A - 06 Volkshuisvesting (43) 2. Nota v beantwoording AAV

Nota van beantwoording

Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting Juni 2023

aanpakvolkshuisvesting.amsterdam.nl

Inhoudsopgave Inhoudsopgave2 Inleiding4 I. Meedenktraject totstandkoming AAV

5

II. Probleemanalyse

6

III. M  issie en uitgangspunten AAV

7

IV. Doelen in de AAV

8

Doel 1 Meer woningen

8

1.1 Algemene reactie op meer woningen 1.2 In de bestaande woningvoorraad worden meer woonplekken gecreëerd 1.3 Nieuwbouw 1.4 Reguleren woninggebruik

Doel 2 Betaalbaarder wonen

8 8 13 17

21

2.1 Meer betaalbare woningen 2.2 Wonen is geen verdienmodel 2.3 Huurbeleid sociaal segment 2.4 Verkoop, sloop en liberalisatie van sociale huurwoningen 2.5 Meer betaalbare woningen voor studenten, jongeren en starters 2.6 Scheefwonen 2.7 Sturing op segmenten in nieuwbouw middels 40-40-20 regel 2.8 Corporaties voorrang voor bouw sociale huur 2.9 Middensegment 2.10 Opkoopbescherming 2.11 Servicekosten 2.12 Woningen in bezit en beheer van de gemeente 2.13 Woonlasten 2.14 Vragen en definities rondom betaalbaarheid

21 21 22 22 24 24 25 25 25 30 30 30 31 32

Doel 3 Meer woningen voor hen die ze het hardst nodig hebben

33

3.1 Algemene reactie op meer woningen voor het die ze het hardst nodig hebben 3.2 Nieuwe woonruimteverdeling, ander systeem 3.3 Meer kans voor reguliere woningzoekenden, evaluatie voorrangsregels 3.4 Voorrang voor specifieke groepen 3.5 Kwetsbare groepen 3.6 Woonwagens

2

33 33 34 35 39 46

Doel 4 Passender wonen

48

4.1 Passender wonen en door­stroming algemeen 4.2 Aanbod grote woningen 4.3 Focus op ouderen en gezinnen om verhuisstromen op gang te krijgen 4.4 Nieuwbouw voor doorstroom 4.5 Ouderenhuisvesting 4.6 Rolstoelwoningen 4.7 Voorwaardelijkheid rolstoelwoningen en grote gezinswoningen naar gelang passende bewoning 4.8 Woningruil

Doel 5 Duurzame woningen van goede kwaliteit 5.1 Algemene positieve of negatieve reactie 5.2 De Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting in de Samenwerkings­afspraken 5.3 Meer regulering woningkwaliteit en verduurzaming 5.4 Wet- en regelgeving maken verduurzamingsplannen financieel onhaalbaar 5.5 Woningkwaliteit en verduur­zaming vanuit de huurders 5.6 Rol van de gemeente bij ondersteuning van het verduurzamen van woningen 5.7 Monumenten 5.8 Los eerst het woningtekort op 5.9 Sta huurverhoging toe na verbeteren energielabel

Doel 6 Betere positie Amsterdammers op de woningmarkt 6.1 Algemene reactie op betere positie Amsterdammers op de woningmarkt 6.2 Bescherming rechten van bewoners – Wet goed verhuurderschap 6.3 Tijdelijke huurcontracten 6.4 Betere positie huurdersgroepen 6.5 Transparant woningaanbod: aanbodplatform

Doel 7 Leefbare en veerkrachtige wijken met toegang tot zorg en voorzieningen 7.1 Algemene reacties op Leefbare en veerkrachtige wijken met toegang tot zorg en voorzieningen 7.2 Ongedeelde stad en gemengde wijken 7.3 Voorzieningen in de wijk 7.4 Tegengaan overlast 7.5 Herdefinieer de begrippen 7.6 Verdichting 7.7 Behoud van groen

48 48 48 48 49 58 58 59

60 60 60 61 62 62 63 63 64 64

65 65 66 66 67 67

69 69 69 70 72 73 73 73

V. Gebiedsgerichte uitwerking AAV

75

VI. Samenwerking met corporaties

76

VII. Financiën

77

Bijlage: Overzicht inspraakreacties AAV

78

3

Inleiding Het college van burgemeester en wethouders (hierna: het college) heeft op 13 februari 2023 de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (hierna: AAV) vrijgegeven voor inspraak. De AAV is een beleidsdocument én een actieplan dat de grote volkshuisvestelijke vraagstukken van Amsterdam op lange termijn beziet en de ambities en plannen van de gemeente Amsterdam voor volkshuisvesting prioriteert. inspraakreacties gaan in grote mate over de gevolgen voor verhuurders en veel insprekers vrezen dat samen met andere voorstellen vanuit het Rijk en de gemeente de stapeling van maatregelen leidt tot een grote afname van huurwoningen. Het college gaat deze ontwikkeling nauwlettend in de gaten houden zoals te lezen is in paragraaf 9 van de beantwoording op doel 2 Betaalbaarder wonen, en de effecten de komende jaren volgen en monitoren om te kijken of het middensegment voldoende tot wasdom komt. Daarna gaan de meeste reacties over doel 4 Passender Wonen in de AAV en specifiek over doorstroming en ouderenhuisvesting en daarna over doel 1 Meer woningen en dan specifiek de inzet voor meer woonplekken (woningdelen en woonconcepten met gedeelde voorzieningen). Er is veel steun voor het in beweging krijgen van de woningmarkt met doorstroomstimulering.

Er zijn reacties over de negatieve effecten van kamerverhuur, vooral op leefbaarheid, maar het geluid om meer ruimte te bieden voor kamerverhuur vanwege de wooncrisis en dringende behoefte aan meer woonplekken is sterker dan de negatieve geluiden. Merendeel van partijen is echter kritisch over het voorstel om het individueel huurcontract als voorwaarde voor kamerverhuur af te schaffen vanwege de vermindering van bescherming van huurrechten. Het college neemt dit voorstel daarom terug en komt met een nieuw voorstel voor een mogelijke aanpassing van de regels voor woningdelen. Het is de bedoeling dat mogelijke nieuwe regels voor woningdelen per 1 januari 2025 ingaan.

De inspraakperiode liep van 13 februari tot en met 27 maart 2023. Het college heeft van 427 individuele insprekers een zienswijze ontvangen en van 48 organisaties of groepen, te weten: de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC), Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH), Huurders Netwerk Amsterdam (HNA), Huurders Ymere Amsterdam (HYA), Huurdersvereniging Arcade, Federatie Huurders Commerciële Sector (FHCS), stichting !WOON, Amsta, Platform Opvang Amsterdam, Cliëntenbelang Amsterdam, Kenniskring Wonen en Zorg, OWA50plus, Moedernetwerk Amsterdam, Werkgroep migrantenouderen, een gezamenlijke reactie van ASVA Studentenvakbond (van de leden van de ASVA zijn ook persoonlijke reacties ontvangen op ansichtkaarten), Duwoners, DWARS Amsterdam, FNV Young & United, de Amsterdamse Kamer van Verenigingen, de Centrale Studentenraad van de Universiteit van Amsterdam (UvA), Jonge Socialisten Noord-Holland, Studentenraad der Vrije Universiteit (SRVU), Coalitie Kennisstad, een gezamenlijke reactie van Kunstenbond en Platform Beeldende Kunst, Coalitie groei van de stad, Stichting Betaalbare Woonstad Amsterdam, Werkgroep Wonen Stadsdorp VondelHelmers, Wooncafé 020, Wijkcentrum d’Oude Stadt, Red Amsterdam Noord, Huurdersvereniging Oud-West, Bewonersvereniging Olympia, Platform Amsterdamse Wooncoöperaties, Stichting Cokopen, And The People, Vereniging van Institutionele Beleggers in

Vastgoed (IVBN), Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM), AHAM vastgoed, Cascade Real Estate, vereniging Amsterdam Gastvrij, vereniging Vastgoed Belang, Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA), Vereniging Verhuurmakelaars Amsterdam, Knap Makelaardij, AmsterdamHousing en Housing Anywhere.

