A - 17 Bouwen en Wonen (25) Bijlage 3.1 Zienswijzen organisaties inspraak op

1

ZIENSWIJZEN ORGANISATIES TIJDENS DE INSPRAAKPERIODE OPKOOPBESCHERMING

1.1

MAKELAARSVERENIGING AMSTERDAM

Een aantal jaren geleden moedigde de overheid (en de gemeente Amsterdam) vastgoedbeleggers aan te investeren. De woningmarkt is veranderd, en ook de houding van de overheid t.a.v. de belegger is veranderd. Het aanmoedigen van toen is omgeslagen in afremmen door regelgeving. Hoe zinvol is deze aanpak? Tegen welke zaken lopen we aan? Onderstaand een aantal punten die we graag onder de aandacht willen brengen bij de gemeente voordat er overgegaan wordt tot besluitvorming.

1. De voorraad wijzigt niet Het is algemeen bekend dat er structureel te weinig gebouwd wordt. Deze opkoopbescherming lost dat niet op. Het gevolg is dat er een verschuiving in de voorraad ontstaat van huur naar koop. Beide segmenten staan in de huidige markt onder druk. De druk op de huurmarkt zal door deze regelgeving groter worden. Het tekort aan woningen in zowel de koop- als de huursector is één van de oorzaken van de prijsstijgingen.

2. Voor ontwikkelen heb je beleggers nodig De roep om meer woningen is groot. Om dit te kunnen bewerkstellingen zijn beleggers (groot en klein) nodig. Het is daarom belangrijk voor de gemeente om een gezonde relatie met beleggers te hebben. Je hebt ze nodig om de doelstellingen voor het vergroten van de voorraad te halen.

3. Wordt de starter echt geholpen? Volgens Starterswoning.nu is een Starterswoning een koopwoning welke indien van toepassing met behulp van een Starterslening kan worden aangekocht, waarbij de maximale koopsom gelijk is aan de kostengrens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De maximale koopsom inclusief verwervingskosten van een Starterswoning op basis van de kostengrens van de NHG bedraagt: ► 2021: € 325.000.

Hoeveel starters worden nu echt geholpen door deze regelgeving? Hoeveel woningen in de gemeente Amsterdam worden onder de € 325.000,- verkocht? Te weinig! Door deze regelgeving daalt de voorraad huurwoningen en bij meer schaarste zal de prijs meestijgen (marktwerking). De starters zullen het dus nog moeilijker krijgen: geen koopwoningen en nog duurdere huurwoningen.

4. Opbrengst maximalisatie gemeente Amsterdam bij uitgifte grond Met het uitschrijven van bijvoorbeeld tenders voor nieuwbouwprojecten werkt de gemeente Amsterdam zelf mee aan prijsopdrijving. Uiteindelijk is de vraagprijs van een woning een optelsom

van meerdere factoren. De grondprijs is daar één van. De gemeente zou hier zelf een veel actievere rol in moeten spelen. Daarnaast moet er ook meer snelheid komen in het doen van de aanbiedingen, hier gaat teveel tijd overeen.

5. Vergunningen Het afgeven van vergunningen is een langdurig traject waarbij de verschillende afdelingen van de gemeente Amsterdam niet goed samenwerken. Dit vertraagt enorm veel processen, dit is een belangrijke reden waarom de voorraad achterloopt op de plannen. Het is echt belangrijk dat de gemeente hier intern op gaat schakelen om meer snelheid in processen te krijgen. Meer afgegeven vergunningen betekend dat er gebouwd kan worden!

6. Ongesplitste panden Wat gebeurt er met ongesplitste panden bestaande uit meerdere woningen (voorheen verhuurd, of eigen bewoning door eigenaar) met afzonderlijk WOZ waarden onder de € 512.000,-?

7. Executieobjecten Wat gebeurd er met woningen die middels een executieveiling verkocht worden? Een vastgoedveiling is een noodzakelijk onderdeel van de vastgoedmarkt. Doordat een financiële instelling de mogelijkheid heeft om bij het niet voldoen aan de financiële verplichtingen altijd (een deel) van de hypotheek via de veiling terug te krijgen. Doordat het een zakelijke aankoop is (direct transactie) is het aandeel particulieren dat op een veiling aankoopt minimaal. Het is van maatschappelijk belang dat te allen tijde getracht wordt de hoogste opbrengst te behalen voor de betreffende debiteur. Indien deze regeling ook voor deze woningen geldt wordt het maatschappelijke belang van debiteur direct geschaad.

8. Duur van de maatregel In de openbare stukken worden geen termijnen benoemd. In de huidige markt is de politiek van mening dat er meer regels opgesteld moeten worden. Wat gebeurt er als de markt verandert? Is de besluitvorming snel genoeg om hier op in te spelen? Het lijkt ons verstandig om als er besloten wordt deze regelgeving in te voeren er wel een termijn aan te hangen.

9. Overgangsregeling Is er rekening gehouden met een overgangsregeling? Hoe wordt er omgegaan met partijen die gekocht hebben voordat de mogelijke regelgeving ingaat maar geleverd krijgen als de mogelijke regelgeving al ingegaan is?

10. Controle

Is er voldoende capaciteit bij de gemeente om deze regelgeving te gaan controleren? Wordt dit een nieuwe afdeling? De gemiddelde wachttijd op de diverse afdelingen is zoals eerder aangegeven te lang. Is het niet verstandig om de capaciteit aan andere afdelingen toe te voegen met als doel de voorraad vergroten?

Gemeente Amsterdam denk goed na voordat er een besluit genomen wordt! Opkoopbescherming klinkt goed, doet het goed in de media en natuurlijk ook bij een deel van de politieke achterban. Dit zijn alleen geen oplossingen voor de problematiek van de woningmarkt. Het verschuiven van een probleem kan niet de bedoeling zijn lijkt ons.

1.2

KUIJS REINDER KAKES

Geachte heer, mevrouw,

De gedachte achter dit opkoopbeschermingsvoorstel ligt met name gelegen in het feit dat starters niet aan bod komen door de hectiek op de woningmarkt met te hoge prijzen en schaars aanbod. Zo begrijp ik uit uw overweging.

Dit voorstel lost het onderliggend probleem echter niet op. De historisch lage hypotheekrente versus de onevenwichtige samenstelling (relatief veel sociale huur, weinig midden segment huur, weinig koop) van de hoofdstedelijke woonvoorraad geeft onevenredig veel druk op specifiek de koopwoningmarkt.

De lage hypotheekrente valt buiten uw span of control, maar de samenstelling van de woningvoorraad valt echter wel binnen het toepasbare gemeentelijke instrumentarium. Daar moet het zwaartepunt van het beleid op liggen teneinde iedereen een gelijkwaardige kans te geven op de koop- maar ook op de huurmarkt.

In dit kader verdient het de aanbeveling om te kiezen voor een verlaging van de nieuwe erfpachtgrondwaardes, dit zou bijdragen aan een toevoeging van MSH-sector, mits in combinatie met deze bouwverplichting binnen een project aan de desbetreffende ontwikkelaar. Dit leidt tot een gemis aan inkomsten, maar wordt op z'n minst gecompenseerd door het structureel bouwen aan een ongedeelde stad die hierdoor vitaler, aantrekkelijker en levendiger wordt. Verder merk ik op dat voor alle nieuwbouw op erfpachtgrond (AB 2016) al een zelfbewoningsplicht geldt en dat deze ook geldt bij de verkoop van de vele corporatiewoningen in de stad. Een heel groot deel van de voorraad wordt zodoende al beschermd. Verdere controle zou een vrije stad als Amsterdam niet sieren. Tot slot betwijfel ik ten zeerste of deze opkoopbescherming ook echt leidt tot het weren van particuliere beleggers. Want dat is namelijk de doelgroep voor individuele woningen. Bij de huidige hoge koopsommen is het rendement veel te beperkt met de huuropbrengsten. In de huidige marktsentiment verkopen wij in het segment met een WOZ tot 512.000,- juist en voornamelijk aan mensen die er echt zelf gaan wonen. Om die reden schaal ik de impact van deze opkoopbescherming überhaupt als zeer gering in.

Met vriendelijke groet,

/ Partner-Makelaar bij Kuijs Reinder Kakes

1.3

AHAM VASTGOED B.V.

