A - 17 Bouwen en Wonen (25) Bijlage 5 ois opkoopbescherming 2018-2020 tg (1)
Tekst van het document
Woningvoorraad Amsterdam Veranderingen in eigendomsvorm en WOZ-waarde 2018-2020
Onderzoek, Informatie en Statistiek
1
In opdracht van: afd. Wonen Projectnummer: 21229 Auteur: Hester Booi, Simone Wesseling E-mailadres: h.booi@amsterdam.nl Bezoekadres: Weesperstraat 113-117 Telefoon: 020 251 0333 Postbus 658, 1000 AR Amsterdam data.amsterdam.nl Amsterdam, oktober 2021 Foto voorzijde: Uitzicht Amsterdam, fotograaf Edwin van Eis (2021)
2
Inhoud
Samenvatting en conclusie
4
Inleiding
5
1 Woningvoorraad naar eigendomscategorie
8
1.1 WOZ-waarden van de woningvoorraad 1.2 WOZ-waarden eigenaar-bewoners per wijk
10 12
2 Veranderingen in de woningvoorraad
16
3 Aan- en verkoop van woningen
17
3.1 Woningen verkocht door eigenaar-bewoners
4 Update met de stand van 1 januari 2021
18
21
3
Samenvatting en conclusie
Het aantal woningen in eigendom van verhuurders neemt toe in Amsterdam, van 108.000 in 2016 naar 131.000 in 2020 (verhuur natuurlijk persoon en verhuur niet-natuurlijk persoon samen). Dit is deels nieuwbouw, deels gaat het omzettingen binnen de bestaande bouw. Het aantal eigenaar-bewoners is min of meer stabiel (130.000). De relatieve omvang van de particuliere huurvoorraad neemt daarmee toe. Dit gebeurt in alle prijsniveaus. Bezit van eigenaar-bewoners in het betaalbare segment (tot €314.000) is met 25.000 woningen beperkt. Dit betaalbare segment bevindt zich vooral in Zuidoost. De gemiddelde WOZ-waarde van woningen in eigendom van eigenaar-bewoners ligt in 2020 op €542.450. In de bestaande woningvoorraad is er van jaar op jaar veel uitwisseling tussen de categorieën ‘eigenaar-bewoner’ en ‘verhuur natuurlijk persoon’. In de periode 2019-2020 resulteerde dit per saldo in een afname van de voorraad in eigendom van eigenaar-bewoners en een groei van de particuliere huurvoorraad. Dit gaat vaak zonder dat er een transactie plaatsvindt. In de aan- en verkopen van woningen is er per saldo een toename van verhuur niet-natuurlijk persoon, met name ten kosten van ‘verhuur natuurlijk persoon’. Verhuurders die kopen van eigenaar-bewoners richten zich op specifieke delen van de markt. Zij kopen zowel de goedkopere woningen als juist de duurste woningen.
Het aandeel woningen van eigenaar-bewoners die gekocht worden door verhuurders is het hoogst in en rondom de Grachtengordel, de Pijp en rondom het Vondelpark. Daarnaast is het hoog in Bijlmer-Centrum, Holendrecht-Reigersbos, Noordelijke IJ-oevers-West en Slotermeer-Zuidwest.
4
Inleiding
De afdeling Wonen werkt aan beleid om het opkopen van woningen voor de verhuur te verminderen. Op 10 maart 2021 is door de Tweede Kamer een amendement aangenomen over het opnemen van opkoopbescherming in de Huisvestingswet. Gemeenten mogen in de Huisvestingsverordening bepalen dat goedkope en middeldure koopwoningen in (delen) van de stad na aankoop niet verhuurd mogen worden. Doel is om meer betaalbare en middeldure koopwoningen beschikbaar en betaalbaar te houden voor (koop)starters. Ook zijn er zorgen over de leefbaarheid in wijken waar veel woningen worden opgekocht voor de verhuur. Wel gelden er enkele situaties waarin verhuur is toegestaan: verhuur aan eerste of tweedegraadsfamilie; verhuur voor maximaal een jaar door bewoners die bijvoorbeeld een jaar in het buitenland willen verblijven en in de tussentijd de woning willen verhuren en verhuur van woonruimte die onlosmakelijk verbonden is met een bedrijfsruimte, kantoor of winkel. Om deze opkoopbescherming verder uit te werken zijn enkele gegevens over de woningvoorraad van Amsterdam nodig. Daarom is het verzoek aan Onderzoek, Informatie en Statistiek om informatie te leveren en daarbij een analyse te maken over de verdeling van de verschillende prijsklassen van woningen en de mate waarin buy-to-let per prijsklasse en gebied voorkomt.