In deze Nota van beantwoording zijn de inspraakreacties per doel van de AAV in categorieën ingedeeld. Per categorie zijn de reacties samengevat en voorzien van een reactie van het college. De indeling van de doelen in de AAV is hierbij aangehouden. Waar de inspraakreacties hebben geleid tot wijziging van de AAV, wordt dat in de Nota van beantwoording aangegeven.

De meeste zienswijzen zijn gegeven over de aanstaande landelijke huurprijsregulering van het middensegment; 204 individuen en negen organisaties of groepen gaan hierop in. De positieve inspraakreacties gaan over betaalbaarheidsproblemen die veel huurders ervaren en met de voorgestelde regulering van het Rijk serieus worden aangepakt. De negatieve

Het college biedt het resulterende voorstel AAV nu aan de gemeenteraad aan ter vaststelling. De raadsbehandeling is voorzien op 19 en/of 20 juli 2023.

4

I. Meedenktraject totstandkoming AAV woonvisie beter op anticiperen. Het college herkent dat de korte tijd die er was voor de voorbereiding en uitvoering van het meedenktraject druk heeft gelegd op samenwerkingspartners in het participatietraject en het soms ten koste is gegaan van tijdige aankondiging. Het college wil Red Amsterdam Noord bij deze daarom nog eens extra bedanken voor hun hulp bij het organiseren van burgerparticipatie op de AAV gedurende het meedenktraject in Noord. Het college hecht eraan participatie goed te organiseren zodat burgers zeggenschap hebben en oplossingen kunnen aandragen die in de praktijk bijdragen aan een betere stad voor iedereen, maar ziet geen noodzaak daar een nieuwe paragraaf over op te nemen in de AAV omdat hiervoor al een gemeentelijk participatieprotocol en beleidskader geldt. Het college ziet voor het nemen van een rol in hervorming van de huurdersparticipatie bij de corporaties nu geen momentum. Red Amsterdam Noord vraagt dit vanwege het tripartiet overleg voor de nieuwe Samenwerkingsafspraken voor de periode 2024 t/m 2027. In de Woningwet is neergelegd dat prestatieafspraken worden gemaakt tussen corporaties, huurdersorganisaties en gemeente. In Amsterdam gebeurt dat tussen negen woningcorporaties, acht huurderskoepels (waarvan er zeven verenigd zijn in de FAH) en de gemeente Amsterdam en worden het samenwerkingsafspraken genoemd.

Wettelijk gezien vormt de woonvisie van een gemeente de basis voor de prestatieafspraken. In Amsterdam is dit de AAV. Voor de AAV is zoals hierboven toegelicht een meedenktraject georganiseerd in de voorbereidingsfase en is een compleet voorstel van het college van 13 februari tot en met 27 maart 2023 vrijgegeven voor inspraak. Tijdens beide trajecten hebben alle betrokken partijen en geïnteresseerden hun inbreng kunnen geven. In juli 2023 wordt de uiteindelijke AAV behandeld door de gemeenteraad. Vervolgens is het aan de drie partijen van de Samenwerkingsafspraken om tot afspraken te komen. Aan de tafel van de Samenwerkingsafspraken zijn de huurderskoepels de vertegenwoordiger. Eventuele inbreng van huurders kan meegegeven worden via de eigen huurderskoepels bij de corporatie of rechtstreeks bij de FAH. De FAH heeft dit voorjaar, in de voorbereiding van het nieuwe traject, met Red Amsterdam Noord om tafel gezeten en de input meegenomen in “Stel de huurders centraal”. Het college raadt Red Amsterdam Noord daarom aan hier contact over te blijven onderhouden met de FAH.

De FAH, HNA, stichting !WOON en Red Amsterdam Noord hebben gereageerd op het meedenktraject dat is georganiseerd voor de totstandkoming van het inspraakvoorstel AAV. HNA en stichting !WOON reageren positief op dit traject, waarbij stichting !WOON zegt dat zij hetgeen dat is opgehaald terugzien in de voorstellen. De FAH vindt juist dat de uitwerking van de participatie in alle onderwerpen van de AAV mist. Red Amsterdam Noord is hun reactie kritisch over de uitvoering van de participatie en wil graag dat in de AAV een paragraaf wordt opgenomen over de noodzaak van vernieuwing van burgerparticipatie. Aanvullend vraagt Red Amsterdam Noord de gemeente om afspraken te maken met de woningcorporaties over hervorming van de huurdersparticipatie bij de corporaties. Reactie college Het college heeft gekozen voor een uitgebreid meedenktraject om in een vroeg stadium zoveel mogelijk Amsterdammers en organisaties te betrekken bij de AAV. Het college is daarom ook blij dat HNA en stichting !WOON dit traject als positief benoemen en ook herkennen in de stukken. Er is zoveel mogelijk geprobeerd om de belangrijkste resultaten weer te geven in de stukken en alles wat gehoord is, is zoveel mogelijk meegenomen in de afwegingen bij de te maken keuzes. Dit betekent niet dat alle geluiden en aanbevelingen overgenomen zijn. Het is jammer dat de FAH de uitwerking te weinig terug vindt komen.

Het college heeft gekozen voor een breed participatietraject voor totstandkoming van de AAV om in een vroeg stadium zoveel mogelijk Amsterdammers en organisaties te betrekken bij de AAV. Het participatietraject voor de AAV was erg ambitieus van opzet. Met vier maanden voorbereiding hebben in twee maanden zo’n duizend mensen geparticipeerd. Deze mensen hebben via een website, een online vragenlijst en acht stadsdeelgesprekken, zes themabijeenkomsten en vier verschillende focusgroepen meegedacht over nieuw woonbeleid in Amsterdam. De gemeente heeft zo bijna duizend aanbevelingen voor de AAV ontvangen. Het college is tevreden met hetgeen in korte tijd is neergezet, maar wil een volgende keer meer tijd nemen. De korte tijd die er was dit keer was het gevolg van de nieuwe wettelijke verplichting in de Woningwet voor gemeenten om een woonvisie vast te stellen binnen een jaar. Het college kan hier bij de volgende

5

II. Probleemanalyse Het college deelt de analyse van het HNA en een andere inspreker over de kloof tussen huurders en kopers en dit is ook de reden waarom veel van de maatregelen in de AAV inzetten op regulering van de huurmarkt, om daarmee te zorgen voor betaalbaarheid. Maar binnen de koopsector zijn er maatregelen die ervoor moeten zorgen dat kopers en verhuurders niet onbeperkt kunnen profiteren van prijsstijgingen, zoals de aanpak leegstand en de opkoopbescherming. Daarnaast vindt het college het belangrijk om te benoemen dat het college zich jarenlang heeft ingezet met een lobby richting het Rijk tegen de verhuurvergunning en voor regulering van het middensegment.

Op de probleemanalyse hebben drie insprekers gereageerd, waaronder het HNA. Eén inspreker vindt de cijfers in het hoofdstuk ‘feiten en cijfers’ misleidend vanwege de manier waarop de cijfers zijn gepresenteerd. Dit leidt volgens de inspreker tot verkeerde conclusies. Scheefwonen is volgens deze inspreker vooral een probleem dat je in de cijfers ziet. Het HNA vindt de probleemanalyse gedegen wat betreft het aantonen van de woningnood, maar mist de gevolgen van de woonpolitiek op de grote kloof tussen huurders en kopers. Door het ontbreken van een analyse hierover concludeert het HNA dat dit probleem ontkend wordt. Het HNA noemt onder ander de verhuurderheffing en de hypotheekrenteaftrek als voorbeelden van het bevoordelen van kopers ten opzichte van huurders. Ook een andere individuele inspreker benoemt dat de kloof tussen huurders en kopers mist in de analyse en constateert dat huurders de rekening betalen van het profijt dat verhuurders en kopers hebben gehad van de stijgende huizenprijzen. Reactie college Het college vindt het vervelend dat de cijfers door een inspreker als misleidend worden gezien. Het college vindt de probleemanalyse een goede weergave van de problemen die zij constateert op de woningmarkt. Dat er huishoudens zijn die goedkoop scheefwonen in de sociale huur, dat ontkent het college ook niet.

Wel ziet het college dat er een toename is van het duur scheefwonen, en ziet dat als groot probleem voor betaalbaarheid. Zie voor een reactie op het onderwerp scheefwonen de beantwoording hieronder bij doel 2 Betaalbaarder wonen.

