A - 06 Grond en Ontwikkeling (21) 00 Voordracht Aanvragen van Kroonbesluit (

Gemeenteraad

VN2022-022352 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 14 september 2022

Portefeuille

Grond en Ontwikkeling

Agendapunt

6

Datum besluit

College van B en W 12 juli 2022 Onderwerp

In te stemmen met het aanvragen van een Koninklijk Besluit tot onteigening van eigendom in de Papaverhoek (14-16) te Buiksloterham. De gemeenteraad van Amsterdam besluit

gelet op het bepaalde in de onteigeningswet; I. ten behoeve van de gedeeltelijke uitvoering van de zevende partiële herziening van het bestemmingsplan Buiksloterham ter verkrijging van de vrije beschikking over het perceel en de daarop rustende rechten, de Kroon te verzoeken ter onteigening aan te wijzen de onroerende zaak zoals deze is aangegeven op de bij dit besluit behorende en als zodanig gewaarmerkte lijst van te onteigenen onroerende zaak, welk perceel als zodanig is aangegeven op de eveneens bij dit besluit behorende en als zodanig gewaarmerkte grondtekening met nummer T2100611; II. alle noodzakelijke stappen te doen, zowel in eerste aanleg als daarna en zowel als eisende en als verwerende partij, om langs gerechtelijke weg de onteigening te verkrijgen van het onder I bedoelde eigendom, nadat en voor zover het benodigde Koninklijke Besluit als bedoeld in artikel 78, lid 6 van de onteigeningswet is verkregen; III.

de uitvoering van dit raadsbesluit, waaronder toezending aan de Kroon, op te dragen aan het college van burgemeester en wethouders met inachtneming van de termijnen en voorwaarden van artikel 79 onteigeningswet inclusief de bevoegdheid tot het verbeteren of aanvullen van het verzoek tot het nemen van het besluit tot onteigening, alsmede de bevoegdheid om lopende de procedure de Kroon te verzoeken om gronden die in het verzoekbesluit zijn begrepen niet op te nemen in het Koninklijk Besluit. Wettelijke grondslag

Artikel 160 lid 1 onder a en b van de Gemeentewet waarin staat dat het college bevoegd is het dagelijks bestuur van de gemeente te voeren en beslissingen van de raad voor te bereiden; Artikel 77, 78 lid 6 en 79 van de Onteigeningswet waarin staat dat onteigening kan plaatsvinden in het belang van de uitvoering van een bestemmingsplan op verzoek van het algemeen bestuur van de gemeente . Bestuurlijke achtergrond

Amsterdam heeft de ambitie om de stad en de omgeving te ontwikkelen tot een economisch sterke en duurzame metropoolregio. Deze ambitie is vertaald in de Structuurvisie Amsterdam 2040 die de gemeenteraad in 2011 heeft vastgesteld. Op 8 juli 2021 is de Omgevingsvisie Amsterdam 2050 door de gemeenteraad vastgesteld, deze vervangt de Structuurvisie 2040. Een belangrijk element om te komen tot een economisch sterke en duurzame stad is verdichting van een aantal gebieden tot sterke stedelijke woon-/werkgebieden.

Gegenereerd: v1.10

1

Gemeenteraad

VN2022-022352 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 14 september 2022