Wonen heeft gevraagd de volgende gegevens in beeld te brengen: Aantal woningen naar prijssegmenten en eigendom per wijk en per stadsdeel in Amsterdam, zo recent als beschikbaar. Het aantal aangekochte koopwoningen per prijssegment in Amsterdam per wijk en per stadsdeel voor 2018, 2019 en 2020. Aantal woningen per prijssegment (waaronder goedkope en middeldure woningen) dat na aankoop gebruikt wordt voor verhuur per wijk en per stadsdeel in Amsterdam over de jaren 2018, 2019 en 2020. En specifiek voor alle verkochte huizen in de afgelopen 2 jaar: wie verkoopt (belegger/eigenaar-bewoner), wie koopt en zijn er veranderingen te zien? Ontwikkeling van buy-to-let door de tijd: hoeveel woningen gaan er per jaar over van eigenaar-bewoner naar particuliere verhuur? Voor de afgelopen periode (2016-2020), met de mogelijkheid dit te monitoren na invoering van de opkoopbescherming (20222026). Ontwikkeling particuliere verhuur door de tijd: hoeveel woningen worden er door particuliere verhuurders (uitgesplitst naar type) verhuurd, naar prijssegment en wijk. Voor de afgelopen periode (2016-2020), met de mogelijkheid dit te monitoren na invoering van de opkoopbescherming (2022-2026). Om deze tabellen te maken, moeten er een aantal definities worden afgebakend.
5
Eigendomsvorm Voor de eigendomsvorm van de woningvoorraad zijn de volgende categorieën te onderscheiden: eigenaar-bewoners; woningen in eigendom van overige natuurlijke personen (kleine en grotere particuliere verhuurders, maar ook tweede woningen/pied-à-terres); woningen in eigendom van niet-natuurlijke personen (waaronder institutionele beleggers en grote verhuurders als Vesteda, BPF Bouwinvest, verzekeringsmaatschappijen); woningen in eigendom van woningcorporaties. Wanneer woningen van een eigenaar-bewoner naar een particulier (zowel natuurlijke personen als niet-natuurlijke personen) die er niet zelf gaat wonen, kan er sprake zijn van buy-to-let. Of dit ook werkelijk de intentie is van de koper, is niet uit de registratiebestanden te halen. De opkoopbescherming zal in ieder geval gelden voor woningen die nu in eigendom zijn van eigenaar-bewoners. Hoe en op welke manier dit ook geldt voor andere typen eigenaren is nog niet uitgewerkt. OIS stelt daarom voor de gevraagde tabellen uit te splitsen naar deze verschillende typen eigenaren. De eigendomssituatie is nog niet bekend van 2021, we gaan daarom uit van de gegevens van 2020. De verdeling van de woningvoorraad naar WOZ-klassen. Om te bepalen welke woningen in het ‘goedkope en middeldure segment’ vallen wordt de woningvoorraad verdeeld in verschillende WOZ-klassen. Er worden verschillende indelingen onderscheiden.
De eerste is op basis van betaalbaarheidsgrenzen voor verschillende inkomensgroepen. De tweede op basis van de gemiddelde verdeling van de WOZ-waarden over de (koop)woningvoorraad. Beide verdelingen naar WOZ-klassen worden uitgesplitst naar type eigenaar en gebied (en evt. wijk), peildatum 1 januari 2020 (prijspeil 2019). Ook wordt er gekeken naar de verdeling in kwartielen en kwintielen. WOZ-klassen op basis van betaalbaarheidsgrenzen: Tot 188.000 euro 188.000 - 314.000 euro 314.000 - 400.000 euro 400.000 - 518.000 euro meer dan 518.000 euro WOZ-klassen op basis van de gemiddelde verdeling: Gemiddelde WOZ-waarde woningen van eigenaar-bewoners, en de afgeleiden hiervan: 0.50, 0.75, 1.25, 1.50, 1.75 en 2.00 keer deze waarde. Het gemiddelde lag in 2020 op €542.450. Dit leidt tot de volgende indeling: tot 271.225 euro 271.225 - 406.838 euro 406.838 - 542.450 euro 542.450 - 678.063 euro 678.063 - 813.676 euro 813.676 - 949.288 euro 949.288 - 1.084.901 euro meer dan 1.084.901 euro 6
Leeswijzer OIS levert tabellen zoals hierboven benoemd aan afd. Wonen. In deze rapportage wordt een selectie hiervan uitgewerkt. In het eerste hoofdstuk wordt ingegaan op de totale woningvoorraad naar eigendomsvorm over de periode 2016-2020. In welke mate is de particuliere huurvoorraad gegroeid en wat is de ontwikkeling in het bezit van eigenaar-bewoners? Vervolgens wordt ingegaan op de ontwikkeling in de WOZ-waardes en de verdeling van de WOZ-waardes binnen de voorraad in eigendom van eigenaar-bewoners. In welke WOZ-klassen vallen de woningen in eigendom van eigenaar-bewoners? Het tweede hoofdstuk gaat in op de veranderingen in de eigendomsvorm van woningen op individueel niveau. Hoeveel woningen gaan er van eigenaar-bewoner naar particuliere verhuur? Hier gaat het om alle veranderingen ongeacht de oorzaak. In het derde hoofdstuk wordt specifiek gekeken naar de woningtransacties. Hoeveel woningen verkopen eigenaar-bewoners, en welk deel gaat daarvan naar particuliere verhuurders? Wat zijn de kenmerken van de woningen die worden gekocht door particuliere verhuurders? En hoe is de verdeling over de stad? Het vierde hoofdstuk betreft een latere toevoeging met de recentste data. Het geeft de verdeling van de WOZ-waarden over de woningvoorraad in eigendom van eigenaar-bewoners in 2021.
