A - 12 Grondzaken (31) 00 Voordracht Vaststellen van het Investeringsbesluit

Gemeenteraad

VN2022-007861 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 20 april 2022

Portefeuille

Grondzaken

Agendapunt

12

Datum besluit

15 februari 2022, College van B&W 15 februari 2022, College van B&W Onderwerp

Vaststellen van het Investeringsbesluit H-buurt Midden, incl. stedenbouwkundig plan en het beschikbaar stellen van een krediet De gemeenteraad van Amsterdam besluit

1. Vaststellen van de Investeringsnota H-buurt Midden, incl. stedenbouwkundig plan, met als belangrijkste punten: - Een stedenbouwkundig plan dat voorziet in een programma van 500 woningen, 1.550 m2 commerciële voorzieningen, 1.700 m2 kleinschalige bedrijfsruimten en 1.350 m2 maatschappelijke voorzieningen, waaronder een huis-voor-de-wijk en een ouder-en-kind-team. - Een deel van het woningbouwprogramma (ca. 30 woningen) wordt beschikbaar gesteld voor een wooncoöperatie. - Een woonprogramma dat tegemoetkomt aan de grote vraag naar betaalbare woningen: 24% sociale huur, 60% middensegment huur en koop en 16% marktkoopwoningen. - Minimaal 138 en maximaal 500 parkeerplaatsen op eigen terrein voor nieuwe bewoners en ca. 14 voor nieuwe voorzieningen. Parkeerplaatsen die verdwijnen als gevolg van deze gebiedsontwikkeling (parkeergarage Hakfort wordt eind 2022 gesloopt) worden gecompenseerd op maaiveld in het vergunning gebied. - De bestaande 221 bomen worden zoveel mogelijk behouden of verplaatst en er komen ca. 130 nieuwe bomen bij, net als veel nieuwe heesters en vaste planten, waardoor het gebied groener wordt. 2. Kennis te nemen van het toevoegen van middeldure koopwoningen in het middensegment voor het woningbouwprogramma stedenbouwkundigplan H-buurt Midden. 3.

Kennis te nemen van het positieve advies van het Dagelijks Bestuur van Stadsdeel Zuidoost op de Investeringsnota en het stedenbouwkundig plan H-buurt Midden. 4. Kennis te nemen van de Nota van Beantwoording Inspraak H-buurt Midden. Naar aanleiding van de 8 inspraakreacties is de toekomstige participatie duidelijker toegelicht, kunnen door een wooncoöperatie in woonblok D zowel sociale als middeldure huurwoningen worden gecreëerd en wordt de ambitie uitgesproken om huurprijzen voor middeldure huurwoningen eeuwigdurend vast te leggen. 5. Kennis te nemen van de (GEHEIM) Financiële paragraaf behorende bij de Investeringsnota Hbuurt Midden, met als belangrijkste punten: - De grondexploitatie 283.11 H-buurt Midden kent een positief resultaat van € 3.707.965,- op netto contante waarde per 01-01-2021. - De uitkomsten van de (GEHEIM) financiële risicoanalyse (hoofdstuk 8 van de financiële paragraaf Investeringsnota 283.11 H-buurt Midden welke onlosmakelijke verbonden is met de grondexploitatie. 6. Kennis te nemen dat bij het Investeringsbesluit H-buurt Midden maatschappelijke voorzieningen zijn meegenomen welke de komende jaren onherroepelijk tot investeringen leiden. Op basis van het voorzieningenprogramma is naar verwachting indicatief € 4.100.000,-

Gegenereerd: v1.16

1

Gemeenteraad

VN2022-007861 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 20 april 2022

aan investeringen in de maatschappelijke voorzieningen benodigd en jaarlijks circa € 50.655,voor het beheer en exploitatie (exclusief programmakosten). Deze bedragen worden te zijner tijd inzichtelijk gemaakt en dienen te worden gedekt vanuit de betreffende begrotingsposten van het sociaal domein (OJZ, Sport en Bos, Kunst en Cultuur). 7. In te stemmen met de grondexploitatie 283.11 H-buurt Midden welke een positief resultaat kent van € 3.707.965,- op netto contante waarde per 01-01-2021. De totale investeringen zijn nominaal (prijspeil 1-1-2021) begroot op € 19.936.412,- en de totale opbrengsten op € 23.925.320,-. De investeringen betreffen onder andere de sloop van parkeergarage Hakfort, verplaatsing/beëindiging van twee erfpachterrechten en investeringen in de openbare ruimte. Het positief resultaat van de grondexploitatie wordt ten gunste gebracht van de Reserve Vereveningsfonds. 8. Een krediet beschikbaar te stellen op basis van het investeringsniveau in de grondexploitatie 283.11 H-buurt Midden onder het regime van het Vereveningsfonds ten bedrage van € 19.936.412,- nominaal op prijspeil 1-1-2021. 9.

