A - 16 Ruimtelijke Ordening (30) Bijlage 2d SAOZ, Risicoanalyse Planschade
Tekst van het document
RISICOANALYSE PLANSCHADE met betrekking tot het beperken c.q. wegbestemmen van de mogelijkheid tot het realiseren van kelders te Amsterdam
opdracht status datum adviseur
20200228 Definitief 12 oktober 2020 T.M. Versteegen RT RM en mr. J.G.E. Geleijns RT RM
STICHTING ADVIESBUREAU ONROERENDE ZAKEN POSTBUS 29196 • 3001 GD ROTTERDAM • BEZOEKADRES KRUISPLEIN 484 • ROTTERDAM T 010 – 469 3899 • INFO@SAOZ.NL • WWW.SAOZ.NL • IBAN NL21INGB0000508019 • BTW NL002767661B01 • KVK 41126679 TAXATIES • RISICOANALYSES • PLANSCHADE • NADEELCOMPENSATIE • JURIDISCHE ONDERSTEUNING • TRAININGEN
INHOUDSOPGAVE
1
INLEIDING ...............................................................................................................3 1.1 Opdracht..........................................................................................................3 1.2 Gesprek ...........................................................................................................3 1.3 Gebruikte stukken en geraadpleegde bronnen ................................................3 1.4 Van concept naar definitief ..............................................................................4
2
WETGEVING JURISPRUDENTIE EN OMGEVINGSWET........................................5 2.1 Wet ruimtelijke ordening ..................................................................................5 2.2 Actualiteiten rechtspraak .................................................................................6 2.3 Schaderegeling Omgevingswet (hoofdstuk 15: “Nadeelcompensatie”) ............6
3
PLANGEBIED EN PLANOLOGIE ...........................................................................10 3.1 3.2 3.3
Plangebied c.q. deelgebieden........................................................................10 Vigerende bestemmingsplannen ...................................................................11 Nieuwe planologie .........................................................................................12
4
ONDERSCHEID DIRECTE EN INDIRECTE PLANSCHADE ..................................13 4.1 Directe planschade ........................................................................................13 4.2 Indirecte planschade .....................................................................................13
5
OVERWEGINGEN NORMAAL MAATSCHAPPELIJK RISICO ...............................15 5.1 Normaal maatschappelijk risico .....................................................................15
6
OVERWEGINGEN TAXATIES ...............................................................................16 6.1 Definitie waardebegrip ...................................................................................16 6.2 Peildatum ......................................................................................................16 6.3 De manier waarop het risico op planschade wordt vastgesteld ......................16 6.4 Geldigheid en geldigheidsduur ......................................................................16 6.5 Taxatiemethode .............................................................................................17 6.6 Geraadpleegde bronnen voor het bepalen van het waardeniveau woonobjecten ................................................................................................17 6.7 Marktgegevens detailhandel Amsterdam .......................................................19 6.8 Bouwkosten kelder ........................................................................................21 6.9 Algemene gevoeligheidsanalyse ...................................................................22
7
HET BEPERKEN C.Q. WEGNEMEN VAN DE NOG NIET BENUTTE BOUWMOGELIJKHEDEN ......................................................................................23 7.1 7.2
8
Algemeen ......................................................................................................23 Gebruiksmogelijkheden van de kelders .........................................................23
STADSDEEL WEST ...............................................................................................26 8.1 8.2 8.3
Beoordeling woonobject ................................................................................26 Beoordeling detailhandel object .....................................................................26 Conclusie.......................................................................................................27
9
STADSDEEL ZUID .................................................................................................28 9.1 Beoordeling woonobject ................................................................................28 9.2 Beoordeling detailhandel object .....................................................................28 9.3 Conclusie.......................................................................................................29
10
STADSDEEL CENTRUM........................................................................................30 10.1 Beoordeling woonobject ................................................................................30 10.2 Beoordeling detailhandel object .....................................................................30 10.3 Conclusie.......................................................................................................31
11
STADSDEEL OOST ...............................................................................................32 11.1 Beoordeling woonobject ................................................................................32 11.2 Beoordeling detailhandel object .....................................................................32 11.3 Conclusie.......................................................................................................32
12
STADSDEEL ZUID-OOST ......................................................................................34 12.1 Beoordeling woonobject ................................................................................34 12.2 Beoordeling detailhandel object .....................................................................34 12.3 Conclusie.......................................................................................................34
13
CONCLUSIE...........................................................................................................36 13.1 Conclusie directe planschade woonobjecten .................................................36 13.2 Conclusie directe planschade commerciële objecten .....................................36
1
INLEIDING
1.1
Opdracht
De gemeente Amsterdam heeft de SAOZ te Rotterdam op 26 maart 2020, opdracht gegeven om een risicoanalyse planschade op te stellen met betrekking tot het beperken c.q. wegbestemmen van onbenutte bouwmogelijkheden, zijnde de mogelijkheid tot het realiseren van kelders te Amsterdam. De volgende twee situaties, waarbij de onbenutte bouwmogelijkheden in verdergaande mate zal worden beperkt, dienen beoordeeld te worden: 1. Realisatie van een kelder onder een bestaande woning, die voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit voor verblijfsruimte (bijv. daglichttoetreding via “koekoek”); 2. Realisatie van (opslag)ruimte onder consumentverzorgende dienstverlening/ detailhandel in de plint van bestaande bebouwing (voor extra vierkante meters verkoopvloeroppervlak of opslag). In het onderzoek beoordelen wij per stadsdeel 2 (geanonimiseerde) voorbeeldlocaties (een kelder als woonruimte en een kelder als de voor omschreven commerciële ruimte), waarbij wij uitgaan van de huidige planologische situaties (bij recht). 1.2
Gesprek
Het dossier is op 28 april 2020 besproken. Opdrachtgever werd daarbij vertegenwoordigd door mevrouw G. van der Kuil, de heer H. de Vries en de heer R. van der Keur. SAOZ werd vertegenwoordigd door haar deskundige de heer T.M. Versteegen RT RM. 1.3
Gebruikte stukken en geraadpleegde bronnen
Bij het opstellen van deze risicoanalyse planschade hebben wij de volgende stukken gebruikt: •
Bestemmingsplan “De Baarsjes”;
•
Bestemmingsplan “Prinses Irenebuurt e.o.”;
•
Bestemmingsplan “Oostelijke Binnenstad”;
•
Bestemmingsplan “Oostelijke Eilanden”;
•
Bestemmingsplan “Oosterparkbuurt”;
20200228 Kelders te Amsterdam
3 van 39
•
Bestemmingsplan “Dapperbuurt”;
•
Bestemmingsplan De Nieuwe Bijlmer;
•
Bestemmingsplan Restgebieden Zuid-Oost.
Door ons zijn ook de volgende bronnen geraadpleegd:
1.4
•
Dienst voor het kadaster en de Openbare Registers;
•
Google Maps;
•
Website Ruimtelijkeplannen.nl;
•
Reguliere verkoopsites zoals www.Funda.nl. Van concept naar definitief
Het conceptrapport is op 15 juni 2020 aan opdrachtgever gemaild. Na tussentijdse mailberichten van opdrachtgever van respectievelijk 29 juni 2020, 7 juli 2020 en 3 september 2020 heeft er op 11 september 2020 een telefonisch overleg plaatsgevonden. Op 16 september 2020 hebben wij opdrachtgever voorgesteld om het uitgebrachte concept opnieuw te beoordelen en om de risicoanalyse puur te concentreren op de taxatie. Voor zover de op 7 juli 2020 van de gemeente ontvangen reactie betrekking heeft op de waardering van de referentieobjecten, is dat in het tweede concept verwerkt. De uitkomst is gelijk gebleven. Het tweede concept is op 1 oktober 2020 aan opdrachtgever gemaild. Na de mailberichten van opdrachtgever van respectievelijk 5 en 9 oktober 2020 hebben wij het advies definitief kunnen uitbrengen.