7
1 Woningvoorraad naar eigendomscategorie
De eigendomsstructuur van de woningvoorraad wordt vaak ingedeeld in drie categorieën: eigenaar-bewoners, corporatieverhuur en particuliere verhuur. Bij aan- en verkopen én als de bewoner verandert kan de categorie waarin een woning valt veranderen. Corporaties en andere bedrijven, organisaties of instellingen die woningen verhuren, doen dit vaak voor langere tijd. Woningen van deze groepen (corporaties en andere niet-natuurlijke personen) blijven vaak jarenlang in bezit, of worden onderling verkocht. De eigendomscategorie blijft dan gelijk. Woningen in eigendom van natuurlijke personen veranderen veel vaker van categorie. Een woning wordt gerekend tot ‘eigenaar-bewoner’ als de eigenaar van de woning er zelf woont. Ook als de eigenaar de woning recent heeft gekocht en er nog niet woont, maar het aannemelijk is dat deze woning voor eigen bewoning is gekocht, wordt de woning tot ‘eigenaar-bewoners’ gerekend.1 Deze bepaling gebeurt op basis van verschillende registraties (Kadaster, BRP, WOZ, BWV en BAG) die niet volledig op elkaar aansluiten. Door veranderingen in deze registraties, en de aansluiting tussen deze registraties, wisselt de kwaliteit van het bepalen van deze eigendomsstructuur. Veranderingen van jaar op jaar hebben daarom ook deels te maken met veranderingen in de registraties. De cijfers over de veranderingen moeten dus met voorzichtigheid geïnterpreteerd worden.
De Amsterdamse woningvoorraad telt bijna 450.000 woningen in 2020 (zie tabel 1.1). 130.000 daarvan worden bewoond door de eigenaar van de woning. Nog eens 60.000 woningen zijn in eigendom van natuurlijke personen, maar zij wonen er niet. Deze woningen worden tot de particuliere verhuur gerekend. Ongeveer 70.000 woningen zijn in eigendom van niet-natuurlijke personen (bedrijven, instellingen, etc., uitgezonderd corporaties) en vallen eveneens onder de particuliere huurvoorraad. 180.000 woningen zijn in eigendom van corporaties. Afname aantal corporatiewoningen en toename woningen verhuurd door natuurlijke- en nietnatuurlijke personen Het aantal woningen in eigendom van eigenaar-bewoners is redelijk stabiel de afgelopen jaren (ongeveer 130.000; 30% van de totale voorraad). Het aantal woningen in eigendom van natuurlijke personen dat verhuurd wordt was eveneens redelijk stabiel (tot 2018 rond de 55.000; 13%), maar groeit sinds 2018 en ligt in 2020 een stuk hoger (62.000; 14%). Het aantal woningen van corporaties is afgenomen van 189.000 in 2016 tot 180.000 in 2019, en is de afgelopen twee jaar stabiel gebleven. Het aandeel corporatie woningen op de totale woningvoorraad nam af van 45% naar 40%. Het aantal woningen in eigendom van niet-natuurlijke personen dat verhuurd wordt, is sterk toegenomen (van 51.000 in 2016 naar 69.000 in 2020; van 12% naar 16%).
Ruim 9000 daarvan betroffen (door hen zelf ontwikkelde) nieuwbouwwoningen. 1
Ook als de woning op naam staat van een bedrijf, en de eigenaar van dat bedrijf woont op datzelfde adres, wordt deze woning ingedeeld bij de eigenaar-bewoners.