Aan : College van Burgemeester en Wethouders Amsterdam Van : AHAM Vastgoed B.V. Betreft : Inspraakreactie opkoopbescherming Datum : 14 december 2021

Geacht College,

Langs deze weg maken wij gebruik van ons inspraakrecht op het voorliggende beleidsvoorstel opkoopbescherming.

Allereerst spreken wij onze verbazing uit over het feit dat de regeling bedacht is, omdat: • Beleggers bij voorkeur geen individuele appartementsrechten kopen omdat zij dan in een VVE terecht komen en dit alleen aantrekkelijk vinden als sprake is van een kopersmarkt waarmee ze anticiperen op een goed indirect rendement; • Het vooral ouders zijn, die voor studerende kinderen, een woning kopen van eigenaar/bewoners waarmee zij een concurrent zijn voor de kopers voor eigen gebruik; • Per 1 januari 2021 de overdrachtsbelasting voor beleggers van 2% naar 8% is gegaan waar de eigenaar-bewoner nog steeds 2% betaalt, waarmee de positie van de kopers voor eigen gebruik is verbeterd. • De op handen zijnde extra verhuurregulering ook zorgt voor een verbetering van de positie van de kopers voor eigen gebruik; • Veel beleggers zich al hebben teruggetrokken uit Amsterdam omdat de verkoopwaarden de beleggingswaarden hebben overtroffen.

Waarom dan toch een dergelijke regeling? Wij hebben de stukken serieus beoordeeld om een antwoord op deze vraag te krijgen. Waarbij wij aantekenen, dat tot onze verbazing via de website van OIS op dit moment veel minder woningdata beschikbaar zijn dan gebruikelijk, waardoor een controle van cijfers niet mogelijk is.

De afdeling wonen heeft OIS gevraagd onderzoek te doen naar gegevens over de woningvoorraad. In het hoofdstuk woningvoorraad naar eigendomscategorie, is OIS echter niet verder gekomen dan: • Een overzicht van de woningvoorraad per type gebruiker in de tijd in aantallen en procenten; • De WOZ-waarden in de tijd in aantallen en procenten;

• Een samenvatting zonder analyse en conclusie. Wij concluderen dat OIS zich ervan bewust is dat de cijfers een opkoopregeling niet onderbouwen en zich daarom hebben beperkt tot een opsomming van feiten.

Uit de cijfers blijkt namelijk dat: • Het aantal woningen voor eigenaar gebruikers is toegenomen; • Ten gevolge van de woningwet 2015, een logische verschuiving heeft plaatsgevonden van vrije sector huurwoningen van corporaties naar niet natuurlijke persoon verhuurders zowel door verkoop van woningen als verkoop van ontwikkelingen door corporaties aan niet natuurlijke persoon verhuurders. • Aandeel verhuur natuurlijke persoon fluctueert, met 1 % wat geen noemenswaardige impact heeft op de woningvoorraad; In het hoofdstuk veranderingen in de woningvoorraad heeft OIS de transactiemarkt geïnventariseerd. Ook daar onderbouwen de cijfers de stelling niet dat beleggers de eigenaar gebruikers op de markt verdringen. Het tegenovergestelde is het geval, het aantal eigenaar gebruikers neemt toe over de periode 2018-2020. Met een doelredenering wordt nog gepoogd een ander beeld te schetsen. Ten opzichte van 2019 is in 2020 het aantal eigenaar gebruikers namelijk wel afgenomen. Hier is echter sprake van een incident. Per 1 januari 2021 is de overdrachtsbelasting voor beleggingstransacties in woningen verhoogd van 2% naar 8%. Dit heeft tot een piek in het aantal beleggingstransacties geleid. Voor wat betreft de uitwerking van de regeling, het stuk “Afdeling IIII Opkoopbescherming”. Ook dit stuk rammelt omdat: • Een eigenaar zijn woning mag verhuren.

Als hij binnen 6 maanden besluit zijn woning te verkopen is dit geen opzeggingsgrond voor de huur. Deze categorie is daarom niet te handhaven; • Een veel voorkomende situatie is dat een eigenaar/bewoner een deel van het pand bewoont en de rest verhuurt in de sociale sector. Het pand is dan vaak niet gesplitst in appartementsrechten en mag op basis van de splitsingsregels van de gemeente ook niet gesplitst worden. De eigenaar mag de verhuurde woningen verkopen aan een belegger, maar niet zijn leeggekomen woning. Wat te doen in dit geval? De regeling biedt hier geen oplossing voor; • De categorie echte concurrenten van de koopmarkt, overigens in volume ook verwaarloosbaar, de ouders die aan kinderen en/of familie willen verhuren worden uitgezonderd van deze regeling.

Op basis van de onderzoeksresultaten is het niet verrassend, dat in het beleidsvoorstel opkoopbescherming geen meetbare doelen zijn gesteld. Er valt namelijk eenvoudig weg geen positief resultaat te behalen met deze regeling.

Wat rest is: • Nutteloze extra regelgeving;

• Belasting van een al te zwaarbelaste ambtelijke organisatie met tot gevolg, nog meer vertragingen bij transformatie en nieuwbouwprojecten, wat resulteert in nog meer druk op de koop- /en woningmarkt; • Alleen kosten geen baten;

Waarom dan toch deze regelgeving? Wij kunnen ons niet aan de indruk onttrekken dat de overheid de beeldvorming, dat de oorzaak van het woningmarktproblemen bij de particuliere belegger en of vastgoedhandelaren ligt, bewust voedt. Beter zou zijn het vlottrekken van de woningbouwproductie te bespreken, met bijvoorbeeld ons om wel tot oplossingen te komen, waar de overheid dat op heden niet lukt.

Wij zijn graag bereid onze kennis en data van de woningmarkt te delen en op transparante wijzen mee te denken aan de mogelijke oplossingen voor de spanning op de woningmarkt. Wij hebben daar heldere ideeën over.

Met vriendelijke groet,

Directeur bestuurder

AHAM Vastgoed

1.4

STICHTING BETAALBARE WOONSTAD AMSTERDAM

Inspraak Opkoopbescherming gemeente Amsterdam, december 2021

1. Grenswaarde (€512.000) is te laag B&W stelt dat de opkoopbescherming alleen nodig is voor woningen tot € 512.000. Dit zou kloppen op het moment dat woningen alleen door speculanten gekocht worden om 1-op-1 te verhuren. Echter, de meeste winst zit in het opknippen/verkameren van gezinswoningen. Gelukkig heeft de gemeenteraad al ingegrepen bij het opknippen (creëren van zelfstandige woningen). Echter, dit is nog steeds mogelijk bij woningen >200m2 voor grondgebonden woningen (en >100m2 voor niet-grondgebonden woningen). En voor verkamering (niet-zelfstandige woningen) zijn er zeer ruime (25% per woonblok) en niet-werkende wijkquota. Niet-werkend, omdat de wijken te groot gekozen zijn en alle woningen (niet alleen koopwoningen) uit de wijk worden meegeteld. Bovenstaande betekent dat er nog steeds geen rem zit op de verhuur-excessen: opkopen en omkatten van woningen. Sterker nog, speculanten zullen zich massaal storten op deze verhuurmarkt die nog mogelijk is. De opdrijving van huizenprijzen in die buurten die buiten de opkoopbescherming vallen, zal door het bovenstaande nog extra worden versneld. Met dus weer een verhuur-prijsspiraal: hogere prijzen maken woningen alleen nog voor speculanten geschikt. Met alle negatieve gevolgen voor de leefbaarheid in de wijken. De grenswaarde van € 512.000 zal dus behoorlijk verhoogd moeten worden.

Of er dient op een andere wijze, op basis van de Opkoopbescherming en/of de HVV Amsterdam, een halt aan de speculanten-opkoop toegeroepen te worden.

2. Handhaving Wij zijn blij met het opnemen van expliciete zinnen over handhaving en boetes, o.a. “Als de gemeente verhuur constateert zonder vergunning dan volgt handhaving, en doorgaans een boete.” en “Bij overtreding van het verhuurverbod legt de gemeente in principe een boete op van € 21.750.” Helaas blijkt dat handhaving bij de HVV Amsterdam (die vergelijkbare onderdelen kent) ernstig tekort te schieten. Wij zijn dus bang dat zonder aanvullende maatregelen handhaving in de praktijk niet zal plaatsvinden: het zal uitgaan van een piep-systeem door burgers, met complexe handhavingsregels (“onze handhavers moeten meerdere overtredingen persoonlijk hebben geconstateerd”) voor een al overbelast handhavingssysteem. De complexe regels en uitzonderingen van dit voorstel zullen daarbij niet helpen. Tenzij er uit wordt gegaan van simpele bewijslasten (te leggen bij de woningeigenaren), geautomatiseerde detectie en een ingeregeld handhavingsapparaat verwachten wij niet dat de regels uit dit voorstel daadwerkelijk gehandhaafd zullen worden en tot afschrikkende boetes zullen leiden.

