De aftrekposten inbrengwaarde, sloop en sanering voor deze kavel komen te vervallen. Het totale exploitatiegebied is iets kleiner geworden. Conclusie De zienswijze is gegrond. Naar aanleiding van de zienswijze is de kavel geschrapt op het kaartmateriaal, zijn de posten inbrengwaarde, sloop en sanering voor deze kavel vervallen. Het totale exploitatiegebied is iets kleiner geworden.

61

Onderdeel B: Wijzigingen

Wijzigingen nav zienswijze 











I.9 Omwille van de leesbaarheid van het taxatierapport inbrengwaarde is aan bijlage B van het taxatierapport een inhoudsopgave met adressen toegevoegd. Aan bijlage D van het taxatierapport zijn adressen toegevoegd. I.13 De genoemde adressen betreffen geen aangewezen bouwplannen, vallen daarom buiten het exploitatiegebied en moeten daarom inderdaad niet meegenomen en getaxeerd worden in de taxatie inbrengwaarde. De taxatie inbrengwaarde is aangepast op dit punt. De totale inbrengwaarde valt door het wegvallen van deze adressen lager uit. Het exploitatiegebied is daarop aangepast en de bijbehorende kaarten ook. I.28 Naar aanleiding van de zienswijze dat het uitgangspunt van 125 m² BVO per sociale huurwoning geen realistische aanname is is de programma-inventarisatie en in het specifiek de verdeling van het woonprogramma op dit punt aangepast. Wat betreft de woninggrootte per categorie zal aangesloten worden bij de uitgangspunten die hiervoor zijn vastgelegd in de Herijking Investeringsbesluit 2020 Buiksloterham. Voor vrije sector is dit 90 m² GO, sociaal 65 m² GO, middeldure huur marktconform is 50 m² GO en middeldure huur marktcontrair is 80 m² GO. Deze laatste twee categorieën worden toegevoegd omdat deze mogelijk worden gemaakt in de 7e en 8e partiële herziening bestemmingsplan (zie ambtshalve wijzigingen).

Daarnaast vindt de differentiatie naar segmenten woningbouw niet meer plaats op basis van m² BVO maar conform gemeentelijk beleid op basis van aantallen woningen. Deze aanpassing op zichzelf leidt tot een stijging van het totaal aantal woningen doordat uit wordt gegaan van gemiddeld gezien kleinere (marktconforme) woningen, een stijging van het totaal aantal gewogen eenheden doordat wonen vrije sector nu meer m² BVO bevat ten opzichte van de andere categorieën en daarmee tot een lager bedrag per gewogen eenheid. IV.1 Om meer toelichting te kunnen geven op de stijging van het bedrag per gewogen eenheid in de 5e herziening reparatie ten opzichte van de 4e herziening uit 2015 is aanvullend een verschillenanalyse toegevoegd aan de bijlage. Hierin wordt per begrotingspost het verschil (zowel cijfermatig als tekstueel) tussen de 4 e herziening en 5e herziening reparatie inzichtelijk gemaakt en geeft dit extra duiding aan de stijging van het bedrag per gewogen eenheid. IV.3 Het kaveloppervlak voor de locatie aan de Grasweg 53-85 (kavel 68b) is aangepast. Het gaat hierbij om de kadastrale percelen K7124, 8720 en 8722 met een totale oppervlakte van 3.236 m². Verhoging van het kaveloppervlak leidt tot meer m2 BVO en daarmee tot een hoger aantal gewogen eenheden voor deze kavel en het exploitatieplan in zijn geheel.

VI.2 Geconcludeerd is dat er op kavel 74 inderdaad meer m² BVO vergund is (11.072 m² BVO) ten opzichte wat was opgenomen in het ontwerp 5e herziening exploitatieplan reparatie (9.771 m² BVO). Hiermee resteren er geen m²’s BVO meer waarover kostenverhaal verschuldigd is, is er geen sprake meer van een aangewezen bouwplan en dient deze kavel (Grasweg 49) geen onderdeel meer te zijn van het exploitatieplan. De 62

kavel is geschrapt op het kaartmateriaal, de aftrekposten inbrengwaarde, sloop en sanering voor deze kavel vervallen en het totale exploitatiegebied is iets kleiner geworden.

