A - 08 Grondzaken (31) BIJLAGE 1b Toelichting bij het MPG 2022

Gemeente Amsterdam

47

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

Daarmee overstijgt de gerealiseerde en op korte termijn geraamde vereveningsruimte de ruimte die benodigd is voor de vaststelling van de van nieuwe tekortplannen en de benodigde investeringen om de gewenste gebiedsontwikkeling vorm te geven. Op basis van de inzichten van dit MPG 2022 is een incidentele surplus berekend van € 46 miljoen. Conform de bestuurlijke afspraken bij het nieuwe investeringsstelsel zou dit surplus aangewend kunnen worden voor additionele investeringen. Met name voor het niet aan de grondexploitaties toe te rekenen deel van de bovenplanse investeringen ontbreekt momenteel de dekking terwijl deze wel van groot belang zijn voor de voortgang van de gebiedsontwikkeling. De inkomsten die nodig zijn om een positieve vereveningsruimte te behouden moeten nog wel worden verdiend. De vereveningsruimte is onzeker en conjunctuurgevoelig en is vooral na 2023 afhankelijk van meerdere grote gronduitgiften. Uitval of vertraging van een of meerdere grote kavels is een groot risico voor de ruimte die nodig is voor het vaststellen van nieuwe plannen om de woningambities van voldoende nieuwbouw van betaalbare woningen op peil te houden. Vooralsnog zijn de vooruitzichten positief; de portefeuille vertegenwoordigt nog een aanzienlijke waarde die op de langere termijn verzilverd wordt.

Op grond van de regelgeving vanuit het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) is het niet toegestaan hier een voorschot op te nemen. Nieuwe plannen, met name transformatieprojecten en ontwikkelbuurten, met betaalbare woningen, duurzaamheid en groen, zijn vaker financieel negatief. Nieuwe financieel positieve plannen, daar zijn er nog enkele van, leiden pas op middellange termijn (na 5 jaar) tot extra vereveningsruimte.

Gemeente Amsterdam

48

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

8 Waarde actieve portefeuille In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de financiële waarde van de actieve portefeuille en de verandering ten opzichte van vorig jaar. De financiële waarde van de actieve grondexploitaties onder het Vereveningsfonds wordt bepaald door alle toekomstige kasstromen op te tellen (hoofdstuk 6) bij de reeds gerealiseerde waarde (hoofdstuk 5). Met een horizon van 15 jaar is de portefeuille vatbaar voor conjuncturele bewegingen waarin marktprijzen zullen dalen en stijgen. Dat betekent dat de waarde van de portefeuille voor zover die nog niet is gerealiseerd kan toenemen maar ook kan dalen. Daarom maken de risico’s deel uit van de waardebepaling van de actieve portefeuille. De waarde van de actieve portefeuille is onderscheiden in een bruto waarde zonder risico’s en netto waarde rekening houdend met risico’s en beheersmaatregelen. Bruto waarde portefeuille zonder risicoafslagen In hoofdstuk 6 bleek dat de waarde van de portefeuille zonder risico’s is gedaald van € 1,82 miljard naar € 1,56 miljard. Waarde portefeuille optelsom plannen Bruto waarde per 1-1-2021 (MPG 2021) Nieuwe plannen Herziene plannen Verslechtering lopende plannen Bruto waarde plannen per 31-12-2021

MPG2022 1.815 -68 -96 -95 1.556

Tabel: Bruto waarde portefeuille MPG 2022

-

-

De gemeenteraad heeft nieuwe negatieve plannen vastgesteld zoals de Lodewijk van Deijsselbuurt en Amsteloever. Totaal -/- 68 miljoen. Herzieningen hebben tot een lager plansaldo geleid zoals OBA-next in Kenniskwartier, Havenstraatterrein en de tramremise, Sloterdijk Centrum met hogere investeringen en Arenapoort met hoge kosten voor de aanleg van leidingen. Totaal -/- 96 miljoen. Lopende plannen zijn verslechterd. Bij verschillende plannen komt dit door omzetting van woonprogramma naar meer betaalbare woningen, eeuwigdurende middeldure huur of grotere woningen waardoor de inkomsten niet of beperkt stijgen. Bij verschillende plannen is sprake van hogere uitvoeringskosten (civiele werken) en kosten voor Voorberiding en Toezicht (V&T) en hogere proceskosten als gevolg van langere uitvoeringstermijn. Totaal -/- 95 miljoen.

