A - 10 Bouwen en Wonen (25) 00 Voordracht Wijzigingsverordening voor Huisves

Gemeenteraad

VN2021-020957 Wonen

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 15 september 2021

Portefeuille

Bouwen en Wonen

Agendapunt

9

Datum besluit

College van B&W 24 augustus 2021 Onderwerp

Vaststellen van de Wijzigingsverordening Huisvestingsverordening nieuwe woonruimteverdeling en differentiatie boetebedragen toeristische verhuur De gemeenteraad van Amsterdam besluit

1. Vast te stellen van de Wijzigingsverordening voor de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 zoals opgenomen in bijlage 1, met als belangrijkste punten: a. Implementatie van het op 31 maart vastgestelde Beleidsvoorstel voor een nieuwe woonruimteverdeling ”Een socialehuurwoning zoeken verandert”; en b. Differentiatie van de boetebedragen bij overtreding van de regels ten aanzien van toeristischeverhuur naar aanleiding van uitspraken van de Raad van State van 28 oktober en 2 december 2020, met als wijzigingen: • boetes toeristische verhuur zonder feitelijke bewoner: was 21.750 euro, blijft 21.750 euro. • boetes leeaarheidsovertredingen (bijv. teveel nachten verhuurd of aan teveel personen): was 21.750 euro, wordt 11.600 euro. • boetes administratieve overtredingen (bijv. geen nachten gemeld of geen registratienummer): was 8.700 euro, blijft 8.700 euro. • bij cumulaties van overtredingen met administratieve overtredingen komt er telkens 2.900 euro bij per overtreding. • verdeling van de boete bij functioneel daderschap naar rato van eigendom van de woning wanneer een woning meerdere eigenaren heeft. c. Inwerkingtreding van het besluit onder a wordt gedelegeerd aan het college van B&W, en inwerkingtreding van het besluit onder punt b met ingang van de dag na bekendmaking van de wijzigingsverordening. Wettelijke grondslag

Huisvestingswet: artikel 7 1. In de huisvestingsverordening kan de gemeenteraad categorieën woonruimte aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven indien daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend. artikel 9 1. Indien de gemeenteraad toepassing heeft gegeven aan artikel 7 legt hij in dehuisvestingsverordening de criteria vast voor de verlening van huisvestingsvergunningen. artikel 6 1. Bij de voorbereiding van de vaststelling of wijziging van een huisvestingsverordening plegen burgemeester en wethouders overleg met de in de gemeente werkzame toegelaten instellingen met woonconsumentenorganisaties en met andere daarvoor naar hun oordeel in aanmerking komende organisaties. 2. Bij de voorbereiding van de vaststelling of wijziging van een huisvestingsverordening stemmenburgemeester en wethouders deze af met burgemeester en wethouders van de

Gegenereerd: v1.12

1

Gemeenteraad

VN2021-020957 Wonen

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 15 september 2021

overige gemeenten die deel uitmaken van de woningmarktregio waarin de gemeente is gelegen. artikel 35 1. De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening bepalen dat een bestuurlijke boete kan worden opgelegd ter zake van de overtreding van de verboden bedoeld in artikel 8, eerste en tweede lid, artikel 21, artikel 22, eerste lid, artikel 23a, eerste of derde lid, artikel 23b, eerste en tweede lid, artikel 23c, eerste lid, artikel 23d of artikel 23e, of van het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 26. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd tot het opleggen van een bestuurlijke boete. Bestuurlijke achtergrond

Nieuw regionaal systeem voor verdeling van sociale huurwoningen Er is schaarste in het aantal beschikbare sociale huurwoningen in de regio Amsterdam. Om die schaarse woningen eerlijk te verdelen zijn er regels voor woonruimteverdeling die regionaal gelden. Op dit moment worden sociale huurwoningen op basis van inschrijfduur verdeeld. Binnen dat systeem is het voor huishoudens met een dringende behoefte of noodzaak om in de regio te komen wonen of binnen de regio te verhuizen nu erg lastig om woonruimte in de regio te vinden. Soms veranderen omstandigheden plotseling waardoor een spoedvraag naar een nieuwe woning ontstaat. Om hier meer rekening mee te kunnen houden is in een uitgebreid traject samen met bewoners, regiogemeenten en woningcorporaties regionaal nieuw beleid voor woonruimteverdeling ontwikkeld en in de gemeenteraden in de regio vastgesteld (in Amsterdam op 31 maart 2021). In het nieuwe systeem kunnen situatie-, zoek- en wachtpunten worden opgebouwd. Deze punten tezamen worden woonpunten genoemd en bepalen wie in aanmerking komt voor een beschikbare sociale huurwoning.

