A - 06 Volkshuisvesting (43) 3. Stadsdeeladviezen AAV

Aangenomen met 8 stemmen voor (GBP, PvdA, Bij1, GL) en 7 stemmen tegen (D66, VVD, PvdO, Denk), stemverklaring D66. 

In buurten en gebieden met meer dan 70% dure huur- en koopwoningen in te zetten op vooral sociale huurwoningen bij nieuwbouw, nieuwe woningen in bestaande bouw en verdichting

Aangenomen met 9 stemmen voor (GBP, PvdA, Bij1, GL, Denk) en 6 stemmen tegen (D66, VVD, PvdO).

De volgende adviezen zijn verworpen: De Groenen Basis Piraten adviseert:  Gebruik te maken van de huidige leegstand in de stad en die panden gaan inzetten om economische dakloze mensen een (tijdelijk) thuis te geven. Verworpen met 6 stemmen voor (GBP, PvdA, Bij1, PvdO, Denk) en 9 tegen (GL, D66, VVD). Stemverklaring GL De fracties BIJ1 en DENK adviseren:  Een diepgaand onderzoek te doen naar de effecten van de enorme afname van sociale huurwoningen en de verkamering de afgelopen 10 jaar op de kansengelijkheid van de huidige bewoners en hun kinderen.

Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 7 van 10

Verworpen met 5 stemmen voor (GBP, PvdA, Bij1, Denk) en 10 stemmen tegen (GL, D66, VVD, PvdO) 

De verhoudingen sociale huur-middenhuur- hoge huur bij ontwikkelplannen te baseren op de bestaande vraag in de buurt in plaats van op de ambitie gemengde buurten.

Verworpen met 5 stemmen voor (GBP, PvdA, Bij1, denk) en 10 stemmen tegen (GL, D66, VVD, PvdO), stemverklaring GL.

De fractie BIJ1 adviseert: 

In samenwerking met de corporaties een plan op te stellen om met name scheefhuren door mensen met een hoog inkomen in woningen in het sociale en middensegment aan te pakken zodat deze beschikbaar komen voor mensen met een laag en middeninkomen

Verworpen met 4 stemmen voor (Bij1, VVD, Denk) en 11 stemmen tegen (GBP, PvdA, GL, D66, PvdO) 

De bovengrens van het inkomen voor middenhuur fors te verlagen voor 1-persoonshuishoudens tot 55.000

Verworpen met 4 stemmen voor (GBP, Bij1, PvdA) en 11 stemmen tegen (GL, D66, VVD, Denk, PvdO)

Alle adviezen zijn te raadplegen via de volgende link: https://west.notubiz.nl/dashboard, onder het tabblad documenten; adviezen.

Finaal advies DB: Advies van het dagelijks bestuur aan het college van burgemeester en wethouders

Het finale advies van het DB is niet gewijzigd ten opzichte van het conceptadvies: Stadsdeel West is van mening dat de AAV een complete en integrale aanpak biedt voor de woonopgaven in de stad en de juiste insteek kiest door de aandacht te richten op de groepen die dat nodig hebben: ouderen, gezinnen, jongeren, kwetsbaren en middeninkomens. We zien in de voorstellen goede aanknopingspunten om de opgaven in West aan te pakken, waar mensen nu te duur, te klein, te groot en/of in een niet geïsoleerd huis wonen. West herkent ook het belang om in te zetten op isolatie, doorstroming en betaalbaarheid. De keuze voor gebiedsgerichte uitwerking sluit aan bij onze wens tot maatwerk in de aanpak van onze woonopgaven. West ziet graag dat de samenwerking met de stadsdelen bij de (gebiedsgerichte) uitwerking van het beleid geborgd wordt. Door onze lokale kennis en inzichten en de samenwerking op gebiedsniveau met bewoners, corporaties en welzijnsorganisaties kunnen wij ervoor zorgen dat het algemene beleid ook lokaal gaat passen. Voor een aantal onderwerpen in de AAV geven wij graag de volgende aandachtspunten mee: Verkoop sociale huur  Het ‘beperken tot een minimum’ is vrijblijvend geformuleerd. In Oud West/De Baarsjes bedraagt het aandeel door corporaties gereguleerd bezit 30% (lager dan het Amsterdamse gemiddelde).

In Bos en Lommer en Westerpark is dit aandeel geslonken tot respectievelijk 39 en 42% (WiA 2021). Gezien deze beperkte omvang adviseren wij In West het huidige corporatiebezit te behouden vanwege de grote vraag, het mogelijk maken van doorstroming en behoud van gemengde buurten. We hebben begrip voor de financiële ruimte die corporaties nodig hebben voor investeringen, en we zijn het eens met de genoemde ‘scherpe afspraken’ die gemaakt moeten worden met de corporaties over verkoop van woningen. Wij adviseren om deze afspraken in dit stadium al scherper te formuleren door te benoemen wat de situaties kunnen zijn waarbij eventuele verkoop onontkoombaar/toelaatbaar is en waarom. Daar waar corporaties financiële noodzaak zien om te verkopen zien we liever dat zij alternatieve (financiële) keuzes maken, zoals mogelijk het aanbieden als middenhuur. Dat is goed voor het middensegment dat de afgelopen jaren door verkoop en liberalisatie sterk is Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 8 van 10

afgenomen, en bevordert de doorstroming. Woningdelen, verkamering  Individueel huurcontract. Afgelopen jaren is de regelgeving voor verkamering aangescherpt en het individueel huurcontract ingevoerd. Dit om de positie van huurders te beschermen, ongewenste verhuurpraktijken een halt toe te roepen en bestaande overlast door (illegale) verkamering tegen te gaan. Met de voorgestelde verruiming van de mogelijkheden voor woningdelen kan onbedoeld de situatie ontstaan dat het lucratief wordt om tegen onevenredig hoge huren te verhuren. Het afschaffen van het individuele huurcontract kan de positie van huurders verzwakken. Veel verkamerde woningen worden naar verwachting niet beschermd door de invoering van het nieuwe puntenstelsel. Het zijn vooral de grotere woningen die verkamerd worden en dat zijn vaak vrije sectorhuurwoningen. Het heeft mogelijk ook een negatief effect op de beschikbaarheid van ruimere woningen voor gezinnen die al beperkt beschikbaar zijn in delen van West zoals Oud-West/De Baarsjes. Wij adviseren om de mogelijke negatieve effecten te onderzoeken voordat wordt besloten om het net ingevoerde instrument van het individuele huurcontract te laten vervallen.  Handhaving. In de AAV staat dat gehandhaafd blijft worden op het woningdeelbeleid om buurten leefbaar te houden.

In de Evaluatie Kamerverhuurbeleid wordt geconstateerd dat de huidige handhavingspraktijk met name gericht is op illegale situaties. In het geval de situatie gelegaliseerd kan worden (bij voldoende quotum), wordt niet gecontroleerd op de overige vergunningsvoorwaarden als het aanbrengen van geluidsisolatie. Wij adviseren om handhaving op vergunningsvoorwaarden zoals geluidsisolatie, onderdeel te laten zijn van de handhavings- en uitvoeringspraktijk. Bed & Breakfast  Het DB onderschrijft het voornemen om te overwegen of nieuwe beperkende maatregelen nodig zijn, zoals het invoeren van verbodswijken en het verlagen van de quota voor B&B. Zo wordt voorkomen dat potentiële woonplekken aan toeristen worden verhuurd en daardoor niet beschikbaar zijn voor woningzoekenden. Het DB adviseert daarbij eerst te kijken naar de wijken waar de toeristische druk hoog is, zoals de Van Lennepbuurt en de Chassébuurt. Passend wonen  We adviseren om concreet en met voorrang in te zetten op het realiseren van geclusterde huisvesting voor niet alleen ouderen, maar ook voor kwetsbare groepen, jongeren en studenten in de nieuwbouw. De geclusterde woonvorm is van grote waarde uit oogpunt van betaalbaarheid, sociale cohesie en beschermd wonen en de transitie naar een meer duurzame samenleving en efficiënt ruimtegebruik.