Wij verzoeken u bovenstaande mee te nemen in uw beoordeling van het voorstel.

Stichting Betaalbare Woonstad Amsterdam www.stopverkameringtuinsteden.nl

1.5

HEMWOOD

Geachte heer, mevrouw, In mijn hoedanigheid van omgevingsrechtadvocaat bij Hemwood heb ik kennis genomen van de stukken die momenteel via https://www.amsterdam.nl/wonenleefomgeving/wonen/inspraakopkoopbescherming/ ter inzage liggen: - het Beleidsvoorstel Opkoopbescherming; - het onderzoek van OIS dat is uitgevoerd in het kader van de opkoopbescherming; - het concept wijzigingsvoorstel van de Huisvestingsverordening Amsterdam (hierna: ‘Hvo’) ter invoering van de opkoopbescherming (hierna gezamenlijk: ‘Regeling opkoopbescherming’). Tot en met 15 december 2021 ligt de Regeling opkoopbescherming voor inspraak ter inzage. In dat kader treft u hierbij mijn inspraakreactie aan. Een kopie van deze inspraakreactie zond ik tevens per aangetekende post. 1. Aanleiding 1.1. Uit de inhoud van de Regeling opkoopbescherming, meer specifiek uit de Hvo, is een aantal onduidelijkheden naar voren gekomen. Meer in het bijzonder is voor een aantal praktijksituaties niet helder of de Regeling opkoopbescherming daar wel of niet op van toepassing zal zijn. Om misverstanden en interpretatiegeschillen te voorkomen, leg ik u in deze inspraakreactie een aantal onduidelijkheden voor, met het verzoek om daarover opheldering te geven. 1.2. In deze inspraakreactie zal ik niet inhoudelijk op de (on)rechtmatigheid van de Regeling opkoopbescherming ingaan.

Mocht uw antwoord daartoe aanleiding geven, dan kom ik daar zo nodig in een aanvullende inspraakreactie bij u op terug. 2. Inhoud Regeling opkoopbescherming 2.1. De Regeling opkoopbescherming dient te worden gelezen in samenhang met de voorgenomen wijziging van de Huisvestingswet 2014 (hierna: ‘Hw’) . Hieruit volgt dat het verboden is zonder vergunning een koopwoning te verhuren gedurende vier jaar na aankoop van de woning. Het moet gaan om: (a) Goedkope en middeldure koopwoningen, zijnde woningen met een WOZ-waarde tot en met EUR. 512.000,-; (b) Woonruimte die op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar (i) vrij van huur en gebruik was; of (ii) in verhuurde staat was voor een periode van minder dan 6 maanden; of (iii) werd verhuurd met een vergunning als bedoeld onder artikel 41, lid 1 Hvo (c) de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar ligt na het tijdstip van inwerkingtreding van het verbod als bedoeld in artikel 41, lid 1 Hw.

2.2. In Afdeling IV Hvo (artikel 3.11.1 en verder) en in het Beleidsvoorstel Opkoopbescherming is artikel 41 Hw nader uitgewerkt. Daarin is onder meer bepaald dat een vergunning om af te wijken van het verhuurverbod als bedoeld in artikel 3.11.2, lid 1 Hvo wordt verleend in de onder artikel 3.11.3, lid 2 Hvo genoemde uitzonderingsgevallen, waaronder verhuur aan eerste- of tweedegraadsfamilie. 3. Onduidelijkheid praktijkgevallen 3.1. Uit het Beleidsvoorstel Opkoopbescherming volgt dat met de Regeling opkoopbescherming wordt beoogd om ‘buy-to-let’ (kopen om te verhuren) tegen te gaan. Hiermee lijkt de gemeente impliciet aan te geven dat (institutionele) beleggers niet door deze regeling worden geraakt, omdat in die gevallen geen sprake is van ‘buy-to-let’, maar veelal van ‘build-to-rent’ of ‘build-to-sell’. De vraag is echter of (a) de gemeente die bedoeling daadwerkelijk heeft gehad, en zo ja, of (b) deze bedoeling dan voldoende duidelijk in de Hvo tot uitdrukking is gebracht. 3.2. Onduidelijkheden ontstaan onder meer omdat het begrip ‘koopwoning’ in artikel 41, tweede lid onder a van de Hvw (nieuw) niet is gedefinieerd. De vraag die met name opkomt is wanneer een woning als ‘koopwoning’ kan worden gekwalificeerd (op basis van welke criteria), wie dat bepaalt en wat het peilmoment voor die kwalificatie is. artikel 41 Hvw en de artikelen 3.11.1 e.v.

geven geen definities en zijn dusdanig ruim geformuleerd, dat diverse, uiteenlopende interpretaties van de regeling denkbaar zijn. Graag verneem ik hierop een nadere toelichting. 3.3. In de praktijk wordt er vooralsnog vanuit gegaan dat de situatie, waarin een ontwikkelaar een nieuwbouw-woningbouwontwikkeling aan een belegger verkoopt, niet onder de regeling valt, ongeacht of sprake is van koop- of huurwoningen. Artikel 3.11.1 en artikel 3.11.2 Hvo jo. artikel 41 Hvw geven op dit punt echter geen uitsluitsel. Niettemin lijkt dit te volgen uit de Beleidsregel Opkoopbescherming, waarin op pagina 5 is vermeld: “de regeling geldt alleen voor goedkope en middeldure koopwoningen die voor aankoop worden bewoond door een eigenaar-bewoner en bij woningen die voorafgaand aan de aankoop niet of minder dan 6 maanden werden verhuurd en verhuur niet voor de aankoop al vergund was.” [onderstreping EVB] 3.4.

Uit deze toelichting leid ik af dat: (a) nieuwbouwwoningen die na de realisatie daarvan nooit eerder in gebruik zijn geweest door een eigenaar-bewoner, per definitie van de toepassing van de Regeling opkoopbescherming zijn uitgesloten, ongeacht of deze woningen als ‘koopwoning’ of als ‘huurwoning worden aangemerkt; en (b) de Regeling opkoopbescherming op de onder (a) genoemde situatie niet van toepassing is, ongeacht de vraag of deze woningen rechtstreeks of met tussenkomst van een belegger aan de uiteindelijke (eerste) eigenaar-bewoner worden verkocht, en ongeacht of de woningen in de tussentijd door de ontwikkelaar of de belegger zijn verhuurd of verhuurd zijn geweest. 3.5. Vriendelijk verzoek ik u op voormelde vragen een duidelijk antwoord te geven. Mocht u voormelde vragen bevestigend beantwoorden, dan verzoek ik u in het kader van de rechtszekerheid artikel 3.11 1, lid 2 Hvo aan te passen, met dien verstande dat ook zónder de toelichting uit het Beleidsvoorstel Opkoopbescherming voor een ieder evident is dat woonruimten als bedoeld in artikel 3.11.1, lid 1 Hvo louter onder het werkingsgebied vallen voor zover de woningen voor aankoop zijn bewoond door een eigenaar-bewoner.

4. Twee voorbeelden 4.1. Enkel ter illustratie benoem ik hierna twee (willekeurig gekozen) praktijkvoorbeelden waar de toepassing van de Regeling tot onduidelijkheid leidt: - Een ontwikkelaar realiseert een woningbouwontwikkeling en besluit de woningen met een WOZwaarde tot EUR. 512.000,- eerst voor een periode van twee jaar te verhuren alvorens deze te verkopen aan een belegger. (a) Is de Regeling opkoopbescherming geheel of gedeeltelijk op de verkoop aan de belegger van toepassing, en zo ja, is het antwoord afhankelijk van bepaalde feitelijke en/of juridische omstandigheden? Anders gezegd, kan de belegger de woningen zonder vergunning (i) blijven verhuren, ofwel (ii) uitponden door verkoop aan particulieren? - Een belegger is eigenaar van een drietal boven elkaar gelegen, juridisch ongesplitste woningen, met ieder een WOZ-waarde tot EUR. 512.000,- (het betreft één appartementsrecht). Eén of meerdere woning(en) is in onverhuurde staat. Is de Regeling Opkoopbescherming voor de koper van toepassing, als het appartementsrecht wordt verkocht? 4.2. Graag verneem ik ook over deze praktijkvoorbeelden uitsluitsel. 5. Conclusie 5.1. Omdat discussie over de toepassing van de Regeling opkoopbescherming voor alle betrokkenen verstrekkende consequenties kan hebben, verzoek u vriendelijk om opheldering over de in deze inspraakreactie naar voren gebrachte onduidelijkheden.