20200228 Kelders te Amsterdam
4 van 39
2
WETGEVING JURISPRUDENTIE EN OMGEVINGSWET
De kern voor de beoordeling van het risico op planschade wordt gevormd door de planologische vergelijking. Deze bestaat uit de vergelijking tussen het huidige planologische regime en het nieuwe planologische regime. Voor deze vergelijking zijn de Wet ruimtelijke ordening en de rechtspraak over planschade van belang. 2.1
Wet ruimtelijke ordening
De mogelijkheid om in aanmerking te komen voor een tegemoetkoming in de planschade is vastgelegd in de Wet ruimtelijke ordening. Het onderwerp planschade is geregeld in hoofdstuk 6 (Financiële bepalingen). Artikel 6.1 is het belangrijkste artikel omdat in dat artikel alle planschade veroorzakende oorzaken worden genoemd: a)
Een bestemmingsplan, inpassingsplan of van een beheersverordening;
b)
Een bepaling van een planwijziging, een planuitwerking of nadere eis;
c)
Een omgevingsvergunning (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht WABO) welke in strijd is met een plan;
d)
De aanhouding van een besluit omtrent het verlenen van een omgevingsvergunning;
e)
Een specifieke bepaling van een provinciale verordening;
f)
Een specifieke bepaling van een exploitatieplan;
g)
Een bepaald koninklijk besluit.
Artikel 6.2 heeft betrekking op het normale maatschappelijke risico: Lid 1: Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager. Lid 2: In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager: -
Van schade in de vorm van een inkomensderving, een gedeelte gelijk aan twee procent van het inkomen onmiddellijk voor het ontstaan van de schade;
-
Van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak, een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond of van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1.
20200228 Kelders te Amsterdam
5 van 39
2.2
Actualiteiten rechtspraak
Aan de hand van rechterlijke uitspraken wordt de betekenis van de wetsartikelen die betrekking hebben op de tegemoetkoming in de planschade verder ingevuld. Wij houden de jurisprudentie wekelijks bij en wij leiden daaruit een juridisch kader af, waarbinnen de planologische vergelijking moet passen. De voor de risicoanalyse planschade belangrijkste criteria zijn: •
Bij de planologische vergelijking dient uit te worden gegaan van de maximale invulling van het “oude” en het nieuwe bestemmingsplan. Niet de oude en nieuwe feitelijke situaties zijn van belang, maar dat wat op grond van de planologische regimes maximaal kon/kan worden gerealiseerd (bijv. ABRvS 30 januari 2019, ECLI:NL:RVS:2019:239,
Helmond
en
ABRvS
24
april
2019,
ECLI:NL:RVS:2019:1350, Bergen); •
Bij
indirecte
planschade worden situaties die ontstaan zijn vanuit
het
overgangsrecht, in beginsel buiten beschouwing gelaten (bijv. ABRvS 27 januari 2016, ECLI:NL:RVS:2016:143, Utrechtse Heuvelrug); •
De schade ontstaat op het moment dat de nieuwe planologische maatregel in werking treedt (bijv. ABRvS 3 juli 2019, ECLI:NL:RVS:2019:2187, Utrecht);
•
Planologische nadelen kunnen (geheel of gedeeltelijk) worden gecompenseerd met planologische voordelen die voortvloeien uit hetzelfde planologische regime (bijv. ABRvS 5 december 2018, ECLI:NL:RVS:2018:3945, Achtkarspelen en ABRvS 8 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1482, Capelle aan den IJssel);
•
Actieve risicoaanvaarding dient te worden bepaald aan de hand van hetgeen een aanvrager ten tijde van de aankoop van zijn woning kon weten (bijv. ABRvS 20 juli 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2048, De Wolden);
•
Actieve risicoaanvaarding moet worden gebaseerd op door de overheid openbaar gemaakte
beleidsinformatie
(bijv.
ABRvS
28
september
2016,
ECLI:NL:RVS:2016:2582, Zutphen). 2.3
Schaderegeling Omgevingswet (hoofdstuk 15: “Nadeelcompensatie”)
Deze paragraaf is gebaseerd op de inmiddels aangenomen, maar nog niet in werking getreden Omgevingswet, waarvan de inwerkingtreding inmiddels is voorzien nà 1 januari 2022. Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet gaat er in de planschadepraktijk het nodige veranderen. De belangrijkste veranderingen zijn:
20200228 Kelders te Amsterdam
6 van 39
1.
het moment waarop “indirecte planschade” geclaimd kan worden;
2.
de wijze van beoordeling van “indirecte planschade” claims;
3.
de regeling voor de “directe planschade”;
4.
het normaal maatschappelijk risico;
5.
het aspect “actieve risicoaanvaarding”.
Ad 1: Indieningsmoment “indirecte planschade” verschuift naar realisatie Niet het omgevingsplan, maar de daarop gebaseerde omgevingsvergunningen zullen de schadeveroorzakende maatregelen zijn als het om “indirecte planschade” gaat. Dat betekent, dat pas geclaimd zal kunnen worden nadat de omgevingsvergunning ten behoeve van de realisatie van het project onherroepelijk is geworden. Nieuw in de schaderegeling is dat ook om vergoeding van schade verzocht kan worden voor de gevolgen van activiteiten, waarvoor geen omgevingsvergunning is vereist, maar die alleen hoeven te worden gemeld (of zelfs dat niet eens). Deze toch behoorlijk gedetailleerd opgezette regeling lijkt overigens weinig betekenis te krijgen. De minister heeft namelijk in het Omgevingsbesluit schade als gevolg van het oprichten van vergunning vrije bouwwerken generiek (bij AMvB) onder het normaal maatschappelijk risico gebracht. Deze mogelijkheid heeft de minister op basis van artikel 15.7 lid 4 Omgevingswet. Het omgevingsplan zal in ieder geval voor 'indirecte schade' nooit een grondslag meer zijn voor een schadeclaim; als geen omgevingsvergunning vereist is wordt dus niet “teruggevallen” op het Omgevingsplan als schadeoorzaak.
