A - 04 Grondzaken (31) 01. 211123 Investeringsnota IJdoornschoollocatie
Tekst van het document
Gemeente Amsterdam
23 november 2021
Concept investeringsnota IJdoornschoollocatie
Inhoudsopgave Samenvatting .............................................................................................. 3 1. 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.
Inleiding........................................................................................................ 5 Ligging en bestaande situatie..............................................................................5 Geschiedenis Waterlandpleinbuurt en IJdoornschoollocatie .............................6 Stedelijke vernieuwing.........................................................................................7 Besluitvormingsproces.........................................................................................8 Opgave IJdoornschoollocatie..............................................................................8
2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5.
Stedenbouwkundig Plan .............................................................................. 9 Relevant beleid....................................................................................................9 Stedenbouwkundige uitgangspunten................................................................13 Ontwerp openbare Ruimte ...............................................................................23 Beeldkwaliteit en architectonische uitgangspunten..........................................30 Wijzigingen Stedenbouwkundig Plan................................................................31
3. 3.1. 3.2. 3.3.
Ontwikkelstrategie..................................................................................... 33 Woongebouwen.................................................................................................33 Openbare ruimte................................................................................................33 Relatie met omliggende projecten....................................................................33
4. 4.1. 4.2. 4.3.
Planning en proces..................................................................................... 34 Planning en fasering op hoofdlijnen..................................................................34 Juridisch planologisch traject.............................................................................34 BLVC...................................................................................................................35
5.
Consultatie, participatie en communicatie................................................. 36
6. 6.1. 6.2. 6.3. 6.4.
Financiën.................................................................................................... 38 Grondexploitatie (GREX)....................................................................................38 Beheerkosten.....................................................................................................38 Proceskosten......................................................................................................38 Uitvoeringskrediet..............................................................................................38
Samenvatting Het plan gaat uit van de sloop van de bestaande gebouwen en de bouw van ongeveer 135 sociale huurwoningen voor voornamelijk senioren door woningcorporatie Ymere. De kleinschalige woongebouwen, met een groen binnenterrein, vormen samen een geheel. Door de nieuwbouw kunnen oudere huurders langer zelfstandig wonen in de Waterlandpleinbuurt. De woningen die de huurders achterlaten, komen vrij voor nieuwe gezinnen. Rondom de woningen komt een aantrekkelijke groene openbare ruimte voor omwonenden en toekomstige bewoners.
bouwen. Ymere zal de sociale huurwoningen bouwen en in eigendom nemen. De gemeente heeft aan Ymere het ontwikkelrecht gegeven voor deze locatie als compensatie voor de sloop op de locatie Weerenscheg. Ymere heeft op de locaties Weerenscheg, Duinpan en Waterlandplein in de Waterlandpleinbuurt markt- en koopwoningen gebouwd. Daarom heeft de corporatie nog een ontwikkelrecht voor sociale huurwoningen. Ontwikkelstrategie De ontwikkeling van de IJdoornschoollocatie bestaat uit 2 delen. Deel 1 is de sloop van de bestaande bebouwing en de bouw van woningendoor Ymere. Deel 2 is de inrichting van de openbare ruimte rondom de nieuwbouw. Het projectgebied is in eigendom van de gemeente.
Ligging en bestaande situatie De IJdoornschoollocatie hoort bij het stedelijk vernieuwingsplan Waterlandpleinbuurt. De plek vormt een driehoek begrensd door de Volendammerweg, de Werengouw de Katrijpstraat en het Koedijkpad dat langs de Ringsloot loopt. Op de plek staan nu de oude IJdoornschool met daarin de twee tijdelijke scholen Het Wespennest en Kairos, het kinderdagverblijf Fesa en een bedrijfsverzamelgebouw. Deze gebouwen worden voor de nieuwbouw gesloopt. De totale oppervlakte van het gebied is ongeveer 16.200 m2.