Ambtshalve wijzigingen: Naast bovenstaande wijzigingen naar aanleiding van de zienswijzen zijn er ook ambtshalve wijzigingen doorgevoerd. Dit zijn door de gemeente noodzakelijk geachte aanpassingen ten opzichte van het ontwerp exploitatieplan 5e herziening reparatie die voortkomen uit ontwikkelingen in de periode tussen het moment dat dit ontwerp exploitatieplan 5e herziening ter inzage is gegaan en de definitieve versie van de Herziening ter vaststelling wordt voorgelegd aan de gemeenteraad. De ambtshalve wijzigingen betreffen voornamelijk wijzigingen in de toelichting van de Herziening ter correctie en betere leesbaarheid (zoals het toevoegen van tabelnummers en taalkundige aanpassingen). Daarnaast zijn hieronder specifieke ambtshalve wijzigingen aangegeven. Verwerking 6e, 7e en 8e partiële herziening bestemmingsplan In de toelichting van het exploitatieplan is opgenomen dat inhoudelijke wijzigingen die voortkomen uit een wijziging van het bestemmingsplan of partiële herziening van het bestemmingsplan meegenomen dienen te worden in een volgende herziening van het exploitatieplan. Bovengenoemde partiële herzieningen zijn in werking getreden en de inhoudelijke wijzigingen zijn daarom verwerkt in het exploitatieplan. Met bijlage 20 bij het ontwerp 5 e herziening exploitatieplan reparatie is dit voornemen al eerder aangekondigd.

6e partiële herziening bestemmingsplan Westelijke Ontsluiting De 6e partiële herziening BP betreft de verschuiving van het zuidelijke gedeelte van de westelijke ontsluiting (WO) in oostelijke richting. Deze herziening is louter een vertaling van het op te schuiven wegtracé binnen het huidige juridisch planologisch kader. De insteek van deze herziening is een beleidsneutrale herziening ten opzichte van het geldende bestemmingsplan uit 2009: er worden geen nieuwe bestemmingen of functies toegevoegd en er wordt niet voorzien in een uitbreiding van vierkante meters bruto vloeroppervlak (bvo) programma ten opzichte van het geldende bestemmingsplan 'Buiksloterham' uit 2009. Deze partiële herziening heeft geleid tot een aanpassing van het kaartmateriaal maar heeft verder geen effect op de kosten en opbrengsten in het exploitatieplan. 7e partiële herziening bestemmingsplan Papaverhoek Deze partiële herziening ziet er op toe dat de Papaverhoek versneld ontwikkeld kan gaan worden. De partiële herziening maakt onder andere mogelijk een aangepaste programmamix op basis van 40/40/l(sociaal/middeldure huur/vrije sector) voor de gemeentelijke en erfpachtkavels. Hiermee is sprake van de toevoeging van middeldure huur als nieuwe categorie in het exploitatieplan, een hogere bebouwingsdichtheid (fsi) en een verbreed wegprofiel.

De verbreding van de wegprofielen van de Korte Papaverweg en Papaverhoek maakt dat daardoor de aangrenzende kavels iets kleiner in oppervlak zijn geworden. Deze wijzigingen zijn verwerkt op de kavelkaart en kaart werkzaamheden openbare ruimte. Aan de kostenkant zorgt onder andere de verbreding van de wegprofielen voor een beperkte verhoging van de kosten voor wat betreft herinrichting van de wegen en een beperkte verlaging van de saneringskosten van de kavels. Met de hogere bebouwingsdichtheid die deze partiële herziening mogelijk maakt en daarmee een hoger totaal 63

aantal gewogen eenheden zal de grondopbrengst voor de betreffende kavels naar verwachting stijgen. Dit heeft een effect op de bruto exploitatiebijdragen voor zowel de kaveleigenaren binnen deze partiële herziening als ook voor de overige kaveleigenaren in het exploitatieplan.

