A - 12 Ruimtelijke Ordening (21) 9.1 Zienswijze bp IJburg 1e fase kavel 124

POSTBUS 7s727 1070 AS AMSTERDAM

PostNL

€ 8,80

Afz. 1075 HM 180

Frankeermac hine & ( Digitale ) Postzeg el

NEDERLAND 16.07.20 NetSet FM 219824

NL

IIIi

Aangetekend

II

3SRRDT9630581

Brief: D-A-1 Pakket: B-P-3

II

Labré

advocaten

g Gemeente

AANGETEKEND De gemeenteraad van Amsterdam p/a de directeur Ruimte en Duurzaamheid Postbus 2758 1000 CT Amsterdam

>t Amsterdam ‹tit 1 7 JULI Ont.vnti,2n

Betreft: zienswijze bestemmingsplan

Amsterdam : 16 juli 2020 Onze referentie: 8892 Uw referentie : n.v.t. Inzake : Lassche e.a. / bestemmingsplan "lJburg le fase kavel 124 II" E-mail : douwe.opdehoek@labre.n1 Geachte leden van de raad, Tot mij wendden zich de volgende bewoners van de woningen aan de Schokkerjachtdijk te Amsterdam: • • • •

Dhr. H. Pennarts, Schokkerjachtdijk 1 Dhr. T. Lassche, Schokkerjachtdijk 3 Dhr. D. Lux Schwarts, Schokkerjachtdijk 5 Dhr. T. de Wit, Schokkerjachtdijk 7

• • •

Dhr. A de Boer, Schokkerjachtdijk 9 Dhr. L. Beijersbergen van Henegouwen, Schokkerjachtdijk 11 Mw. M. Marieke Hegeman, Schokkerjachtdijk 13

•

Dhr. J. Janse de Jonge Schokkerjachtdijk 15

hierna gezamenlijk te noemen "cliënten", met het verzoek om middels de onderhavige brief namens hen hun zienswijze te geven op het ontwerp-bestemmingsplan %burg le fase kavel 124 11" (verder mede: het Ontwerp) dat tezamen met de daarbij behorende stukken met ingang van 11 juni 2020 gedurende een termijn van zes weken ter inzage ligt bij de gemeente. Gedurende de termijn van terinzagelegging kan een ieder zijn zienswijze over het Ontwerp naar voren brengen bij de gemeenteraad van Amsterdam, althans de bekendmaking van het Ontwerp. De gronden van de zienswijze zijn de volgende. Cliënten kunnen zich niet vinden in de door het Ontwerp toegestane bouwhoogte van de voorziene waterwoningen. Evenmin kunnen cliënten zich vinden in de afstand van de BEZOEKADRES

POSTADRES

Gebouw "De Lairesse" De Lairessestraat 180C 1075 HM Amsterdam

Postbus 75727 1070 AS Amsterdam

t +31(0)20 305 20 30 f +31(0)20 305 20 31

info@labre.n1 www.labre.n1 KvK nr. 34375394

member of warwick legal network an international association of independent law firms www.warwicklegal.com

voorziene waterwoningen tot hun woningen en voorts vinden zij bezwaarlijk dat het Ontwerp niet voorziet in een minimale afstand tussen de voorziene waterwoningen. Bouwhoocite waterwoningen Bouwhoogte waterwoningen o.g.v. bestemmingsplan "ijburg le fase CS" Het vigerende bestemmingsplan "lJburg le fase CS" voorziet ter plaatse in een maximale bouwhoogte voor drijvende woningen/waterwoningen van 6 meter, waarbij deze gemeten wordt vanaf 1,5 meter onder de waterlijn en 4,5 meter boven de waterlijn (art. 11.2 onder b van de planregels). De zichtbare bouwhoogte bedraagt op grond van dit bestemmingsplan dus 4,5 meter. Het vigerende bestemmingsplan bevat in artikel 11.3 onder a van de planregels een bevoegdheid voor burgemeester en wethouders om de maximale bouwhoogte van 6 meter met maximaal 1,5 meter te overschrijden tot maximaal 7,5 meter. Op grond van deze afwijkingsbevoegdheid kunnen op grond van het vigerende bestemmingsplan drijvende woningen/waterwoningen met een hoogte van 7,5 meter worden gebouwd, waarvan 1,5 meter onder de waterlijn en 6 meter boven de waterlijn. Hierbij zij opgemerkt dat de algemene afwijkingsbevoegdheid van artikel 21 onder c tot verhogen van de maximale bouwhoogte met 1 m niet kan worden toegepast indien de specifieke afwijkingsregel van 1,5 al is toegepast.