Ad 2: omgevingsvergunning wordt maatgevend voor “maximale invulling” Niet alleen wat betreft het tijdstip van indiening wordt de omgevingsvergunning maatgevend, doch ook wat betreft de “invulling” van het omgevingsplan. Het voordeel voor gemeenten lijkt evident: omgevingsplannen kunnen zeer ruim geredigeerd worden zonder dat direct planschade ontstaat. Slechts voor zover de omgevingsplannen benut worden, ontstaat een aanspraak op schadevergoeding. De huidige planschaderegeling zoals vervat in afdeling 6.1 Wro en de planschadejurisprudentie gaan nog uit van een vergelijking van opeenvolgende planologische regimes waarbij als uitgangspunt geldt dat van de 'maximale invulling' daarvan moet worden uitgegaan. In Afdeling 15.1 Omgevingswet wordt dus gekozen voor een systematiek waarbij de oude
20200228 Kelders te Amsterdam
7 van 39
feitelijke situatie wordt vergeleken met hetgeen op basis van een verleende omgevingsvergunning feitelijk mogelijk wordt gemaakt. Er blijft dus toch een minimaal stukje “maximaal invullen” over: daar waar bijvoorbeeld de verleende omgevingsvergunning feitelijk nog niet of niet geheel benut is, geldt als maatstaf voor de vergelijking niettemin hetgeen door de omgevingsvergunning mogelijk is gemaakt. Ad 3: regeling “directe planschade” conform Besluit herziening Crisis- en herstelwet Blijkens de schaderegeling worden omgevingsplannen voor “directe planschade” wèl aangemerkt als het schadeveroorzakende besluit. Wat betreft de systematiek wijzigt ten aanzien van “directe planschade” derhalve weinig ten opzichte van de huidige planschaderegeling. De wettekst gaat ten aanzien van het aspect “passieve risicoaanvaarding” uit van een “benuttingsperiode” van 1 jaar nadat de planwijziging voorzienbaar is geworden en is daarmee globaal in lijn met de huidige jurisprudentie omtrent de lengte van een benuttingsperiode. Een nieuw element in de regeling is, dat passieve risicoaanvaarding alleen aan de orde kan komen als de eigenaar de aanwendingsmogelijkheden ten minste drie jaar heeft gehad. In de jurisprudentie op het gebied van de “passieve risicoaanvaarding” is naast de drie “klassieke”
beoordelingscriteria
(“voldoende
concreet
signaal”,
“voldoende
lange
benuttingsperiode” en “voldoende concreet initiatief”) nog een vierde beoordelingscriterium ontwikkeld, luidend: “kon van de eigenaar worden gevergd dat deze een benuttingspoging ondernam?”. Uit het Voorstel van wet en de toelichting daarop is niet af te leiden, of ook het “vierde beoordelingscriterium” gerespecteerd c.q. gehandhaafd wordt, dan wel dat na afloop van de benuttingsperiode de schade “in ieder geval” voor rekening van de eigenaar blijft, óók indien deze juridisch niet in staat was de mogelijkheden te benutten (bijvoorbeeld omdat het object verhuurd of verpacht was), dan wel dat het een eigenaar/exploitant betreft. Het is echter zeer goed mogelijk dat de beoordeling van dit aspect aan de rechtspraktijk (lees: jurisprudentie) wordt overgelaten. Dit kan betekenen, dat de door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State ingezette en gehandhaafde lijn in bijvoorbeeld de uitspraak ABRS 29 september 2018 inzake Amsterdam, ECLI:NL:RVS:2018:3133 vooralsnog gevolgd wordt: “geen passieve risicoaanvaarding indien de eigenaar niet vrijelijk over zijn object kon beschikken”. In het beleidsmatige advies is dit onderwerp uitgebreid
20200228 Kelders te Amsterdam
8 van 39
behandeld. Ad 4: Normaal maatschappelijk risico: vast forfait van 4% In het Voorstel van wet was een vast percentage van 5% opgenomen ten aanzien van het normaal maatschappelijk risico. In de toelichting wordt deze keuze als volgt gemotiveerd: “De regering is door de behoefte aan duidelijkheid over de uitkomsten van schadeprocedures, geen voorstander van een gemotiveerde toepassing van een forfait dat binnen een bepaalde bandbreedte in hoogte uiteenloopt, of een vast forfait dat wordt toegepast, tenzij zich bijzondere omstandigheden voordoen. Elke differentiatie of uitzondering zou namelijk afbreuk doen aan de behoefte om te voorzien in meer duidelijkheid over de uitkomst van een schadeprocedure.” Tijdens de parlementaire behandeling van het wetsvoorstel is echter een amendement aangenomen, waarbij het percentage van 5 is teruggebracht naar 4. Dit percentage geldt overigens alléén voor “indirecte” planschade. Ter zake van “directe planschade” geldt géén forfait. Ad 5: actieve risicoaanvaarding aangepast De in de schaderegeling van de Omgevingswet opgenomen regeling van de “actieve risicoaanvaarding” komt er kort gesteld op neer, dat géén actieve risicoaanvaarding wordt tegengeworpen aan degenen, die het object nà de vaststelling van het Omgevingsplan hebben gekocht. Deze regeling is geheel geënt op en met name relevant voor “indirecte planschade”.
Wij merken echter op dat wat betreft directe planschade er geen principiële wijzigingen zijn ten opzichte van de huidige systematiek.
20200228 Kelders te Amsterdam
9 van 39
3
PLANGEBIED EN PLANOLOGIE
3.1
Plangebied c.q. deelgebieden
De te beoordelen referentieobjecten liggen in de volgende stadsdelen: 1. Stadsdeel West; 2. Stadsdeel Zuid; 3. Stadsdeel Centrum; 4. Stadsdeel Oost; 5. Stadsdeel Zuid-Oost. Per stadsdeel zullen wij de geanonimiseerde voorbeeldlocaties beoordelen. Door middel van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) en hebben wij het bouwjaar en de gebruiksoppervlakte opgevraagd, zoals in de volgende tabel opgenomen. Stadsdeel
BAG GBO in Conversie Footprint m2
Bouwjaar
GBO/BVO
gebouw in m2
in m2
BVO
West Wonen
47
55
55
1924
Detailhandel
92
108
108
1927
Wonen
177
208
65
1954
Detailhandel
134
158
158
1957
Wonen
73
86
86
1881
Detailhandel
50
59
59
1900
Wonen
97
114
114
1902
Detailhandel
349
410
410
1890
Wonen
133
156
55
2006
Detailhandel
3.114
3.665
1.835
1982
Zuid
Centrum
Oost
Zuid-Oost
20200228 Kelders te Amsterdam
10 van 39
Er is niet gesproken met de eigenaar c.q. gebruiker van de objecten/gronden en vanwege het karakter van het advies heeft de opname vanaf de openbare weg plaatsgevonden. Naast de opname vanaf de openbare weg is gebruik is gemaakt van openbare informatie zoals onder andere de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG), P-dok viewer en de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers. Voor de conversie van GBO naar BVO hebben wij een in markt gebruikelijk percentage aangehouden. Bij de te beoordelen objecten op de begane grond stellen wij de footprint gelijk aan de m2/BVO. In beginsel kan er onder de gehele begane grond een kelder worden gerealiseerd Bij objecten met meer bouwlagen hebben wij de footprint van het gebouw vastgesteld door middel van de kadastrale kaart of de meettool van P-dokviewer, omdat in beginsel alleen onder de oppervlakte van de woning (footprint) een kelder kan worden gerealiseerd. Indien het vaststellen van de footprint niet mogelijk was middels de voornoemde methode, hebben wij het BVO, gedeeld door het aantal bouwlagen als footprint aangehouden. Omdat de te geselecteerde objecten geanonimiseerd worden beoordeeld, vermelden wij geen kadastrale gegevens in dit advies.
Ook is er, gelet op voorgaande, geen nader titelonderzoek gedaan naar eventueel aanwezige zakelijke rechten, zoals met name mandeligheid, erfdienstbaarheden, erfpacht, recht van opstal en vruchtgebruik. 3.2
Vigerende bestemmingsplannen
De vigerende bestemmingsplannen vormen, samen met eventuele vrijstellingen en/of ontheffingen, bij de beoordeling van aanvragen om tegemoetkoming in planschade de basis voor de te maken planologische vergelijkingen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de maximale mogelijkheden van het vigerende planologische regime. In het plangebied c.q. deelgebieden vigeren momenteel de volgende bestemmingsplannen: •
Bestemmingsplan “De Baarsjes”;
•
Bestemmingsplan “Prinses Irenebuurt e.o.”;
•
Bestemmingsplan “Oostelijke Binnenstad”;
•
Bestemmingsplan “Oostelijke Eilanden”;
•
Bestemmingsplan “Oosterparkbuurt”;
•
Bestemmingsplan “Dapperbuurt”;
•
Bestemmingsplan De Nieuwe Bijlmer;
•
Bestemmingsplan Restgebieden Zuid-Oost.