 Bij verbeteren verhuisregelingen, zoals Van Hoog Naar Laag missen we de mogelijkheid om de regeling uit te breiden met ouderen die nu in een particuliere huurwoning wonen en bij doorstroom wel een woning achterlaten maar geen corporatiewoning. In West wonen veel ouderen in niet geschikte particuliere huurwoningen. Deze ouderen hebben een sterke binding met hun buurt en willen graag verhuizen naar een geschikte woning in de buurt. Wij vragen het college een extra inspanning te leveren om ook deze huurders gebruik te laten maken van de regeling, eventueel door deze aan te passen.  Bij de programmering van nieuwbouw vragen we nadrukkelijk aandacht voor een goede aansluiting bij wat een gebied nodig heeft, zodat doelgroepen passend bediend worden en dit bijdraagt aan gemengde en leefbare buurten. Kwaliteit en verduurzaming  We vragen oog te hebben voor de gebieden waar de verduurzaming het hardste nodig is en deze met voorrang aan te pakken. Enerzijds door gerichte prioritering bij het beschikbaar stellen van de middelen van het isolatieoffensief voor het verbeteren van de particuliere woningvoorraad, anderzijds door bij de gebiedsgerichte uitwerking afspraken met de corporaties te maken over de aanpak van de meest urgente buurten en bouwblokken en hierbij tevens te kijken naar het inkomensniveau van huurders.

 Met name oudere woningen (ook van particuliere eigenaren) hebben last van vocht- en schimmelproblemen die, in afwachting van renovatie, vaak lang blijven bestaan. West adviseert een stedelijke aanpak vocht- en schimmelproblematiek uit te werken samen met corporaties en particuliere verhuurders. Intimidatie en discriminatie Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 9 van 10



We zijn blij met expliciete aandacht voor intimidatie en discriminatie in de AAV. We adviseren de streefdatum van 2032 naar voren te halen naar de periode 2023-2027 om ervoor te zorgen dat dit onderwerp op de korte termijn wordt aangepakt.

Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 10 van 10

Adviesaanvraag college aan dagelijks bestuur

Invullen door directie: Onderwerp Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting adviesaanvraag: Portefeuille: Volkshuisvesting Directie: Wonen Datum behandeling staf 16 januari 2023 WH Datum adviesaanvraag: 13 februari 2023 Deadline ontvangst 31 maart 2023 advies: Advies mailen naar: aanpakvollkshuisvesting@amsterdam.nl Meegestuurde stukken: Bijlagen: 1. Inspraakvoorstel Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting incl bijlagen Heeft er consultatie vooraf plaatsgevonden?

1. In september- oktober zijn alle stadsdeelcommissies bezocht; 2. In het BOSS van 5 december 2022 is een concept versie besproken met stadsdeelbestuurders; 3. In het speciale BOSS van 18 januari 2023 is de concept versie besproken met de stadsdeelbestuurders 4. In alle stadsdelen en stadsgebied Weesp is een meedenkavond gehouden voor bewoners. Invullen door stadsdeel:

Stadsdeel: Stadsdeel Zuid Portefeuillehouder: Flora Breemer (Volkshuisvesting), Bart Vink (Woningbouw) Procesbegeleider: Aniek Wichers Datum integrale staf: 13 maart 2023 Datum dagelijks bestuur: 14 maart 2023 Datum 13 en 29 maart 2023 stadsdeelcommissie: Registratienr. … (optioneel): Over gevraagde adviezen: Conform de Verordening stadsdelen en stadsgebied Amsterdam 2022: - (art. 12, lid 1) betrekt college en BM het DB bij voorbereiding van stedelijke kaders als deze kaders betrekking hebben op taken en bevoegdheden van DB of DB een rol krijgt in uitvoering van die kaders, of - (art. 12, lid 2) als college of BM voornemens is over stedelijke kaders besluit te nemen of voornemens is ander besluit te nemen waarbij belangen van een of meer stadsdelen zijn betrokken, in ieder geval bij vaststellen van bestemmingsplannen, wint college of BM bij DB advies in. DB legt deze adviezen voor aan SDC (art. 19). Bij besluitvorming maakt DB inzichtelijk wat advies van SDC is en hoe eventuele voorstellen of moties als bedoeld in art. 30, lid 3, zijn verwerkt. DB neemt advies van SDC over indien is vastgesteld met meerderheid van stemmen en past binnen stedelijke en budgettaire kaders. DB kan uitsluitend schriftelijk met zeer zwaarwegende redenen afwijken van advies of voorstel van SDC. (art.

19, lid 5) Als standpunten van stadsdeelcommissieleden bij uitbrengen van advies uiteenlopen, worden in advies standaard alle verschillende standpunten binnen commissie kenbaar gemaakt. (art. 30, lid 5)

Pagina 1 van 15

Adviesvraag college Formuleer hier de vraag aan het dagelijks bestuur Het college heeft op 13 februari 2023 het voorstel Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting vrijgegeven voor inspraak. Het voorstel bevat een actieplan gericht op het realiseren van de missie ‘Voldoende betaalbare en goede woningen in een ongedeelde stad’ in 2040. Aan het dagelijks bestuur van stadsgebied Weesp wordt gevraagd uiterlijk 31 maart 2023 advies uit te brengen over de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting. De Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting beschrijft de huidige volkshuisvestelijke opgaven en de ambities en plannen van het college voor volkshuisvesting in Amsterdam. De aanpak bevat zeven doelen die zijn gericht op het realiseren van de lange termijnmissie: Voldoende betaalbare en goede woningen in een ongedeelde stad. Hieronder geven we een samenvatting van de doelen en daaraan gekoppelde belangrijkste inspanningen. Doel 1: Meer woningen We streven ernaar dat er in 2040 geen tekort aan woningen en woonplekken meer is. Om de crisis op de woningmarkt het hoofd te bieden, moeten we ervoor zorgen dat er meer woningen beschikbaar komen. Dit doen we op drie manieren: • Reguleren: We zetten alle bestaande en toekomstige instrumenten uit de Huisvestingswet in om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte te bestrijden.

We willen de aanpak leegstand met een nieuwe Leegstandverordening intensiveren. We handhaven op illegaal gebruik en op toeristische verhuur. • Meer woonplekken: We laten het individuele huurcontract als voorwaarde voor kamerverhuur los. We zetten in op alternatieven voor zelfstandig wonen in de wijk. We ontwikkelen nieuwe woonvormen voor Amsterdammers in een kwetsbare situatie. • Nieuwbouw: We houden vast aan onze langjarige nieuwbouwambitie van 7.500 woningen per jaar. We sturen op het realiseren van 2.500-3.000 tijdelijke (maximaal 15 jaar) woningen. Doel 2: Betaalbaarder wonen We streven ernaar dat in 2040 het aandeel betaalbare woningen goed aansluit bij de woningbehoefte in de stad. Alle Amsterdammers hebben woonlasten die passen bij de financiële situatie van het huishouden. Hier zetten we op in: • Snelle uitbreiding van de sociale huurvoorraad, met zoveel mogelijke groei en bescherming van de sociale huurvoorraad in bezit van corporaties: Om de sociale voorraad te laten groeien, moeten er meer woningen worden gebouwd maar er moeten ook minder woningen geliberaliseerd én minder sociale huurwoningen van corporaties verkocht worden. We maken daar scherpe afspraken over met de corporaties.