8e partiële herziening bestemmingsplan kavel 19 Deze partiële herziening heeft enkel betrekking op kavel 19 (gemeentelijke kavel). De aanleiding voor deze herziening is dat de beoogde ontwikkeling in strijd is met de bouwregels van het huidige bestemmingsplan. Op hoofdlijnen maakt deze herziening een aanpassing mogelijk van de fsi van 3,0 naar 3,5. De bestemming ‘gemengd’ en het percentage wonen van 70% blijft gehandhaafd. Deze partiële herziening heeft geen effect op de begrenzing en de kosten in het exploitatieplan. Verhoging van de fsi zal zorgen voor een stijging van de grondopbrengst voor deze kavel. Deze stijging wordt gedempt door het toepassen van middeldure huur en een woningbouwverdeling van 40/40/20 (sociaal/middeldure huur/vrije sector) tov de huidige verdeling in het exploitatieplan van 30/0/70. Toename woningaantal Ten opzichte van het ontwerp exploitatieplan Buiksloterham, 5e herziening reparatie is het woningaantal gestegen van 3.768 naar 4.626. Oorzaak hiervoor is voornamelijk het toepassen van gemiddeld kleinere woningen (mede naar aanleiding van de zienswijze I.28) en daarnaast ook de toepassing van hogere fsi’s in de 7e en 8e partiële herzieningen bestemmingsplan waardoor meer woningen aan het exploitatieplan worden toegevoegd. De tekst in paragraaf 3.3 Stedenbouwkundig programma van de toelichting van de Herziening is hierop aangepast.

Prijspeilaanpassing van 1-1-2022 naar 1-1-2023 Naast de verwerking van de bovenstaande partiële herzieningen is een prijspeilaanpassing van 1-12022 naar 1-1-2023 aan de orde. Geraamde kosten en opbrengsten in het exploitatieplan dienen een zo actueel mogelijk prijspeil te hebben. Omdat het ontwerp 5e herziening exploitatieplan reparatie in de zomer van 2022 ter inzage is gegaan en de vaststelling van de 5 e herziening exploitatieplan reparatie wordt verwacht in 2023 is het prijspeil aangepast naar 1-1-2023. In verband hiermee is ook de taxatie van de inbrengwaarden geactualiseerd. Meer concreet betreft de prijspeilaanpassing: -

-

Gerealiseerde kosten en opbrengsten in 2022 (boekwaarde) opgenomen in het exploitatieplan. Het percentage gerealiseerde kosten is hiermee gestegen van 28,61% naar 31,08%. De taxatie inbrengwaarde, welke met waardepeildatum 15-3-2022 en als bijlage 12 onderdeel was van de ontwerpherziening 5e herziening reparatie, is geactualiseerd naar waardepeildatum 1-1-2023. Deze geactualiseerde taxatie is opgenomen in bijlage 12 bij voorliggende Herziening en vervangt daarmee de vorige versie zoals in het ontwerp bij de stukken was gevoegd. Uit deze actualisatie is gebleken dat de totale gebruikswaarde is gedaald door met name de getemperde vastgoedmarkt en de stijging van het overdrachtsbelastingtarief per 1 januari 2023 van 8% naar 10,4%. De complexwaarde is gestegen door met name de hogere kosten van de grondexploitatie. Omdat de complexwaarde voor de meeste percelen als hoogste waarde geldt is de totale inbrengwaarde 64

-

-

-

-

gestegen ten opzichte van de taxatie inbrengwaarde zoals onderdeel was bij de ontwerpherziening 5e herziening reparatie. Indexatie kostenposten sanering/grondwerk, sloop, verharding, groen, civiele constructies en bruggen. Gezien de sterkte stijging van de bouwkosten en materiaalprijzen in 2022 leidt dit tot een verhoging van de totaal te verhalen kosten. Conform de GWW-index (bron: CBS) is voor de kostenposten verharding, groen en civiele constructies een indexatiepercentage van 10,4% toegepast. Voor de kostenpost bruggen een indexatiepercentage van 6,7% en voor sanering/grondwerk en sloopkosten een indexatiepercentage van 12,9%. Actualisatie grondprijzen naar prijspeil 1-1-2023. Een vergelijking met de grondprijzen op prijspeil 1-1-2022 laat voor de categorie wonen vrije sector een stijging zien van 22%, voor de categorie kantoor een stijging van 34% en een lichte daling voor de overige grondprijscategorieën. Actualisatie van de plankostenscan heeft plaatsgevonden naar aanleiding van bovenstaande aanpassingen. De plankosten stijgen van ca. € 26 mln. naar ca. € 28 mln. Actualisatie toerekenpercentages naar aanleiding van bovenstaande aanpassingen. Naar aanleiding van de stijging van het woningaantal is het toerekenpercentage voor de kade langs het Van Hasseltkanaal gestegen van 44% naar 49%.

De parameters rente, discontovoet en kosten- en opbrengstenparameter zijn ongewijzigd gebleven.

Bijlage I.

Notitie taxateur Steenhuijs van 12 december 2022 met kenmerk: SG 102924.