8
Tabel 1.1 Aantal woningen naar type eigenaar per peildatum (absoluut) 2016
2017
2018
2019
2020
eigenaar-bewoner
125283
129907
128023
132287
130246
verhuur natuurlijk persoon
56647
54454
53977
56966
61662
verhuur niet-natuurlijk persoon
51301
54833
54511
66811
69477
corporatie
188661
183282
181909
180348
180736
1893
5382
14212
5055
5089
423785
427858
432632
441467
447210
overig/onbekend totaal
Tabel 1.2 Woningen naar type eigenaar per peildatum (procenten) 2016
2017
2018
2019
2020
eigenaar-bewoner
30
30
30
30
29
verhuur natuurlijk persoon
13
13
12
13
14
verhuur niet-natuurlijk persoon
12
13
13
15
16
corporatie
45
43
42
41
40
overig/onbekend
0
1
3
1
1
100
100
100
100
100
totaal
9
1.1 WOZ-waarden van de woningvoorraad De gemiddelde WOZ-waarde van woningen van eigenaar-bewoners is €542.450 (stand 1/1/2020; prijspeil 2019). Dat gemiddelde wordt sterk beïnvloed door hoge waardes; 65% van de woningen van eigenaar-bewoners ligt onder deze waarde. Woningen in eigendom van eigenaar-bewoners zijn gemiddeld duurder dan corporatiewoningen of woningen in eigendom van particuliere verhuurders. Ongeveer 20% van de woningen in eigendom van particuliere verhuurders (beide categorieën) heeft een WOZ-waarde boven de €542.450, bij corporaties is dit 4% (eigenaar-bewoners: 35%). Tabel 1.3 Woningvoorraad naar eigendom en WOZ-klasse op basis van de gemiddelde WOZ-waarde van eigenaar-bewoners, 1 januari 2020 (procenten) tot 271.225 - 406.838 - 542.450 271.225 406.838 542.450 678.063 euro euro euro euro eigenaar-bewoner
678.063 813.676 euro
813.676 949.288 euro
949.288 1.084.901 euro
meer dan 1.084.901 euro onbekend
totaal
10
32
23
12
7
4
2
6
3
100
12
38
25
10
5
3
2
3
3
100
23
34
21
10
4
2
1
2
3
100
corporatie overig/onbekend
35 23
42 3
15 2
3 1
0 0
0 1
0 0
0 1
3 69
100 100
totaal
23
37
20
8
4
2
1
3
4
100
verhuur natuurlijk persoon verhuur nietnatuurlijk persoon
Tabel 1.4 Woningvoorraad naar eigendom en WOZ-klasse naar betaalbaarheidsgrenzen, 1 januari 2020 (procenten, rij) tot 188.000 - 314.000 - 400.000 - meer dan 188.000 314.000 400.000 518.000 518.000 oneuro euro euro euro euro bekend totaal totaal abs eigenaar-bewoner
1
18
22
21
35
3
100
130246
verhuur natuurlijk persoon
2
18
27
23
25
3
100
61662
verhuur niet-natuurlijk persoon
14
17
24
20
21
3
100
69477
corporatie
10
42
25
15
5
3
100
180736
overig/onbekend
22
2
2
2
3
69
100
5089
totaal
7
27
24
19
19
4
100
447210
Tabel 1.5 Woningvoorraad naar eigendom en WOZ-klasse naar betaalbaarheidsgrenzen, 1 januari 2020 (procenten, kolom) tot 188.000 314.000 400.000 meer dan 188.000 314.000 400.000 518.000 518.000 euro euro euro euro euro onbekend totaal eigenaar-bewoner
4
19
26
33
53
24
29
verhuur natuurlijk persoon
4
9
16
17
18
11
14
verhuur niet-natuurlijk persoon
32
10
16
16
17
12
16
corporatie
56
62
42
33
11
33
40
overig/onbekend
4
0
0
0
0
20
1
totaal totaal abs.
100
100
100
100
100
100
100
31408
122095
107005
83503
85821
17378
447210
10
De woningprijzen zijn sterk gestegen de afgelopen jaren, het aantal goedkope woningen neemt daarmee af. Woningen onder de €188.000 zijn er weinig meer in 2020 (31.000), terwijl in 2016 nog 154.000 woningen in Amsterdam in deze prijsklasse vielen. Ook de WOZ-klasse €188.000€314.000 nam in aantal af (van 173.000 naar 122.000 woningen). De groei zat in alle WOZklassen daarboven. De goedkoopste voorraad bestaat in 2020 nagenoeg geheel uit huurwoningen, deels van corporaties, deels van niet-natuurlijke personen (commerciële verhuurders, o.a. particuliere sociale huur voor jongeren en studenten). Een klein deel (4%; 1400 woningen) is in eigendom van eigenaar-bewoners. De categorie €188.000-€314.000 bestaat vooral uit corporatiebezit (62%); 19% is van eigenaar-bewoners. Dit zijn 23.000 woningen. In 2016 was een groot deel van de woningen boven de €314.000 in eigendom van eigenaarbewoners. Dit beeld is in 2020 verschoven, met name doordat het bezit van corporaties vaker in dit duurdere segment valt (zie figuur 1.6). Het aandeel in eigendom van particuliere verhuurders bleef min of meer gelijk. Hoewel de relatieve omvang van de particuliere voorraad in de verschillende WOZ-klassen redelijk stabiel bleef, is de verhouding ten opzichte van de eigenaarbewoners wel veranderd.