• De middeldure huurvoorraad wordt beschermd en neemt toe ten opzichte van 2021: De komende jaren zal de middeldure huurvoorraad groeien door de aangekondigde regulering van het middensegment. We blijven we ons inzetten richting het Rijk om nog meer woningen onder deze regulering te laten vallen. • Huur- en koopwoningen worden toegankelijker voor middeninkomens: We maken gereguleerde huurwoningen in het middensegment vergunningplichtig. We zetten in op passende toewijzing hiervan. • Niemand mag in armoede belanden door te hoge woonlasten: We streven naar woonlasten passend bij de samenstelling van het huishouden - met extra aandacht voor het besteedbaar inkomen van alleenstaande ouders, grote gezinnen en middeninkomens. Dit doen we door onder andere met corporaties afspraken te maken over het aanbod van sociale huurwoningen onder en boven de aftoppingsgrenzen. We maken afspraken met corporaties en particuliere verhuurders over betaalbaarheid van jongeren- en studentenhuisvesting. We voeren een lobby op het tegengaan van verplicht af te nemen diensten die zogenaamd onder servicekosten vallen. Doel 3: Meer woningen voor hen die ze het hardst nodig hebben

Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 2 van 15

We streven ernaar dat in 2040 er geen mensen meer zijn in een dak-of thuisloze situatie. Iedereen die zich in een kwetsbare situatie, al dan niet met zorgvraag, bevindt, kan binnen drie maanden een woonplek in de MRA krijgen. Hier zetten we op in: • Transparante en eerlijke woonruimteverdeling: We stoppen met het invoeren van nieuwe voorrangsregelingen. De bestaande regelingen willen we opnieuw herzien zodra de eerste effecten van de nieuwe woonruimteverdeling duidelijk zijn. • Gerichte toewijzing van woningen aan de meest kwetsbaren: We willen de urgentiecriteria herzien om ze meer passend te maken bij de doelgroep. De bestaande groep mensen in een kwetsbare situatie breiden we niet verder uit. • Voorkomen dakloosheid: Amsterdam zet de ‘aanpak dakloosheid’, ‘vroeg eropaf’ en ‘geregelde betaling’ voort. We blijven inspelen op actuele ontwikkelingen, zoals op dit moment de energiearmoede. • Harde regionale afspraken en landelijke afspraken op basis van Fair Share: Amsterdam zet in op regionale en landelijke verdeelafspraken over de uitstroom van mensen in een kwetsbare situatie: waar mogelijk huisvesten we deze mensen elders in het land. • Alternatieve woonoplossingen: De komende jaren zet Amsterdam sterk in op het ontwikkelen van alternatieve woonvormen voor huishoudens in een kwetsbare situatie, samen met woningcorporaties en zorgaanbieders.

Doel 4: Passender wonen Alle Amsterdammers hebben in 2040 een woning die past bij hun zorgvraag en levensfase. Om de Amsterdamse woningmarkt weer in beweging te krijgen zetten we volop in op doorstroming. Hier zetten we op in: • Meer passende woningen voor alle doelgroepen: Met een nieuwe gebiedsgerichte werkwijze prioriteren en programmeren we nieuwbouw om meer doorstroming en meer verhuisbewegingen op gang te brengen. Daarbij ligt onze focus op bouwen voor gezinnen en ouderen. We werken hierbij gebiedsgericht. We kijken naar de behoefte per doelgroep én naar de totale opgave van het gebied, de stad en de regio. Daarnaast behouden we ultra schaarse sociale huurwoningen voor rolstoelwoningen en grote woningen voor gezinnen voor de doelgroep. Dit doen we door voor deze woningen tijdelijke contracten toe te passen naar passendheid en door een stop op verkoop van deze corporatiewoningen in te voeren. • Samen werken aan doorstroming: Met een pakket aan ondersteunende maatregelen, inclusief ontwikkeling van een verhuisservice, ondersteunen we ouderen om tijdig te verhuizen. • Wonen met zorg nabij: Amsterdam zet in op de realisatie van geclusterde woonvormen, zowel in de nieuwbouw als in de bestaande voorraad. Daarnaast zetten we in op woonzorgcirkels en thuisbuurten, waarbij we woningen rondom voorzieningen reserveren voor ouderen en andere groepen die zorg behoeven.

Iedere 24-uurs zorgvoorziening in Amsterdam kan zich ontwikkelen tot woonzorgcirkel. Doel 5: Duurzame woningen van goede kwaliteit We streven ernaar dat in 2040 Amsterdamse woningen duurzaam en van goede kwaliteit zijn en een gezond leefmilieu bieden. Hier zetten we op in:  Goede kwaliteit en duurzamer: De gemeente houdt toezicht op woningkwaliteit en handhaaft hierop. Onderdeel hiervan is een projectgewijze aanpak op woningkwaliteit zoals de aanpak op vocht & schimmel en loden leidingen. De gemeente gaat eigenaren faciliteren om werk te maken van verduurzaming. We werken daarbij ook aan het wegnemen van knelpunten.  Energiebesparende maatregelen voor laagste inkomens: Op de korte termijn zetten we in op energiebesparende maatregelen die bewoners kunnen treffen zonder tussenkomst van de woningeigenaar. Mensen kunnen hulp vragen bij het aanbrengen van energiebesparende middelen, bijvoorbeeld via de energiebespaarservice.  Meer isolatie en verbeteren slechte energielabels (E-F-G): Met het grootschalig isolatieoffensief wil het college bewoners en woningeigenaren stimuleren en begeleiden om structureel energie te besparen. We versnellen de isolatieopgave met corporaties, conform de nationale prestatieafspraken. Particuliere en commerciële verhuurders stimuleren we om hun energielabels verbeteren.

We breiden de vve-aanpak uit en we zorgen ervoor dat ook eigenaar-bewoners met lagere inkomens mee kunnen doen aan de isolatieopgave. Doel 6: Betere positie van Amsterdammers Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 3 van 15

Onze inspanningen hebben er in 2040 toe geleid dat Amsterdammers zich vrij en veilig voelen om goed geïnformeerd keuzes te maken. Ze melden misstanden over hun woonsituatie zonder dat dit risico’s met zich meebrengt. Het volledige woningaanbod is transparant. Hier zetten we op in:  Bescherming van rechten: We benutten de mogelijkheden die de Wet goed verhuurderschap gaat bieden, zoals (basis)normen voor verhuur, de bevoegdheid om verhuurdervergunningen te introduceren en de mogelijkheid voor gemeenten om het beheer van een woning over te nemen.  Betere informatievoorziening en ondersteuning: We zetten ons in om onze eigen informatievoorziening te verbeteren over alles wat met woonbeleid te maken heeft. We blijven stichting !WOON als steunpunt voor alle Amsterdammers met een woonvraag financieel ondersteunen en we willen de eerste stappen zetten om voor meer huurwoningen dan sociale huurwoningen op een transparant aanbodplatform te hebben, te beginnen met middeldure huurwoningen van corporaties.  Tijdelijke huurcontracten zijn niet meer de norm: Amsterdam blijft lobbyen bij het Rijk om tijdelijke contracten van particuliere verhuurders af te schaffen en om de puntengrens voor de bestaande voorraad te verhogen. Doel 7: Leefbare en veerkrachtige wijken met toegang tot zorg en voorzieningen Amsterdamse wijken en buurten zijn leefbaar, veerkrachtig en ongedeeld.

Een thuishaven voor alle bewoners, in alle levensfasen, of zij nu hier geboren zijn of ergens anders vandaan komen. Hier zetten we op in:  Veerkrachtige wijken: Door middel van gebiedsgerichte programmering en prioritering voor doelgroepen richten we ons op doorstroming en verhuisbewegingen. Het college komt met een nieuwe werkwijze. De (advies)rol van de stadsdelen en het stadsgebied Weesp nemen we mee in de nadere uitwerking van deze nieuwe werkwijze.  Leefbare wijken: We ondersteunen eigen initiatief van bewoners en activiteiten van professionals in de buurt. Dit komt een prettige manier van samenleven ten goede. Buurten en wijken zijn veilig. Overlast door gebruik van woningen voor vakantieverhuur, kamerverhuur en crimineel gebruik dringen we terug.  Investeringen in de sociale infrastructuur van de wijk: We zetten in Amsterdam in op de ontwikkeling van woonzorgcirkels en thuisbuurten. Woningen rondom voorzieningen, zoals inlooppunten en 24-uurszorg voorzieningen, reserveren we voor Amsterdammers met een zorgvraag. Na verwerking van uw advies en de reacties uit de inspraakronde, worden definitieve voorstellen gedaan aan de gemeenteraad voor vaststelling. Inspraak vindt plaats van 13 februari tot en met 27 maart 2023. Na de inspraakperiode wordt het definitieve collegevoorstel Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting aan de gemeenteraad voorgelegd ter besluitvorming.

