A - 05 Zuidas en Marineterrein (19) 00 Voordracht Rechtbankkavels

Gemeenteraad

VN2021-021893 Zuidas

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 15 september 2021

Portefeuille

Zuidas en Marineterrein Gemeentelijk Vastgoed (45) Grondzaken (31) Kunst en Cultuur, Monumenten en Erfgoed (41)

Agendapunt

5

Datum besluit

College van B en W 6 juli 2021 Onderwerp

Instemmen met de investering voor aankoop van het voormalige rechtbankgebouw en instemmen met de nota van uitgangspunten kavel tijdelijke rechtbank De gemeenteraad van Amsterdam besluit

1. kennis te nemen van het initiatief, omschreven in de Design Brief, (bijlage 1) van de Stichting Hartwig Art Foundation, een stichting met charitatieve doelstellingen, om in het voormalige rechtbankgebouw aan de Parnassusweg 220 een internationaal museum voor hedendaagse kunst te realiseren als cadeau aan de stad Amsterdam; 2. kennis te nemen van het advies van Amsterdamse Kunstraad (bijlage 2), waarin de Amsterdamse Kunstraad aangeeft dat het initiatief in potentie een verrijking kan zijn voor de stad Amsterdam en haar culturele infrastructuur en waarbij de Amsterdamse Kunstraad een nadere uitwerking van de plannen adviseert, alsmede afspraken over subsidie, governance en naamstelling van het museum; 3. een krediet ter hoogte van € 26.825.000,- ter beschikking te stellen voor de aankoop van het voormalige rechtbankgebouw aan de Parnassusweg 220, kadastraal bekend gemeente Amsterdam, sectie AB, nummer 2141, groot ca. 2.305 m2 en nummer 2142, groot 6.632 m2 voor een koopsom van € 26.500.000,- kosten koper (te weten: overdrachtskosten ad € 25.000,-) conform de leveringsvoorwaarden (bijlage 6) zoals overeengekomen met het RVB en voorbereidingskosten van € 300.000,-; 4.

in te stemmen met de lasten die volgen uit de aankoop en de volledige dekking van inkomsten waarbij een afwijking op de spelregels gemeentelijk vastgoed wordt gemaakt op het gebied van kapitaallasten, beheerkosten, risico’s op leegstandskosten en slechte debiteuren; 5. in te stemmen met de Nota van Uitgangspunten kavels C2 en C3 (bijlage 6) met daarin het ruimtelijk-programmatisch kader voor de ontwikkeling van de kavels en waarmee de realisatie van 4.550 m2 BVO aan woonprogramma (middeldure huur en vrije sector koop) en 6.475 m2 BVO aan kantoorprogramma wordt mogelijk gemaakt; 6. kennis te nemen van de geheimhouding die op grond van artikel 25, tweede lid van de Gemeentewet is opgelegd op de Businesscase (bijlage 4) en Leveringsvoorwaarden verkoop (bijlage 5). Dit in verband met de belangen genoemd in artikel 10, tweede lid, onder b van de Wet openbaarheid van bestuur. De geheimhouding wordt opgelegd voor onbepaalde tijd; 7. kennis te nemen van het verzoek om de opgelegde geheimhouding als bedoeld in beslispunt 6 op grond van artikel 25, derde lid van de Gemeentewet tijdens de eerstvolgende vergadering van de gemeenteraad na aanlevering van de stukken bij de raadsgriffie te bekrachtigen. Wettelijke grondslag

Artikel 160, eerste lid, onder d, van de Gemeentewet Bestuurlijke achtergrond

Gegenereerd: v1.46

1

Gemeenteraad

VN2021-021893 Zuidas

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 15 september 2021

In juni 2010 heeft het Rijk besloten om het rechtbankgebouw aan de Parnassusweg te vervangen. In 2014 heeft de gemeenteraad de kaders voor ruimtelijke inpassing van het nieuwe rechtbankgebouw bepaald en vastgesteld (besluit 2014 nr. 190) in een Anterieure Samenwerkingsovereenkomst. Daarin zijn ook afspraken opgenomen over het verwerven van grond door het Rijk voor het nieuwe rechtbankgebouw en het leveren van het oude rechtbankgebouw aan de gemeente. Begin mei 2021 is de nieuwe rechtbank in gebruik genomen. Met de verhuizing van de rechtbank naar het nieuwe gebouw en de ontmanteling van het tijdelijke rechtbankgebouw ontstaat ruimte voor de beoogde ontwikkeling van de monumentale rechtbank en de kavel van het tijdelijke rechtbankgebouw. In 2019 en 2020 hebben leden van het College oriënterende gesprekken gehad met de initiatiefnemers voor het museum. De vestiging van een museum is passend binnen de maatschappelijk-culturele ambitie van de Visie Zuidas (besluit 2016 nr. 1171). Met de Visie Zuidas heeft de gemeenteraad de opdracht gegeven een gemengde stadswijk te ontwikkelen met behoud en versterking van de kwaliteit van wonen en werken. Als deeluitwerking van de Visie Zuidas is het Plan Kunst en Cultuur Zuidas 2021-2025 opgesteld. Op 30 maart 2021 heeft het College ingestemd met het Plan Kunst en Cultuur Zuidas 2021-2025.