Planning en proces De huidige gebruikers van de gebouwen van de voormalige IJdoornschool vertrekken. De scholen, het kinderdagverblijf en het bedrijfsverzamelgebouw vertrekken uiterlijk in het 3e kwartaal 2022. Daarna worden de gebouwen gesloopt. We denken dat de sloop in het 4e kwartaal 2022 klaar is. Misschien komen er nog tijdelijk huurders in de gebouwen om de gebouwen zo goed mogelijk te gebruiken. Na de sloop maken we het terrein bouwrijp en dragen we het over aan Ymere. Nadat Ymere een onherroepelijke omgevingsvergunning heeft, kunnen ze begin 2023 starten met de bouw. Daarna wordt de openbare ruimte ingericht.
Stedelijke vernieuwing De gemeenteraad heeft in 2002 het Plan van Aanpak Nieuwendam-Noord vastgesteld. Dit wordt ook wel het stedelijk vernieuwingsplan genoemd. Er is toen afgesproken om ongeveer 1.200 woningen te slopen en ruim 1.600 nieuwe woningen in een verdeling van 30% sociale woningen en 70% marktwoningen per deelproject te bouwen. De stedelijke vernieuwing in de Waterlandpleinbuurt wordt in fasen ontwikkeld en een groot deel van de buurt is al opgeleverd.
Participatie In 2019 heeft Ymere in samenwerking met de gemeente het concept Stedenbouwkun dig Plan (SP) IJdoornschoollocatie opge steld. In dit SP waren maximaal 125 sociale huurwoningen opgenomen. Het heeft van 31 mei tot en met 11 juli 2019 ter inzage gelegen. Op 13 juni 2019 was er een infor matieavond. We hebben de inspraakreacties beantwoord in een concept Nota van Beant-
Woningbouw Voor de IJdoornschool hebben we afgesproken dat Ymere er ongeveer 135 sociale huurwoningen voor vooral senioren gaat 3
woording. Het concept SP uit 2019 is niet vastgesteld door de gemeenteraad, omdat het project stil heeft gelegen. De nieuwe inspraakperiode was van 6 september tot en met 17 oktober 2021. De gemeente en Ymere hebben op 22 september 2021 een digitale informatiebijeenkomst georganiseerd. Tijdens de bijeenkomst heeft de gemeente de plannen toegelicht en vragen beantwoord. 4 insprekers hebben in totaal 18 inspraakreacties ingediend. De inspraakreacties zijn gecategoriseerd in 5 thema’s, en gaan in grote lijnen over:
Proces Woningbouwprogramma Mobiliteit Stedenbouw Onderzoeken
Naar aanleiding van de inspraakreacties en het advies van het stadsdeelbestuur Noord zijn er enkele punten gewijzigd of toegevoegd aan de Investeringsnota. Dit heeft niet geleid tot grote wijzigingen in het plan. De openbare ruimte voor de Kubus-Katrijplocatie en de IJdoornschoollocatie wordt gelijktijdig opgesteld en in één ontwerp opgenomen. Bewoners en belangengroepen kunnen meedenken over het ontwerp voor de inrichting van de openbare ruimte. Financiën Het plan kent een verwacht negatief saldo van investeringen en opbrengsten. De risico’s komen daarom ten laste van het weerstandsvermogen van het Vereveningsfonds.
4
1. Inleiding Op de plek van de vroegere IJdoornschool wil woningcorporatie Ymere ongeveer 135 sociale huurwoningen bouwen. Deze woningen zijn geschikt voor senioren uit de buurt. In Amsterdam Noord zijn veel ouderen die niet passend wonen. Ze wonen nu op een hogere etage zonder lift of in een ééngezinswoning. Een deel van deze bewoners zou graag willen verhuizen. Ymere wil kleinschalige woongebouwen maken die samen een geheel vormen. Deze gebouwen verwijzen naar de tuindorpen en passen bij de omgeving. Er komt een zichtbaar, groen binnenterrein. Ook de openbare ruimte rond het gebouw wordt ingericht. Dit wordt een plek waar zowel bewoners en buren zich thuis voelen. Een plek waar de buurt trots op kan zijn. Met de komst van deze nieuwbouw zorgen we ervoor dat oudere huurders langer zelfstandig kunnen wonen in de Waterlandpleinbuurt. De woningen die de huurders achterlaten, komen vrij voor gezinnen. Deze Investeringsnota beschrijft de voorwaarden voor deze nieuwbouw.