65

1. Bijlage: Notitie taxateur Steenhuijs van 12 december 2022 met kenmerk: SG 102924

NOTITIE

Aan:

, gemeente Amsterdam

Van:

en

Steenhuijs Grondzaken B.V.

Ons kenmerk:

SG 102924

Datum:

12 december 2022

Betreft:

Reactie zienswijzen onderdeel inbrengwaardetaxatie

Indiener zienswijze: Kavel 42B, Distelweg 76,

(PRO FORMA zienswijze)

Zienswijze: In het ontwerp-exploitatieplan (blz. 5, 6, 22 en 23) wordt wel beschreven dat een nieuwe methode voor de bepaling van de inbrengwaarde wordt gehanteerd, maar wordt (ten onrechte) niet ingegaan op de enorme excessieve stijging van de inbrengwaarde ten opzichte van de 4e herziening en de redenen ervoor. Dit dient bij de vaststelling van het ontwerp-exploitatieplan te worden gemotiveerd en aangepast. Reactie taxateurs: In paragraaf 5.3 van het taxatierapport is het onderwerp excessieve verwervingskosten als volgt toegelicht: “De hiervoor geraamde inbrengwaarde van € 801,3 miljoen is niet gelijk aan de complexwaarde. In de eerste plaats dient gecorrigeerd te worden voor gerealiseerde en nog te realiseren sloopkosten. Vervolgens dient bezien te worden of sprake is van excessieve verwervingskosten. In situaties waarbij, naast onbebouwde grond, sprake is van bebouwde grond kan het zo zijn dat de gebruikswaarde, de waarde uitgaande van voortzetting van de huidige bestemming, hoger is dan de complexwaarde die uitgaat van realisatie van de nieuwe bestemming. Als een perceel alleen voor een hoger bedrag dan de complexwaarde kan worden verworven (bijvoorbeeld omdat er een gebruiker uitgeplaatst moet worden of omdat de gebruikswaarde van een gebouw de complexwaarde overstijgt) dan levert die verwerving excessieve verwervingskosten op.

Het gaat dus om de verwervingskosten van een perceel/opstal dat zijn hoogste waarde ontleent aan de huidige bestemming en waarbij deze waarde en/of schadeloosstelling de complexwaarde overstijgt. Om de complexwaarde te bepalen moet het residu worden bepaald. Om het residu te bepalen worden van alle opbrengsten de kosten afgetrokken met uitzondering van de kosten van grondverwerving. Het residu dat ontstaat, is als budget beschikbaar voor grondverwerving. De verwerving van alle gronden moet uit het residu van de grondexploitatie opgebracht worden. Binnen het residu is de gebruikswaarde van de bebouwde gronden ‘een vast gegeven’. De grondeigenaar heeft vanuit het onteigeningsrecht nu eenmaal recht op de hoogste waarde van de gebruikswaarde en de complexwaarde. Omdat de

Steenhuijs Grondzaken - Parijsboulevard 209 - 3541 CS Utrecht T 085-0020070 - mail@steenhuijs.com - www.steenhuijs.com KvK 30175573 - BTW NL810340574B01 - IBAN NL98 RABO 0118 5394 69

gebruikswaarde een ‘vast gegeven is’ en het residu ook vaststaat, drukken de excessieve verwervingskosten het residu van het gehele complex. De werkelijke waarde van de onbebouwde gronden is als het ware een variabele die wordt beïnvloed door de hoogte van de gebruikswaarde. Voor een nadere toelichting op de excessieve verwervingskosten verwijst taxateur kortheidshalve naar paragraaf 13.2 van de publicatie “Werken met de inbrengwaarde uit de Wro in relatie tot het exploitatieplan” d.d. 24 februari 2014 van J.W. Santing.”. De berekening van de residuele grondwaarde is opgenomen in bijlage C van het taxatierapport. Deze berekening resulteert in een residuele grondwaarde van € 744.013.233. De residuele grondwaarde is vervolgens op perceelniveau vergeleken met de geschatte gebruikswaarde. In die gevallen waarin de gebruikswaarde de complexwaarde overtreft is sprake van excessieve verwervingskosten. Deze excessieve verwervingskosten drukken op de complexwaarde. De voor excessieve verwervingskosten gecorrigeerde complexwaarde is door middel van een iteratief zoekproces (doelzoeken) bepaald. Uit deze berekening volgt dat het verschil tussen de complexwaarde en de hogere gebruikswaarde in totaal € 90.036.500 bedraagt waardoor de complexwaarde kan worden bepaald op € 744.013.233 -/- € 90.036.500 =) € 683.976.732.