20200228 Kelders te Amsterdam
11 van 39
Gelet op het specifieke karakter van de advisering kan een uitgebreide c.q. gedetailleerde beschrijving van (de voorschriften van) het bestemmingsplan achterwege worden gelaten. 3.3
Nieuwe planologie
De in het paraplubestemmingsplan te verwerken beleidsinzichten kunnen wij als volgt verwoorden: 1. Het beperken c.q. wegnemen van de nog niet benutte bouwmogelijkheden (realisatie kelders). Deze onbenutte bouwrechten worden wegbestemd. Het gaat hierbij om bouwvlakken waarbij thans nog geen kelder is gerealiseerd. De nog niet benutte bouwmogelijkheden voor kelders worden weggenomen c.q. in verdergaande mate beperkt (afwijking met voorwaarden met betrekking tot de grondwaterneutraliteit).
20200228 Kelders te Amsterdam
12 van 39
4
ONDERSCHEID DIRECTE EN INDIRECTE PLANSCHADE
Bij het begrip “planschade” kan een onderscheid worden gemaakt tussen directe planschade en indirecte planschade. 4.1
Directe planschade
Deze schade doet zich in het algemeen voor als de aanwendingsmogelijkheden van het eigen perceel worden beperkt. Door het conserveren, beperken of veranderen van bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van een locatie wordt ingegrepen in de planologische aanwendingsmogelijkheden van een onroerende zaak, hetgeen op zichzelf beschouwd reeds het risico op het ontstaan van planschade met zich meebrengt. Het in artikel 6.2, eerste lid van de huidige Wro opgenomen normaal maatschappelijk risico is eveneens van toepassing op directe planschade (vgl. ABRS 13 augustus 2014, Pijnacker Nootdorp), zij het dat de forfaitaire norm van artikel 6.2, tweede lid toepassing niet geldt. Bij het beoordelen van “directe planschade” zal onderzocht moeten worden, of en in hoeverre het geconstateerde planologische nadeel daadwerkelijk leidt tot een lagere waarde van het object. Anders dan bij “indirecte planschade” het geval is, is bij de beoordeling van “directe planschade” niet van belang waaruit in de oude en nieuwe planologische situatie de “maximale invulling van bouw- en gebruiksmogelijkheden” bestaat, doch aan welk planologisch regime het betrokken object zijn “hoogste waarde” ontleent. Dit betekent, dat het vervallen van minder profijtelijke aanwendingsmogelijkheden van een object niet leidt tot een lagere waarde, en daarmee evenmin tot planschade.
Voor voorbeelden uit de planschadejurisprudentie is in dit verband te wijzen op de uitspraken ABRS 17 april 2002 inzake Groningen, ABRS 9 april 2003 inzake Maastricht, ABRS 28 december 2005 inzake Heusden, ABRS 30 juni 2010 inzake Gouda en ABRS 13 juli 2011 inzake Schiedam. 4.2
Indirecte planschade
Deze schade doet zich voor, indien in de omgeving van het te beoordelen object ontwikkelingen plaatsvinden die een nadelige invloed hebben op de waarde van dat object. Deze schade wordt veelal veroorzaakt door een nadelige wijziging van: •
karakter van het gebied;
20200228 Kelders te Amsterdam
13 van 39
•
zicht;
•
schaduwwerking;
•
privacy;
•
hinder;
•
wijze waarop het plangebied wordt ontsloten;
•
verkeersbewegingen;
•
behoefte aan parkeergelegenheid;
•
milieuaspecten.
20200228 Kelders te Amsterdam
14 van 39
5
OVERWEGINGEN NORMAAL MAATSCHAPPELIJK RISICO
5.1
Normaal maatschappelijk risico
Op grond van artikel 6.2 lid 1 Wro moet onderzocht worden of, en zo ja in hoeverre, de planschade binnen het normale maatschappelijke risico valt en geheel of gedeeltelijk voor rekening van betrokkenen behoort te blijven. Op grond van artikel 6.2 lid 2 Wro dient in ieder geval 2% van de waarde van de onroerende zaken voor rekening van betrokkenen te blijven. In de praktijk geldt het bovenstaande vooral voor de reguliere indirecte planschade. Dat is de planschade die ontstaat door planologische wijzigingen in de omgeving van het object van de aanvrager. Bij de directe planschade werd er tot relatief recent ervan uitgegaan dat het normaal maatschappelijk risico niet aan de orde was. Uit de doctrine en de rechtspraak volgt echter dat het normaal maatschappelijk risico als bedoeld in artikel 6.2 lid 1 Wro bij directe planschade wel van toepassing kan zijn. De nadere toepassing daarvan bij directe planschade is nog niet duidelijk en kent dan ook de nodige procesrisico’s. Om genoemde redenen en het karakter van dit onderzoek houden wij vooralsnog geen rekening met een korting wegens het normaal maatschappelijk risico op de eventuele directe planschade.
20200228 Kelders te Amsterdam
15 van 39
6
OVERWEGINGEN TAXATIES
6.1
Definitie waardebegrip
Wij hanteren de volgende definitie: Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper, na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waarde peildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. 6.2
Peildatum
Omdat onbekend is wanneer de nieuwe planologie in werking treedt, hanteren wij 1 juni 2020 als peildatum voor de waardering. 6.3
De manier waarop het risico op planschade wordt vastgesteld
Bij het taxeren gaat het binnen het kader van deze risicoanalyse om het vaststellen van de omvang van het waardeverschil als uitkomst van de gemaakte planologische vergelijking. Hierbij zijn voor de taxatie van een object in hoge mate bepalend: •
Het waardeniveau vóór de voorgenomen planwijziging;
•
Het waardeniveau ná de voorgenomen planwijziging.
De motivering van de waardeverandering vloeit daarmee rechtstreeks voort uit de uitkomsten van de planologische vergelijking. De specifieke factoren die de uitkomst van de planologische vergelijking en de aard en de ernst van de inbreuk bepalen, zoals de in het advies besproken aspecten, zijn daarvoor het belangrijkst. 6.4
Geldigheid en geldigheidsduur
De geldigheid van dit advies hangt nauw samen met de beoordeelde, en in dit advies opgenomen feiten. Deze risicoanalyse geeft een deskundige schatting van het risico op planschade. Omdat het nieuwe planologische regime nog niet in werking is getreden, bestaat de kans dat de omvang van de uiteindelijke tegemoetkoming in schade kan afwijken van de in deze risicoanalyse genoemde bedragen. De feiten kunnen nog wijzigen. Ter illustratie van deze externe oorzaken noemen wij:
20200228 Kelders te Amsterdam
16 van 39
•
Veranderingen met betrekking tot het besproken project;
•
Tussentijdse wijzigingen van de voorgenomen planologie;
•
Nieuwe wetgeving;
•
Veranderingen in de rechtspraak;
•
Nieuwe gegevens met betrekking tot het onderwerp voorzienbaarheid;
•
Tussentijdse transacties.