1.1
Ligging en bestaande situatie
De IJdoornschoollocatie hoort bij het stedelijk vernieuwingsplan Waterlandpleinbuurt. De plek vormt een driehoek begrensd door de Volendammerweg, de Werengouw de Katrijpstraat en het Koedijkpad dat langs de Ringsloot loopt. Op de plek staan nu de
oude IJdoornschool met daarin de twee tijdelijke scholen Het Wespennest en Kairos, het kinderdagverblijf Fesa en een bedrijfsverzamelgebouw. Deze gebouwen zullen voor de nieuwbouw worden gesloopt.
1 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
2 3
4
Baanakkerspark Groene Zoom Kubus / Katrijplocatie Waterlandplein IJdoornschoollocatie Schellingwouderbreek Tuindorp Nieuwendam
5 7
Ligging plangebied 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
6
5
Baanakkerspark Groene Zoom Kubus / Katrijplocatie Waterlandplein IJdoornschoollocatie Schellingwouderbreek Tuindorp Nieuwendam
1.2
Geschiedenis Waterlandpleinbuurt en IJdoornschoollocatie
In de afbeelding hieronder is de ontwikkeling van de Waterlandpleinbuurt te zien. Nieuwen dam is ontstaan na een dijkdoorbraak in 1516. Hierna is de “Nieuwendam” aangelegd. De Schellingwouderbreek herinnert ons aan deze dijkdoorbraak. Rondom deze plek is het tuindorp Nieuwendam aangelegd. Het tuindorp is uitgegroeid tot een grote woonwijk met ruimte voor water en groen. In 2012 heeft Nieuwendam-Noord de naam Waterlandpleinbuurt gekregen. Met de verandering van de samenstelling van de bevolking veranderden ook de woonwensen in de wijk. De kwaliteit van de woningen was aan verbetering toe en er waren sociaal- maatschappelijke uitdagingen. De stedelijke vernieuwing moest zorgen voor nieuwe en diverse woningen en ook nieuwe voorzieningen. Een van de belangrijke aanpassingen was het nieuwe winkelcentrum Waterlandplein. In 2017 is de IJdoornschool verhuisd naar nieuwbouw op de hoek van de Alkmaarstraat en de Beemsterstraat. Daarna zijn de tijdelijke scholen; het Wespennest en Kairos, in het gebouw getrokken.
Oude luchtfoto IJdoornschoollocatie
Ontwikkeling van de Waterlandpleinbuurt 6
1.3
Stedelijke vernieuwing
De gemeenteraad heeft in 2002 het Plan van Aanpak Nieuwendam-Noord vastgesteld. De doelstellingen waren:
het verbeteren van de sociaaleco nomische positie van de bewoners,
het verbeteren van de voorzieningen,
het benutten van de economische potentie, het verbreden van het woningaanbod en
het verbeteren van de kwaliteit van de omgeving van de woningen.
Er is toen afgesproken om ongeveer 1.200 woningen te slopen en ruim 1.600 nieuwe woningen te bouwen. De verdeling werd 30% sociale huurwoningen en 70% marktwoningen per deelproject. In het Plan van Aanpak is op de IJdoornschoollocatie de Groene Zoom doorgetrokken van de Schellingwouderbreek naar het Baanakkerspark. Ook is er een klein bouwvlak opgenomen, er staat verder niets over de invulling van deze locatie. Stadsdeel Noord heeft in 2006 met de woningcorporaties Ymere, Rochdale en Stadgenoot een aanvullende intentieovereenkomst getekend voor de stedelijke vernieuwing van deze buurt. In deze overeenkomst is de IJdoornschoollocatie aan Ymere, in het kader van de ACE-afspraken, aangeboden als locatie. In het ACE (Aanvullend Convenant Erfpacht) zijn de financiële spelregels vastgelegd die gelden bij sloop/ nieuwbouw van corporatiewoningen.
