A - 06 Volkshuisvesting (43) Nota van beantwoording Huisvestingsverordening
Tekst van het document
3.1 Definitie grondgebonden woningen bij woningvormen verduidelijken Woningvorming is het verbouwen van één woning naar meerdere woningen. Middels een vergunningplicht en met name de minimale oppervlakte-eisen wil de gemeente de voorraad grotere woningen in de stad behouden ten behoeve van grote huishoudens. Vanaf 2021 zijn de voorwaarden voor woningvormen aangescherpt. Er is toen onderscheid gemaakt tussen grondgebonden woningen en niet-grondgebonden woningen. In de praktijk blijkt dat de toepassing van huidige begrip ‘grondgebonden woning’ tot gevolg heeft dat er grote gezinswoningen die weliswaar laag liggen, buiten het begrip vallen. Daarom is voorgesteld het begrip ‘grondgebonden woning’ te vervangen door ‘laaggelegen woning’. Het college heeft vier reacties ontvangen over het voorstel voor het verduidelijken van de definitie ‘grondgebonden woning’ in ‘laaggelegen woning’. De FAH en Huurderskoepel Arcade zijn positief over het voorstel. Vast. Advocaten en Stichting Betaalbare Woonstad Amsterdam (BWA) plaatsen enkele kritische kanttekeningen en doen suggesties voor verbetering. Zo vraagt Vast. Advocaten om op te nemen dat er sprake dient te zijn van een tuin en BWA voor of achter perceel, die rechtstreeks toegankelijk is vanuit de betreffende woning.
BWA doet ook twee voorstellen voor een andere manier om onderscheid te maken tussen type woningen voor de regels voor woningvormen.
36
Nota van beantwoording inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2024
Reactie college Het college bedankt de insprekers voor de voorstellen voor aanvullingen en alternatieve definities voor het begrip ‘laaggelegen woning’. Na het in kaart brengen van de effecten van de voorstellen komt het college tot de conclusie deze deels over te nemen. Het volgende voorstel wordt overgenomen: Er zal een definitie van woonlaag in de Huisvestingsverordening worden opgenomen. Daarbij wordt bij de eis van aanwezigheid van een verblijfsruimte toegevoegd ‘of dat er een verblijfsruimte was’. Door deze toevoeging kan worden voorkomen dat het veranderen van een verblijfsruimte naar een niet-verblijfsruimte het mogelijk maakt dat de woning toch gevormd mag worden, waar dat anders niet had gemogen. In de overige voorstellen ziet het college weliswaar sterke punten, maar deze leiden volgens het college niet tot een verbetering van de door het college voorgestelde definitie voor laaggelegen woning. Bijvoorbeeld het voorstel om de aanwezigheid van een tuin bepalend te laten zijn bij de beoordeling of er sprake is van een laaggelegen woonruimte. Ook zonder de toevoeging dat een laaggelegen woning een tuin heeft, vallen de woningen die volgens het college laaggelegen zijn, onder de voorgestelde definitie. Daarnaast is het college van mening dat er ook sprake kan zijn van laaggelegen woning zonder tuin.
3.2 Vermindering B&B quota met 30% per wijk Op het voorstel om de Huisvestingsverordening te wijzigen op het onderdeel van het quotum B&B (vanaf hier: voorstel) zijn in totaal 203 reacties binnengekomen. Tien insprekers ondersteunen het voorstel om het quotum B&B in alle wijken met 30% te verlagen, de overige insprekers reageerden negatief. Het college dankt alle insprekers voor haar reacties over en betrokkenheid bij dit beleidsonderdeel. Op de website van de belangenorganisatie Amsterdam Gastvrij (AG) heeft een oproep gestaan om te reageren op het voorstel en de bezwaren hiertegen kenbaar te maken. Op de website was ook de zienswijze van AG te lezen. Veel B&B-eigenaren hebben deze oproep gevolgd, mede waardoor het overgrote deel van de reacties op het voorstel van deze B&B-eigenaren afkomstig is. Vaak worden de argumenten van AG overgenomen, al dan niet voorzien van een persoonlijke toelichting. Een aantal malen werd volstaan met het verwijzen naar de zienswijze van AG. Omdat het merendeel van de reacties overeenkomt met de zienswijze van AG, heeft het college besloten om in het antwoord van het college uit te gaan van de zienswijze van AG en daarbinnen waar nodig te verwijzen naar of in te gaan op de individuele reacties. Hiermee wordt voorkomen dat herhaling de leesbaarheid van het antwoord vermindert.
De overige individuele inspraakreacties beantwoordt het college apart, net als de inspraakreactie van Airbnb. Er is bij de behandeling van de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting van 5 juli 2023 onduidelijkheid ontstaan over de cijfers die het college in raadsinformatiebrief van 30 mei 2023 over het inspraakvoorstel Huisvestingsverordening 2024 noemt. Deze zouden niet kloppen volgens Amsterdam Gastvrij (AG). In de raadsinformatiebrief van 14 juli 2023, over de afdoening van de toezeggingen uit de commissievergadering WV van 5 juli 2023, is aangegeven dat de onduidelijkheid berustte op een misverstand over het aantal verleende vergunningen per 1-2-2023 van 2131 (waarvan 2103 reeds verleend en 28 nog in behandeling) en om het genoemde aantal van 140 ingetrokken vergunningen. AG begreep uit de tekst dat deze 140 vergunningen nog van de genoemde 2131 vergunningen moesten worden afgetrokken. Dit is echter niet het geval. De 140 vergunningen zijn al uit het vergunningenbestand verwijderd en moeten dus niet meer afgetrokken worden van de 2131 verleende en in behandeling zijnde vergunningen. Er is verder op dit punt ook niet ingesproken door AG. Het college neemt aan dat het verschil in cijfers voldoende is opgehelderd en de onduidelijkheid is weggenomen.
37
Nota van beantwoording inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2024
Hieronder wordt allereerst op de inspraakreactie van AG gereageerd, daarna op de individuele inspraakreacties en tot slot op de inspraakreactie van Airbnb. A. Zienswijze Amsterdam Gastvrij 3.2.1 Procedure, participatie en recente ontwikkelingen AG stelt vast dat de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV), waarin is opgenomen dat het college een beperking van de quota B&B gaat onderzoeken, nog niet bestuurlijk was vastgesteld toen de wijziging van de Huisvestingsverordening 2024 ter inspraak werd voorgelegd. Verder is AG niet geconsulteerd over het voornemen om de B&B-quota te verlagen en komt het voorstel niet voort uit het participatietraject van de AAV. Tenslotte vindt AG dat de recente ontwikkelingen geen aanleiding vormen voor nieuwe inperkingen of regelgeving voor toeristische verhuur. Reactie college Het klopt dat het bestuurlijke traject van de AAV nog niet was afgerond voordat het voorstel voor de Huisvestingsverordening 2024 ter inspraak was vrijgegeven. In februari 2023 is de AAV ter inspraak vrijgegeven met daarin het voorstel om te onderzoeken of de B&B-quota verlaagd kunnen worden. Hierop heeft AG een inspraakreactie ingediend welke is opgenomen in de nota van beantwoording van de AAV. Inmiddels is de AAV vastgesteld en hiermee heeft ook de gemeenteraad de wens uitgesproken om te onderzoeken of de B&B-quota verlaagd kunnen worden.
