A - 14 Grondzaken (31) 00 Commissie RO Voordracht

VN2020-029805 rve grond en ontwikkel

Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening, Grondzaken, Zuidas en Marineterrein, Energietransitie

RO

Voordracht voor de Commissie RO van 13 januari 2021 Ter bespreking en ter kennisneming Portefeuille

Grondzaken

Agendapunt

14

Datum besluit

College van B&W 27 oktober 2020 Onderwerp

Kennisnemen van het Collegebesluit tot het vaststellen van aanvullend beleid voor de overgang van erfpachtrechten naar eeuwigdurende erfpacht ten behoeve van de overname van corporatiewoningen door wooncoöperaties De commissie wordt gevraagd

het besluit waarin het College van B&W van 27 oktober 2020 heeft besloten tot: 1.

2.

Vast te stellen het besluit tot aanvullend beleid voor de overgang van erfpachtrechten naar eeuwigdurende erfpacht ten behoeve van de overname van corporatiewoningen door wooncoöperaties. Dit besluit houdt in: Op erfpachtrechten van woningcorporaties met de AB1998 (Algemene Bepalingen voor voortdurende Erfpacht 1998) die worden overgenomen door wooncoöperaties, worden de AB2016 (Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende Erfpacht 2016) van toepassing verklaard ten behoeve van de overname van corporatiewoningen door wooncoöperaties, onder de navolgende voorwaarden: 1.1. De wooncoöperatie voldoet aan de voorwaarden zoals vastgelegd in het meest recente gemeentelijke beleid t.a.v. wooncoöperaties 1.2. In de erfpachtrechtelijke bestemming wordt vastgelegd: verhuur van de woningen met de huurgrenzen zoals deze met de wooncoöperatie overeengekomen zijn; 1.3. Voor het AB2016-recht wordt een canon betaald die door de gemeente is vastgesteld op basis van de residuele grondprijsmethodiek, waarin grondprijzen zo worden bepaald, dat aangesloten wordt bij de opgave op de betreffende locatie en de huurcategorie van de desbetreffende wooncoöperatie; 1.4. Alle woningen bevinden zich in één ongesplitst erfpachtrecht, dat niet mag worden gesplitst in appartementsrechten; 1.5.

De restantwaarde van de eventueel door de corporatie betaalde aoopsom geldt als verkoopafdracht, bedoeld in het Uitvoeringsbesluit Verkoop Sociale Huurwoningen 2020 t/m 2024, of een regeling die na 2024 daarvoor in de plaats is getreden; 1.6. Indien het erfpachtrecht, naast woonbestemmingen, andere bestemmingen omvat, dan worden deze afgesplitst in een erfpachtrecht of appartementsrecht, dat wordt omgezet naar de AB2000 voor voortdurende erfpacht, met behoud van tijdvak en betaalwijze van de canon. Naar aanleiding van motie 813, waarin de Raad het college verzoekt om apart Overstapbeleid te ontwikkelen voor coöperaties gericht op sociale huur en middeldure huur: 2.1. Maatwerk toe te passen bij het berekenen van de overstapcanon voor bestaande wooncoöperaties op voortdurende erfpacht, die aan de in motie 813 genoemde verhuurvoorwaarden voldoen 2.2. Met de eventuele uitbreiding van de uitvoering van motie 813 tot alle woningverhurende erfpachters wachten totdat de uitvoering van de Overstapregeling is afgerond

Wettelijke grondslag

Artikel 169 Gemeentewet:

Gegenereerd: v1.14

1

VN2020-029805 rve grond en ontwikkel

Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening, Grondzaken, Zuidas en Marineterrein, Energietransitie

RO

Voordracht voor de Commissie RO van 13 januari 2021 Ter bespreking en ter kennisneming

Het college van burgemeester en wethouders en elk van zijn leden afzonderlijk zijn aan de Gemeenteraad verantwoording schuldig over het door het college gevoerde bestuur (lid 1). Zij geven de raad alle inlichtingen die de raad voor de uitoefening van zijn taak nodig heeft (lid 2). Bestuurlijke achtergrond