de financiële crisis van 2008 waardoor woningbouw werd uitgesteld;
invoering van de nieuwe Woningwet in 2015 waardoor woningcorporaties zich vooral moeten bezighouden met sociale woningbouw;
aanpassing van de afspraken uit de intentieovereenkomst met de gemeente en corporaties in 2017 waarbij afgesproken is om op deze locatie te verdichten en het percentage sociale huurwoningen te vergroten;
samenwerkingsafspraken met de woningcorporaties, de huurderskoepels en de gemeente in 2019 waarbij is afgesproken dat de gemeente en Ymere zich extra inzetten om de sociale huurwoningen voor 2024 op te leveren;
afspraken tussen de gemeente en de corporaties in 2020 waarbij afgesproken is dat Ymere ongeveer 135 sociale huurwoningen op de IJdoornschoollocatie gaat bouwen;
het woningtekort en de wijziging van het gemeentelijk en landelijk beleid.
Gemiddeld groeit Amsterdam met 10.000 inwoners per jaar. Ook neemt de behoefte aan meer betaalbare woningen toe. Omdat er niet veel lege ruimtes zijn, zoeken we ruimtes binnen de bebouwde omgeving. De IJdoornschoollocatie is een geschikte locatie voor nieuwe woningen. De plek ligt vlakbij winkelcentrum Waterlandplein en andere voorzieningen. Er is een tekort aan sociale huurwoningen voor senioren in de Waterlandpleinbuurt en in Noord. Door het verhuizen van senioren komen voor gezinnen grotere woningen vrij. Door deze redenen wijken we af van de oorspronkelijke afspraken: 30% sociale huurwoningen en 70% marktwoningen. Als de stedelijke vernieuwing helemaal klaar is, dan is de verdeling van de woningen die aan de Waterlandpleinbuurt is toegevoegd ongeveer 43% sociale huurwoningen en 57% marktwoningen.
De stedelijke vernieuwing in de Waterlandpleinbuurt gaat in fasen. Een groot deel van de vernieuwing is al klaar. Het project IJdoornschoollocatie is vertraagd en de verdeling sociale huur en marktwoningen is in de tussentijd aangepast om de volgende redenen:
7
1.4
Besluitvormingsproces
1.5
Voor het project hebben we tot nu toe de volgende besluiten genomen:
Plan van Aanpak Nieuwendam-Noord (gemeenteraad, 2002)
Aanvullende Intentieovereenkomst Nieuwendam-Noord (corporaties en gemeente, 2006)
Met de nieuwe uitwerking van het SP IJdoornschoollocatie in deze investerings nota pakken we de ontwikkeling van het projectgebied opnieuw op. De opgave voor deze plek is de bouw van ongeveer 135 sociale huurwoningen die zorgen voor:
In 2019 heeft Ymere in samenwerking met de gemeente het concept Stedenbouwkundig Plan (SP) IJdoornschoollocatie opgesteld. Dit SP was gericht op maximaal 125 sociale huurwoningen. Het heeft van 31 mei tot en met 11 juli 2019 ter inzage gelegen. Op 13 juni 2019 was er een informatieavond. We hebben de inspraakreacties beantwoord in een concept Nota van Beantwoording. Deze nota hebben we nog niet teruggekoppeld aan de buurt. Ook is het SP uit 2019 niet vastgesteld door de gemeenteraad. Het SP hebben we verwerkt in deze Investeringsnota. De concept Nota van Beantwoording uit 2019 hebben we aangepast en als bijlage bij de Investeringsnota toegevoegd.
Impressie IJdoornschoollocatie
Opgave IJdoornschoollocatie
8
een aantrekkelijke, prettige en veilige leefomgeving passend bij de levensfase van senioren;
het vrijkomen van grotere woningen van senioren uit de Waterlandpleinbuurt en elders in Noord voor gezinnen;
qua karakter en bouwhoogte een overgang tussen het stedelijke winkelcentrum Waterlandplein en de verschillende naastgelegen woonwijken en de Groene Zoom;
een bijdrage aan het stedelijke ver nieuwingsplan Waterlandpleinbuurt;
het realiseren van de Amsterdamse ambities op het gebied van duurzame verdichting in de bestaande stad;
een bijdrage aan een kwaliteitsinrichting en stimuleren van het gebruik van de openbare ruimte als ontmoetingsplek in en rondom het plangebied.