Anders dan AG is het college van mening dat de ontwikkelingen van de laatste jaren juist wel tot ingrijpen aanleiding geven. Zo is het tekort aan woonruimte verder toegenomen en zoeken duizenden mensen permanent onderdak in Amsterdam, omdat zij in Amsterdam werken of studeren of om sociale redenen. Daarnaast is het aantal B&B’s alleen maar toegenomen. Waar vakantieverhuur na invoering van de registratieplicht en na de pandemie is afgenomen, blijft het aantal B&B’s stijgen. En dat terwijl B&B’s juist voor lange tijd woonruimte aan de markt onttrekt ten behoeve van logiesgebruik. Hierop gaat het college later in de beantwoording in. Bij de totstandkoming van de AAV is ervoor gekozen om een breed participatietraject te houden waarbij participanten konden meedenken over de hoofddoelen en uitgangspunten van de AAV. Er zijn acht stadsbrede bijeenkomsten georganiseerd (in stadsgebied Weesp en de zeven stadsdelen). Alle Amsterdammers, particulieren en organisaties, konden reageren op de doelen via de speciale website of deelnemen aan de stadsbrede bijeenkomsten. Hiervoor is ook een uitgebreide mediacampagne gehouden. Daarnaast zijn er een aantal bijeenkomsten gehouden over specifieke doelgroepen en onderwerpen, waarbij niet is gekozen voor toeristische verhuur omdat het hier niet de huisvesting van woningzoekenden betreft.
De inbreng uit het participatietraject is meegenomen in het inspraakvoorstel van de AAV, maar dat wil niet zeggen dat het inspraakvoorstel van de AAV is beperkt tot zaken die zijn voorgesteld tijdens het participatietraject. AG heeft op het voorstel tot onderzoek naar verlaging van de B&B-quota een inspraakreactie ingediend op de inspraakversie van de AAV. Ook heeft zij ingesproken tijdens de raadscommissie Woningbouw en Volkshuisvesting van 5 juli 2023. Voorstellen tot wijziging van de Huisvestingsverordening worden daarnaast altijd ter inspraak gelegd. Naar mening van het college heeft AG hiermee voldoende mogelijkheden gehad om haar visie op de concrete beleidsvoornemens duidelijk te maken. 3.2.2 Geen inbedding in bestaande regelgeving AG stelt dat de Wet toeristische verhuur van woonruimte niet is verwerkt in de Huisvestingsverordening van Amsterdam. Ook vindt AG het onduidelijk of bestaande vergunningen gelijk worden gesteld met een vergunning voor toeristische verhuur op basis van het nieuwe artikel 23c van de Huisvestingswet. Reactie college Het college wijst erop dat de Huisvestingsverordening per 1 januari 2021 is gewijzigd waarbij de Wet
38
Nota van beantwoording inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2024
toeristische verhuur van woonruimte is verwerkt (Wijzigingsverordening Wonen 2021). Artikel 5.1 van de Huisvestingsverordening bevat in het zestiende lid een bepaling die oude vergunningen op basis van artikel 21 Huisvestingswet gelijkstelt met vergunningen op grond van artikel 23c Huisvestingswet. Hiermee is de Huisvestingsverordening naar het oordeel van het college op een correct wijze gebaseerd op de Huisvestingswet. 3.2.3 Geen motivering voor het vasthouden aan het quotastelsel AG wijst op de memorie van toelichting van de Wet toeristische verhuur van woonruimte, waaruit zou blijken dat ‘slechts bij ernstige problemen in bepaalde buurten’ de gemeenteraad een quotum kan stellen op het aantal vergunningen voor toeristische verhuur. Er is niet aangetoond dat minder ingrijpende maatregelen niet volstaan. Ook moet de verdelingssystematiek in de Huisvestingsverordening worden vastgelegd, hetgeen impliceert dat de oorspronkelijke systematiek niet tijdens de periode van vergunningverlening kan worden losgelaten. Reactie college Anders dan blijkt uit de reactie van AG, vindt het college het grote tekort aan woonruimte een ernstig probleem en daarmee is een aanpassing van het quotum noodzakelijk. Van meet af aan heeft het college aangegeven dat het tekort aan woonruimte noopt tot het beperken van de mogelijkheid om schaarse woonruimte in te zetten voor logiesgebruik.
Dat is primair de insteek. Daarnaast hebben B&B’s ook hun weerslag op een wijk omdat veel toeristen in een woonwijk niet goed is voor de sociale cohesie in die wijk en de ‘toeristificatie’ van wijken hierdoor toeneemt. Zoals de rechtbank in de uitspraak van 17 juni 2022 stelt (ECLI:NL:RBAMS:2022:3543): “Zoals hiervoor opgemerkt kan het zo zijn dat een individuele B&B niet voor overlast zorgt, maar aannemelijk is dat het geheel aan B&B’s in de stad dit wel tot gevolg heeft. Immers, met meer B&B’s in de stad, verblijven er automatisch meer toeristen in woonhuizen, die gebruik maken van specifiek op hen gerichte voorzieningen. Dit concentreert en manifesteert zich met name in de binnenstad”. Maar zoals gezegd, primair is het grote probleem in Amsterdam dat er een groot tekort aan woonruimte is. Een en ander is uiteengezet in het rapport “Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam 2023” dat als basis heeft gediend voor de AAV en de Huisvestingsverordening 2024. En dat is een probleem dat bij uitstek aansluit op de Huisvestingswet, die immers is bedoeld om maatregelen te kunnen nemen als er sprake is van woningschaarste en/of onvoldoende leefbaarheid.
Het college vindt daarom dat moet worden vastgehouden aan een quotum en dat dat ook aangepast moet kunnen worden als het eerder vastgestelde quotum onvoldoende bijdraagt aan het streven van het college om het tekort aan woonruimte te verminderen. B&B is logies in een woonruimte en is één van de knoppen waaraan gedraaid kan worden om het probleem te verminderen. In die zin is het voorstel naar het oordeel van het college geheel in overeenstemming met de Huisvestingswet, alsmede met de Dienstenrichtlijn. Temeer daar nieuwe toetreding tot de markt voor B&B mogelijk blijft, zij het in beperktere mate en dat aan reeds verleende vergunningen niet wordt getornd tijdens de vergunningstermijn die loopt tot 1 juli 2028. Het college komt hier in 3.2.9.4 op terug. 3.2.4 Geen willekeurige aanpassing AG stelt dat willekeurige aanpassingen van de quota niet mogelijk zijn. Reactie college Het college is van mening dat de aanpassing van het quotum gewenst en noodzakelijk is. Het voorstel is gebaseerd op onderzoek waaruit blijkt dat de woningmarkt verder is verslechterd, terwijl tegelijkertijd het aantal B&B’s is gestegen. Een correctie vindt het college daarom op zijn plaats en niet willekeurig.
De markt blijft toegankelijk voor nieuwe toetreders, het voorstel is onderbouwd, waarbij het voorstel met een toelichting op een transparante wijze is voorgelegd aan de Amsterdammers en de dagelijks besturen van de stadsdelen en stadsgebied Weesp, gevolgd door een uitgebreide reactie door het college op de
39
Nota van beantwoording inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2024
ingebrachte zienswijzen door middel van deze Nota van beantwoording. Ook in die zin betreft dit voorstel dus geen willekeurige aanpassing van de quota. 3.2.5 Beleidsmatige onderbouwing voor wijziging B&B-quota AG stelt dat niet duidelijk is gemaakt waarom de in 2020 gekozen systematiek niet meer gevolgd zou kunnen worden. Het quotum werd in 2020 immers vastgesteld op een lager aantal dan bleek uit de meldingen B&B die voor de vaststelling waren gebruikt. Er is volgens AG geen reden voor een hernieuwd beroep op de negatieve effecten van toeristische verhuur op de leefbaarheid van de woonomgeving. AG vindt dat er niet sprake is van een aanmerkelijke groei van het aantal B&B’s. Het blijft voor AG ook onduidelijk waarom deze maatregel doelmatig is om de toegenomen schaarste aan woningen te bestrijden. Beperking van het quotum zal niet leiden tot meer woonruimte. Tenslotte vindt AG dat aan het voorstel een integrale visie ontbreekt. Een B&B draagt bij aan ‘kwaliteitstoerisme’ die beter verspreid over de stad zijn dan hotels. Er zijn geen klachten over overlast. B&B’s verzorgen minder dan 4% van het aantal overnachtingen in de stad. De verschillende aspecten die hierboven genoemd worden, beantwoordt het college hieronder afzonderlijk.
