A - 17 Bouwen en Wonen (25) Bijlage 3.1 Zienswijzen organisaties inspraak op

In alle hiervoor genoemde gevallen zal het voor ERESM en vergelijkbare partijen onmogelijk zijn een vergunning aan te vragen om verhuur in afwijking van het verbod toe te staan, omdat de gronden voor het verleen van een dergelijke vergunning zijn toegespitst op particuliere verhuur (met name het verhuren aan familieleden of het toestaan van verhuur voor een periode van maximaal een jaar).

Tot slot vraag ERESM zich af hoe de gemeente Amsterdam de controle op de naleving van de opkoopbescherming gaat organiseren (zie ook de afsluitende opmerking) en tegen welke kosten dat gaat plaatsvinden. Het boetebedrag van maar liefst € 21.750 van een schending van de opkoopbescherming op een eerste overtreding is erg hoog, zeker indien dat bedrag wordt afgezet tegen het aantal woningen en de situaties waarop dat verbod – onbedoeld – van toepassing dreigt te (kunnen) zijn.

IV. Het Wijzigingsvoorstel lijkt verder te gaan dan juridisch toegestaan Los van de hiervoor geschetste praktische implicaties geeft ERESM in overweging dat vanuit meer formeel juridisch perspectief lijkt te moeten worden betwijfeld of het Wijzigingsvoorstel de toets der kritiek uiteindelijk zal kunnen doorstaan. Dit betreft met name de vraag of in de hele stad nodig of wenselijk is en of er niet sprake is van overregulering op lokaal niveau met negatieve effecten op de Amsterdamse woningmarkt. In (de parlementaire geschiedenis over) de wijziging van de Huisvestingswet wordt, ons inziens terecht, uitgegaan van het invoeren van een opkoopbescherming in specifieke wijken, waarbij die keuze nadrukkelijk dient te worden onderbouwd. Voor de relevante kaders uit de Europese Dienstenrichtlijn en het mensenrecht op bescherming van eigendom (onder meer op grond van Artikel 1 Eerste Protocol van het EVRM) zou deze afweging in beginsel zelfs op het niveau van de individuele woning moeten (kunnen) worden onderbouwd. Tegen die achtergrond laat de onderbouwing uit het Beleidsvoorstel om de gehele stad Amsterdam onder de opkoopbescherming te brengen te wensen over.

De voorgestelde WOZ-grens van EUR 512.000 lijkt daarbij (vrij ver) te zijn verwijderd van wat in de regel nog als goedkope of middeldure koopwoningen kan worden gezien, zodat het voorstel verder lijkt te gaan dan het geldende juridische kader mogelijk maakt.

ERESM geeft het voorgaande aan u mee, omdat de huidige woonmark in haar ogen gebaat is bij duidelijkheid en stabiliteit, daar past bij dat wet- en regelgeving voorspelbaar en robuust is. Met het oog daarop geven wij dan ook in overweging om het Wijzigingsvoorstel op laatstgenoemde punten nog een kritisch tegen het licht te houden.

V. Oplossingsrichtingen – inperking van de reikwijdte van het verbod en meer (duidelijkheid over) mogelijke uitzonderingen Hiervoor is toegelicht dat het Wijzigingsvoorstel in de huidige vorm, en zover ERESM kan beoordelen onbedoeld, een reeks negatieve bijeffecten heeft op (de ontwikkeling van) goedkope en middeldure huurwoningen in de stad én dat aan de nu voorgestelde uitwerking daarvan de nodige juridische haken en ogen kleven. ERESM roept het college en de raad om die reden op het Wijzigingsvoorstel niet aan te nemen dan nadat daaraan ingrijpende wijzigingen zijn doorgevoerd om de geschetste problematiek het hoofd te bieden. In dat verband wil zij u ten aanzien van mogelijke oplossingsrichtingen nog het volgende meegeven. • Een optie om bijvoorbeeld woningen die niet ‘individueel overdraagbaar’ zijn van het verhuurverbod uit te zonderen, zal in veruit de meeste gevallen geen soelaas bieden. De meeste (nieuwbouw) huurcomplexen zijn of worden immers gesplitst in appartementsrechten, zodat die woonruimtes in beginsel wel individueel overdraagbaar zijn. • Voor zover zou worden overwogen om professionele partijen aangewezen te laten zijn op de in het Wijzigingsvoorstel opgenomen ontheffingsmogelijkheid acht ERESM dat onwenselijk. Enerzijds omdat de categorie van gevallen waar de zorgen van ERESM op zien, helemaal geen ‘uitzonderingssituaties’ betreffen.

Alleen al omwille van een zorgvuldig en afgewogen regelgevingsproces kunnen deze gevallen niet allemaal onder een restcategorie te schuiven. Anderzijds biedt de gekozen restrictieve formulering van de ontheffingsbevoegdheid in de ogen van ERESM in zijn huidige formulering helemaal geen ruimte deze bevoegdheid te pas en te onpas toe te passen. Het Wijzigingsvoorstel is op dit punt ook onvoldoende duidelijk over de gevallen waarin van ontheffing gebruik zou kunnen worden gemaakt. • Met name in de hiervoor onder (1), (2), (3) en (6) genoemde gevallen zal het Wijzigingsvoorstel, vanuit meer praktisch perspectief, neerkomen op een ‘(drie)dubbele toets’ van de (verdeling van) koop- en huurwoonruimte, aangezien dat onderwerp reeds in het kader van de afspraken in de erfpacht/anterieure overeenkomst en/of planologische besluitvorming zal zijn afgewogen. Ook in zoverre werkt het Wijzigingsvoorstel rechtsonzekerheid in de hand, met bovendien – onnodige – belasting van het ambtelijk apparaat (en de daarbij behorende kosten) van dien.

VI. Afrondend Binnen de bredere aanpak ter bestrijding van de woningnood richt het Wijzigingsvoorstel zich op het beperken van een specifiek onwenselijk fenomeen, waarbij (hoofdzakelijk niet-professionele) beleggers zich op de koopwoningmarkt begeven en daarmee de gewone Amsterdammer uit de stad verdrijven.

ERESM onderschrijft van harte dat streven, maar zoals hiervoor toegelicht constateert zij ook dat het in het Wijzigingsvoorstel opgenomen verhuurverbod in huidige vorm belangrijke negatieve effecten zal hebben of dreigt te hebben op de belangrijkste oplossing van de woningnood, namelijk het faciliteren van de woningbouwproductie. Met het oog daarop roept ERESM het college en de raad dan ook op het Wijzigingsvoorstel niet in de huidige vorm over te nemen. ERESM pleit er voor aanpassing van het voorstel zodat in ieder geval zal zijn gewaarborgd dat: • (goedkope en middeldure) huurwoningen in nieuwbouwprojecten per definitie zijn uitgezonderd van de opkoopbescherming; • is voorzien in adequaat overgangsrecht met voldoende rekenschap van alle uiteindelijke (mogelijke) consequenties van het in te voeren verbod; • bestaande afspraken en/of planologische kaders voor woning(ontwikkelingen) worden gerespecteerd; alsmede dat • overdrachten van (portefeuilles van) huurwoningen gevrijwaard blijven van het verhuurverbod. Vanuit het door haar gevoelde maatschappelijk belang van een zorgvuldig beheer van de woningvoorraad en de op haar rustende verantwoordelijkheid richting bewoners van de woonruimtes die zij in beheer heeft, blijft ERESM graag betrokken bij het verdere besluitvormingstraject.

ERESM en denkt graag mee over hoe bovenstaande punten het best in de beoogde regeling te verwerken, met waarborging van het met die regeling beoogde doel.

Een uitnodiging om daarover desgewenst met u en uw ambtenaren het gesprek aan te gaan, ziet zij graag tegemoet.

Met vriendelijke groet,

Uw correspondentie kunt u richten aan: ERES/ERESM

1.9

DENTONS EUROPE B.V.

