A- 14 Ruimtelijke Ordening (30) 5. Planschaderapport August Allbéplein Blok

Planschaderisicoanalyse Ten behoeve van het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

Opdrachtgever: Gemeente Amsterdam Contactpersoon: De heer K. Vreeker

Thorbecke B.V. Postbus 40097 8004 DB Zwolle

Concept: 1 augustus 2019 Definitief: 4 oktober 2019

Inhoudsopgave 1

Het formeel wettelijk kader planschade

3

2 2.1 2.2 2.3 2.4

Opdracht en doelstelling risicoanalyse De projectlocatie Omschrijving van de beoordeelde objecten Verantwoording Geraadpleegde stukken

5 5 5 8 8

3 3.1 3.2

Werkwijze Vergelijking planologische regimes Beoordeling vergoedbaarheid planologisch nadeel

10 10 11

3.2.1

Normaal maatschappelijk risico

11

3.2.2

Voorzienbaarheid

11

4 4.1

Planologische vergelijking Te onderzoeken planlocatie

13 13

4.1.1

Huidig regime; het bestemmingsplan “Overtoomse Veld”

13

4.1.2

Toekomstig planologisch regime

20

5 5.1

Beoordeling schadegevoelige objecten Algemene schadeanalyse

26 27

5.1.1

Ten aanzien van de bebouwingsmogelijkheden

27

5.1.2

Ten aanzien van de gebruiksmogelijkheden

28

5.1.3

Conclusie

30

6 6.1

Schadeanalyse per object(en) 31 De panden aan de Jan Tooropstraat 31 t/m 35 (oneven nummers, geel omcirkeld) 32 De panden aan de Marius Bauerstraat (onder WAR t/m WAL) (blauw omcirkeld) 34 De objecten aan de Postjesweg, met bouwnummers 108, 208, 308, 407, 507, 604, 704 en 803 (paarse cirkel) 36

6.2 6.3 7

Normaal maatschappelijk risico

38

8

Schadewaardering

41

9

Advies

46

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

pagina 2

1

Het formeel wettelijk kader planschade

Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van o.a.: a. een bepaling van een bestemmingsplan of inpassingsplan niet zijnde een bepaling inhoudend dat met inachtneming van de bij het plan te geven regels: - burgemeester en wethouders binnen bij het plan te bepalen grenzen het plan kunnen wijzigen; - burgemeester en wethouders het plan moeten uitwerken; - bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van bij het plan aan te geven regels; - burgemeester en wethouders ten aanzien van in het plan omschreven onderwerpen of onderdelen nadere eisen kunnen stellen; b. een bepaling van een planwijziging of een planuitwerking, onderscheidenlijk een nadere eis; c. een omgevingsvergunning voor het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met (o.a.) een bestemmingsplan, een beheersverordening, (…); (…); op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. Een dergelijke aanvraag dient een motivering, alsmede een onderbouwing van de hoogte van de gevraagde tegemoetkoming te bevatten.

Verder moet een aanvraag voor een tegemoetkoming in schade ten gevolge van een oorzaak als bedoeld onder a, b of c worden ingediend binnen vijf jaar na het moment waarop de oorzaak onherroepelijk is geworden. (Artikel 6.1 jo. 3.6 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro), alsmede jo. artikel 2.1 lid 1 onderdeel c Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)) Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager. In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager: a. van schade in de vorm van een inkomensderving: een gedeelte gelijk aan 2% van het inkomen onmiddellijk voor het ontstaan van de schade; b. van schade in de vorm van vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan 2% van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of van de op de onroerende zaak betrekking hebbende regels (m.a.w. geen forfaitaire benadering van het normale maatschappelijke risico in geval van ‘directe’ planschade).

(Artikel 6.2 Wro) Daarnaast dienen burgemeester en wethouders in voorkomend geval bij hun beslissing op een aanvraag om tegemoetkoming in planschade in ieder geval de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak, alsmede de mogelijkheden van de betreffende aanvrager om de schade te voorkomen of te beperken te betrekken. (Artikel 6.3 Wro).

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

pagina 3

In artikel 6.4a van de Wet ruimtelijke ordening wordt bepaald dat, voor zover schade die op grond van artikel 6.1 tot en met 6.3 Wro voor tegemoetkoming in aanmerking zou komen haar grondslag vindt in een besluit op een verzoek om ten behoeve van de verwezenlijking van een project bepalingen in een bestemmingsplan op te nemen of te wijzigen, dan wel een omgevingsvergunning te verlenen voor het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met (o.a.) een bestemmingsplan, een beheersverordening, e.d., burgemeester en wethouders met de verzoeker om de betreffende planologische medewerking kunnen overeenkomen dat die schade geheel of gedeeltelijk voor zijn rekening komt. De verzoeker om planologische medewerking waarmee de gemeente een hiervoor bedoelde overeenkomst heeft gesloten, wordt in voorkomend geval dat bij burgemeester en wethouders een aanvraag om tegemoetkoming in planschade wordt ingediend, als belanghebbende bij het besluit van burgemeester en wethouders op die aanvraag om tegemoetkoming in planschade aangemerkt.

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

pagina 4

2

Opdracht en doelstelling risicoanalyse

Bij mail van 19 juni 2019 heeft de gemeente Amsterdam, te dezen vertegenwoordigd door de heer K. Vreeker, aan Thorbecke B.V. (hierna: Thorbecke) opdracht verstrekt tot het uitvoeren van een planschaderisicoanalyse in verband met het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”, welke de ontwikkeling van 300 woningen en daarbij behorende voorzieningen planologisch mogelijk maakt. De gronden zijn thans bestemd tot ‘Gemengd – 4’, ‘Gemengd – 5’, ‘Groen’, ‘Verkeer – 1’ en ‘Wonen – 2’. In de nieuwe situatie wordt een deel van de nieuwe bebouwing gerealiseerd op de gronden bestemd tot ‘Groen’ en ‘Verkeer’.

2.1

De projectlocatie

De projectlocatie is gelegen op de percelen kadastraal bekend als gemeente Sloten Noord – Holland, Sectie D, nummers 5061, 5098, 5964, 5966, 5967, 5968, 5969, 5970, 5971, 5972, 5973 en 7376.

Afbeelding 1: luchtfoto met de projectlocatie (rode omranding).

2.2

Omschrijving van de beoordeelde objecten

Binnen deze risicoanalyse worden de volgende omliggende objecten onderzocht:  De objecten aan de Jan Tooropstraat 31 t/m 35 (oneven nummers) (geel omcirkeld);

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

pagina 5

 

De objecten aan de Marius Bauerstraat WAR t/m WAL1 (oneven nummers) (blauw omcirkeld); De objecten aan de Postjesweg met bouwnummers 108, 208, 308, 407, 507, 604, 704 en 803 (paarse cirkel).2

Andere objecten in de directe omgeving van de projectlocatie bevinden zich niet in directe zichtlijnen tot de locatie, of op zo’n afstand van de locatie dat zij zich in ieder geval buiten de mogelijke invloedsfeer van de voorgestane ontwikkeling bevinden. Mocht er toch voor deze andere objecten planologisch nadeel worden vastgesteld dan kan op voorhand met zekerheid worden gesteld dat het hieruit voor de betreffende woningeigenaren voortvloeiende financiële nadeel (waardevermindering woningen) het wettelijk forfaitair vastgestelde minimale ‘normaal maatschappelijk risico’ (d.i. een waardevermindering < 2%) in ieder geval niet te boven zal gaan.

Afbeelding 2: plangebied (rood) en de te beoordelen clusters objecten. De te beoordelen objecten zijn weergegeven met cirkels: in de gele cirkel de te beoordelen objecten gelegen in de projectlocatie, in de blauwe cirkel de te beoordelen objecten ten zuiden van de projectlocatie en in de paarse cirkel de te beoordelen objecten ten noorden van de projectlocatie.