In 2016 was de duurdere voorraad voor een groot deel in handen van eigenaar-bewoners, in 2020 is dit veel minder het geval. Figuur 1.6 Woningvoorraad naar WOZ-waarde en eigenaar, 2016 en 2020 (bovenaan in absolute aantallen, daaronder in procenten) 200.000 180.000 160.000 140.000
overig/onbekend
120.000 corporatie
100.000 80.000
verhuur niet-natuurlijk persoon
60.000 verhuur natuurlijk persoon
40.000 20.000
52612 27705
18128
14084
1401
188.000 - 314.000 - 400.000 - meer dan 314.000 400.000 518.000 518.000 euro euro euro euro
tot 188.000 euro
0 tot 188.000 euro
11895
23332
28097
27506
45780 eigenaar-bewoner
188.000 - 314.000 - 400.000 - meer dan 314.000 400.000 518.000 518.000 euro euro euro euro
2016
2020
100 90 80 70
overig/onbekend
60 corporatie
50 40
verhuur niet-natuurlijk persoon
30
56
0
53
43
20 10
64
30 19
18 tot 188.000 euro
188.000 - 314.000 - 400.000 - meer dan 314.000 400.000 518.000 518.000 euro euro euro euro 2016
4 tot 188.000 euro
26
33
verhuur natuurlijk persoon eigenaar-bewoner
188.000 - 314.000 - 400.000 - meer dan 314.000 400.000 518.000 518.000 euro euro euro euro 2020
11
1.2 WOZ-waarden eigenaar-bewoners per wijk In het beleid voor middeldure huur wordt de inkomensgrens van €61.000 voor huishoudens gehanteerd. Met een dergelijk inkomen is het mogelijk om €314.000 aan hypotheek te krijgen. Wanneer deze grens wordt toegepast op het opkoopbeschermingsbeleid (stand 2020; prijspeil 2019), dan vallen er in totaal 25.000 woningen van eigenaar-bewoners onder dit beleid. Dit is 19% van de totale voorraad in eigendom van eigenaar-bewoners. In de meeste wijken ligt het aandeel woningen met een WOZ-waarde lager dan €314.000 onder de 20%. Alleen in Zuidoost en in mindere mate in Nieuw-West en Noord zou een wat groter aandeel van de woningvoorraad van eigenaar-bewoners beschermd worden. Figuur 1.7 Woningen van eigenaar-bewoners met WOZ < €314.000, 2020 (prijspeil 2019)
12
Bij de betaalbaarheidsgrens van €400.000 die past bij een leencapaciteit van huishoudens met een inkomen van 2x modaal, zou 41% van de woningvoorraad van eigenaar-bewoners beschermd worden (53.000 woningen). Een groot deel van de woningvoorraad van Zuidoost zou dan beschermd worden en relatief grote delen van Nieuw-West en Noord. In Centrum, Zuid, Watergraafsmeer, Oostelijk Havengebied, en de nieuwbouwgebieden als Amstelkwartier, Elzenhagen en IJ-oevers gaat het om minder dan 20%. Figuur 1.8 Woningen van eigenaar-bewoners met WOZ < €400.000, 2020 (prijspeil 2019)
13
Wanneer het gemiddelde van de WOZ-waardes van woningen van eigenaar-bewoners wordt genomen als grens (€542.450) dan valt 65% van de woningen onder het beschermingsbeleid (85.000 woningen). In de meeste wijken, met uitzondering van de dure delen van Zuid en Centrum, wordt dan meer dan 40% van de woningvoorraad van eigenaar-bewoners beschermd tegen opkopen. Figuur 1.9 Woningen van eigenaar-bewoners met WOZ < €542.450, 2020 (prijspeil 2019)
14
Een andere mogelijkheid is de WOZ-waarden te verdelen in kwartielen. De middelste twee kwartielen vormen dan de middeldure koopvoorraad. Wanneer de woningen van eigenaarbewoners verdeeld worden in kwartielen, dan liggen de grenzen in 2020 op: < €333.000; €333.000 - €436.000; €436.000 - €621.000; > €621.000. Elk van de kwartielen bevatten iets meer dan 31.000 woningen van eigenaar-bewoners. De middeldure koopwoningen (WOZ tussen €333.000 en €621.000) liggen redelijk verspreid over de stad en vormen vaak tussen 40-60% van de koopwoningvoorraad in een wijk. In delen van Zuid ligt het aandeel middeldure koopwoningen lager, omdat de WOZ-waarden hier over het algemeen in het hoge segment vallen. In Zuidoost is het aandeel eveneens lager, maar daar vallen de koopwoningen over het algemeen in het lagere segment. Figuur 1.10 Woningen van eigenaar-bewoners met WOZ €333.000 - €621.000, 2020 (prijspeil 2019)
15
2 Veranderingen in de woningvoorraad
Tabel 2.1 geeft de wisselingen weer tussen de verschillende eigendomscategorieën in een jaar tijd. Dit zijn jaar op jaar vergelijkingen van de totale woningvoorraad, ongeacht de oorzaak van de verandering (door verkoop, verandering in de bewoning, of veranderingen in de registratie). In dit rapport beperken we ons tot de wisselingen tussen 2019 en 2020. In de eigendomsbepaling van OIS hebben de afgelopen jaren veel verbeteringen plaatsgevonden. Veel van de veranderingen die in eerdere jaren te zien zijn, zijn het gevolg van een verbeterde afleiding van de eigendomsvorm van de woning. Het is daarom niet goed mogelijk voor eerdere jaren de werkelijke jaar op jaar veranderingen in beeld te brengen. Ongeveer 4000 woningen verschoven naar de eigendomsverhouding ‘verhuur natuurlijke personen’ Tussen 1 januari 2019 en 1 januari 2020 veranderden bijna 30.000 woningen van eigendomscategorie. De meeste uitwisseling bestaat er tussen de categorie ‘eigenaar-bewoner’ en ‘verhuur natuurlijk persoon’. Dit hoeft niet gepaard te gaan met een verkoop, het kan ook zijn dat de eigenaar verhuist en de woning aanhoudt. Er gingen 10.746 woningen van de staat ‘eigenaar-bewoner’ naar ‘verhuur natuurlijk persoon’ en 7.122 woningen maakten de omgekeerde eigendomsverandering door.