Reactie college Historie en doelstelling beleid Het is waar dat in 2019 bij de bepaling van het quotum B&B in eerste instantie is uitgegaan van het aantal B&B’s dat zich in de voorgaande jaren gemeld had. Het was bekend dat deze bestanden, die per stadsdeel werden bijgehouden, niet altijd up-to-date waren en dat er B&B’s tussen zouden staan die inmiddels waren gestopt (er was geen ‘afmeldingsplicht’), maar het gaf het college wel de meest betrouwbare indicatie van de omvang van B&B’s. De gekozen systematiek leidde ertoe dat er op 1 januari 2020 ruim meer quotum was dan het aantal B&B’s dat een vergunning wilde. Toen na 1 januari 2020 bleek dat binnen het vastgestelde quotum er toch wijken waren waar een loting zou moeten plaatsvinden, heeft de gemeenteraad alsnog het quotum zodanig gewijzigd dat ook deze wijken voldoende quotum kregen, waarbij het ruime quotum in stadsdeel Centrum in dezelfde mate werd verlaagd. Hieruit blijkt voldoende dat het niet de bedoeling is geweest om bestaande B&B’s uit te sluiten en dat een oplossing is gezocht die binnen de gekozen systematiek bleef én binnen het wettelijk kader van de Dienstenrichtlijn. Om de B&B’s verder tegemoet te komen is in de aanloop naar de vaststelling van de Huisvestingsverordening 2020 de vergunningstermijn verlengd van vijf naar acht jaar (1 juli 2028) en de overgangstermijn naar zes jaar.
Bij de vaststelling van het beleid in 2020 is dus terdege rekening gehouden met de belangen van de toen bestaande B&B-eigenaren, zozeer zelfs dat tot op heden er geen B&B’s zijn afgewezen op grond van het quotum. De woningschaarste is echter in de afgelopen jaren verder toegenomen, terwijl het toerisme na de pandemie weer sterk is aangetrokken en binnenkort de in de ‘Verordening op toerisme in balans Amsterdam’ vastgestelde bandbreedte gaat overschrijden. Deze twee ontwikkelingen kan en wil het college niet negeren door vast te houden aan een beleid dat vier jaar geleden tot stand is gekomen. Het college wil zoveel mogelijk woonruimte behouden voor de woningmarkt en daarbij past niet het verder laten oplopen van het aantal woningen dat deels wordt gebruikt voor logies. De doelstelling is niet veranderd, de invulling hiervan wel. De verlaging van het quotum is daarmee geenszins willekeurig en eenzijdig zoals AG stelt. De cijfers in het al genoemde rapport “Woningschaarste en leefbaarheid in Amsterdam 2023” spreken voor zich. Groei, spreiding van B&B’s Ten aanzien van de groei van het aantal B&B’s stelt AG dat in het voorstel geen concrete doelstelling is opgenomen die getoetst kan worden.
Het college heeft echter aangegeven dat het huidige aantal B&B’s gezien de ontwikkelingen op de woningmarkt en in het toerisme aanleiding zijn om een pas op de plaats te maken tot 1 juli 2028, de datum waarop de verleende vergunningen eindigen. Deze pas op de plaats
40
Nota van beantwoording inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2024
betekent bij de gemaakte keuze om in alle wijken (behalve in het stadsgebied Weesp) het quotum met 30% te verlagen, dat vooral de reeds toeristisch drukke woonwijken geen of minder ruimte overhouden voor een verdere uitbreiding van B&B. Voor het hele gebied van Amsterdam blijft er echter ruimte voor nieuwe B&B’s, zij het in mindere mate. En ook in de wijken waar het quotum vol is, kunnen nog altijd nieuwe B&B’s vergund worden als bestaande vergunningen om welke reden dan ook worden ingetrokken. Dat is in de afgelopen jaren ongeveer 140 keer gebeurd, meestal omdat de B&B werd beëindigd door de eigenaar. Hoewel AG stelt dat B&B’s beter zijn verspreid over de stad dan hotels, blijkt dat niet uit de cijfers. Het aantal hotels bedraagt in stadsdeel Centrum 51% van het totaal tegenover 40% B&B, in de stadsdelen West, Zuid en Oost bedraagt het aantal hotels 35% van het totaal tegenover 40% B&B. Als gekeken wordt naar het aantal hotelbedden is het percentage in stadsdeel Centrum ‘slechts’ 35% (in stadsdeel Centrum zijn relatief veel kleine hotels). Kortom, de spreiding van hotels en B&B’s is in hoge mate vergelijkbaar. Wat dat betreft concludeert het college dat de verwachting en hoop die ten aanzien van de spreiding in 2020 werd uitgesproken, niet voldoende is uitgekomen en dat een correctie gewenst is.
3.2.6 Een B&B wordt geen woonruimte Ongeveer een kwart van de B&B-eigenaren die hebben ingesproken stellen net als AG dat B&B’s geen invloed hebben op de woonruimtevoorraad. Het is immers al woonruimte en de ruimte die over is en gebruikt wordt als B&B zal niet worden omgezet naar woonruimte voor meer permanente bewoning. Genoemd wordt vooral dat men het niet wil, dat de ruimte daarvoor niet geschikt is of dat het minder inkomsten oplevert. In geen enkele reactie wordt aangegeven dat verhuur aan vaste bewoners eventueel een optie is. Reactie college Het college begrijpt de terughoudendheid, maar vindt het jammer dat er bij bestaande B&B-eigenaren weinig enthousiasme is voor het omzetten van logiesruimte naar woonruimte. Het college ziet bijvoorbeeld hospita-verhuur als een goed instrument in de strijd tegen de woningnood die vooral studenten meer ruimte kan bieden. Het college gaat hierover graag het gesprek aan met AG, want ook al benadrukt AG vooral dat B&B’s veel minder bedden aanbieden dan hotels, gaat het inmiddels wel om meer dan 2200 B&B’s waarbij logies wordt aangeboden in plaats van woonruimte. Voor de vele woningzoekenden in Amsterdam doet een percentage er niet toe, elke vierkante meter meer woonruimte is winst. En meer B&B’s in plaats van woonruimte is dus verlies.
3.2.7 Kwaliteitstoerisme Ook ongeveer een kwart van de reacties van B&B-eigenaren gaat in op het ‘kwaliteitstoerisme’ zoals dat wordt genoemd in de zienswijze van AG. Meest gehoorde argumenten zijn dat de toeristen goed gescreend worden, dat er nooit overlast gemeld is, een B&B geen negatief effect heeft op de leefbaarheid en dat bij een B&B juist logies wordt geboden aan vooral de in de stad geïnteresseerde toeristen die Amsterdam graag wil. Reactie college Uiteraard waardeert het college het dat veel B&B-eigenaren zich inzetten voor een fijne ervaring van toeristen die Amsterdam bezoeken. Het college bestrijdt in de toelichting bij het voorstel ook niet dat een B&B doorgaans geen of weinig directe overlast veroorzaakt als de eigenaar tijdens de verhuur in de woning aanwezig is. Waarbij overigens het verlies aan sociale cohesie in een wijk door vakantieverhuur en B&B wel aan de orde kan zijn en ook dat is een aantasting van de leefbaarheid. Het beleid is echter, zoals gezegd, primair gericht op het tegengaan van verder verlies aan woonruimte.
41
Nota van beantwoording inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2024
3.2.8 Integrale visie toerisme AG vindt dat het ontbreekt aan een integrale visie op de rol van toeristische verhuur in de toekomst van het stedelijk toerisme. Het onderzoek naar het verband tussen accommodatievormen en het type bezoeker zou hierin meegewogen moeten worden en daarom is een verdere inperking van B&B-quota ontijdig. Hotels blijven groeien, terwijl dat bij B&B nauwelijks het geval is. Veel B&B-eigenaren, ongeveer in een kwart van het aantal reacties genoemd, vinden dat juist hotels zouden moeten worden aangepakt. Zo wordt genoemd dat hotels de veroorzakers zijn van de drukte, dat het aantal hotels en hotelbedden maar blijft groeien terwijl er bij B&B’s nauwelijks groei is en B&B maar 4% van het aantal overnachtingen uitmaakt. Reactie college Ook al is het beleid betreffende vakantieverhuur en B&B vooral gericht op de effecten die deze toeristische verhuur heeft op de woonruimtevoorraad en de leefbaarheid, gaat het uiteraard wel om toeristen. Toeristische verhuur van woonruimte maakt dan ook onderdeel uit van het overnachtingsbeleid en is een aspect in de Verordening op toerisme in balans Amsterdam. Als gekeken wordt naar alle maatregelen die het college heeft genomen en nog gaat nemen om het toerisme te beheersen, moet de conclusie zijn dat het college vooral inzet op andere maatregelen dan vakantieverhuur en B&B en dat hotels zeker niet buiten schot blijven.