Met dit plan zet de Zuidas in op de versterking van de aanwezigheid en zichtbaarheid van kunst en cultuur. Dit gebeurt o.a. door het stimuleren van de vestiging van permanente culturele voorzieningen en het creëren van werkruimten voor kunstenaars en culturele makers. Het culturele initiatief voor de rechtbank is een belangrijke toevoeging aan de Zuidas, die past binnen dit plan. In het Strategisch Huisvestingsplan Kunst en Cultuur 2020-2025 (besluit 2019 nr. 8) is Zuidas benoemd als een van de vier strategische locaties waar onderzoek wordt gedaan naar een grootstedelijke culturele voorziening. Clustering van meerdere culturele instellingen met ondersteunende horeca wordt hierin gestimuleerd. Tevens sluit een inzet op cultuur voor de monumentale rechtbank goed aan bij de Hoofdlijnen kunst en cultuur 2021-2024, waarin het belang van spreiding van culturele voorzieningen over de hele stad een van de hoofdambities is, evenals het belang van meer ruimte voor makers. Zuidas wordt gezien als de plek waar naast de nieuwe OBA Next ook andere culturele initiatieven een plek moeten krijgen.

De Amsterdamse Kunstraad heeft in haar advies ‘De Stad is nooit af’ aangegeven dat in Zuidas ‘een interessante, gemengde wijk kan ontstaan waarin een prominent museum onmisbaar is.’ In december 2019 heeft het College de principenota voor de gebiedsontwikkeling van het Zuidas-deelgebied Parnas vastgesteld (VN2019-021203). Naast het kavel C1 van het vrijkomende monumentale rechtbankgebouw, maken de kavels C2 en C3 onderdeel uit van dit deelgebied. De principenota gaat specifiek in op de kans om het vrijkomendemonumentale rechtbankgebouw te benutten voor een culturele functie. Het DB van stadsdeel Zuid ondersteunt in haar advisering op de principenota een mogelijke publieke functie in de monumentale rechtbank als trekker in het gebied. Nadat de locatie van het voormalige rechtbankgebouw is verworven zal deze conform gemeentelijk vastgoedbeleid en onder de voorwaarden zoals opgenomen in het Afsprakendocument zoals genoemd onder beslispunt 3 worden verhuurd aan HAF tegen een maatschappelijke huur (kostprijsdekkend) en nog nader af te spreken voorwaarden. Onderbouwing besluit

Ad 1. Kennis te nemen van het initiatief, omschreven in de Design Brief, d.d. 14 juni 2021 (bijlage 1) van de Stichting Hartwig Art Foundation, een stichting met charitatieve doelstellingen, om in het voormalige rechtbankgebouw aan de Parnassusweg 220 een internationaal museum voor hedendaagse kunst te realiseren als cadeau aan de stad Amsterdam. De gemeente is in 2019 benaderd door de Hartwig Art Foundation (HAF), een particuliere stichting met charitatieve doelstellingen, om in de voormalige rechtbank aan de Parnassusweg 220 een openbaar toegankelijk instituut voor hedendaagse kunst ten behoeve van de ontwikkeling van jong talent te realiseren en te exploiteren. Dit onder de werktitel “Museum of Contemporary” (MCA). Het particulier initiatief beoogt een geschenk aan de stad Amsterdam te zijn. HAF zal voor

Gegenereerd: v1.46

2

Gemeenteraad

VN2021-021893 Zuidas

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 15 september 2021

eigen rekening en risico het museum realiseren en exploiteren voor de lange termijn en doet geen aanspraak op gemeentelijke (kunst)subsidies. Onderdeel van het museum is dat HAF kunstenaars opdrachten geeft tot het maken van kunstwerken en deze werken schenkt aan de Collectie Nederland, waarmee zowel de kunstenaars en het Nederlands cultureel erfgoed worden ondersteund. Er is geen sprake van een schenking van kunst aan de gemeente Amsterdam (Collectie Amsterdam) en ook niet van verwerving van kunstwerken door de gemeente Amsterdam. De initiatiefnemer wil met dit museum een duurzame bijdrage leveren aan het culturele landschap van Amsterdam. Het museum creëert ruimte voor een combinatie van grootschalige expositieruimtes voor hedendaagse kunst, maakplaatsen, evenementen, werk- en verblijfsruimte voor kunstenaars en fellows, workshops en horeca - allen gericht op kennisdeling, experiment en educatie. Een plek waar tentoonstellingen worden georganiseerd én kunstwerken worden geproduceerd. Anders dan het Stedelijk Museum Amsterdam heeft het MCA niet de doelstelling een collectie op te bouwen en te onderhouden. Het wil daarentegen in de breedste zin een ‘host’ zijn voor kunstenaars, gastinstellingen en diverse lokale en internationale gemeenschappen en op deze wijze actief kunst produceren die wordt geschonken aan de Collectie Nederland.

Hiermee zullen zowel de kunstenaars, de gemeenschap als het Nederlands cultureel erfgoed worden ondersteund en wordt een bijdrage geleverd aan de collecties van de toekomst. Er is geen sprake van een schenking van kunst aan de gemeente Amsterdam (Collectie Amsterdam) en ook niet van verwerving van kunstwerken door de gemeente Amsterdam. Het MCA zal diverse ondersteunende functies onder één dak samenbrengen, zoals werk- en verblijfsruimtes voor kunstenaars, fellows en gastinstituten, een openbare (dak)tuin en een experimenteel ‘foodlab’. Deze faciliteiten, en de ambitie om het gebouw in een duurzaam monument te transformeren, zijn onlosmakelijk met het culturele totaalconcept van het MCA verbonden. Ook vindt samenwerking plaats met andere kunstinstellingen en postacademische kunstopleidingen zoals de Rijksakademie van Beeldende Kunsten, het Stedelijk Museum, de Oude Kerk, Framer Framed en de Appel, en buiten Amsterdam onder andere met de Vleeshal (Middelburg), Casco Art Institute (Utrecht) en Stroom Den Haag. Met de realisatie en exploitatie van het Museum of Contemporary Art op eigen kosten biedt de initiatiefnemer de stad een uniek cadeau aan. Het voorstel van de initiatiefnemer voldoet aan de gemeentelijke uitgangspunten ten aanzien van het aannemen van geschenken en hierop zal blijvend worden toegezien.