In te stemmen met het treffen van een reservering binnen het Vereveningsfonds van € 4.000.000,- voor de eerste vijf jaar van de looptijd in verband met het doen van voorinvesteringen ten aanzien van de verwervingen of voor de dekking van mogelijke tegenvallers voordat er significante opbrengsten binnenkomen. 10. Kennis te nemen van de geheimhouding die op grond van artikel 25, tweede lid van de gemeentewet is opgelegd op de (GEHEIM) Financiële paragraaf H-buurt Midden. Dit in verband met de belangen genoemd in artikel 10, tweede lid, onder b van de Wet openbaarheid van bestuur. De geheimhouding wordt opgelegd tot twee jaar na afronding van de aanbesteding, doch uiterlijk tot 31 december 2028. 11. Kennis te nemen van het bekrachtigen van de geheimhouding tijdens de eerstvolgende vergadering na aanlevering bij de raadsgriffie, op grond van artikel 25, derde lid van de Gemeentewet. Wettelijke grondslag

Artikel 25, tweede en derde lid, Gemeentewet De gemeenteraad kan op grond van een belang, genoemd in artikel 10 van de Wob, omtrent een besloten vergadering behandelde en omtrent de inhoud van stukken die aan de raad worden voorgelegd, geheimhouding opleggen. De geheimhouding kan eveneens worden opgelegd door het college, de burgemeester en een commissie. Artikel 5, tweede lid van de Financiële verordening gemeente Amsterdam Het college draagt er zorg voor, dat alle door de raad vastgestelde wijzigingen van de begroting en investeringskredieten juist en volledig in de budgetten van de programma’s, de programmaonderdelen en de budgetten van de investeringskredieten worden verwerkt. Artikel 189, eerste lid, artikel 212, eerste lid van de Gemeentewet Voor alle taken en activiteiten brengt de raad jaarlijks op de begroting de bedragen die hij daarvoor beschikbaar stelt, alsmede de financiële middelen die hij naar verwachting kan aanwenden. De raad stelt bij verordening de uitgangspunten voor het financiële beleid, alsmede voor het financiële beheer en voor de inrichting van de financiële organisatie vast. De raad autoriseert met het vaststellen van de begroting of een begrotingswijziging. Bestuurlijke achtergrond

Gegenereerd: v1.16

2

Gemeenteraad

VN2022-007861 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 20 april 2022

In Amsterdam is grote behoefte aan woningbouw. Specifiek voor het Stadsdeel Zuidoost is er de behoefte aan betaalbare woningen in met name het middensegment. Zowel huur als koop. Dit is ook vastgelegd in het Masterplan Zuidoost. Het stedenbouwkundig plan H-buurt Midden voorziet in deze opgave. Ook worden er woningen beschikbaar gesteld voor een wooncoöperatie. Onderbouwing besluit

Ad 1) Vaststellen van de Investeringsnota van H-buurt Midden, incl. stedenbouwkundig plan, met als belangrijkste punten: a. Programma De Investeringsnota H-buurt Midden bevat een stedenbouwkundig plan dat de bouw van maximaal 500 woningen mogelijk maakt, verdeeld over: • 24% sociale huurwoningen • 60% huur- en koopwoningen in het middensegment • 16% marktkoopwoningen in het dure segment De voorgestelde programmatische verdeling van de woningen is tot stand gekomen op basis van de bestaande woningvoorraad, een gebiedsanalyse van de directie Wonen, de ambities van Masterplan Zuidoost en het participatieproces. Alleen de wijk Huntum bestaat uit grondgebonden woningen in de koopsector. Vrijwel alle overige woningen in de H-buurt (ca. 79%) zijn sociale huurwoningen. De eenzijdige woonvoorraad, gekoppeld aan de slechte scores op het gebied van werkloosheid, sociale problemen etc, waren de reden dat de H-buurt is aangemerkt als ontwikkelbuurt, één van de zes in Stadsdeel Zuidoost. De leeaarheid in de H-buurt staat erg onder druk. Dit heeft zijn weerslag op de gehanteerde verhoudingen in prijssegmenten op de woningmarkt. Voor Zuidoost als geheel geldt dat gestreefd wordt naar een verhouding 40-40-20 in de totale woningbouwprogrammering. Dit wordt nauwlettend gemonitord door het Stadsdeel.