AANTEKENEN Leden van de Raad en College van burgemeester en wethouders van de Gemeente Amsterdam Postbus 202 1000 AE Amsterdam Datum: 14 december 2021 Referentie: 0273813.0002/4034791 URGENT: Inspraakreactie op voorstel tot wijziging huisvestigingsverordening Geachte Leden van de Raad, Geacht College, Middels dit schrijven wordt namens clienten; tijdig een inspraakreactie ingediend op uw voorstel van 2 november 2021 tot wijziging van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 (Beleidsvoorstel). Het Beleidsvoorstel voorziet in een vergunningstelsel in de vorm van een verbod om per 1 april 2022 binnen het hele grondgebied van de stad Amsterdam goedkope en middeldure woonruimten (WOZ-waarde tot EUR 512.000) zonder vergunning te verhuren. Clienten hebben het Beleidsvoorstel aandachtig bestudeerd en komen tot de conclusie dat het Beleidsvoorstel niet in lijn is met de voorgenomen wetswijziging van de Huisvestingswet 2014 (Wetsvoorstel), omdat (onder meer): (I) de categorieen woonruimten onder artikel 3.11.1 te ruim zijn geformuleerd; en, (II) de WOZ-waarde middeldure koop te hoog is vastgesteld en onvoldoende is gemotiveerd. Deze standpunten van clienten zullen nader worden toegelicht in de volgende paragrafen.

1.1 Cateporieen woonruimten onder artikel 3.11.1 te ruim geformuleerd Met het Wetsvoorstel is beoogd om gemeenten een middel in handen te geven om in de bestaande bouw te sturen op de beschikbaarheid van koopwoningen. Voor nieuwbouwwoningen hebben gemeenten immers al instrumenten om — indien gewenst en noodzakelijk — te sturen op de beschikbaarheid van koopwoningen. Die instrumenten zijn het bestemmingsplan, de privaatrechtelijke uitgifteovereenkomst of erfpachtovereenkomst en de anterieure overeenkomst. Het Wetsvoorstel ziet daarom uitsluitend op bestaande koopwoningen. Het Beleidsvoorstel daarentegen, ziet zoals nu geformuleerd ook op (nieuwbouw) huurwoningen met een WOZ-waarde onder de EUR 512.000. Dat komt door het volgende. De vergunningplicht zoals nu omschreven in het Beleidsvoorstel geldt voor het verhuren van: Woonruimten die op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar een WOZ-waarde tot EUR 512.000 (art. 3.11.1, eerste lid, Beleidsvoorstel).

Deze woonruimten moeten ingevolge het tweede lid van artikel 3.11.1 ook: Vrij zijn van huur en gebruik, in verhuurde staat zijn voor een periode van minder dan zes maanden of reeds zijn verhuurd met een vergunning als bedoeld in het Beleidsvoorstel. In tegenstelling tot het Wetsvoorstel, wordt er in het Beleidsvoorstel enkel gesproken over 'woonruimten' en niet over `koopwoningen'. De Huisvestingsverordening 2020 (HVV) definieert 'woonruimte' als volgt: "Woonruimte: besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden alsmede standplaatsen" (art. 1, sub nn, HVV). Gelet op deze ruime definitie van het begrip 'woonruimte' vallen daar niet alleen bestaande koopwoningen onder, maar ook nieuwbouw (huur)woningen. Nu het Beleidsvoorstel niet voorziet in een nieuwe/aparte definitiebepaling van het begrip 'woonruimte' zoals verwoord in de HVV, ziet artikel 3.11.1, eerste lid, van het Beleidsvoorstel dus ook op nieuwbouwprojecten waarbinnen (huur)woningen met een WOZ-waarde van onder de EUR 512.000 worden gerealiseerd. Dat zou betekenen dat als deze woningen na 1 april 2022 worden verkocht en geleverd aan bijvoorbeeld een institutionele belegger die de woonruimten op haar beurt wil gaan verhuren, die institutionele belegger zal worden onderworpen aan de vergunningplicht.

Deze woonruimten hebben immers op het moment van inschrijven in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar een WOZwaarde van onder de EUR 512.000 en zijn in feite vrij van huur en gebruik (nieuwbouw huurwoningen worden in principe onverhuurd verkocht aan door corporaties en institutionele beleggers). De voor verhuur benodigde vergunningen zullen echter niet worden verleend aan institutionele beleggers en corporaties gelet op de zeer beperkte situaties/gevallen die zijn genoemd in artikel 3.11.3 van het Beleidsvoorstel waarin vergunningverlening aan de orde kan zijn. Dit is in strijd met het Wetsvoorstel. Bovendien maakt het Beleidsvoorstel ook niet duidelijk of het College in dergelijke gevallen een ontheffing in de zin van artikel 3.11.2 van het Beleidsvoorstel zal verlenen. Dat maakt het Beleidsvoorstel niet alleen in strijd met het Wetsvoorstel, maar ook in strijd met de geschreven en ongeschreven beginselen van behoorlijk bestuur, omdat sprake is van een rechtsonzekere situatie. Clienten wijzen erop dat in de hiervoor geschetste voorbeeld situatie vanaf dag 1 (ver voor de beoogde datum van inwerkingtreding van het Beleidsvoorstel) afgesproken kan zijn met de koper (d.w.z. een institutionele belegger/corporatie) dat sprake is van to leveren huurwoningen.

Het Beleidsvoorstel voorkomt nu echter — ten onrechte — dat van verhuur sprake kan zijn met alle ongewenste en nadelige gevolgen van dien. Een en ander geldt temeer in situaties waarin sprake is van eigen grond en/of een anterieure overeenkomst waarin (overigens in lijn met het vigerende bestemmingsplan) op geen enkele wijze

beperkingen zijn opgenomen ten aanzien van de to realiseren woningen. Het Beleidsvoorstel is — net als overigens met de reikwijdte van het Wetsvoorstel — daarmee dus in strijd. Als het Beleidsvoorstel ongewijzigd wordt vastgesteld dan zal dat onherroepelijk leiden tot afstel van de bouw van nieuwbouw (huur)woningen en daarmee grote schade voor de bouwproductie van (huur)woningen en de betrokken partij(en). Gelet op het voorgaande verzoeken clienten uw College het Beleidsvoorstel zodanig aan te passen dat deze past binnen de reikwijdte van het Wetsvoorstel en dus enkel ziet op bestaande koopwoningen en deze geen vergunningsplicht in het leven roept bij nieuwbouw (huur)woningen. 1.2 WOZ-waarde middeldure koop te hoog vastgesteld en onvoldoende gemotiveerd Daarnaast verzoeken clienten uw College ook nog eens zeer kritisch te kijken naar de in het Beleidsvoorstel opgenomen WOZ-waarden en te beoordelen of deze wel binnen de reikwijdte van het Wetsvoorstel vallen. In de ogen van clienten liggen deze namelijk veel te hoog voor wat betreft middeldure koopwoningen. Een WOZ-waarde van EUR 512.000 komt clienten niet voor als proportioneel. Te meer nu deze waarde bijvoorbeeld EUR 157.000 (U) hoger ligt dan de WOZwaarde voor middeldure koopwoningen in Rotterdam (EUR 355.000).1 Een dergelijk groot verschil is niet te verklaren en dient zeer goed te worden onderbouwd.