Ad 1. Overgang van erfpachtrechten naar eeuwigdurende erfpacht ten behoeve van de overname van corporatiewoningen door wooncoöperaties Bestuurlijke achtergrond In het eindrapport “Aan de slag met Wooncoöperaties” d.d. 18 maart 2020 (B&W 12 mei 2020) is voorgesteld, aanvullend beleid te maken met betrekking tot de overgang van AB1998 naar AB2016 voor overname van corporatiewoningen door wooncoöperaties. Dit eindrapport “Aan de slag met Wooncoöperaties” is een nadere uitwerking van het Actieplan Wooncoöperaties (B&W 17 september 2019), dat weer voortvloeit uit het Woningbouwplan 2018-2025 (B&W 20 november 2018). De Samenwerkingsafspraken 2020-2023 (vastgesteld door het College van B&W op 12 november 2019) bevatten de prestatieafspraken voor de volkshuisvesting tussen huurderskoepels, woningcorporaties en de gemeente. De Samenwerkingsafspraken bevatten afspraken over beschikbaarheid, betaalbaarheid en groei van de voorraad sociale en middeldure corporatiewoningen in de periode 2020-2023. Hierin zijn verder afspraken gemaakt over verduurzaming, gemengde wijken, doelgroepen en beroepsgroepen. Het huidige erfpachtbeleid voor corporatierechten is gebaseerd op de Samenwerkingsafspraken, en voorziet momenteel niet in de mogelijkheid van omzetting van AB1998-rechten naar AB2016. Ad 1. AB2016 van toepassing voor wooncoöperaties In het eindrapport “Aan de slag met Wooncoöperaties” d.d.

18 maart 2020 (B&W 12 mei 2020) is voorgesteld om aanvullend beleid te maken met betrekking tot de overgang van AB1998 naar AB2016 voor overname van corporatiewoningen door wooncoöperaties. Deze voordracht is een uitwerking van deze aanbeveling en sluit aan bij de uitkomsten van het eindrapport. Op corporatierechten met de bestemming sociale huur zijn de AB1998 voor voortdurende erfpacht van toepassing. Genoemd eindrapport adviseert voor wooncoöperaties de AB2016 voor eeuwigdurende erfpacht. Bij overdracht van vastgoed door een woningbouwcorporatie aan een wooncoöperatie is daarom omzetting van het erfpachtrecht gewenst van de AB1998 naar de AB2016. Het huidige erfpachtbeleid voor corporatierechten, gebaseerd op de Samenwerkingsafspraken, voorziet niet in een mogelijkheid van omzetting van AB1998-rechten naar AB2016. Daarom is dit aanvullende Collegebesluit nodig. Bij onderhandelingen over overdracht van woningbouwcorporatierechten aan wooncoöperaties is de gemeente betrokken vanwege artikel 20 in de AB1998, waarin is vastgelegd dat deze erfpachtrechten slechts mogen worden overgedragen na schriftelijke toestemming van het college van B&W.

De gemeente is bereid om op erfpachtrechten van woningcorporaties met de AB1998, die worden overgedragen aan wooncoöperaties, de AB2016 (Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende Erfpacht 2016) van toepassing te verklaren, mits wordt voldaan aan de voorwaarden, genoemd

Gegenereerd: v1.14

2

VN2020-029805 rve grond en ontwikkel

Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening, Grondzaken, Zuidas en Marineterrein, Energietransitie

RO

Voordracht voor de Commissie RO van 13 januari 2021 Ter bespreking en ter kennisneming

onder beslispunt 1 a t/m f van dit besluit. Dit betreft de uitwerking van beleid, dat reeds is aangekondigd in het eindrapport ”aan de slag met wooncoöperaties”. Ad 1.1, 1.2 en 1.3 Bestemming, huurgrenzen en canon De statuten en huurprijzen van de wooncoöperatie moeten voldoen aan hetgeen is vastgelegd in het gemeentelijke beleid t.a.v. wooncoöperaties. Dit betreft onder andere de huurgrenzen. In de bijzondere erfpachtbepalingen wordt de huurbestemming met de huurgrenzen expliciet vastgelegd. Bij de omzetting gaat een nieuw, eeuwigdurend AB2016-tijdvak in. Hiervoor geldt een nieuwe canon, onaankelijk van de hoogte en betaalwijze van de canon van het oude AB1998-recht. Voor het bepalen van deze canon bepaalt de gemeente de grondprijzen zodanig, dat aangesloten wordt bij de opgave (waaronder woonoppervlakten en huurniveaus) op de betreffende locatie en de huurcategorie (sociaal, middelduur, vrije sector) van de desbetreffende wooncoöperatie. Ad 1.4 Ongesplitst erfpachtrecht voor de woningen Alle woningen bevinden zich in één ongesplitst erfpachtrecht, dat niet mag worden gesplitst in appartementsrechten. Met deze bepaling wordt geborgd, dat de woningen structureel ter beschikking blijven van de wooncoöperatie en de huren betaalbaar blijven voor de betreffende doelgroep.