Ten aanzien van deze objecten worden de lettercombinaties aangehouden die op afbeelding 3 worden weergehouden. 2 Ten aanzien van het object met bouwnummer 008 is de adviseur van oordeel dat voor dit object geen schade als gevolg van de planologische wijziging optreedt, gelet op de situering van dit pand op de begane grond en de mate van hinder die dit pand onder de huidige situatie heeft te dulden. 1

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

pagina 6

Afbeelding 3: de te beoordelen objecten (blauwe omranding) van de objecten aan de Marius Bauerstraat gezien vanuit de noordgevel.

Afbeelding 4: de te beoordelen objecten (paarse omranding) van de objecten aan de Postjesweg gezien vanuit de zuidgevel.

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

pagina 7

Afbeelding 5: de te beoordelen objecten (paarse omranding) van de objecten aan de Postjesweg gezien vanuit de westgevel.

2.3

Verantwoording

In deze analyse wordt getracht om op basis van de door opdrachtgever ter beschikking gestelde informatie inzichtelijk te maken welke eigenaren van omliggende objecten mogelijk ten gevolge van de voorgestane planologische ontwikkeling voor tegemoetkoming (ex artikel 6.1 Wro) in aanmerking komende planschade zullen ondervinden. Hierbij is uitgegaan van de huidige stand van de jurisprudentie ten aanzien van zowel de huidige planschaderegeling ex artikel 6.1-6.7 Wro als, voor zover toepasselijk, de oude regeling ex artikel 49 WRO. Benadrukt wordt dat indien na inwerkingtreding van de betreffende planologische maatregel daadwerkelijk aanvragen om tegemoetkoming in (beweerdelijk) geleden planschade worden ingediend, een schadebeoordelingscommissie na het horen van belanghebbenden en na aansluitende taxatie tot een ander oordeel kan komen ten aanzien van zowel de mogelijkheid van planschade als de hoogte van eventueel toe te kennen tegemoetkomingen. Voorts kan de besluitvorming door burgemeester en wethouders, en eventueel bezwaar en beroep nog tot andere uitkomsten leiden. Deze planschaderisicoanalyse dient dan ook als een indicatie te worden beschouwd ten aanzien van mogelijke planschade die direct belanghebbenden als gevolg van het voorgestane nieuwe planologische regime kunnen ondervinden.

2.4

Geraadpleegde stukken

Bij het opstellen van het advies is gebruik gemaakt van de navolgende (door opdrachtgever verkregen) informatie:  Vigerende bestemmingsplan “Overtoomse Veld”;  Toekomstig bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”;  Diverse projecttekeningen en tekeningen van de omliggende objecten;

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

pagina 8

 

Overige kadastrale informatie; Diverse e-mails.

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

pagina 9

3

Werkwijze

Bij de beoordeling of met de voorgestane planontwikkeling voor een of meer direct belanghebbenden aanspraken op tegemoetkoming in planschade (als bedoeld in artikel 6.1 Wro) kunnen ontstaan, moet worden nagegaan of de onderhavige ontwikkeling voor die belanghebbenden als planologisch nadelig moet worden beschouwd, en zo ja, of dit mogelijkerwijs voor hen tot schade zal leiden. Planschade kan in voorkomend geval bestaan uit vermogensschade (waardevermindering van een onroerende zaak) en/of uit inkomensschade (bijv. verminderde verhuuropbrengsten, of omzetschade van een ter plaatse gevestigde onderneming).

3.1

Vergelijking planologische regimes

Voor de beoordeling of sprake zal zijn van een voor individuele belanghebbenden planologisch nadelige wijziging is een vergelijking van de beoogde toekomstige planologische situatie met het thans geldende planologische regime – te weten het bestemmingsplan “Overtoomse Veld” - maatgevend. Uit vaste jurisprudentie volgt dat bij deze vergelijking van opvolgende planologische regimes in beginsel uitgegaan dient te worden van zgn. ‘planmaximalisatie’, wat inhoudt dat bij de schadeanalyse (waaronder bijvoorbeeld privacy- en uitzichtbeperking een rol spelen) de maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden op grond van het ‘oude’ (huidige) planologische regime in relatie tot die van het ‘nieuwe’ (toekomstige) planologische regime in aanmerking genomen dienen te worden. Slechts onder zeer uitzonderlijke omstandigheden moet van voornoemd uitgangspunt worden afgeweken (zie onder andere: ABRvS d.d. 9 september 2009, zaaknummer 200808830/1/H2, inzake gemeente Castricum en ABRvS d.d. 29 april 2009, zaaknummer 200806687/1/H2, inzake gemeente Hof van Twente). Dergelijke omstandigheden doen zich voor wanneer invulling van de maximale mogelijkheden dermate onwaarschijnlijk is, dat dit met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid als niet reëel is aan te merken (zie onder andere: ABRvS d.d. 24 augustus 2011, zaaknummer 201100142/1/H2, inzake gemeente Drechterland en ABRvS d.d.

1 februari 2012, zaaknummer 201105541/1/A2, inzake gemeente Hof van Twente). Bij de maximale invulling moet dan ook uitgaan worden van de voor belanghebbenden meest ongunstige invulling, ook als die meest ongunstige invulling niet de meest voor de hand liggende is. Binnenplanse flexibiliteitsbepalingen (o.a. afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden) blijven overigens, zolang niet verwezenlijkt, bij de planvergelijking buiten beschouwing. Dit omdat de bepalingen van o.a. een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan of een planwijziging in gevolge artikel 6.1 lid 2 jo. 3.6 Wro/2.1 lid 1 sub c Wabo in voorkomend geval zelfstandige grondslagen voor (een aanvraag om tegemoetkoming in) planschade vormen (zie onder andere: ABRvS d.d. 17 augustus 2011, zaaknummer 201012871/1/H2, inzake gemeente Horst aan de Maas en ABRvS d.d. 1 augustus 2012, zaaknummer 201108638/1/A2, inzake de gemeente Utrechtse Heuvelrug).

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

pagina 10

Tot slot mogen volgens vaste jurisprudentie de gevolgen van feitelijk gerealiseerde situaties géén rol spelen in deze planvergelijking. Hiermee wordt bijvoorbeeld gedoeld op de functie van afschermende beplanting zoals heggen, die vanwege het seizoensgebonden groenkarakter en tijdelijke en toevallige wensen van eigenaren niet van invloed mogen zijn op de analyse.

3.2

Beoordeling vergoedbaarheid planologisch nadeel

In eerste aanleg is de vraag aan de orde of de eigenaren van de in deze analyse betrokken objecten als gevolg van de voorgestane ontwikkeling in een planologisch nadeliger positie zullen komen te verkeren, met een waardeverminderend effect op het bij hen in eigendom zijnde onroerend goed of een inkomensachteruitgang tot gevolg. Vervolgens komt alleen die planschade voor tegemoetkoming in aanmerking die het normaal maatschappelijk risico te boven gaat, en die ook anderszins niet ‘redelijkerwijs’ voor eigen rekening van aanvragers behoort te blijven. Onder meer de voorzienbaarheid van een wijziging in het planologische regime is bepalend voor de vraag of schade (gedeeltelijk) voor eigen rekening behoort te blijven.