Dat is in de ogen van clienten nu niet het geval. Het Wetsvoorstel beoogt koopwoningen bereikbaar te maken voor starters en mensen met middeninkomens. Het ligt daarom in de rede om de WOZ-waarden te baseren op de leencapaciteit van huishoudens met een middeninkomen en niet op de waarde van woningen in Amsterdam. Andere gemeenten, waaronder Rotterdam en Eindhoven 2, hebben er daarom voor gekozen om bij het vaststellen van de WOZ-waarden aansluiting te zoeken bij de meest objectieve en gangbare definitie voor middeldure koopwoningen, namelijk de NHG-grens. 3 In de toelichting op het Beleidsvoorstel is echter te lezen dat bewust is gekozen om af te zien van de hiervoor genoemde benadering, omdat de grens die daaruit voortkomt (EUR 314.000) ervoor zou zorgen dat minder dan 20% van de Amsterdamse woningen in eigendom van eigenaar-bewoners onder de vergunningplicht komen te vallen. Het instrument van de opkoopbescherming zou daardoor minder effectief zijn. Een deugdelijke en zorgvuldige onderbouwing - waaruit volgt dat de opkoopbescherming er in dat geval inderdaad niet voldoende aan bijdraagt dat koopwoningen voor starters en mensen met middeninkomens beter bereikbaar worden — ontbreekt echter volledig. Dat er in het Wetsvoorstel ruimte wordt gelaten voor gemeenten om zelf een WOZ-waarde te bepalen, wil uiteraard niet

1 2

https://www.rotterdam.nl/nieuws/opkoopbescherming/

https://www.vastgoedmarkt.nl/woningen/nieuws/2021/12/eindhoven-volqt-amsterdam-en-denkt-dat-bredeopkoopbescherming-wel-kan-101170645 3 Nationale Hypotheek Garantie-grens stijgt naar EUR 355.000 in 2022: https://www.nhg.nl/nhgactueel/nhg-kostengrens-stilgt-naar-355-000-in-2022-nhq-premie-verlaagd-naar-0-6/

zeggen dat deze zonder zeer deugdelijke motivering te hoog kan worden vastgesteld. Dat is in het Beleidsvoorstel ten onrechte wel het geval. Daarnaast is het ook nog van belang om mee in overweging te nemen dat door de snelle stijging van de huizenprijzen de WOZ-waarde vrijwel altijd lager is dan de marktwaarde. Met een prijsgrens van EUR 512.000 WOZ-waarde treft het Beleidsvoorstel in de praktijk woningen met en marktwaarde tot ca. EUR 600.000. Dat betekent dat de leencapaciteit van de beoogde doelgroep van starters en mensen met middeninkomens ver voorbij gestreefd wordt. De gekozen grens is daarom verre van proportioneel. Bovendien valt in het licht van het voorgaande ook niet in te zien waarom ervoor is gekozen om de opkoopbescherming te laten gelden voor het hele grondgebied van Amsterdam. Andere gemeenten hebben voor een aanpak gekozen die meer proportioneel is. De gemeente Eindhoven kiest er bijvoorbeeld voor om gebieden waar minder dan 10 woningen binnen de WOZ-grens van EUR 350.000 vallen, buiten de werkingssfeer van de regeling te laten vallen. Zoals gezegd zijn clienten van mening dat de WOZ-grens van middeldure koopwoningen als opgenomen in het Beleidsvoorstel naar beneden dient te worden bijgesteld. In lijn daarmee verdient het ook aanbeveling om het aangewezen gebied waarvoor de opkoopbescherming zal gelden daarop af te stemmen.

Gelet op het voorgaande verzoeken clienten uw College het Beleidsvoorstel zodanig aan te passen dat daarin WOZ-waarden worden opgenomen die in lijn zijn met het Wetsvoorstel en de bedoeling van de wetgever. Ook verzoeken clienten uw College het werkingsgebied zoals deze nu is opgenomen in het Beleidsvoorstel te herzien. Clienten gaan ervan uit dat het voorgaande voldoende duidelijk is en reden geeft voor aanpassing van het Beleidsvoorstel. Indien gewenst, dan kan voor een nadere toelichting contact worden opgenomen met ondergetekende. Hoogachtend, Mede namens Associate I Advo Dentons Europe LLP dentons.com

1.10 STADSGOED N.V. Datum: 15 december 2021 Inzake: Inspraakreactie partiële wijziging Huisvestingsverordening 2020 Uw ref: Onze ref: 20210493/JF/JF E-mail: Geachte heer/mevrouw,

Hierbij dienen Stadsgoed N.V. (hierna: Stadsgoed), N.V. Zeedijk en Stadsherstel Amsterdam NV (hierna tezamen: de Deelnemingen) een inspraakreactie in met betrekking tot de voorgenomen wijziging van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 (HVV 2020).). Deze zienswijze heeft specifiek betrekking op het onderdeel dat ziet op invoering van de Opkoopbescherming. Over Stadsgoed Doelstelling Stadsgoed is een private partij met een bijzondere maatschappelijke doelstelling. De primaire doelstelling van Stadsgoed N.V., zoals vastgelegd in artikel 4 van de gewijzigde statuten van 8 juli 2016, is: “Het versterken van de woonfunctie, leefbaarheid en toegankelijkheid van, in het bijzonder, postcodegebied 1012 te Amsterdam door het verkrijgen, beheren, exploiteren, huren en verhuren van panden.” Naast de primaire doelstelling heeft Stadsgoed als doel het behouden en bevorderen van sociale huurvoorzieningen in de binnenstad van Amsterdam. In bredere zin betreft dit zowel woonruimte als bedrijfsruimte. Stadsgoed streeft naar een grotere portefeuille met als doel om de helft van deze portefeuille als middenhuur aan te houden, hetgeen zeer betaalbaar is in de relatief dure binnenstad van Amsterdam. Bedrijfsruimten die Stadsgoed verwerft moeten toegankelijk blijven door ingroeihuren en het toepassen van een maatschappelijke afslag.

Na acquisitie van panden investeert Stadsgoed in hoogkwalitatieve restauratie en/of herontwikkeling, waarvoor zij vervolgens betrokken huurders zoekt die bijdragen aan de leefbaarheid en sociale cohesie in buurten waar die leefbaarheid onder druk staat. Daartoe sluit Stadsgoed met haar huurders uitgebreide huurcontracten (waaraan destijds overleg met de gemeente vooraf is gegaan), die tot doel hebben: enerzijds de huurder uitdrukkelijk te betrekken bij de doelstellingen van Stadsgoed en anderzijds te voorkomen dat de zorgvuldig geselecteerde huurder na verloop van tijd, via het wettelijke recht van indeplaatsstelling, wordt ingeruild voor een door Stadsgoed ongewenste huurder. Het kader waarbinnen dit gebeurt, is de gebiedsgewijze aanpak, waarin Stadsgoed samen met de gemeente Amsterdam optrekt. Stadsgoed is niet primair gericht op losse panden, Stadsgoed doet aan locatieontwikkeling en –beheer. Meestal op het schaalniveau van een stuk straat of van één bouwblok of een substantiële verzameling panden in dezelfde buurt. Het gaat dan om gebouwen én de openbare ruimte.

De aandelen van Stadsgoed N.V. zijn voor 100% in het bezit van Stichting Administratiekantoor Stadsgoed N.V. Deze stichting heeft certificaten van aandelen Stadsgoed N.V. uitgegeven aan vier certificaathouders. Stadsgoed N.V. heeft sinds 8 juli 2016 en per 31 december 2020 de volgende vier houders van certificaten van aandelen Stadsgoed N.V.: • • •

Houdstermaatschappij Stadgenoot B.V. (deelneming van woningcorporatie Stichting Stadgenoot), houdt per 31 december 2020 37,29% van de certificaten; de gemeente Amsterdam 16,48%; de pensioenfondsen Stichting Rabobank Pensioenfonds en BPL Pensioen ieder 23,11%.

De gemeente Amsterdam heeft dus een (indirect) belang van 16,48% in Stadsgoed en is daarmee met Stadsgoed verbonden. In het ‘Uitvoeringsprogramma Aanpak Binnenstad’ van de gemeente Amsterdam van december 2020 heeft de gemeente als ‘belangrijke maatregel 2’ opgenomen: “Via onze deelneming in de Stadsgoed NV en de NV Zeedijk inzetten op extra investeringen in een divers woonaanbod.” Over NV Zeedijk Doelstelling NV Zeedijk is een private partij met een bijzondere maatschappelijke doelstelling. De primaire doelstelling van N.V. Zeedijk, zoals vastgelegd in artikel 2 van de statuten van 25 september 2007, is: “Het economisch herstel van de Zeedijk te Amsterdam in het bijzonder door verbetering van de woon-en werksituatie aldaar en elders in de binnenstad van Amsterdam.’’ Voor de verwezenlijking van deze doelstelling is NV Zeedijk op grond van haar statuten bevoegd tot het verweren, beheren, exploiteren en vervreemden van registergoederen. 78% van de aandelen in het kapitaal van N.V. Zeedijk worden gehouden door de gemeente Amsterdam. De gemeente Amsterdam is daarmee dus met NV Zeedijk verbonden, zoals ook volgt uit het hiervoor geciteerde ‘Uitvoeringsprogramma Aanpak Binnenstad’ van de gemeente Amsterdam van december 2020 waarin de gemeente als ‘belangrijke maatregel 2’ heeft benadrukt via NV Zeedijk in te zetten op extra investeringen in een divers woonaanbod.