Er zijn groepen woningzoekenden die niet in aanmerking komen voor een urgentieverklaring maar voor wie de noodzaak om te verhuizen wel groter is dan voor anderen: in geval van echtscheiding of een relatiebreuk waarbij minderjarige kinderen betrokken zijn; woningzoekenden met kinderen die in het geheel niet beschikken over eigen woonruimte en inwonen bij anderen; jongeren die nog thuis wonen en voor wie dit door de omstandigheden problematisch is geworden. Deze woningzoekenden kunnen een aanvraag doen om situatiepunten te kunnen opbouwen. Door de versnelde opbouw van extra punten komen zij sneller in aanmerking voor een woning. Woningzoekenden kunnen daarnaast hun kans op een woning beïnvloeden door actief te zoeken: dan worden zoekpunten opgebouwd. In het nieuwe systeem is tot slot inschrijfduur ook nog steeds mede bepalend, dit gaat alleen vertaald worden in wachtpunten. Voor woningzoekenden met een urgentieverklaring veranderen de volgorderegels niet, maar urgenten, met uitzondering van de groep urgenten wegens stadsvernieuwing, zullen voortaan een woning toegewezen krijgen middels directe bemiddeling. In het kader van de discussie over de regionale woonruimteverdeling hebben enkele gemeenten in de woningmarktregio aangegeven bij wijze van experiment te willen voorzien in extra ondersteuning voor jongeren die na afloop van hun jongerencontract dakloos (dreigen te) worden.

Amsterdam is er daar één van. Het Beleidsvoorstel voor een nieuwe woonruimteverdeling is op 31 maart 2021 vastgesteld door de gemeenteraad. De voorbereiding is in overleg gebeurd tussen vijftien regiogemeenten en veertien woningcorporaties in de regio, aangesloten bij het Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad (PWNR). Dit is gebeurd via de gremia van het Bestuurlijk Team Woonruimteverdeling (BT) en het Bestuurlijk Overleg RAP-regio (BO RAP-regio). Elke gemeente had daarbij de verantwoordelijkheid om de besluitvorming in de eigen gemeente voor te bereiden. In Amsterdam heeft voorbereiding plaatsgevonden via:

Gegenereerd: v1.12

2

Gemeenteraad

VN2021-020957 Wonen

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 15 september 2021

• • • •

commissie Wonen en Bouwen, najaar 2018 (bespreken proces en dilemma's); raadsbrief, juni 2019 (toelichten voortgang); raadsconsultatie van het nieuwe beleidsvoorstel, voorjaar 2020; raadsbehandeling van het beleidsvoorstel, 31 maart 2021.

De volgende en nu voorliggende stap is dat het nieuwe beleid wordt verankerd in de huisvestingsverordening. Differentiatie boetebedragen bij overtreding van regels toeristische verhuur van woningen De gemeenteraad heeft tegen woonfraude ‘lik-op-stuk-beleid’ vastgesteld waarmee tegen overtredingen van de regels met betrekking tot de woonruimtevoorraad streng wordt opgetreden. Ter afschrikking is noodzakelijk geacht de wettelijk maximale boetes vast te stellen in de Huisvestingsverordening. Vanwege de schaarste aan woningen in Amsterdam en de onder druk staande leeaarheid is illegale toeristische verhuur van woningen een urgent maatschappelijk probleem. Om deze reden en omdat er veel kan worden verdiend met toeristische verhuur in Amsterdam, heeft de gemeenteraad in den beginne gekozen voor hoge boetes met weinig differentiatie. In sommige individuele zaken hebben de hoge boetes echter geleid tot een onevenredige uitwerking. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) heeft op 2 december 2020 in drie uitspraken geoordeeld dat de boetes zoals vastgesteld in de Huisvestingsverordening van Amsterdam ten aanzien van bepaalde overtredingen van de regels voor toeristische verhuur van woonruimte in voorkomende gevallen niet evenredig waren om er onvoldoende is gedifferentieerd naar de ernst van de overtreding.