De uitwisseling tussen eigenaar-bewoner en ‘verhuur niet-natuurlijk persoon’ is veel beperkter (289 naar verhuur niet-natuurlijk persoon en 515 naar eigenaar-bewoner). Wanneer alle categorieën samen worden genomen, nam tussen 2019 en 2020 per saldo het aantal eigenaar-bewoners het sterkst af (-2598), en namen de woningen in de categorie ‘verhuur natuurlijke personen’ het sterkst toe (+3972). Tabel 2.1 Veranderingen van eigendomssituatie, 2019-2020 Naar: eigenaarbewoner
verhuur natuurlijk persoon
verhuur nietnatuurlijk persoon
overig/ onbekend
corporatie
totaal
Van: eigenaar-bewoner
10746
289
32
119
11186
1368
70
264
8824
1040
449
3285
1511
2764
verhuur natuurlijk persoon
7122
verhuur niet-natuurlijk persoon
515
1281
corporatie
602
366
285
overig/onbekend
349
403
1178
699
totaal
8588
12796
3120
1841
2343
28688
saldo
-2598
3972
-165
-923
-286
0
2629
In de meeste gevallen was er geen sprake van een verkooptransactie (bij 26.785 van de 28.688 woningen die van eigendomsvorm wisselden). In 1.903 gevallen was er wel sprake van een transactie. In het volgende hoofdstuk worden de transacties verder uitgewerkt. 16
3 Aan- en verkoop van woningen
In dit hoofdstuk worden de aan- en verkopen van woningen in Amsterdam bekeken aan de hand van de transactiebestanden van het kadaster. Alleen de verkopen waarbij één woning betrokken was, zijn meegenomen (dus geen pakketverkopen van beleggers). De kopers worden uitgesplitst naar eigenaar-bewoner, verhuur natuurlijke personen en verhuur niet-natuurlijke personen. De eigendomsvorm van de verkopers wordt afgeleid uit de standstatistiek (situatie op 1 januari van het betreffende jaar). De eigendomsvorm van de kopers verloopt als volgt: - Niet-natuurlijke personen worden altijd ingedeeld in de categorie ‘verhuur nietnatuurlijk persoon’; - Wanneer een koper (natuurlijk persoon) al meer dan één woningen in bezit heeft in Amsterdam wordt er vanuit gegaan dat deze woning voor de verhuur gekocht wordt (‘verhuur natuurlijk persoon’). - Wanneer de eigenaar van de woning zich gedurende het jaar inschrijft op het adres, wordt deze woning ingedeeld bij eigenaar-bewoners. - Wanneer iemand anders staat ingeschreven op het adres (en niet de eigenaar zelf), dan wordt de woning ingedeeld bij ‘verhuur natuurlijk-persoon’. - Wanneer er gedurende het jaar niemand staat ingeschreven op het adres, dan is de eigendomsvorm niet te bepalen en wordt de woning ingedeeld bij ‘natuurlijk persoon, onbekend’.
Aantal verkopen aan ‘verhuur niet natuurlijke persoon’ stijgt, aantal verkopen aan ‘verhuur natuurlijk persoon’ daalt Jaarlijks worden er rond de 7.000 à 8.000 woningen door eigenaar-bewoners gekocht en verkocht (zie tabel 3.1). Het grootste deel van deze verkopen is tussen eigenaar-bewoners onderling (+/-5.000). Ongeveer 1.000 woningen van eigenaar-bewoners worden verkocht aan natuurlijke personen die er (waarschijnlijk) niet zelf gaan wonen (‘verhuur natuurlijk persoon’) en ongeveer 500 naar niet-natuurlijke personen. Bij iets minder dan 1.000 woningen per jaar is niet vast te stellen of de koper een eigenaar-bewoner is of dat de woning gekocht is voor de verhuur. Andersom gebeurt dit evengoed: eigenaar-bewoners kopen ook woningen van verhuurders. Per saldo was er in 2018 en 2019 een klein negatief resultaat voor de eigenaar-bewoners en ‘verhuur natuurlijk persoon’ ten gunste van de verhuur niet-natuurlijk persoon (+524 in 2018 en +733 in 2019). In 2020 waren de verschillen groter, en was het saldo voor verhuur niet-natuurlijk persoon groter: +1324. In alle drie de onderzochte jaren is er dus een positief saldo voor de groep ‘verhuur niet-natuurlijk persoon’. Deze categorie groeit als gevolg van aankopen van woningen. Zij kopen echter relatief vaak van woningeigenaren in de categorie ‘verhuur natuurlijk persoon’ en minder van eigenaar-bewoners.
Deze woningen hoeven niet per se in verhuurde staat te zijn, maar worden in ieder geval niet bewoond door de eigenaar. Het saldo voor eigenaar-bewoners is in alle drie de jaren negatief (ongeveer -600), maar daar staat tegenover dat er van ongeveer 1.400 woningen per jaar niet is vast te stellen of deze gekocht is voor eigen bewoning of voor de verhuur. Of de voorraad in eigendom van eigenaarbewoners slinkt als gevolg van verkopen, is daarom niet vast te stellen.