Ongeveer de helft van de woningen van NV Zeedijk wordt sociaal verhuurd. De overige woningen verhuurt NV Zeedijk tegen een middenhuur van € 20 per vierkante meter. NV Zeedijk verhuurt dus net als Stadsgoed ook zoveel als mogelijk tegen een gematigde huur. Over Stadsherstel Amsterdam N.V. Stadsherstel Amsterdam NV, opgericht in 1956, redt monumenten en beeldbepalende panden door ze zorgvuldig te restaureren, een passende bestemming te geven en te verhuren. De panden worden in bezit gehouden, waarmee een goede staat van onderhoud wordt gegarandeerd. Sinds haar oprichting heeft Stadsherstel bijna 700 panden gerestaureerd. Panden worden vaak in overleg met de gemeente Amsterdam verworven. Sinds haar oprichting levert Stadsherstel een bijdrage aan de leefbaarheid van de (binnen)stad. Honderden jongvolwassenen vonden bij Stadsherstel betaalbare woonruimte. Soms door woningen te delen. Door de recente regelgeving op het gebied van woningdelen is dat niet meer mogelijk en ziet Stadsherstel zich genoodzaakt

appartementen te verhuren aan expats en vermogende tweeverdieners. Ook de regel dat de oppervlakte van woningen minimaal 40 m2 moet bedragen, maakt het beschikbaar stellen van betaalbare woonruimte moeilijk. Als de onderhavige opkoopbescherming wordt ingevoerd, zal de productie van betaalbare huurwoningen in de binnenstad geheel tot stilstand komen. Gevolgen Opkoopbescherming voor doelstellingen de Deelnemingen De Deelnemingen verwerven veelal vastgoed dat in slechte staat verkeert en/of op een wijze geëxploiteerd wordt die afbreuk doet aan de leefbaarheid in wijken. De Deelnemingen verweren het vastgoed in voorkomende gevallen dan ook veelal vrij van huurders, zodat de restauratie en/of herontwikkeling direct na acquisitie kan aanvangen en de Deelnemingen aansluitend een geschikte huurder die passen binnen haar maatschappelijke doelstellingen en die ook onderschrijft kan selecteren. Op die manier kan op relatief korte termijn aanzienlijke verbetering van de leefbaarheid gerealiseerd worden. Het vastgoed dat Stadsgoed verwerft is zeer divers. Stadgoed koopt regelmatig vastgoed van beleggers die dat hebben verwaarloosd, maar Stadsgoed koopt ook woonruimte van particulieren of erfgenamen die, na het overlijden van de erflater, achterblijven met een grote leegstaande woonruimte die zij verkopen om de erfenis te kunnen verdelen over de erfgenamen.

De Opkoopbescherming heeft als gevolg dat woonruimte met een WOZ-waarde tot EUR 512.000 die vrij van huur wordt verkregen de eerste vier jaar niet verhuurd mag worden, behalve aan familieleden, tijdelijke huurders of indien het woonruimte betreft die afhankelijk is van een winkel- of bedrijfsruimte. Gezien de wijze waarop de Deelnemingen doelstellingen realiseren heeft de Opkoopbescherming zoals die nu is voorgesteld door het college tot gevolg dat de Deelnemingen hun doelstellingen niet meer kunnen realiseren en geen nieuw vastgoed meer kunnen verwerven. Ondanks de sterke prijsstijgingen van de afgelopen jaren komt het alsnog regelmatig voor dat de Deelnemingen woonruimte aankopen met een WOZ waarde onder de € 512.000,-, die de Deelnemingen (na renovatie) voor een zeer gematigde huurprijs weer verhuren aan partijen.

Indeling zienswijze In deze zienswijze lichten de Deelnemingen het volgende toe: Het wettelijke stelsel van de Huisvestingswet 2014 (hierna: Huisvestingswet) en de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 zoals die nu ter inzage ligt (hierna: HVV 2020). De Opkoopbescherming in de HVV 2020 heeft ten onrechte betrekking op een te groot deel van de woonruimtevoorraad en is daarmee in strijd met artikel 41 lid 2 sub a Huisvestingswet; De Opkoopbescherming in de HVV 2020 is een ongerechtvaardigde beperking van het eigendomsrecht van de Deelnemingen; de gemeenteraad dient maatschappelijke vastgoedondernemingen aan te wijzen als uitzonderingsgeval in het stelsel van de Opkoopbescherming. Twee oplossingsrichtingen/ tot aanpassing van de HVV 2020 met het verzoek aan de gemeenteraad en het college om deze voorstellen in overweging te nemen bij de vaststelling van de wijziging van de HVV 2020.

Wettelijk stelsel De wetswijziging die het hoofdstuk ‘Tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming’ toevoegt aan de Huisvestingswet 2014 ’ (hierna: Wet Opkoopbescherming) geeft aan gemeenteraden de bevoegdheid om voor het in gebruik geven (lees: verhuren) van een in de huisvestingsverordening aangewezen categorie woonruimte een vergunning te eisen op grond van artikel 41 lid 1 Huisvestingswet (hierna: de Opkoopbescherming). Van die bevoegdheid wenst de gemeenteraad gebruik te maken met het voorgestelde artikel 3.11.1 van de HVV 2020. De Wet Opkoopbescherming bevat daarnaast de bevoegdheid voor de gemeenteraad om bepaalde categorieën woonruimten uit te zonderen van de Opkoopbescherming. De gemeenteraad heeft daartoe drie opties: 1. Optie 1: de gemeenteraad kan op grond van artikel 41 lid 2 Huisvestingswet een bepaalde categorie woonruimte niet aanwijzen. Een gemeente hoeft namelijk niet alle koopwoningen die onder de vastgestelde prijsgrens vallen aan te wijzen, maar kan hierbij onderscheid maken tussen verschillende categorieën. De aanwijzing van categorieën woonruimten kan plaatsvinden op basis van verschillende kenmerken, zoals ligging, prijs, aard (geschiktheid voor bepaalde groepen woningzoekenden) of grootte. 2.

Optie 2: de gemeenteraad kan op grond van artikel 41 lid 3 Huisvestingswet bepalen voor welke vormen van het in gebruik geven van een woonruimte het college van burgemeester en wethouders een vergunning moet verlenen. Dat zijn in ieder geval de gevallen genoemd in onderdelen at/m c in deze bepaling. De gemeenteraad kan hier aanvullende uitzonderingscategorieën aan toevoegen. 3. 3Optie 3: de gemeenteraad kan op grond van artikel 41 lid 4 Huisvestingswet aan het college van burgemeester en wethouders in bepaalde gevallen de mogelijkheid te geven om een ontheffing van het verbod te verlenen. Die bevoegdheid is bedoeld voor individuele gevallen, waarbij handhaving van het verbod zou leiden tot een onredelijke situatie. In de HVV 2020 wijst de gemeenteraad in artikel 3.11.1 lid 1 alle woonruimten met een WOZwaarde tot € 512.000,- aan als woonruimte waarvoor de Opkoopbescherming geldt. Dit heeft tot gevolg dat alle woonruimte in Amsterdam met een WOZ-waarde tot € 512.000,onder de Opkoopbescherming vallen. De gemeenteraad zondert geen categorieën woonruimte uit (optie 1) en maakt ook geen gebruik van de bevoegdheid om uitzonderingscategorieën aan te wijzen in aanvulling op de wettelijke uitzonderingscategorieën van artikel 41 lid 3 Huisvestingswet (optie 2).

De gemeenteraad heeft in artikel 3.11.2 lid 2 HVV 2020 wel een ontheffingsmogelijkheid gecreëerd voor omstandigheden die maken dat redelijkerwijs niet van de eigenaar verlangd kan worden dat hij de Opkoopbescherming naleeft (optie 3).