Voor deze Investeringsnota wordt echter een afwijking van de 40-40-20 voorgesteld en wordt prioriteit gegeven aan de bouw van met name woningen in het middensegment, o.a. conform het Actieplan meer middeldure huur 2017-2025. Een afwijking die mede gebaseerd is op het advies van de directie Wonen en de uitkomsten van de participatie. Zo spraken 163 buurtbewoners tijdens een online vragenlijst zich uit over aspecten als woninggrootte, huur/koop, betaalbaar/duur etc. Daaruit bleek bijvoorbeeld dat 65% van de respondenten graag zou willen verhuizen naar dit project, er vooral behoefte is aan grotere woningen (71-90 m2 of meer), met 3 of meer slaapkamers, zo’n 64% graag de woning zou willen huren en bereid is €600 tot €900 kale huur per maand te betalen. Dit betekent dat er met name vraag is naar betaalbare woningen in het middensegment. Een vraag die ook volgt uit de ambities van het Masterplan Zuidoost. Verder biedt het plan ruimte voor 1.550 m2 commerciële ruimten, waaronder in beperkte mate horeca en detailhandel, 1.700 m2 kleinschalige bedrijfsruimten en 1.350 m2 maatschappelijke voorzieningen, waaronder een huis-voor-de-wijk en een ouder-en-kind-team. Deze commerciële en maatschappelijke doelstellingen komen voort uit bestaand beleid en sluiten aan op de behoefte van huidige buurtbewoners en ondernemers. b.

Beeldkwaliteit Voor het projectgebied H-buurt Midden geldt een gewoon welstandsniveau zonder preventieve toetsing aan veelvoorkomende kleine bouwplannen. De beoogde beeldkwaliteit sluit aan op het systeem ”Woonerven en meanders”, dat in de Welstandsnota toegewezen is aan dit gebied. Om het kwaliteitsniveau te bewaken wordt het ontwerpproces (Voorlopig Ontwerp en Definitief Ontwerp) getoetst door leden van het gemeentelijke projectteam H-buurt Midden. Bij het Voorlopig Ontwerp (VO) is een vooroverleg bij de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit verplicht. c. Duurzaamheid

Gegenereerd: v1.16

3

Gemeenteraad

VN2022-007861 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 20 april 2022

De nieuwbouw dient op het gebied van duurzaamheid te voldoen aan het Amsterdamse beleid voortkomend uit de Routekaart Klimaatneutraal (mbt o.a. duurzame energie, mobiliteit, lucht, klimaatadaptatie, natuurinclusief bouwen, afval en circulariteit) en aan de landelijke BENG-norm. Deze landelijke BENG-norm kan op termijn vervangen worden door de ambitieuzere, gemeentelijke, BENG-norm. Aan welke BENG-norm de ontwikkelaar moet voldoen hangt af van de timing. Dit wordt opgenomen in de Tender die volgt op deze Investeringsnota. In beide gevallen betekent dit in de praktijk dat een ontwikkelaar niet kan kiezen voor een hoge temperatuur warmtebron, omdat deze te slecht scoort in de BENG-normering. Naar alle waarschijnlijkheid is een lage temperatuur warmtebron is nodig om voldoende te scoren om aan de (landelijke of gemeentelijke) BENGnormering te voldoen. d. Parkeren Het parkeerprogramma wordt uitgewerkt conform de Nota Parkeernormen Auto, vastgesteld op 29 november 2017. In het projectgebied zijn nu nog parkeergarage Hakfort en parkeerplaatsen op het maaiveld aanwezig. Parkeergarage Hakfort wordt uiterlijk eind 2022 gesloopt (raadsbesluit 20 december 2017). Als gevolg van de sloop van parkeergarage Hakfort en deze gebiedsontwikkeling verdwijnen er 250 openbare parkeerplaatsen.

Daarnaast zijn er volgens de parkeernota 50 extra openbare parkeerplaatsen nodig voor de bezoekers van de nieuwbouw (de bezoekersnorm). 250 van deze 300 openbare parkeerplaatsen worden gecompenseerd op maaiveld binnen het vergunninggebied. Dit betekent dat de bestaande parkeervelden worden uitgebreid en nieuwe parkeerstroken worden aangelegd. De overige 50 parkeerplaatsen worden niet aangelegd, omdat er nog een marge zit in de gemeten parkeerdruk in het vergunninggebied. Die marge laat zien dat de parkeerdruk ter plaatse nog niet te hoog is en biedt daarmee ruimte voor een hogere parkeerdruk. Op deze manier wordt verdere inbreuk op het openbare groen voorkomen, zonder dat de parkeerdruk te hoog wordt. Daarnaast worden de nieuwe parkeerplaatsen op maaiveld zo veel mogelijk voorzien van een groene aankleding in de vorm van bomen en heesters en worden waterdoorlatende stenen c.q. grastegels toegepast. Deze afweging is gemaakt in overeenstemming met de directies V# en Parkeren. Voor de nieuwbouw is afgesproken dat alle benodigde parkeerplaatsen voor bewoners worden ondergebracht in een inpandige nieuw te ontwikkelen parkeergarages. Deze komen op de begane grond onder de nieuwe woningen en wordt aan de buitenkant omsloten door maatschappelijke- en commerciële voorzieningen.