6

III. Missie en uitgangspunten AAV voorbeeld hiervan is de gebiedsgerichte uitwerking, ook hier zullen we de uitgangspunten in ons achterhoofd houden zoals de AFWC vraagt.

Er zijn ook insprekers en organisaties die gereageerd hebben op de missie en uitgangspunten genoemd in inleidende hoofdstukken van de AAV. Zo geeft de AFWC aan dat ze de missie “Voldoende betaalbare en goede woningen in een ongedeelde stad” volledig omarmen. De IVBN geeft aan dat de gemeente met haar Aanpak laat zien stevige ambities te hebben op het gebied van de volkshuisvesting. Het HNA deelt de uitgangspunten van ongelijk investeren voor gelijke kansen. Daarnaast vindt het HNA dat er bij oplossingen van de woningnood te veel gekeken wordt naar huurders en te weinig naar kopers en verhuurders die profiteren van de stijging van de huizenprijzen. Zij vinden dat er moet worden gekeken of het eigendomsrecht echt zo’n harde barrière vormt voor goed volkshuisvestingsbeleid. AFWC mist concrete uitwerking van ongelijk investeren voor gelijke kansen, dit betreft met name extra aandacht voor schone en veilige buurten voor kwetsbare gebieden.

Het HNA geeft aan dat de AAV met oplossingen voor de wooncrisis te veel kijkt naar huurders i.p.v. kopers. Het klopt dat de AAV inzet op sterkere regulering van het huursegment. Tegelijkertijd kijken we wel degelijk naar mogelijkheden bij woningeigenaren en het koopsegment. Denk aan de intensieve aanpak leegstand, het mogelijk uitbreiden van de opkoopbescherming, het realiseren van sociale koop, het mogelijk toewijzen van doelgroepen aan sociale koopwoningen en het plan om nieuwe regels in te voeren om het hebben van een tweede woning te beperken. Het college wil benadrukken dat iedereen welkom is in deze stad, zowel hoge inkomens, expats als internationale studenten. Echter vanwege de grote schaarste moeten we keuzes maken wie we als college extra ondersteunen. Er is daarom gekozen om ons met de AAV te richten op lage inkomens en middeninkomens en ons niet extra in te zetten (dan dat we nu al doen) voor bovengenoemde groepen. Dit betekent dat 20% van de nieuwbouw blijft bestaan uit aanbod gericht op hoge inkomens. Daarnaast blijven de huidige landingsplekken voor internationale studenten behouden. Daarnaast is een groot deel van de voorraad en het aanbod toegankelijk voor deze groepen.

Ook zijn er dertien reacties gekomen op het uitgangspunt in de AAV om niet (extra) in te zetten op het helpen van hoge inkomens (los van de 20% dure nieuwbouw), internationale studenten en expats. Er zijn zeven insprekers die vinden dat expats of internationale studenten niet uitgesloten mogen worden, deze groepen zijn een aanwinst voor de economie en hebben ook een woning nodig. Er zijn ook zes reacties, waaronder een reactie van Huurdersvereniging Arcade, die de keuze in de AAV begrijpen. Hierbij wordt ook door twee insprekers de 30%-ruling genoemd, deze regeling biedt expats fiscale voordelen waardoor ze meer te besteden hebben en een oneerlijk concurrentievoordeel op de woningmarkt. De FAH geeft aan een rem te willen zetten op het aantrekken van buitenlandse studenten en expats. De Coalitie Kennisstad geeft aan dat er te weinig aandacht is voor kenniswerkers in de AAV. Reactie college Het college is verheugd te horen dat de AFWC de missie van de AAV volledig omarmt en dat het HNA een voorstander is van het uitgangspunt ongelijk investeren voor gelijke kansen. Het vaststellen van de AAV vormt de start voor de uitvoering van de in de aanpak genoemde inspanningen en doelen waarvan een deel nog inhoudelijk dient te worden uitgewerkt. Een

7

IV. Doelen in de AAV Doel 1 Meer woningen 1.1 Algemene reactie op meer woningen

de kostendelersnorm en AOW bij samenwonen als één van de oplossingen voor het creëren van meer woonplekken. Vooral het samenwonen van twee ouderen met AOW wordt vaak genoemd. HNA juicht de lobby toe die de gemeente voert voor het afschaffen van de kostendelersnorm bij samenwonen. De FHCS constateert dat de AAV oog heeft voor de grote groep alleenstaanden die soms uit financiële overwegingen, zoals de AOW-regels, nu bewust niet kiezen voor samenwonen. De aangekondigde inzet en experimenten kunnen veel betekenen voor Amsterdammers die willen samenwonen.

Er zijn dertig insprekers die algemeen reageren op de doelstelling meer woningen. Deze reacties variëren van bevestigend dat er inderdaad meer woningen nodig zijn, naar constaterend dat er wel genoeg woningen zijn en dat vooral een goede verdeling bijdraagt aan het oplossen van de problematiek. Ook is er kritiek dat de inspanningen uit de AAV er niet toe gaan leiden dat er meer woningen bijkomen. Vier insprekers gaan expliciet in op het effect van regulering op het doel meer woningen. Deze insprekers zien vooral een negatief effect op de woningprijzen en de toename van het aantal woningen.

Reactie college Het college ziet ook dat de kostendelersnorm in de bijstand en korting op de AOW bij samenwonen mensen ervan weerhoudt om samen of iemand in te laten wonen. Daarom staat in de AAV het voornemen om te starten met een experiment voor het afschaffen van de korting op de AOW bij samenwonen. Omdat het landelijke wetgeving betreft gaat de gemeente met het Rijk en betrokken partijen, zoals de Sociale Verzekeringsbank (SVB), in gesprek over de mogelijkheid om een experiment te mogen starten. Daarnaast vermeldt de AAV dat Amsterdam lobbyt bij het Rijk om de kostendelersnorm van de bijstandswet en de ‘liefdes- of samenwoonboete’ voor AOW’ers te versoepelen. Als gevolg van deze lobby zijn er recent aanpassingen in de kostendelersnorm gedaan, zoals het optrekken van de leeftijd waarop inwonende jongvolwassenen meetellen. Het college blijft de ontwikkelingen rondom de kostendelersnorm nauwgezet volgen. Als het eerdergenoemde experiment doorgang vindt verkent het college ook de mogelijkheden voor maatwerk na relatiebreuk, zoals in het voorbeeld van de inspreker. Over de uitkomst kunnen we nog geen toezeggingen doen.

Reactie college Het college ziet het verkleinen van de schaarste aan woningen als één van de belangrijkste doelen van het woonbeleid, maar ook als één van de grootste uitdagingen. De bevolking blijft onverminderd hard groeien. Maar het college staat ook voor een integraal woonbeleid, waarin ook gekeken wordt naar maatregelen voor betaalbaarheid, het optimaal gebruiken van de bestaande woningvoorraad en een eerlijke woonruimteverdeling. Inspraak op deze onderwerpen wordt in de rest van de Nota van beantwoording behandeld. Dit geldt ook voor het effect van de regulering op woningprijzen en de bouw van woningen.

1.2 In de bestaande woningvoorraad worden meer woonplekken gecreëerd 1.2.1 Kostendelersnorm/korting AOW Zes individuele insprekers en twee organisaties, namelijk het HNA en de FHCS, hebben gereageerd op het onderwerp kostendelersnorm en/of de korting van de Algemene Ouderdomswet (AOW) bij samenwonen. Eén inspreker geeft een persoonlijk voorbeeld waarin twee personen die AOW ontvangen en gescheiden zijn, maar nog in dezelfde woning wonen en daardoor gekort worden op de AOW. Anderen zien het afschaffen of versoepelen van de regels rondom

1.2.2 Regels woningdelen Algemene constateringen en specifieke ideeën over woningdelen Vijf insprekers reageren in algemene bewoordingen op het woningdeelbeleid, waarbij ook een aantal ideeën voor wijzigingen worden meegegeven. Bijvoorbeeld dat de gemeente moet zorgen voor betaalbare kamerhuren. Ook wordt voorgesteld te onderzoeken of een vorm van intergenerationeel samenwonen

8

zoals in Parijs in Amsterdam kan worden toegepast. In Parijs bieden ruim wonende ouderen woonruimte aan jongeren. Een inspreker vraagt om bij de toetsing van de aanvraag voor een omzettingsvergunning ook te toetsen of woningdelen is toegestaan in de vve. Een andere inspreker vraagt om er rekening mee te houden dat het onlangs ingevoerde belastingplan van “Van Rij” het verhuren van kamers minder aantrekkelijk heeft gemaakt. De vereniging Vastgoed Belang vraagt om aandacht voor het betalen van erfpacht indien een zolder als woonruimte aan de woningvoorraad wordt toegevoegd en merkt op dat het aanwijzen van buurten tot Beschermd Stadsgezicht beperkingen oplevert voor het maken van ramen in zolderdaken.