De rechter heeft aangegeven dat de gemeenteraad meer moet differentiëren in de boetebedragen voor illegale vakantieverhuur en Bed & Breakfast (B&B). In al deze uitspraken heeft de ABRvS de opgelegde boetes gematigd. Met deze wijzigingsverordening worden naar aanleiding van de uitspraken van de ABRvS nieuwe boetetabellen voorgesteld waarin rekening wordt gehouden met omstandigheden die voor de evenredigheid van het boetebedrag van belang zijn. In de nieuwe boetetabellen wordt onderscheid gemaakt tussen ernstige overtredingen vanwege het effect op de leeaarheid en woonruimtevoorraad (hoogste boetebedrag), andere leeaarheidsovertredingen en administratieve overtredingen (laagste boetebedrag). Daarnaast houdt de boetetabel rekening met een samenloop van meerdere overtredingen. Bij cumulatie wordt niet elke overtreding apart beboet voor het volle tarief, maar wordt vanuit evenredigheid voor de minder ernstige overtreding een lager cumulatiebedrag gehanteerd. Onderbouwing besluit

Ad. 1a. Op dit moment worden sociale huurwoningen van corporaties toegewezen op basis van of inschrijfduur of urgentie. Omdat sociale huurwoningen schaars zijn (de gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning ligt in de hele regio boven de tien jaar) en urgenties alleen in zeer uitzonderlijke gevallen worden verleend, is er nu een groep woningzoekenden die wel degelijk dringend een woning nodig heeft maar daar geen kans op maakt. De Wijzigingsverordening naar aanleiding van het door de gemeenteraad aangenomen Beleidsvoostel voor een nieuwe woonruimteverdeling heeft de volgende hoofdlijnen: 1. De volgordebepaling voor woningzoekenden verandert. Inschrijfduur wordt vervangen door toewijzing op basis van wachtpunten, zoekpunten en situatiepunten. Hiernaast blijft net zoals nu een systeem met urgenties bestaan voor uitzonderlijke gevallen. 2. De wachtpunten zijn gebaseerd op de oude inschrijfduur. Eén jaar is daarbij gelijk aanéén wachtpunt. Zoekpunten worden maandelijks opgebouwd door minimaal vier keer per maand te reageren en in een drietal situaties kunnen situatiepunten worden opgebouwd. 3. De situaties waar punten voor kunnen worden opgebouwd zijn 1) relatiebreuk met kinderen, 2) inwonend met kinderen en 3) problematisch thuiswonende jongeren. Er zijn twee

Gegenereerd: v1.12

3

Gemeenteraad

VN2021-020957 Wonen

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 15 september 2021

4.

5.

6.

categorieën jongeren die in aanmerking komen voor situatiepunten voor problematisch thuiswonende jongeren. Hierbij gaat het om jongeren in pleeggezinnen en jongeren die thuis ambulante ondersteuning krijgen. Wachtpunten zijn de basis en worden blijvend opgebouwd. Zoekpunten en situatiepunten zijn voorwaardelijk. Als een woningzoekende een maand lang niet reageert op een woning, wordt één zoekpunt afgetrokken. Als een woningzoekende in een maand één tot drie keer reageert, blijft het aantal zoekpunten gelijk. Verder vindt aftrek van één zoekpunt plaats bij niet accepteren van een uitnodiging of weigering van een woning na bezichtiging. Als een woningzoekende tweemaal na acceptatie van een woning, maar vóór de ondertekening van het huurcontract alsnog weigert, vindt aftrek van alle zoekpunten en situatiepunten plaats. Gemeenten krijgen de mogelijkheid om voor de periode van twee jaar een experiment te starten met het toekennen van startpunten aan jongeren die na afloop van hun jongerencontract dakloos worden. Deze punten zijn alleen lokaal geldig. Na afloop van het experiment volgt evaluatie en het gesprek of deze regeling voortgezet kan worden.

In deze Wijzigingsverordening is de deelname van Amsterdam aan het experiment opgenomen; de gemeenteraad heeft daarmee op 31 maart 2021 ingestemd, om een oplossing te bieden voor jongeren met een aflopend tijdelijk wooncontract die nu nog geen kans maken om door te stromen naar een andere woning. Alle urgenten in de regio worden direct bemiddeld, met uitzondering van stadsvernieuwingsurgenten. Zij kunnen zelf zoeken.