Hieronder zullen bepaalde onderdelen van het museumconcept nader worden toegelicht. Het betreft de onderdelen artist in residence en 3 componenten van (culturele) horeca. Daarbij is het van belang om te melden dat deze onderdelen van het concept (ook) nog volop in ontwikkeling zijn en dat de uitwerking hiervan nog tot wijzigingen zal kunnen leiden. De publiekrechtelijke vertaling van het concept in het bestemmingsplan verkeert momenteel in de fase van het opstellen van het voorontwerpbestemmingsplan t.b.v. 3.1.1. Bro vooroverleg. Naar verwachting zal dit voorontwerp eind augustus aan de wethouder voor vrijgave 3.1.1. vooroverleg aangeboden worden. In dat voorontwerp zullen deze onderdelen nader uitgewerkt en publiekrechtelijk vertaald zijn. Artist in residence Een essentieel onderdeel van het museum concept is het idee dat een museum een plek is waar verschillende disciplines elkaar ontmoeten en waar een diverse gemeenschap kan samenkomen, werken, denken en elkaar kan inspireren. Van groot belang daarbij is dat de kunstenaars, onderzoekers en (vrij)denkers en curatoren-in-opleiding die bij de verschillende programma’s betrokken zijn zich 24/7 aan het instituut kunnen verbinden. Het is daarom van belang om verblijfsen werkplekken te realiseren binnen de muren van het museum, als integraal onderdeel van de maatschappelijke culturele functie.

Het gaat hier niet om commerciële verblijfsaccomodaties, maar om plekken met genereuze collectieve ruimtes als onderdeel van het verblijfsgedeelte van het museumgebouw: om te kunnen opereren in een creatieve omgeving waar werk- en leefritmes

Gegenereerd: v1.46

3

Gemeenteraad

VN2021-021893 Zuidas

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 15 september 2021

met elkaar zijn verbonden. De verblijfsruimtes voor het artist-in-residence-programma zijn geen woonruimten en worden niet aan de bestaande woonvoorraad toegevoegd. De beschikbare plekken zullen alleen ter beschikking worden gesteld aan personen die verbonden zijn aan (de programmering van) het museum. Er zal geen huur voor de ruimtes worden gevraagd, uitsluitend eventueel een kostendekkende onkostenvergoeding. Voor het artist-in-residence-programma zal dan ook geen woon- of logiesbestemming opgenomen worden in het bestemmingsplan, maar de artist-in-residencies zullen als verblijfsruimten als onderdeel van de culturele (hoofd)bestemming worden mogelijk gemaakt. Voor het artist-in-residence-programma geldt dat het museuminitiatief geen winstoogmerk heeft. Eventuele opbrengsten zullen altijd ten goede komen aan HAF, die garant staat voor het functioneren van het MCA als geheel. Horeca De culturele horeca die onderdeel is van het museumconcept valt onder te verdelen in drie componenten: een museumrestaurant, een zogenoemd ‘foodlab’ en een sociëteit (in de kelder). ‘Foodlab’ Binnen dit innovatieve programmaonderdeel wordt nagedacht over de toekomst van voedsel, eten als een beleving en de culturele rol van koken. Een plek voor experiment.Met een speciale focus op bewustwording rond duurzame voedselproductie en gezondheid.

Ook zal in het ‘foodlab’ in een centrale keuken een groot deel van het eten voor het museumrestaurant worden bereid. Het ‘foodlab’ is onderdeel van de culturele programmering van het museum. Sociëteit (in de kelder) Een multifunctionele ruimte die te gebruiken is door de gemeenschap rond het nieuwe instituut. De sociëteit voegt een plek van samenkomst toe aan het museumprogramma, waar de lokale kunstenaarsgemeenschap eigenaarschap over kan nemen door specifieke programmering. De horeca-onderdelen zijn allen ondergeschikt aan (en onderdeel van) het museale programma en maken een onlosmakelijk onderdeel uit van het culturele totaalconcept. In totaal gaat het bij het aantal m² dat gebruikt zal worden voor de culturele horeca om minder dan 10% van het totale museumprogramma en ondergeschikt aan (en onderdeel van) de culturele activiteiten. Voor de horeca zal naar verwachting in het bestemmingsplan een culturele horecabestemming (horeca categorie 6) worden opgenomen. Gelijk aan het artist-in-residence-programma geldt ook voor het horeca-programma dat het museuminitiatief geen winstoogmerk heeft. Eventuele opbrengsten zullen altijd ten goede komen aan HAF, die garant staat voor het functioneren van het MCA als geheel. Ad 2.