Het is de bedoeling dat deze campagne dit jaar start. Het college zal na vaststelling van de AAV de opties bekijken om het woningdeelbeleid te herzien. Het voornemen is om dit nieuwe beleid per 2025 in te laten gaan.

Hospitaverhuur/inwoning Zes individuele inspraakreacties gaan over hospitaverhuur of inwoning. Alle insprekers vinden het een goed idee om hospitaverhuur te stimuleren en noemen daarnaast verschillende andere punten. Eén inspreker zegt dat dit ten koste kan gaan van de gewone woningzoekende. Twee insprekers zien tegelijkertijd graag het behoud van tijdelijke huurcontracten bij hospitaverhuur. Eén reactie betreft het stimuleren van hospitaverhuur bij private verhuurders, zodat de huurder ook aan hospitaverhuur mag doen. Eén inspreker verwijst naar de gemeente Nijmegen, waar hospitaverhuur van twee kamers mogelijk is bij 100% juridisch en economisch eigendom.

Reactie college Het college wil zich inspannen om meer woonplekken in de stad te creëren. Tegelijkertijd heeft zij oog voor de betaalbaarheid van woonruimte. Het college heeft gelobbyd bij het Rijk voor het dwingend maken van het woningwaarderingsstelsel (WWS) en voor het uitbreiden van de gereguleerde huursector, om op die manier huren betaalbaarder te maken. Het dwingend maken van het WWS en de uitbreiding van de gereguleerde huursector met het middensegment zijn door het Rijk opgenomen in het wetsvoorstel Wet betaalbare huur. Het college ziet het liefst een nog hogere grens voor de gereguleerde huursector. We spannen ons in voor de invoering van de voorstellen. Het college zal de betaalbaarheid van kamers ook betrekken bij de afweging over het afschaffen van het individuele huurcontract.

De ASVA, andere jongerenorganisaties en –afdelingen van politieke partijen vinden het aanmoedigen van hospitaverhuur een goed idee. Zij vragen om hierover in gesprek te gaan met de AFWC, dit omdat corporaties hospitaverhuur nu vaak nog verbieden. Zij pleiten voor een systeem als in Utrecht, waar de corporaties afspraken hebben gemaakt met een aanbodplatform voor hospitaverhuur. De vereniging Vastgoed Belang pleit voor het versoepelen van de oppervlakte eisen bij hospitaverhuur en om het verhuren van zolderruimtes makkelijker te maken. Huurdersvereniging Arcade vraagt alertheid bij hospitaverhuur om misbruik, bijvoorbeeld een te hoge huur, te voorkomen en stelt daarom voor om hospitaverhuur alleen mogelijk te maken voor corporaties. Stadsdorp VondelHelmers geeft aan dat ouderen hun woning wel willen delen, maar liever niet met gedeelde voorzieningen. Zij willen aanpassing van de (bouw)regelgeving om het makkelijker te maken om aangepaste woningen voor ouderen te realiseren. De FHCS vindt hospitaverhuur een goed idee en is blij met de aandacht voor de huidige belemmeringen door regelgeving. Het HNA geeft aan dat er ongelijkheid is tussen kopers en huurders op dit onderwerp: kopers mogen wel een kamer onderverhuren en huurders mogen dit niet.

De gemeente toetst een vergunningsaanvraag voor verkamering aan de publiekrechtelijke regels in de Huisvestingsverordening Amsterdam. De gemeente kijkt daarbij niet of dit ook is toegestaan op basis van privaatrechtelijke afspraken, bijvoorbeeld de statuten van een vve. Daarvoor kan dan de privaatrechtelijke weg worden bewandeld. Hierdoor kan het voorkomen, dat iemand wel een woningdelenvergunning krijgt van de gemeente, maar niet aan woningdelen mag doen vanwege de vve-reglementen. Het college neemt kennis van de kritiek van inspreker op de recent ingevoerde wijziging van de belastingregelgeving in het plan “Van Rij”. Het college weegt bij eventuele wijzigingen in het beleid de belangen van alle partijen. Ook de door de vereniging Vastgoed Belang aangevoerde punten zullen worden meegewogen.

Reactie college Het college is blij met de, merendeels positieve, reacties op het voornemen om inwoning of hospitaverhuur te stimuleren. Het college is echter niet voor tijdelijke huurcontracten bij hospitaverhuur, zoals twee insprekers voorstellen. Het college wil juist de rechtspositie van huurders versterken en lobbyt bij het Rijk voor het afschaffen van tijdelijke huurcontracten. Het college staat positief tegenover de ideeën om inwoning bij

Nieuwe ideeën om meer woonplekken te realiseren zijn welkom. In de AAV is opgenomen dat we de mogelijkheden voor nieuwe woonconcepten willen verkennen. Om het delen van woonruimte beter onder de aandacht te brengen werkt het college aan een informatiecampagne over inwoning en hospitaverhuur.

9

huurders van private verhuurders en woningcorporaties te stimuleren. Het voorstel om ook de verhuur van twee kamers toe te staan bij inwoning wil het college meenemen bij de heroverweging van het gehele woningdeelbeleid. Net als de genoemde voorstellen door vereniging Vastgoed Belang over de oppervlakte-eisen en zolderruimtes. Het college wil hospitaverhuur zoveel als mogelijk stimuleren en is daarom niet voor het idee van Huurdersvereniging Arcade om dit alleen mogelijk te maken voor corporaties. De gemeentelijke huisvestingsverordening maakt geen onderscheid tussen en huurders en kopers op dit punt, zoals HNA constateert. Wel kan een verhuurder in het huurcontract opnemen dat onderhuur niet mogelijk is.

optimaal te benutten. In de AAV is daarom opgenomen dat we zoveel mogelijk woonplekken willen creëren in de bestaande woningvoorraad. Wel blijven we quota hanteren om concentraties van woningdelen, en zo overlast voor omwonenden, te voorkomen en om de balans tussen het bewonen van grote woningen door gezinnen en ‘woningdelers’ te bewaken. Daarnaast blijven we handhaven om buurten leefbaar te houden.

Het college zal na vaststelling van de AAV de opties bekijken om het woningdeelbeleid te herzien. Onderdeel hiervan is een voorstel om hospitaverhuur te stimuleren. Het voornemen is om dit per 2025 in te laten gaan.

Individuele huurcontract niet afschaffen Drie individuele inspraakreacties gaan over het individuele huurcontract. Eén inspreker geeft aan dat het afschaffen van het vereiste individuele huurcontract zal leiden tot hogere huren en tot een afname van grote woningen, omdat meer verhuurders deze woningen zullen verkameren. Bij vertrek van een huurder moeten de medehuurders voor de huur opdraaien. Dit is asociaal volgens één inspreker. Een derde inspreker geeft aan dat het college zich in wil inspannen voor woonlasten die passen bij de financiële situatie van het huishouden en geeft als voorbeeld: een woning met vier kamers voor studenten voor €500 per kamer lijkt betaalbaar, maar 4 x €500 = €2.000. Daarmee is deze woning niet meer betaalbaar. Het college moet duidelijk maken in de AAV wat zij onder passend en betaalbare woonlasten verstaat.

Het college zal na vaststelling van de AAV de opties bekijken om het woningdeelbeleid te herzien. Ook de betaalbaarheid en de quota zullen daarbij worden meegenomen. Het voornemen is om mogelijk nieuw beleid per 2025 in te laten gaan.