Conceptadvies Dagelijks Bestuur: Het dagelijks bestuur formuleert hier t.b.v. de vergadering een conceptadvies Het dagelijks bestuur van stadsdeel Zuid (DB Zuid) is positief over de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV). Het DB Zuid deelt de zorgen van het college over de schrijnende schaarste aan betaalbare woningen op de Amsterdamse woningmarkt. Wij onderschrijven het belang van de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting. Een integrale aanpak en een gedegen uitvoering is nodig om Amsterdammers een betere kans op goed en betaalbaar wonen te geven. De doelstellingen uit de AAV geven een goede basis voor een aanpak van de problemen op de woningmarkt. In Zuid is tijdens het participatietraject vooral aandacht gevraagd voor het verbeteren van de doorstroming voor ouderen. Hier is in de AAV prominent aandacht voor gekomen. Het DB van Zuid wil graag meewerken aan meer passende woningen voor ouderen. Zodat ouderen langer geschikt en gezond kunnen wonen, en zodat de broodnodige doorstroming op gang komt. Het DB van Zuid onderstreept het belang van de gebiedsgerichte uitwerking. Maatwerk per gebied is nodig op bepaalde punten. Samenwerking in het gebied tussen bewoners, corporaties, welzijn- en zorginstellingen is nog steeds belangrijk om zaken voor elkaar te krijgen.

Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 4 van 15

Voor het dagelijks bestuur van stadsdeel Zuid is ouderenhuisvesting het belangrijkste speerpunt, evenals het behoud van de voorraad sociale huurwoningen. Per doel wil het dagelijks bestuur het volgende meegeven: Doel 1: Meer woningen Toeristische verhuur Het DB Zuid onderschrijft het voornemen om (op basis van objectieve cijfers) te overwegen of nieuwe beperkende maatregelen nodig zijn, met name in het drukke centrumgebied dat zich in Zuid bevindt (Vondelpark, Museumkwartier, Oude Pijp). Denk hierbij aan het invoeren van verbodswijken1 voor vakantieverhuur en het verlagen van de quota voor Bed & Breakfast. Daarmee kunnen we het aantal woonplekken dat aan toeristen wordt verhuurd beperken. Voor het bepalen van de hoogte van de quota is het van belang om te kijken naar de leefbaarheid in bepaalde gebieden. Het verlagen van de quota zal bijdragen aan het realiseren van meer woningen. Kamerverhuurbeleid  Loslaten van de voorwaarde van een individueel huurcontract De rechten van individuele huurders zijn belangrijk voor het DB Zuid. Daarom stellen we voor de Wet goed verhuurderschap en het toezicht daarop in de uitvoering te beoordelen op effectiviteit alvorens individuele rechten van huurders bij kamerverhuur te wijzigen.  Quota In de AAV staat dat de quota gecontinueerd zullen worden.

Er is in opdracht van de gemeente Amsterdam een evaluatie opgesteld: Evaluatie Kamerverhuurbeleid Amsterdam (Ecorys/13-09-2022). In de evaluatie van het kamerverhuurbeleid wordt nu juist opgemerkt dat de leefbaarheid op buurt- en straatniveau met quota niet kan worden geborgd. Er blijkt vaak op buurt- en straatniveau sprake te zijn van een clustering c.q. een hoge mate van concentratie van kamerverhuur. In de evaluatie wordt aanbevolen om bijvoorbeeld een quotum op het niveau van de buurt en/of bouwblok op te nemen in het toekomstige beleid zodat de leefbaarheid beter kan worden geborgd en per buurt meer maatwerk kan plaatsvinden. Het DB Zuid adviseert daarom in de verdere uitwerking van het kamerverhuurbeleid expliciet aandacht te besteden aan aanpassing van de huidige quotaregeling en hierbij rekening te houden met de clustering van kamerverhuur binnen wijken of buurten.  Handhaving In de AAV staat: We blijven handhaven op het woningdeelbeleid om buurten leefbaar te houden. In de evaluatie wordt geconstateerd dat de huidige handhavingspraktijk met name gericht is op illegale situaties zonder vergunning, waardoor verhuurders na vergunningverlening alsnog de vrijheid kunnen voelen om de voorwaarden te schenden. Dit is met name van belang omdat aan een aantal voorwaarden pas vanaf ingebruikname moet worden voldaan en VTH hier bij de vergunningverlening niet op toetst.

Dit zorgt ervoor dat verhuurders geen extra prikkel krijgen om de woningen bijvoorbeeld te voorzien van geluidsisolatie. Het DB Zuid adviseert om handhaving op vergunningsvoorwaarden onderdeel te laten zijn van de verdere uitwerking van het kamerverhuurbeleid en de uitvoeringspraktijk. Dit betekent een uitbreiding van de VTH inzet.  Informatiehuishouding Daarnaast is voor een adequate monitoring een aanpassing van de informatiehuishouding nodig. Met betrekking tot het kamerverhuurbeleid ontbreekt het nu aan objectieve cijfers om de doelstelling leefbaarheid te monitoren. Dit stelt het bestuur van Amsterdam en ook de stadsdelen slecht in staat om gevolgen van beleid adequaat op gevolgen voor de leefbaarheid in buurten te monitoren en effecten van beleidsaanpassingen te beoordelen. Het DB Zuid adviseert in de AAV of in de nadere uitwerking een aanpassing van de informatiehuishouding met betrekking tot kamerverhuur op te nemen om gevolgen voor de leefbaarheid in buurten beter te kunnen monitoren. Groter bouwen De tendens - met name in het sociale en middensegment - lijkt dat er steeds meer kleine woningen gebouwd worden (25-40 m2) tegen relatief hoge huren (en servicekosten). Dit speelt in gebieden binnen de ring, zoals in Zuid. 1

Zoals beschreven in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 onder artikel Artikel 3.1.2 Uitzondering op de vergunningplicht – vijfde lid

Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 5 van 15

Nieuwbouw dient bij te dragen aan doorstroming van gezinnen en ouderen. Dit gebeurt niet wanneer er te klein wordt gebouwd. Het DB Zuid benadrukt het belang om voldoende grote woningen (>60 m2) te bouwen in het sociale en middensegment. Zeker in het middensegment is er behoefte aan grotere woningen. Dat moet wel via nieuwbouw gebeuren, omdat dit segment ontbreekt in de voorraad en ook de voorgestelde huurprijsregulering van het Rijk juist kleinere woningen terug zal halen naar het middensegment. Transformaties Buiten de Zuidas, het Havenstraatterein en Schinkelhaven zijn er in stadsdeel Zuid weinig nieuwbouwprojecten. Met de transformatie van bedrijfsruimtes naar woningen kunnen er extra woningen in het stadsdeel worden toegevoegd. Met name het transformeren van bedrijfsruimtes op de begane grond is interessant in het kader van ouderenhuisvesting. Het DB Zuid maakt bij transformatie voorafgaand altijd een goede integrale afweging over de wenselijkheid. In de huidige markt is het wel een steeds grotere uitdaging om transformatieprojecten tot uitvoering te brengen.

Doel 2: Betaalbaarder wonen Breder kijken naar betaalbaarheid Het college geeft aan dat niemand in armoede mag belanden door te hoge woonlasten. In de AAV ligt de nadruk op te hoge woonlasten van de huishoudens die een sociale huurwoning of middensegment huurwoning hebben. Wij pleiten ervoor dat de problematiek van te hoge woonlasten in de volle breedte wordt bezien, dus ook voor huurders in de vrije sector en woningeigenaren. Zo zien wij bijvoorbeeld dat ouderen die wél in leeftijdbestendige woningen wonen, toch moeten verhuizen wanneer de huren harder stijgen dan de pensioenen. Geen verkoop van sociale huurwoningen De voorraad aan sociale huurwoningen in Zuid is sterk geslonken door verkoop van sociale huurwoningen. Dit betekent voor Zuid dat gemengde wijken onder druk komen te staan. Dit is onwenselijk. Het DB van Zuid wil daarom een stop op de verdere verkoop van corporatiewoningen. Het is voor corporaties aantrekkelijk om in hoge markdrukgebieden als Zuid te verkopen. Onderbelicht blijft welke gevolgen de keuze ‘geen verkoop tenzij’ heeft voor de financieringsruimte van de corporaties voor andere grote investeringsopgaven in de stad zoals nieuwbouw en verduurzaming. Het DB Zuid vraagt het college om het ‘tenzij’ scherper en beperkender te beschrijven, zodat er minder ruimte wordt overgelaten voor eigen interpretatie van corporaties.