In 2021 is relatief veel winst genomen door de hoge inkomsten. Daarnaast zijn plannen afgesloten, zowel negatieve als positieve plannen. Dit heeft geleid tot een saldo van € 1,36 miljard. -

Tussentijdse winstnemingen, positieve planafsluitingen en verrekeningen zoals Zuidasdok hebben geleid tot een verslechtering van € 254 miljoen en een verbetering van de reserve positie.

Gemeente Amsterdam

49

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

-

15 maart 2022

Planafsluiting van negatieve plannen die geleid hebben tot een verbetering van het saldo van € 53 miljoen en is opgevangen binnen de daarvoor bestemd voorziening plantekorten.

Waarde portefeuille nominale waarde MPG 2022 en MPG 2021 in miljoenen euro's Omschrijving Bedragen MPG2022 MPG2021 VEF Zuidas Totaal VEF Zuidas Totaal Saldo MPG 2021 892 664 1.556 1.260 666 1.926 Winstnemingen 2021 en planafsl. -47 -165 -212 -71 -61 -132 Verrekeningen 0 11 11 11 10 21 Totaal 845 510 1.355 1.200 615 1.815 Tabel: Bruto waarde portefeuille MPG 2022 ten opzichte van MPG 2021

De waarde van de portefeuille en risicoafslagen Het uitvoeren van gebiedsontwikkeling is een risicovolle activiteit, omdat de gemeente eerst grote voorinvesteringen moet doen die in de regel pas jaren later kunnen worden terugverdiend. De kost gaat voor de baat uit. Voor het realiseren van opbrengsten om de voorinvesteringen terug te verdienen is de gemeente sterk afhankelijk van marktpartijen die het door de gemeente gewenste vastgoed willen realiseren. De economische omstandigheden en de vraag naar vastgoed zijn van grote invloed op de hoogte van de opbrengsten en het tempo in de gebiedsontwikkeling. Deze externe factoren kunnen door de gemeente niet worden beïnvloed. Wel wordt de marktsituatie nauwlettend in de gaten gehouden om snel te kunnen bijsturen als er wijzigingen optreden. Project specifieke risico’s Het gepresenteerde saldo vormt de optelling van de afzonderlijke grondexploitaties. Om een inschatting te kunnen maken van de ruimte die nog beschikbaar is binnen het Vereveningsfonds, is het essentieel dat ook rekening wordt gehouden met een aantal (exogene en endogene) factoren die van invloed zijn op het behalen van dit saldo. Deze risico’s worden meegenomen in het bepalen van het weerstandsvermogen voor zover het financieel negatief geraamde plannen zijn of plannen met een laag financieel positief saldo.

Voor het bepalen van stelposten voor project specifieke risico’s worden geactualiseerde risicoanalyses van de grondexploitaties ingevoerd in het programma Naris (database waarin gemeentebreed de risico’s beheerd en geanalyseerd worden). Voor de geïnventariseerde risico’s is met behulp van een Monte Carlo simulatie in Naris berekend wat het gewogen totaalbedrag is (het bedrag dat met 90% zekerheid voldoende is om de schade als gevolg van optredende risico’s op te kunnen vangen). De genoemde nominale waarde van € 1,36 miljard betreft grotendeels een verwachte waarde, die zijn grondslag vindt in de huidige gunstige economische omstandigheden. In totaliteit is voor een bedrag van € 205 miljoen aan project specifieke risico’s van financieel positieve plannen berekend volgens de gemeentelijke systematiek van 90% zekerheid (zie paragraaf 7.3.1 over het weerstandsvermogen). Dat was in het MPG 2021 nog € 212 miljoen. Bij de berekening van de tussentijdse winstnemingen in de financieel positief geraamde grondexploitaties wordt het financiële effect van de project specifieke risico’s meegewogen.