Ad 1.5 Verrekening restantwaarde aoopsom en verkoopafdracht In de Samenwerkingsafspraken 2020 t/m 2023 zijn afspraken gemaakt over de ontwikkeling van de woningvoorraad van de corporaties. In de Uitvoeringsovereenkomst Verkoop Sociale Huurwoningen 2020 t/m 2024 hebben partijen vervolgens vastgelegd hoe partijen omgaan met het verkopen van sociale huurwoningen, de kwaliteitseisen, de verkoopvoorwaarden en de verkoopprocedure. Dit is overeenkomstig artikel 4-j uit de Samenwerkingsafspraken 2020 t/m 2023. Op grond van art. 9.3 van de Uitvoeringsovereenkomst Verkoop Sociale huurwoningen 2020 t/ m 2024 (besproken in de cie-Wonen en Bouwen d.d. 20-11-2019, agendapunt 19) is de corporatie een verkoopafdracht verschuldigd voor de bestemmingswijziging van sociale huurwoning naar koopwoning bij verkoop van een bestaande corporatiewoning. Dit bedrag varieert per buurt (aankelijk van de marktwaarde) en voor de woninggrootte. Aankelijk van locatie en woninggrootte varieert deze afdracht tussen de ca. € 5.000 en ca. € 20.000 per woning. Ingeval van overdracht van bestaande woningen aan een wooncoöperatie wordt voorgesteld, de restantwaarde van de aoopsom voor het lopende erfpachtrecht door de gemeente te beschouwen als verkoopafdracht. De meeste voortdurende corporatierechten (ca. 80%) zijn bij begin-tijdvak afgekocht tegen aoopsommen van ca. € 5.000 à 20.000 per woning.

De restantwaarde van zo’n aoopsom, op het moment van overdracht, bedraagt gemiddeld ca. € 5.000 à 15.000. Deze restantwaarde zal doorgaans iets lager zijn dan de verkoopafdracht bij verkoop van een voormalige corporatiewoning aan een particulier, maar daartegenover staat de veronderstelling dat de corporatie, bij overdracht aan een wooncoöperatief, niet de volledige marktwaarde van de woningen in rekening zal brengen. Door deze restantwaarde als verkoopafdracht aan de gemeente te beschouwen, wordt voldaan aan de genoemde bepaling in de Samenwerkingsafspraken en wordt een relatief complexe verrekening voorkómen.

Gegenereerd: v1.14

3

VN2020-029805 rve grond en ontwikkel

Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening, Grondzaken, Zuidas en Marineterrein, Energietransitie

RO

Voordracht voor de Commissie RO van 13 januari 2021 Ter bespreking en ter kennisneming

Ad 1.6 Andere bestemmingen dan woningen naar AB2000 Binnen de Overstapregeling voor particuliere voortdurende erfpachtrechten naar eeuwigdurende erfpacht zijn niet-woonbestemmingen expliciet uitgesloten van de overstap. Het is in lijn hiermee, om de omzetting van woningen naar AB2016 ten behoeve van wooncoöperatieven eveneens te beperken tot alleen woonbestemmingen. Indien een aan een wooncoöperatie over te dragen erfpachtrecht ook niet-woonbestemmingen bevat (bijvoorbeeld een bedrijfsruimte of winkel in de plint), moet die bestemming worden afgesplitst van het naar AB2016 om te zetten erfpachtrecht. De niet-woonbestemming vormt dan een apart erfpachtrecht of appartementsrecht, dat in voortdurende erfpacht blijft uitgegeven. Het erfpachtrecht (dan wel appartementsrecht) dat de woningen omvat, wordt omgezet naar de AB2016. Het erfpachtrecht (dan wel appartementsrecht) dat de niet-woonbestemming omvat, wordt omgezet naar de AB2000 voor voortdurende erfpacht (met behoud van tijdvak en betaalwijze). Dit (appartements)recht onder de AB2000 kan worden geëxploiteerd door het wooncoöperatief, maar kan desgewenst ook aan een derde worden overgedragen.