Tevens verzoek ik u, in het kader van de rechtszekerheid, de Beleidsregel Opkoopbescherming resp. de Hvo daar waar nodig aan te scherpen en te verduidelijken. Met vriendelijke groet,

Hemwood

1.6

Vereniging Vastgoedbelang afdeling West-Noord

De opkoopbescherming zoals neergelegd in de gewijzigde Huisvestingswet die per 1 januari 2022 in werking treedt, waarmee gemeenten per 2022 het aankopen van bestaande koopwoningen voor de verhuur kunnen verbieden is bedoeld om (koop)starters te helpen, maar het is de vraag wat zij er werkelijk mee opschieten. Prijzen zullen historisch hoog blijven, vanwege de lage rente en schaarste aan woningen. De maatregel zal eveneens niet voorkomen dat doorstromers (met vaak grote overwaarde op de woning die zij achterlaten) actief zullen blijven als de grootste concurrent van starters op de koopwoningmarkt. Aldus zal de positie van koopstarters dan ook niet of nauwelijks verbeteren door de opkoopbescherming. Daar komt bij dat gemeenten alleen de bevoegdheid krijgen per 1 januari 2022 om de opkoopbescherming – dit betekent het verbod op het verhuren van een aangekochte woning zonder een vergunning - in te voeren voor die wijken binnen de gemeente die aantoonbaar aan de in de gewijzigde Huisvestingswet genoemde criteria (overlast/schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen) voldoen. Het voorgenomen beleid van de gemeente Amsterdam om de opkoopbescherming in te voeren voor alle woningen tot €512.000 voldoet niet aan die wettelijke criteria en is daarmee ook nog eens disproportioneel.

Daarmee zet zij de woningmarkt in Amsterdam voor het grootste deel op slot, kunnen particuliere verhuurders geen woningen meer toevoegen en zal de schaarste aan beschikbare ( midden) huurwoningen alleen maar toenemen. Hiermee treedt de gemeente Amsterdam buiten haar bevoegdheid die haar verleend gaat worden op grond van de gewijzigde Huisvestingswet. Immers, de gebiedsgerichte opkoopbescherming zoals uitgewerkt door het ministerie van Binnenlandse Zaken in de op 1 januari in werking tredende gewijzigde Huisvestingswet (artikel 39 e.v.) wordt door de gemeente Amsterdam veel te breed ingezet en in feite voor het grootste deel van de gemeentelijke woningmarkt van toepassing verklaard. Het ministerie van BZK is er al van op de hoogte dat de gemeente Amsterdam te ver gaat met de toepassing van opkoopbescherming in haar aan te passen huisvestingsverordening. Het ministerie meent dat zij daar op grond van het subsidiariteits-beginsel weinig tegen kan doen. Dit betekent dus dat het aan de rechter is om hier een oordeel over te geven en de in te voeren gewijzigde Huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam op dit punt onverbindend zal moeten verklaren.

Derhalve zullen particuliere verhuurders gevestigd in de gemeente Amsterdam de gang naar de rechter moeten maar ook zullen gaan nemen teneinde dat disproportionele beleid van de gemeente Amsterdam af te laten keuren vanwege de disproportionele inbreuk op hun eigendomsrecht. Er zijn immers er zijn al investeringen gedaan op basis van het huidige, pre opkoopbescherming beleid van die gemeenten en nu wordt die investering minder waard.’ Bovendien is de in te voeren opkoopbescherming zoals voorgenomen door de gemeente Amsterdam vooral een (politieke) keuze vóór koop en tégen huur. Dat werkt in het nadeel van veel starters op de woningmarkt die (nog) niet willen of kunnen kopen en behoefte hebben aan een woning in de vrije huursector, van oudsher de landingsplek voor deze groep in de stad. Want door de opkoopbescherming zullen particuliere verhuurders/ beleggers aangekochte woningen niet meer mogen verhuren en dus geen nieuwe huurwoningen meer kunnen toevoegen aan de huurwoningmarkt. En aangezien de opkoopbescherming met name gericht zal zijn op middeldure koopwoningen, zal juist in het middenhuursegment van de huurwoningmarkt – waar al een groot tekort bestaat aan beschikbare huurwoningen - het negatieve effect voor de huurwoningzoekende

het sterkst merkbaar zijn. Het tekort aan beschikbare middenhuurwoningen zal door de opkoopbescherming dus nóg verder toenemen. Daarmee is de opkoopbescherming opnieuw een maatregel die net als de OVB-vrijstelling voor starters het probleem voor (koop)starters niet zal oplossen en zelfs contra-productief zal blijken te zijn. Ook DNB deelt deze visie, zij heeft al aangegeven dat de opkoop-bescherming averechts zal uitwerken en het grote tekort aan middenhuurwoningen alleen maar zal vergroten. Voorts heeft ook Peter Boelhouwer Hoogleraar TU Delft aangegeven: “Beleggers veroorzaken niet dat de huizenprijzen zo stijgen”, legt Boelhouwer uit. „Onderzoek van onder andere het Kadaster en de Universiteit van Amsterdam heeft aangetoond dat de aankoop van woningen door beleggers weinig tot geen invloed heeft op de koopprijzen. Dat zie je ook aan het feit dat huizenprijzen overal oplopen, niet alleen in de specifieke steden waar veel beleggers actief zijn.” Voorts zullen eigenaren van koopwoningen worden benadeeld bij de verkoop van hun woning indien het bestreden voorgenomen beleid van de gemeente Amsterdam inzake de opkoopbescherming wordt doorgevoerd. Immers, een deel van de vraag wordt buitenspel gezet waardoor de verkoper mogelijk niet tegen marktwaarde kan verkopen.

Dit kan vooral in een volgende woningcrisis (zoals tussen 2008-2013), desastreuse gevolgen hebben voor huiseigenaren die hun woning niet verkocht krijgen aan reguliere kopers, terwijl geïnteresseerde beleggers worden uitgesloten. Zoals gewoontelijk bij politieke maatregelen, zal dit opkoop-verbod te laat worden ingetrokken en is de schade al geleden. Mocht de gemeente Amsterdam haar voorgenomen beleid inzake de opkoopbescherming gaan invoeren dan zal dat als neveneffect hebben dat verhuurde woningen meer waard worden, dit omdat er schaarste ontstaat. Er is namelijk veel vraag, maar toevoegen van ‘beleggingspanden’ mag en kan niet meer. Veel beleggers zullen hun woningen niet snel aan eigenaar-bewoners verkopen, dit heeft twee oorzaken; 1; het herinvesteren van de opbrengst in nieuwe woningen kan niet meer, dus zullen veel beleggers ervoor kiezen niet te verkopen. 2; de gecreëerde schaarste zorgt voor een prijsopdrijvend effect van verhuurde woningen, dit zorgt voor situaties waarbij beleggers hun woning beter in verhuurde staat kunnen verkopen, dan leeg aan een particulier die er zelf gaat wonen. Dit werkt dus contra-productief.

1.7

IVBN

NB Deze reactie wordt door de NEPROM ondersteund. Geacht College, geachte leden van de Raad van Amsterdam, st IVBN en haar achterban hebben kennis genomen van het (concept-)beleidsvoorstel van het College van 2 november jl. voor invoering van een ‘regeling opkoopbescherming’. Met toepassing van enkele per 1 januari a.s. in werking tredende bepalingen uit de Huisvestingswet wenst het College een wijziging van hoofdstuk 3 van de Amsterdamse Huisvestingsverordening (de Huisvestingsverordening) door toevoeging van een nieuwe Afdeling IV aan hoofdstuk 3 daarvan (het Wijzigingsvoorstel).