Bij gelijkblijvende feiten stellen wij de geldigheidsduur op 6 maanden na peildatum. Afhankelijk van de marktontwikkelingen kan deze periode variëren. 6.5
Taxatiemethode
Er is niet gesproken met de eigenaar van de gronden, vanwege het karakter van het advies heeft de opname vanaf de openbare weg plaatsgevonden en bij de beoordeling van een mogelijke claim kunnen ook andere aspecten van belang zijn. Het betreft derhalve een geveltaxatie waarbij, naast de opname vanaf de openbare weg, gebruik is gemaakt van openbare informatie zoals onder andere de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG), P-dok viewer en de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers. Voorts hebben wij in het kader van deze taxatie risicoanalyse gewerkt met een vereenvoudigde taxatiemethodiek. De opgenomen verkorte berekening is bedoeld om opdrachtgever een indruk van de waarde opbouw te geven. Nadrukkelijk wordt vermeld dat diverse, niet gespecificeerde overwegingen die ondergetekende heeft laten gelden, bij de uiteindelijke uitkomsten ook van invloed zijn geweest. Hierbij valt onder meer te denken aan vergelijkingen en het intuïtief oordeel. 6.6
Geraadpleegde bronnen voor het bepalen van het waardeniveau woonobjecten
Om het waardeniveau van de referentie objecten te bepalen, zijn wij nagegaan of er in de omgeving van de te beoordelen objecten woonobjecten zijn verkocht. Hiervoor hebben wij gebruik gemaakt van de mogelijkheden van Kadata en Midas. Er worden onder andere de volgende relevante transacties gemeld.
20200228 Kelders te Amsterdam
17 van 39
Transacties woonobjecten Transactieprijs in €
Adres
Transactiedatum
Hudsonstraat 115-3
27-02-2019
356.750
Henriette Bosmansstraat 34
01-02-2018
1.365.000
Plantage Badlaan 8b
28-05-2019
350.600
Domselaerstraat 23-2
05-11-2019
626.000
Entabeni 19
05-12-2019
435.000
Transactieprijzen koopwoningen Van belang bij de taxatie met betrekking tot de prijs per m/2 GBO is dat, naast de oppervlakte, ook zaken als locatie c.q. situering een belangrijke rol kunnen spelen. Wij hebben geconstateerd, naar aanleiding van de eerdergenoemde transacties dat het prijsniveau (geïndexeerd) voor koopwoningen c.q. appartementen binnen de deelgebieden zich binnen een bepaalde bandbreedte bevinden. Bij de concrete taxatie met betrekking tot het wegbestemmen van onbenutte bouwmogelijkheden bij de referentieobjecten, hebben wij onder andere gelet op de ligging c.q. situering van de objecten, echter daarnaast ook rekening gehouden met het feit dat de nieuw te bouwen kelders zich in uitstekende staat zullen bevinden. Wij hebben derhalve de volgende prijs/m2 GBO binnen deze bandbreedte vastgesteld: Stadsdeel
Bandbreedte
Bandbreedte
Prijs per m2 GBO
onderkant €/m2 GBO
bovenkant €/m2 GBO
taxatie in €
West Wonen
6.750
8.600
8.500
8.900
11.000
10.500
7.800
10.200
9.500
6.700
9.000
8.750
3.450
3.725
3.725
Zuid Wonen Centrum Wonen Oost Wonen Zuid-Oost Wonen
20200228 Kelders te Amsterdam
18 van 39
6.7
Marktgegevens detailhandel Amsterdam
Om het waardeniveau van de onderhavige objecten te bepalen, zijn wij nagegaan of er in de directe omgeving van het plangebied winkelobjecten zijn verkocht of verhuurd. Hiervoor hebben wij gebruik gemaakt van de mogelijkheden van fundainbusiness.nl. Van belang bij de taxatie met betrekking tot de prijs per m/2 VVO respectievelijk GBO is dat, ook hier naast de oppervlakte, zaken als locatie c.q. situering een belangrijke rol kunnen spelen. Wij hebben geconstateerd dat het prijsniveau voor detailhandel/bedrijfsmatige objecten in de deelgebieden zich binnen een bepaalde bandbreedte bevinden. Bij de concrete taxatie met betrekking
tot
het
wegbestemmen
van
onbenutte
bouwmogelijkheden
bij
de
referentieobjecten, hebben wij bij de commerciële objecten onder andere gelet op de ligging c.q. situering van de objecten, echter daarnaast ook rekening gehouden dat er een correctie dient plaats te vinden vanwege de ligging in de kelder en dat de waarde derhalve niet gelijkgesteld kan worden met de waarde van de ruimte op de begane grond. Bedrijfsopstallen ontlenen hun waarde aan de eigen aanwendingsmogelijkheden, welke getaxeerd kan worden aan de hand van de te genereren jaarlijkse huur en de te hanteren Yield of kapitalisatiefactor. Huurprijzen binnen de gemeente De huurprijzen van bestaande detailhandel objecten in Amsterdam, bevonden zich in een bandbreedte van ongeveer € 70,--/m2 per jaar in de Sijsjesbergweg te Amsterdam tot € 2.800,--/m2 per jaar in de P.C. Hooftstraat (Bron: Winkelhuren Amsterdam 2019, C&W). Zoals wij hebben geconstateerd variëren de (vraag)huurprijzen binnen de stadsdelen (rondom de referentieobjecten) zich binnen een bepaalde bandbreedte, afhankelijk van onder meer het type, de ligging binnen het stadsdeel, staat van onderhoud en de grootte van het object. Bij de concrete taxatie met betrekking tot het wegbestemmen van onbenutte bouwmogelijkheden bij de referentieobjecten, hebben wij onder andere gelet op de ligging c.q. situering van de objecten derhalve de prijs/m2 VVO respectievelijk GBO binnen deze bandbreedte vastgesteld:
20200228 Kelders te Amsterdam
19 van 39
Stadsdeel
Bandbreedte onderkant
Bandbreedte bovenkant
Prijs per m2/jaar
Prijs per m2/jaar
€/m2/jaar VVO
€/m2/jaar VVO
GBO taxatie
GBO taxatie in € na correctie kelderruimte
West Commerciële
176*
200*
190
125
400
647
525
340
236
423
350
230
171
276
240
155
160
190
175
115
ruimte Zuid Commerciële ruimte Centrum Commerciële ruimte Oost Commerciële ruimte Zuid-Oost Commerciële ruimte
Aanvangsrendementen Het bruto aanvangsrendement (BAR) wordt uitgedrukt in procenten en wordt berekend door de huuropbrengst in het eerste jaar van de exploitatie te delen door de totale investering. Het bruto aanvangsrendement (BAR) wordt in de regel afgeleid uit gegevens uit de markt. Voor dit type vastgoed zijn er voldoende marktgegevens beschikbaar. Het aanvangsrendement van detailhandel objecten in Amsterdam bevindt zich binnen een bandbreedte van 3,00% in de binnenstad tot 8,00% voor locaties buiten de binnenstad, afhankelijk van het type en ligging van het object. (Bron: Retail Market Snapshot, Cushman & Wakefield, second Quarter 2018). Bij de concrete taxatie in het oude regime hanteren wij, afhankelijk van het stadsdeel, een BAR van:
20200228 Kelders te Amsterdam
20 van 39
Stadsdeel
BAR in %
Kapitalisatiefactor
West
6.5
15.38
Zuid
5
20
Centrum
5.5
18.18
Oost
6.5
15.38
8
12.5
Zuid-Oost 6.8
Bouwkosten kelder
De bouwkosten van een kelder, zijnde de uitbreiding van bestaande woning met een kelder uitgevoerd met een gemetselde kelderwand, vloer op grondslag. Aansluiten op bestaande elektra, ventilatie en cv-installatie en geen waterkerende damwanden toegepast bedraagt volgens Bouwkostenkompas € 1.122,--/m2 BVO exclusief btw. Dit betreft echter wel een kelder zonder woonfunctie. Om de kelder geschikt te maken voor het gebruik als woning, zal derhalve diverse bouwkundige aanpassingen vergen. De afbouw c.q. transformatie naar woonruimte stellen wij forfaitair op € 750,--- exclusief btw in geval van het gebruik als woning en € 300,-- exclusief btw bij gebruik als detailhandel. Bij gebruik als detailhandel in bijvoorbeeld daglicht niet noodzakelijk en wij verwachten dat bij transformatie naar detailhandel aanzienlijk minder constructieve- en afwerkkosten nodig zijn voor het onderhavige gebruik. De bouwkosten voor een kelder bedraagt (exclusief bijkomende bouwkosten en btw) totaal: Bouwkosten kelder woonfunctie (afgerond)
€ 1.875,-- exclusief btw;
Bouwkosten kelder detailhandel (afgerond)
€ 1.425,-- exclusief btw.