3.2.1

Normaal maatschappelijk risico

De planschaderegeling ex Afdeling 6.1 Wro gaat niet uit van volledige ‘vergoeding van planschade’, maar spreekt van ‘tegemoetkoming in planschade’. Er bestaat op grond van artikel 6.1 e.v. Wro voor belanghebbenden dan ook geen aanspraak op een vergoeding van de gehele ten gevolge van in het artikel genoemde besluiten geleden of te lijden schade. Alleen die schade kan worden vergoed die uitkomt boven de financiële nadelen die behoren tot het ‘maatschappelijk risico’ dat elke burger volgens de wetgever behoort te dragen. Welke schade onder dit normaal maatschappelijk risico moet worden geschaard zal in de rechtspraktijk nader moeten worden uitgewerkt. De wetgever heeft zich hierover in de Memorie van Toelichting bij het wetsvoorstel niet uitgelaten. Omdat het moeilijk is precieze maatstaven of criteria te geven die bestuur en rechter in staat stellen om te bepalen wanneer sprake is van schade die uitgaat boven het normale maatschappelijke risico, heeft de wetgever er wel voor gekozen in artikel 6.2 Wro een forfaitregeling op te nemen. Deze houdt in dat een vermindering van de waarde van een onroerende zaak of een vermindering van het betrokken inkomen dat niet uitkomt boven 2% van de waarde van die zaak c.q. dat inkomen in ieder geval niet voor vergoeding ex artikel 6.1 Wro in aanmerking komt.

Afhankelijk van de omstandigheden van het geval kunnen burgemeester en wethouders echter besluiten, gesteund door het advies van een onafhankelijke deskundige, dat ook (een deel van de) schade die (dat) het forfaitaire percentage overstijgt als normaal maatschappelijk risico voor rekening van een aanvrager moet blijven.

3.2.2

Voorzienbaarheid

Een benadeelde heeft geen recht op tegemoetkoming in door hem geleden planschade indien deze schade (mede) aan zijn eigen doen of nalaten te wijten is, en voor zover hij door het

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

pagina 11

treffen van redelijke maatregelen deze schade had kunnen voorkomen of beperken. Dit principe is expliciet opgenomen in artikel 6.3 Wro, maar gold ook al onder de oude planschaderegeling ex artikel 49 WRO, en is bekend als het jurisprudentieleerstuk van ‘actieve’ en ‘passieve risicoaanvaarding’ wegens ‘voorzienbaarheid’. Van ‘actieve risicoaanvaarding’ is sprake wanneer een aanvrager om tegemoetkoming in planschade ten tijde van de aankoop van zijn onroerend goed c.q. vestiging van zijn onderneming wist of had kunnen weten dat een bepaalde voor hem ongunstige planologische ontwikkeling zich zou gaan voordoen. Als criterium hiervoor geldt of er voor een ‘redelijk denkend en handelend koper/ondernemer’ op het moment van aankoop/bedrijfsvestiging aanleiding bestond rekening te houden met de kans dat de planologische situatie voor hem in ongunstige zin zou veranderen. Indien een dergelijke aanleiding bestond, wordt de betrokkene geacht het risico van de schade te hebben aanvaard, door ondanks de kans op schade tot aankoop van het onroerend goed en/of bedrijfsvestiging ter plaatse te zijn overgegaan, en komt hij niet in aanmerking voor tegemoetkoming in geleden planschade.

Zo is het mogelijk dat een planologische ontwikkeling reeds kon worden afgeleid uit ruimtelijke maatregelen van de gemeente of provincie, zoals bijvoorbeeld een gebiedsvisie, structuurplan, structuurschets of een streekplan. Verder kunnen bij de beoordeling van de voorzienbaarheid van planschade ook omstandigheden gelegen in de omgeving meewegen. Meest relevant voor het aannemen van voorzienbaarheid zijn volgens vaste jurisprudentie echter op schrift gestelde beleidsstukken waaruit de nieuwe planologische ontwikkeling reeds kon blijken. Voorzienbaarheid louter en alleen op grond van de inrichting en de structuur van de omgeving (bijv. aanwezigheid in reeds zwaar verstedelijkt gebied) wordt in de regel dan ook niet geaccepteerd. ‘Passieve risicoaanvaarding’ kan enkel aan de orde komen wanneer middels een planologische wijziging bouw- en/of gebruiksmogelijkheden voor het eigen perceel van aanvrager(s) om tegemoetkoming in planschade zijn beperkt of in nadelige zin zijn gewijzigd.

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

pagina 12

4

Planologische vergelijking

In dit hoofdstuk wordt een beschrijving gegeven van de verschillen tussen het huidige planologische regime, bestemmingsplan “Overtoomse Veld” en de planologische wijzigingen die voortvloeien uit het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”. Vervolgens wordt beschreven welke planologische verslechteringen hieruit voortvloeien en voor welke belendende percelen dit tot mogelijke planschade kan leiden.

4.1

Te onderzoeken planlocatie

4.1.1

Huidig regime; het bestemmingsplan “Overtoomse Veld”

Thans vigeert op de gronden van de projectlocatie het bestemmingsplan “Overtoomse Veld”. Dit bestemmingsplan is op 6 juli 2011 vastgesteld en op latere datum in werking getreden. Op 30 mei 2012 is het plan, na uitspraak van de Afdeling, onherroepelijk geworden.3 Op grond van dit bestemmingsplan zijn de gronden aangewezen voor ‘Gemengd – 4’, ‘Gemengd – 5’, ‘Groen’, ‘Verkeer – 1’ en ‘Wonen – 2’. Afbeelding 6: uitsnede van het huidige planologische regime. Daarop is met een rode omranding de projectlocatie aangegeven.

In het onderstaande zijn de relevante bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen de bestemmingen weergeven.

3

ABRvS, 30 mei 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BW6963

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

pagina 13

De bestemming ‘Gemengd -4’ (artikel 7) 7.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Gemengd-4' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f. g. h. i. j. k.

wonen; maatschappelijke voorzieningen; dienstverlening; kantoren; bedrijven; detailhandel; aan-huis-verbonden beroepen; short stay; bergingen; verkeersareaal; parkeren.

7.2 Bouwregels 7.2.1 Algemeen Op en onder de in lid 7.1 genoemde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten dienste van de bestemming, met dien verstande dat gebouwen uitsluitend zijn toegestaan binnen bouwvlakken, met uitzondering van gebouwen ten behoeve van: 7.2.2 Gebouwen Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: a. maximum bebouwingspercentage binnen het bouwvlak: 100%; b. maximum bouwhoogte: zoals met de aanduiding 'maximale bouwhoogte' staat aangegeven; c. gebouwen ten behoeve van parkeren: tevens buiten het bouwvlak, in maximaal één bouwlaag onder maaiveld. 7.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken geen gebouwen zijnde gelden de volgende regels: a. maximum bouwhoogte: 2 meter. 7.3 Specifieke gebruiksregels Voor de in lid 7.1 genoemde gronden gelden de volgende regels: a. voor de situering van wonen en short stay geldt: uitsluitend op de tweede en hogere bouwlagen;

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

pagina 14

b. voor de situering van bedrijven, detailhandel, dienstverlening, kantoren en maatschappelijke voorzieningen geldt: uitsluitend in de eerste bouwlaag; c. voor de situering van parkeren geldt: uitsluitend onder maaiveld; d. voor de situering van supermarkten geldt: uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'supermarkt'; e. maximum aantal vestigingen van supermarkten zoals bedoeld onder d bedraagt: 1; f. maximum vestigingsgrootte detailhandel, met uitzondering van supermarkten, bedraagt: 500 m². De bestemming ‘Gemengd – 5’ (artikel 8) 8.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Gemengd-5' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f. g. h. i. j. k. l.

wonen; maatschappelijke voorzieningen; kantoren; bedrijven; dienstverlening; horeca van categorie 1 en 2; detailhandel; aan-huis-verbonden beroepen; short stay; bergingen; verkeersareaal; parkeren.