Kennis te nemen van het advies van Amsterdamse Kunstraad (AKr) (bijlage 2), waarin de Amsterdamse Kunstraad aangeeft dat het initiatief in potentie een verrijking kan zijn voor de stad Amsterdam en haar culturele infrastructuur en waarbij de Amsterdamse Kunstraad een nadere uitwerking van de plannen adviseert, alsmede afspraken over subsidie, governance en naamstelling van het museum. Ter verkenning en om het cultureel concept te kunnen duiden, is in 2019 aan de Amsterdamse Kunstraad (AKr) gevraagd een voorlopig advies over de eerste schets van het plan uit te brengen. In dit conceptadvies beoordeelde de AKr het MCA als een “interessant initiatief met kwalitatief hoogwaardig profiel”. De AKr zag ”een duidelijk toegevoegde waarde voor de stad”. Het college heeft dit conceptadvies gebruikt als basis voor het vervolgproces rond het MCA. Op basis van dit conceptadvies, vragen van de gemeente en gesprekken van HAF met de AKr heeft HAF op 7 juni 2021 een document met antwoorden gestuurd (bijlage 3). Deze reactie van HAF kan gezien worden als aanvulling op de Design Brief voor het MCA (bijlage 1).

Gegenereerd: v1.46

4

Gemeenteraad

VN2021-021893 Zuidas

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 15 september 2021

In juni 2021 heeft de AKr een definitief advies (bijlage 2) over het plan voor het MCA uitgebracht. De AKr is positief over het plan en heeft ook een aantal aandachtspunten. De belangrijkste punten in het advies zijn: • de AKr is er van overtuigd dat het initiatief van HAF een toegevoegde waarde kan zijn voor de stad Amsterdam en haar culturele infrastructuur. Het MCA is een welkome aanvulling op het weefsel van hedendaagse kunst in Amsterdam. De AKr acht het plan sterk in zijn gastateliers en werkplaatsen waar fellows, technici en denkers uit andere domeinen samenkomen met kunstenaars en curatoren.

Hiermee draagt de instelling bij aan het Amsterdamse vestigingsklimaat voor kunstenaars; • HAF kan met het vernieuwende museumconcept een tot nu toe ontbrekend format toevoegen aan de Amsterdamse kunstwereld, dat kansen biedt aanlokale en internationale makers, curatoren en instellingen; • de locatie in Zuidas draagt bij aan de gewenste spreiding van aanbod (en daarmee bezoekers) door de stad; • de AKr juicht de ambitie om een plek te zijn voor iedereen toe, maar de manier waarop de instelling concreet invulling wil geven aan de ambities op gebied van diversiteit en inclusie ontbreekt nog; • op lokaal niveau mist de AKr reflectie op samenwerking en een uitgewerkte visie op de positionering en verbinding met andere instellingen op cultureel, maatschappelijk en zakelijk gebied; • over de verhouding van het MCA tot het Stedelijk Museum Amsterdam (SMA) zegt de AKr dat zij er vertrouwen in heeft dat beide musea zich dusdanig anders profileren dat van verdringing geen sprake zal zijn. Wel geeft de AKr aan dat het nog niet in te schatten is of een tweede museum voor hedendaagse kunst invloed heeft op inkomsten uit bezoekersstromen van het SMA. Hetzelfde geldt voor het aantrekken van particuliere gelden. De AKr concludeert dat het initiatief van HAF in potentie een geweldige verrijking voor de stad Amsterdam kan zijn.

Wel stelt het voor om met HAF afspraken te maken over een nadere invulling van de governance-structuur met ‘checks and balances’, dat tijdens de looptijd van het huurcontract geen subsidie-aanvragen gedaan mogen worden bij de gemeente Amsterdam en het Amsterdams Fonds voor de Kunst en afspraken te maken over de naamgeving om verwarring met het Stedelijk Museum Amsterdam te voorkomen. Het college kan zich vinden in het advies van de AKr en onderschrijft de conclusies. Het ziet het advies als een onderbouwing van de inzet om dit culturele initiatief in Zuidas mogelijk te maken. Met HAF zijn afspraken over het niet indienen van subsidieaanvragen bij de gemeente Amsterdam inmiddels privaatrechtelijk vastgelegd. Alhoewel de gemeente gezien het ontbreken van een subsidierelatie geen eisen aan de governance van het initiatief kan stellen, zal de gemeente zich inzetten om HAF te bewegen voor het nieuwe museum een heldere governance-structuur met ‘checks and balances’ op te zetten en voor een andere naam dan MCA te kiezen voor het toekomstige museum voor hedendaagse kunst. Ad 3. In te stemmen met de investering en het ter beschikking stellen van een krediet ter hoogte van € 26.825.000,- voor de aankoop van het voormalige rechtbankgebouw aan de Parnassusweg 220, kadastraal bekend gemeente Amsterdam, sectie AB, nummer 2141, groot ca.