De garages worden ontwikkeld en beheerd door de projectontwikkelaars van dit project en worden alleen toegankelijk voor de nieuwe bewoners en bezoekers van de voorzieningen. In het plangebied moeten de ontwikkelaars volgens de norm naar schatting minimaal ca. 138 en maximaal ca. 500 parkeerplaatsen realiseren voor bezoekers en circa 147 voor de voorzieningen. e. Inrichting openbare ruimte Inrichting van de openbare ruimte vindt plaats conform de Visie Openbare Ruimte 2025, waarmee H-buurt Midden een aantrekkelijke openbare ruimte krijgt. Het ontwerp voldoet daarmee aan de ambities van de Visie voor een openbare ruimte die (1) is ingericht op huidig en toekomstig gebruik, (2) de dynamiek van de stad ondersteunt, (3) die duurzaam is ingericht en beheerd wordt, (4) die op een verzorgd niveau wordt onderhouden en beheerd en (5) waarbij het inrichten en beheren van de openbare ruimte een gezamenlijke opgave is. Het plan voldoet aan de groennorm en sportnorm. Onder andere langs de boulevard worden groen en sportvoorzieningen toegevoegd. Het doel is om de bestaande 221 bomen zo veel mogelijk te behouden of eventueel te verplaatsen. In de vervolgfase zal definitief worden bepaald welke bomen behouden of verplant worden. Dat gebeurt bij het maken van het DO voor de openbare ruimte. Hierbij zal ook participatie met de buurt plaatsvinden.

Er worden circa 130 nieuwe bomen geplant, waarvan een derde bladhoudend zal zijn, zodat ook in de winter een comfortabel windklimaat heerst. Naast bomen spelen ook heesters en vaste planten een belangrijke rol in het plan. Langs de hele boulevard en op het plein worden

Gegenereerd: v1.16

4

Gemeenteraad

VN2022-007861 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 20 april 2022

groenstroken aangelegd. In totaliteit komt er daarmee veel meer groen terug in dit gedeelte van de H-buurt, die nu vooral een versteend uiterlijk heeft. Aanleg van de openbare ruimte wordt geheel gefinancierd vanuit de grondexploitatie H-buurt Midden. Deze maakt het mogelijk om een ‘verzorgde’ openbare ruimte te realiseren. Afdeling Beheer, die gaat over het structureel onderhoud van de openbare ruimte, heeft aangegeven zich te kunnen vinden in het voorliggende ontwerp en deze als dusdanig te kunnen onderhouden. Wel dient opgemerkt te worden dat er gemeente breed structurele capaciteitsproblemen in het beheer en onderhoud zijn van openbare ruimten. De grondexploitatie H-buurt Midden voorziet daarin niet (dit is ook niet gebruikelijk). Hiermee ontstaat het risico dat de ‘verzorgd’ aangelegde openbare ruimte op termijn niet meer als dusdanig onderhouden kan worden en versoberd moet worden. f. Ontwikkelstrategie De gemeente is m.u.v de Carwash en de bedrijfsruimten in de plint van garage Hakfort eigenaar van alle gronden in het plangebied. Op dit moment wordt met de erfpachters van de Carwash en van de bedrijfsruimten gesproken over de mogelijkheden om hun bedrijfsvoering op alternatieve locaties in de toekomst voort te zetten. Het oude WarmteOverdrachtsStation (WOS) van Vattenfall is niet meer in gebruik en wordt gesloopt voordat de nieuwbouw plaatsvindt.

De foodkraam op het plein kan terugkomen in het nieuwe plan, direct grenzend aan het nieuwe paviljoen op het plein, met dezelfde beeldkwaliteit. Alle woningen worden verdeeld over 4 bouwblokken, te weten A, B, C, D. De sociale huurwoningen zijn geprojecteerd in bouwblok A, aangevuld door huurwoningen in het middensegment. Bouwblok A zal geheel worden gegund aan woningbouwcorporatie Rochdale, die door de Federatie naar voren is geschoven. Overige middensegment woningen en de duurdere woningen zijn verdeeld over bouwblokken B en C. Deze worden via een aanbesteding aan een projectontwikkelaar gegund. Bouwblok D is gereserveerd voor een wooncoöperatie en biedt ruimte aan ca. 30 woningen in het sociale en/of middensegment. Alle wooncoöperaties die in Amsterdam zijn ingeschreven in een zogenoemde ‘kaartenbak’ kunnen hierop inschrijven. Het Dagelijks Bestuur van Stadsdeel Zuidoost en de Stadsdeelcommissie van Zuidoost hebben de wens om de sociale woningen te verdelen over meerdere bouwblokken uit vrees voor gentrification. Het spreiden van de sociale huur over meerdere blokken wordt ambtelijk afgeraden en door corporatie Rochdale als onwenselijk ervaren. De praktijk wijst volgens Rochdale uit dat een dergelijke spreiding tot moeizaam beheerbare gebouwen leidt en onbestuurbare VVE’s. Mede daarom komen alle sociale huurwoningen komen in Blok A.