In de voorgestelde implementatie van het nieuwe regionale systeem voor de verdeling van sociale huurwoningen zijn twee keuzes gemaakt met een klein juridisch areukrisico. Voorgesteld wordt dit te aanvaarden omdat het beleidsmatige en uitvoeringstechnische belang hiertegen opweegt. Het gaat om de volgende twee keuzes: - In de verordening is geregeld dat situatiepunten en situatiepunten voor jongeren kunnen worden ingezet bij 50% van de jaarlijks aangeboden woonruimte. Dat is om te zorgen dat er ook woningen beschikbaar blijven voor mensen die intensief zoeken maar niet in aanmerking komen voor situatiepunten. Strikt genomen vergt de Huisvestingswet dat daartoe categorieën of complexen van woningen worden aangewezen, waarop die 50% van toepassing is. Dat is hier niet gedaan omdat op die manier niet gerealiseerd kan worden dat 50% van het jaarlijks beschikbare aanbod aangewend kan worden voor woningzoekenden met situatiepunten. Dat is dan immers aankelijk van de vraag of en hoeveel van die aangewezen woningen in een jaar beschikbaar komen voor nieuwe verhuring. Over dit onderwerp vindt overleg met het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties plaats.- In de verordening is verder geregeld dat zoek-, situatie- en startpunten kunnen worden opgebouwd maar ook verloren.

Als alle punten van een of meer categorieën worden ingetrokken gebeurt dit bij schriftelijk besluit, waartegen een woningzoekende bezwaar kan maken. Als een woningzoekende in een maand niet reageert op woningaanbod nemen de opgebouwde zoekpunten af met één punt per maand. Strikt genomen is ook de afname met één punt een besluit dat vatbaar is voor bezwaar en beroep. Het belang van één punt is voor een woningzoekende beperkt en het openstellen van bezwaar zou veel administratieve druk met zich brengen. De afname van zoekpunten met 1 punt in een maand wordt daarom niet ingericht met een bezwaarprocedure. Als woningzoekenden zich beklagen over de afname wordt wel gekeken of de klacht terecht is en zo nodig wordt gecorrigeerd, maar voorgesteld wordt dit in principe als een informeel proces in te richten. Ad. 1b. Differentiatie van de boetebedragen in de Huisvestingsverordening n.a.v. uitspraken van de Raad van State De gemeenteraad heeft tegen woonfraude ‘lik-op-stuk-beleid’ vastgesteld waarmee tegen overtredingen van de regels met betrekking tot de woningmarkt streng wordt opgetreden en de

Gegenereerd: v1.12

4

Gemeenteraad

VN2021-020957 Wonen

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 15 september 2021

wettelijke maximale boetes worden opgelegd. Dit is ook jaren door de rechter geaccordeerd in tientallen gerechtelijke uitspraken. De Raad van State heeft op 2 december 2020 in drie uitspraken echter geoordeeld dat de opgelegde boetes voor woningonttrekking (vakantieverhuur en B&B) niet in elke situatie evenredig zijn en dat de gemeente meer moet differentiëren in haar boetebeleid. De boetebedragen die op dit moment in de HVV staan zijn volgens de Raad van State dus niet in elke situatie evenredig. Daarnaast heeft de Raad van State geoordeeld dat de gemeente onjuist omgaat met functioneel daders (overtreders die wel verantwoordelijk zijn, maar niet daadwerkelijk de overtreding hebben gepleegd). Functioneel daders moeten naar rato van het eigendomsaandeel worden bestraft. Naar rato van eigendomsdeel betekent dat wanneer twee eigenaren samen voor gelijke delen eigenaar zijn van een woning, zij beiden de helft van een boete dragen. Voor drie eigenaren zou dat ieder een derde zijn, en zo verder. Naar aanleiding van deze uitspraken zijn vergelijkbare boetezaken op dit moment in bezwaar of beroep stilgelegd in afwachting van de reactie van de gemeente op deze uitspraken van de Raad van State. De afgelopen jaren is veel gehandhaafd op grotere panden die vaak geheel onbewoond waren en het hele jaar door toeristisch verhuurd werden.