2.305 m2 en nummer 2142, groot 6.632 m2 voor een koopsom van € 26.500.000,- kosten koper (te weten: overdrachtskosten ad € 25.000,-) en voorbereidingskosten van € 300.000,-. In juni 2010 heeft het Rijk besloten om het rechtbankgebouw aan de Parnassusweg tevervangen. In 2014 heeft de gemeenteraad de kaders voor ruimtelijke inpassing van hetnieuwe rechtbankgebouw bepaald en vastgesteld (besluit 2014 nr. 190) in een AnterieureSamenwerkingsovereenkomst. Daarin zijn ook afspraken opgenomen over het verwerven van grond door het Rijk voor het nieuwe gerechtsgebouw en het leveren van het oude rechtbankgebouw aan de gemeente. In 2020 en 2021

Gegenereerd: v1.46

5

Gemeenteraad

VN2021-021893 Zuidas

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 15 september 2021

hebben aanvullende gesprekken plaatsgevonden met het RVB over de voorwaarden waaronder de gemeente het voormalige rechtbankgebouw kan verwerven. Deze afspraken zijn vastgelegd in bijlage 5 ‘leveringsvoorwaarden verkoop’. De inhoudelijke en financiële afwegingen voor de investering zijn opgenomen in de toelichting over de aankoop onder Ad 4. Ad 4. In te stemmen met de lasten die volgen uit de aankoop en de volledige dekking van inkomsten waarbij een afwijking op de spelregels gemeentelijk vastgoed wordt gemaakt op het gebied van kapitaallasten, beheerkosten, risico’s op leegstandskosten en slechte debiteuren. Structurele lasten en dekking Voor de aankoop en de verhuur van het gebouw is een businesscase (bijlage 4) opgesteld om inzichtelijk te maken wat de structurele lasten van deze investering zijn. De structurele lasten bedragen € 947.000,- per jaar en zijn opgebouwd uit kapitaal- en exploitatielasten. De investering van € 26.825.000,- miljoen bestaat uit de koopsom van € 26.500.000,-, de overdrachtskosten van € 25.000,- en voorbereidingskosten van € 300.000,-. Het activum wordt in de boekhouding lineair afgeschreven over een periode van 40 jaar. Bij de voorbereiding van de aankoop van het voormalig rechtbankgebouw, een rendabele investering, is uitgegaan van de mogelijkheid om annuïtair af te schrijven. Deze afschrijvingslasten vormden de basis voor de huurprijsberekening.

Met de nieuwe nota Activeren, Waarderen en Afschrijven (vastgesteld in de gemeenteraad op 10 februari 2021) is het niet meer mogelijk te kiezen voor annuïtair afschrijven. De investering wordt in lijn met deze nota lineair afgeschreven. Omdat lineair afschrijven leidt tot een hogere aanvangshuur in de huidige werkwijze van kostprijsdekkende huur, wordt voorgesteld voor de berekening van de huurprijs uit te gaan van de gemiddelde kapitaallasten. Dit is budgettair neutraal. Hierbij is er ook sprake van een aanvangshuur die past bij de sluitende businesscase. Het gebruik van de gemiddelde kapitaallast is een afwijking op de ‘spelregels vastgoed’ waarin is opgenomen dat de kapitaallast wordt berekend op basis van een kapitaallast in het eerste jaar bij een lineaire afschrijving. Voor de kapitaallasten in de huurprijs wordt gerekend met de gemiddelde rente op uitstaande leningen bij de gemeente Amsterdam zijnde 1,1%. De kapitaallasten bestaande uit afschrijving en rente bedragen daarbij jaarlijks € 823.000,-. HAF gaat geheel voor eigen rekening en risico de verbouw, nieuwbouw en exploitatie van het museum uitvoeren en het mag de gemeente niets kosten. In dat kader komt al het onderhoud voor rekening van HAF. HAF heeft aangegeven bereid te zijn een aanzienlijk deel van de huur aan het begin van de huurtermijn ineens te willen voldoen.

In verband hiermee en in verband met de intentie om met HAF een langdurige verhuring aan te gaan, zijn geen kosten opgenomen voor onderhoud, slechte debiteur en leegstand. Gedurende de huur zal er tevens geen sprake zijn van volledig beheer waardoor de beheerkosten voor 50% worden doorbelast. Het gebruik van lagere beheerkosten en de afwijking op het gebruik van risico opslagen voor leegstand en slechte debiteuren zijn een afwijking op de raad vastgesteld ‘spelregels vastgoed’. Voor wat betreft de kosten voor belasting en verzekering zijn de door Gemeentelijk Vastgoed gehanteerde normkosten aangehouden. De jaarlijkse exploitatielasten bestaande uit, beheer, verzekering en heffingen bedragen jaarlijks € 124.000,-. De kosten die voor ingebruikname door HAF in het eerste jaar worden gemaakt (kapitaallasten onderhoud, beheer, verzekering en zakelijke lasten) worden bij aanvang van de huur ineens in rekening gebracht. Verhuring De dekking van de jaarlijkse lasten komt uit een kostprijshuur. Na verwerving van het rechtbankgebouw vindt kostendekkende verhuring plaats aan HAF, naar verwachtingeind 2022. Hiermee wordt een investering met een sluitende business case gedaan die over de gehele looptijd geen beslag legt op begrotingsruimte bij de gemeente. Door het verschil tussen de

Gegenereerd: v1.46

6

Gemeenteraad

VN2021-021893 Zuidas

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 15 september 2021

lineaire kapitaallasten en de gemiddelde kapitaallasten leidt dit in de eerste 19 jaar tot geringe aanloopverliezen die in de laatste 21 jaar volledig gecompenseerd worden. Er wordt nog gekeken met welke systematiek dit verschil in ritme binnen de looptijd van de investering het beste kan worden opgevangen in de begroting, maar in principe kunnen de aanloopverliezen worden opgevangen binnen de jaarlijkse vrijval van kapitaallasten als gevolg van afschrijving van de vastgoedportefeuille.Vanaf eind 2022 gaat de huurovereenkomst naar verwachting in, op het moment dat het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning(en) onherroepelijk zijn (de huurovereenkomst zal onder meer onder deze opschortende voorwaarde worden gesloten). Met het RVB is afgesproken dat uiterlijk 8 weken na raadsgoedkeuring de levering plaatsvindt. Dat betekent dat de gemeente het pand tijdelijk in zijn bezit heeft zonder dat een huurovereenkomst is ingegaan en er huurinkomsten zijn. De leegstandskosten en kapitaallasten gedurende deze tijdelijke periode worden gedekt uit de grondexploitatie van de Zuidas en bij aanvang huur direct terugbetaald. Het risico dat er geen huurovereenkomst met HAF tot stand komt, wordt gedekt door de ontwikkelwaarde van het voormalige rechtbankgebouw.