Het college zet ook in op een aanscherping van het overnachtingsbeleid voor hotels, een verhoging van de toeristenbelasting en neemt maatregelen tegen zware touringcars, rivier- en zee cruises en meer. Het college gaat graag in op een aantal stellingen en aannames ten aanzien van de genoemde aantallen. Het college wil voorkomen dat hier een verkeerd beeld over ontstaat. a. Het aantal hotels dat onder het nieuwe overnachtingsbeleid nog is vergund, bedraagt slechts drie sinds 2017. De meeste hotels die de laatste jaren zijn geopend, waren reeds vergund, konden een beroep doen op de overgangsregeling of kwamen voort uit ontwikkelrechten op grond van het oude, veel minder restrictieve, hotelbeleid. Tussen het moment van vergunnen en de opening van een hotel zit doorgaans een periode van vijf tot tien jaar. Dit zorgde voor een ‘pijplijn’ aan hotelontwikkelingen, maar het einde ervan komt in zicht. b. De gebiedskaart waarmee de stad is verdeeld in “nee, tenzij” en “nee-gebieden” is in 2021 aangescherpt. Zo zijn er nog slechts enkele “nee, tenzij-gebieden” waar hotelontwikkeling bij hoge uitzondering nog mogelijk is. De gemeenteraad heeft het college met een motie verzocht om te onderzoeken of de laatste “nee, tenzij-gebieden” ook als “nee-gebied” kunnen worden aangemerkt. Het resultaat van dit onderzoek zal nog dit jaar aan de gemeenteraad worden voorgelegd. c.
Er zijn sinds 2017 nog hotels bijgekomen op basis van directe hotelrechten in bestemmingsplannen. Doordat de rechten al bestonden konden hotels worden ontwikkeld zonder (planologische) medewerking van de gemeente. Door te gaan sturen met erfpacht heeft het college sinds 2021 een aanvullend instrument om in het grootste deel van de stad (het “nee-gebied” op de gebiedskaart van het overnachtingsbeleid) de bouw van nieuwe hotels tegen te gaan. d. Het overnachtingsbeleid en de inzet van het erfpachtinstrument hebben effect, want tussen 2020 en 2022 is het aantal hotelkamers met slechts 1,9% gestegen en het aantal hotelbedden met 3,4%. De vergelijking met 2020 wordt gemaakt omdat in dat jaar de vergunningplicht voor B&B ging gelden en er een goede vergelijking te maken is. Maar ook bij een geringe groei gaat naar verwachting het aantal overnachtingen nog stijgen, want de bezettingsgraad was in 2022 nog niet op het niveau van 2019. e. Eind 2020 waren er 1958 B&B’s met een vergunning, eind 2022 waren het er 2184, 12% meer dus. En de groei gaat door, op 1 augustus 2023 waren er 2288 B&B’s, 17% meer dan eind 2020. De absolute aantallen zijn uiteraard veel geringer dan bij hotels, maar het gaat bij B&B’s wel om woningen.
3.2.9 Artikelsgewijze bezwaren Volgens AG voldoet het voorstel niet aan de Wet toeristische verhuur van woonruimte, zijn de nadere regels niet onderbouwd of strijdig met de wet of onevenredig. Het college houdt bij de beantwoording de volgorde en nummering van de zienswijze van AG aan.
42
Nota van beantwoording inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2024
3.2.9.1 Vergunningplicht vakantieverhuur Volgens AG wordt onnodig vastgehouden aan de vergunningplicht voor vakantieverhuur en is niet aangetoond dat met minder ingrijpende middelen zoals de registratieplicht niet hetzelfde doel had kunnen worden bereikt. Een vergunningplicht is effectiever bij een B&B. Reactie college Bij het invoeren van de registratieplicht heeft het college voldoende duidelijk gemaakt waarom alleen een registratieplicht niet volstaat, met als belangrijkste reden dat aan een registratieplicht geen voorwaarden kunnen worden verbonden zoals een maximaal aantal dagen of personen. Voor het overige is de vergunningplicht juridisch niet omstreden en wordt er niets gewijzigd. Het college noteert dat AG blijkbaar een vergunningplicht voor B&B wél effectief vindt. 3.2.9.2 Vergunningsduur vakantieverhuur AG vindt een vergunningsduur van 1 jaar en 3 maanden niet noodzakelijk, geschikt en proportioneel. Het leidt tot onnodige kosten en is gevoelig voor onbedoelde administratieve fouten. AG stelt verder dat volgens artikel 11 van de Dienstenrichtlijn en artikel 33 van de Dienstenwet vergunningen die vallen onder de Dienstenrichtlijn in principe voor onbepaalde tijd dienen te worden verstrekt. Reactie college Het klopt dat het uitgangspunt van de Dienstenrichtlijn en de Dienstenwet een vergunning voor onbepaalde tijd is.
Een beperkte duur is echter mogelijk indien dit gerechtvaardigd is om een dwingende reden van algemeen belang. Dat de vakantieverhuurvergunning in duur beperkt is, is vanwege het feit dat toeristische verhuur van woonruimten een grote invloed heeft op de woonruimtevoorraad. Daarnaast heeft toeristische verhuur een negatieve invloed op de leefbaarheid van de woonomgeving. Gezien de snelle toename van toeristische verhuur in Amsterdam door de jaren heen acht de gemeente het onwenselijk om vergunningen voor onbepaalde tijd te verlenen. Dan bestaat het risico dat de gemeente onvoldoende kan inspelen op toekomstige ontwikkelingen. Al met al is een beperkte duur van de vergunning gerechtvaardigd vanwege een dwingende reden van algemeen belang, namelijk het beschermen van het stedelijk milieu. Het college neemt de goede suggestie over om het nuttige effect van de vergunningsduur nader te onderzoeken. Dit zal worden meegenomen in het onderzoek dat het college laat uitvoeren naar het opstellen van een escalatieladder in het kader van de AAV en het onderzoek naar het effect van de genomen maatregelen vakantieverhuur en B&B naar aanleiding van de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State betreffende de verbodswijken. Inderdaad kunnen altijd administratieve fouten gemaakt worden.
Het college gaat er echter wel van uit dat iemand die aan vakantieverhuur wil doen op de hoogte is van alle regels. Op de website worden alle plichten duidelijk beschreven en bij het maken van een melding van vakantieverhuur wordt ook gewezen op de vergunningplicht. Daarnaast heeft het college de boete voor een eerste administratieve overtreding aanmerkelijk verlaagd met terugwerkende kracht vanaf 1 oktober 2021. Bij 3.2.9.7 komt het college hierop terug. 3.2.9.3 Gedelegeerde bevoegdheid tot het instellen van verbodswijken AG is van mening dat de Wet toeristische verhuur van woonruimte de gemeente geen bevoegdheid geeft tot het instellen van een totaalverbod op vakantieverhuur in bepaalde wijken. De meest vergaande maatregel zou een schaars vergunningstelsel zijn.