Artikel 21 onder c bepaalt immers dat de 1 m extra (slechts) mag worden toegepast indien niet op grond van een andere bepaling van deze regels afgeweken kan worden. Bouwhoogte waterwoningen o.g.v. Ontwerp-bestemmingsplan Op grond van artikel 4.2.2 onder b, in samenhang gelezen met de plankaart, van het Ontwerp, kunnen ter plaatse waterwoningen worden gebouwd met een maximale hoogte van 7,5 meter boven de waterlijn en een diepte van 1,5 meter onder de waterlijn (in totaal 9 meter). Dit is eveneens vermeld in de hiervoor aangehaalde toelichting. Het Ontwerp bevat in artikel 9 een algemene afwijkingsregeling op grond waarvan bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bepalingen in dit bestemmingsplan met dien verstande dat de in de regels toegestane maximale bouwhoogten met niet meer dan 2 meter worden overschreden:

Artikel 9 Algemene afivijkingsregels Indien niet op grond van een andere bepaling van deze regels afgeweken kan worden, dan kan bij omgevingsvergunning worden afgeweken van de bepalingen in dit bestemmingsplan met dien verstande:

2

3. de in de regels toegestane maximale bouwhoogten met niet meer dan 2 meter worden overschreden; 1-1 In de toelichting op het Ontwerp is over de bouwhoogte van de waterwoningen, voor zover relevant vermeld: "2.3 Ontwikkelingen

Binnen het plangebied worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Het gaat enkel om wijzigingen van de planregels binnen de bestaande bestemmingen. In deze paragraaf worden de wijzigingen die zijn opgenomen ten opzichte van het bestemmingsplan "Llburg le fase CS" en de eerste herziening uit 2015 nader toegelicht. Aanpassen

bouwhoogte

Artikel 11.2 onder b van bestemmingsplan "I.Iburg le fase CS" bepaalt dat de maximum bouwhoogte voor waterwoningen wordt gemeten vanaf 1,5 meter onder de waterlijn en 4,5 meter boven de waterlijn, tot maximaal 6 meter. Middels een binnenplanse qfivijking kan 1,5 meter hoger worden gebouwd tot een maximale bouwhoogte van 7,5 meter waarvan dus 6 meter boven de waterlijn. Uit de toelichting van het bestemmingsplan blijkt dat er drie bouwlagen werden beoogd, met een bouwhoogte van in totaal 9 meter. In de toelichting van bestemmingsplan "Llburg le fase CS" in paragraaf 17.2.2. staat: "Ten aanzien van de bestemming 'Wonen - 3 (wonen op water 124)' zijn drijvende woningen toegestaan. De bouwhoogte kan met een afivijking verhoogd worden tot maximaal 9 meter waarbij deze hoogte voor maximaal 35 m2 mag worden benut. Deze oppervlakte komt overeen met de helft van de oppervlakte van de footprint." In de regels bij het bestemmingsplan "LIburg le fase CS" is dit alleen niet zo opgenomen. Naar aanleiding van een reeds uitgevoerde bezonningsstudie zal de schaduwval van de beoogde derde bouwlaag geen negatief effect hebben op naburige panden, ongeacht de locatie van het volume op de derde bouwlaag (zie bijlage 3). Hierom is er in dit bestemmingsplan voor gekozen om de 9 meter die reeds was beoogd bij recht mogelijk te maken.