Gemeente Amsterdam

50

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

Als alle risico’s van alle positieve plannen worden doorgerekend, dan is de kans 90% dat het negatieve effect van de geïnventariseerde risico’s niet hoger is dan afgerond € 205 miljoen. Dit bedrag wordt daarom aangehouden als indicatie voor het effect van de project specifieke risico’s. Generieke risico’s Gebiedsontwikkeling heeft een lange looptijd en kent een grote mate van onzekerheid. Bij de actualisatie van de grondexploitaties moet noodzakelijkerwijs worden uitgegaan van langjarige aannames. Bij de realisatie van de plannen zal blijken dat de werkelijkheid zal afwijken van deze aannames. Door G&O en Zuidas wordt een gezamenlijke scenarioanalyse uitgevoerd, deze is opgenomen in het MPG. De grootste generieke risico’s en onzekerheden zijn gelegen in verslechterende marktomstandigheden. Dit wordt hierna toegelicht. In de waardering van de portefeuille moeten zowel de project specifieke als de generieke risico’s worden meegenomen. Voor de inschatting van de waarde van de portefeuille worden daarom stelposten met bandbreedtes aangehouden voor generieke risico’s. Het gaat om de volgende stelposten:  Grondprijsdalingen - Het belangrijkste generieke risico is dat van een economische neergang met een daling van de grondprijzen tot gevolg: uit analyses blijkt de grondexploitatieportefeuille vooral zeer gevoelig voor grondprijsontwikkeling.

Dat geldt zowel voor de grondprijzen van woningen als van commercieel vastgoed. De grondprijzen in Amsterdam worden residueel berekend. De commerciële waarde van bijvoorbeeld een nieuwbouwwoning wordt gebaseerd op de Vrij op Naam (VON) prijs, hiervan worden de stichtingskosten afgetrokken, waarna de grondwaarde overblijft. De ontwikkeling van VON prijzen en van de stichtingskosten zijn daarom belangrijk. Een daling van de grondprijzen vanaf 2023 met 10% betekent dat er € 4oo miljoen van de geraamde grondopbrengsten ‘verdampt’. De geadviseerde grondprijzen liggen nu op een ongekend hoog niveau, een daling van 10% is dan ook een reëel risico, dat kan ook ontstaan door sterk stijgende stichtingskosten, als gevolg van een krappe markt en door meer duurzaamheidseisen. Bovendien kunnen de marktwaarden van de middeldure en de sociale woningen (80% van het woonprogramma in de nieuwe plannen) niet toenemen, terwijl de stichtingskosten wel kunnen stijgen. Mede door de coronacrisis is de onzekerheid binnen de commerciële markt toegenomen; de inschatting van de vraag naar kantoorruimte voor de komende jaren heeft een zeer grote bandbreedte. De coronacrisis heeft tot nu toe weinig effect op de grondprijs gehad, de grondprijs voor kantoren is zelfs verder toegenomen, tegen de verwachting in. Waarschijnlijk is door de lage rente investeren in commercieel vastgoed nog steeds interessant.

Nu de inflatie snel oploopt en de rente stijgt kan het zijn dat investeringen worden afgeremd. Ook zou de trend tot meer thuiswerken kunnen leiden tot een vraag uitval van kantoorruimte. Echter is daarvan op dit moment nog geen indicatie.  De inkomsten van commercieel vastgoed heeft een zeer groot aandeel binnen het fonds (circa 30%) en ontwikkelingen van de afzet heeft dus een direct groot effect op de vereveningsruimte.  Hogere uitvoeringskosten in verband met de hoge inflatie dan gebruikelijk.  Vertraging in projecten waardoor de termijn van de plannen opschuift en meer doorlopende proces en V&T kosten worden gemaakt. Dit risico is ingeschat op € 160 miljoen. Gemeente Amsterdam

51

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

In onderstaande tabel is een inschatting gemaakt van de indicatieve waarde van de portefeuille. Vertrekpunt is de nominale waarde van de optelsom van alle actieve plannen, inclusief de reeds gerealiseerde kosten en opbrengsten in deze plannen (onderhanden werk). Deze optelsom bedraagt op 1 januari 2021 circa € 1,36 miljard. Vervolgens zijn op portefeuilleniveau stelposten aangehouden om in financiële zin rekening te houden met de risico’s en de reserveringen en voorzieningen die zijn gevormd om negatieve plannen en risico’s op te vangen. Opbouw waarde portefeuille met stelposten in miljoenen euro's Waarde portefeuille optelsom plannen MPG2022 toelichting MPG2021 Bruto waarde plannen 1.355 1.815 Daling grondprijzen -400 10 % lager -450 Hogere uitvoeringskosten -150 5% hoger 0 Projectspecifieke risico's -205 -212 Vertraging -160 2 jaar -160 Reserveringen en voorziening plantekorten 613 538 Totaal daling -302 -284 Netto waarde plannen 1.053 1.531