43
Nota van beantwoording inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2024
Reactie college Het college is het er niet mee eens dat de invoering van de Wet toeristische verhuur van woonruimte tot gevolg heeft gehad dat een gemeente geen bevoegdheid heeft om een totaalverbod in te stellen. Dit blijkt niet uit de wet en ook niet uit de memorie van toelichting. Zo geeft de wetgever aan dat een systeem van vergunningen in beginsel geen totaalverbod kan inhouden, maar indien er uitzonderlijke omstandigheden voordoen kan een dergelijk verbod gerechtvaardigd zijn (p.9 MvT). In Amsterdam doen zich veel excessen voor op het gebied van toerisme, schaarste aan woonruimte en leefbaarheidsproblemen. Wanneer de andere wettelijke instrumenten onvoldoende soelaas bieden vindt het college het noodzakelijk om een totaalverbod te kunnen instellen. De wet geeft hier ook ruimte voor. 3.2.9.4 Willekeurige intrekking van vergunning Volgens AG biedt artikel 3.9.3 lid 4 van de Huisvestingsverordening het college een willekeurige bevoegdheid om verleende vergunningen te wijzigen of in te trekken indien veranderde omstandigheden of gewijzigde inzichten wijziging of intrekking nodig maken. AG vindt deze bepaling vaag en te breed geformuleerd. Ook vindt AG dat dit artikel opgenomen is in de verordening zonder duidelijke toelichting of aankondiging.
Tot slot vindt AG dat de bepaling strijdig is met artikel 26 van de Huisvestingswet welke een uitputtende lijst geeft met intrekkingsgronden. De onzekerheid over het mogelijk intrekken van de vergunning wordt ook door de individuele insprekers veel genoemd. In ongeveer een vijfde deel van de reacties wordt dit argument genoemd. Reactie college Het college begrijpt de zorgen van AG en B&B-exploitanten indien het college daadwerkelijk de bevoegdheid zou hebben een vergunning willekeurig in te trekken. Maar intrekken kan niet zomaar of willekeurig. Elk besluit van een bestuursorgaan moet voldoen aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het motiveringsbeginsel en het evenredigheidsbeginsel. Het college is dan ook niet van plan om nu of in de toekomst willekeurig en ongemotiveerd vergunningen in te trekken. De bepaling is bedoeld om het beleid met betrekking tot toeristische verhuur toekomstbestendig te houden. Denk bijvoorbeeld aan een uitzonderlijke situatie die rechtvaardigt dat een totaalverbod op alle vormen van toeristische verhuur in woonruimte noodzakelijk is. Daarbij zal altijd rekening worden gehouden met belangen van bestaande vergunninghouders en zal bijvoorbeeld met overgangsrecht gewerkt worden. Ook zal een dergelijke maatregel tijdig aangekondigd worden, gemotiveerd worden en zal er altijd ruimte zijn voor inspraak.
Deze situatie doet zich nu niet voor en heeft zich sinds 2021 ook niet voorgedaan. Afdeling III Toeristische verhuur van woonruimte, inclusief artikel 3.9.3, vierde lid, van de Huisvestingsverordening is van 3 juni tot en met 17 juli 2020 vrijgegeven voor inspraak. De bepaling is toegelicht in de Wijzigingsverordening Wonen 2021: “Tot slot bepaalt het vierde lid dat verleende vergunningen, zowel B&B als vakantieverhuur, kunnen worden ingetrokken of gewijzigd door veranderde omstandigheden of gewijzigde inzichten. Door de grote schaarste aan woonruimten in Amsterdam kan zulks mogelijk nodig zijn.” Het college kan zich daarom niet vinden in de reactie van AG dat dit artikel zonder aankondiging bekend is gemaakt. Tevens is het college van mening dat de intrekkingsgronden opgenomen in artikel 26 van de Huisvestingswet niet uitputtend bedoeld zijn. De wetgever had dan aangegeven dat een vergunning “uitsluitend” kan worden ingetrokken op die gronden, maar dat is nu niet het geval (zie ter vergelijking artikel 4 Huisvestingswet). Echter, ook al is een willekeurige intrekking van vergunningen juridisch niet mogelijk, het college zegt toe dat in de resterende vier jaar van de huidige vergunningsperiode geen vergunningen B&B zullen worden ingetrokken vanwege nieuw beleid op grond van artikel 3.9.3, vierde lid, van de Huisvestingsverordening.
44
Nota van beantwoording inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2024
Het college heeft er vertrouwen in dat juist de verlaging van het quotum zal bijdragen aan een meer verantwoorde omvang van B&B in relatie tot de schaarse woonruimtevoorraad. Er kan echter geen twijfel over zijn dat alle vergunningen B&B op 1 juli 2028 verlopen en dat daarna op grond van de Huisvestingsverordening 2028 nieuwe regels zullen gelden. Daarop kan het college nu niet vooruitlopen. Dat is aan het nieuwe college en de nieuwe gemeenteraad na de gemeenteraadsverkiezingen van 2026. 3.2.9.5 Artikel 3.9.4 en artikel 5 van Hoofdstuk 4 van de Nadere Regels AG stelt dat in de memorie van toelichting en de handreiking van de VNG wordt aangegeven dat een quotum alleen in bepaalde buurten met ernstige problemen ingesteld kan worden, waarbij een onderbouwing wordt gegeven waarom een maximum wordt gesteld en waarop de hoogte van dit maximum is gebaseerd. AG vindt het quotastelsel van Amsterdam hier niet aan voldoen. Reactie college Het college onderstreept dat de wetgever de wet heeft geschreven voor heel Nederland. Dit betekent dat het in de handreiking geformuleerde uitgangspunt is, dat een quotum slechts in bepaalde gebieden kan worden ingesteld als dat noodzakelijk is. Het is aan de gemeente om te bepalen of de situatie in de gemeente een quotum rechtvaardigt en zo ja, waar. De schaarste aan woonruimte en de leefbaarheidsproblemen spelen in heel Amsterdam.
Het college zag en ziet zich daarom genoodzaakt om een quotum per wijk in te stellen. Zoals eerder opgemerkt, valt het op dat AG niet zegt wat volgens haar dan ‘ernstige problemen’ zijn. Het huidige grote tekort aan woonruimte is voor heel veel mensen bij uitstek een ernstig probleem en als maatregelen op het terrein van vakantieverhuur en B&B een steentje kunnen bijdragen aan het beschermen van de woonruimtevoorraad en de leefbaarheid, is dat volgens het college alleszins gewenst en noodzakelijk. Het in 2020 gekozen systeem is niet losgelaten. Het college heeft slechts gekozen voor een gelijke verlaging van 30% in alle wijken met als gunstig effect dat de wijken waar de meeste toeristische verhuur plaatsvindt, worden beschermd tegen nog meer als logies gebruikte woonruimte. Na vier jaar is het voor het college duidelijk dat een aanpassing, gebaseerd op de in de 2020 gekozen systematiek, noodzakelijk is. Noodzakelijk omdat de problemen op de Amsterdamse woningmarkt zijn toegenomen en dat ‘draaien aan alle daarvoor geschikte knoppen’ noodzakelijk is. Iedereen heeft recht op een dak boven zijn hoofd en dan is logies in plaats van woonruimte niet de meest voor de hand liggende oplossing.