Regels woningdelen aanscherpen Zes individuele insprekers pleiten voor aanscherping van de huidige regels voor woningdelen. Twee insprekers willen woningdelen in sommige wijken, met name in wijken met veel eengezinswoningen, helemaal verbieden. Kamers zijn hard nodig, maar in woonwijken niet. Verkamering leidt tot leefbaarheidsproblemen in de wijk. Wat er gebeurt met woningen voor politieagenten, leraren en verpleegkundigen is niet duidelijk. Versoepeling van de regels leidt tot hogere huren, minder leefbare wijken en minder eengezinswoningen. De huur van kamers moet juist omlaag. Eén inspreker wil dat de gemeente bij het toetsen van de vergunningsaanvragen ook naar de regelgeving in een vve kijkt.

Stichting !WOON, AFWC, FAH, FHCS Huurdersvereniging Arcade, HNA, de ASVA en andere jongerenorganisaties en –afdelingen van politieke partijen zijn tegen afschaffing van het individuele huurcontract als vereiste bij de omzettingsvergunning. Het leidt tot verminderde rechtsbescherming van huurders en het ondernemersrisico van de verhuurder wordt met gezamenlijke contracten bij de huurders gelegd.

De Stichting Betaalbare Woonstad Amsterdam vindt de wijk- en pandquota te ruim. Zij pleiten voor een lager wijkquotum en een quotum van maximaal 10% per woonblok, waarbij ander gebruik of verandering van de woonruimte (denk aan toeristische verhuur of woningvormen) van het quotum af gaat. De FAH vraagt aandacht voor de gevolgen van verkamering voor de leefbaarheid in buurten. Een groot probleem is dat grote woningen niet meer voor gezinnen beschikbaar zijn.

De ASVA en andere jongerenorganisaties stellen voor om de vergunningsaanvraag te versoepelen en te versimpelen: maak het goedkoper en communiceer duidelijker naar verhuurders om gedeelde woningen mogelijk te maken. De AFWC pleit voor een uitzondering voor woningcorporaties op de gehele vergunningplicht. Stichting !WOON constateert geen terugloop in het aanbod van kamers na de inwerkingtreding van de huidige Huisvestingsverordening.

Reactie college Het college herkent de reacties die aandacht vragen voor de negatieve gevolgen van woningdelen. En erkent dat woningdelen van invloed is op de beschikbaarheid van grote woningen en een negatieve invloed kan hebben op de leefbaarheid in de buurt. Het college wil woningdelen niet verbieden. Ook niet in wijken, waar oorspronkelijk vooral eengezinswoningen zijn gebouwd. In deze tijden van schaarste is het belangrijk om alle beschikbare woonoppervlakte

Reactie college Het college ziet dat veel insprekers hun zorgen uiten over het voorstel om het individueel huurcontract als vereiste bij de omzettingsvergunning af te schaffen.

10

digitale oplossingen. Reactie college Het college heeft kennisgenomen van de inspraakreacties en heeft begrip voor de wens om de regels voor woningdelen te versoepelen. Het college vindt het belangrijk om in deze tijden van schaarste alle beschikbare woonoppervlakte optimaal te benutten. Tegelijkertijd moet rekening worden gehouden met het behoud van voldoende grote woningen en de leefbaarheid van buurten en wijken. Het college is daarom tegen het vergunningsvrij maken van woningdelen. Ook vindt het college het onwenselijk om vve’s te verbieden een verbod op woningdelen op te nemen in de statuten. In de AAV heeft het college al aangegeven tijdelijke huurcontracten niet wenselijk te vinden. Woningdelen belastingtechnisch aantrekkelijker maken kan een interessant idee zijn.

Insprekers zijn bezorgd over de mogelijke gevolgen voor de rechtspositie van kamerhuurders en de huurhoogte. Vanwege de gevolgen voor de huurrechten van huurders en de reacties op dit voorstel heeft het college besloten de voorwaarde van individuele huurcontracten voor een omzettingsvergunning voor kamerverhuur te behouden. Deze voorwaarde wordt niet afgeschaft. Het college werkt een nieuw voorstel uit voor een mogelijke aanpassing van de regels voor woningdelen met het oog op meer woonplekken. Het is de bedoeling dat mogelijk gewijzigde regels voor woningdelen per 2025 ingaan.

Overige regels versoepelen om woningdelen meer mogelijk te maken Veertien individuele inspraakreacties gaan over het versoepelen van de regels voor woningdelen. Negen insprekers zijn in het algemeen voor versoepelen van de regels. Drie insprekers pleiten voor het vergunningsvrij maken van woningdelen. Eén inspreker wil een verbod voor vve’s om een verbod op woningdelen op te nemen in de statuten. Twee insprekers willen tijdelijke huurcontracten bij woningdelen en hospitaverhuur behouden. Een inspreker pleit voor belastingtechnisch stimulerende maatregelen. Tegelijkertijd schrijft één inspreker dat dit averechtse gevolgen zal hebben voor de gewone woningzoekende.

Het college blijft voor het hanteren van quota om concentraties van woningdelen, en zo overlast voor omwonenden, te voorkomen en voldoende grote woningen voor gezinnen te behouden. Het college wil geen onderscheid maken tussen groepen bij het hanteren van quota voor woningdelen. Juist met het oog op het behoud van de leefbaarheid in buurten en de woningvoorraad in het geheel is het college niet voor een versoepeling van de regels bij combinaties van woningdelen, woningvormen en B&B. De opmerking van een inspreker om jonge huiseigenaren met één eigen huis soepeler te behandelen wordt al deels ondervangen door de huidige regels voor inwoning. Als je als eigenaar zelf in de woning woont is het onder voorwaarden nu al toegestaan om daarnaast vergunningsvrij een huurder in te laten wonen. Het college wil komend jaar bekijken, zoals reeds in de AAV is aangegeven, hoe inwoning/hospitaverhuur kan worden gestimuleerd.

Eén reactie meldt dat het quotumsysteem is gebaseerd op wantrouwen, woningdelen is hard nodig voor alleenstaande starters. Quota zouden nodig zijn vanwege overlast door verkamering, maar gezinnen en jongeren kunnen net zo goed overlast veroorzaken. Als de gemeente bang is voor overlast door studenten, dan zou zij een quotum voor studentenwoningen kunnen maken. Eén inspreker pleit voor een versoepeling van de voorwaarden, waardoor het makkelijker wordt in een grote woning zowel een Bed & Breakfast (B&B) te hebben als meerdere kamers te verhuren, of van de ene vorm van gebruik naar de andere te gaan, waarbij ook zelfstandige eenheden binnen de woning mogelijk moeten zijn. Tenslotte vraagt een inspreker zich af of het mogelijk is om jonge huiseigenaren, die maar één huis bezitten en bijvoorbeeld kunnen aantonen dat ze een hypotheek hebben, anders te behandelen dan huisjesmelkers met meerdere huizen.

Het voorstel om de vergunningsaanvraag te vereenvoudigen zal het college betrekken bij haar afwegingen voor de mogelijke wijziging van het gehele woningdeelbeleid. Het college heeft eerder advies gevraagd aan de gemeenteadvocaat over een uitzondering op de vergunningplicht voor woningdelen voor woningcorporaties (inspraakreactie AFWC). Dit is juridisch niet mogelijk. Het college zal na vaststelling van de AAV de opties bekijken om het woningdeelbeleid te herzien. Het voornemen is om dit nieuwe beleid per 2025 in te laten gaan.

De ASVA en andere jongerenorganisaties stellen voor om de vergunningsaanvraag te versoepelen en te versimpelen: maak het goedkoper en communiceer duidelijker naar verhuurders om gedeelde woningen mogelijk te maken. De AFWC pleit voor een uitzondering op de vergunningplicht voor woningcorporaties. Housing Anywhere is blij dat de gemeente woningdelen weer mogelijk maakt en denkt graag mee om van woningdelen een succes te maken met innovatieve en

Beter handhaven Eén individuele inspreker geeft aan dat er meer handhaving moet zijn op kamerverhuur om overlast terug te dringen. Stichting Betaalbare Woonstad Amsterdam pleit voor goede handhaving. Zorg voor voldoende en 11

Reactie college

goede handhavingscapaciteit, zeker als het individuele huurcontract als eis bij de vergunning wordt afgeschaft. Meer en goede handhavingscapaciteit zorgt er voor dat illegale praktijken eerder worden ontdekt.