Door de bovenstaande bepalingen is het risico van precedentwerking naar andere erfpachtrechten minimaal, want: • De grondprijzen en canons worden vastgesteld volgens de residuele methode (er wordt geen voordeel verleend aan partijen) • Het voorstel wordt expliciet begrensd tot erfpachtrechten van woningcorporaties met de AB1998 (Algemene Bepalingen voor voortdurende Erfpacht 1998) die worden overgenomen door wooncoöperaties. Dit is een duidelijk afgebakende doelgroep. Andere marktpartijen kunnen daarom geen beroep doen op deze regeling. Ad 2. Motie 813 Bestuurlijke achtergrond In motie 813 van de leden Dijk, Van Osselaer en N.T.

Bakker (aangenomen op 28 juni 2017) inzake de Overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht (erfpachtkorting coöperaties middeldure en sociale huur) verzoekt de Raad het college om: Apart erfpachtbeleid te ontwikkelen voor coöperaties gericht op sociale huur en middeldure huur, waarbij men een aangepaste prijs krijgt indien: • In de statuten vast wordt gelegd dat men sociale huur of middeldure huur verhuurt; • In de statuten wordt vastgelegd dat de statuten alleen na instemming van college B en W kunnen worden gewijzigd; • De verhuurde woningen middels een inkomenscriterium bij de juiste doelgroep terechtkomen; • De coöperatie voor eenieder toegankelijk is en dat schaarste op een eerlijke en transparante wijze wordt verdeeld Het College heeft deze motie per brief d.d. 12 december 2017 (kenmerk 2017-12056, cie. RO 7 februari 2018, agendapunt 35, inzake moties overstap) afgedaan, waarbij is aangegeven dat dit onderwerp nader onderzocht en uitgewerkt wordt. Hierbij is aangegeven dat:

Gegenereerd: v1.14

4

VN2020-029805 rve grond en ontwikkel

Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening, Grondzaken, Zuidas en Marineterrein, Energietransitie

RO

Voordracht voor de Commissie RO van 13 januari 2021 Ter bespreking en ter kennisneming

“Het college ziet mogelijkheden om voor overstappers naar eeuwigdurende erfpacht voorwaarden te laten gelden die overeenkomen met hetgeen in de Huisvestingsverordening opgenomen gaat worden en in de pilots zelouw mee geëxperimenteerd wordt. Dit zou inhouden dat aan erfpachters die overstappen naar eeuwigdurende erfpacht de mogelijkheid wordt geboden om restricties voor middeldure huur in de erfpachtakte op te nemen, die betrekking hebben op een maximale huur, maximale huurverhoging en termijn dat de middeldure huurwoning tot het middensegment moeten blijven behoren. Deze mogelijkheid hoeft niet alleen geboden te worden aan wooncoöperatieven, maar kan voor alle erfpachters van middeldure huurwoningen gaan gelden. Het moment van overstap zou gebruikt kunnen worden om, met instemming van beide contractspartijen, aangepaste voorwaarden overeen te komen in de erfpachtakte die een aangepaste grondwaarde en daarmee canon cq. aoopsom voor overstap naar eeuwigdurende erfpacht rechtvaardigen.” Per brief d.d. 3 september 2019 (cie.

RO 2 oktober 2019, agendapunt 20, inzake De verandering van de overstapvoorwaarden in de Overstapregeling die per 1-1-2020 in werking treden) heeft het College hierover nader aangegeven: “Het college is voornemens om de motie in de resterende maanden van 2019 inhoudelijk nader uit te werken zodat de regeling toekomstbestendig is, de financiële consequenties van de regeling verder in kaart kunnen worden gebracht, de interne processen en systemen kunnen worden ingericht op de regeling en de erfpachter hierover geïnformeerd kan worden. Het college beoogt de regeling in 2020 in werking te laten treden en onderzoekt daarbij de mogelijkheid om erfpachters hier met terugwerkende kracht gebruik van te laten maken, zodat erfpachters gebruik kunnen maken van zowel de overstapvoorwaarden zoals die tot 1 januari 2020 gelden als de uitwerking van motie 813”. Ad 2.1 Maatwerk toepassen bij het berekenen van de overstapcanon voor bestaande wooncoöperaties In motie 813 van de leden Dijk, Van Osselaer en N.T. Bakker (aangenomen op 28 juni 2017) verzoekt de Raad het college om apart erfpachtbeleid te ontwikkelen voor coöperaties gericht op sociale huur en middeldure huur, zodat een aangepaste overstapcanon kan worden berekend. Dit betreft de canon bij de overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht.