Afspraken liberalisatie sociale huurwoningen Daarnaast pleit het DB voor afspraken over liberalisatie van sociale huurwoningen in stadsdeel Zuid. Vooruitlopend op de nieuwe Wet regie op de Volkshuisvesting, stellen wij voor dat sociale huurwoningen alleen bij uitzondering mogen worden geliberaliseerd als deze woningen duurzaam in het middensegment blijven Doel 3: Meer woningen voor hen die ze het hardst nodig hebben Goede verdeling van vrijkomende woningen Het DB Zuid erkent de dilemma’s bij het maken van de keuzes voor doelgroepen en toegang tot het vrijkomende aanbod van sociale huurwoningen. Wij begrijpen de keuze om 30% van de mutaties in de sociale huur van woningcorporaties te reserveren voor huisvesting van mensen in een kwetsbare situatie. Met de 15% voor stadsdeelurgenties en 5% maatwerk resteert er 50% voor reguliere woningzoekenden. De AAV wil - mocht er in een gegeven jaar ruimte over zijn binnen de 15% voor stadsvernieuwingsurgenten en binnen de 5% maatwerk voor corporaties - deze resterende ruimte benutten voor het huisvesten van meer mensen in een kwetsbare situatie. Het DB Zuid pleit ervoor deze ruimte ook aan te wenden voor reguliere woningzoekenden en ouderen. Juist de balans tussen kwetsbare doelgroepen en reguliere woningzoekenden en ouderen is belangrijk.

Wij onderschrijven het standpunt van het college dat voor de groeiende huisvestingsopgave van mensen uit de kwetsbare groepen nadrukkelijk ingezet moet worden op de fair share waarbij de regiogemeenten hun aandeel leveren. Ook omdat we in buurten met veel corporatiebezit zien dat de druk op de leefbaarheid soms erg groot wordt. Stadsdeelvoorrang Het dagelijks bestuur Zuid ziet de keerzijde van het toewijzen van voorrang op stadsdeelniveau. Dit pakt nadelig uit voor bewoners uit stadsdelen waar de woningbouwproductie relatief beperkt is ten opzichte van andere stadsdelen, zoals in stadsdeel Centrum, West en Zuid. Gelijke kansen op een woning staat daarmee in sommige gevallen haaks op stadsdeelvoorrang, Op buurtniveau is het met name voor ouderen wel wenselijk om bij nieuwbouwlocaties voorrang te Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 6 van 15

krijgen, zodat zij in hun eigen buurt kunnen blijven wonen. Het DB stelt voor om de stadsdeelvoorrang te beperken tot een relatief kleine cirkel om de nieuwbouwlocatie heen, zodat tegemoet wordt gekomen aan de buurtbinding van met name ouderen, maar tegelijk gelijke kansen op een woning worden gewaarborgd. Doel 4: Passender wonen Ouderenhuisvesting In stadsdeel Zuid wonen de meeste ouderen. Tijdens het participatietraject in Zuid is dan ook vaak aandacht gevraagd voor hun positie op de woningmarkt. Hier is in de AAV prominent aandacht voor gekomen. Het DB van Zuid wil graag meewerken aan meer passende woningen voor ouderen. Zodat ouderen langer geschikt en gezond kunnen wonen, en zodat de broodnodige doorstroming op gang komt. Daarbij is nauwe samenhang met transformatie, nieuwbouw van woningen en gebiedsontwikkeling zoals verwoord in het Woningbouwplan en de Ontwikkelstrategie 2022-2028 van belang. Dat geldt onder andere voor wijken als Buitenveldert. Dit lukt echter niet alleen met nieuwbouw. In aanvulling op de genoemde maatregelen in de AAV ziet Zuid graag de volgende maatregelen voor huisvesting van ouderen:  Met absolute voorrang toewijzen van nultredenwoningen aan ouderen;  Het faciliteren van woongroepen voor ouderen; Woonzorgcirkels Het DB Zuid is blij met de ontwikkeling van woonzorgcirkels.

Het gaat om clustering van kwetsbaren in gebieden waar zorgvoorzieningen zijn. Het is belangrijk dat dit in goed overleg met de stadsdelen bepaald wordt wat een goede locatie is voor een woonzorgcirkel. Stadsdeel Zuid heeft in een aantal buurten relatief veel kwetsbare bewoners met een stapeling van sociale problematiek (armoede, mentale/ fysieke gezondheid, overlast & veiligheid). Doorstroming Gesproken wordt over een gebiedsgerichte programmering en prioritering voor doelgroepen gericht op doorstroming en verhuisbewegingen waarvoor het college komt met een nieuwe werkwijze. Het DB Zuid adviseert het college om de stadsdelen te betrekken bij het opstellen van deze werkwijze en ook een rol voor de stadsdelen in deze werkwijze te beleggen. Mogelijkheden voor woningsplitsing zouden hiervoor mogelijk ook opnieuw op de agenda moeten komen. De huidige regels werken belemmerend voor doorstroming in de buurt. Verhuisregelingen Het DB Zuid mist de mogelijkheid om de regeling Van Hoog Naar Laag uit te breiden met ouderen die in een particuliere huurwoning wonen en bij doorstroom wel een woning achterlaten maar geen corporatiewoning. In stadsdeel Zuid wonen veel ouderen in particuliere huurwoningen die niet leeftijdbestendig zijn.

Deze ouderen hebben ook een sterke binding met hun buurt en willen graag verhuizen van een portiekwoning naar een passende betaalbare en toegankelijke woning in de buurt. Doordat zij geen voorrang krijgen, is de kans op een passende woning in de buurt of in het eigen stadsdeel kleiner. We vragen het college een extra inspanning te leveren om de corporaties te overtuigen ook deze ouderen als zij in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, gebruik te laten maken van de regeling, eventueel door de regeling aan te passen. Doel 5: Duurzame woningen van goede kwaliteit Aandacht voor verduurzaming woningbezit In heel stadsdeel Zuid is er nog een flinke slag nodig om de woningvoorraad duurzamer te krijgen. In Zuid zijn veel woningen met een laag energielabel, het DB vraagt daarom speciale aandacht voor het verduurzamen van deze woningen. Ook is er extra aandacht nodig voor monumenten: Landelijk is afgesproken dat er na 2028 geen corporatiewoningen meer met een slecht energielabel E, F of G zijn. Voor particuliere verhuurders geldt het uiterste jaar 2030. Hier zijn monumentale woningen voor uitgezonderd. In stadsdeel Zuid is er een behoorlijk aantal monumenten (na centrum het hoogste aantal).

Verhuurders van monumentale woningen zullen daarom naar verwachting minder prioriteit geven aan verduurzaming, omdat:  de kosten van het verduurzamen van een monument (zoals dubbel glas en isolatie) bij monumenten veel hoger liggen.  er geen wettelijke grondslag ligt om het monument te verduurzamen. Hierdoor zullen huurders in monumentale woningen (en m.n. de huurders met een laag inkomen) ook na 2028/2030 geconfronteerd worden met hoge energiekosten. Tijdens het meedenktraject van de AAV is de aanbeveling gedaan om monumenten ook een energielabel te geven en monumenten te verduurzamen, zoals te lezen is in het blok op pagina 42 ‘Meest gehoorde aanbeveling uit het meedenktraject’. Echter is dit niet als maatregel meegenomen in de

Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 7 van 15

AAV. Wij vragen om een nadere uitwerking van het isolatieoffensief voor Stadsdeel Zuid, waarbij gekeken wordt naar meer mogelijkheden en het ondersteunen van huurders/verhuurders om hun monumenten te verduurzamen. Doel 6: Betere positie van Amsterdammers Geen tijdelijke contracten meer Het dagelijks bestuur onderschrijft de inzet van de AAV om een halt toe te roepen aan tijdelijke huurcontracten van twee jaar in de particuliere sector en om de puntengrens voor de bestaande voorraad te verhogen. Doel 7: Leefbare en veerkrachtige wijken met toegang tot zorg en voorzieningen Veerkrachtige wijken Stadsdeel Zuid kent ook enkele buurten waar een opeenstapeling van sociale problematiek gaande is, met name in de Marathonbuurt/Bertelmanpleinbuurt, de Diamantbuurt, Rijnbuurt West, Buitenveldert Oost en de Burgemeester Tellegenbuurt. Omdat het gaat om een concentratie van sociale problematiek in een klein gebied, vraagt dit de nodige aandacht van het stadsdeel, de corporaties en de instellingen. Overlast in noordelijk deel stadsdeel Stadsdeel Zuid heeft aan de noordelijke kant (Museumpleinbuurt, Vondelpark en De Pijp) overlast van veel toeristische drukte, overlast, achterstallig onderhoud, conflicterend ruimtegebruik en aantasting van de veiligheid. De leefbaarheid staat onder druk, de problematiek behoeft een inzet vergelijkbaar met de Aanpak Binnenstad.