In Amsterdam is het mogelijk om met een vergunning op grond van de Huisvestingsverordening één woning te verbouwen naar twee of meer woningen. Dat wordt woningvormen genoemd. Daar is tevens een omgevingsvergunning voor het bouwkundig verbouwen van een woning naar meerdere woningen voor nodig. Met het verlenen van de bouwvergunning kent de gemeente de gevormde woningen ook een eigen huisnummer toe. Om van deze gevormde woningen een eigen kadastrale eenheid te maken, dienen de woningen kadastraal gesplitst te worden. De woningen kunnen dan los van elkaar verkocht worden. Voor het kadastraal splitsen kan ook een vergunning vereist zijn. Voor woningvormen zijn dus vaak drie vergunningen nodig (voor bouwen, vormen en splitsen).

Reactie college Het is onacceptabel dat woningen niet gebruikt worden als woning, maar bijvoorbeeld leegstaan of onrechtmatig worden verhuurd. Regulering en handhaving zijn daarom belangrijk. We blijven alle bestaande en toekomstige instrumenten inzetten om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte te bestrijden. Met de invoering van de Wet goed verhuurderschap krijgt de gemeente een extra middel van het Rijk om op te treden tegen malafide verhuurders. Tot nu lag de focus van de handhaving op illegale verkamering. Het college start dit jaar, naar aanleiding van de Evaluatie Kamerverhuurbeleid Amsterdam 2022, met de handhaving op de verleende vergunningen voor woningdelen.

Mede vanwege het toenemende aantal kleine huishoudens ziet ook het college de voordelen die het veranderen van één grote woning naar meerdere kleine woningen kan brengen. Aan de andere kant is van belang om aan de woonwensen van grotere huishoudens te kunnen voldoen en te zorgen dat de leefbaarheid niet te veel onder druk komt te staan. Het huidige beleid voor woningvormen is dan ook zo ingericht dat grotere grondgebonden woningen zo veel mogelijk behouden blijven. Tegelijkertijd mogen andere woningen wel worden omgebouwd naar kleinere woningen. Het doel om meer woonplekken te creëren kan in voldoende mate binnen de huidige kaders voor woningvormen gerealiseerd worden. Het college ziet op dit moment geen aanleiding het beleid voor woningvormen aan te passen.

1.2.3 Splitsen en woningvormen Over dit onderwerp hebben vier individuele insprekers en twee organisaties, Stichting Betaalbare Woonstad en Huurdersvereniging Arcade, hun ideeën en meningen gedeeld. Er gaan vooral positieve geluiden op voor meer studio’s, mits er kwaliteitseisen aan verbonden zijn. Zo wordt voorgesteld om het makkelijker te maken om van een ruime woning twee studio’s te maken en om in plaats van kamers te verhuren meerdere studio’s te maken. Vanuit sociaal perspectief wordt gepleit voor woongroepen met daarin naast individuele woningen gemeenschappelijke ruimtes. Verder geeft een inspreker enkele suggesties voor het opdelen van vrijkomende corporatiewoningen, het transformeren van onderbenutte panden naar een combinatie van woningen, kunst- en zorgorganisaties en het veran­ deren van zolders in woningen.

Uit de Huisvestingswet volgt dat er voorwaarden gesteld mogen worden aan woningvormen om de leefbaarheid en samenstelling van de voorraad te beschermen. Zo mogen in Amsterdam grondgebonden woningen (eengezinswoningen) alleen gevormd worden naar woningen met een gemiddeld oppervlakte van 100m2. Woningen gevormd uit niet grondgebonden woningen (appartementen) moeten gemiddeld achttien vierkante meter zijn en in een aantal stadsdelen met veel kleine woningen zelfs minimaal veertig vierkante meter. Overige kwaliteitseisen liggen verankerd in het omgevingsrecht, zoals de voorwaarden voor verblijfsruimtes in de bestaande bouw. Het stellen van duurzaamheidseisen aan een vergunning voor woningvormen en splitsen past hoogstwaarschijnlijk niet binnen het huidige kader van de Huisvestingswet en moet nog worden onderzocht.

Voor het bevorderen van de woningkwaliteit wordt bepleit om voor woningvormen en kamerverhuur dezelfde kwaliteitseisen als bij nieuwbouw te stellen. Stichting Betaalbare Woonstad Amsterdam roept op om bij kamerverhuur en het vormen en splitsen van woningen meer kwaliteitseisen te stellen op het gebied van leefkwaliteit (bijvoorbeeld een berging), leefbaarheid (minimaal 15-18m2 per bewoner) en duurzaamheid (hogere energielabels). Tot slot geeft Huurders­ vereniging Arcade in overweging om te voorkomen dat sociale huurwoningen gevormd worden naar woningen van minder dan 30m2. Een woning van 30m2 zou niet als volwaardige woning in de sociale huursector verhuurd mogen worden.

12

1.3 Nieuwbouw

7.500 woningen, 2. Bouwen van een goede mix en 3. Versnellen en versimpelen. Het laatste thema gaat met name om het versoepelen van processen. Alle acties en voorstellen in het Woningbouwplan hebben als doel om de woningbouwproductie te stimuleren en hiermee doorstroming te bevorderen, met in achtneming van onze volkshuisvestelijke ambities. We bouwen aan een complete, duurzame en ongedeelde stad. Voor alle mogelijke huishoudenssamenstellingen en voor jonge, oude en nieuwe Amsterdammers. Plekken waar we over tien, twintig en meer jaar ook nog trots op zijn.

1.3.1 Meer bouwen, met minder regels en snelle procedures In meerdere inspraakreacties lezen we de oproep terug dat het college in moet zetten op het bouwen van meer woningen. In het algemeen wordt hierbij de ambitie van het college om jaarlijks 7.500 permanente nieuwbouwwoningen in aanbouw te nemen gesteund. Ook het uitgangspunt om hierbij met name in te zetten op betaalbare woningen kan bij veel insprekers op instemming rekenen. Er zijn zorgen dat de bouw van jaarlijks 7.500 woningen niet gaat lukken vanwege o.a. te trage procedures bij de gemeente, onvoldoende capaciteit en onduidelijke regels. Ook worden de verslechterde marktomstandigheden aangehaald. Mogelijke oplossingen die worden geopperd zijn o.a. het vergunningsproces versoepelen, bestemmingsplannen wijzigen en dit vlotter behandelen, rijke investeerders toelaten, bouwgrond beschikbaar stellen en hiervoor lagere of geen erfpacht in rekening te brengen.

Het Woningbouwplan kunt u inzien op de website https://www.amsterdam.nl/bestuur-organisatie/ volg-beleid/stedelijke-ontwikkeling/bouwen/

1.3.2 Grondprijzen en erfpachtbeleid Dertien individuele insprekers, de MVA, AFWC en de vereniging Vastgoed Belang hebben een zienswijze ingediend die gaat over het grondprijs- of erfpachtbeleid van de gemeente. Om woningbouw sneller te kunnen realiseren, noemen insprekers dat de gemeente moet zorgen voor gunstige voorwaarden en voldoende capaciteit, geen regels moet stapelen, de grondprijs moet verlagen en het bouwproces soepeler moet laten verlopen door het sneller wijzigen van bestemmingsplannen en het versnellen van vergunningverlening.

De AFWC signaleert dat de nieuwbouw van sociale huurwoningen onder druk komt te staan door stijgende rente, hoge bouwkosten en dalende inkomsten door de huurmatiging en huurverlaging uit de Nationale Prestatieafspraken. Onder andere de NEPROM en vereniging Vastgoed Belang geven aan dat in deze periode, met een zeer forse conjuncturele tegenwind, het realiseren van die ambities nog lastiger zal worden. Een oproep hierbij van NEPROM aan het college is om marktpartijen goed te betrekken bij de realisatie van de woningbouwopgave.

Reactie college De gemeente hanteert marktconforme grondprijzen die afhankelijk zijn van onder meer de bestemming, bebouwingsoppervlakte en locatie. De grondprijzen zijn een resultante van een (genormeerde) residuele som op basis van huidige marktomstandigheden. Dit betekent dat de grondprijs de uitkomst is van de marktwaarde van een nieuwbouwwoning minus de stichtingskosten. Hoe minder de woning waard is, hoe lager de grondprijs (in de situatie dat stichtingskosten per m2 op hetzelfde niveau blijven).