8.2 Bouwregels 8.2.1 Algemeen Op en onder de in lid 8.1 genoemde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten dienste van de bestemming, met dien verstande dat gebouwen uitsluitend zijn toegestaan binnen bouwvlakken. 8.2.2 Gebouwen Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: a. maximum bebouwingspercentage binnen het bouwvlak: 100%; b. maximum bouwhoogte: zoals met de aanduiding 'maximale bouwhoogte' staat aangegeven; c. gebouwen ten behoeve van parkeren: ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van verkeer - parkeergarage 4', in maximaal één bouwlaag onder maaiveld. 8.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

pagina 15

Voor het bouwen van bouwwerken geen gebouwen zijnde gelden de volgende regels: a. maximum bouwhoogte: 2 meter. 8.2.4 Onderdoorgang Ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding - onderdoorgang laag’ geldt dat tot aan de vloer van de tweede bouwlaag geen bebouwing mag worden opgericht, behoudens voor hoger gelegen bouwlagen benodigde ondersteuningsconstructies. 8.3 Specifieke gebruiksregels Voor de in lid 8.1 genoemde gronden gelden de volgende regels: a. voor de situering van wonen geldt: uitsluitend op de tweede en hogere bouwlagen; b. voor de situering van bedrijven, detailhandel, dienstverlening, horeca van categorie 1 en 2, kantoren en maatschappelijke voorzieningen geldt: uitsluitend in de eerste bouwlaag; c. voor de situering van parkeren geldt: uitsluitend onder maaiveld; d. voor de situering van supermarkten geldt: uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'supermarkt'; e. maximum aantal vestigingen van supermarkten zoals bedoeld onder d bedraagt: 1; f. maximum vestigingsgrootte detailhandel, met uitzondering van supermarkten, bedraagt: 500 m². De bestemming: ‘Groen’ (artikel 11) 11.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f. g. h.

groen; schoolwerktuinen; speelvoorzieningen; voet- en rijwielpaden; rijwielstallingen; water; waterhuishoudkundige voorzieningen: nutsvoorzieningen.

11.2 Bouwregels 11.2.1 Algemeen Op en onder de in lid 11.1 genoemde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten dienste van de bestemming, met dien verstande dat gebouwen uitsluitend zijn toegestaan ten behoeve van: a. nutsvoorzieningen en rijwielstallingen.

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

pagina 16

11.2.2 Gebouwen Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: a. gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen: 1. situering: uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'nutsbedrijf'; 2. maximum bebouwingspercentage: 100% van het aanduidingsvlak; 3. maximum bouwhoogte: zoals met de aanduiding 'maximale bouwhoogte' staat aangegeven. b. gebouwen ten behoeve van rijwielstallingen: 1. situering: uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - parkeergarage 5', als halfverdiepte bouwlaag onder maaiveld; 2. maximum bebouwingsoppervlak: 200 m²; 3. maximum bouwhoogte: 1,5 meter. 11.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken geen gebouwen zijnde gelden de volgende regels: a. maximum bouwhoogte: 2 meter. De bestemming ‘Verkeer -1’ (artikel 17) 17.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Verkeer-1' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e.

verkeersareaal; parkeren; groen; speelvoorzieningen; water.

17.2 Bouwregels 17.2.1 Algemeen Op en onder de in lid 17.1 genoemde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten dienste van de bestemming, met dien verstande dat gebouwen uitsluitend zijn toegestaan ten behoeve van: a. parkeren. 17.2.2 Gebouwen Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: a. gebouwen ten behoeve van parkeren:

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

pagina 17

1. situering: uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - parkeergarage 1' en 'specifieke vorm van verkeer - parkeergarage 4; 2. maximum bebouwingspercentage: 100% van het aanduidingsvlak; 3. maximum bouwhoogte 'specifieke vorm van verkeer - parkeergarage 1': zoals met de aanduiding 'maximale bouwhoogte' staat aangegeven; 4. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - parkeergarage 4': uitsluitend onder maaiveld. 17.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken geen gebouwen zijnde gelden de volgende regels: a. maximum bouwhoogte: 6 meter. De bestemming ‘Wonen – 2’ (artikel 23) 23.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Wonen-2' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f. g. h. i. j. k.

wonen; aan-huis-verbonden beroepen; short stay; tuinen; bedrijven; kantoren; maatschappelijke voorzieningen; speelvoorzieningen; nutsvoorzieningen; verkeersareaal; parkeren.

23.2 Bouwregels 23.2.1 Algemeen Op en onder de in lid 23.1 genoemde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten dienste van de bestemming, met dien verstande dat gebouwen uitsluitend zijn toegestaan binnen bouwvlakken. 23.2.2 Gebouwen Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: a. maximum bebouwingspercentage: 100%; b. maximum bouwhoogte: zoals met de aanduiding 'maximale bouwhoogte' staat aangegeven;

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

pagina 18

c.

gebouwen ten behoeve van parkeren: 1. situering: uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - parkeergarage 1', 'specifieke vorm van verkeer - parkeergarage 2', 'specifieke vorm van verkeer - parkeergarage 3’ en 'specifieke vorm van verkeer - parkeergarage 4’. 2. maximum bouwhoogte 'specifieke vorm van verkeer - parkeergarage 1': zoals met de aanduiding 'maximale bouwhoogte' staat aangegeven, uitsluitend in de eerste bouwlaag; 3. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - parkeergarage 2', in het souterrain en het daarboven gelegen dek; 4. ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van verkeer - parkeergarage 3’, uitsluitend als souterrain; 5. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - parkeergarage 4': in maximaal één bouwlaag onder maaiveld; 6. de situering van de entree van de parkeergarage ter plaatse van de Jantooropstraat 15: ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van verkeer - entree parkeergarage'; 7. ter plaatse van het bestemmingsvlak aan de Willem Roelofsstraat - Marius Bauerstraat: in maximaal één bouwlaag onder maaiveld.

23.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken geen gebouwen zijnde gelden de volgende regels: a. maximum bouwhoogte: 2 meter. 23.2.4 Stille zijde Het bouwen van een woning is uitsluitend toegestaan indien deze woning is voorzien van een stille zijde. 23.2.5 Onderdoorgang Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - onderdoorgang hoog', geldt dat tot 7,5 meter vanaf maaiveld geen bebouwing mag worden opgericht, behoudens de voor de hoger opgaande bebouwing benodigde ondersteuningsconstructies en met dien verstande dat ter plaatse van de begane grond 80% van het aanduidingsvlak mag worden bebouwd ten behoeve van de entree van het woongebouw, met een maximale bouwhoogte van 4 meter. 23.3 Nadere eisen (…) 23.4 Specifieke gebruiksregels Voor de in lid 23.1 genoemde gronden gelden de volgende regels:

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

pagina 19

a. voor de situering van bedrijven, dienstverlening, kantoren en maatschappelijke voorzieningen geldt uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd -2', in de eerste bouwlaag. b. voor de situering van parkeren geldt: 1. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer parkeergarage 1', in de eerste bouwlaag; 2. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer parkeergarage 2', in de eerste bouwlaag en het daarboven gelegen dek; 3. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van verkeer parkeergarage 3’, uitsluitend als souterrain; 4. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer parkeergarage 4', in maximaal één bouwlaag onder maaiveld.

4.1.2

Toekomstig planologisch regime

De ontwikkeling zal middels een bestemmingsplanwijziging worden verankerd. In de onderstaande afbeelding is de verbeelding behorende bij het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6” weergeven.

Afbeelding 7: verbeelding met daarin het plangebied behorende bij het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”.

De gronden zijn bestemd tot ‘Gemengd’, ‘Verkeer – 1’, ‘Verkeer – 2’ en ‘Wonen’. In het navolgende worden de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen de bestemmingen uiteengezet.