Achter dit type panden zaten vaak vermogende partijen waar het ‘lik-op-stuk-beleid’ goed voor werkte. Dit type overtreding zien we gelukkig steeds minder. De huidige overtreder is steeds vaker een kleinere partij (particulier) die de woning bewoont, maar die zich niet aan alle voorwaarden houdt. In dergelijke gevallen acht de rechter het opleggen van de hoogste boete niet altijd evenredig. In het voorstel blijft het uitgangspunt dat vanwege de schaarste aan woningen in Amsterdam en het effect op de leeaarheid overtredingen van de regels die betrekking hebben op vakantieverhuur en B&B ernstig zijn, en het profijt dat kan worden behaald met de overtredingen hoog is. Burgers en bedrijven moeten worden afgeschrikt door de boetes voor het plegen van overtredingen. Daarom blijven hoge boetes noodzakelijk. Wel zijn de boetebedragen meer gedifferentieerd naar de mate van ernst van de overtreding. Daarnaast wordt ook voorgesteld om functionele daders naar rato te beboeten, in plaats van elke functionele dader de volledige boete op te leggen.

In het kort houdt de differentiatie van boetes het volgende in: Woningonttrekking zonder feitelijke bewoning: € 21.750 (blijft de meest ernstige overtreding) Leeaarheidsovertredingen: € 11.600 (was € 21.750) (overschrijding aantal nachten, overschrijding aantal personen, verhuur in verbodswijk, geen nachtverblijf bij B&B, oppervlakte eisen bij B&B en verhuur in sociale huurwoning) Administratieve overtredingen: € 8.700 (geen vergunning, geen inschrijving BRP, niet melden aantal nachten en niet vermelden registratienummer) Cumulaties: Ernstige overtreding + andere overtredingen = € 21.750 Leeaarheidsovertreding + andere leeaarheidsovertreding = € 21.750 Leeaarheidsovertreding + andere administratieve overtreding = € 11.600 + € 2.900 per administratieve overtreding Administratieve overtreding + andere administratieve overtreding = € 8.700 + € 2.900 per administratieve overtreding Ad. 1c. De verordening voorziet in inwerkingtreding van het nieuwe woonruimteverdeelsysteem op een later tijdstip. Vaststellen van de datum van inwerkingtreding wordt gedelegeerd aan het college

Gegenereerd: v1.12

5

Gemeenteraad

VN2021-020957 Wonen

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 15 september 2021

van B&W. De nieuwe gedifferentieerde boetebedragen treden in werking met ingang van de dag na bekendmaking van de wijzigingsverordening. Financiële onderbouwing Consequenties gedekt?

Nog niet bekend

Overige toelichting

Het beslispunt 1.a in de voordracht heeft geen financiële consequenties. Het budget voor de ambtelijke inzet voor deze wijziging is geformaliseerd bij het vaststellen van het Beleidsvoorstel voor een nieuwe woonruimteverdeling door de gemeenteraad op 31 maart 2021. Ten aanzien van beslispunt 1.b is onderzocht welke lopende zaken vergelijkbaar zijn met de uitspraken van de Raad van State. Een aantal opgelegde boetes wordt als gevolg van deze uitspraak gematigd. Reeds opgelegde bestuurlijke boetes worden met maximaal € 275.000 verlaagd. Hierdoor gaan enerzijds de toekomstige boete-inkomsten lager uitvallen en anderzijds gaan de reeds opgelegde boetes alsnog lager uitvallen. Dat bedrag komt ten laste van 2021. De overschrijding van de baten uit bestuurlijke boetes valt als gevolg van de matiging van de boetebedragen iets lager uit dan onder normale omstandigheden. Conclusie

Geheimhouding

N.v.t.

Welke stukken treft u aan Meegestuurd

Registratienr.

Naam

AD2021-083628

Bekendmaking wijzigingsvoorstel HVV regionale herziening en nieuwe boetetabellen.docx (msw12)

AD2021-076796

Gemeenteraad (2) Voordracht (pdf)

AD2021-089267

Notitie differentiatiebeleid HVV(defDJZ).docx (msw12)

Registratienr.

Naam

Ter Inzage

Behandelend ambtenaar (naam, telefoonnummer en e-mailadres)

Wonen, Jeroen Montauban, 06-10675233, j.montauban@amsterdam.nl Wonen, Lotte Schamp, 06-28747475, l.schamp@amsterdam.nl Wonen, Samya Hamimid, s.hamimid@amsterdam.nl

Gegenereerd: v1.12

6