Als het initiatief niet doorgaat zal een commerciële bestemming aan het voormalige rechtbankgebouw worden gegeven en zal deze via een openbare selectieprocedure in erfpacht worden uitgegeven. De ontwikkelwaarde stijgt ver uit boven de verwervingswaarde van € 26,5 miljoen met bijkomende kosten. Met het Rijk is afgesproken dat een meerwaarde tot € 43 mln toekomt aan de gemeente. Een meerwaarde boven een bedrag van € 43 mln wordt in gelijke delen tussen de gemeente en het Rijk verdeeld. Ad 5. In te stemmen met de Nota van Uitgangspunten kavels C2 en C3 (bijlage 6) met daarin het ruimtelijk en programmatisch kader voor de ontwikkeling van de kavels en waarmee de realisatie van 4.550 m2 BVO aan woonprogramma (middeldure huur en vrije sector koop) en 6.475 m2 BVO aan kantoorprogramma wordt mogelijk gemaakt. Onderdeel van de met het RVB gemaakte afspraken betreft het met elkaar formuleren van een ruimtelijk en programmatisch kaders voor de ontwikkeling op de kavels C2 en C3 waar nu de tijdelijke rechtbank is gevestigd. RVB en de gemeente hebben dit kader uitgewerkt in de Nota van Uitgangspunten (NvU) kavels C2 en C3. Vaststelling van de NvU door de gemeenteraad is een voorwaarde voor verwerving én levering van de monumentale rechtbank. In de afgelopen periode is in samenspraak met het RVB bijgevoegde NvU voor de kavels C2 en C3 opgesteld.

De NvU dient als ruimtelijk en programmatisch kader voor de verkoop van kavel C2 en C3 door RVB aan de markt. De NvU dient tevens als opmaat naar het op en vast te stellen omgevingsplan voor de kavels C2/C3. Na verkoop van de kavels vindt, binnen de kaders van de NvU en in samenspraak met de gemeente, het ontwerptraject plaats door de ontwikkelende partij die de kavels in erfpacht heeft verkregen. Gedurende dit ontwerpproces vindt bredere participatie plaats en wordt parallel ook het omgevingsplan opgesteld en in procedure gebracht. Het ruimtelijk en programmatisch kader dat in de NvU is opgenomen, gaat uit van een hybride nieuwbouwvolume bestaande uit een kantoorfunctie over een aantal lagen met daarbovenop twee los van elkaar staande woontorens.

De volgende kaders zijn hierbij van toepassing: • maximaal 4.550 m2 BVO wonen, die tezamen met de onderliggende kantoorfunctie een maximale bouwhoogte heeft van 27,50 meter; • maximaal 6.475 m2 BVO kantoor, die tezamen met de onderliggende kantoorfunctie een maximale bouwhoogte heeft van 41,5 meter; • een ondergrondse parkeergarage op eigen terrein, ontsloten via de zuidzijde van het perceel; • het woonprogramma is onderverdeeld in 12% vrije sector koop en 88% middeldure huursector; • de minimale woninggrootte bedraagt 40 m² GO; • voor de middeldure huurwoningen gelden de voorwaarden uit het Actieplan Meer Middeldure Huur van de gemeente Amsterdam. • een voor bewoners toegankelijke daktuin tussen de twee woontorens.

Gegenereerd: v1.46

7

Gemeenteraad

VN2021-021893 Zuidas

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 15 september 2021

De ruimtelijk en programmatische kaders zoals gesteld in de NvU passen binnen het stedenbouwkundig uitgangspunt voor de ontwikkeling van het gebied Parnas, waar kavels C2 en C3 deel van uitmaken. In 2019 is de principenota Parnas door het college van B&W vastgesteld. De stedenbouwkundige opzet voor de gebiedsontwikkeling Parnas gaat uit van vrijstaande gebouwen in het groen waarbij de ruimte tussen de gebouwen openbaar toegankelijk is. De kavels C2 en C3 worden daarbij gezien als het scharnier tussen de grootschaligheid van het nieuwe rechtbankgebouw ten zuiden van de kavels enerzijds en de kleinschalige woongebouwen van de Spinozabuurt aan de noordzijde anderzijds. Daarnaast functioneren de kavels C2 en C3 ook als overgang tussen de monumentale rechtbank ten oosten van de kavels en de toekomstige, vrijstaande woongebouwen in campussetting aan de westzijde van de kavels. Financiële onderbouwing Tabel 2: Financiële consequenties van de beslispunten BATEN Product

I/S

Jaar T

Jaar T+1

Jaar T+2

Jaar T+3

S

€ 0,00

€ 1.546.000,00

€ 947.000,00

€ 966.000,00

€ 0,00

€ 1.546.000,00

€ 947.000,00

€ 966.000,00

I/S

Jaar T

Jaar T+1

Jaar T+2

Jaar T+3

Exploitatie

S

€ 32.000,00

€ 366.000,00

€ 126.000,00

€ 129.000,00

Voorbereidingskosten

I

€ 300.000,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

Kapitaallast GV

S

€ 0,00

€ 955.000,00

€ 948.000,00

€ 940.000,00

€ 332.000,00

€ 1.321.000,00

€ 1.074.000,00

€ 1.069.000,00

Hartwig Art Foundation Totaal LASTEN Product

Totaal

I=Incidenteel S=Structureel Consequenties gedekt?