Het college heeft de problematiek en de oplossingsrichtingen duidelijk en transparant beschreven in de AAV, voorzien van een uitgebreide onderbouwing, gebaseerd op veel gesprekken met en in de stad en op onderzoeken naar de woningmarkt in Amsterdam en de Metropoolregio Amsterdam. 3.2.9.6 Artikel 1.2 van Hoofdstuk 4 van de Nadere Regels AG geeft aan dat de uitvoeringsregel waarbij gedeelde ruimtes, waaronder verkeersruimtes, voor de helft meetellen in de oppervlakteberekening ertoe leidt dat gelijksoortige B&B-ruimte verschillend beoordeeld worden afhankelijk van de locatie van de voordeur. Reactie college De locatie van de voordeur is inderdaad bepalend voor welke ruimtes meetellen voor de oppervlakteberekening. Deze woonruimtes zijn dan niet gelijksoortig omdat er meer ruimtes gedeeld worden met toeristen. Het college leest verder ook geen alternatief voorstel in de reactie van AG en ziet geen reden om de uitvoeringsregel aan te passen. 3.2.9.7 Boetetabellen 4, 5 en 6 AG vindt dat het college geen invulling heeft gegeven aan de aanbevelingen van de ombudsman. Verder
45
Nota van beantwoording inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2024
stelt AG voor om de boetetabel nog verder te differentiëren. Tenslotte vindt AG de tekst in de memorie van toelichting onduidelijk en wil zij dat aan het begrip “een eerste keer” een verjaringstermijn wordt verbonden. Reactie college Het college is van mening dat met het nieuwe boetestelsel een goede invulling is gegeven aan de aanbevelingen van de ombudsman. Naar aanleiding van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 2 december 2020 heeft de gemeente de boetetabel gedifferentieerd en zijn verschillende boetebedragen voor verschillende type overtredingen ingevoerd. Vervolgens is de boete voor eerste administratieve overtredingen in november 2022 door het college aangepast in het proportionaliteitsbeleid, waarbij de eerste keer een lagere boete wordt opgelegd van € 3.000 ongeacht het aantal administratieve overtredingen. Deze boete van € 3.000 wordt nu met dit voorstel verankerd in de Huisvestingsverordening. Het boetebedrag is gelet op de gemiddelde prijzen die in Amsterdam worden gevraagd (€ 251 gemiddeld en € 305 gemiddeld in het centrum, bron InsideAirbnb) naar het oordeel van het college proportioneel en noodzakelijk. Bij een nog lagere boete zou de prikkel om aan de regels te voldoen te laag zijn, omdat de eerste boete zich dan niet verhoudt tot de opbrengst die kan worden behaald met de verhuur.
Voorkomen moet worden dat men het risico op de eerste boete voor lief neemt. Het college ziet zich gesterkt in dit standpunt door de recente rechtspraak waarin de boete van € 3.000 juridisch getoetst is (ECLI:NL:RVS:2020:2849). Als de rechter de boete van € 3.000 euro verder verlaagt, is dat niet vanwege de hoogte van de boete zelf, maar vanwege specifieke persoonlijke omstandigheden van het geval. Voor wat betreft verduidelijking van de tekst van tabel 6 en de verjaringstermijn op de eerste boete neemt het college de suggesties van AG over. De tekst wordt gewijzigd naar: “Eerste keer € 11.600 + € 1.000 per administratieve overtreding (tot maximaal € 3.000 voor meerdere administratieve overtredingen)”. Tevens past het college het voorstel aan de gemeenteraad aan door een herhaalde overtreding (‘recidive’) te beperken tot één keer per vier jaar. Dus elke vier jaar na de eerste overtreding vervalt de ‘recidive’ en geldt een nieuwe overtreding als een ‘eerste keer’. B. Individuele inspraakreacties 3.2.10 Financiële zorgen van B&B-eigenaren Veel reacties van B&B-eigenaren, bij meer dan een kwart van alle reacties, betrof de zorgen over het mogelijk wegvallen van de inkomsten van de B&B waarvan veel insprekers aangeven afhankelijk te zijn. Dit aspect wordt niet genoemd in de zienswijze van AG.
Bij dit onderwerp worden veel meer dan bij de andere onderwerpen persoonlijke verhalen en overwegingen genoemd. Zoals het afhankelijk zijn van de inkomsten uit de B&B als aanvulling op het pensioen, het anders niet kunnen betalen van de woning, het hebben gedaan van grote investeringen etc. Vaak in combinatie genoemd met de onzekerheid over de vergunning zoals in 3.2.9.4 aan de orde kwam. Reactie college Het college begrijpt dat veel eigenaren al lange tijd een B&B bezitten en hieraan verknocht zijn en/of financieel afhankelijk van zijn. Het college benadrukt nogmaals dat het niet de intentie van het college is om tussentijds vergunningen in te trekken, anders dan als niet aan de voorwaarden van de vergunning is voldaan. Als er geen op de individuele zaak betrekking hebbende redenen zijn om een vergunning in te trekken, staat elke vergunning dus tot 1 juli 2028. Zoals eerder aangegeven, het huidige college en gemeenteraad kunnen niet beslissen over de periode na 1 juli 2028. Op 1 januari 2028 volgt weer een wettelijke voorgeschreven herziening van de Huisvestingsverordening, die gebaseerd zal zijn op onderzoeken van de situatie van dan en op de conclusies die door het college en de gemeenteraad daaruit worden getrokken. Zekerheid over de vergunning na 1 juli 2028 kan dit college dus niet geven.
46
Nota van beantwoording inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2024
Op dit moment ziet het college gezien de grote woningschaarste geen reden om toe te zeggen dat een vergunning in feite voor onbeperkte tijd is verleend. Dat zou in de praktijk betekenen dat een quotum niet meer mogelijk is en dat gaat het college te ver. Daarnaast zegt het college toe dat in het voorjaar van 2026 een tussentijds onderzoek gedaan zal worden naar B&B en de effecten van het verlaagde quotum. De nieuwste cijfers van het onderzoek ‘Wonen in Amsterdam’ dat in 2025 wordt gehouden, worden hierin meegenomen. Bij dat onderzoek kan tevens worden meegenomen welke mogelijkheden de wet biedt voor bestaande B&B-eigenaren of voor uitzonderlijke situaties, zodat een nieuw college en gemeenteraad hier meer duidelijkheid over heeft in de tijd die er dan nog rest tot aan de bestuurlijke procedure die tot de Huisvestingsverordening 2028 moet leiden. 3.2.11 Voorstanders beleid Tien insprekers hebben steun uitgesproken voor het voorstel. De reacties variëren van geheel verbieden van B&B tot steun van het plan. Ook een B&B-eigenaar en een inspreker die een B&B willen beginnen, reageren positief. De Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) ondersteunt het voorstel, maar is sceptisch over het toelaten van zolderkamers als B&B-ruimte.
Het Wooncafé 020 maakt zich zorgen over de stijging van de onroerend goed prijzen en ondersteunt het voorstel alhoewel zij niet denkt dat B&B’s de grootste spelbrekers zijn. Reactie college Het college waardeert de steun van de insprekers voor de maatregel om verdere groei van B&B’s in de stad te beperken. Voor het college gaat het te ver om B&B’s te verbieden. Dat is inhoudelijk een te zware algemene maatregel die bovendien juridisch moeilijk te verdedigen is. De reacties op het formeel mogelijk maken van een B&B op een zolderetag variëren. Het college komt met dit voorstel tegemoet aan de wens van de raad om B&B’s op zolders toe te staan. De brandveiligheidsrisico’s heeft het college zo veel als mogelijk getracht te beperken de scherpe indieningsvereisten en de controle hierop enerzijds en anderzijds door het feit dat door het lagere quotum in wijken waar zolderetages veel voorkomen, het aantal nieuwe B&B’s sowieso beperkt wordt, dus ook zolderruimtes. C. Zienswijze Airbnb 3.2.12 Onvoldoende onderbouwing Ook Airbnb heeft ingesproken. De reactie van Airbnb betreft vooral de juridische aspecten van het voorstel en sluit aan op de juridische bezwaren die AG heeft verwoord in haar zienswijze.