Onjuiste kwalificatie goedkoop en middelduur De gemeenteraad heeft een te groot gedeelte van de woonruimtevoorraad aangewezen voor de Opkoopbescherming, omdat de gemeenteraad de grens voor middeldure woonruimte te hoog legt. Dat is in strijd met artikel 41 lid 2 sub a Huisvestingswet. De Deelnemingen lichten dat toe. De gemeenteraad kan op grond van artikel 41 lid 2 sub a Huisvestingswet uitsluitend goedkope en middeldure woonruimten (bedoeld voor kopers met een laag- en middeninkomen) aanwijzen voor de Opkoopbescherming. Gemeenten hebben vrijheid om op basis van lokale omstandigheden de WOZ-waarde te bepalen. De wetgever benadrukt dat de gemeenteraad dient te motiveren waarom de gekozen waarde proportioneel is en er niet toe

leidt dat er onnodig koopwoningen onder de Opkoopbescherming komen te vallen. De gemeenteraad onderbouwt de gekozen WOZ-waarden met het onderzoeksrapport ‘Woningvoorraad Amsterdam. Veranderingen in eigendomsvorm en WOZ-waarde 2018-2020’ van Onderzoek, Informatie en Statistiek van de gemeente Amsterdam van oktober 2021 (hierna: het onderzoeksrapport). Het onderzoeksrapport licht toe dat de beoordelingssystematiek op basis van financieringsmogelijkheden voor huishoudens met een middeninkomen niet bruikbaar is, omdat volgens die systematiek een middeldure woning een WOZ-waarde heeft van EUR 314.000. Minder dan 20% van de koopwoningen in Amsterdam die worden bewoond door eigenaren (hierna: eigenaar-bewoners) vallen onder die waarde en dat maakt het toepassingsbereik van de Opkoopbescherming naar oordeel van de gemeenteraad te beperkt. Het onderzoeksrapport baseert zich daarom op de gemiddelde verdeling van de WOZwaarden over de koopwoningvoorraad. Volgens die systematiek is op basis van het prijspeil 2020 een woning met een WOZ-waarde van EUR 512.000 een middeldure woning. In deze beoordelingssystematiek zit een aantal inconsistenties. De gemeente beoordeelt namelijk niet de gemiddelde koopprijs van alle koopwoningen, maar uitsluitend de gemiddelde koopprijs van de koopwoningen van de eigenaar-bewoners.

De Opkoopbescherming heeft echter betrekking op alle woningen, ook de woningen in eigendom van natuurlijke personen, niet-natuurlijke personen en woningcorporaties. De gemeenteraad licht niet toe waarom deze woningen buiten de beoordeling van de gemiddelde koopprijs zijn gebleven. Dit geeft bovendien een vertekend beeld. De woningen van eigenaar-bewoners hebben namelijk maar een beperkt aandeel van de totale woningvoorraad, te weten 30% en zijn bovendien gemiddeld duurder dan corporatiewoningen of woningen in eigendom van particuliere verhuurders. Het onderzoeksrapport licht toe dat ongeveer 20% van de woningen in eigendom van particuliere verhuurders boven de grens ‘middelduur’ zit en bij corporaties is dit 4%. Het gemiddelde van de koopprijs van koopwoningen van eigenaar-bewoners wordt ook sterk beïnvloed door hoge waarden van de woonruimten in het dure of zeer dure segment. Dit heeft tot gevolg dat 60% van de woningen van eigenaar-bewoners onder de grens van ‘middelduur’ valt. Die afbakening is niet zorgvuldig gemaakt en geeft daarmee geen representatief beeld van de woningen in het goedkope en middeldure segment in de gemeente Amsterdam. Dat beeld is wel nodig omdat de gemeenteraad geen andere woningen buiten dat segment mag aanwijzen voor de toepassing van de Opkoopbescherming.

De gemeenteraad heeft een te groot gedeelte van de woonruimtevoorraad aangewezen voor de Opkoopbescherming. De HVV 2020 is op dit punt niet zorgvuldig en onvoldoende gemotiveerd. De gemeenteraad dient maatschappelijke vastgoedondernemingen aan te wijzen als uitzonderingsgeval; ongerechtvaardigde beperking eigendomsrecht De Opkoopbescherming grijpt in op het eigendomsrecht van maatschappelijke vastgoedondernemingen zonder dat hiervoor een voldoende rechtvaardiging bestaat. De gemeenteraad dient daarom uitzonderingscategorieën aan te wijzen en de categorieën woonruimten die maatschappelijke vastgoedondernemingen waaronder de Deelnemingen verhuren, uit te zonderen van de Opkoopbescherming. De Deelnemingen lichten dat hierna toe. Het eigendomsrecht valt onder de bescherming van artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (hierna: EP). De Opkoopbescherming moet daarom voldoen aan de volgende vereisten: a) er bestaat een wettelijke basis, b) er bestaat een gerechtvaardigd algemeen belang en c) er is sprake van een ‘fair balance’, een voldoende en rechtvaardig evenwicht, tussen de inbreuk op het eigendomsrecht en het algemene belang dat de Opkoopbescherming dient. De Deelnemingen lichten hierna toe dat niet wordt voldaan aan de vereisten b) en c).

Ad b) Geen gerechtvaardigd algemeen belang, want geen negatieve effecten van schaarste en leefbaarheid door de verhuur door maatschappelijke vastgoedondernemingen De Opkoopbescherming is gericht op het algemeen belang van het bestrijden van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen en het beschermen van de leefbaarheid van de woonomgeving (artikel 40 lid 1 Huisvestingswet). Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat het aan de gemeenteraden is om te onderbouwen of sprake is negatieve effecten van schaarste of leefbaarheidsproblemen die de invoering van de Opkoopbescherming rechtvaardigen. Hier kan volgens de parlementaire geschiedenis bijvoorbeeld sprake van zijn als de opgekochte woningen tegen hoge prijzen worden verhuurd. Uit de toelichting bij de HVV20 volgt dat de gemeenteraad aan de invoering van de Opkoopbescherming de volgende belangen ten grondslag legt (p. 3): “Amsterdam wil de opkoopbescherming met name inzetten om schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen tegen te gaan. (…) Door alle goedkope en middeldure koopwoningen te beschermen tegen verhuur, worden de kansen voor kopers die in hun eigen woning willen wonen (waaronder starters) vergroot.

Voor beleggers wordt de goedkope en middeldure koopmarkt een stuk minder aantrekkelijk, omdat het grootste verdienmodel – verhuur van woningen – verboden wordt.” De Opkoopbescherming dient dus (kort gezegd) ter bevordering van de kansen voor (startende) kopers op een koopwoning door de koopmarkt minder aantrekkelijk te maken voor beleggers. Ter onderbouwing van de schaarste en de negatieve effecten heeft de gemeenteraad het onderzoeksrapport laten opstellen. Maatschappelijke vastgoedondernemingen als de Deelnemingen streven juist maatschappelijke doelen na die positief bijdragen aan een toegankelijke en betaalbare woningmarkt in Amsterdam. Circa 75% van het vastgoed dat Stadsgoed bezit is op verzoek of in overleg met de gemeente gekocht. Voor NV Zeedijk geldt met betrekking tot nagenoeg al het vastgoed dat zij bezit dat dit in afstemming met haar grootaandeelhouder de gemeente wordt/is aangekocht. Ongeveer 50% van de door NV Zeedijk verhuurde woningvoorraad valt onder sociale huur, de overige woningvoorraad valt onder geliberaliseerde huur. Stadsgoed verhuurt 50% van de woningvoorraad onder de bovengrens voor middeldure huur en voor de overige 50% verhuurt Stadsgoed voor een gematigde huur. Mogelijk heeft de opkoop en verhuur door Stadsgoed negatieve effecten voor de kansen op een koopwoning voor starters, maar Stadsgoed draagt hiermee ook juist bij aan de woningmarkt.