Daarbij komt dat de gemeente Amsterdam in de loop der jaren beleidsmatig veel heeft bijgesteld en met onder meer 'Koers 2025' uit 2016 forsere stedelijke woningbouwambities heeft neergelegd. Buiksloterham is daarin als versnellings- en verdichtingslocaties aangemerkt. De Buiksloterham heeft een ontwikkeling doorgemaakt van industriegebied naar een bedrijventerrein en vanaf de jaren '90 tot aan heden transformeert het gebied naar een gemengd werkgebied. In het masterplan Noordelijke IJ-Oevers (2003) komt de Buiksloterham als potentiële verdichtingslocatie op de kaart. De Papaverhoek is gelegen in het projectgebied Buiksloterham. De Papaverhoek is opgebouwd uit kantoorruimte, leegstaande kavels, de voormalige Papaverschool (schildersvakschool), (tijdelijke) horeca, een tijdelijk hotel op het water, een aantal (aaal) maaltijdverzorgers, een schietvereniging, garagebedrijven en dans(sport)scholen. Er zijn ook enkele percelen die al grotendeels zijn uitontwikkeld met een mix van wonen en werken. Op 20 december 2006 heeft de gemeenteraad het investeringsbesluit en de Welstandsnota Buiksloterham vastgesteld. Inzet was een geleidelijke, organische en vooral duurzame herontwikkeling van dit oude bedrijventerrein in Amsterdam-Noord naar een gebied waar wonen en werken op verschillende schaalniveaus worden gemengd.

Op 16 december 2009 (besluitnummer 276/881) heeft de gemeenteraad vervolgens het bestemmingsplan “Buiksloterham” vastgesteld om de gewenste ontwikkelingen naar een gemengde woonwerkwijk verder mogelijk te maken. Na de vaststelling zijn er enkele ontwikkelingen geweest die niet, of in onvoldoende mate, in het vigerende bestemmingsplan zijn geregeld. Om deze ontwikkelingen mogelijk te maken zijn de eerste t/m zesde partiële herziening van het bestemmingsplan opgesteld. Ten opzichte van de plannen voor de ontwikkeling van de Buiksloterham uit 2006 en 2009 zijn de ontwikkelstrategie, het gemeentelijk beleid en de stedenbouwkundige uitgangspunten gewijzigd. De gemeenteraad heeft op 10 november 2020 de 'Investeringsnota 2020 Buiksloterham' (verder: Herijking van de Investeringsnota Buiksloterham (HIB)) vastgesteld. Belangrijk voor de ontwikkelstrategie is dat voorlopig geen integrale herziening van het geldende planologisch juridisch kader wordt beoogd. Het vigerende bestemmingsplan, inclusief de partiële herzieningen, beschikt voorlopig nog over voldoende planologische ruimte en flexibiliteit om als sturend toetsingskader te dienen. Bij afwijkende initiatieven gaat de herijking van het investeringsbesluit als aanvullend toetsingskader dienen om richting te geven en te sturen op actuele beleidsdoelen en ambities.

Voor het plandeel waar de zevende partiële herziening betrekking op heeft (Papaverhoek) kan echter niet worden volstaan met deze werkwijze. De ontwikkeling van het plandeel Papaverhoek komt tot op heden niet goed op gang. Voor de Papaverhoek geldt dat niet kan worden gewacht op de integrale herziening van het bestemmingsplan Buiksloterham. Om de ontwikkelingen binnen het plandeel Papaverhoek te stimuleren is er in de HIB voor dit plandeel voorzien in een aangepaste programmamix en een hogere bebouwingsdichtheid. De ontwikkelstrategie voor de Papaverhoek is verder ontleend aan de winnende inzending van de architectuurprijsvraag Europan en is nu toe aan een juridisch planologische vertaling in de vorm van de zevende partiële herziening van het bestemmingsplan Buiksloterham. De aangepaste programmamix, de hogere bebouwingsdichtheid en het aangepaste

Gegenereerd: v1.10

2

Gemeenteraad

VN2022-022352 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 14 september 2022

wegprofiel hebben onderlinge samenhang in de gehele Papaverhoek en lenen zich om die reden niet voor een 'Wabo afwijking' per ontwikkelplot. Door middel van de zevende partiële herziening van bestemmingsplan Buiksloterham kunnen de verschillende percelen in onderlinge samenhang en versneld worden ontwikkeld. Met de zevende partiële herziening van het bestemmingsplan wordt beoogd een samenhangende ontwikkeling op gang te brengen die aansluit op het ontwikkeltempo van de andere deelgebieden binnen de Buiksloterham. De zevende partiële herziening zal bij raadsbesluit van 13 juli 2022 vastgesteld worden. In het kader van de minnelijke onderhandeling worden sinds februari 2021 gesprekken gevoerd met de erfpachter van het perceel Papaverhoek 14-16 de Afghaanse Islamitische en Culturele Vereniging over aankoop en zijn biedingen gedaan die tot nu toe nog niet tot overeenstemming hebben geleid. Onderbouwing besluit