Samenvattend is Airbnb van mening dat een inperking voor B&B’s ingaat tegen artikel 16 van de Dienstenrichtlijn en niet voldoende is onderbouwd waarom de gemeente tot dergelijke zeer ingrijpende maatregelen over wil gaan. Daarnaast wijst Airbnb op de bijzondere inbreng van huurders van Airbnb en B&B die gemiddeld meer uitgeven in de stad, weinig overlast veroorzaken en waarde aan de stad toevoegen. Airbnb wijst tenslotte op het registratiesysteem en de datalevering aan Eurostat waaraan zij meewerkt. Reactie college Juridisch Het college is bij de beantwoording van de zienswijze van AG al uitgebreid ingegaan op de juridische aspecten van het beleid. Naar het oordeel van het college maken Europese en Nederlandse wetgeving het ingrijpen op vakantieverhuur en B&B door middel van een quotum of een verbod niet onmogelijk, zij het dat vergaande maatregelen goed onderbouwd moeten worden omdat het beleid moet voldoen aan de eisen van onder andere proportionaliteit en evenredigheid. De uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 31 mei 2023 kan dan ook niet uitgelegd worden als een verbod om een maatregel als een verbod op vakantieverhuur in bepaalde wijken onmogelijk te maken. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State oordeelde dat onvoldoende was aangetoond
47
Nota van beantwoording inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2024
dat de doelstellingen van het beleid niet met minder vergaande maatregelen dan een verbod hadden kunnen worden bereikt en vond dat de effecten van het al bestaande beleid onvoldoende onderzocht waren. Het college geeft gevolg aan de uitspraak door een onderzoek te doen naar de effecten van het huidige beleid en door het opstellen van een escalatieladder in het kader van de AAV. Het college wijst er tevens op dat het verbod door Airbnb algemeen wordt geformuleerd, terwijl het in feite om slechts drie (van de 104) wijken in Amsterdam gaat waar naar het oordeel van het college de toeristische druk op de woningvoorraad en leefbaarheid het grootst zijn. Een algeheel verbod op vakantieverhuur en B&B is door het college niet voorgesteld. Overig Het college twijfelt niet aan de goede bedoelingen van veel verhuurders en stelt ook niet dat juist de huurders van Airbnb verantwoordelijk zijn voor alle overlast, maar zoals ook al geantwoord bij AG, het gaat bij het beleid toeristische verhuur van woonruimte nu juist om de woonruimte. En die woonruimte is heel schaars en moet worden behoed voor verdere commercialisering in de vorm van logiesgebruik. Daar zijn primair hotels voor bedoeld.
Dat er een lager percentage toeristen in woonruimten verblijft dan in hotels is logisch, maar een woningzoekende woont niet in een percentage, maar in een werkelijke woonruimte en dan telt in de huidige tijd iedere vierkante meter, juist in de wijken waar de leefbaarheid door het toerisme toch al onder druk staat. Tenslotte gaat het college kort in op de data die Airbnb noemt. Airbnb noemt enkele cijfers over het aantal advertenties, haar eigen hotline en het percentage verblijfsnachten. Het probleem is echter dat Airbnb die data niet op reguliere basis deelt met het college, waardoor de cijfers geen inzicht geven in toeristische verhuur, noch dat Airbnb de handhaving op woonfraude daadwerkelijk ondersteunt. De data van Eurostat zijn geaggregeerde, op toerisme gerichte, data die veel te algemeen zijn om van nut te kunnen zijn bij de bepaling van het (woon)beleid. De registratieplicht (overigens landelijke wetgeving) biedt inzicht in toeristische verhuur en is van groot belang, maar is niet voldoende om overtredingen effectief aan te pakken, omdat aan de registratie geen inhoudelijke eisen mogen worden verbonden, zoals dat wel kan bij een vergunning. Het college ziet graag dat juist de grote marktleider Airbnb het voortouw neemt om vakantieverhuur en B&B vrij van overtredingen te houden door voluit mee te werken aan het ondersteunen van de handhaving.
Naar het oordeel van het college heeft Airbnb daar binnen de bestaande wetgeving voldoende mogelijkheden voor. Het college blijft bereid om met Airbnb in gesprek te gaan, zoals laatstelijk op 28 juni 2023 door de wethouder Volkshuisvesting, maar tot op heden heeft dit niet geleid tot concrete afspraken die voor de stad een wezenlijke ondersteuning zijn voor het beleid. Dat betekent dat beperkende regels noodzakelijk blijven.
3.3 Aanpassingen van de opkoopbeschermingsregeling Per 1 april 2022 is de regeling opkoopbescherming voor alle stadsdelen en het stadsgebied Weesp van de gemeente Amsterdam van kracht waardoor koopwoningen met een WOZ-waarde tot en met € 512.000 (prijsgrens voor 2022) na aankoop voor vier jaar niet verhuurd mogen worden, tenzij er een vergunning of ontheffing is verleend. Uit de praktijk is gebleken dat op een aantal punten aanscherping of verduidelijking nodig is, zoals het toevoegen van de opkoopbescherming als weigeringsgrond voor de vergunning woningvormen en het verduidelijken dat bij afwezigheid van een WOZ-waarde de RRB-waarde wordt gebruikt. Op deze voorstellen zijn zes reacties ontvangen. De FAH, Huurderskoepel Arcade en BWA zijn positief over de voorstellen. HNA en Wooncafé 020 willen de opkoopbescherming nog verder uitbreiden, bijvoorbeeld door de WOZ-grens waaronder woningen onder de opkoopbescherming vallen verder te verhogen. De zesde reactie komt van een individuele inspreker en gaat over de toevoeging dat de opkoopbescherming ook geldt voor woonboten waarvan de WOZ-waarde RRB (roerenderuimtebelasting) wordt genoemd. Volgens de inspreker is dit een verruiming van het werkingsgebied naar woonboten en dat kan niet met terugwerkende kracht ingaan vanaf 1 april 2022, het moment dat de opkoopbescherming in Amsterdam van kracht werd.
48
Nota van beantwoording inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2024
Reactie college Het college heeft met interesse kennisgenomen van de zowel de positieve als de kritische reacties. De gemeenteraad mag de opkoopbescherming alleen van toepassing verklaren op goedkope- en middeldure koopwoningen. Het college is op dit moment van mening dat woningen die tot de onderste 60 procent van de prijsklassen behoren nog goedkoop en middelduur zijn. Voor 2024 komt dat neer op een WOZ-waarde van € 641.000,- als grens voor de opkoopbescherming. Naar aanleiding van een motie onderzoekt het college of het mogelijk is de prijsgrens voor de opkoopbescherming, oftewel de grens van goedkope en middeldure koopwoningen, te verhogen. De resultaten zal het college eind 2023 met de gemeenteraad delen. Het college ziet in de reactie over de roerenderuimtebelasting (RRB) om te bepalen of de opkoopbescherming geldt, geen reden voor een aanpassing van het voorstel. De opkoopbescherming geldt namelijk al vanaf de invoering van deze regeling voor woonboten. Immers, de Huisvestingsverordening Amsterdam stelt regels voor woningen en woonboten zijn ook woningen. Daar komt bij dat de gemeente de waarde van een woonboot ook vaststelt volgens de regels van de Wet onroerende zaken, maar dat dit een RRB-waarde en geen WOZ-waarde wordt genoemd. Op de website van Amsterdam staat bij het onderwerp opkoopbescherming daarom ook vermeldt dat woonboten onder de regeling vallen.
3.4 Samenloop van woningvoorraadvergunningen Voorgesteld is om voor alle voorraadvergunningen weigeringsgronden op te nemen die zien op een onwenselijke samenloop van vergunningen. Voor bepaalde voorraadvergunningen bestaan al weigeringsgronden, maar voor enkele andere vergunningen ontbreekt deze weigeringsgrond nog. Het college heeft over dit voorstel twee inspraakreacties ontvangen. Het betreft de inspraakreacties van de FAH en van Huurderskoepel Arcade. Beide partijen kunnen zich vinden in het voorstel. Ze vinden het een goed idee dat in bepaalde gevallen waarin reeds een voorraadvergunning is verstrekt op een bepaald adres, automatisch een vergunning kan worden geweigerd, indien op datzelfde adres een andere voorraadvergunning wordt aangevraagd. Reactie college Het college dankt beide organisaties voor hun input op dit voorstel.