Hiervan is 7,5 meter boven het waterpeil en maximaal 1,5 meter onder het waterpeil." Een en ander brengt mee dat, inclusief binnenplanse afwijking, op grond van het Ontwerp waterwoningen kunnen worden gebouwd met een hoogte van 9,5 meter boven de waterlijn. Vergeleken met de maximale bouwhoogte van 6 meter boven de waterlijn, inclusief binnenplanse afwijking, die mogelijk is op grond van het bestemmingsplan IJburg le fase CS, wordt de bouwhoogte van de waterwoningen boven de waterlijn derhalve met 3,5 meter vergroot. 3

> Verhoging waterwoningen gaat ten koste van uitzicht cliënten en zorgt waarschijnlijk ook voor (extra) schaduwwerking Voor cliënten is de verhoogde bouwhoogte, die gelijk staat aan de toevoeging van een complete bouwlaag, niet acceptabel. De verhoging gaat ontegenzeggelijk ten koste van het uitzicht van cliënten. Uitzicht speelt een belangrijke rol bij het woongenot van cliënten. Verder heeft verlies van uitzicht een negatieve invloed op de waarde van hun woningen. Hoewel cliënten zich ervan bewust zijn dat behoud van een onbeperkt vrij uitzicht binnen een stedelijke omgeving niet kan worden verwacht, achten zij een verhoging van de bouwhoogte met een extra bouwlaag ten opzichte van het vigerende plan, dusdanig ingrijpend dat deze niet in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening kan worden geacht. Dit klemt te meer, nu tot op heden niet afdoende is onderzocht of de mogelijkheid tot toevoeging van een extra bouwlaag zal leiden tot schaduwval op de woningen/percelen van cliënten. Dat wordt hieronder toegelicht. In het kader van een goede ruimtelijke ordening heeft uw raad in de toelichting van het Ontwerp aandacht besteed aan eventuele schaduwwerking van de beoogde derde bouwlaag van de waterwoningen:

"Naar aanleiding van een reeds uitgevoerde bezonningsstudie zal de schaduwval van de beoogde derde boutvlaag geen negatief effect hebben op naburige panden, ongeacht de locatie van het volume op de derde bouwlaag (zie bijlage 3). Hierom is er in dit bestemmingsplan voor gekozen om de 9 meter die reeds was beoogd bij recht mogelijk te maken. Hiervan is 7,5 meter boven het waterpeil en maximaal 1,5 meter onder het waterpeil." De bedoelde bezonningsstudie is bijgevoegd als bijlage bij de toelichting op het bestemmingsplan. Cliënten nemen hierbij slechts veronderstellenderwijs aan dat de bedoelde bezonningsstudie betrouwbaar is en van de inhoud ervan kan worden uitgegaan. Cliënten behouden zich evenwel te allen tijde het recht voor om zelf een deskundige in te huren voor een second opinion. Op dit moment lijkt dat cliënten nog niet aangewezen, omdat zij een kennelijke omissie constateren in de door of vanwege uw raad uitgevoerde zonnestudie. De studie laat volgens cliënten reeds zien dat een verhoging van de maximale bouwhoogte tot 7,5 meter in de zomerperiode (peildatum 21 juni) in de avonduren voor enige (geringe) schaduwwerking op de percelen aan de Schokkerjachtdijk zou kunnen zorgen.

Een kennelijke omissie betreft volgens cliënten echter dat uit de uitgevoerde zonnestudie niet blijkt dat daarbij is rekening gehouden met een maximale bouwhoogte van 9,5 meter, die zou kunnen ontstaan door de toepassing van de hiervoor gesignaleerde algemene afwijkingsbevoegdheid van artikel 9 van de planregels. Het lijkt er op dat een bezonningsstudie voor die situatie ontbreekt. Deze omissie leidt cliënten tot de conclusie dat 4

het Ontwerp onzorgvuldig is voorbereid en onvoldoende is gemotiveerd, en ongewijzigde instandhouding daarvan in strijd zou geraken met artikel 3:2 en met artikel 3:46 van de Algemene wet bestuursrecht. Uw raad dient in feite een aanvullende zonnestudie te maken op basis van een bouwhoogte van 9,5 meter. Overigens menen cliënten dat in de toelichting op het Ontwerp niet terecht is overwogen dat in het bestemmingsplan "lJburg 1e fase CS" reeds een bouwhoogte van 9 meter werd beoogd. Zou zulks zijn beoogd, dan had het voor de hand gelegen om dat destijds in de plankaart en -voorschriften tot uitdrukking te brengen. Afstand van waterwoningen tot woningen cliënten Het bezwaar tegen de gestegen maximale hoogte van de waterwoningen hangt samen met de geringe afstand tot de woningen/percelen van cliënten. De voorziene bouwkavels bevinden zich op een afstand van 17 meter tot de woningen van cliënten. De afstand tot de perceelsgrenzen van cliënten is overigens nog enkele meters kleiner. De vergrote bouwhoogte op deze korte afstand van hun woningen zorgt voor een ernstige verstoring van hun woon- en leefgenot. Als gevolg van de korte afstand komt ook de privacy van cliënten ernstig in het geding. Een minimale afstand van 25 meter achten cliënten meer op zijn plaats.