Omschrijving plangebied Het plangebied van de zevende partiële herziening wordt globaal begrensd door: -Aan de noordelijke en oostelijke kant, door de Klaprozenweg. -De westelijke grens is de zijtak van het Johan van Hasseltkanaal; het Buiksloterkanaal. -De zuidgrens is het Johan van Hasseltkanaal. Het plangebied is gelegen binnen de grenzen van het stadsdeel Noord. De zevende partiële herziening van het bestemmingsplan Buiksloterham bestaat uit de kavels 28 t/m 38. Voor de kavels 28 t/m 36 geldt, net zoals voor overige percelen in Buiksloterham, dat erfpachters en eigenaren conform het HIB kunnen herontwikkelingen, dat is een recht geen plicht. Het streven is om vòòr de inwerkingtreding van de Omgevingswet nog onder de huidige onteigeningswet een onteigening te starten voor het te verwerven perceel Papaverhoek 14-16 gelegen op kavel 38. Kavel 38 is onderdeel van de ontwikkeling op kavel 37/38. Kavel 37 is voor een groot gedeelte onbebouwd, er rusten geen erfpachtrechten op. In het HIB is vastgelegd dat op kavel 37/38 een sociaal maatschappelijk cluster gerealiseerd wordt, dit is van belang in het kader van de ongedeelde wijk. Het stadsdeel hecht ook groot belang in het kader van de ongedeelde wijk bij de realisatie van dit sociaal maatschappelijke cluster. Met Woningstichting Eigen Haard zijn in het verleden reeds afspraken over realisatie van kavel 37/38 gemaakt.

Het sociaal maatschappelijk cluster behelst de realisatie van een bovenwijks sociaal maatschappelijk voorzieningencluster (sociale huurwoningen en overig maatschappelijk vastgoed: 500 m2 bvo huis van de wijk, 200 m2 bvo jongeren/jeugdvoorziening en 1200 m2 bvo geclusterde zorgvoorziening). De ontwikkeling van de maatschappelijke voorzieningen zijn niet alleen van belang voor Buiksloterham maar ook voor omliggende buurten als de Volewijck en Van der Pekbuurt. Rechtmatigheid

Gegenereerd: v1.10

3

Gemeenteraad

VN2022-022352 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 14 september 2022

De onteigeningsprocedure is geregeld in de Onteigeningswet. Per 1 januari 2023 zal de Omgevingswet (waarschijnlijk) in werking treden, waarmee de onteigeningsprocedure ingrijpend zal wijzigen. Artikel 77 e.v. Onteigeningswet bieden een grondslag voor onteigening ter uitvoering van een bestemmingsplan. De Onteigeningswet bevat voorschriften en waarborgen die moeten worden nageleefd. De gemeente is aan de eigenaren en andere (derde) belanghebbenden een volledige schadeloosstelling verschuldigd. Fatale termijnen Het college zal binnen drie maanden na het door de raad te nemen verzoekbesluit een verzoek tot onteigening met alle voorgeschreven onteigeningsstukken indienen bij de Kroon. Dit is een fatale termijn en de Kroon zal vòòr de datum van inwerkingtreding van de Omgevingswet de stukken moeten hebben ontvangen voor het van toepassing zijn van de onteigeningswet. Noodzaak en urgentie Tijdens de minnelijke onderhandelingen is gesproken over de mogelijkheden tot zelfrealisatie. De erfpachter van Papaverhoek 14-16 (kavel 38) heeft aangevoerd, voor het eerst in een gesprek op 26 januari 2022, eventueel tot zelfrealisatie over te willen gaan gezien de mogelijkheden hiervoor in de nieuwe omgevingswet.