Geplaatst in het bredere kader van het bestrijden van de woningnood is het faciliteren van nieuwbouw van woningen (zowel huur- als koop) in de ogen van IVBN cruciaal. Het Wijzigingsvoorstel richt zich daar niet op, evenmin is beoogd de professionele huurwoningmarkt te raken. Na zorgvuldige bestudering van het Wijzigingsvoorstel constateert IVBN echter dat de inhoud van het Wijzigingsvoorstel niet op alle onderdelen strookt met de uitgangspunten zoals opgenomen in het begeleidende beleidsvoorstel. Wat IVBN betreft mist het Wijzigingsvoorstel in zijn huidige vorm op onderdelen nuance met als gevolg dat het huidige voorstel, onbedoeld, aanzienlijke (negatieve) effecten kan hebben voor (ontwikkeling van nieuwbouw of transformatie) van goedkope, middeldure en overige vrije sector huurwoningen in de stad. Ervan uitgaande dat dat de bedoeling niet is, roept IVBN hierbij het College en de Raad op het Wijzigingsvoorstel niet vast te stellen dan nadat aanpassingen zijn doorgevoerd die de door ons gesignaleerde vraagpunten ondervangen.

I. Beoogde bescherming van de koopwoningvoorraad is behartigingswaardig Uit de toelichting in het Beleidsvoorstel blijkt dat het beoogt de praktijk een halt toe te roepen waarin particuliere niet-professionele (buy-to-let) investeerders goedkope en middeldure koopwoningen aankopen van eigenaar-bewoners om die woningen na aankoop te gaan verhuren. Het doel dat het College daarbij voor ogen staat is dat het Wijzigingsvoorstel ‘60% van de woningen in eigendom van mensen die er zelf wonen beschermt tegen opkoop door beleggers’. De in het Beleidsvoorstel geschetste vorm van ‘buy-to-let’ die het college in Amsterdam wenst te bestrijden, is voor institutionele (en andere langetermijn professionele) woningbeleggers geen onderdeel van hun praktijk. Institutionele en andere professionele lange termijn partijen kopen immers geen individuele koopwoningen aan om die te gaan verhuren. Partijen uit de achterban van IVBN investeren voornamelijk in nieuwbouw (‘build-to-rent’), zijn betrokken bij grootschalige gebiedstransformaties of transformaties van bijvoorbeeld kantoren en/of retail-ruimten naar huurwoningen en/of kopen bestaande complexen huurwoningen (van particuliere beleggers of corporaties) aan met het oog op het realiseren van woningverbetering, renovatie en verduurzaming van deze woningen.

Hooguit incidenteel, indien dat bijvoorbeeld in het kader van een transformatieopgave wenselijk of noodzakelijk is, zal een institutionele partij een of enkele woningen

(meestal binnen een complex of rijtje eengezinswoningen) (moeten) aankopen van ‘eigenaarsbewoners’. Dat gezegd hebbende, roept het Wijzigingsvoorstel bij IVBN en haar achterban vragen op over aspecten die ver buiten de reikwijdte vallen van hetgeen het College daarmee zegt te willen bereiken.

II. Het Wijzigingsvoorstel is onvoldoende ingekaderd en mist de vereiste nuance Tot de kern teruggebracht, bestaat de zorg van IVBN eruit dat het (relatief) duidelijk omkaderde fenomeen ‘buy-to-let’ dat het College volgens het Beleidsvoorstel beoogt te bestrijden onvoldoende is te herkennen in het Wijzigingsvoorstel. Het beoogde verhuurverbod is immers gekoppeld aan de algemene definitie van woonruimte in de zin van de Huisvestingsverordening. Met uitzondering van de voorgestelde WOZ-waardegrens van EUR 512.000 differentieert het Wijzigingsvoorstel niet tussen typen woonruimten (bestaand, nieuwbouw, vrijstaand, complexmatig etc.), noch ten aanzien van soorten van eigenaars. Evenmin is sprake van enige inkadering van het verbod op basis van de (niet nader toegelichte) criteria ‘vrij van huur en gebruik’ en ‘in verhuurde staat voor een periode van minder dan zes maanden’, ook in dat verband maakt het voorstel geen onderscheid tussen (redenen van) leegstand en/of typen van woonruimten. Tot slot is niet voorzien in enige vorm van overgangsrecht.

IVBN realiseert zich dat de nu gehanteerde criteria voorkomen uit de relevante bepalingen in de Huisvestingswet, maar aangezien die bepalingen (en de parlementaire geschiedenis) op dat vlak (zeer) weinig houvast geven, is het in haar ogen aan het College en de Raad – zeker bij een regeling zo ingrijpend als deze – om het verbod voldoende concreet in te kaderen én om bij het vaststellen daarvan, voldoende zorgvuldig af te wegen welke belangen als gevolg daarvan in het geding zouden kunnen komen. Aan die inkadering ontbreekt het vooralsnog.

III. Dreigende onwenselijke gevolgen voor de praktijk IVBN wil u er hierbij namens haar leden voor waarschuwen dat de huidige uitwerking van het verbod voor de praktijk onwenselijke gevolgen zal (kunnen) hebben. Wij lichten dat toe aan de hand van een niet-uitputtende selectie van enkele voorbeelden. 1) Bij nieuwbouwwoningontwikkelingen is vrijwel altijd sprake van een combinatie van koop- en (goedkope, middeldure en overige vrije sector) huurwoningen. De huurwoningen worden in dat geval veelal vroegtijdig van de ontwikkelaar aangekocht door een langetermijn professionele belegger en/of een woningcorporatie, zodat de ontwikkeling (mede) kan worden gefinancierd uit de aankoopprijs van die huurwoningen. Er zijn in dit geval verschillende scenario’s denkbaar, maar in veel gevallen zal de (eind)belegger bij de oplevering van het project woonruimtes geleverd (moeten) krijgen die op dat moment (nog) vrij van gebruik zijn, of in ieder geval niet voor meer dan zes maanden in verhuurde staat. In zijn huidige vorm zou het beoogde verbod op deze woningen van toepassing worden, zodat die woningen gedurende vier jaar niet zouden mogen worden verhuurd door de belegger.

Behalve dat toepasselijkheid van het verhuurverbod in dit geval de doodsteek voor de business case van het ontwikkelproject zal betekenen, zou een dergelijke uitwerking van het verhuurverbod in alle gevallen, zo verwacht IVBN, haaks staan op afspraken die door de ontwikkelaar en/of belegger zijn gemaakt over te realiseren aantallen en percentages van huurwoningen met de gemeente

Amsterdam zelf voordat tot realisatie van een project mocht c.q. mag worden overgaan. In de erfpacht-, anterieure overeenkomst of als onderdeel van de planologische besluitvorming zal immers zijn vastgelegd dat bepaalde aantallen huurwoningen dienen te worden gerealiseerd en dat deze gedurende een lange termijn als zodanig beschikbaar dienen te blijven. In zijn huidige vorm dreigt het Wijzigingsvoorstel dergelijke afspraken, zonder aanwijsbare reden en daarmee op onaanvaardbare wijze, te doorkruisen. Dit laatste geldt overigens niet slechts voor nieuwbouwprojecten, maar ook voor recent gerealiseerde nieuwbouw en mogelijk ook delen van de bestaande woningvoorraad waarover de gemeente ten tijde van de ontwikkeling (zie de opmerking onder (6) hierna) afspraken heeft gemaakt over (voortdurende) beschikbaarheid van goedkope en middeldure huurwoningen. 2) In het verlengde van het knelpunt onder (1) geldt nog dat een ontwikkelaar, binnen de met de gemeente vastgestelde (contractuele en/of planologische) kaders, ruimte kan hebben om te schuiven in de verhouding tussen het aantal koop- en huurwoningen binnen een project. Onder omstandigheden kan het daardoor zo zijn dat de ontwikkelaar de belegger verzoekt (of andersom dat juist de belegger de ontwikkelaar daarom verzoekt) nog af te bouwen koopwoningen alsnog als huurwoningen af te nemen.