Bijkomende bouwkosten De bijkomende bouwkosten voor woonobjecten (te realiseren woonruimte) stellen wij conform de gegevens van Bouwkostenkompas op 30 % van de totale bouwkosten exclusief btw. BTW De voornoemde bedragen inzake de bouwkosten en bijkomende bouwkosten zijn exclusief btw. Bij de taxatie hanteren het btw-tarief van 21%. Voor de commerciële objecten geldt dat het een uitbreiding van het bestaande object betreft. Er is derhalve geen sprake van een “nieuw of ander soort” vastgoed. De BTW is derhalve te verrekenen en kan in de taxatie van de commerciële objecten buiten beschouwing worden gelaten.
20200228 Kelders te Amsterdam
21 van 39
6.9
Algemene gevoeligheidsanalyse
Met betrekking tot de beschikbare informatie merken wij op dat er, met betrekking tot het realiseren en het mogelijke waardeniveau, binnen Amsterdam beperkte relevante gegevens beschikbaar zijn. Dit rapport is niet te gebruiken voor aan- en/of verkoopbeslissingen of financieringen en is tevens niet bruikbaar om de eventuele omvang van de tegemoetkoming in planschade te bepalen. De huidige economische omstandigheden zijn nog steeds positief. De Coronamaatregelen lijken ten tijde van het samenstellen van dit rapport nog geen effect te hebben op de verkoopprijzen en de bouwkosten. Bij onderhavige zaken is sprake van een peildatum. De eventuele effecten van de maatregelen zullen pas in een later stadium zichtbaar worden. Ten aanzien van de gebruikelijke taxatieonnauwkeurigheid wijzen wij er bij dit soort taxaties erop dat “De Prijs” geen gegeven is. Een getaxeerde waarde is een menselijke schatting (van die prijs) waaraan een zekere marge van onzekerheid verbonden is. De onzekerheidsmarge wordt allereerst bepaald door de inefficiëntie van de vastgoedmarkt zelf, nog zonder dat daarbij de invloed van de menselijke schattingen wordt betrokken. Ten tweede wordt de bandbreedte vergroot door de menselijke factor. In de literatuur worden bij reguliere taxaties afwijkingsmarges van +/- 10% genoemd.
Bij bijzondere taxaties zoals de onderhavige kan de bandbreedte door omstandigheden nog groter zijn. Voor de residuele methode dienen relatief veel variabelen te worden beoordeeld. Per variabele is een bandbreedte mogelijk en in de praktijk zullen verschillende taxateurs mogelijk andere keuzes maken. Hierdoor kan de uitkomst van elkaar verschillen. Een ander aspect is de fase waarin een ontwikkeling zich bevindt. Begrotingen starten bijvoorbeeld met relatief grote marges en naarmate het project concreter wordt nemen deze marges af. Uiteindelijk zal door middel van concrete offertes de begroting nog nauwkeuriger worden. Dit voorbeeld geldt ook voor de andere posten. Tijdens het samenstellen van dit rapport beschikken wij enkel over de planologische mogelijkheden en maakt de taxateur een schatting hoe de markt deze zal gaan benutten.
20200228 Kelders te Amsterdam
22 van 39
7
HET
BEPERKEN
C.Q.
WEGNEMEN
VAN
DE
NOG
NIET
BENUTTE
BOUWMOGELIJKHEDEN 7.1
Algemeen
In paragraaf 3.3 is het volgende onderzoeksonderwerp geformuleerd: •
Het beperken c.q. wegnemen van de nog niet benutte bouwmogelijkheden (realisatie kelders).
De vraag of het teloorgaan van mogelijkheden voor de realisatie van kelders leidt tot waardevermindering is sterk afhankelijk van de “toegevoegde waarde” van zo’n kelder in relatie tot de bouwkosten. Factoren die daarbij een rol spelen zijn onder meer de oppervlakte van de kelder (“hoeveel meters worden toegevoegd?”), de functie van de kelder, de architectonische kwaliteit van het geheel na realisering van de kelder (niet elke oplossing voor het realiseren van voldoende daglichttoetreding is visueel even “fraai”), de mate waarin de kelder ruimte creëert in het hoofdgebouw als werk-, woon-, of leefruimte (dat is vaak waar het om te doen zal zijn), de positieve invloed van de toevoeging van de extra meters op “het geheel” (een “te kleine” woning of winkel zal extra profiteren van een uitbreiding) en de noodzakelijke aanpassingen die met de vergroting gepaard kunnen gaan. Om een globale inschatting te geven van de “toegevoegde waarde” van een kelder ter plaatse van de te taxeren objecten, in relatie tot de bouwkosten binnen het plangebied zullen wij met een vereenvoudigde taxatiemethode de taxatie per referentieobject uitvoeren.
Uit de informatie zoals ontvangen van opdrachtgever kunnen wij opmaken dat realisatie van een kelder in een voorkomende gevallen niet problematisch zou hoeven te zijn, maar dat opdrachtgever beducht is voor (de gevolgen van) situatie omtrent het grondwater c.q. grondwaterniveau. Naast het wegbestemmen overweegt de gemeente Amsterdam om de realisatie van kelders alleen nog mogelijk te maken na afwijking met voorwaarden met betrekking tot de grondwaterneutraliteit. 7.2
Gebruiksmogelijkheden van de kelders
In deze risicoanalyse planschade beoordelen wij de mogelijk te verwachten directe planschade bij het wegbestemmen van de mogelijkheid tot het realiseren van kelders onder bestaande objecten. Om de toegevoegde waarde te kunnen bepalen van een te realiseren
20200228 Kelders te Amsterdam
23 van 39
kelder is met name van belang hoeveel werkelijke (verkoopbare en/of bruikbare) GBO en/of VVO meters worden toegevoegd. In geval van en kelderruimte onder een winkel zijn, buiten de veiligheidsaspecten, geen tot zeer
beperkte voorschriften (bijvoorbeeld daglichttoetreding)
opgenomen in het
bouwbesluit. De thans nog te realiseren kelders kunnen derhalve geheel worden aangewend voor het gebruik als winkelruimte c.q. detailhandel. Om de te realiseren oppervlakte ter plaatse van de kelder bij een woning aan te kunnen merken als gebruiksoppervlakte wonen, dient wel aan een aantal voorwaarden te worden voldaan. De gebruiksoppervlakte wordt ook wel de GBO of GO genoemd. Het is de oppervlakte waarvoor wordt ingeschat dat deze nuttig gebruikt kan worden. Deze maat wordt onder andere gebruikt voor het vergelijken van woningen en daarnaast wordt het GBO ook in de vastgoedwereld gebruikt om de prijs per vierkante meter (GBO) van woningen uit te drukken. De gebruiksoppervlakte wordt bepaald volgens NEN 2580. De GO is in feite het totale vloeroppervlak tussen de omsluitende wanden van de gebruiksfunctie (minus de vaste obstakels van enige omvang). Specifiek voor souterrains en/of kelders geldt (bron: Lijst met veel gestelde vragen over: Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN 2580, Meetinstructie bruto inhoud woningen volgens NEN 2580 op www.NRVT.nl) onder andere: •
De Meetinstructie maakt geen onderscheid tussen de bouwlagen en geeft aan dat de inpandige ruimten hoger dan 2,0 m tot de ‘gebruiksoppervlakte wonen’ behoren. Dit is anders als de ruimte bouwkundig slechts geschikt is als bergruimte. Dan geldt deze als ‘overig inpandig’;
•
In aanvulling op voorgaande; In twijfelgevallen worden ruimten gerekend als woonruimte. Een souterrain dat in gebruik is als woonruimte, kan hierdoor volgens de meetinstructie de aanduiding ‘gebruiksoppervlakte wonen’ hebben. Bij deze beoordeling is niet relevant of al dan niet voldaan is aan de regels van het bouwbesluit (bijvoorbeeld over minimum oppervlakte voor daglichttoetreding). De grootte van de raamoppervlakte wordt in de meetinstructie alleen gehanteerd bij de beoordeling van de (berg)zolder;
20200228 Kelders te Amsterdam
24 van 39
•
Een (buiten)koekoek (als uitgebouwde bak aan de buitenkant van de keldermuur) wordt bij de bepaling van de gebruiksoppervlakte van de woning niet meegerekend;
•
Wanneer de hoogte niet boven de 2.0 m1 komt, kan geen sprake zijn van gebruiksoppervlakte wonen. Het gehele souterrain valt daarmee onder de gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte.