Daarop heeft de gemeente uitgelegd dat dat niet tot de mogelijkheden behoort omdat op kavel 38 (in samenhang met kavel 37) sociale woningbouw en overig sociaal maatschappelijk programma wordt ontwikkeld door een Woningbouwcorporatie, namelijk Woningstichting Eigen Haard. Verder kan uit de huidige Kroonjurisprudentie worden afgeleid dat een erfpachter niet in staat wordt geacht de op zijn perceel gelegen bestemmingen zelf te realiseren nu hij geen eigenaar is van het perceel. Om daartoe in staat te worden gesteld is hij aankelijk van de medewerking van de eigenaar, in casu de gemeente Amsterdam. In het kader van de verwerving en op grond van de verplichtingen uit de Onteigeningswet zijn met de erfpachter en zijn gemachtigde mondelinge en schriftelijke onderhandelingen gevoerd. Zo heeft de gemeente op 15 juli 2021 een aanbieding gedaan aan de erfpachter het perceel aan te kopen. Hierbij was het onderdeel bedrijfsschadeloosstelling nog een p.m. post in verband met het nog ontbreken van gegevens en berekeningen. Op de aanbieding heeft de adviseur van de erfpachter op 15 september 2021 schriftelijk gereageerd. Op 10 november 2021 en 26 januari 2022 is er nog een mondeling overleg geweest tussen de gemeente en de erfpachter in het bijzijn van de adviseur.

Onderwerp van het overleg waren de hoogte van de bieding op basis van een taxatierapport, het verzoek een tegenvoorstel te doen en de voorwaarde die de erfpachter stelt om een vervangende locatie te vinden. Tevens is de vraag besproken of de erfpachter na ontwikkeling kan terugkeren op het perceel met een erfpachtrecht. Wat betreft dit laatste punt heeft de gemeente geantwoord dat dat niet mogelijk is omdat op de betreffende locatie een bovenwijks sociaal maatschappelijk voorzieningencluster (sociale huurwoningen en overig maatschappelijk vastgoed: 500 m2 bvo huis van de wijk, 200 m2 bvo jongeren/jeugdvoorziening en 1200 m2 bvo geclusterde zorgvoorziening) ontwikkelt zal worden. Daarnaast heeft Eigen Haard een voorkeurspositie voor dit kavel. Op 25 mei 2022 heeft de gemeente een schriftelijk voorstel gedaan ten aanzien van de gehele schadeloosstelling inclusief de bedrijfsschadeloosstelling. Er is een overleg in de maak om het voorstel zo spoedig mogelijk te bespreken. De onderhandelingen hebben nog niet tot resultaat geleid.

Gegenereerd: v1.10

4

Gemeenteraad

VN2022-022352 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 14 september 2022

Uiteraard continueert de gemeente zo lang mogelijk de gesprekken met de betreffende erfpachter om tot aankoop te geraken. Het staat echter niet op voorhand vast dat het minnelijke overleg tot het gewenste resultaat zal leiden. Het is daarom van belang dat, teneinde met zo min mogelijk tijdverlies geconfronteerd te worden, in het belang van de gemeente alles gedaan moet worden voor veiligstelling van een tijdige en onbelemmerde realisatie van de bestemmingen, in casu met gebruikmaking van de beschikbare wettelijke instrumentaria. Vandaar dat de gemeenteraad gevraagd wordt een procedure in gang te zetten om voor dit perceel een onteigeningsbevoegdheid te verkrijgen. De onteigeningsprocedure is geregeld in de Onteigeningswet. Per 1 januari 2023 zal de Omgevingswet (waarschijnlijk) in werking treden, waarmee de onteigeningsprocedure ingrijpend zal wijzigen. De bestemming van dit perceel in de 7e partiele herziening is ‘gemengd 2’, waaronder ook de bestemming maatschappelijk valt. Op basis van de Omgevingswet zal een onteigening niet mogelijk zijn omdat de bestemming maatschappelijk al mogelijk is (gemengd 2), er moet dan een andere bestemming komen op het perceel, het omgevingsplan (bestemmingsplan na 7e herziening wordt automatisch omgezet in omgevingsplan) zal dan daarop aangepast moeten worden.