Het is naar de mening van IVBN onwenselijk dat een dergelijke flexibiliteit als onbedoeld gevolg van het Wijzigingsvoorstel zou verdwijnen. 3) Bij grootschalige gebiedstransformaties kan het voorkomen dat in het plangebied een of enkele woningen moeten worden aangekocht van eigenaar-bewoners om de gronden waarop deze woningen staan bij de transformatie te kunnen betrekken. Aan dergelijke grootschalige gebiedsontwikkelingen gaat zonder uitzondering een lang traject van overleg en onderhandeling tussen gemeente en marktpartijen vooraf waarin afspraken worden gemaakt over de uiteindelijk te realiseren (samenstelling van) de woningvoorraad in het plangebied. IVBN kan geen reden bedenken waarom het verhuurverbod op dergelijke situaties van toepassing zou moeten zijn. 4) Bij een woningverbetering/renovatie/verduurzaming van een bestaand complex met voornamelijk huurwoningen, kan het zijn dat enkele huurwoningen eerder al zijn ‘uitgepond’, bijvoorbeeld omdat zij in het verleden zijn verkocht aan een zittende huurder. De individuele eigenaar/koper van die (dan) koopwoning in dat complex zal dan financieel mee moeten doen met de woningverbetering/renovatie/verduurzaming.

Als deze bewoner dat niet kan of wil, dan zal de desbetreffende eigenaar/bewoner zijn woning mogelijk willen verkopen aan degene die het complex in meerderheid bezit; deze zal deze voormalige koopwoningen (na renovatie en verduurzaming) vervolgens willen gaan verhuren, zoals de andere woningen die in het complex zijn gelegen. IVBN acht het onwenselijk dat het verhuurverbod in deze situatie van toepassing zou zijn, omdat een dergelijk verhuurverbod daarmee een (noodzakelijke en gewenste) woningverbeteringen verduurzaming door de professionele belegger onnodig belemmert. 5) Zoals in de woningcorporatiesector meer voorkomt dan bij private partijen worden in sommige gevallen verkochte huurwoningen weer ‘terugverkocht’ door de eigenaar/bewoner aan de eerdere eigenaar, die veelal eigenaar is van de omringende huurwoningen. Bij (voormalig) corporatiebezit geldt in veel gevallen zelfs dat koper-eigenaren verplicht zijn hun woning bij een voorgenomen verkoop eerst aan te bieden aan de voormalige eigenaar (soms zelfs tegen een vooraf vastgestelde prijs). Het verhuurverbod zou er in dat geval aan in de weg komen staan om deze woningen, bijvoorbeeld nadat de hiervoor onder 4 genoemde renovatie/verduurzaming heeft plaatsgevonden, te gaan verhuren.

6) Afhankelijk van hun beleggingsstrategie en -profiel zullen professionele beleggers van tijd tot tijd (delen van) woningportefeuilles complexsgewijs willen overdragen aan andere (institutionele) beleggers, bijvoorbeeld om kapitaal vrij te maken voor het financieren en/of aankopen van nieuwe ontwikkelingsprojecten. Aangezien de frictieleegstand in huurwoningportefeuilles in de regel enkele procenten zal bedragen, zou een dergelijke overdracht onder het Wijzigingsvoorstel ertoe leiden dat het verhuurverbod op de (dan) tijdelijk leegstaande woningen van toepassing wordt, met alle gevolgen van dien. Voorts zullen er binnen het complex in de zes maanden voorafgaand aan de transactie wederverhuur hebben plaatsgevonden; volgens de huidige formulering van het Wijzigingsvoorstel vallen ook die huurwoningen dan onder het verhuurverbod. Nu er goede redenen kunnen zijn waarom een huurwoning tijdelijk niet in gebruik is (denk aan de hiervoor genoemde renovatie en verduurzaming) of pas sinds kort weer in verhuurde staat (wisseling van huurder), zouden dergelijke situaties zonder meer van het verhuurverbod moeten worden uitgezonderd.

In alle hiervoor genoemde gevallen zal het voor leden van IVBN en vergelijkbare professionele partijen onmogelijk zijn een vergunning aan te vragen om verhuur in afwijking van het verbod toe te staan, omdat de gronden voor het verlenen van een dergelijke vergunning zijn toegespitst op particuliere verhuur (met name het verhuren aan familieleden of het toestaan van verhuur voor een periode van maximaal een jaar). Tot slot vraag IVBN zich af hoe de gemeente Amsterdam de controle op de naleving van de opkoopbescherming gaat organiseren (zie ook de afsluitende opmerking) en tegen welke kosten dat gaat plaatsvinden. Het boetebedrag van maar liefst € 21.750 van een schending van de opkoopbescherming op een eerste overtreding is erg hoog, zeker indien dat bedrag wordt afgezet tegen het aantal woningen en de situaties waarop dat verbod – onbedoeld – van toepassing dreigt te (kunnen) zijn.

IV. Het Wijzigingsvoorstel lijkt verder te gaan dan juridisch toegestaan Los van de hiervoor geschetste praktische implicaties geeft IVBN in overweging dat vanuit meer formeel juridisch perspectief lijkt te moeten worden betwijfeld of het Wijzigingsvoorstel de toets der kritiek uiteindelijk zal kunnen doorstaan. Dit betreft met name de vraag of het verhuurverbod in de hele stad nodig of wenselijk is en of er niet sprake is van overregulering op lokaal niveau met negatieve effecten op de Amsterdamse woningmarkt. In (de parlementaire geschiedenis over) de wijziging van de Huisvestingswet wordt, ons inziens terecht, uitgegaan van het invoeren van een opkoopbescherming in specifieke wijken, waarbij die keuze nadrukkelijk dient te worden onderbouwd. Voor de relevante kaders uit de Europese Dienstenrichtlijn en het mensenrecht op bescherming van eigendom (onder meer op grond van Artikel 1 Eerste Protocol van het EVRM) zou deze afweging in beginsel zelfs op het niveau van de individuele woning moeten (kunnen) worden onderbouwd. Tegen die achtergrond laat de onderbouwing uit het Beleidsvoorstel om de gehele stad Amsterdam onder de opkoopbescherming te brengen te wensen over.

De voorgestelde WOZ-grens van EUR 512.000 lijkt daarbij (vrij ver) te zijn verwijderd van wat in de regel nog als goedkope of middeldure koopwoningen kan worden gezien, zodat het voorstel verder lijkt te gaan dan het geldende juridische kader mogelijk maakt.

IVBN geeft het voorgaande aan u mee, omdat de huidige Amsterdamse woningmarkt in haar ogen gebaat is bij duidelijkheid en stabiliteit, waarbij past dat wet- en regelgeving voorspelbaar en robuust is. Met het oog daarop geven wij dan ook in overweging om het Wijzigingsvoorstel op laatstgenoemde punten nog eens kritisch tegen het licht te houden. IV. Oplossingsrichtingen – inperking van de reikwijdte van het verbod en meer (duidelijkheid over) mogelijke uitzonderingen Hiervoor is toegelicht dat het Wijzigingsvoorstel in de huidige vorm, en zover IVBN kan beoordelen onbedoeld, een aantal negatieve bijeffecten heeft op (de ontwikkeling van) goedkope, middeldure en overige vrije sector huurwoningen door professionele partijen in de stad én dat aan de nu voorgestelde uitwerking daarvan de nodige juridische haken en ogen kleven. IVBN roept het College en de Raad om die reden op het Wijzigingsvoorstel niet eerder aan te nemen dan nadat daaraan ingrijpende wijzigingen zijn doorgevoerd om de door IVBN geschetste problematiek het hoofd te bieden.

In dat verband wil IVBN u ten aanzien van mogelijke oplossingsrichtingen nog het volgende meegeven. • Een optie om bijvoorbeeld woningen die niet ‘individueel overdraagbaar’ zijn van het verhuurverbod uit te zonderen, zal in veruit de meeste gevallen geen soelaas bieden. De meeste (nieuwbouw) huurcomplexen zijn of worden immers gesplitst in appartementsrechten, zodat die woonruimtes in beginsel wel individueel overdraagbaar zijn. • Voor zover zou worden overwogen om professionele partijen aangewezen te laten zijn op de in het Wijzigingsvoorstel opgenomen ontheffingsmogelijkheid, acht IVBN dat onwenselijk. Enerzijds omdat de categorie van gevallen waar de zorgen van IVBN op zien, helemaal geen ‘uitzonderingssituaties’ betreffen. Alleen al omwille van een zorgvuldig en afgewogen regelgevingsproces zijn deze gevallen niet allemaal onder een restcategorie te schuiven. Anderzijds biedt de gekozen restrictieve formulering van de ontheffingsbevoegdheid in de ogen van IVBN in zijn huidige formulering helemaal geen ruimte deze bevoegdheid te pas en te onpas toe te passen. Het Wijzigingsvoorstel is op dit punt ook onvoldoende duidelijk over de gevallen waarin van ontheffing gebruik zou kunnen worden gemaakt.