3.5 Overige zienswijzen woonruimtevoorraad Naast de inspraakreacties over de voorstellen zijn er ook vijf inspraakreacties binnengekomen over woonruimtevoorraad die niet direct zien op de wijzigingsvoorstellen in de verordening. Van de vijf inspraakreacties gaan er drie over woningdelen, een inspraakreactie gaat over de leefbaarheidstoets bij woningdelen/woningvormen en de laatste inspraakreactie gaat over het misbruik van particuliere sociale huurwoningen. Het college gaat hieronder op elke reactie in. 3.5.1 Woningdelen Een inspreker gaat in op de samenloop van het verlenen van een publiekrechtelijke omzettingsvergunning voor woningdelen en een privaatrechtelijk verbod hierop in de statuten van de Vereniging van Eigenaars (VvE). Een andere inspreker pleit voor een algeheel verbod op woningdelen, vanwege de gevolgen voor de leefbaarheid, de huizenprijzen, de schaarste aan grote woningen en het verdwijnen van bergruimte. Een derde inspreker gaat in op de ‘kan-bepalingen’ in de Huisvestingsverordening, in relatie tot woningdelen, het verwijderen van een tabel met bestuurlijke boetes uit de Huisvestingsverordening en over strenger controleren en handhaven op de geluidseisen bij woningdelen. Deze inspreker stelt voor dat alle bepalingen in de Huisvestingsverordening waarin het college beslissingsruimte wordt geboden
49
Nota van beantwoording inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2024
(zogenaamde ‘kan-bepalingen’) worden geschrapt omdat deze beslissingsruimte niet nader is uitgewerkt in de Huisvestingsverordening. De inspreker stelt ook voor om de bestuurlijke boetetabellen uit de Huisvestingsverordening te schrappen omdat deze naar het oordeel van inspreker niet wordt toegepast. Ten slotte stelt de inspreker voor om in het kader van woonruimtevoorraadvergunningen het aanbrengen van geluidsisolatie en het verrichten van een geluidsmeting als voorwaarde voor een vergunning te stellen. Op die manier wordt vooraf duidelijk dat daadwerkelijk aan de geluidseisen wordt voldaan. Reactie college In het voorstel voor de Huisvestingsverordening 2024 zijn geen voorstellen opgenomen voor aanpassing van de regels voor woningdelen. Er wordt een nieuw voorstel voorbereid voor een mogelijke aanpassing van de regels voor woningdelen voor 2025, om - binnen de quota -, onnodige belemmeringen weg te nemen en ruimte te bieden voor meer woonplekken in de bestaande woningvoorraad. In de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting, die in juli 2023 is vastgesteld, is opgenomen dat het college het onverminderd belangrijk vindt in het woningdeelbeleid concentraties van kamerverhuur, en zo overlast voor omwonenden, te voorkomen en om de balans tussen het bewonen van grote woningen door gezinnen en ‘woningdelers’ te bewaren.
Het is de bedoeling dat mogelijke nieuwe regels voor woningdelen per 1 januari 2025 ingaan. Een algeheel verbod op woningdelen ziet het college vanwege de grote behoefte aan woonruimte in de stad niet zitten. Het college begrijpt de wens voor een toets op de privaatrechtelijke regels aangaande kamerverhuur binnen VvE’s bij het aanvragen van een (publiekrechtelijke) omzettingsvergunning. Het college acht een dergelijk verbod echter niet opportuun omdat een VvE ook toestemming kan verlenen om af te wijken van een privaatrechtelijk verbod op kamerverhuur. Een privaatrechtelijk verbod hoeft dus niet altijd absoluut te zijn, zodat het op voorhand weigeren van een publiekrechtelijke vergunning vanwege vermeende privaatrechtelijke belemmeringen niet altijd passend is. In zijn algemeenheid kan de overheid bij het nemen van een publiekrechtelijk besluit niet toetsen aan privaatrechtelijke overeenkomsten/regels. Daarom neemt het college dit voorstel niet over. De gemeenteraad heeft bij het vaststellen van eerdere Huisvestingsverordeningen gemeend dat de afwegingen in het kader van vergunningverlening niet op voorhand vast te stellen zijn. Daarom zijn er ‘kanbepalingen’ opgenomen in de Huisvestingsverordening. Maatwerk is steeds vereist bij de afweging of een vergunning wel of niet verleend wordt en al dan niet wel of niet wordt ingetrokken.
Juist om dat maatwerk mogelijk te maken, zodat een individuele afweging gemaakt kan worden die het meeste recht doet aan de betrokken belangen, is deze beslissingsruimte door de raad aan het college gegeven. Het college vindt het onwenselijk deze te schrappen om voornoemde reden. Het college handhaaft actief op overtreding van de Huisvestingsverordening. De bestuurlijke boete is een effectief middel om te handhaven. Het is wettelijk vereist dat de boetebedragen worden vastgelegd in de Huisvestingsverordening. Het schrappen van de boetetabellen zou tot gevolg hebben dat het college minder effectief kan handhaven. Het college begrijpt de wens om toetsing vooraf aan de geluidseisen bij het verlenen van een omzettingsvergunning. Dee aanvrager moet echter ook de gelegenheid worden gegeven om, indien dit nog niet het geval is, alsnog te kunnen voldoen aan de eisen uit de Huisvestingsverordening. Van een aanvrager kan daarnaast niet verwacht worden dat investeringen om aan de geluidseisen te voldoen worden gedaan, voordat de vergunning is verstrekt. De aanvrager, later vergunninghouder, krijgt daarom zes maanden de tijd, na vergunningverlening, om aan de geluidseisen te voldoen. Op het moment dat de vergunninghouder de vergunning gaat gebruiken, moet voldaan zijn aan de geluidseisen.
Vergunninghouders dienen vaak, niet altijd, een geluidsrapport in om te laten zien dat zij aan de geluidseisen te doen. Voor de gemeente is het voldoende dat wordt gemeld dat de woonruimte in gebruik is genomen. De gemeente gaat er daarbij vanuit dat op dat moment aan de geluidseisen wordt voldaan. Er wordt niet vooraf gecontroleerd of een aanvrager wel aan de geluidseisen voldoet om de hiervoor
50
Nota van beantwoording inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2024
genoemde redenen. Ook na ingebruikname komt de gemeente niet standaard controleren, maar kan dat in het kader van handhavingsverzoeken wel doen. Ook start de gemeente in het najaar van 2023 met steekproefsgewijze controle van afgegeven omzettingsvergunningen. 3.5.2 Misbruik particuliere sociale huur Een inspreker pleit voor het makkelijker maken voor particuliere verhuurders om huurders aan te pakken die misbruik maken van een sociale woning. Onderverhuren, leegstand, gebruik als pied-à -terre is een doorn in het oog van deze inspreker. Als verhuurder kan hij hier echter niets tegen doen. Reactie college Het college vindt het zeer onwenselijk als huurders misbruik maken van sociale huurwoningen. Ook als het gaat om particuliere sociale huurwoningen. In eerste instantie is wel een particuliere eigenaar van de woning zelf verantwoordelijk voor de verhuur van de woning; ook als er misbruik wordt gemaakt van de woning. De gemeente kan een particuliere eigenaar echter wel helpen bij het tegengaan van onderhuur maar dan moet de eigenaar volledig meewerken. Zo moet duidelijk zijn op wiens naam de huisvestingsvergunning staat, wie de hoofdhuurder is en wat voor huurcontract is afgesloten, wat de huurprijs is en dergelijke.
Als de eigenaar deze gegevens allemaal met de gemeente deelt en het is ook bekend dat een huisvestingsvergunning is vereist dan kan de gemeente de eigenaar helpen met het tegengaan van de woonfraude. 3.5.3 Leefbaarheidstoets bij woningdelen/woningvormen De Stichting Betaalbare Woonstad Amsterdam (BWA) pleit voor een integrale leefbaarheidstoets bij de vergunningen voor woningdelen en woningvormen. Daarbij pleiten zij voor het toevoegen van een aantal criteria aan de leefbaarheidstoets bij de vergunningverlening. Dit zijn onder andere het controleren op (eerdere) overlast(meldingen) in panden waarvoor een vergunning is aangevraagd en het percentage woningen dat in het betreffende woonblok of de straat is verkamerd, gevormd of waar een B&Bvergunning of vergunning toeristische verhuur is afgegeven. Ten slotte vraagt BWA het college om te verduidelijken hoe de gemeente toetst op de geluidseisen bij woningvormen en verzoekt dit ook mee te nemen in de hiervoor genoemde leefbaarheidstoets. Reactie college De leefbaarheidstoets heeft zijn beslag gekregen in de wijk- en pandquota voor kamerverhuur. De normen voor het geluid liggen vast in de geluidseisen voor een vergunning voor omzetting en woningvormen.