Op 12 december 2017 en op 3 september 2019 heeft het college aangegeven, dat dit onderwerp nader wordt onderzocht en uitgewerkt. Met bovenstaand besluit wordt nadere invulling gegeven aan deze motie. Tot nu toe heeft de gemeente geen overstapaanvragen naar eeuwigdurende erfpacht ontvangen van wooncoöperaties met sociale en/of middeldure huur. Wel is er een overstapaanvraag gekomen van Coöperatieve Woningvereeniging De Samenwerking, maar deze verhuurt een groot deel van zijn woningen boven de middeldure huurgrens, en voldoet daarmee niet aan de criteria die in de motie zijn genoemd. Redenen dat er geen overstapaanvragen van wooncoöperaties met sociale en/of middeldure huur zijn binnengekomen, zijn: • Er zijn bij de gemeente geen bestaande wooncoöperaties op voortdurende erfpacht bekend, die onder de middeldure huurgrens verhuren • De meeste wooncoöperaties zijn recent opgericht, en krijgen meteen eeuwigdurende erfpacht • Het bovenstaande beslispunt 1 in deze voordracht voorziet erin dat corporatierechten die door wooncoöperaties worden overgenomen, direct worden omgezet naar eeuwigdurende erfpacht

Gegenereerd: v1.14

5

VN2020-029805 rve grond en ontwikkel

Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening, Grondzaken, Zuidas en Marineterrein, Energietransitie

RO

Voordracht voor de Commissie RO van 13 januari 2021 Ter bespreking en ter kennisneming

• Doordat nieuwe wooncoöperatieven direct naar de AB2016 gaan, is de tussenstap van een overstap van AB2000 naar AB2016 niet meer nodig. Mocht desondanks toch nog een wooncoöperatie, die aan de in de motie genoemde voorwaarden voldoet, een overstap aanvragen, dan zal de gemeente bij het berekenen van de overstapcanon maatwerk toepassen dat in lijn ligt met hetgeen in motie 813 bedoeld is. Dit maatwerk kan gezien worden als het erfpachtbeleid, waartoe de gemeenteraad het college verzocht in motie 813. Ook hierbij geldt dat de precedentwerking naar andere erfpachtrechten minimaal is, want het voorstel is expliciet beperkt tot wooncoöperaties die voldoen aan de in motie 813 genoemde voorwaarden. Ad 2.2 Met de eventuele uitbreiding van de uitvoering van motie 813 tot alle woningverhurende erfpachters wachten totdat de uitvoering van de Overstapregeling is afgerond Onderzocht is wat de mogelijkheden zijn, om de uitvoering van motie 813 breder te trekken naar alle woningverhurende erfpachters die bereid zijn om structureel een sociale en/of middeldure huurrestrictie in hun erfpachtcontract vast te leggen (ook wanneer het geen wooncoöperatieven betreft).

Wanneer een dergelijke regeling nu zou worden ingevoerd, zou dit praktisch een grote vertraging van de uitvoering van de Overstapregeling betekenen, omdat bij alle overstapaanvragen alsnog gevraagd moeten worden of men sociaal en/of middelduur verhuurt, en zo ja, interesse heeft in deze regeling. Een deel van de reeds geëffectueerde overstappen met zou zelfs met terugwerkende kracht moeten worden gecorrigeerd. Ook heeft de Erfpachtafdeling op dit moment, vanwege de uitvoering van de Overstap, onvoldoende beleidsmatige en uitvoeringscapaciteit om een dergelijke regeling goed tot uitvoering te brengen. Daarom is het voorstel, om met deze uitwerking te wachten totdat de Overstap (grotendeels) is afgerond. Bij deze nadere uitwerking zal onder andere worden gekeken naar juridische, financiële, communicatieve en handhavingsaspecten. Reden bespreking

o.v.v. het lid Nehme In de commissie RO van 9 december 2020 uitgesteld naar de commissie RO van 13 januari 2021 Uitkomsten extern advies

n.v.t Geheimhouding

n.v.t Uitgenodigde andere raadscommissies

n.v.t

Gegenereerd: v1.14

6

VN2020-029805 rve grond en ontwikkel

Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening, Grondzaken, Zuidas en Marineterrein, Energietransitie

RO

Voordracht voor de Commissie RO van 13 januari 2021 Ter bespreking en ter kennisneming

Welke stukken treft u aan? Meegestuurd

Registratienr.

Naam

AD2020-097104

Commissie RO Voordracht (pdf)

AD2020-097108

Motie 813 Erfpachtkorting coöperaties midden- en sociale huur.pdf (pdf)

Registratienr.

Naam

Ter Inzage

Gegenereerd: v1.14

7