Doordat er ook woningen uit het middeldure segment in Blok A worden gerealiseerd, ontstaat er automatisch al een mix en wordt voorkomen dat Blok A een geïsoleerd blok wordt met enkel sociale woningbouw. In de anderen blokken wordt ook een mix gerealiseerd van woningen uit het middeldure en dure segment. Indirect wordt hiermee dus al invulling gegeven aan de wens van het Dagelijks Bestuur van Stadsdeel Zuidoost. g. Planning en proces Na de bestuurlijke besluitvorming over de Investeringsnota, vindt juridische verankering plaats in een nieuw bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan wordt parallel ontwikkeld aan de Investeringsnota, zodat deze gereed ligt voor publicatie, daags nadat het Investeringsbesluit is genomen. Daarna worden de bouwkavels met een tender aanbesteed. Na verlening van de benodigde omgevingsvergunningen, start de bouw naar verwachting in 2024/2025. h. Consultatie, participatie en communicatie In de beginfase van het project is een participatieplan opgesteld. De opzet daarvan was om aan de voorkant te starten met het ophalen van input uit de buurt die gebruikt kon worden tijdens de analysefase en bij het opstellen van het concept plan. Vervolgens zou dit concept plan aan de buurt gepresenteerd worden, met een toelichting over wat er met de opgehaalde input uit de buurt is gedaan en waarom bepaalde keuzes zijn gemaakt. De buurt zou dan nogmaals de kans krijgen te

Gegenereerd: v1.16

5

Gemeenteraad

VN2022-007861 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 20 april 2022

reageren en ook mee te ontwerpen op specifieke thema’s, voordat het definitieve plan gemaakt en gepresenteerd zou worden. Door de corona-uitbraak en de daaropvolgende coronamaatregelen, kon de gemeente geen fysieke bijeenkomsten organiseren. Daarom is het participatieproces anders ingericht. Er is geprobeerd om de verschillende fasen uit het participatieplan te behouden, zodat het ontwerp parallel aan de participatie vorm zou krijgen. Dat is grotendeels gelukt. Veel buurtbewoners en ondernemers zijn bereikt, onder andere door alle online- en offlinecommunicatie zowel in het Nederlands als in het Engels uit te voeren. Voorbeelden van gebruikte participatiemethoden zijn: 1-op-1 gesprekken met verschillende stakeholders, een online vragenlijst (163 ingevulde reacties), digitale presentatie concept plan via webstream, live Q&A via webstream (173 buurtbewoners namen deel), ontwerpmogelijkheden openbare ruimte per post, meedenksessie bewonersvereniging Hakfort Huigenbos met architect. Na het vrijgeven van het concept SP door het College van B&W heeft het plan ter inzage gelegen voor inspraak. Er zijn 8 inspraakreacties ontvangen. De inspraakreacties zijn behandeld in de Nota van Beantwoording Inspraak en hebben op onderdelen tot aanpassing van het plan geleidt. Ad 2) Kennis te nemen van het toevoegen van middeldure koopwoningen.

Toevoeging van woningen in het middensegment biedt bovendien kansen voor de vele jongeren die in de H-buurt op zoek zijn naar geschikte woonruimte. Door dit woonsegment aan de bestaande woningvoorraad toe te voegen, stromen huidige bewoners van sociale huurwoningen door naar de nieuwe middensegment woningen, wat zorgt voor woonkansen voor jongeren in de bestaande woningen. Bovendien wordt ruimte beschikbaar gesteld aan een wooncoöperatie voor de bouw van ca. 30 woningen. Het woonprogramma zoals voorgesteld voorziet onder andere in doorstroming uit de sociale sector en ook door het realiseren van middeldure koopwoningen. Volgens het beleid is het toevoegen van middeldure koopwoningen in het middensegment mogelijk bij projecten vanaf 800 woningen. Voor H-buurt Midden wordt hiervan afgeweken omdat middeldure koopwoningen bewoners uit Zuidoost een kans biedt om een stap te zetten op de woningmarkt. Ook dragen koopwoningen bij aan buurtbetrokkenheid omdat de woonduur in koopwoningen gemiddeld langer is dan die van vrije sector huurwoningen. Dit geldt zeker voor bewoners die samen een wooncoörporatie vormen. Daarom wordt voorgesteld hier in afwijking van beleid, koopwoningen te realiseren. Hoeveel middeldure koopwoningen er worden gerealiseerd wordt nog nader onderzocht.