Reactie college Het college begrijpt de geuite zorgen, deze zijn grotendeels herkenbaar. Ook het college kijkt naar mogelijkheden om processen te versnellen en te versimpelen om de productie voort te kunnen zetten. In het Woningbouwplan 2022-2028 wordt hier dan ook ruim aandacht aan besteed. De komende jaren blijven we streven naar 7.500 nieuwe woningen per jaar. Dit is een hoge ambitie en een complexe opgave, en niet alleen vanwege de verslechterde marktomstandigheden. Financieel en qua inzet van capaciteit heeft de gemeente beperkingen, daar moeten we eerlijk in zijn. Daarnaast zijn er steeds minder gemeentelijke bouwlocaties. Zowel middelen als grond zijn schaars. De gemeente werkt nauw samen met marktpartijen en corporaties om de Amsterdamse volkshuisvestingambities te kunnen realiseren.

Dit is vastgelegd in beleid, dat openbaar te raadplegen is en jaarlijks wordt geactualiseerd. Bij die (genormeerde) residuele som wordt voor de opbrengsten gekeken naar transactieprijzen van woningen die qua kenmerken en locatie zoveel mogelijk aansluiten bij de genormeerde referentie waarop het kostenniveau is gebaseerd. Die genormeerde kostenreferenties zijn door een extern bouwkostenbureau berekend, en deze worden periodiek geactualiseerd om zo goed mogelijk aan te sluiten op de actuele markttendens. Er wordt voor de berekening dus gekeken naar huidige marktconforme opbrengsten- en kostenniveaus, maar niet naar marktprognoses en andere voorspellingen of sentimenten.

In het Woningbouwplan van het college wordt hier dieper op in gegaan. We leggen in het Woningbouwplan het accent op drie thema’s: 1. Nieuwbouw van

13

Het aanhouden van marktconforme grondprijzen is voor de gemeente van belang gelet op het verbod op staatssteun. Hiernaast heeft de gemeente grondopbrengsten hard nodig om te kunnen investeren in gebiedsontwikkeling.

De marktomstandigheden zijn echter veranderd, het Rijk heeft verregaande maatregelen aangekondigd. De Amsterdamse afspraken ten aanzien van de bouw van middeldure huurwoningen gaan verder dan het Rijk momenteel voorstelt om te reguleren. Als de Wet betaalbare huur is aangenomen, zal Amsterdam bezien of aanpassing van het eigen middeldure huurbeleid noodzakelijk is. Het uitgangspunt hierbij is dat de bouw van middeldure huurwoningen nog steeds haalbaar en aantrekkelijk is voor marktpartijen terwijl de betaalbaarheid geborgd wordt.

Voor middeldure huurwoningen die na 25 jaar mogen worden uitgepond geldt een specifieke grondprijs. Deze is fors lager dan die van het vrije sectorprogramma. In deze prijs wordt uitgegaan van de mogelijkheid tot uitponden dus hiervoor kan na 25 jaar dan ook niet worden geëist dat deze woningen blijvend in de middenhuur worden geëxploiteerd. In de grondwaardeberekening is rekening gehouden met de erfpachtrechtelijke beperkingen (o.a. lagere aanvangshuur en tijdelijk uitpondverbod). Het waarderen van deze bestemming wordt zorgvuldig uitgevoerd en de waarderingsmethodiek wordt periodiek getoetst op basis van waarderingsstudies van externe taxatiekantoren.

Het college begrijpt de zorg over de wens van de gemeente Amsterdam om de reguleringsgrens voor middeldure huur bij 232 punten te leggen. Ten aanzien van de betaalbaarheid van de woningvoorraad ziet Amsterdam liever meer woningen beschermd tegen hoge huren. Het college realiseert zich dat dit effect kan hebben op de investeringsbereidheid in de nieuwbouw.

1.3.4 Nieuwbouwkwaliteit Zeven insprekers hebben gereageerd over de kwaliteit van nieuwbouw, waaronder de FAH. Twee insprekers concluderen dat nieuwbouw van slechte kwaliteit is. DE FAH spreekt de zorg uit van het aantasten van bouwkwaliteit vanwege de gestegen bouwkosten. De AFWC geeft aan het motto ‘Gewoon Goed’ van het woningbouwplan te onderschrijven en stellen dat dit voor corporaties betekent dat de nieuwbouw voldoet aan het Bouwbesluit, zonder bijkomende eisen. Drie insprekers geven aan dat er meer de hoogte in gebouwd moet worden. Een minimum aantal bouwlagen van vier verdiepingen wordt daarbij geopperd. Ook wordt er aangegeven dat het belangrijk is dat nieuwbouw moet aansluiten bij de behoeften van woningzoekenden.

Tot slot heeft de gemeente prijsafspraken gemaakt met de Amsterdamse corporaties over de grondprijzen voor sociale corporatiewoningen. Hiervoor gelden vaste lage afkoopsommen.

1.3.3 Effect regulering huurmarkt Een aantal insprekers noemt gemeentelijke regels in combinatie met de aangekondigde huurprijsregulering vanuit het Rijk als beperkend voor nieuwbouw. Men verwacht dat deze sterke regulering zal leiden tot het terugtrekken van beleggers waardoor er straks minder middeldure huurwoningen worden gebouwd. Dit stellen ook de IVBN en de Vereniging van Verhuurmakelaars Amsterdam. Het rendement komt te veel onder druk te staan door deze stapeling van regels. Dit punt komt, inclusief de gemeentelijke inzet op 40-40-20, terug in de beantwoording op doel 2 Betaalbaarder wonen.

Reactie college De gemeente bouwt zelf geen woningen. Bij nieuwbouw maakt de gemeente afspraken met de ontwikkelende partijen over het te bouwen woningbouwprogramma en andere factoren die van invloed zijn op de woonkwaliteit, zoals de energiezuinigheid van het gebouw. Daarnaast is landelijke regelgeving, zoals het Bouwbesluit, van invloed op de kwaliteit. In de Samenwerkingsafspraken met de woningcorporaties en huurderskoepels worden ook afspraken gemaakt over de kwaliteit van woningen. De afgelopen periode bijvoorbeeld over een gemiddelde woninggrootte, aanpasbaar bouwen en het beschikbaar blijven van voldoende grote woningen.

Reactie college Het college begrijpt de reacties die zijn binnengekomen, maar Amsterdam acht het noodzakelijk om het middensegment groter te laten worden ten behoeve van huishoudens met een middeninkomen en is daarom ook groot voorstander van de aangekondigde huurprijsregulering in de Wet betaalbare huur. Programmeren in de nieuwbouw met 40-40-20 heeft ertoe geleid dat er de afgelopen jaren veel middeldure huurwoningen in aanbouw zijn genomen waarvan de betaalbaarheid voor 25 jaar is gewaarborgd, volgens gezamenlijk gemaakte afspraken tussen gemeente en investeerders. Dankzij deze gemeentelijke regels zijn nog nooit zoveel middeldure huurwoningen in aanbouw genomen.

Groei binnen de bestaande stadsgrenzen is een belangrijk principe van de Omgevingsvisie Amsterdam 2050. Hierin staat beschreven dat de ruimte in een compacte stad als Amsterdam goed benut moet

14

worden. Dit zal op veel plekken betekenen dat er extra lagen gebouwd worden, maar dit is niet de enige mogelijkheid om te verdichten binnen de bestaande stad. Ook het beter benutten van ondergrondse ruimte, de openbare ruimte en het optoppen van bestaande gebouwen kunnen hier een rol in spelen. Het doel is om ervoor te zorgen dat verdichten gelijk staat aan het toevoegen van kwaliteit aan buurten. Daarbij speelt de omgeving en ondergrond ook een belangrijke rol waaronder het behoud van vele soorten erfgoed, zoals de Grachtengordel, Plan Zuid van Berlage en bijvoorbeeld allerlei dijklichamen.

niveau. Om aan de BENG-norm te kunnen voldoen is het noodzakelijk om gebruik te maken van duurzame techniek, zoals zonnepanelen en warmtepompen. De duurzaamheidsimpact van de gebruikte bouwmaterialen en installaties bij nieuwbouw wordt gescoord met de Milieu Prestatie Gebouwen (MPG). De wettelijk maximaal toegestane MPG-score wordt periodiek aangescherpt. In de gemeentelijke Hemelwaterverordening heeft Amsterdam verder opgenomen dat nieuwbouwwoningen hemelwaterbergingen moeten hebben met een capaciteit van zestig liter per m2 bebouwd oppervlak. Dit om de stad beter bestand te maken tegen zware regenbuien (meer klimaat adaptief te maken). De eisen gelden voor alle nieuwbouwwoningen, dus voor zowel sociale woningen als voor middeldure huurwoningen en vrijesectorwoningen.