De Opkoopbescherming zal het aanbod aan betaalbare huurwoningen verkleinen en veel bewoners juist minder toegang geven tot de (huur)woningmarkt. Hoewel artikel 41 van de Huisvestingswet specifiek gericht is op schaarste aan koopwoningen, is de Huisvestingswet ook gericht op schaarste aan woonruimte in het algemeen (artikel 2 Huisvestingswet). De gemeenteraad heeft niet onderbouwd hoe hij de afweging heeft gemaakt tussen het mogelijke positieve effect van de Opkoopbescherming op de koopwoningmarkt enerzijds en het negatieve effect op de huurwoningmarkt anderzijds. De gemeenteraad heeft de effecten van de opkoop en verhuur door maatschappelijke vastgoedondernemingen als de Deelnemingen hiermee onvoldoende inzichtelijk gemaakt. De Opkoopbescherming is blijkens de toelichting bij de HVV 2020 mede ingevoerd om de leefbaarheid te beschermen. De gemeenteraad heeft met de toelichting en het onderzoeksrapport niet onderbouwd dat de opkoop en verhuur door maatschappelijke vastgoedondernemingen als Stadsgoed negatieve effecten heeft op de leefbaarheid van de stad. Stadsgoed zet zich juist in voor

een leefbare, veilige en duurzame binnenstad van Amsterdam. Dat doet Stadsgoed door hoogkwalitatieve restauratie en/of herontwikkeling en door in samenwerking met de buurtregisseur, politie, buurtbewoners, straatmanagers, ondernemersverenigingen, eigenarenverenigingen, bedrijfsinvesteringszones, stadsdeel en gemeente te kijken naar wat nodig is in het gebied. Dit heeft juist een positief effect op de leefbaarheid. Het doel is om betaalbare woningen te creëren voor een grotere groep en zo een bijdrage te leveren aan sociale cohesie. Dat doel onderschrijft de gemeente in het ‘Uitvoeringsprogramma Aanpak Binnenstad’ van de gemeente Amsterdam van december 2020. Hierin staat als ‘belangrijke maatregel 1’ aangemerkt: “Versterken van de twee maatschappelijke vastgoedondernemingen in de binnenstad – NV Zeedijk en NV Stadsgoed NV – om meer vastgoed te verwerven voor functiesdie bijdragen aan de diversiteit en leefbaarheid.” De gemeenteraad heeft niet onderbouwd hoe hij het positieve effect op de leefbaarheid van maatschappelijke vastgoedondernemingen als Stadsgoed in haar beoordeling heeft betrokken.

Het is niet duidelijk welk algemeen belang wordt gediend met het beperken van het eigendomsrecht van de Deelnemingen, omdat de gemeenteraad onvoldoende heeft onderbouwd dat de opkoop en verhuur door maatschappelijke vastgoedondernemingen als de Deelnemingen negatieve effecten van schaarste en leefbaarheid zou hebben voor de woningmarkt in Amsterdam. De motivering van de gemeenteraad is op dit punt onvoldoende. Ad c) Geen fair balance; de gemeenteraad heeft geen minder vergaande middelen overwogen Er is geen sprake van een fair balance tussen de inbreuk op het eigendomsrecht van de Deelnemingen en het algemeen belang dat met de Opkoopbescherming wordt gediend. Stadsgoed is opgericht met het doel om a) de woonfunctie, leefbaarheid en toegankelijkheid van in het bijzonder postcodegebied 1012 in Amsterdam te versterken en b) sociale huurvoorzieningen in de binnenstad van Amsterdam te behouden. NV Zeedijk is opgericht ter verbetering van de woonen werksituatie op de Zeedijk en in de binnenstad van Amsterdam. Door de Opkoopbescherming kunnen de Deelnemingen deze maatschappelijke doelstellingen niet langer uitvoeren. Het is namelijk financieel niet haalbaar om woningen met een WOZ-waarde van meer dan EUR 512.000 te kopen en vervolgens te verhuren in het sociale of middeldure segment.

Dat is problematisch, want in het postcodegebied 1012 heeft 66% van de woningen van Stadsgoed een WOZ-waarde kleiner dan EUR 512.000. De gemiddelde WOZ-waarde van het vastgoed dat NV Zeedijk in haar bezit heeft (waarvan twee derde bestaat uit woningen), heeft een WOZ-waarde kleiner dan EUR 350.000. De gemeenteraad heeft in de toelichting en het onderzoeksrapport in het geheel geen aandacht besteed aan de afweging tussen de belangen van het behoud van maatschappelijke vastgoedondernemingen als Stadsgoed enerzijds en de belangen die pleiten voor het invoeren van de Opkoopbescherming anderzijds. De motivering is op dit punt onvoldoende en staat bovendien haaks op het beleid in het ‘Uitvoeringsprogramma Aanpak Binnenstad’. De gemeenteraad dient in de afweging over de fair balance ook te beoordelen of er minder vergaande middelen beschikbaar zijn die ook kunnen bijdragen aan het doel om (startende) kopers betere kansen te bieden op de woningmarkt. Een minder vergaand middel zou bijvoorbeeld zijn om meer te differentiëren met de toepassing van de Opkoopbescherming. De Opkoopbescherming in de HVV 2020 is van toepassing op alle woonruimten met een WOZ-waarde onder de EUR 512.000.

De gemeenteraad heeft de bevoegdheid om de woningen die een maatschappelijke vastgoedonderneming als Stadsgoed verhuurt, aan te wijzen als categorie woonruimte waarvoor de Opkoopbescherming niet geldt (optie 1) ofwel als categorie waarvoor het college van burgemeester

en wethouders een vergunning voor kan verlenen (optie 2). Dat heeft Stadsgoed hiervoor toegelicht bij het ‘Wettelijk kader’. De gemeenteraad heeft niet gemotiveerd waarom de gemeenteraad van deze bevoegdheid geen gebruik heeft gemaakt. Stadsgoed doet in het volgende hoofdstuk een voorstel voor een bepaling in de HVV 2020 die aan maatschappelijke vastgoedondernemingen een uitzonderingspositie toekent. De Opkoopbescherming grijpt in op het eigendomsrecht van maatschappelijke vastgoedondernemingen de Deelnemingen. Hier bestaat onvoldoende rechtvaardiging voor. De huidige formulering van de HVV 2020 is in strijd met artikel 1 EP. Voorstel wijziging Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 Het eerste voorstel ziet op het aanwijzen van specifieke categorieën woonruimte waarop de Opkoopbescherming niet van toepassing is (optie 1). Het tweede voorstel ziet op het aanwijzen van verplichte vergunningverlening voor woonruimte waarop de Opkoopbescherming van toepassing is, maar die in eigendom toebehoort aan Stadsgoed (optie 2). Optie 1: De Huisvestingswet biedt de mogelijkheid om categorieën van woonruimte aan te wijzen waarop de Opkoopbescherming van toepassing is, waarbij het ook mogelijk is – zoals in de HVV nu ook is voorgesteld – om bepaalde categorieën woonruimten uit te sluiten.

De Deelnemingen stellen voor om de door haar te verwerven woonruimten, die zij daaropvolgend verhuren ter realisatie van het maatschappelijk doel en beleid van de gemeente Amsterdam om de diversiteit en leefbaarheid te bevorderen, niet onder werking van de Opkoopbescherming te brengen. De Deelnemingen stellen voor om deze vrijstelling voor dergelijke woonruimte zo objectief mogelijk te formuleren teneinde misbruik van deze vrijstelling te voorkomen. Omdat de gemeente Amsterdam (indirect) aandeelhouder is van de Deelnemingen, de gemeente Amsterdam houdt steeds tenminste 10% van de aandelen/certificaten in de Deelnemingen, wordt voorgesteld voor om woonruimte die in eigendom is van een rechtspersoon waarin de gemeente Amsterdam (indirect) ten minste een belang heeft van 10% als norm te nemen. Op die manier worden rechtspersonen, waaronder de Deelnemingen, die woonruimte aankopen en verhuren ter realisatie van het maatschappelijk doel en beleid van de gemeente Amsterdam om de diversiteit en leefbaarheid te bevorderen eveneens onder de vrijstelling gebracht. Op die manier worden onder andere ook andere partijen die bijdragen aan het beleid van de gemeente Amsterdam vrijgesteld van de Opkoopbescherming.