Sloop Sloop kan soms beter zijn om de buurt te verbeteren, de woningvoorraad te verduurzamen en woningen voor doelgroepen te bouwen die er nu onvoldoende zijn zoals woningen voor ouderen. Tegelijkertijd moet vanzelfsprekend wel zorgvuldig worden omgegaan met stedenbouwkundig erfgoed en monumentale gebouwen Gebiedsgerichte uitwerking van de voorstellen De AAV zet in op samenwerking met de stadsdelen en gebiedsteams. Dat onderschrijven wij van harte en wij willen daarmee aan de slag. Er wordt een koppeling gelegd met het Woningbouwplan. Hierin staat dat in 2023 een nieuwe werkwijze wordt uitgewerkt waarbij nieuwbouw voor doelgroepen gebiedsgericht geprogrammeerd wordt, gericht op doorstroming en verhuisbewegingen. Ten aanzien van de uitwerking zou het DB Zuid graag zien welke keuzes het college ten aanzien van betaalbaarheid maakt en hoe de gebiedsgerichte uitwerking eruit komt te zien. Wij pleiten ervoor goed te bekijken waar gebiedsgerichte afspraken wél nodig zijn (bijv. eerdergenoemde ouderenhuisvesting en stop verkoop) en voor het faciliteren van stadsdelen in het maken van afspraken voor hun stadsdeel met de corporaties binnen de stedelijke kaders. Relatie AAV en samenwerkingsafspraken Voor de stadsdelen is vooral belangrijk dat het duidelijk wordt welke afspraken in de Samenwerkingsafspraken per stadsdeel en per gebied worden gemaakt.

Het DB Zuid verzoekt om cijfers over de gemaakte afspraken op stadsdeelniveau inzichtelijk te maken. Capaciteit en middelen Er staan veel beleidsvoornemens in de AAV, waarbij ook nieuwe of aangepaste regelgeving wordt voorgesteld. Om dit goed uit te kunnen voeren is voldoende uitvoeringscapaciteit nodig. Het DB Zuid vraagt hier aandacht voor.

Advies stadsdeelcommissie: Advies van de stadsdeelcommissie aan het DB

Meerderheidsadvies (GroenLinks, PvdA, 50PLUS en Bij1) De stadsdeelcommissie heeft de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting met belangstelling en instemming doorgenomen en adviseert in meerderheid positief over de aanpak. De commissie onderschrijft de missie (voldoende betaalbare en goede woningen in een ongedeelde stad) en de doelen om deze missie te verwezenlijken. Het is schrijnend, maar tegelijkertijd realistisch dat het jaartal 2040 wordt genoemd als streefjaar Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 8 van 15

om de missie te verwezenlijken. De wooncrisis in Amsterdam is niet van gisteren op vandaag ontstaan, en de oplossing vergt nu eenmaal een lange adem en een gedegen langetermijnaanpak. Een betere doorstroming is in de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting terecht aangemerkt als een van de belangrijkste sleutels voor het oplossen van de wooncrisis. De commissie mist in de aanpak een analyse van de wooncrisis. Ook ziet ze onvoldoende duidelijk naar voren komen hoe de gemeente samen met andere grote gemeenten gaat optrekken om beter woonbeleid te eisen bij het Rijk. Het lijkt nu in de AAV alsof de wooncrisis een opzichzelfstaand probleem is in onze stad. De commissie geeft via het dagelijks bestuur de volgende aandachtspunten mee aan het college, mede in de opmaat naar de dit jaar geplande onderhandelingen over de Samenwerkingsafspraken 2024-2027 – ook bekend als de prestatieafspraken – tussen de gemeente, de woningcorporaties en de huurderskoepels:  slechts 23 procent van de woningvoorraad in Zuid betreft sociale huurwoningen; aanzienlijk lager dan het gemiddelde voor de hele stad (48 procent). Dat betekent in de ogen van de commissie dat de in de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting geformuleerde inspanning ‘We beperken de verkoop van sociale huurwoningen tot het minimum’ des te sterker voor Zuid moet gelden.

De afgelopen jaren is ook in ons stadsdeel een aanzienlijk aantal sociale huurwoningen verkocht dan wel geliberaliseerd. Het liefst ziet de commissie dat er geen huurwoning meer aan de sociale voorraad wordt onttrokken zonder dat deze voorraad wordt uitgebreid met nieuwbouw. Het huidige percentage van 23 mag in de ogen van de commissie in geen geval afnemen, en zou bij voorkeur moeten toenemen; In de toekomst zou de gemeente kunnen kijken naar de oprichting van een hedendaags gemeentelijk woningbedrijf om leegstaand vastgoed en woningen van corporaties die anders op de vrije markt zouden belanden op te kopen, om zo de sociale woningvoorraad te behouden en bij voorkeur te verbreden. In deze ambitie ziet de commissie ook een kans om middels meer bewonersverenigingen bewoners gezamenlijk wooncomplexen te laten beheren.  de huidige samenwerkingsafspraken (2020-2023) zijn naar de mening van de commissie te grofmazig. De commissie pleit voor specifieke afspraken per corporatie en per stadsdeel. Tevens pleit zij ervoor dat de naleving van de nieuwe afspraken sneller, nauwgezetter en regelmatiger wordt getoetst dan de afgelopen jaren is gebeurd;  de commissie juicht het toe dat de bestaande doorstroombevorderende regelingen (Van hoog naar laag; Van groot naar beter) worden verbeterd, zodat meer ouderen hiervan daadwerkelijk gebruik gaan maken.

Ook de aangekondigde verhuisservices zullen bijdragen aan de zo broodnodige doorstroming. Veel ouderen willen wel (doorgaans in de eigen buurt) verhuizen, maar de regelingen zijn in hun huidige vorm onvoldoende stimulerend. Een voorbeeld: sommige corporaties beperken verhuismogelijkheden tot slechts twee postcodegebieden. Dat is naar de mening van de commissie een te grote inperking van een op zich goed bedoelde regeling;  de commissie heeft aarzelingen over het voornemen van het college om meer tijdelijke huurcontracten mogelijk te maken, zoals voor grotere gezinnen. Tijdelijke contracten dragen niet bij aan bestaanszekerheid: na ommekomst van de contractperiode hebben de huurders immers veelal geen fatsoenlijk alternatief. Dat geldt nu al voor jongeren- en studentencontracten, en dat zou dus ook gaan gelden voor grotere gezinnen.

De commissie zou liever zien dat het sluiten van tijdelijke huurcontracten wordt tegengegaan dan dat er een nieuwe categorie wordt toegevoegd;  de commissie adviseert om in de nieuwe samenwerkingsafspraken vast te leggen om huurverhogingen stop te zetten totdat het achterstallig onderhoud van schimmel en houtrot, en klachten als gevolg van slechte isolatie (tocht, kou) zijn verholpen;  de commissie kan zich voorstellen dat het college ervoor kiest om vrijkomende middeldure huurwoningen met voorrang toe te wijzen aan huurders die een sociale huurwoning achterlaten. Ze adviseert het college evenwel om andere groepen niet uit te sluiten. Er kunnen goede redenen zijn (bijvoorbeeld verandering in de werk- of privésituatie) voor vrijesectorhuurders om een middeldure huurwoning te ambiëren, en ook om van middenhuur naar middenhuur over te stappen;  de commissie juicht het toe dat het college de aanpak van leegstand met een nieuwe leegstandverordening wil intensiveren. Wel vraagt zij zich af hoe uitvoerbaar dit voornemen is en of er Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 9 van 15

voldoende menskracht voor handhaving van leegstand is. Ze vraagt zich af of het college van plan is de hiervoor benodigde capaciteit uit te breiden. Partijen die het meerderheidsadvies niet onderschrijven, brengen de volgende punten onder de aandacht van het dagelijks bestuur. De VVD en het CDA zijn positief over de plannen voor doorstroming en de focus op het bouwen van huizen voor ouderen en gezinnen, in eigen buurt, positief. De VVD en het CDA vinden dat er in Amsterdam te veel sociale huurwoningen worden gebouwd. Deze fractie pleit voor meer betaalbare woningen (huur en koop) voor het middensegment. Het verbieden van de verkoop van sociale huurwoningen moet naar de meningen van de VVD en het CDA geen doel op zich zijn. Voor corporaties kan het juist een essentieel onderdeel zijn van hun voorraadstrategie. Met de opbrengsten kunnen elders duurzame (sociale en midden)huurwoningen worden gebouwd. Daarnaast zorgt dit voor een toevoeging van betaalbare koopwoningen in de stad en voor diversiteit in buurten die nu volledig of grotendeels zijn samengesteld uit sociale huurwoningen. De ambitie om ‘iedereen in een kwetsbare situatie’ in 2040 binnen drie maanden een woning te kunnen bieden, is naar het idee van de VVD en het CDA volstrekt losgezongen van de realiteit. Momenteel is de wachttijd voor sociale huur tussen de tien en twintig jaar.