Ad 3) Kennis te nemen van het positieve advies van het Dagelijks Bestuur van Stadsdeel Zuidoost Op 15 juni 2021 adviseerde het Dagelijks Bestuur van Stadsdeel Zuidoost positief over het concept stedenbouwkundig plan en concept Investeringsnota H-buurt Midden. Het Dagelijks Bestuur van Stadsdeel Zuidoost heeft de wens uitgesproken om de sociale woningen te verdelen over de verschillende blokken. Een wens die ook de Stadsdeelcommissie Zuidoost uitsprak. Dit om de integraliteit van de gemengde buurten te bevorderen. Aan deze wens is in de voorliggende Investeringsnota gedeeltelijk gehoor gegeven. Blok A bevat alle sociale huurwoningen en een deel van de middeldure huurwoningen. Blok B en C bevatten de overige middeldure huur- en koopwoningen en marktkoopwoningen. Blok D (het blok voor een wooncoörporatie) bestaat uit een mix van sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen. Het is volgens Rochdale (door de Federatie aangewezen als partij voor ontwikkeling van de sociale huurwoningen) niet wenselijk om de sociale huurwoningen over alle blokken te verdelen. Dit leidt tot versnippering van het bezit, bemoeilijking van het onderhoud en tot minder controle en zeggenschap in VVE’s. In navolging van de positieve adviezen over de concept Investeringsnota, heeft het Dagelijks Bestuur van Stadsdeel Zuidoost op 20 januari 2022 positief geadviseerd over de definitieve Investeringsnota.

Daarin is het college van B&W verzocht om handvatten te bieden aan het Dagelijks Bestuur van Stadsdeel Zuidoost om actiever te kunnen sturen op het bij nieuwbouw verlenen van voorrang voor de huidige bewoners en ondernemers in Ontwikkelbuurten. Dit is momenteel niet zondermeer

Gegenereerd: v1.16

6

Gemeenteraad

VN2022-007861 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 20 april 2022

mogelijk. Nader onderzoek kan helpen deze inzichten te geven. Het college van B&W heeft derhalve besloten om directie G&O opdracht te geven hier onderzoek naar te doen. Ad 4) Kennis te nemen van Nota van Beantwoording Inspraak H-buurt Midden. Het College van B&W heeft het stedenbouwkundig plan H-buurt Midden op 6 juli 2021 vrijgegeven voor inspraak. Het plan heeft vervolgens ter inzage gelegen van 12 juli tot en met 5 september 2021 (8 weken i.p.v. de reguliere 6 weken i.v.m. de vakantieperiode). In die periode konden bewoners, belanghebbenden en geïnteresseerden een inspraakreactie indienen. Er zijn in totaal 8 inspraakreacties ingediend. Daarnaast heeft de Stadsdeelcommissie van Zuidoost op 23 september een advies gegeven over het concept stedenbouwkundig plan. In de Nota van Beantwoording Inspraak wordt voorgesteld hoe met alle binnengekomen inspraakreacties en het advies om te gaan in de verdere planuitwerking. Hieronder volgen de belangrijkste inhoudelijke aanpassingen die in het plan zijn doorgevoerd n.a.v. de ontvangen inspraakreacties: • In navolging op de Investeringsnota, wordt het ontwerp voor de openbare ruimte verder en concreter uitgewerkt. Daarover vindt t.z.t. participatie plaats met de buurt en omgeving. • Tijdens het bouwproces worden omwonenden actief geïnformeerd over de bouwwerkzaamheden via o.a. een Beheer App.

• Woonblok D is gereserveerd voor een wooncoöperatie waarin zowel sociale huurwoningen als huurwoningen in het middensegment mogelijk zijn. De wooncoöperatie die dit woonblok t.z.t. ontwikkelt, doet een verdelingsvoorstel. • Woningen in de wooncoöperatie zijn bedoeld voor iedereen, niet voor een specifieke doelgroep. • De gemeente heeft de ambitie om de huurprijzen voor middeldure huurwoningen eeuwigdurend vast te leggen en maakt hierover afspraken in de aanbesteding. Naar aanleiding van de inspraakreacties, is het plan op enkele punten gewijzigd. Dit is verwerkt in de voorliggende definitieve versie die nu ter vaststelling wordt voorgelegd. Ad 5, 6, 7, 8, 9) Kennis te nemen van de (GEHEIM) financiële paragraaf behorende bij de Investeringsnota H-buurt Midden, daarmee in te stemmen en de grondexploitatie vast te stellen. a. Financiële paragraaf en grondexploitatie De kosten zijn geraamd op ca. € 19,9 mln. nominaal en de opbrengsten zijn geraamd op ca. € 23,9 mln. nominaal. Het plan kent hiermee een positief nominaal saldo van €3,99 mln. De grondexploitatie 283.11 H-buurt Midden kent een positief resultaat van € 3,7 mln. op netto contante waarde (inclusief de effecten van rente en inflatie) per 01-01-2021. De periode waarin de kosten en opbrengsten worden gerealiseerd bedraagt 7 jaar.