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

pagina 20

De bestemming ‘Gemengd’ (artikel 3) De voor ‘Gemengd’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f. g. h.

wonen; bedrijven; maatschappelijke voorzieningen; dienstverlening; kantoren; detailhandel; horeca van categorie 1 en 2; aan-huis-verbonden beroepen;

met daarbij behorende i. bergingen; j. verkeersareaal; k. parkeren. 3.2 Bouwregels 3.2.1 Algemeen Op en onder de in lid 3.1 genoemde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten dienste van de bestemming, met dien verstande dat gebouwen uitsluitend zijn toegestaan binnen bouwvlakken. 3.2.2 Gebouwen Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: a. maximum bebouwingspercentage binnen het bouwvlak: 100%; b. maximum bouwhoogte: zoals met de aanduiding ‘maximale bouwhoogte’ staat aangegeven; c. gebouwen ten behoeve van parkeren: ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van verkeer – parkeergarage’, in maximaal één bouwlaag onder het maaiveld. 3.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken geen gebouwen zijnde gelden de volgende regels: a. maximum bouwhoogte: 2 meter. 3.3 Specifieke gebruiksregels

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

pagina 21

Voor de in lid 3.1 genoemde gronden gelden de volgende regels” a. voor de situering van wonen geldt: uitsluitend op de tweede en hogere bouwlagen; b. voor de situering van horeca 1 en 2; bedrijven, detailhandel, dienstverlening, kantoren en maatschappelijke voorzieningen geldt: uitsluitend in de eerste bouwlaag c. voor de situering van supermarkten geldt: uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘supermarkt’; d. maximum aantal vestigingen van supermarkten zoals bedoeld onder c bedraagt 1; e. maximum vestigingsgrootte detailhandel, met uitzondering van supermarkten, bedraagt: 500 m2. De bestemming ‘Verkeer – 1’ (artikel 4) 4.1 Bestemmingsomschrijving De voor ‘Verkeer – 1’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e.

verkeersareaal; parkeren; groen; speelvoorzieningen; water.

4.2 Bouwregels 4.2.1 Algemeen Op en onder de lid 5.1 genoemde gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming worden gebouwd. 4.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde gelden de volgende regels: a. maximum bebouwingspercentage: 5%; b. maximum bouwhoogte: 6 meter. De bestemming ‘Verkeer – 2’ (artikel 5) De voor ‘Verkeer – 2’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. verblijfsgebied; b. voet- en fietspaden;

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

pagina 22

c.

speelvoorzieningen.

5.2 Bouwregels 5.2.1 Algemeen Op en onder de in lid 5.1 genoemde gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming worden gebouwd. 5.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken geen gebouwen zijnde gelden de volgende regels: a. maximum bebouwingspercentage: 5%; b. maximum bouwhoogte: 4 meter. De bestemming ‘Wonen’ (artikel 6) 6.1 Bestemmingsomschrijving De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d.

wonen; aan-huis-verbonden beroepen; tuinen; ter plaatse van de aanduiding ‘gemengd’ tevens voor: 1. horeca categorie 1 en 2; 2. bedrijven in de categorie A en B volgens de staat van bedrijfsactiviteit; 3. kantoren; 4. dienstverlening; 5. detailhandel; 6. maatschappelijke voorzieningen; e. ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van wonen – 1’ tevens voor 1. bedrijven in de categorie A en B volgens de staat van bedrijfsactiviteiten; 2. detailhandel; 3. dienstverlening; 4. kantoren; 5. maatschappelijke voorzieningen. met daarbij behorende: f. nutsvoorzieningen; g. verkeersarsenaal; h. ter plaatse van de aanduiding ‘parkeergarage’ en parkeergarage.

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

pagina 23

6.2 Bouwregels 6.2.1 Algemeen Op en onder de in lid 6.1 genoemde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten dienste van de bestemming, met dien verstande dat gebouwen uitsluitend zijn toegestaan binnen bouwvlakken. 6.2.2 Gebouwen Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: a. maximum bebouwingspercentage: 100% b. maximum bouwhoogte: zoals met de aanduiding ‘maximale bouwhoogte’ staat aangegeven; c. in afwijking van artikel 6.2.2 sub b is het ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – 1’ toegestaan om de maximum bouwhoogte met maximaal 5 meter te overschrijden te behoeve van een dakopbouw met inachtneming van de volgende bepaling: 1. de dakopbouw uitsluitend gesitueerd mag worden op 3 meter afstand van de dakranden van het hoofdvolume waarop deze komt. d. Gebouwen ten behoeve van parkeren: 1. situering: uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘parkeergarage’; 2. uitsluitend halfverdiept of geheel ondergronds 3. indien haldverdiept uitsluitend op 5 meter van de voorgevel van het gebouw waarin de garage komt; 4. de in- en uitrit van de parkeergarage niet op de Marius Baeurstraat mag uitkomen. 6.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouw van bouwwerken geen gebouwen zijnde gelden de volgende regels: a. maximum bouwhoogte: 2 meter. b. binnen de aanduiding ‘tuin’ mag de oppervlakte niet meer dan 100 m2 bedragen.

6.2.4 Stille zijde Het bouwen van een woning is uitsluitend toegestaan indien deze woning is voorzien van een geluidsluwe zijde. 6.2.5 Onderdoorgang

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

pagina 24

Ter plaatse van de aanduiding ‘onderdoorgang’, geldt dat tot 7,5 meter vanaf het maaiveld geen bebouwing mag worden opgericht, behoudens de voor de hoger opgaande bebouwing benodigde ondersteuningsconstructies en met dien verstande dat ter plaatse van de begane grond 80% van het aanduidingsvlak mag worden bebouwd ten behoeve van de entree van het woongebouw, met een maximale bouwhoogte van 4 meter.

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

pagina 25

5

Beoordeling schadegevoelige objecten

In deze analyse worden de schadegevoelige objecten betrokken, die in de nabije omgeving van de planlocatie zijn gelegen. Uit vaste jurisprudentie volgt dat bij de vergelijking van de verschillende planologische regimes in beginsel moet worden uitgegaan van ‘planmaximalisatie’. Dit houdt in dat de schadeanalyse moet plaatsvinden aan de hand van een vergelijking tussen de maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden op grond van het ‘oude’ en ‘nieuwe’ planologische regime, ongeacht de vraag of verwezenlijking van die maximale mogelijkheden daadwerkelijk heeft plaatsgevonden of zal plaatsvinden. De gevolgen van feitelijk gerealiseerde situaties spelen bij de beoordeling van een planschadeclaim dan ook géén rol in de planvergelijking. Alleen onder zeer uitzonderlijke omstandigheden moet van voornoemd uitgangspunt worden afgeweken.4 Dergelijke omstandigheden doen zich voor wanneer invulling van de maximale mogelijkheden dermate onwaarschijnlijk is, dat dit met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid als niet reëel is aan te merken. 5 Bij de maximale invulling moet dan ook uitgegaan worden van de voor aanvragers meest ongunstige invulling, ook als die meest ongunstige invulling niet de meest voor de hand liggende is. Binnenplanse flexibiliteitsbepalingen (o.a.

afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden) blijven overigens, zolang niet verwezenlijkt, bij de planvergelijking buiten beschouwing. Dit omdat de bepalingen van o.a. een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan en/of een planwijziging in gevolge artikel 6.1 lid 2 jo. 3.6 Wro/2.1 lid 1 sub c Wabo, in voorkomend geval zelfstandige grondslagen voor (een aanvraag om tegemoetkoming in) planschade vormen.6 Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State volgt dat bij de beoordeling of er sprake is van een planologische verslechtering, die een mogelijke aanspraak op een tegemoetkoming in planschade met zich meebrengt, in geval het gesteld schadelijdend object een woning (met aan- en toebehoren) betreft onder meer de volgende factoren betrokken moeten worden: aantasting van het uitzicht; verminderde dag- en zonlichttoetreding, toegenomen schaduwhinder; intensivering van de woon- en leefomgeving; privacyvermindering; geluid-, licht- en stankhinder; wijziging verkeerssituatie, toename parkeerhinder; verminderde ligging c.q. situeringswaarde. Tot slot mogen volgens vaste jurisprudentie de gevolgen van feitelijk gerealiseerde situaties géén rol spelen in deze planvergelijking. Hiermee wordt bijvoorbeeld gedoeld op de functie van

4

Zie: ABRvS d.d. 9 september 2009, zaaknummer 200808830/1/H2, inzake gemeente Castricum en ABRvS d.d. 29 april 2009, zaaknummer 200806687/1/H2, inzake gemeente Hof van Twente. 5 Zie: ABRvS d.d. 24 augustus 2011, zaaknummer 201100142/1/H2, inzake gemeente Drechterland en ABRvS d.d. 1 februari 2012, zaaknummer 201105541/1/A2, inzake gemeente Hof van Twente. 6 Zie: ABRvS d.d. 17 augustus 2011, zaaknummer 201012871/1/H2, inzake gemeente Horst aan de Maas en ABRvS d.d. 1 augustus 2012, zaaknummer 201108638/1/A2, inzake de gemeente Utrechtse Heuvelrug.

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

pagina 26

afschermende beplanting zoals heggen, die vanwege het seizoensgebonden groenkarakter en tijdelijke en toevallige wensen van eigenaren niet van invloed mogen zijn op de analyse. 5.1

Algemene schadeanalyse

Zoals eerder reeds gesteld, wordt een deel van de planologische ontwikkeling op de gronden bestemd tot ‘Groen’ en ‘Verkeer – 1’ gerealiseerd. 5.1.1

Ten aanzien van de bebouwingsmogelijkheden

De gronden van de projectlocatie zijn thans gelegen in het bestemmingsplan “Overtoomse Veld” en bestemd voor ‘Gemengd – 4’, Gemengd – 5’, ‘Groen’, ‘Verkeer – 1’ en ‘Wonen – 2’. Op de gronden bestemd tot ‘Gemengd – 4’ ten noorden van deze bestemming is een bouwvlak gelegen waarbinnen de maximale bouwhoogte 4 meter bedroeg. Het bouwvlak mocht voor 100% worden bebouwd. Voor gebouwen ten behoeve van parkeren geldt dat deze ook buiten het bouwvlak mochten worden opgericht in maximaal één bouwlaag onder het maaiveld. Op de gronden bestemd tot ‘Gemengd – 5’ is een bouwvlak gelegen met de volgende maximale bouwhoogtes: 4 meter, 11 meter, 17 meter en 25 meter. Voor elk bouwvlak geldt een maximaal bebouwingspercentage van 100%. Voor zowel de bestemmingen ‘Gemengd – 4’ als ‘Gemengd – 5’ geldt ten aanzien van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, dat deze tevens buiten het bouwvlak mogen worden opgericht. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, hebben een maximale bouwhoogte van 2 meter. Binnen de gronden bestemd tot ‘Groen’ is een bouwvlak gelegen met een oppervlakte van circa 20 m3. Dit bouwvlak is bedoeld voor nutsvoorzieningen en mag voor 100% worden bebouwd. Buiten het bouwvlak zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan tot een maximale hoogte van 2 meter. Binnen de bestemming ‘Verkeer – 1’ zijn enkel bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan met een maximale bouwhoogte van 6 meter.

Binnen de bestemming ‘Wonen – 2’ is een bouwvlak gelegen met de volgende maximale bouwhoogten: 17 meter, 23 meter en 60 meter. Het bouwvlak mag voor 100% worden bebouwd. Ten aanzien van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt een maximale bouwhoogte van 2 meter. Onder het toekomstige regime worden de gronden bestemd tot ‘Gemengd’. Binnen deze bestemming zijn drie bouwvlakken gelegen, waarin verschillende bouwhoogten gelden: maximaal 4 meter, maximaal 11 meter en maximaal 25 meter. De bouwvlakken mogen 100% worden bebouwd. Zowel binnen als buiten de bouwvlakken mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht met een maximale bouwhoogte van 2 meter. Binnen de bestemming ‘Verkeer – 1’ geldt een maximum bebouwingspercentage van 5%. Ten aanzien van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt een maximale bouwhoogte van 6 meter. Binnen de bestemming ‘Verkeer – 2’ is het bebouwingspercentage eveneens maximaal 5% en geldt er ten aanzien van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, een maximale bouwhoogte van 4 meter. Binnen de bestemming ‘Wonen’ zijn tevens meerdere bouwvlakken gelegen waarin verschillende maximale bouwhoogten zijn toegestaan: 1,5 meter, 15 meter, 22 meter en 60 meter. De bouwvlakken mogen voor 100% worden bebouwd.

Bij de maximale bouwhoogte van 60 meter is tevens de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – 1’ gelegen, hetgeen inhoudt dat de maximale bouwhoogte van 60 meter met maximaal 5 meter mag worden

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

pagina 27

overschreden ten behoeve van een dakopbouw. Tot slot geldt ten aanzien van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, een maximale bouwhoogte van 2 meter en binnen de aanduiding ‘tuin’ mag de maximale oppervlakte 100 m2 bedragen. De bebouwingsmogelijkheden vergelijkende, komt de adviseur tot de volgende conclusies. Het plangebied wordt onder de toekomstige situatie circa 7 meter naar het westen opgeschoven, waardoor de bebouwing meer in het ‘gezichtsveld’ van de objecten in de blauwe en paarse clusters komt te liggen. Daarnaast is op het zuidelijk deel van het plangebied en onder de woonbestemming de maximale bouwhoogte verhoogd, hetgeen een planologisch nadeel betreft voor de woningen in het gele en blauwe cluster. De mate van uitzichthinder voor de clusters wordt in hoofdstuk 6 nader toegelicht. Gelet op de verschuiving van het plangebied (circa 7 meter meer naar het westen) is ten aanzien van de objecten in het paarse cluster een toename aan schaduwhinder en een verminderde zonlichttoetreding in de objecten niet uit te sluiten. Ook ten aanzien van de objecten in het blauwe cluster oordeelt de adviseur dat een verminderde lichttoetreding aannemelijk is, omdat, door de verschuiving van het plangebied naar het westen en de verruiming van de maximale bouwhoogte direct ten noorden van deze objecten, minder ‘open’ lucht waarneembaar is.

Immers, binnen het zuidelijke deel van de woonbestemming is de bouwhoogte toegenomen van 17 naar 22 meter. Van daadwerkelijke schaduwhinder is naar het oordeel van de adviseur geen sprake omdat de onderhavige ontwikkeling niet tussen de zon en de te beoordelen objecten in staat. Gelet op deze verhoging zal vanaf de zesde bouwlaag van het complex aan de Marius Bauerstraat (WAR t/m WAL) de planologische wijziging ten aanzien van deze schadefactor meer nadeel met zich meebrengen dat de overige bouwlagen. Voor het gele cluster oordeelt de adviseur dat de planologische wijziging geen nadeel met zich meebrengt ten aanzien van schaduwwerking en zonlichttoetreding, voor het object met nummer 31. Immers, onder het oude planologische regime was de bouwhoogte direct ten westen van dit object maximaal 17 meter. De maximale bouwhoogte van dit object is eveneens 17 meter, waardoor dit object al de maximale hinder aan schaduwwerking en zonlichttoetreding te dulden hadden. De toename van 17 meter naar 22 meter heeft derhalve geen invloed. Ten aanzien van de objecten met nummers 33 en 35 constateert de adviseur dat deze objecten een maximale bouwhoogte van 11 meter hebben, waardoor zij onder het huidige regime reeds de maximale hinder aan schaduwwerking en zonlichttoetreding te dulden hebben.