Volgens de informatie zoals ontvangen van opdrachtgever kunnen de kelders aangewend worden voor gebruik als woonruimte. Niet alle objecten zijn vanaf de openbare weg van alle zijden te beoordelen. Gelet op de aard van het advies, een taxatie in het kader van een risicoanalyse planschade, waarbij het in essentie gaat om het inzichtelijk maken van het maximale planologische risico op schade, zullen wij in deze fase van advisering de volgende uitgangspunten hanteren: •
Er is behoefte bij alle te beoordelen objecten aan de maximaal mogelijk te realiseren (gebruiks-)oppervlakte ter plaatse van kelderverdieping;
•
Bij alle objecten kan ter plaatse van ten minste één zijde (voor- of achtergevel) een buitenkoekoek (als uitgebouwde bak aan de buitenkant van de keldermuur) worden gerealiseerd, waardoor er geen correctie hoeft plaats te vinden met betrekking tot de maximaal te realiseren gebruiksoppervlakte;
•
Gelet op voorgaande geldt de maximaal te realiseren gebruiksoppervlakte dan ook als basis voor de “toegevoegde waarde” van de te realiseren kelder.
20200228 Kelders te Amsterdam
25 van 39
8
STADSDEEL WEST
8.1
Beoordeling woonobject
Wij hebben geconstateerd dat de thans planologisch mogelijke kelder aan te wenden is voor het gebruik ‘Wonen”. Voor de taxatie van de te beoordelen voorbeeldlocatie in, zijnde een woonobject, in dit stadsdeel gebruiken wij de volgende data: Onderdeel
Omschrijving
Bestemming
Wonen
Gebruik
Wonen, al dan niet in combinatie met praktijk-, of vrije beroepsuitoefening aan huis/bedrijf aan huis in alle bouwlagen
Oppervlakte kelder BVO
55
Oppervlakte kelder GBO
47
8.2
Beoordeling detailhandel object
Wij hebben geconstateerd dat de thans planologisch mogelijke kelder aan te wenden is voor het gebruik voor ander andere “Detailhandel”. Voor de taxatie van de te beoordelen voorbeeldlocatie in, zijnde een commercieel object, in dit stadsdeel gebruiken wij de volgende data: Onderdeel
Omschrijving
Bestemming
Gemengd-1
Gebruik
Detailhandel; Consumentenverzorgende dienstverlening. (Wonen, al dan niet in combinatie met praktijk-, of vrije beroepsuitoefening aan huis/bedrijf aan huis in de tweede en hoger gelegen bouwlagen)
Oppervlakte kelder BVO
108
Oppervlakte kelder GBO
92
20200228 Kelders te Amsterdam
26 van 39
8.3
Conclusie
Woning Uit onze berekening blijkt dat het realiseren van een kelder ter plaatse van het woonobject in louter taxatie technisch opzicht “lonend” is. De op basis van artikel 6.1 Wro te vergoeden directe planschade bij het wegbestemmen van de nog onbenutte bouwmogelijkheden, zijnde een kelder, taxeren wij op € 237.284,--, afgerond € 237.500,-. Commercieel object Uit onze berekening blijkt dat het realiseren van een kelder ter plaatse van het commerciële object taxatie technisch niet lonend is. De bouwkosten overstijgen vooralsnog de toegevoegde waarde van de nog te realiseren kelder. Het negatieve saldo bedraagt afgerond MIN € 35.000,--. De kans op planschade taxeren wij derhalve op nihil.
20200228 Kelders te Amsterdam
27 van 39
9
STADSDEEL ZUID
9.1
Beoordeling woonobject
Wij hebben geconstateerd dat de thans planologisch mogelijke kelder aan te wenden is voor het gebruik ‘Wonen”. Voor de taxatie van de te beoordelen voorbeeldlocatie in, zijnde een woonobject, in dit stadsdeel gebruiken wij de volgende data: Onderdeel
Omschrijving
Bestemming
Wonen; Tuin.
Gebruik
Wonen, inclusief aan huisgebonden beroepen in alle bouwlagen
Oppervlakte kelder BVO
65
Oppervlakte kelder GBO
55
9.2
Beoordeling detailhandel object
Wij hebben geconstateerd dat de thans planologisch mogelijke kelder aan te wenden is voor het gebruik voor ander andere “Detailhandel”. Voor de taxatie van de te beoordelen voorbeeldlocatie in, zijnde een commercieel object, in dit stadsdeel gebruiken wij de volgende data: Onderdeel
Omschrijving
Bestemming
Gemengde doeleinden
Gebruik
Detailhandel; Consumentenverzorgende dienstverlening; Kantoren met baliefunctie (Wonen, inclusief huisgebonden beroepen vanaf de tweede en hoger gelegen bouwlagen)
Oppervlakte kelder BVO
158
Oppervlakte kelder GBO
134
20200228 Kelders te Amsterdam
28 van 39
9.3
Conclusie
Woning Uit onze berekening blijkt dat het realiseren van een kelder ter plaatse van het woonobject in louter taxatie technisch opzicht “lonend” is. De op basis van artikel 6.1 Wro te vergoeden directe planschade bij het wegbestemmen van de nog onbenutte bouwmogelijkheden, zijnde een kelder, taxeren wij op afgerond € 385.000,--. Commercieel object Uit onze berekening blijkt dat het realiseren van een kelder ter plaatse van het commerciële object taxatie technisch ook lonend is. De op basis van artikel 6.1 Wro te vergoeden directe planschade bij het wegbestemmen van de nog onbenutte bouwmogelijkheden, zijnde een kelder, taxeren wij op afgerond € 560.000,--.
20200228 Kelders te Amsterdam
29 van 39
10
STADSDEEL CENTRUM
10.1 Beoordeling woonobject Wij hebben geconstateerd dat de thans planologisch mogelijke kelder aan te wenden is voor het gebruik ‘Wonen”. In het vigerende regime is het volgende opgenomen: “8.2.6 Ondergronds bouwen Ondergrondse bebouwing mag ten hoogste twee bouwlagen bevatten.”