De investeringen zijn relatief hoog omdat onder andere de sloop van parkeergarage Hakfort, verplaatsing/beëindiging van twee erfpachterrechten en investeringen in de openbare ruimte aanzienlijk op de grondexploitatie drukken. Het positief resultaat van de grondexploitatie wordt ten gunste gebracht van de Reserve Vereveningsfonds. De raad wordt gevraagd in te stemmen met het verstrekken van een krediet op basis van het investeringsniveau in de grondexploitatie 283.11 onder het regime van het Vereveningsfonds ten bedrage van € 19,9 mln. nominaal op prijspeil 1-1-2021. Ook wordt de raad gevraagd in te stemmen met het treffen van een reservering binnen het Vereveningsfonds van € 4.000.000,- voor de eerste vijf jaar van de looptijd in verband met het doen van voorinvesteringen en/of voor de dekking van mogelijke tegenvallers voordat er significantie opbrengsten binnenkomen. In deze fase worden de beheerkosten nog niet ter besluitvorming voorgelegd. Het maaiveldontwerp wordt nog verder uitgewerkt en bij vaststelling van het definitieve maaiveld ontwerp, wordt ook een besluit over de beheerkosten voorgelegd.

Gegenereerd: v1.16

7

Gemeenteraad

VN2022-007861 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 20 april 2022

b. Maatschappelijke investeringen De investering voor het Huis van de Wijk is al opgenomen in de Begroting 2022. De investeringen voor het OKT wordt aangevraagd bij de Begroting 2023. De dekking voor de maatschappelijke voorzieningen ten behoeve van H-buurt Midden wordt middels verschillende producten en besluiten voorgelegd aan het College B&W en de gemeenteraad. Voor de Jeugd, Zorg en Basisvoorzieningen gebeurt dit door de behoefte vast te leggen in het Strategisch Huisvestingsplan (SHP) Jeugd, Zorg en Basisvoorzieningen. In dit plan wordt de benodigde voorzieningen voor de hele stad ten behoeve de middellange termijn (circa 4 jaar) in beeld gebracht. De verschillende SHP’s worden elke twee jaar geactualiseerd en voorgelegd aan het College B&W en de raad ter besluitvorming. Na vaststelling worden de SHP’s jaarlijks vertaald naar een Meerjarig Investerings Plan (MIP), die in de reguliere begrotingscyclus meegaat en verwerkt wordt in de jaarlijkse begroting. Wanneer de begroting door de gemeenteraad is vastgesteld worden de onrendabele maatschappelijke voorzieningen in het jaar voorafgaande aan de investeringen middels een kredietaanvraag met bijbehorende businesscase verder onderbouwd en vastgesteld.

Definitieve besluitvorming over dekking van de investeringen zal gedaan worden in het jaar dat de gemeente een financiële verplichting aangaat met een externe partij, zoals een realisatieovereenkomst of een tender of bij zelfrealisatie door de gemeente in het jaar van start bouw. c. Ontwikkelstrategie Het plan bestaat uit 4 bouwblokken. Blok A wordt aan Rochdale gegund, welke is voorgedragen vanuit de Federatie. Blokken B en C worden via een Tender aan de markt aangeboden. Blok D wordt beschikbaar gesteld voor een wooncoöperatie. Toewijzing vindt plaats conform de regels van de zogenaamde Amsterdamse ‘kaartenbak’ voor wooncoöperaties. De gemeente is m.u.v. de Carwash en de bedrijfsruimten in de plint van garage Hakfort eigenaar van alle gronden in het plangebied. De gronden waar de Carwash en bedrijfsruimten op staan zijn door de gemeente in erfpacht uitgegeven. Voor beide erfpachtpercelen wordt geprobeerd op een minnelijke manier tot verplaatsing c.q. beëindiging te komen. Voor de waardebepaling van deze erfpachtrechten zijn taxatierapporten opgesteld. De daarmee samenhangende kosten zijn opgenomen in de grondexploitatie. d. Planning en proces Direct na vaststelling van het Stedenbouwkundig plan en Investeringsbesluit, wordt een ontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegd voor zienswijzen. Vaststelling van het bestemmingsplan in de gemeenteraad is voorzien in Q4 2022.

De tender vindt plaats in 2023 en de start bouw kan in 2024/2025 plaatsvinden. De financiële consequenties van de uitvoering van het stedenbouwkundig plan H-buurt Midden vallen binnen de grondexploitatie H-buurt Midden, zoals weergegeven in de Financiële Paragraaf Investeringsnota H-buurt Midden. Conclusie: De genoemde beslispunten in de voordracht hebben wel financiële consequenties en deze zijn reeds geraamd in de begroting (100% dekking).

Gegenereerd: v1.16

8

Gemeenteraad

VN2022-007861 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 20 april 2022

Financiële onderbouwing Investeringsvoorstel Tabel 1: Basisgegevens investering Investeringssom

€ 19.900.000,00

Rentepercentage

0.0%

Afschrijvingstermijn (jaar)

0

Kapitaallasten

€ 0,00

Aanvang kapitaallasten

0

MIP nummer Consequenties gedekt?