Verschil -460 50 -150 7 0 75 -18 -478

Tabel: Netto waarde portefeuille na winstnemingen en verrekeningen ná risicoafslag en beheersmaatregelen

Er worden fors hoger uitvoeringskosten verwacht door de sterk opgelopen inflatie. Mede daardoor zijn de risico’s € 93 miljoen hoger ingeschat. Het totaal aan risico’s wordt op basis van de huidige inzichten ingeschat op € 0,9 miljard. Bij de risico’s wordt rekening gehouden met dalende grondprijzen, hoger uitvoeringskosten (inflatie), projectspecifieke risco’s en vertragingen. Daartegenover staat dat de negatieve plannen reeds zijn voorzien en uit prudentie is een groot aandeel specifieke reserveringen gevormd bij deze plannen. Totaal € 613 miljoen. De omvang van de voorzieningen en de reserveringen is gestegen met € 75 miljoen op basis van de besluiten van 2021. Als in totaliteit € o,3 miljard uit de plansaldi wordt gehaald is de waarde van de portefeuille ruim € 1 miljard waard. Risicobeheersing Het uitvoeren van gebiedsontwikkeling is een risicovolle activiteit, omdat de gemeente eerst grote voorinvesteringen moet doen die in de regel pas jaren later kunnen worden terugverdiend. De kost gaat voor de baat uit. Voor het realiseren van opbrengsten om de voorinvesteringen terug te verdienen is de gemeente sterk afhankelijk van marktpartijen die het door de gemeente gewenste vastgoed willen realiseren. De economische omstandigheden en de vraag naar vastgoed zijn van grote invloed op de hoogte van de opbrengsten en het tempo in de gebiedsontwikkeling.

Deze externe factoren kunnen door de gemeente niet worden beïnvloed. Wel wordt de marktsituatie nauwlettend in de gaten gehouden om snel te kunnen bijsturen als er wijzigingen optreden. Om de relatief grote risico’s te beheersen zijn verschillende beheersmaatregelen getroffen. De belangrijkste is dat reserveringen worden getroffen bij majeure (voor)investeringen en het gaan anticiperen op de toekomstige bovenplanse voorzieningen. Hierdoor worden deze investeringen aan de voorkant gedekt en kan worden voorkomen dat in de toekomst (grote) afwaarderingen nodig zijn als de economische situatie verslechtert. Daarnaast wordt er een financiële buffer aangehouden in de reserves om project specifieke risico’s op te vangen en om in geval van crisis de proceskosten te kunnen dekken die niet meer terugverdiend kunnen worden. Deze financiële

Gemeente Amsterdam

52

BIJLAGE Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

15 maart 2022

buffer wordt het weerstandsvermogen genoemd. De hoogte van het weerstandsvermogen bedraagt € 153 miljoen en dit is gestegen ten opzichte van de raming bij het MPG 2021 samenhangend met nieuw vastgestelde tekort plannen met een negatief resultaat. Naast de direct verliesvoorzieningen die worden gevormd ter hoogte van het geraamde tekort worden de projectspecifieke risico’s opgevangen in het weerstandsvermogen. Om de risico’s van veranderende marktomstandigheden in beeld te krijgen, worden scenarioanalyses gemaakt (zie paragraaf 7.5). Conclusie waarde portefeuille De verslechtering van de bruto waarde van de plansaldi is aanzienlijk( € 0,46 miljard), waardoor de waarde van de totale portefeuille is gedaald. De risico’s zijn toegenomen, dit wordt met name veroorzaakt door het nieuw toegevoegde risico dat de uitvoeringskosten toenemen als gevolg van prijsstijgingen, onder andere door de hoge inflatie. Rekening houdend met reserveringen en voorzieningen voor de huidige risico’s en tekorten vertegenwoordigt de portefeuille een waarde van ruim € 1 miljard, waardoor de prognose voor de toekomstige vereveningsruimte gunstig is. Deze waarde moet nog wel verdiend worden en is afhankelijk van economische ontwikkelingen en bestuurlijke ambities.

Gemeente Amsterdam

53