Ja

Overige toelichting

Investeringsvoorstel Tabel: Basisgegevens investering Investeringssom

€ 26.825.000,-

Rentepercentage

% 1,1

Afschrijvingstermijn (jaar)

40

Kapitaallasten

€ 0,-

Aanvang kapitaallasten

€ 955.000,-

MIP nummer

Structurele lasten en dekking Voor de aankoop en de verhuur van het gebouw is een businesscase opgesteld om inzichtelijk te maken wat de structurele lasten van deze investering zijn. De structurele lasten bedragen € 947.000,- per jaar en zijn opgebouwd uit kapitaal- en exploitatielasten.

Gegenereerd: v1.46

8

Gemeenteraad

VN2021-021893 Zuidas

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 15 september 2021

De investering van € 26.825.000,- bestaat uit de koopsom van € 26.500.000,-, de overdrachtskosten van € 25.000,- en voorbereidingskosten van € 300.000,-. Het activum wordt in de boekhouding lineair afgeschreven over een periode van 40 jaar. Bij de voorbereiding van de aankoop van het voormalig rechtbankgebouw, een rendabele investering, is uitgegaan van de mogelijkheid om annuïtair af te schrijven. Deze afschrijvingslasten vormden de basis voor de huurprijsberekening. Met de nieuwe nota Activeren, Waarderen en Afschrijven (vastgesteld in de gemeenteraad op 10 februari 2021) is het niet meer mogelijk te kiezen voor annuïtair afschrijven. De investering wordt in lijn met deze nota lineair afgeschreven. Omdat lineair afschrijven leidt tot een hogere aanvangshuur in de huidige werkwijze van kostprijsdekkende huur, wordt voorgesteld voor de berekening van de huurprijs uit te gaan van de gemiddelde kapitaallasten. Dit is budgettair neutraal. Hierbij is er ook sprake van een aanvangshuur die past bij de sluitende businesscase. Het gebruik van de gemiddelde kapitaallast is een afwijking op de‘spelregels vastgoed’ waarin is opgenomen dat de kapitaallast wordt berekend op basis van een kapitaallast in het eerste jaar bij een lineaire afschrijving. Voor de kapitaallasten in de huurprijs wordt gerekend met de gemiddelde rente op uitstaande leningen bij de gemeente Amsterdam zijnde 1,1%.

De kapitaallasten bestaande uit afschrijving en rente bedragen daarbij jaarlijks € 823.000,-. HAF gaat geheel voor eigen rekening en risico de verbouw, nieuwbouw en exploitatie van het museum uitvoeren en het mag de gemeente niets kosten. In dat kader komt al het onderhoud voor rekening van HAF. HAF heeft aangegeven bereid te zijn een aanzienlijk deel van de huur aan het begin van de huurtermijn ineens te willen voldoen. In verband hiermee en in verband met de intentie om met HAF een langdurige verhuring aan te gaan, zijn geen kosten opgenomen voor onderhoud, slechte debiteur en leegstand. Gedurende de huur zal er tevens geen sprake zijn van volledig beheer waardoor de beheerkosten voor 50% worden doorbelast. Het gebruik van lagere beheerkosten en de afwijking op het gebruik van risico opslagen voor leegstand en slechte debiteuren zijn een afwijking op de raad vastgesteld ‘spelregels vastgoed’. Voor wat betreft de kosten voor belasting en verzekering zijn de door Gemeentelijk Vastgoed gehanteerde normkosten aangehouden. De jaarlijkse exploitatielasten bestaande uit, beheer, verzekering en heffingen bedragen jaarlijks € 124.000,-. De kosten die voor ingebruikname door HAF in het eerste jaar worden gemaakt (kapitaallasten onderhoud, beheer, verzekering en zakelijke lasten) worden bij aanvang van de huur ineens in rekening gebracht.

Verhuring De dekking van de jaarlijkse lasten komt uit een kostprijshuur. Na verwerving van het rechtbankgebouw vindt kostendekkende verhuring plaats aan HAF, naar verwachting eind 2022. Hiermee wordt een investering met een sluitende business case gedaan die over de gehele looptijd geen beslag legt op begrotingsruimte bij de gemeente. Door het verschil tussen de lineaire kapitaallasten en de gemiddelde kapitaallasten leidt dit in de eerste 19 jaar tot geringe aanloopverliezen die in de laatste 21 jaar volledig gecompenseerd worden. Er wordt nog gekeken met welke systematiek dit verschil in ritme binnen de looptijd van de investering het beste kan worden opgevangen in de begroting, maar in principe kunnen de aanloopverliezen worden opgevangen binnen de jaarlijkse vrijval van kapitaallasten als gevolg van afschrijving van de vastgoedportefeuille. Vanaf eind 2022 gaat de huurovereenkomst naar verwachting in, op het moment dat het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning(en) onherroepelijk zijn (de huurovereenkomst zal onder meer onder deze opschortende voorwaarde worden gesloten). Met het RVB is afgesproken dat uiterlijk 8 weken na raadsgoedkeuring de levering plaatsvindt. Dat betekent dat de gemeente het pand tijdelijk in zijn bezit heeft zonder dat een huurovereenkomst is ingegaan en