Deze bedragen sluiten aan bij het waarderingsoverzicht zoals opgenomen in bijlage D van het taxatierapport. Taxateurs hebben geen vergelijking gemaakt met eerdere inbrengwaardetaxaties. De reden waarom taxateurs rekening hebben gehouden met excessieve verwervingskosten is in het taxatierapport en hiervoor uiteengezet. Zienswijze: In het ontwerp-exploitatieplan is een geheel nieuwe raming/taxatie van de inbrengwaarde op peildatum 1-1-2022 gemaakt voor het hele bestemmingsplangebied door Steenhuijs. De rapportage daarover is (ten onrechte) onvoldoende transparant door het ontbreken van een overzicht per kavel zoals deze in bijlage 4 zijn weergegeven en in andere overzichten wordt gehanteerd. Ook een inhoudsopgave van de ruim 800 pagina's bijlagen ontbreekt. Hierdoor is deze rapportage een moeilijk te doorgronden zoekplaatje. Van een deugdelijke motivering en of zorgvuldige voorbereiding is daarmee geen sprake. Reactie taxateurs: Aan taxateurs is verzocht om de inbrengwaarde van alle percelen in het plangebied van het exploitatieplan te schatten. Daartoe hebben taxateurs van alle percelen in het plangebied de gebruikswaarde en de complexwaarde bepaald. De objectanalyse en de taxatieberekening van de gebruikswaarde van de afzonderlijke percelen, dan wel het samenstel van percelen dat als één economische eenheid wordt beschouwd, is opgenomen in bijlage B van het taxatierapport.

De residuele grondwaardeberekening is opgenomen in bijlage C van het taxatierapport. De inbrengwaarde per kadastraal perceel is opgenomen in bijlage D van het taxatierapport. Omwille van de leesbaarheid zal aan bijlage B een inhoudsopgave met adressen worden toegevoegd. Aan bijlage D worden adressen toegevoegd. Zienswijze: Onduidelijkheid over kaveloppervlak: Een verklaring voor het grote verschil kan liggen in grote verschillen in het grondoppervlak. De kavels in het oorspronkelijke omvatten 49,8 ha, exclusief waterkavels. De raming van Steenhuijs komt op 64,5 ha.3 Omdat het kaveloverzicht ontbreekt, is dit verschil niet te duiden, maar blijkbaar hanteert Steenhuijs andere grenzen. Het effect ervan op de inbrengwaarde ligt in de orde van €

2

150 miljoen. Ook hier geldt dat van een zorgvuldige voorbereiding en of deugdelijke motivering geen sprake is. Reactie taxateurs: Taxateurs hebben van alle percelen die zijn gelegen binnen de grenzen van het exploitatieplan de inbrengwaarde bepaald. De totale oppervlakte van deze percelen bedraagt 799.609 m2. Hiervan is 153.815 m2 aangemerkt als te handhaven infrastructuur. Het netto exploitatiegebied is gelijk aan het verschil tussen beide oppervlakten, derhalve 645.794 m2. Bij het bepalen van de residuele grondwaarde, waarop de complexwaarde is gebaseerd, hebben taxateurs voor wat betreft de opbrengsten van de grondexploitatie de systematiek van het exploitatieplan gevolgd. Hierin zijn de opbrengsten van de nieuw te realiseren functies op basis van het metrage bruto vloeroppervlak bepaald en niet per m2 uitgeefbare kavels. Zienswijze: Taxatie gaat van gebruikswaarde naar complexwaarde: De taxatie in het ontwerpexploitatieplan springt over van gebruikswaarde naar complexwaarde, die wordt ontleend aan het residu van geraamde opbrengsten en geraamde overige kosten. Deze complexwaarde werkt sterk egaliserend: vooral de gronden met een lage gebruikswaarde worden hierdoor opgewaardeerd. Ook de sprong van 49,8 ha naar 64,5 ha. telt zwaar aan.