• Met name in de hiervoor onder (1), (2), (3) en (6) genoemde gevallen zal het Wijzigings-voorstel, vanuit meer praktisch perspectief, neerkomen op een ‘(drie)dubbele toets’ van de (verdeling van) koop- en huurwoonruimte, aangezien dat onderwerp reeds in het kader van de afspraken in de erfpacht / anterieure overeenkomst en/of planologische besluitvorming zal zijn afgewogen. Ook in zoverre werkt het Wijzigingsvoorstel rechtsonzekerheid in de hand, met bovendien – onnodige – belasting van het ambtelijk apparaat (en de daarbij behorende kosten) van dien. • Voor lange termijn beleggers roept dat onzekerheid op over de wijze waarop zij de bij hen in eigendom zijnde huurwoningen kunnen (blijven) exploiteren. Voor vrijwel alle IVBN-leden geldt dat die landelijk werken en ook in de G5 actief zijn en daarom wil IVBN pleiten voor landelijke uniformiteit van dergelijke regelingen – mits die uniforme regelingen uiteraard tegemoet komen aan de hiervoor geschetste (juridische) knelpunten-. IVBN benadrukt dat het proces van landelijke wetgeving op dit punt veel te snel via een amendement is verlopen waardoor er helaas geen zorgvuldig wettelijk proces is doorlopen. Dit is voor IVBN reden om ook

het Ministerie van BZK en de overige G5 gemeenten over deze inspraakreactie te informeren. Wij zien als mogelijk verder door de gemeente(n) gezamenlijk met BZK te onderzoeken optie dat het verhuurverbod gaat gelden alleen voor woningen die voorheen door een eigenaar/ bewoner werden bewoond en na verhuizing van die eigenaar/bewoner (dus na een wijziging in de Basis Registratie Personen) te huur wordt aangeboden.

V. Afrondend Binnen de bredere aanpak ter bestrijding van de woningnood richt het Wijzigingsvoorstel zich op het beperken van het specifiek door de landelijke en Amsterdamse politiek als onwenselijk beschouwde fenomeen van buy-to-let, waarbij (hoofdzakelijk niet-professionele) beleggers zich op de koopwoningmarkt begeven. Inmiddels is overigens het fenomeen ‘keep-to-let’ sterk groeiende, waarmee particuliere eigenaar/bewoners na een verhuizing naar een andere woning de vorige woning gaan verhuren. Aangezien er geen transactie van die vorige woning plaatsvindt kan het verhuurverbod zoals in het Wijzigingsvoorstel juridisch is ingevuld, dan niet toegepast worden. IVBN constateert dat het huidige Wijzigingsvoorstel onbedoeld belemmerend gaat werken op de praktijk van institutionele en andere professionele lange termijn beleggers. Met het oog daarop roept IVBN het College en de Raad dan ook op het Wijzigingsvoorstel niet in de huidige vorm over te nemen.

IVBN pleit er voor aanpassing van het voorstel zodat in ieder geval zal zijn gewaarborgd dat: • (goedkope, middeldure en overige vrije sector) huurwoningen in nieuwbouwprojecten per definitie zijn uitgezonderd van de opkoopbescherming; • is voorzien in adequaat overgangsrecht met voldoende rekenschap van alle uiteindelijke (mogelijke) consequenties van het in te voeren verbod; • bestaande afspraken en/of planologische kaders voor woning(ontwikkelingen) worden gerespecteerd; alsmede dat • overdrachten van (portefeuilles van) huurwoningen gevrijwaard blijven van het verhuurverbod.

Vanuit IVBN’s streven om verduurzaming en hergebruik van de bestaande vastgoedvoorraad te stimuleren en met het oog op de belangrijke maatschappelijke betekenis van beleggen in vastgoed blijft IVBN graag betrokken bij het verdere besluitvormingstraject.

Met vriendelijke groet, mede namens de NEPROM , 15 december 2021

Online alsmede per aangetekende post Gemeente Amsterdam Postbus 202 1000 AE Amsterdam

1.8

ERES NL HOLDING B.V.

Amsterdam, 15 december 2021

Geacht College, geachte leden van de gemeenteraad van Amsterdam, Namens ERES NL Holding B.V. (ERES) alsmede als betrokken beheerder van een aanzienlijk aantal huurwoningen in Amsterdam heeft ERESM European Residential Management B.V. (ERESM) met belangstelling kennisgenomen van het (concept)beleidsvoorstel van het college van 2 november jl. voor invoering van een ‘regeling opkoopbescherming’. Met toepassing van enkele per 1 januari a.s. in werking tredende bepalingen uit de Huisvestingswet wenst het college een wijziging van hoofdstuk 3 van de Amsterdamse Huisvestingsverordening (de Huisvestingsverordening) door toevoeging van een nieuwe Afdeling IV aan hoofdstuk 3 daarvan (het Wijzigingsvoorstel). ERESM heeft begrip voor de door het college (en de raad) gevoelde urgentie omtrent (het oplossen van) de woningnood waarmee Amsterdam – en overigens veel andere gemeenten in Nederland – op dit moment heeft te kampen. ERESM steunt de gedachte achter het Wijzigingsvoorstel dan ook. Geplaatst in het bredere kader van het bestrijden van de woningnood is het faciliteren van woningnieuwbouw (zowel huur- als koopwoonruimte) in de ogen van ERESM cruciaal. Het Wijzigingsvoorstel richt zich daar niet op, evenmin is beoogd de huurwoningmarkt te raken.

Na zorgvuldige bestudering van het Wijzigingsvoorstel constateert ERESM echter dat de inhoud van het Wijzigingsvoorstel niet op alle onderdelen strookt met de uitgangspunten zoals opgenomen in het begeleidende beleidsvoorstel (het Beleidsvoorstel). Wat ERESM betreft mist het Wijzigingsvoorstel in zijn huidige vorm op onderdelen nuance met als gevolg dat het voorstel, onbedoeld, aanzienlijke (negatieve) effecten kan hebben voor (ontwikkeling van) goedkope en middeldure huurwoningen in de stad. Ervan uitgaande dat dat de bedoeling niet is, roept ERESM hierbij het college en de raad op het Wijzigingsvoorstel niet vast te stellen dan nadat aanpassingen zijn doorgevoerd die de door ons gesignaleerde vraagpunten ondervangen. I. Beoogde bescherming van de koopwoningvoorraad is behartigingswaardig Uit de toelichting in het Beleidsvoorstel blijkt dat het beoogt de praktijk een halt toe te roepen waarin particuliere niet-professionele investeerders goedkope en middeldure koopwoningen aankopen van eigenaar-bewoners om die woningen na aankoop (voor hoge prijzen) te gaan verhuren. Het doel dat het college daarbij voor ogen staat is dat het Wijzigingsvoorstel ‘60% van de woningen in eigendom van mensen die er zelf wonen beschermt tegen opkoop door beleggers’’. Bescherming van bestaande koopvoorraad is uiteraard ook volgens ERESM een behartigingswaardig streven.

De in het Beleidsvoorstel geschetste vorm van ‘buy-to-let’ die het college wenst te bestrijden, is voor institutionele (en andere lange-termijn professionele) woningbeleggers geen dagelijkse praktijk. Partijen zoals ERESM investeren voornamelijk in nieuwbouw (‘build-to-rent’), zijn betrokken bij grootschalige transformaties van bijvoorbeeld kantoren en/of retail-ruimten naar huurwoningen en/of kopen bestaande complexen huurwoningen aan met het oog op het realiseren van woningverbetering, renovatie en verduurzaming van deze woningen. Hooguit incidenteel, indien dat bijvoorbeeld in het kader van een transformatieopgave

wenselijk of noodzakelijk is, zal een institutionele partij een of enkele woningen (moeten) aankopen van ‘eigenaars-bewoners’. Dat gezegd hebbende, roept het Wijzigingsvoorstel bij ERESM en haar achterban vragen op over aspecten die ver buiten de reikwijdte vallen van hetgeen het college daarmee zegt te willen bereiken.