Gegenereerd: v1.46

9

Gemeenteraad

VN2021-021893 Zuidas

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 15 september 2021

er huurinkomsten zijn. De leegstandskosten en kapitaallasten gedurende deze tijdelijke periode worden gedekt uit de grondexploitatie van de Zuidas en bij aanvang huur direct terugbetaald. Het risico dat er geen huurovereenkomst met HAF tot stand komt, wordt gedekt door de ontwikkelwaarde van het voormalige rechtbankgebouw. Als het initiatief niet doorgaat zal een commerciële bestemming aan het voormalige rechtbankgebouw worden gegeven en zal deze via een openbare selectieprocedure in erfpacht worden uitgegeven.De ontwikkelwaarde stijgt ver uit boven de verwervingswaarde van € 26,5 miljoen met bijkomende kosten. Met het Rijk is afgesproken dat een meerwaarde tot € 43 mln toekomt aan de gemeente. Een meerwaarde boven een bedrag van € 43 mln wordt in gelijke delen tussen de gemeente en het Rijk verdeeld. Met de aankoop van het gebouw en de verhuring aan HAF is sprake van een rendabele investering over de gehele looptijd. Overige toelichting: Per ingangsdatum van de huurovereenkomst wordt de kostprijshuur aan HAF doorbelast. De gemeente dient op grond van de afspraken met het Rijksvastgoedbedrijf de voormalige rechtbank echter te verwerven uiterlijk op 1 december 2021. Dit houdt in dat de kapitaallasten en de leegstandskosten vanaf het moment dat de gemeente het object verkrijgt tot het moment dat de huur ingaat voor rekening van de gemeente komen.

Exploitatie- en kapitaallast eerste jaar: De leegstandskosten vanaf 1 december 2021 tot het moment dat de huur ingaat (naar verwachting 1 december 2022) of tot het moment dat partijen besluiten de onderhandelingen af te breken en af te zien van het initiatief komen voor een bedrag van maximaal € 75.000,- voor rekening van HAF. Deze afspraak is vastgelegd in het afsprakendocument. De kapitaallasten op basis van annuïteit en exploitatielasten die in het eerste jaar bij de gemeente liggen ter hoogte van € 1.246.000 worden direct bij ingang van de huur in rekening gebracht bij HAF. Tot het moment dat de huurovereenkomst ingaat draagt de directie Zuidas de jaarlijkse kapitaalen exploitatielasten. Deze tijdelijke bijdrage vloeit weer naar de directie Zuidas als HAF het genoemde bedrag ineens aan de gemeente betaalt. Voorbereidingskosten directie Zuidas: De voorbereidingskosten van € 300.000 worden tijdelijk ten laste gebracht van de Grondexploitatie Rechtbankkavel om te komen tot een investeringsbesluit Museale rechtbank. De voorbereidingskosten worden direct bij aanvang huur in rekening gebracht bij HAF. Het voorgaande houdt in dat HAF bij de aanvang van de huurovereenkomst eenmalig een bedrag van totaal €1.546.000,- ineens aan de gemeente voldoet. Nadien wordt de jaarlijkse kostprijshuur ad € 947.185,- aan HAF doorbelast.

Met de aankoop van het gebouw en de verhuring aan HAF is sprake van een rendabele investering over de gehele looptijd. Conclusie

De genoemde beslispunten in de voordracht hebben wel financiële consequenties en deze zijn reeds geraamd in de begroting (100% dekking). Geheimhouding

Bij besluit van 6 juli 2021 heeft het College van Burgemeester en Wethouders geheimhouding opgelegd op de Businesscase (bijlage 4) en Leveringsvoorwaarden verkoop (bijlage 5) voor onbepaalde tijd. Met openbaarmaking van deze stukken zou de gemeente de contractuele

Gegenereerd: v1.46

10

Gemeenteraad

VN2021-021893 Zuidas

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 15 september 2021

afspraken met het Rijksvastgoedbedrijf schenden, alsmede haar financiële positie nadelig beïnvloeden.

Welke stukken treft u aan Meegestuurd

Registratienr.

Naam

AD2021-082218

Bijlage1-Design-brief-MCA.pdf (pdf)

AD2021-082219

Bijlage2-AKr-advies.pdf (pdf)

AD2021-082220

Bijlage3-Reactie-HAF-AKr-vragen.pdf (pdf)

AD2021-083523

Bijlage4-GEHEIM-Businesscase.pdf (pdf)

AD2021-083524

Bijlage5-GEHEIM-Leveringsvoorwaarden-verkoop.pdf (pdf)

AD2021-082223

Bijlage6-NvU-kavels-C2-C3.pdf (pdf)

AD2021-082224

Bijlage7-Raadsbrief-rechtbankkavels.pdf (pdf)

AD2021-082225

Bijlage8-Verslag-info-bijeenkomst-22april.pdf (pdf)

AD2021-082226

Bijlage9-Verslag-info-bijeenkomst-24juni2021.pdf (pdf)

AD2021-081923

Gemeenteraad Voordracht (pdf)

Registratienr.

Naam

Ter Inzage

Behandelend ambtenaar (naam, telefoonnummer en e-mailadres)

Coen de Rijk, 06-20348261, c.de.rijk@amsterdam.nl

Gegenereerd: v1.46

11