Ja

Overige toelichting

De financiële consequenties van de uitvoering van het stedenbouwkundig plan H-buurt Midden vallen binnen de grondexploitatie H-buurt Midden, zoals weergegeven in de Financiële Paragraaf H-buurt Midden. Grondexploitatie en krediet De kostenraming voor het plan bedraagt € € 19,9 mln. De geraamde opbrengsten van het nieuwe plan bedragen € 23,9 mln. De bedragen zijn nominaal, met prijspeil 01-01-2021. De grondexploitatie sluit hierdoor met een batig saldo € 3,7 mln. netto contante waarde per 01-01-2021. De doorlooptijd van de grondexploitatie is 7 jaar van 31-12-2021 tot 31-12-2028. De voorgestelde grondexploitatie zorgt ervoor dat de beoogde investeringen van € 19,9 mln. opgenomen worden in de grondexploitatie 283.11 H-buurt Midden. De risico’s kunnen gedragen worden door de grondexploitatie zelf. Conclusie De genoemde beslispunten in de voordracht hebben wel financiële consequenties en deze zijn reeds geraamd in de begroting (100% dekking). Investeringen maatschappelijke voorzieningen De investering voor het Huis van de Wijk is al opgenomen in de Begroting 2022. De investeringen voor het OKT wordt aangevraagd bij de Begroting 2023. De dekking voor de maatschappelijke voorzieningen ten behoeve van H-buurt Midden wordt middels verschillende producten en besluiten voorgelegd aan het College B&W en de gemeenteraad.

Voor de Jeugd, Zorg en Basisvoorzieningen gebeurt dit door de behoefte vast te leggen in het Strategisch Huisvestingsplan (SHP) Jeugd, Zorg en Basisvoorzieningen. In dit plan wordt de benodigde voorzieningen voor de hele stad ten behoeve de middellange termijn (circa 4 jaar) in beeld gebracht. De verschillende SHP’s worden elke twee jaar geactualiseerd en voorgelegd aan het College B&W en de raad ter besluitvorming. Na vaststelling worden de SHP’s jaarlijks vertaald naar een Meerjarig Investerings Plan (MIP), die in de reguliere begrotingscyclus meegaat en verwerkt wordt in de jaarlijkse begroting. Wanneer de begroting door de gemeenteraad is vastgesteld worden de onrendabele maatschappelijke voorzieningen in het jaar voorafgaande aan de investeringen middels een kredietaanvraag met bijbehorende businesscase verder onderbouwd en vastgesteld. Definitieve besluitvorming over dekking van de investeringen zal gedaan worden in het jaar dat de gemeente een financiële verplichting aangaat met een externe partij, zoals een realisatieovereenkomst of een tender of bij zelfrealisatie door de gemeente in het jaar van start bouw.

Gegenereerd: v1.16

9

Gemeenteraad

VN2022-007861 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 20 april 2022

Conclusie De genoemde beslispunten in de voordracht hebben wel financiële consequenties en deze zijn reeds geraamd in de begroting (100% dekking). Conclusie

De genoemde beslispunten in de voordracht hebben wel financiële consequenties en deze zijn reeds geraamd in de begroting (100% dekking). Geheimhouding

Op de (GEHEIM) Financiële paragraaf Investeringsnota H-buurt Midden is geheimhouding opgelegd. Deze dient door de gemeenteraad te worden bekrachtigd in de eerstvolgende vergadering op grond van artikel 25, tweede lid van de Gemeentewet. Dit in verband met de belangen genoemd in artikel 10, tweede lid, onder b van de Wet openbaarheid bestuur. Voortijdige openbaarmaking van deze gegevens zou de economische en financiële belangen van de gemeente schaden, omdat in dat geval prijsgevoelige informatie in de openbaarheid zou komen. Door deze informatie geheim te houden worden de belangen van de gemeente beschermd. De geheimhouding wordt opgelegd tot twee jaar na afronding van de aanbesteding, doch uiterlijk tot 31 december 2028.

Welke stukken treft u aan Meegestuurd

Registratienr.

Naam

AD2022-040273

220411 Investeringsnota DEF.pdf (pdf)

AD2022-027361

Advies DB Zuidoost.pdf (pdf)

AD2022-027360

Def INV H-midden bijlagenboek HQ.pdf (pdf)

AD2022-027362

GEHEIM Financiele paragraaf IN H-buurt Midden.pdf (pdf)

AD2022-027218

Gemeenteraad Voordracht (pdf)

AD2022-027364

NvB H-midden (anoniem).pdf (pdf)

AD2022-027363

VERTROUWELIJK NvB (niet-anoniem).pdf (pdf)

Registratienr.

Naam

Ter Inzage

Behandelend ambtenaar (naam, telefoonnummer en e-mailadres)

Marnix van der Dussen, G&O, m.van.der.dussen@amsterdam.nl

Gegenereerd: v1.16

10