Door een dergelijke objectieve maatstaf te hanteren is het risico op misbruik door marktpartijen die ten onrechte een beroep willen doen op een vrijstelling voor de Opkoopbescherming nihil. Een partij waarin de gemeente Amsterdam een belang van minimaal 10% heeft zal immers niet (snel) geneigd zijn om op ‘slinkse’ wijze onder de werking van de Opkoopbescherming uit te willen komen. Om het college in staat te stellen om in bepaalde gevallen maatwerk te verrichten stellen de Deelnemingen voor om, naast de objectieve maatstaf zoals hiervoor uiteengezet is, ook een algemene vrijstelling te formuleren voor een rechtspersoon of categorie woonruimte die bijdraagt aan het maatschappelijke doel en beleid van de gemeente Amsterdam om de diversiteit en leefbaarheid te bevorderen. De Deelnemingen stellen daarom voor om in artikel 3.11.1 lid 2 een drietal uitzonderingen te noemen waarbij de Opkoopbescherming niet geldt: • • •

voor rechtspersonen waarin de gemeente een belang heeft van 10%; rechtspersonen die door het college zijn aangewezen vanwege hun doelstellingen; specifieke woonruimte die door de gemeente is aangewezen.

Tot slot wordt het college de bevoegdheid geboden om ten aanzien van de hierboven genoemde uitzondering nadere regels en voorwaarden te stellen. De Deelnemingen stellen daarom voor om artikel 3.11.1 aan te passen, zodat dat als volgt komt te luiden (toevoeging vetgedrukt): 1. Als woonruimten waarvoor de vergunningplicht geldt als bedoeld in artikel 41 van de Huisvestingswet zijn de volgende woonruimten aangewezen: a. goedkope woonruimten die op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar een WOZ-waarde hebben van €326.000 of lager; b. middelduurlage woonruimten die op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar een WOZ-waarde hebben tussen de €326.000 en €406.000; c. middeldure woonruimten die op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar een WOZ-waarde hebben tussen de €406.000 en €512.000; 2. Woonruimten als bedoeld in het vorige lid vallen louter onder het werkingsgebied voor zover: a. de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar ligt na het tijdstip van inwerkingtreding, zijnde 1 april 2022; en, b. de woonruimte op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar: 1.

vrij van huur en gebruik; 2. in verhuurde staat voor een periode van minder dan zes maanden; of, 3. verhuurd met een vergunning als bedoeld in artikel 3.11.3; c. de nieuwe eigenaar van de woonruimte geen rechtspersoon is waarin de gemeente Amsterdam een (indirect) belang heeft van tenminste 10%; d. de nieuwe eigenaar niet is aangewezen als rechtspersoon die bijdraagt aan het maatschappelijke doel en beleid van de gemeente Amsterdam om de diversiteit en leefbaarheid te bevorderen; e. de woonruimte niet is aangewezen als categorie woonruimte die bijdraagt aan het maatschappelijke doel en beleid van de gemeente Amsterdam om de diversiteit en leefbaarheid te bevorderen; 3. Burgemeester en wethouders stellen nadere regels ten aanzien van de aanwijzing van rechtspersonen en categorieën woonruimten die bijdragen aan het maatschappelijke doel en beleid van de gemeente Amsterdam de diversiteit en leefbaarheid te bevorderen as bedoeld in artikel 3.11.1 lid 2 sub d en e.

Optie 2: De Deelnemingen stellen voor om artikel 3.11.3 aan te passen, zodat dat als volgt komt te luiden (toevoeging vetgedrukt): Artikel 3.11.3 Vergunning voor de verhuur van binnen de opkoopbescherming aangewezen woonruimten (verhuurvergunning opkoopbescherming)

1. Voor woonruimten kan een vergunning worden verleend om af te wijken van het verbod als bedoeld in artikel 3.11.2. 2. De vergunning wordt verleend indien: a. de woonruimte in gebruik wordt gegeven aan een woningzoekende die een bloedof aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de eigenaar; b. de eigenaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan hem, ten minste twaalf maanden zijn woonadres als bedoeld in artikel 1.1, onderdeel o, onder 1°, van de Wet basisregistratie personen, in die woonruimte heeft en de eigenaar met een woningzoekende schriftelijk overeenkomt dat de woningzoekende de woonruimte voor een termijn van ten hoogste twaalf maanden, anders dan voor toeristische verhuur, in gebruik neemt, of c. de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel , kantoor of bedrijfsruimte. d. de woonruimte in gebruik wordt gegeven aan een woningzoekende die de woonruimte huurt van een rechtspersoon waarin de gemeente Amsterdam een (indirect) belang heeft van tenminste 10%; d. de woonruimte in gebruik wordt gegeven aan een woningzoekende die de woonruimte huurt van een rechtspersoon die is aangewezen als rechtspersoon die bijdraagt aan het maatschappelijke doel en beleid van de gemeente Amsterdam om de diversiteit en leefbaarheid te bevorderen. f.

de woonruimte die in gebruik wordt genomen is aangewezen als categorie woonruimte die bijdraagt aan het maatschappelijke doel en beleid van de gemeente Amsterdam om de diversiteit en leefbaarheid te bevorderen; 3. Burgemeester en wethouders stellen nadere regels ten aanzien van de aanwijzing van rechtspersonen en categorieën woonruimten die bijdragen aan het maatschappelijke doel en beleid van de gemeente Amsterdam de diversiteit en leefbaarheid te bevorderen als bedoeld in artikel 3.11.3 lid 2 sub e en f.

Tot slot De Deelnemingen benadrukken hierbij dat de voorgestelde wijzigingen van en toevoegingen aan de HVV 2020 slechts een globaal voorstel betreffen die als uitgangspunt kunnen dienen bij het opstellen van de gewijzigde regelgeving. De Deelnemingen zijn vanzelfsprekend ontvankelijk voor andere voorstellen tot wijziging van de HVV 2020 waarin de bijzondere maatschappelijke status van de Deelnemingen als onderdeel van de gemeente Amsterdam gewaarborgd wordt en de Opkoopbescherming (indirect) niet op de door de Deelnemingen te verwerven woonruimten van toepassing is. Het huidige voorstel van de HVV 2020 maakt het voor de Deelnemingen echter onmogelijk om hun statutaire doelstellingen te realiseren, zodat de Deelnemingen de gemeenteraad verzoeken om daar bij vaststelling van de HVV 2020 rekening mee te houden. Met vriendelijke groet,

Advocaat

1.11 PACT ADVOCATEN AANTEKENEN Het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Amsterdam Amstel 1 1011 PN AMSTERDAM

Datum: Ons kenmerk: Inzake: Uw kenmerk:

2 december 2012 Behandeld door: 1674.001 E-mail: SOO / Advies Direct nummer: Inspraak beleidsvoorstel opkoopbescherming

Geacht College, Het “Beleidsvoorstel opkoopbescherming” met daarbij (i) het onderzoek van de dienst Onderzoek, Informatie en Statistiek (OIS) en (ii) het concept wijzigingsvoorstel van de Huisvestingsverordening ter invoering van de opkoopbescherming is door uw College ter inzage gelegd gedurende de periode van 3 november 2021 tot en met 15 december 2021. Namens de na te noemen opdrachtgevers wens ik hierdoor een zienswijze in te dienen. Insprekers Deze zienswijze wordt ingediend door: Cliënten hebben ieder voor zich en ook in onderling verband een omvangrijke track record in Amsterdam (en overigens ook daarbuiten) met betrekking tot de ontwikkeling en bouw van woonruimte in het sociale segment, middenhuur, vrije sector huur en koopwoningen, zowel voor institutionele beleggers, particuliere beleggers, particuliere kopers en woningcorporaties. Cliënten hebben onder meer in de Houthavens, Cruquius, IJburg en Oostenburg een aanzienlijke hoeveelheid woningen gerealiseerd.

Achtergrond beleidsvoorstel De opkoopbescherming is een regeling in de landelijke Huisvestingswet die per 1 januari 2022 in werking treedt. De gemeenteraad kan vanaf dat moment in de huisvestingsverordening bepalen dat goedkope en middeldure koopwoningen in bepaalde gebieden van de stad voor vier jaar niet meer verhuurd mogen worden om ze zo te beschermen tegen opkoop door beleggers.