II. Het Wijzigingsvoorstel is onvoldoende ingekaderd en mist de vereiste nuance Tot de kern teruggebracht, bestaat de zorg van ERESM eruit dat het (relatief) duidelijk omkaderde fenomeen dat het college volgens het Beleidsvoorstel beoogt te bestrijden niet met zoveel woorden is te herkennen in het Wijzigingsvoorstel. Het beoogde verbod is gekoppeld aan de algemene definitie van woonruimte in de zin van de Huisvestingsverordening. Met uitzondering van de voorgestelde WOZ-waardegrens van EUR 512.000 differentieert het Wijzigingsvoorstel niet tussen typen woonruimten (bestaand, nieuwbouw, vrijstaand, complexmatig etc.), noch ten aanzien van soorten van eigenaars. Evenmin is sprake van enige inkadering van het verbod op basis van de (niet nader toegelichte) criteria ‘vrij van huur en gebruik’ en ‘in verhuurde staat voor een periode van minder dan zes maanden’, ook in dat verband maakt het voorstel geen onderscheid tussen (redenen van) leegstand en/of typen van woonruimten. Tot slot is niet voorzien in enige vorm van overgangsrecht.

ERESM realiseert zich dat de nu gehanteerde criteria voorkomen uit de relevante bepalingen in de Huisvestingswet, maar aangezien die bepalingen (en de parlementaire geschiedenis) op dat vlak (zeer) weinig houvast geven, is het in haar ogen aan het college en de raad – zeker bij een regeling zo ingrijpend als deze – het verbod voldoende concreet in te kaderen én om bij het vaststellen daarvan voldoende zorgvuldig af te wegen welke belangen als gevolg daarvan in het geding zouden kunnen komen. Aan die inkadering ontbreekt het vooralsnog.

III. Dreigende onwenselijke gevolgen voor de praktijk ERESM wil u er hierbij voor waarschuwen dat de huidige uitwerking van het verbod voor de praktijk onwenselijke gevolgen zou (kunnen) hebben. Wij lichten dat toe aan de hand van een nietuitputtende selectie van, wellicht tot de verbeelding sprekende, voorbeelden. 1) Bij nieuwbouwwoningontwikkelingen is vrijwel altijd sprake van een combinatie van koop- en (goedkope en middeldure) huurwoningen. De huurwoningen worden in dat geval veelal vroegtijdig van de ontwikkelaar afgenomen door een lange-termijn professionele belegger en/of een woningcorporatie, zodat de ontwikkeling (mede) kan worden gefinancierd uit de aankoopprijs van die huurwoningen. Er zijn in dit geval verschillende scenario’s denkbaar, maar in veel gevallen zal de (eind)belegger bij de oplevering van het project woonruimtes geleverd (moeten) krijgen die op dat moment (nog) vrij van gebruik zijn, of in ieder geval niet voor meer dan zes maanden in verhuurde staat. In zijn huidige vorm zou het beoogde verbod op deze woningen van toepassing worden, zodat die woningen gedurende vier jaar niet zouden mogen worden verhuurd door de belegger.

Behalve dat toepasselijkheid van het verhuurverbod in dit geval de doodsteek voor de business case van het ontwikkelproject zal betekenen, zou een dergelijke uitwerking van het verhuurverbod in alle gevallen, zo verwacht ERESM , haaks staan op afspraken die door de ontwikkelaar en/of belegger zijn gemaakt over te realiseren aantallen en percentages van huurwoningen met de gemeente

Amsterdam zelf voordat tot realisatie van een project mocht c.q. mag worden overgaan. In de erfpacht, anterieure overeenkomst of als onderdeel van de planologische besluitvorming zal immers zijn vastgelegd dat bepaalde aantallen huurwoningen dienen te worden gerealiseerd en dat deze gedurende een lange termijn als zodanig beschikbaar dienen te blijven. In zijn huidige vorm dreigt het Wijzigingsvoorstel dergelijke afspraken, zonder aanwijsbare reden en daarmee op onaanvaardbare wijze, te doorkruisen. Dit laatste geldt overigens niet slechts voor nieuwbouwprojecten, maar ook voor bestaande woningvoorraad waarover de gemeente ten tijde van de ontwikkeling (zie de opmerking onder (6) hierna) afspraken heeft gemaakt over (voortdurende) beschikbaarheid van goedkope en middeldure huurwoningen. 2) In het verlengde van het knelpunt onder (1) geldt nog dat een ontwikkelaar, binnen de met de gemeente vastgestelde (contractuele en/of planologische) kaders ruimte kan hebben om te schuiven in de verhouding tussen het aantal koop- en huurwoningen binnen een project. Onder omstandigheden kan het daardoor zo zijn dat de ontwikkelaar de belegger verzoek (of andersom dat juist de belegger de ontwikkelaar daarom verzoekt) nog af te bouwen koopwoningen alsnog als huurwoningen af te nemen.

Het is naar de mening van ERESM onwenselijk dat een dergelijke flexibiliteit als onbedoeld gevolg van het Wijzigingsvoorstel zou verdwijnen. 3) Bij grootschalige gebiedstransformaties kan het voorkomen dat in het plangebied een of enkele woningen moeten worden aangekocht van eigenaar-bewoners om de gronden waarop deze woningen staan bij de transformatie te kunnen betrekken. Aan dergelijke grootschalige gebiedsontwikkelingen gaat zonder uitzondering een lang traject van overleg en onderhandeling tussen gemeente en marktpartijen vooraf waarin afspraken worden gemaakt over de uiteindelijk te realiseren (samenstelling van) de woningvoorraad in het plangebied. ERESM kan geen reden bedenken waarom het verhuurverbod op dergelijke situaties van toepassing zou moeten zijn. 4) Bij een woningverbetering/renovatie/verduurzaming van een bestaand complex met voornamelijk huurwoningen, kan het zijn dat enkele huurwoningen eerder al zijn ‘’uitgepond’, bijvoorbeeld omdat zij in het verleden zijn verkocht aan een zittende huurder. De individuele eigenaar/koper van die (dan) koopwoning in dat complex zal dan financieel mee moeten doen met de woningverbetering/renovatie/verduurzaming.

Als deze bewoner dat niet kan of wil, dan zal de desbetreffende eigenaar/koper zijn woning mogelijk willen verkopen aan degene die project in meerderheid bezit; die zal deze woning (na renovatie en verduurzaming) vervolgens willen gaan verhuren zoals de andere woningen die in het complex zijn gelegen. ERESM acht het onwenselijk dat het verhuurverbod in deze situatie van toepassing zou zijn, omdat daarmee een (noodzakelijke en gewenste) woningverbetering- en verduurzamingsinspanningen van de professionele belegger onnodig belemmert. 5) Zoals in de woningcorporatiesector meer voorkomt dan bij private partijen worden in sommige gevallen verkochte huurwoningen weer ‘terugverkocht’ door de eigenaar/bewoner aan de eerdere eigenaar, die veelal eigenaar is van de omringende huurwoningen. Bij (voormalig) corporatiebezit geldt in veel gevallen zelfs dat koper-eigenaren verplicht zijn hun woning bij een voorgenomen verkoop eerst aan te bieden aan de voormalige eigenaar (soms zelfs tegen een vooraf vastgestelde prijs). Het verhuurverbod zou er in dat geval aan in de weg komen staan om deze woningen, bijvoorbeeld nadat de hiervoor onder 4 genoemde renovatie/verduurzaming heeft plaatsgevonden, te gaan verhuren.

6) Afhankelijk van hun beleggingsstrategie en -profiel zullen professionele beleggers van tijd tot tijd (delen van) woningportefeuilles willen overdragen aan andere (institutionele) beleggers, bijvoorbeeld om kapitaal vrij te maken voor het financieren en/of aankopen van nieuwe ontwikkelingsprojecten. Aangezien de frictieleegstand in huurwoningportefeuilles in de regel enkele procenten zal bedragen, zou een dergelijke overdracht er onder het Wijzigingsvoorstel toe leiden dat het verhuurverbod op de woningen van toepassing wordt, met alle gevolgen van dien. Nu er goede redenen kunnen zijn waarom een huurwoning tijdelijk niet in gebruik is (denk aan de hiervoor genoemde renovatie en verduurzaming) of pas sinds kort weer in verhuurde staat is (wisseling van huurder), zouden dergelijke situaties zonder meer van het verhuurverbod moeten worden uitgezonderd. Dit ook om langdurige leegstand en de negatieve gevolgen daarvan op het woon- en leefklimaat voor de andere bewoners van een complex te voorkomen.