De behoefte aan woningen in Amsterdam is groot. Uit het onderzoek Wonen in de Metropoolregio 2021 blijkt een tekort in bijna alle prijssegmenten. Alleen de vraag naar duurdere huurwoningen is minder groot. Bij nieuwbouw wordt ingezet op het bouwen van een goede mix. In beginsel op basis van de verdeling 40% sociaal, 40% middelduur en 20% vrije sector. Daarnaast wordt ingezet op een gedifferentieerd aanbod qua woninggroottes dat aansluit op de behoefte van woningzoekenden, zorgt voor doorstroming en tegelijkertijd wel aansluit op de mogelijkheden in het betreffende gebied. Daarnaast wordt er specifiek voor doelgroepen als ouderen, jongeren en studenten gebouwd. Aan deze woningen worden specifieke eisen gesteld. Bijvoorbeeld voor geclusterde ouderenwoningen geldt dat er meerdere woningen in nabijheid van elkaar liggen en dat dit nultredenwoningen zijn. Bij jongeren en studentenwoningen gelden eisen aan betaalbaarheid en een indicatief (minimum) oppervlak.

Hogere duurzaamheidseisen dan in het Bouwbesluit staan, mag de gemeente niet opleggen. De gemeente is dan ook terughoudend met extra duurzaamheidseisen buiten het Bouwbesluit om, omdat dat het bouwproces ingewikkelder en duurder maakt en het daarmee lastiger wordt de voor het beperken van de woningnood noodzakelijke nieuwbouw gerealiseerd te krijgen. De gemeente Amsterdam stimuleert ontwikkelaars wel om nog verder te gaan dan de bovengenoemde verplichte eisen. Dat doet de gemeente bijvoorbeeld bij het uitgeven van nieuwe gemeentelijke bouwkavels. Ontwikkelaars vergroten hun kans een kavel te mogen ontwikkelen als zij met een aanbieding komen die een scherpere BENG- en MPG-score heeft dan wettelijk is verplicht. Deze werkwijze leidt tot aanbiedingen voor zeer duurzame gebouwen. Hiernaast wil de gemeente samen met de markt en corporaties dat er meer gebouwd wordt in hout. Het Metropoolregio Amsterdam (MRA) convenant houtbouw geeft hier vorm aan. Concurrentie op een scherpe MPG-score blijkt ook een goede manier om meer houtbouw aanbiedingen te krijgen, want houtbouw scoort goed op MPG.

1.3.5 Duurzaam bouwen Meerdere insprekers stellen voor om nieuwbouw te stimuleren want nieuw te bouwen woningen zijn van goede kwaliteit en duurzaam. Deze woningen moeten aan alle duurzaamheidsambities voldoen zoals bijvoorbeeld zonnepanelen en warmtepomp. Het is daarbij belangrijk dat deze woningen betaalbaar zijn. Door oude woningen te verkopen kan met dat geld nieuw gebouwd worden. Een aantal insprekers stellen voor om de kwaliteits- en duurzaamheidseisen te verhogen. Eén individu stelt voor om de grootschalige renovatiemomenten vooraf te plannen en deze tevens te gebruiken voor doorstroming.

De gemeente streeft hierbij naar een werkproces dat de gemeentelijke doelen stimuleert maar ook maximaal eenvoudig en uitvoerbaar is. De gemeente heeft regelmatig overleg met marktpartijen, om te bespreken hoe het gemeentelijk werkproces kan worden verbeterd.

Reactie college

1.3.6 Tijdelijke woningen/flexwoningen Negen insprekers, inclusief studentenorganisaties, de FAH, de FHCS, het HNA, Red Amsterdam Noord, en Wooncafe 020, geven aan dat de gemeente terughoudend zou moeten zijn wat betreft de bouw van flexwoningen. Flexwoningen worden gezien als een tijdelijke oplossing en zouden een keuze moeten zijn, voor acute woningnood.

Het college is het ermee eens dat ook in de nieuwbouw duurzaamheid gestimuleerd moet worden. Voor nieuwbouw volgt de gemeente het Bouwbesluit. Dat houdt in dat er strenge eisen gelden voor met name energie. Alle nieuwbouwwoningen moeten voldoen aan de eisen voor Bijna Energie Neutrale Gebouwen (BENG-norm) en worden gasloos gebouwd. De isolatie is bij nieuwbouw daarmee standaard al op hoog

15

Reactie college

Amsterdam ook de Amsterdamse Kaderafspraken. Deze geven de huurders een (nog) betere positie dan wat wettelijk geregeld is. Er kunnen verschillende redenen zijn waardoor de sloop nog op zich laat wachten. Wij adviseren de insprekers om allereerst bij de eigenaar van de woning te informeren naar de laatste stand van zaken ten aanzien van de sloopplannen.

Het college begrijpt de zorg van de insprekers over tijdelijke woningen. Permanente nieuwbouw heeft nog steeds de voorkeur van het college en blijft het uitgangspunt voor nieuw te realiseren woningen. Kansrijke locaties voor woningbouw worden daarom primair ingezet om een bijdrage te leveren aan de ambitie van 7.500 nieuwbouwwoningen. We zetten daarnaast in op flexwoningen om een versnelde bijdrage te kunnen leveren aan de huisvesting van mensen die nu heel hard een woning nodig hebben, het zijn als het ware extra woningen die beschikbaar komen bovenop de reguliere permanente nieuwbouw. Het college is het daarom ook eens met de insprekers en stelt in de AAV dan ook dat we tijdelijke contracten niet vinden bijdragen aan bestaanszekerheid, maar we accepteren dit in tijden van grote schaarste wel bij tijdelijke wooncomplexen die voor een periode van maximaal vijftien jaar worden neergezet.

De reactie van de HNA en de FAH is in lijn met de inzet van het college. In Koers 2025 is vastgelegd dat er voor alle sociale huurwoningen die er gesloopt worden, evenveel sociale huurwoningen terug moeten komen. Terugkeergarantie is ook opgenomen in het coalitieakkoord en de AAV. Het college wil in de Samenwerkingsafspraken met corporaties en huurders opnieuw afspreken dat voor het totale aantal woningen dat in een gebied gesloopt wordt, minimaal hetzelfde aantal sociale huurwoningen moet worden teruggebouwd. In overleg met corporaties en huurderskoepels van de corporaties wordt invulling gegeven aan de terugkeergarantie en waarschijnlijk vastgelegd in de Huisvestingsverordening 2025. Corporaties geven aan dat door middel van maatwerk en goede begeleiding het meestal lukt om huurders in sloopcomplexen naar tevredenheid van de huurders te herhuisvesten. Dat wordt het komende jaar onderzocht. Eerst worden de huidige Kaderafspraken geëvalueerd en nieuwe Kaderafspraken gemaakt. Daarna wordt gekeken welke aanpassing in de Huisvestingsverordening nodig zijn.

1.3.7 Sloop- nieuwbouw Twee insprekers geven aan dat er veel vertraging is bij de sloopplannen van hun woning. In één geval heeft de eigenaar van de woning, ondanks dat deze gemeld had bij aanvang van de huur (vijftien jaar geleden) dat er vernieuwingsplannen waren voor het complex, nog steeds geen concrete sloop- en/of vernieuwingsplannen. In de andere situatie geeft de inspreker aan dat de gemeente al vier jaar wacht met het geven van toestemming voor de sloop van zijn (volgens inspreker, slecht onderhouden) woning.

De inzet van de gemeente is de terugkeergarantie met gelijkblijvende huur. Het is nog niet zeker of de corporaties daarin mee kunnen gaan. Daar wordt de komende maanden over gesproken. Voor particuliere verhuurders gelden ook de afspraken in Koers 2025.