17
Tabel 3.1 Woning aan- en verkopen naar type verkoper en koper, 2018-2020 (absoluut) koper eigenaarbewoner
verhuur natuurlijk persoon
verhuur nietnatuurlijk persoon
natuurlijk persoon, onbekend
totaal
2018
4981
1021
387
901
7290
2019
5625
998
538
980
8141
2020
5446
1081
578
919
8024
2018
1330
716
975
341
3362
2019
1208
713
1025
328
3274
2020
1665
990
1540
464
4659
2018
382
364
3273
92
4111
2019
425
288
2302
117
3132
2020
366
294
2037
116
2813
2018
6693
2101
4635
1334
14763
2019
7258
1999
3865
1425
14547
2020
7477
2365
4155
1499
15496
2018
-597
-1261
524
1334
0
2019
-883
-1275
733
1425
0
2020
-547
-2294
1342
1499
0
verkoper eigenaar-bewoner
verhuur natuurlijk persoon
verhuur niet-natuurlijk persoon
totaal
saldo
3.1 Woningen verkocht door eigenaar-bewoners Eigenaar-bewoners die hun woning verkochten in 2020 deden dat in 68% van de gevallen aan een volgende eigenaar-bewoner, 13% ging naar ‘verhuur natuurlijk persoon’, 7% naar ‘verhuur niet-natuurlijk persoon’ en in 11% van de gevallen was de eigendomsvorm van de koper niet vast te stellen. De woningen met een lagere WOZ-waarde gingen wat minder vaak naar eigenaarbewoners en vaker naar ‘verhuurders natuurlijk persoon’. Ook is de categorie ‘onbekend’ groter bij woningen met lage WOZ-waardes. De kopergroep ‘verhuur niet-natuurlijk persoon’ kocht ook relatief vaak duurdere woningen, vanaf €518.000. Tabel 3.2 Woningen verkocht door eigenaar-bewoners, naar type koper en woz-klasse, 2020 (abs. en %) verhuur verhuur verhuur niet- natuurlijk verhuur niet- natuurlijk eigenaar- natuurlijk natuurlijk persoon, eigenaar- natuurlijk natuurlijk persoon, bewoner persoon persoon onbekend totaal bewoner persoon persoon onbekend abs. abs. abs. abs. abs. % % %
totaal %
tot €188.000
62
35
7
22
126
49
28
6
17
100
€188.000 - €314.000
896
339
115
266
1616
55
21
7
16
100
€314.000 - €400.000
1231
253
123
226
1833
67
14
7
12
100
€400.000 - €518.000
1192
179
89
171
1631
73
11
5
10
100
meer dan €518.000
1789
230
213
213
2445
73
9
9
9
100
onbekend
276
45
31
21
373
74
12
8
6
100
totaal
5446
1081
578
919
8024
68
13
7
11
100
18
Vooral in Centrum en Zuidoost verkopen eigenaar-bewoners relatief vaak aan verhuurders Van de eigenaar-bewoners die hun woning verkochten in Centrum, ging 31% naar verhuurders. Ook in Zuidoost was het aandeel relatief groot (35%). Tabel 3.3 Woningen verkocht door eigenaar-bewoners, naar type koper en stadsdeel, 2020 (abs. en %) verhuur verhuur verhuur niet- natuurlijk verhuur niet- natuurlijk eigenaar- natuurlijk natuurlijk persoon, eigenaar- natuurlijk natuurlijk persoon, bewoner persoon persoon onbekend totaal bewoner persoon persoon onbekend abs. abs. abs. abs. abs. % % % %
totaal %
Centrum
449
155
113
127
844
53
18
13
15
100
West
1211
174
106
174
1665
73
10
6
10
100
Nieuw-West
787
207
57
115
1166
67
18
5
10
100
Zuid
1084
204
144
216
1648
66
12
9
13
100
Oost
1059
85
52
128
1324
80
6
4
10
100
Noord
538
111
32
71
752
72
15
4
9
100
Zuidoost
318
145
74
88
625
51
23
12
14
100
Amsterdam
5446
1081
578
919
8024
68
13
7
11
100
Uitgesplitst naar wijk valt op dat er grote verschillen zijn binnen stadsdelen. In bijna alle wijken van Centrum is het aandeel gekocht door particuliere verhuurders (‘verhuur natuurlijk’ en ‘verhuur niet-natuurlijk persoon’ samen) relatief hoog, maar daarbinnen gaat het vooral om de Grachtengordel. In de aanpalende wijken in Zuid (De Pijp en rond het Vondelpark) is dit eveneens hoog. Buiten het centrale deel van de stad vallen het oostelijk deel van Noord, OsdorpOost (Nieuw-west), Bijlmer-Centrum, Bijlmer-Oost en Holendrecht-Reigersbos (Zuidoost) op. Figuur 3.4 Woningen gekocht door particuliere verhuurders van het totaal aan woningen verkocht door eigenaar-bewoners, 2020
19