Kavels met een gebruikswaarde hoger dan de complexwaarde worden echter (ten onrechte) afwijkend behandeld: dan is de inbrengwaarde gelijk aan de gebruikswaarde, het verschil wordt gedefinieerd als excessieve verwervingskosten. Deze methode werkt daarom vooral in het nadeel van een middenmoot van kavels, waar gebruikswaarde en complexwaarde in dezelfde orde van grootte liggen. Opvallend is ook dat dit in het nadeel werkt van de particuliere kavels: het aandeel van deze kavels daalt met 25% ten opzichte van de voorgaande versies van het exploitatieplan. Ook hier ligt een deel van de verklaring mogelijk in het grondoppervlak, want enkele kavels blijken kleiner dan in het oorspronkelijke exploitatieplan. Dat geldt voor kavel 68a, inmiddels eigendom van de gemeente, en voor kavel 49, dat is verkleind als gevolg van een rechtelijke uitspraak.4 Dit verschil, ongeveer 12.000 m2 van de 98.000 m2 particuliere kavels, heeft echter een geringer effect dan de sprong van gebruikswaarde naar complexwaarde. Op basis van de gebruikswaarde zou het aandeel particulier in de inbrengwaarde 22% zijn, terwijI het op basis van de complexwaarde 13% is. TerwijI de complexwaarde voor iedere m2 kavel gelijk is, blijkt de gebruikswaarde van particuliere kavels met ruim € 900 per m2, zo'n 80% hoger te liggen dan die van de gemeentelijke kavels (€ 520 per m2).

Bij de kavels is nog sprake van de eerder genoemde discrepantie van ongeveer 150.000 m2 in kaveloppervlak. Reactie taxateurs: Uit de systematiek van het onteigeningsrecht volgt dat de werkelijke waarde ex artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet gelijk aan de complexwaarde of de hogere gebruikswaarde van het perceel. De door reclamant gepresenteerde vergelijkingen tussen particuliere versus gemeentelijke kavels enerzijds en gebruikswaarde versus complexwaarde doen aan de toepassing van deze systematiek niets af. Ten aanzien van de oppervlakten van het exploitatieplangebied wordt verwezen naar hetgeen hiervoor door taxateurs is overwogen.

3

Zienswijze: Afwijkende bedragen: In de rapportage van Steenhuijs beloopt de post excessief € 90 miljoen in de post inbrengwaarde van € 774 miljoen. Die excessieve kosten hebben betrekking op een aantal kavels waarvan van de gebruikswaarde hoger is dan de complexwaarde. De complexwaarde bedraagt € 683 miljoen. Daarnaast wordt € 27 miljoen geraamd aan sloopkosten. Deze bedragen wijken (ten onrechte) of van die in de exploitatieopzet van het ont-werp-exploitatieplan: daar is sprake van € 30 miljoen sloopkosten en € 764 miljoen inbrengwaarde (inclusief de excessieve verwerving) (blz.44). Reactie taxateurs: Voor wat betreft de sloopkosten wijzen taxateurs op het volgende. In paragraaf 5.3 hebben taxateurs toegelicht dat voor het bepalen van de complexwaarde gebruik gemaakt van de residuele grondwaardemethode. Hierbij is uitgegaan van de fictie dat de grondexploitatie start op de waardepeildatum. Taxateurs menen dat deze benadering het meest recht doet aan de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 16 maart 2018 inzake Barneveld (ECLI:NL:RVS:2018:903) waarin is bepaald dat bij het bepalen van de inbrengwaarde moet worden uitgegaan van een taxatiebenadering in plaats van een kostenbenadering.

Ingeval taxateur de complexwaarde (mede) op basis van de reeds gerealiseerde kosten en opbrengsten van de thans lopende grondexploitatie zou hebben bepaald heeft de berekening het karakter van een kostenbenadering. Bij het bepalen van de kosten van de grondexploitatie is deels uitgegaan van de reeds gerealiseerde kosten en deels van de geraamde kosten. Taxateur ziet zich hiertoe genoodzaakt omdat er geen andere of betere methode is om deze kosten te ramen. De gerealiseerde kosten zijn met behulp van de kostenindex voor grond-, weg- en waterbouw van het CBS geïndexeerd naar de waardepeildatum. Voor de nog te realiseren kosten is aansluiting gezocht bij de kostenraming volgens het exploitatieplan. Deze benaderingswijze kan voor wat betreft de kosten van de grondexploitatie leiden tot enige discrepantie ten opzichte van de in het exploitatieplan opgenomen historische kosten en opbrengsten. Met het vorenstaande zijn de afwijkende sloopkosten in inbrengwaardetaxatie ten opzichte van het ontwerpexploitatieplan verklaard. De door reclamanten genoemde inbrengwaarde van € 764 miljoen herkennen wij niet. Dit bedrag volgt niet uit de inbrengwaardetaxatie en ook niet uit het ontwerpexploitatieplan.