Onderlinge afstand waterwoningen Het Ontwerp lijkt niet te voorzien in een minimale onderlinge afstand tussen de waterwoningen. In het bestemmingsplan IJburg le fase CS is in artikel 11.2 onder d bepaald dat de onderlinge afstand van waterwoningen en woonboten minimaal 5 meter bedraagt. Cliënten pleiten voor het opnemen van een minimale afstand tussen waterwoningen (en woonboten). Op die manier blijven 'doorkijkjes' bestaan en ontstaat geen massale gevelwand, althans een minder massale. Planschade In hoofdstuk 6 van de toelichting op het Ontwerp is over planschade het volgende vermeld: "Op grond van artikel 6.1 Wro kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden ten gevolge van onder meer een wijziging van het bestemmingsplan, op aanvraag een tegemoetkoming toe. Daarbij geldt dat de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende is anderszins wordt vergoed. Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager. Daarnaast wordt ook een waardevermindering van maximaal 2%, ontstaan door

5

een verandering in het planologische regime binnen het normale maatschappelijke risico, gerekend. Met het voorliggend bestemmingsplan wordt wat op basis van het vigerende juridisch planologische kader reeds mogelijk was vastgelegd. Voorgaande geeft geen aanleiding tot het verrichten van een planschaderisico-analyse. Uitgesloten wordt dat naar aanleiding van het voorliggende bestemmingsplan planschade zal worden geleden."

Uw raad is dus thans van mening dat ieder planschaderisico is uitgesloten. Dat moet echter worden betwijfeld. In het voorgaande werd reeds gesteld dat het verlies van uitzicht als gevolg van de vergrote bouwhoogte, alsmede het verlies van privacy, leidt tot waardeverlies van de woningen van cliënten. Naar de mening van cliënten is de hiervoor vermeld overweging dat met het voorliggend bestemmingsplan wordt vastgelegd wat op basis van het vigerende juridisch planologische kader reeds mogelijk was, onjuist. Het is immers op grond van het vigerende bestemmingsplan IJburg le fase CS niet mogelijk om waterwoningen te bouwen met een hoogte van meer dan 4,5 meter boven de waterlijn, terwijl in het Ontwerp een maximale bouwhoogte van 7,5 meter boven de waterlijn toegestaan (binnenplanse afwijking niet meegerekend). Daarbij dient ter zake van planschade in aanmerking te worden genomen dat een in een bestemmingsplan opgenomen afwijkingsmogelijkheid bij de maximale invulling van dat bestemmingsplan buiten beschouwing moet worden gelaten (ABRvS van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, 1.0. 2.8).

Conclusie Namens cliënten verzoek ik uw raad de onderhavige zienswijze gegrond te verklaren, het bestemmingsplan bestemmingsplan IJburg le fase kavel 124 II gewijzigd vast te stellen, in zoverre dat: - de maximale bouwhoogte van waterwoningen (dan wel van vergelijkbare bouwwerken) in het bestemmingsplan IJburg le fase kavel 124 II" de maximale bouwhoogte die deze bouwwerken in het bestemmingsplan IJburg le fase CS hebben, niet overstijgt (d.w.z. maximaal 6 meter boven de waterlijn inclusief binnenplanse afwijking); - voorziene waterwoningen (of vergelijkbare bouwwerken) op een afstand van ten minste 25 meter van de woningen van cliënten dienen te worden gebouwd; tussen voorziene waterwoningen (of vergelijkbare bouwwerken) een minimale afstand van 5 meter in acht wordt genomen. Cliënten vertrouwen erop uw raad hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

6