Wij verwachten dat het uitbreiden van de woning met twee ondergrondse bouwlagen niet rendabel zal zijn. Bij de diepste bouwlaag kan sprake zijn van een incourant woonobject vanwege onder andere het gebrek aan (direct) daglicht. Er dient een dusdanige correctie te worden toegepast op de mogelijke toegevoegde waarde, dat die niet de bouwkosten zullen overstijgen. Voor de taxatie van de te beoordelen voorbeeldlocatie in, zijnde een woonobject, in dit stadsdeel gaan wij ook uit van de toevoeging van één bouwlaag en gebruiken wij de volgende data: Onderdeel
Omschrijving
Bestemming
Gemengd -1 ; Tuin.
Gebruik
Wonen in alle bouwlagen, echter ook commercieel gebruik als detailhandel e.d.
Oppervlakte kelder BVO
86
Oppervlakte kelder GBO
73
10.2 Beoordeling detailhandel object Wij hebben geconstateerd dat de thans planologisch mogelijke kelder aan te wenden is voor het gebruik voor “Detailhandel”. Voor de taxatie van de te beoordelen voorbeeldlocatie in, zijnde een commercieel object, in dit stadsdeel gebruiken wij de volgende data: Onderdeel
Omschrijving
Bestemming
Gemengd-1
Gebruik
Detailhandel. (Wonen, inclusief short stay vanaf de tweede en hoger gelegen bouwlagen)
20200228 Kelders te Amsterdam
30 van 39
Oppervlakte kelder BVO
59
Oppervlakte kelder GBO
50
10.3 Conclusie Woning Uit onze berekening blijkt dat het realiseren van een kelder ter plaatse van het woonobject in taxatie technisch “lonend” is. De op basis van artikel 6.1 Wro te vergoeden directe planschade bij het wegbestemmen van de nog onbenutte bouwmogelijkheden, zijnde een kelder, taxeren wij op afgerond € 440.000,--. Commercieel object Uit onze berekening blijkt dat het realiseren van een kelder ter plaatse van het commerciële object taxatie technisch ook lonend is. De op basis van artikel 6.1 Wro te vergoeden directe planschade bij het wegbestemmen van de nog onbenutte bouwmogelijkheden, zijnde een kelder, taxeren wij op afgerond € 85.000,--.
20200228 Kelders te Amsterdam
31 van 39
11
STADSDEEL OOST
11.1 Beoordeling woonobject Wij hebben geconstateerd dat de thans planologisch mogelijke kelder aan te wenden is voor het gebruik ‘Wonen”. Voor de taxatie van de te beoordelen voorbeeldlocatie in, zijnde een woonobject, in dit stadsdeel gebruiken wij de volgende data: Onderdeel
Omschrijving
Bestemming
Woningen
Gebruik
Wonen in alle bouwlagen, inclusief aan huisgebonden beroepen
Oppervlakte kelder BVO
114
Oppervlakte kelder GBO
97
11.2 Beoordeling detailhandel object Wij hebben geconstateerd dat de thans planologisch mogelijke kelder aan te wenden is voor het gebruik voor “Detailhandel”. Voor de taxatie van de te beoordelen voorbeeldlocatie in, zijnde een commercieel object, in dit stadsdeel gebruiken wij de volgende data: Onderdeel
Omschrijving
Bestemming
Centrum
Gebruik
Detailhandel. Bedrijven, Kantoren (Wonen in de tweede bouwlaag en hoger)
Oppervlakte kelder BVO
410
Oppervlakte kelder GBO
349
11.3 Conclusie Woning Uit onze berekening blijkt dat het realiseren van een kelder ter plaatse van het woonobject in taxatie technisch “lonend” is. De op basis van artikel 6.1 Wro te vergoeden directe planschade bij het wegbestemmen van de nog onbenutte bouwmogelijkheden, zijnde een kelder, taxeren wij op afgerond € 512.500,--.
20200228 Kelders te Amsterdam
32 van 39
Commercieel object Uit onze berekening blijkt dat het realiseren van een kelder ter plaatse van het commerciële object taxatie technisch ook lonend is. De op basis van artikel 6.1 Wro te vergoeden directe planschade bij het wegbestemmen van de nog onbenutte bouwmogelijkheden, zijnde een kelder, taxeren wij op afgerond € 20.000,--.
20200228 Kelders te Amsterdam
33 van 39
12
STADSDEEL ZUID-OOST
12.1 Beoordeling woonobject Wij hebben geconstateerd dat de thans planologisch mogelijke kelder aan te wenden is voor het gebruik ‘Wonen”. Voor de taxatie van de te beoordelen voorbeeldlocatie in, zijnde een woonobject, in dit stadsdeel gebruiken wij de volgende data: Onderdeel
Omschrijving
Bestemming
Woningen
Gebruik
Wonen in alle bouwlagen, inclusief aan huisgebonden beroepen
Oppervlakte kelder BVO
55
Oppervlakte kelder GBO
47
12.2 Beoordeling detailhandel object Wij hebben geconstateerd dat de thans planologisch mogelijke kelder aan te wenden is voor het gebruik voor “Detailhandel”. Voor de taxatie van de te beoordelen voorbeeldlocatie in, zijnde een commercieel object, in dit stadsdeel gebruiken wij de volgende data: Onderdeel
Omschrijving
Bestemming
Horeca - 2
Gebruik
Horeca van categorie 3 (zalenverhuur)
Oppervlakte kelder BVO
1.835
Oppervlakte kelder GBO
1.560
12.3 Conclusie Woning Uit onze berekening blijkt dat het realiseren van een kelder ter plaatse van het woonobject in taxatie technisch “lonend” is. De op basis van artikel 6.1 Wro te vergoeden directe planschade bij het wegbestemmen van de nog onbenutte bouwmogelijkheden, zijnde een kelder, taxeren wij op afgerond € 12.500,-.
20200228 Kelders te Amsterdam
34 van 39
Commercieel object Uit onze berekening blijkt dat het realiseren van een kelder ter plaatse van het commerciële object taxatie technisch niet lonend is. De op basis van artikel 6.1 Wro te vergoeden directe planschade bij het wegbestemmen van de nog onbenutte bouwmogelijkheden, zijnde een kelder, taxeren wij op Nihil.
20200228 Kelders te Amsterdam
35 van 39
13
CONCLUSIE
De op basis van artikel 6.1 Wro te vergoeden directe planschade(risico) taxeren wij, per peildatum 1 juni 2020, op: 13.1 Conclusie directe planschade woonobjecten Cluster
Planschaderisico in €
Stadsdeel West
237.500
Stadsdeel Zuid
385.000
Stadsdeel Centrum
440.000
Stadsdeel Oost
512.500
Stadsdeel Zuid-Oost
12.500
Totaal planschaderisico in €
1.587.500
13.2 Conclusie directe planschade commerciële objecten Cluster
Planschaderisico in €
Stadsdeel West
Nihil
Stadsdeel Zuid
560.000
Stadsdeel Centrum
85.000
Stadsdeel Oost
20.000
Stadsdeel Zuid-Oost Totaal planschaderisico in €
Nihil 665.000
Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken 12-10-2020
mr. J.G.E. Geleijns RT RM Algemeen directeur
20200228 Kelders te Amsterdam
36 van 39
Bijlagen: Bouwkosten Kelder:
20200228 Kelders te Amsterdam
37 van 39
Taxatieoverzichten:
20200228 Kelders te Amsterdam
38 van 39