Op basis van de huidige wetgeving is de onteigening wel mogelijk omdat de Onteigeningswet geen voorwaarde stelt dat het huidig gebruik moet zijn uitgesloten hetgeen de Omgevingswet wel doet. Procedure Een onteigeningsprocedure valt uiteen in twee delen: de administratieve procedure en de gerechtelijke procedure. Sinds 31 maart 2010 dient, wanneer een onteigening voor de realisering van bestemmingsplannen noodzakelijk is, de gemeente aan de Kroon te verzoeken om voor de van toepassing zijnde gronden een onteigeningsbesluit te verlenen. De administratieve procedure daarvoor loopt daarbij geheel via de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (hierna: “de Minister”), het startpunt is aldus om een verzoek aan de Kroon te doen tot aanwijzing van de desbetreffende grond ter onteigening. In deze periode kan nog steeds via minnelijke weg overeenstemming worden bereikt over de noodzakelijke verwervingen. Naar aanleiding van het verzoekbesluit van de gemeenteraad stelt de Minister een ontwerponteigeningsbesluit op, dat na voorafgaande openbare bekendmaking op de gebruikelijke wijze voor een periode van 6 weken bij de gemeente ter inzage wordt gelegd.

Bovendien worden belanghebbenden door de Minister rechtstreeks schriftelijk van het ontwerp-onteigeningsbesluit en van de terinzagelegging op de hoogte gesteld, waarbij zij worden gewezen op de mogelijkheid tot het kenbaar maken van zienswijzen bij de Kroon door tussenkomst van de Minister. Op basis van de ingebrachte zienswijzen en de conclusies van de Minister over het verzoekbesluit en de ingebrachte zienswijzen stelt de Minister een (definitief) ontwerp Koninklijk Besluit op, dat uiteindelijk dient te leiden tot de ondertekening van het besluit binnen 6 maanden na afloop van de termijn van terinzagelegging. Het Koninklijk Besluit wordt gepubliceerd in de Staatscourant en eveneens ter kennis gebracht van de gemeente en de eigenaren en indieners van zienswijzen. Na de Kroonaanwijzing kan vervolgens de gerechtelijke procedure worden gestart tegen de erfpachter in het geval nog geen overeenstemming over aankoop op dat moment is bereikt. Samenvatting In november 2020 is de herijking van de Investeringsnota Buiksloterham vastgesteld door de gemeenteraad. In de HIB is bepaald dat op kavel 37/38 een sociaal maatschappelijk cluster (sociale

Gegenereerd: v1.10

5

Gemeenteraad

VN2022-022352 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 14 september 2022

huurwoningen en overig maatschappelijk vastgoed: 500 m2 bvo huis van de wijk, 200 m2 bvo jongeren/jeugdvoorziening en 1200 m2 bvo geclusterde zorgvoorziening)gerealiseerd wordt die aansluit bij de opgave in het HIB: de ongedeelde wijk. Het stadsdeel hecht ook groot belang in het kader van de ongedeelde wijk bij de realisatie van dit sociaal maatschappelijke cluster. Eigen Haard heeft een voorkeurspositie voor deze kavel om dit programma te ontwikkelen en realiseren. Op kavel 38 heeft de Afghaanse Vereniging een erfpachtrecht (Papaverhoek 14-16). De gemeente is sinds februari 2021 in gesprek met de Afghaanse Vereniging voor een minnelijke verwerving. De gesprekken hebben nog niet geleid tot een overeenstemming over een minnelijke verwerving. Op aanraden van de gemeente heeft de Afghaanse Vereniging een adviseur ingehuurd om hen te begeleiden bij dit proces. Indien partijen geen akkoord bereiken ten aanzien van een minnelijke verwerving zal de onteigeningsprocedure de titel zijn voor verwerving van het erfpachtrecht. Dit is een wettelijke procedure waar de onteigeningsjurist van de gemeente en de gemeenteadvocaat bij betrokken is. In de gesprekken met de Afghaanse Vereniging geven zij aan een vervangende locatie te willen en hiervoor doen zij ook een beroep op de gemeente.