De VVD en het CDA zijn zeer benieuwd hoe het college denkt dit te realiseren, zonder dat dit ten koste gaat van woningen voor alle andere inkomensgroepen. Voor de VVD en het CDA is het de vraag of je de gewenste aantallen huizen per se binnen Amsterdam moet bouwen. Ook moet in Amsterdam ruimte zijn voor werkgelegenheid. Niet alleen voor kantoorwerk dat weinig m² vraagt, maar ook voor de maakindustrie. Wat de VVD en het CDA betreft moet de blik qua huizenbouw niet alleen worden gericht op de stad, maar op de gehele Metropoolregio Amsterdam (MRA). Zorg dragen voor hoogwaardige infrastructuur binnen de regio is uiteraard een voorwaarde. De grote wens van de gemeente om de woningmarkt te plannen en te reguleren, met daarbovenop de sturing van het Rijk en de provincie, doet de VVD en het CDA denken aan planeconomie. Het gaat uit van een maakbaarheidsideaal, dat de gemeentelijke doelen juist ondergraaft. De fracties van de VVD en het CDA adviseren de gemeente te onderzoeken hoe de woningbouwopgave kan worden gehaald met het betrekken van andere partijen naast woningcorporaties, aangezien zowel deze corporaties als de gemeente niet genoeg financiële middelen hebben om dit zelfstandig te bewerkstelligen. D66 is tevreden met het resultaat van het voorstel Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting en adviseert positief op het advies van het DB. Desalniettemin een paar kanttekeningen.

Meer woningen: fijn om te zien dat de wethouder meer woningen in de stad als prioriteit ziet. We zijn benieuwd naar de gebieden in Zuid waar er meer woningen gerealiseerd kunnen worden. We lezen ook mooie plannen over aanpak van leegstand, maar geen concrete stappen. 2. Betaalbaar wonen: D66 pleit al jaren voor meer middenhuur in de stad om juist de groep die het zo hard nodig heeft te kunnen bedienen en sociale huur voor sociale huurders te laten. De wethouder Wonen heeft terecht opgemerkt dat de kosten voor bouwen en rente stijgen. Hoe gaat de AAV deze plannen realiseren? Met het huidige beleid zien we maar weinig projecten een start maken en daar maken we ons druk over. D66 wil graag concrete maatregelen zien hoe we de ontwikkelaars gaan aantrekken die de daadwerkelijke middenhuur gaan bouwen. 3. Meer woningen voor hen die ze het hardst nodig hebben: ook hier lazen we tevreden dat het aantal voorrangsregelingen gaat afnemen en we meer mensen kans laten maken op een woning. We zijn benieuwd naar de invulling van alternatieve woonoplossingen en de uiteindelijke inzet ervan. We zien graag dat er naar alternatieve woonvormen gekeken wordt; ook buiten de huishoudens met een kwetsbare situatie. In deze tijd van woningnood zal er meer creatief nagedacht moeten worden. Daarnaast zijn we verbaasd dat de aanpak huisvesting van internationale studenten niet als noodzakelijk 1.

Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 10 van 15

ziet. Dit is een groep die kwetsbaar is en afkomt op het aanbod van de universiteiten in de stad. Wetende wat voor misstanden (geen woonruimte kunnen vinden, uitbuiting door huurbazen in financiële, maar ook fysieke zin) er zijn voor deze groep, is het ondenkbaar dat het zichzelf op gaat lossen. Amsterdamse universiteiten trekken juist actief buitenlandse studenten aan. We hopen dat deze groep alsnog meegenomen kan worden in de aanpak. 4. Passender wonen: doorstroming is een onderwerp waar D66 zich hard voor maakt. Laten we de beschikbare woningoppervlakte beter gebruiken. We lezen verschillende voorstellen terug voor passender wonen en doorstroom van ouderen. Ondanks de huidige regelingen is het voor ouderen nog steeds moeilijk om te verhuizen naar een passende woning. We zijn benieuwd hoe de wethouder denkt middels dit plan daar verandering in te brengen. In Zuid is vergrijzing een onderwerp dat in bijna alle buurten terugkomt. We willen graag concrete plannen terugzien en zijn het eens met de voorstellen van het DB en hopen dat dit opgenomen kan worden in het AAV, op het punt van "absolute voorrang toewijzen nultredewoningen aan ouderen" na. Dit zou betekenen dat gezinnen en jongeren geen kans meer maken op een huis met een tuin.

D66 Amsterdam onderschrijft de urgentie om deze mensen met voorrang te huisvesten, en ziet daarbij de noodzaak om meer woningen aan deze groep toe te wijzen. Daarbij moeten we de toegankelijkheid voor regulier woningzoekenden echter niet uit het oog verliezen. 5. Duurzame woningen van goede kwaliteit: verduurzamen van woningen zou prioriteit moeten zijn. Ondanks dat we duidelijke afspraken hebben voor corporaties om woningen met E-, F- en G-label te verduurzamen tot en met 2028 geven corporaties zelf aan dat ze hier moeite mee gaan hebben. Ook zijn er vve’s in Amsterdam waar corporaties onderdeel van zijn en die de plannen voor verduurzaming blokkeren. We zien graag hoe de wethouders deze stappen concreet willen maken. Daarnaast willen we erop wijzen dat we weinig data hebben over de stand van de vrijesectorwoningen m.b.t. duurzaamheid. Het is lastig beleid te maken als we niet weten hoe groot het probleem is of als dat gecentreerd is in bepaalde wijken/ typen woningen. Wij adviseren om ook proactieve dataverzameling op te zetten om de verduurzamingsproblematiek in kaart te brengen.

Finaal advies DB: Advies van het dagelijks bestuur aan het college van burgemeester en wethouders

Het dagelijks bestuur van stadsdeel Zuid (DB Zuid) is positief over de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV). Het DB Zuid deelt de zorgen van het college over de schrijnende schaarste aan betaalbare woningen op de Amsterdamse woningmarkt. Wij onderschrijven het belang van de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting. Een integrale aanpak en een gedegen uitvoering is nodig om Amsterdammers een betere kans op goed en betaalbaar wonen te geven. De doelstellingen uit de AAV geven een goede basis voor een aanpak van de problemen op de woningmarkt. In Zuid is tijdens het participatietraject vooral aandacht gevraagd voor het verbeteren van de doorstroming voor ouderen. Hier is in de AAV prominent aandacht voor gekomen. Het DB van Zuid wil graag meewerken aan meer passende woningen voor ouderen. Zodat ouderen langer geschikt en gezond kunnen wonen, en zodat de broodnodige doorstroming op gang komt. Het DB van Zuid onderstreept het belang van de gebiedsgerichte uitwerking. Maatwerk per gebied is nodig op bepaalde punten. Samenwerking in het gebied tussen bewoners, corporaties, welzijn- en zorginstellingen is nog steeds belangrijk om zaken voor elkaar te krijgen. Voor het dagelijks bestuur van stadsdeel Zuid is ouderenhuisvesting het belangrijkste speerpunt, evenals het behoud van de voorraad sociale huurwoningen.