Voor het gele cluster treedt er geen planologisch nadeel ten aanzien van schaduwwerking en zonlichttoetreding op. 5.1.2

Ten aanzien van de gebruiksmogelijkheden

Zoals reeds opgemerkt, zijn de gronden van het plangebied thans bestemd voor ‘Gemengd – 4’, Gemengd – 5’, ‘Groen’, ‘Verkeer – 1’ en ‘Wonen – 2’. De gronden bestemd tot ‘Gemengd – 4’ zijn onder andere bestemd voor wonen, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening, kantoren, bedrijven, detailhandel en short stay. Binnen de bestemming ‘Gemengd – 5’ zijn een supermarkt en een parkeergarage toegestaan. Daarnaast zijn de gronden bestemd voor onder andere wonen, maatschappelijke voorzieningen, kantoren, bedrijven, dienstverlening, horeca

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

pagina 28

en short stay. De gronden bestemd tot ‘Verkeer – 1’ zijn bestemd voor onder andere verkeersareaal en parkeren. De gronden bestemd tot ‘Wonen – 2’ zijn bestemd voor onder andere wonen, short stay, kantoren, bedrijven en maatschappelijke voorzieningen. Onder het nieuwe planologische regime zijn de gronden van de projectlocatie bestemd tot ‘Gemengd’, ‘Verkeer – 1’, ‘Verkeer – 2’ en ‘Wonen’. Binnen de bestemming ‘Gemengd’ zijn de gronden bestemd voor onder andere een supermarkt, wonen, bedrijven, maatschappelijke voorzieningen en horeca. De gronden bestemd tot ‘Gemengd’ hebben nagenoeg dezelfde gebruiksmogelijkheden als binnen de bestemmingen ‘Gemengd – 4’ en ‘Gemengd – 5’ onder het huidige regime. Enkel de mogelijkheid tot short stay komt te vervallen. De gronden bestemd tot ‘Verkeer – 1’ zijn bestemd voor verkeersareaal, parkeren, groen, speelvoorzieningen en water. De gronden bestemd tot ‘Verkeer – 2’ zijn bestemd voor verblijfsgebied, voet- en fietspaden en speelvoorzieningen. De gebruiksmogelijkheden binnen deze bestemming zijn gelijk aan de verkeersbestemming onder het huidige planologische regime. De gronden bestemd tot ‘Wonen’ zijn bestemd voor onder andere wonen, tuinen en aan-huis-verbonden beroepen. Ter plaatse van de aanduiding ‘gemengd’ zijn de gronden tevens bestemd voor horeca, bedrijven, kantoren, dienstverlening, detailhandel en maatschappelijke voorzieningen.

Ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van wonen – 1’ zijn de gronden eveneens bestemd voor bedrijven, detailhandel, kantoren, dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen. Hoewel het toekomstige regime straks een beperking kent ten aanzien van waar onder andere kantoren, bedrijven en maatschappelijke voorzieningen mogen plaatsvinden, is de adviseur van oordeel dat dit geen voordelige of nadelige invloed heeft op de te beoordelen objecten. Direct ten noorden van het blauwe cluster ligt immers de aanduiding ‘specifieke vorm van wonen – 1’ en direct ten zuiden van het paarse cluster ligt de aanduiding ‘gemengd’, waardoor er voor beide clusters planologisch bezien geen wijziging is in de gebruiksmogelijkheden. Ten aanzien van het gele cluster oordeelt de adviseur dat er geen wijzigingen zijn in de bestemming ‘Gemengd’ en er derhalve geen nadelige of voordelige wijziging met betrekking tot de gebruiksmogelijkheden is. Echter, gelet op de toegenomen bouwhoogte in het zuidelijke deel van het plangebied (binnen de woonbestemming) is de maximale bouwhoogte van 17 meter onder het huidige regime toegenomen naar 22 meter onder het toekomstige regime. Zodoende is het mogelijk om een extra bouwlaag te creëren, hetgeen een toename aan het aantal woningen betekent. Daarnaast is de woonbestemming opgeschoven en neemt de oppervlakte van de gemengde bestemming toe.

Als gevolg van het voornoemde, zullen de gronden van het plangebied intensiveren. Gelet op de afstand van circa 113 meter tussen dit deel van het plangebied en de objecten aan de Postjesweg (paarse cluster) is een toename van geluidhinder als gevolg van de intensivering van de gronden niet aannemelijk. Tevens is er geen sprake van verkeer- en parkeertoename voor dit cluster, aangezien het verkeer dat de extra woningen met zich meeneemt wordt ontsloten via de Willem Roelofstraat. De bewoners in dit cluster hebben tevens genoeg eigen parkeergelegenheid.

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

pagina 29

In hoofdstuk 6 wordt per cluster nader beoordeeld of de toekomstige planologische wijziging een nadeel met zich meebrengt ten aanzien van privacyhinder en lichthinder. Ten aanzien van de gele en paarse clusters wordt eveneens beoordeeld of de planologische wijziging leidt tot een toename aan geluid-, verkeer-, en parkeerhinder. Gelet op de directe omgeving van alle clusters, welke bestaan uit een woonbestemming en gemengde bestemming, en de nagenoeg ongewijzigde gebruiksmogelijkheden oordeelt de adviseur dat de planologische wijziging niet leidt tot een aantasting van de situeringswaarde. De verschuiving van het plangebied naar het westen met circa 7 meter is van zo een geringe aard dat hiermee niet gezegd kan worden dat de objecten aan situeringswaarde hebben ingeboet. 5.1.3

Conclusie

Uit de bovenstaande algemene schadeanalyse kan worden geconcludeerd dat met de beoogde toekomstige planologische wijziging van de gronden binnen de projectlocatie er voor de eigenaren van de omliggende objecten sprake kan zijn van planologisch nadeel dat voor tegemoetkoming in aanmerking kan komen. De ligging, bestemming en afstand tot het projectgebied bepalen echter of er daadwerkelijk sprake van nadeel zal zijn en of dit nadeel boven het forfait van het normaal maatschappelijk risico zal uitkomen.

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

pagina 30

6

Schadeanalyse per object(en)

In de vorige paragraaf is beoordeeld dat er schade kan ontstaan voor omliggende objecten door de beoogde ontwikkeling op de projectlocatie. In de navolgende paragrafen zal per cluster objecten beoordeeld worden of er daadwerkelijk sprake van nadeel zal zijn. De te beoordelen clusters bestaan uit de volgende objecten:   

De objecten aan de Jan Tooropstraat 31 t/m 35 (oneven nummers) (geel omcirkeld); De objecten aan de Marius Bauerstraat (onder WAR t/M WAL (blauw omcirkeld); De objecten aan de Postjesweg met bouwnummers 108, 208, 308, 407, 507, 604, 704 en 803 (paarse cirkel).

Afbeelding 8: plangebied (rood) en de te beoordelen clusters objecten. De te beoordelen objecten zijn weergegeven met cirkels: in de gele cirkel de te beoordelen objecten gelegen in de projectlocatie, in de blauwe cirkel de te beoordelen objecten ten zuiden van de projectlocatie, in de paarse cirkel de te beoordelen objecten ten noorden van de projectlocatie.

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

pagina 31

6.1

De panden aan de Jan Tooropstraat 31 t/m 35 (oneven nummers, geel omcirkeld)

In de projectlocatie bevinden zich een drietal panden gelegen aan de Jan Tooropstraat. Deze panden zijn bestemd voor en feitelijk in gebruik als winkelpanden en appartementen

Afbeelding 9: panden aan de Jan Tooropstraat 31 t/m 35 (oneven nummers).