Zij stellen het als een van de voorwaarden om te komen tot een minnelijke overeenstemming tot aankoop van het erfpachtrecht. De gemeente heeft aangegeven dat dit lastig is aangezien de gemeente geen tot weinig vastgoed in eigendom heeft (niet haar corebusiness) en dus geen vervangende ruimte kan aanbieden. De gemeente heeft Eigen Haard gevraagd of zij vervangende ruimte heeft, helaas heeft Eigen Haard aangegeven dat niet te hebben. De Afghaanse Vereniging dient zelf ook op zoek te gaan naar een vervangende locatie. Vanuit de onteigening is het uitgangspunt dat de Afghaanse Vereniging schadeloos gesteld wordt waarmee de Afghaanse Vereniging zelf een vervangende ruimte kan kopen of huren. De vuistregel bij een schadeloosstelling analoog aan de Onteigeningswet is dat de schadeposten die veroorzaakt worden door de gedwongen verplaatsing worden vergoed, dit betekent ook dat er niet meer wordt vergoed dan de schade die wordt geleden. In geval van een onteigeningsprocedure heeft de gemeente een inspanningsverplichting om vervangende ruimte te zoeken of aan te bieden. Dat betekent dat gemeentebreed moet worden gekeken of er een schadebeperkend aanbod van vervangende ruimte kan worden gedaan. Dat is en wordt uitvoerig bekeken maar heeft tot op heden nog niet geleid tot een concreet aanbod van een locatie.

Ter ondersteuning van de minnelijke onderhandelingen en om zeker te zijn dat de bestemmingen tijdig kunnen worden gerealiseerd is het noodzakelijk dat, ten behoeve van de (gedeeltelijke) uitvoering van de zevende partiële herziening van het bestemmingsplan Buiksloterham, het perceel Papaverhoek 14-16 ter onteigening wordt aangewezen (stok achter de deur). De gemeente gaat verder met het minnelijke overleg met de Afghaanse Vereniging en blijft actief zoeken naar alternatieve locaties vanuit onze inspanningsverplichting.

Financiële onderbouwing Consequenties gedekt?

Ja

Overige toelichting

De financiële consequenties komen ten laste van de grondexploitatie Buiksloterham (526.70). In de grondexploitatie is een bedrag opgenomen voor verwerving van het erfpachtrecht Papaverhoek 14-16 waaruit de aankoop en schadeloosstelling gefinancierd zal worden. De genoemde beslispunten in de voordracht hebben financiële consequenties. Deze consequenties komen ten laste van de grondexploitatie Buiksloterham.

Gegenereerd: v1.10

6

Gemeenteraad

VN2022-022352 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 14 september 2022

Conclusie

De genoemde beslispunten in de voordracht hebben wel financiële consequenties en deze zijn reeds geraamd in de begroting (100% dekking). Geheimhouding

n.v.t.

Welke stukken treft u aan Meegestuurd

Registratienr.

Naam

AD2022-069158

Bijlage 1 T2100611 C633_Grondtekening_projectietekening.pdf (pdf)

AD2022-069157

Bijlage 2 Onteigeningslijst Papaverhoek 14-16.docx (msw12)

AD2022-068834

Gemeenteraad Voordracht (pdf)

Registratienr.

Naam

Ter Inzage

Behandelend ambtenaar (naam, telefoonnummer en e-mailadres)

D. Wijnstekers, 06 20701434, d.wijnstekers@amsterdam.nl

Gegenereerd: v1.10

7