Per doel wil het dagelijks bestuur het volgende meegeven: Doel 1: Meer woningen Toeristische verhuur Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 11 van 15

Het DB Zuid onderschrijft het voornemen om (op basis van objectieve cijfers) te overwegen of nieuwe beperkende maatregelen nodig zijn, met name in het drukke centrumgebied dat zich in Zuid bevindt (Vondelpark, Museumkwartier, Oude Pijp). Denk hierbij aan het invoeren van verbodswijken2 voor vakantieverhuur en het verlagen van de quota voor Bed & Breakfast. Daarmee kunnen we het aantal woonplekken dat aan toeristen wordt verhuurd beperken. Voor het bepalen van de hoogte van de quota is het van belang om te kijken naar de leefbaarheid in bepaalde gebieden. Het verlagen van de quota zal bijdragen aan het realiseren van meer woningen. Kamerverhuurbeleid  Loslaten van de voorwaarde van een individueel huurcontract De rechten van individuele huurders zijn belangrijk voor het DB Zuid. Daarom stellen we voor de Wet goed verhuurderschap en het toezicht daarop in de uitvoering te beoordelen op effectiviteit alvorens individuele rechten van huurders bij kamerverhuur te wijzigen.  Quota In de AAV staat dat de quota gecontinueerd zullen worden. Er is in opdracht van de gemeente Amsterdam een evaluatie opgesteld: Evaluatie Kamerverhuurbeleid Amsterdam (Ecorys/13-09-2022). In de evaluatie van het kamerverhuurbeleid wordt nu juist opgemerkt dat de leefbaarheid op buurt- en straatniveau met quota niet kan worden geborgd.

Er blijkt vaak op buurt- en straatniveau sprake te zijn van een clustering c.q. een hoge mate van concentratie van kamerverhuur. In de evaluatie wordt aanbevolen om bijvoorbeeld een quotum op het niveau van de buurt en/of bouwblok op te nemen in het toekomstige beleid zodat de leefbaarheid beter kan worden geborgd en per buurt meer maatwerk kan plaatsvinden. Het DB Zuid adviseert daarom in de verdere uitwerking van het kamerverhuurbeleid expliciet aandacht te besteden aan aanpassing van de huidige quotaregeling en hierbij rekening te houden met de clustering van kamerverhuur binnen wijken of buurten.  Handhaving In de AAV staat: We blijven handhaven op het woningdeelbeleid om buurten leefbaar te houden. In de evaluatie wordt geconstateerd dat de huidige handhavingspraktijk met name gericht is op illegale situaties zonder vergunning, waardoor verhuurders na vergunningverlening alsnog de vrijheid kunnen voelen om de voorwaarden te schenden. Dit is met name van belang omdat aan een aantal voorwaarden pas vanaf ingebruikname moet worden voldaan en VTH hier bij de vergunningverlening niet op toetst. Dit zorgt ervoor dat verhuurders geen extra prikkel krijgen om de woningen bijvoorbeeld te voorzien van geluidsisolatie. Het DB Zuid adviseert om handhaving op vergunningsvoorwaarden onderdeel te laten zijn van de verdere uitwerking van het kamerverhuurbeleid en de uitvoeringspraktijk.

Dit betekent een uitbreiding van de VTH inzet.  Informatiehuishouding Daarnaast is voor een adequate monitoring een aanpassing van de informatiehuishouding nodig. Met betrekking tot het kamerverhuurbeleid ontbreekt het nu aan objectieve cijfers om de doelstelling leefbaarheid te monitoren. Dit stelt het bestuur van Amsterdam en ook de stadsdelen slecht in staat om gevolgen van beleid adequaat op gevolgen voor de leefbaarheid in buurten te monitoren en effecten van beleidsaanpassingen te beoordelen. Het DB Zuid adviseert in de AAV of in de nadere uitwerking een aanpassing van de informatiehuishouding met betrekking tot kamerverhuur op te nemen om gevolgen voor de leefbaarheid in buurten beter te kunnen monitoren. Groter bouwen De tendens - met name in het sociale en middensegment - lijkt dat er steeds meer kleine woningen gebouwd worden (25-40 m2) tegen relatief hoge huren (en servicekosten). Dit speelt in gebieden binnen de ring, zoals in Zuid. Nieuwbouw dient bij te dragen aan doorstroming van gezinnen en ouderen. Dit gebeurt niet wanneer er te klein wordt gebouwd. Het DB Zuid benadrukt het belang om voldoende grote woningen (>60 m2) te bouwen in het sociale en middensegment. Zeker in het middensegment is er behoefte aan grotere woningen.

Dat moet wel via nieuwbouw gebeuren, omdat dit segment ontbreekt in de voorraad en ook de voorgestelde huurprijsregulering van het Rijk juist kleinere woningen terug zal halen naar het middensegment. Transformaties Buiten de Zuidas, het Havenstraatterein en Schinkelhaven zijn er in stadsdeel Zuid weinig nieuwbouwprojecten. Met de transformatie van bedrijfsruimtes naar woningen kunnen er extra woningen in het stadsdeel worden toegevoegd. 2

Zoals beschreven in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 onder artikel Artikel 3.1.2 Uitzondering op de vergunningplicht – vijfde lid

Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 12 van 15

Met name het transformeren van bedrijfsruimtes op de begane grond is interessant in het kader van ouderenhuisvesting. Het DB Zuid maakt bij transformatie voorafgaand altijd een goede integrale afweging over de wenselijkheid. In de huidige markt is het wel een steeds grotere uitdaging om transformatieprojecten tot uitvoering te brengen.

Doel 2: Betaalbaarder wonen Breder kijken naar betaalbaarheid Het college geeft aan dat niemand in armoede mag belanden door te hoge woonlasten. In de AAV ligt de nadruk op te hoge woonlasten van de huishoudens die een sociale huurwoning of middensegment huurwoning hebben. Wij pleiten ervoor dat de problematiek van te hoge woonlasten in de volle breedte wordt bezien, dus ook voor huurders in de vrije sector en woningeigenaren. Zo zien wij bijvoorbeeld dat ouderen die wél in leeftijdbestendige woningen wonen, toch moeten verhuizen wanneer de huren harder stijgen dan de pensioenen. Geen verkoop van sociale huurwoningen De voorraad aan sociale huurwoningen in Zuid is sterk geslonken door verkoop van sociale huurwoningen. Dit betekent voor Zuid dat gemengde wijken onder druk komen te staan. Dit is onwenselijk. Het DB van Zuid wil daarom een stop op de verdere verkoop van corporatiewoningen. Het is voor corporaties aantrekkelijk om in hoge markdrukgebieden als Zuid te verkopen. Onderbelicht blijft welke gevolgen de keuze ‘geen verkoop tenzij’ heeft voor de financieringsruimte van de corporaties voor andere grote investeringsopgaven in de stad zoals nieuwbouw en verduurzaming. Het DB Zuid vraagt het college om het ‘tenzij’ scherper en beperkender te beschrijven, zodat er minder ruimte wordt overgelaten voor eigen interpretatie van corporaties.

Afspraken liberalisatie sociale huurwoningen Daarnaast pleit het DB voor afspraken over liberalisatie van sociale huurwoningen in stadsdeel Zuid. Vooruitlopend op de nieuwe Wet regie op de Volkshuisvesting, stellen wij voor dat sociale huurwoningen alleen bij uitzondering mogen worden geliberaliseerd als deze woningen duurzaam in het middensegment blijven Doel 3: Meer woningen voor hen die ze het hardst nodig hebben Goede verdeling van vrijkomende woningen Het DB Zuid erkent de dilemma’s bij het maken van de keuzes voor doelgroepen en toegang tot het vrijkomende aanbod van sociale huurwoningen. Wij begrijpen de keuze om 30% van de mutaties in de sociale huur van woningcorporaties te reserveren voor huisvesting van mensen in een kwetsbare situatie. Met de 15% voor stadsdeelurgenties en 5% maatwerk resteert er 50% voor reguliere woningzoekenden. De AAV wil - mocht er in een gegeven jaar ruimte over zijn binnen de 15% voor stadsvernieuwingsurgenten en binnen de 5% maatwerk voor corporaties - deze resterende ruimte benutten voor het huisvesten van meer mensen in een kwetsbare situatie. Het DB Zuid pleit ervoor deze ruimte ook aan te wenden voor reguliere woningzoekenden en ouderen. Juist de balans tussen kwetsbare doelgroepen en reguliere woningzoekenden en ouderen is belangrijk.