In het beleidsvoorstel beoogt te regelen dat een koper van een woning er ook zelf moet gaan wonen. Deze regeling gaat hiermee buy-to-let (kopen om te verhuren) tegen. Woningen die in verhuurde staat worden gekocht, mogen wel verhuurd blijven worden. Dit beleidsvoornemen volgt op een reeds eerder vastgesteld beleid (Beleidsregels nieuwbouw koopwoningen voor eigenaar-bewoners Amsterdam) waaruit voortvloeit dat het College bij uitgifte in erfpacht een verhuurverbod zal opnemen op nieuwbouw koopwoningen.

Toepasselijkheid beleidsvoorstel op nieuwbouw huurwoningen Uit de tekst van het beleidsvoorstel is evident op te maken dat het beleid uitsluitend van toepassing zou zijn op goedkope en middeldure (particuliere) koopwoningen. Tegen een verhuurverbod ten aanzien van goedkope en middeldure (particuliere) koopwoningen hebben cliënten geen bezwaar. Echter, in het concept wijzigingsvoorstel van de Huisvestingsverordening is deze beperking tot goedkope en middeldure (particuliere) koopwoningen niet opgenomen maar is de regeling van toepassing verklaard op: “a. goedkope woonruimten die op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar een WOZ-waarde hebben van €326.000 of lager; b. middelduurlage woonruimten die op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar een WOZ-waarde hebben tussen de €326.000 en €406.000; c. middeldure woonruimten die op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar een WOZ-waarde hebben tussen de €406.000 en €512.000;” zonder dat daarbij een onderscheid gemaakt wordt naar woningtype (koop- of huurwoning) danwel de status van de woning (bestaand of nieuwbouw).

Hierdoor zou het verhuurverbod ook van toepassing zijn op de levering van een nieuwbouwwoning (met een WOZ waarde tot EUR 512.000) aan een belegger (institutioneel of particulier), omdat voor die woning ook de in artikel 3.11.1 lid 2 aanhef en sub b en onder 1e bedoelde situatie bestaat, te weten dat de woonruimte op datum van levering aan de nieuwe eigenaar vrij van huur en gebruik is geweest. Dit gevolg zal – gezien de tekstuele inhoud van het beleidsvoorstel – niet de bedoeling zijn van het College. Om die reden is een aanpassing van het wijzigingsvoorstel benodigd. Een mogelijke oplossing zou daarbij zijn dat in lid 2 wordt opgenomen dat een woonruimte niet valt onder het werkingsgebied van de regeling voor zover de woonruimte op de datum van inschrijving van de leveringsakte niet eerder in gebruik is geweest (en dus een nieuwbouwwoning is). Die situatie is zowel aan de orde bij een turnkey levering (waarbij de nieuwbouw huurwoning ná realisatie wordt geleverd aan de belegger) als bij de levering van een appartementsrecht (levering van het aandeel in de “grond”) met opeenvolgende bouw van het complex en bouwkundige oplevering achteraf.

Een dergelijke huurwoning kan overigens later weer (in verhuurde staat) worden doorverkocht (van belegger aan belegger) op basis van het bepaalde in artikel 3.11.1 lid 2 aanhef onder b, nu de woning zich in dat geval in reeds verhuurder staat bevindt, met dien verstande dat indien die doorverkoop (zou) plaatsvinden binnen zes maanden, de koper in overtreding zou zijn. Die periode van zes maanden zou voor dit specifieke geval overigens niet noodzakelijk zijn en zou geschrapt dienen te worden.

Verzoek Cliënten verzoeken u de tekst van het wijzigingsvoorstel in die zin aan te passen. Voor eventuele vragen of nadere toelichting houden zij zich gaarne beschikbaar.

Met vriendelijke groet,

advocaat

1.12 INSPRAAKREACTIE AFWC OPKOOPBESCHERMING AMSTERDAM Van: Aan: Datum: Betreft:

AFWC/ Gemeente – Wonen 15 december 2021 Inspraakreactie opkoopbescherming Amsterdam

Deze inspraakreactie is ook via de website ingediend Nederland verkeert in een wooncrisis en deze manifesteert zich nadrukkelijk in Amsterdam; de beschikbaarheid van betaalbare woningen in onze stad staat onder druk. Als corporaties zijn we gekant tegen speculatie en de Amsterdamse corporaties zijn dan ook positief over het voornemen van het college om in Amsterdam de opkoopbescherming in te voeren. De wooncrisis vraagt niet alleen maatregelen om door middel van nieuwbouw het aantal woningen te vergroten en zo de woningmarkt in evenwicht te brengen. Maatregelen die ertoe bijdragen dat koopwoningen in het goedkope- en middeldure segment behouden blijven voor starters en middeninkomens die er daadwerkelijk zelf gaan wonen zijn ook nodig. De regeling heeft geen effect op de enorm vraag naar sociale huur maar zorgt ervoor dat mensen met een (hoog) middeninkomen geen concurrentie hebben van beleggers en er net wat makkelijker tussen komen. Er zijn een aantal aspecten ten aanzien van de regeling die we bij u onder de aandacht willen brengen: • Ten eerste zou het goed zijn als de opkoopbescherming wordt afgestemd met de buurgemeenten van Amsterdam. Het college merkt zelf als op dat de regeling in geheel Amsterdam wordt ingevoerd om te voorkomen dat binnen Amsterdam een waterbedeffect optreedt.

Afstemming met buurgemeenten kan voorkomen dat beleggers zich verplaatsen naar de buurgemeenten van Amsterdam (Diemen, Amstelveen, Haarlemmermeer etc.). • De regeling wordt ingevoerd voor woningen met een WOZ-waarde tot €512.000 (prijspeil 2021), en deze grens wordt jaarlijks geïndexeerd. Het is niet duidelijk welke parameter hiervoor wordt gehanteerd. Het zou goed zijn als hiervoor de gemiddelde WOZ-stijging in Amsterdam wordt gehanteerd. Op die manier beweegt de regeling mee met de woningmarkt. • Om de maatregel daadwerkelijk effectief te laten zijn is het belangrijk dat er effectief gehandhaafd gaat worden. Speciaal aandachtspunt is daarbij de handhaving op leegstand na aankoop die nodig is om speculatie te voorkomen. En het zou goed zijn als verplicht kan worden dat degene die de woning koopt ook op het adres ingeschreven staat; dit voorkomt dat woningen als ‘pied-a-terre’ gebruikt worden. • De regeling wordt ingevoerd voor onbepaalde tijd en op Rijksniveau wordt de regeling na 5 jaar geëvalueerd. Dat lijkt ons te laat en het is verstandig om ook een gemeentelijk evaluatiemoment in te lassen, al dan niet in samenhang met de cyclus die hiervoor bij de Huisvestingsverordening wordt gehanteerd.

Op dit moment is de woningmarkt oververhit maar – voorlopig nog in theorie – kan bij een dalende markt de situatie ontstaan dat de regeling overbodig is en eigenaren die hun woningen willen verkopen onnodig hindert. Kortom: bouw eerder een evaluatiemoment in en een clausule die beëindiging mogelijk maakt als dat nodig is. • De Amsterdamse woningcorporaties werken op dit moment – via een anti-speculatiebeding - met een zelfwoonplicht bij verkochte woningen. Deze zelfwoonplicht en de opkoopbescherming vullen

elkaar goed aan, maar het is goed om te onderzoeken of afstemming tussen die regelingen nodig en wenselijk is. • Corporaties (en andere verhuurders) kopen turn-key woningen aan van ontwikkelaars met de bedoeling om die te verhuren. We gaan ervan uit dat deze woningen niet onder deze regeling vallen. Maar incidenteel kopen corporaties ook koopwoningen aan om te verhuren, dit is bijvoorbeeld het geval als een corporatie woningen terugkoopt om een complex weer in volledige eigendom te krijgen. Het verzoek is om corporaties uit te zonderen van de maatregel zodat deze woningen na aankoop verhuurd kunnen worden.