Deze panden zijn allen met de achtergevel georiënteerd op de projectlocatie en maken onderdeel uit van het plangebied. Vanuit de openingen in de achtergevels is er direct zicht op het plangebied. Object met nummer 31 is evenwijdig gelegen aan het bouwvlak met een maximale bouwhoogte van thans 17 meter. Het object met nummer 33 is evenwijdig gelegen aan de parkeergarage waar onder het toekomstige regime een maximale bouwhoogte van 1,5 meter mogelijk is. Achter het object met nummer 35 zijn de gronden in de toekomstige situatie bestemd voor tuinen. Vanuit de schuine zichtlijn hebben de nummers 22 en 24 eveneens zicht op het bouwvlak waar thans een maximale bouwhoogte van 17 meer geldt. Ten aanzien van het uitzicht oordeelt de adviseur als volgt. Het object met nummer 31 heeft een maximale bouwhoogte van 17 meter en de objecten met nummers 33 en 25 een maximale bouwhoogte van 11 meter, waardoor het uitzicht vanuit deze objecten reeds werden beperkt door de bouwmogelijkheden tot 17 meter hoog direct achter het object met nummer 31. Onder het toekomstige regime bedraagt de maximale bouwhoogte van de gronden direct achter dit perceel 22 meter, maar gelet op het feit dat alle objecten al de maximale uitzichthinder te dulden hadden, heeft de verruiming naar 22 meter geen invloed.

Een klein deel van de woonbestemming achter het object met nummer 31 heeft onder het huidige regime een maximale bouwhoogte van 15 meter, hetgeen een verlaging van 2 meter betreft en als een planologisch voordeel kan worden aangemerkt voor dit object. Per saldo heeft de planologische wijziging geen nadelige invloed ten aanzien van het uitzicht voor alle objecten in dit cluster. Gelet op de reeds mogelijke maximale bouwhoogte van 17 meter, treedt er geen planologisch nadeel ten aanzien van schaduwwerking en zonlichttoetreding op.

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

pagina 32

Ten aanzien van een mogelijke toename van privacyhinder merkt de adviseur op dat de maximale bouwhoogte binnen het bouwvlak direct achter het object met nummer 31 met 5 meter is toegenomen (van 17 naar 22 meter), waardoor het mogelijk is extra appartementen op de bovenste bouwlaag te creëren. Vanuit een extra bouwlaag zal er inkijk zijn in de objecten met nummers 31 t/m 35, hetgeen een zeer geringe toename aan privacyhinder oplevert. De toename dient als gering te worden gekwalificeerd, aangezien de objecten onder het huidige regime reeds de nodige privacyhinder te dulden hebben (vanuit de bouwlagen op de gronden waar reeds een maximale bouwhoogte van 17 meter geldt). Daarnaast zijn de objecten met de voorgevel georiënteerd op een supermarkt met een maximale bouwhoogte van eveneens 17 meter. De extra bouwlaag die achter het object met nummer 31 kan worden gerealiseerd zorgt zodoende voor een zeer geringe toename van privacyhinder voor de objecten in dit cluster. Hierbij wordt opgemerkt dat de begane grond van deze 3 objecten in gebruik zijn voor winkelfuncties, waardoor deze schadefactor van ondergeschikt belang is. Een toevoeging van wooneenheden op een extra bouwlaag kan zorgen voor een toename aan licht- en geluidhinder. Ten aanzien van lichthinder oordeelt de adviseur in lijn met hetgeen zij ten aanzien van het uitzicht heeft geconcludeerd.

Gelet op de maximale bouwhoogten van de objecten zelf (17 en 11 meter) en de maximale bouwhoogte van de gronden direct achter het object met nummer 31 (17 meter) hebben de objecten reeds de maximale lichthinder te dulden. Een eventuele lichthinder vanuit de toevoeging van een extra bouwlaag met wooneenheden is derhalve niet merkbaar voor de objecten. Ten aanzien van geluidhinder oordeelt de adviseur dat een extra bouwlaag met wooneenheden een toename aan geluidhinder met zich meebrengt. Echter, gelet op de directe omgeving van de objecten, bestaande uit panden met een winkelfunctie (zoals een supermarkt en diverse eetgelegenheden) en appartementen zal de geringe toename aan geluidhinder in de bestaande situatie opgaan en derhalve niet merkbaar zijn voor de objecten. Ten aanzien van verkeer- en parkeerhinder oordeelt de adviseur dat de planologische wijziging niet zal leiden tot een toename aan parkeerhinder. Zowel onder het toekomstige als het huidige regime maakt een parkeergarage mogelijk, waardoor een toename aan parkeerhinder niet aannemelijk is. Ten aanzien van verkeerhinder oordeelt de adviseur dat een toevoeging van een extra bouwlaag met wooneenheden binnen het bouwvlak achter het object met nummer 31 kan zorgen voor een toename aan extra verkeersbewegingen.

Echter, gelet op de directe omgeving van de objecten, bestaande uit winkelpanden met een verkeersaantrekkende werking, zal de extra toename aan verkeersbewegingen opgaan in het bestaande verkeersbeeld. In paragraaf 5.1.2 heeft de adviseur reeds geoordeeld dat de planologische wijziging geen invloed zal hebben op de situeringswaarde.

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

pagina 33

6.2

De panden aan de Marius Bauerstraat (onder WAR t/m WAL) (blauw omcirkeld)

Ten zuiden van de projectlocatie bevinden zich een aantal panden gelegen aan de Marius Bauerstraat. Deze panden zijn bestemd voor kantoren en appartementen.

Afbeelding 10: de objecten aan de Marius Bauerstraat.

De objecten (enkel de objecten aan de rechterzijde en alle objecten in de zesde tot en met de achtste bouwlaag van het object worden beoordeeld) zijn met de openingen in de voorgevel op de projectlocatie georiënteerd. Onder het toekomstige regime verschuift het plangebied circa 7 meter op naar het westen en wordt de bouwhoogte binnen de woonbestemming verhoogd van 17 meter naar 22 meter. Onder het huidige regime keken de objecten planologisch langs of over de bebouwing die thans binnen het plangebied kan worden gerealiseerd. Door de verschuiving van de woonbestemming komt de bebouwing meer in het ‘gezichtsveld’ van de te beoordelen objecten aan de rechterzijde te liggen, hetgeen een nadeel oplevert ten aanzien van het uitzicht. Vanuit de objecten is op circa 190 meter afstand bebouwing tot circa 40 meter hoog gelegen (het complex aan de Postjesweg). Tussen de objecten en dit complex zijn enkel een verkeersbestemming en groenbestemming gelegen met minimale bouwmogelijkheden, waardoor gesteld kan worden dat vanuit de objecten tot 190 meter een nagenoeg vrij uitzicht bestond. In het toekomstige regime komt de bebouwing tot 22 meter hoog op een afstand van circa 38 meter van de objecten te liggen.

Dit betekent dat het uitzicht vanuit de eerste zeven bouwlagen (voor de rechterzijde, WBL t/m WAL) en vanuit de objecten vanaf de zesde tot en met de achtste bouwlaag (WAR t/m WCR) is verslechterd, waarbij de mate van hinder verschilt per bouwlaag. Waar vanuit deze objecten thans tot circa 190 meter uitzicht is, verandert dit in de toekomstige situatie tot circa 38 meter uitzicht. De objecten aan de rechterzijde (WBL t/m WAL) in de bovenste twee bouwlagen hebben eveneens tot circa 190 meter nagenoeg vrij uitzicht. Onder het toekomstige regime hebben de objecten aan de

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”