Zienswijze: Deel kavels wordt niet herontwikkeld, kosten wel in rekening gebracht: De rapportage van Steenhuijs omvat ook de Asterdwarsweg 10 en de directeurswoning bij Distelweg 64, terwijl het ontwerp-exploitatieplan vermeldt dat deze objecten erbuiten vallen. Het betreft zo'n 750 m2 en een inbrengwaarde van € 0,9 miljoen. Ook Papaverhoek 1-3 (monumentale school) is opgenomen in de taxatie van Steenhuijs, met een inbrengwaarde van € 4,4 miljoen, waarvan € 3,3 miljoen excessief.6 Reactie: Van gemeente Amsterdam hebben taxateurs inmiddels vernomen dat dit object buiten de taxatie dient te blijven. Dit zal in de hertaxatie ten behoeve van het definitieve exploitatieplan worden verwerkt. Zienswijze: Tekst ontwerp exploitatieplan: De taxatie van de inbrengwaarde is verricht met de aanname van een volledige grondverwerving van het plangebied door de gemeente, terwijI bij het faciliterend grondbeleid het voor bepaalde plandelen zeer de vraag is of sprake zal zijn van herontwikkeling: die keuze is immers aan de eigenaar en mede aan de erfpachter.8

4

Deze plandelen springen eruit bij de taxatie omdat de gebruikswaarde ver boven de complexwaarde ligt, waardoor er sprake zal zijn van excessieve verwervingskosten. De taxatie komt op een totaal van € 90 miljoen aan excessieve verwerving, die in mindering komt op de inbrengwaarde voor andere kavels (er wordt hier verevend). In vergelijking met alle kosten van het plan is dit een fors bedrag, dat (ten onrechte) verstopt blijft in de afslag op de berekening van de inbrengwaarde. Het betreft in elk geval een zestal nieuwere of meer historische complexen, waarvoor het niet reëel is om te veronderstellen dat ze de komende jaren voor 2030 worden herontwikkeld. Behoud en mogelijk herstel in de verre toekomst liggen meer voor de hand. Door die gronden en opstellen mee te nemen in het exploitatieplan worden ten onrechte hoge verwervingskosten te laste van andere eigenaren gebracht. Alleen deze zes kavels leggen met 30.000 m2 al een beslag van € 57 miljoen op deze post excessief en van bijna € 90 miljoen op de inbrengwaarde in de taxatie van Steenhuijs. Drie van deze kavels zijn particulier, nr. 62a, 60 en 68b, en zijn goed voor 40% van de excessieve verwerving en ook bijna 40% van de particuliere inbrengwaarde.

De verkleining van het aandeel van de particuliere inbrengwaarde met een kwart geeft daarom (overigens ten onrechte) nog een geflatteerd beeld: voor de overige particuliere kavels is het effect van de complexwaarde waardering nog nadeliger. Door het ontbreken van een kaveloverzicht is het niet doenlijk om alle excessieve verwervingen (en ook mogelijk excessieve sloopkosten en bodemsaneringskosten) te beoordelen, maar het lijkt zeer waarschijnlijk dat het grootste deel van deze kavels buiten het exploitatieplan kunnen blijven, c.q. het exploitatieplan zodanig belasten dat sprake is van irreele uitkomsten. Ook bij eerdere herzieningen van het exploitatieplan ontbreekt een dergelijk kaveloverzicht.9 Daarmee kunnen ze ook uit de posten sloop en sanering worden geelimineerd. Het wegvallen van deze posten verlaagt weliswaar de inbrengwaarde, maar deze kan per m2 hoger uitvallen, mede afhankelijk van het effect op de geraamde opbrengsten. Reactie taxateurs: Taxateurs wijzen erop dat het systeem van Afdeling 6.4 Wro ervan uitgaat dat bij het opstellen van de exploitatieopzet moet worden uitgegaan van de fictie dat de gemeente als enige exploitant optreedt in het exploitatiegebied (vgl. o.a. H11 van Handleiding exploitatieplan, SDU Uitgevers, 2010) Ten aanzien van de excessieve verwervingskosten wordt gewezen op hetgeen hiervoor reeds is overwogen.