‘Verhuurders natuurlijk persoon’ verkopen zowel aan eigenaar-bewoners als aan verhuurders. Dit geldt in alle stadsdelen. In Centrum, West en Zuid geldt dit wel in mindere mate, en wordt er relatief veel verkocht aan ‘verhuur niet-natuurlijke persoon’. Tabel 3.5 Woningen verkocht door ‘verhuur natuurlijk persoon’, naar type koper en stadsdeel, 2020 (abs. en %) verhuur verhuur verhuur niet- natuurlijk verhuur niet- natuurlijk eigenaar- natuurlijk natuurlijk persoon, eigenaar- natuurlijk natuurlijk persoon, bewoner persoon persoon onbekend totaal bewoner persoon persoon onbekend abs. abs. abs. abs. abs. % % % % Centrum
249
237
399
116
1001
25
24
40
West
425
234
514
108
1281
33
18
Nieuw-West
141
61
24
38
264
53
23
Zuid
410
252
435
105
1202
34
Oost
277
100
144
61
582
Noord
97
41
13
19
Zuidoost
66
65
11
17
Amsterdam
1665
990
1540
464
totaal %
12
100
40
8
100
9
14
100
21
36
9
100
48
17
25
10
100
170
57
24
8
11
100
159
42
41
7
11
100
4659
36
21
33
10
100
‘Verhuurders niet-natuurlijk persoon’ verkopen weinig aan eigenaar-bewoners en dit geldt in alle stadsdelen. Wel is het aandeel in Centrum, West en Zuid iets hoger dan gemiddeld. Tabel 3.6 Woningen verkocht door ‘verhuur niet-natuurlijk persoon’, naar type koper en stadsdeel, 2020 (abs. en %) verhuur verhuur verhuur niet- natuurlijk verhuur niet- natuurlijk eigenaar- natuurlijk natuurlijk persoon, eigenaar- natuurlijk natuurlijk persoon, bewoner persoon persoon onbekend totaal bewoner persoon persoon onbekend abs. abs. abs. abs. abs. % % % %
totaal %
Centrum
62
80
192
24
358
17
22
54
7
100
West
88
77
371
30
566
16
14
66
5
100
Nieuw-West
27
21
745
4
797
3
3
93
1
100
Zuid
148
79
409
42
678
22
12
60
6
100
Oost
32
25
190
11
258
12
10
74
4
100
Noord
7
5
102
1
115
6
4
89
1
100
Zuidoost
2
7
25
4
38
5
18
66
11
100
Amsterdam
366
294
2037
116
2813
13
10
72
4
100
20
4 Update met de stand van 1 januari 2021
De analyses in dit rapport zijn gedaan met de data tot en met 2020. Bij het afronden van het rapport kwamen de data van 1/1/2021 beschikbaar. In dit hoofdstuk worden kort de belangrijkste gegevens weergegeven op basis van de stand van 1/1/2021. Op 1 januari 2021 telt Amsterdam 128.951 woningen in eigendom van eigenaar-bewoners. In de stand 1 januari 2020 stond het aantal op 130.246 woningen. In 2021 is de systematiek voor het bepalen van de eigendomsverhouding verbeterd. 2 Deze verbetering leidt tot een kleine afname (-419), de werkelijke daling tussen beide jaren ligt op -875 woningen. De WOZ-waarden zijn gestegen ten opzichte van de stand van 2020. De kwintielverdeling is als volgt: Tabel 4.1 Woningen in eigendom van eigenaar-bewoners naar WOZ-waarde, 2021 (prijspeil 2020) waarde
aantal
1e kwintiel
tot €326.000
24883
2e kwintiel
€326.000 - €406.000
25313
3e kwintiel
€406.000 - €512.000
24957
4e kwintiel
€512.000 - €713.000
25192
5e kwintiel
€713.000 en meer
25153
onbekend
onbekend
3453
totaal
totaal
128951
De eerste twee kwintielen (40%) bevatten ongeveer 50.000 woningen, zij hebben een WOZwaarde tot €406.000. In veel wijken in het Centrum en Zuid, maar ook daaromheen is het aandeel woningen in deze prijscategorie onder de 20%. In Zuidoost en in delen van Nieuw-West en Noord valt een groter deel van de voorraad van eigenaar-bewoners in deze prijscategorie (60% of meer). De eerste drie kwintielen (60%) bevatten ongeveer 75.000 woningen, zij hebben een WOZwaarde tot €512.000. In delen van Zuid en de Grachtengordel is dit prijssegment schaars. Daarbuiten, en vooral in Zuidoost, Nieuw-West en delen van Noord vallen veel woningen van eigenaar-bewoners wel in deze categorie.
2
https://data.amsterdam.nl/publicaties/publicatie/vernieuwde-werkwijze-bepaling-eigendomsverhouding2021/939473a4-9689-4b3c-b6f3-2a48007e525a/
21
Figuur 4.2 Woningen van eigenaar-bewoners met WOZ tot €406.000, 2021 (prijspeil 2021)
Figuur 4.3 Woningen van eigenaar-bewoners met WOZ tot €512.000, 2021 (prijspeil 2021)
22