2. Stedenbouwkundig Plan 2.1
Relevant beleid De ontwikkeling van de IJdoornschoollocatie vindt plaats binnen gemeentelijke kaders (beleid) en de bestaande situatie. In deze paragraaf worden de opgave en de ambities van de gemeente omschreven.
2.1.1
Omgevingsvisie
recte omgeving.” Op de IJdoornschoollocatie worden de gebouwen lager dan 30 meter gerealiseerd.
In de Omgevingsvisie Amsterdam 2050 (2021) is het winkelcentrum Waterlandplein een ‘gemengde stadsbuurt’. Zie ook amsterdam.nl/omgevingsvisie. De directe omgeving van het winkelcentrum is een ‘luwe stadsbuurt’. Dat is een buurt die niet dicht bebouwd is, met weinig andere soorten niet-woonfuncties en veel ruimte voor groen. Een gemengde stadsbuurt heeft een dichtere bebouwing en op de begane grond van gebouwen ruimte voor ondernemers, voorzieningen en andere functies. De IJdoornschoollocatie zit tussen een gemende en luwe stadsbuurt in. Relatief veel woningen, maar weinig andere soorten niet-woonfuncties.
2.1.2
2.1.3
Woonagenda 2025
Voldoende, betaalbare en goede woningen is de doelstelling van de Woonagenda 2025 die in 2017 is vastgesteld. Nieuwbouw draagt bij aan een gemengde stad. In de Woonagenda staat dat er in 2025 een tekort aan sociale en middeldure huurwoningen verwacht wordt. Ter voorkoming van dat tekort heeft de gemeente een stedelijk uitgangspunt voor nieuwbouw geformuleerd: 40% sociale huurwoningen, 40% middeldure woningen (huur en koop) en 20% dure woningen (huur en koop). Verder hebben we in de Woonagenda met woningcorporaties afspraken gemaakt over de reservering en verdeling van de sociale huurwoningen:
Structuurvisie Amsterdam 2040
Amsterdam ontwikkelt zich als kernstad van een internationaal concurrerende, duurzame metropool. Dat is de centrale ambitie van de Structuurvisie Amsterdam 2040, vastgesteld in 2011. Om economisch sterk en duurzaam te zijn, wil Amsterdam intensiever gebruik maken van de bestaande stad. De Structuurvisie schrijft over de Waterlandpleinbuurt: “Noord staat voor de opgave om de stedelijke vernieuwing van Nieuwendam-Noord te vervolgen en in het komende decennium voor een groot deel te voltooien. De bekostiging van de herstructureringsoperatie in Nieuwendam-Noord berust op afspraken tussen corporaties en de gemeente en is in beginsel ‘rond’.” De Waterlandpleinbuurt wordt ook nog aangehaald in de paragraaf over hoogbouw: “Wat betreft hoogbouw wordt In Amsterdam Noord, met respect voor de bijzondere kwaliteiten van de tuindorpen, altijd terughoudend omgegaan. Onder hoogbouw wordt verstaan gebouwen vanaf 30 meter hoogte of tweemaal de hoogte in hun di-
30% voor kwetsbare groepen
15% voor huishoudens die vanwege stedelijke vernieuwing moeten verhuizen
5% voor maatwerk
In contractafspraken met partijen van voor 2017 kunnen we afwijken van de 40-4020 regeling. Dit geldt voor de projecten in de Waterlandpleinbuurt en dus ook de IJdoornschoollocatie.
2.1.4 Programmaplan Ouderenhuisvesting 2019- 2022 Een van de speerpunten uit dit programma is dat ouderen zelfstandig dicht bij elkaar kunnen wonen. Via de verhuisregeling Van Groot naar Beter kunnen ouderen met voorrang van een grote woning naar een kleinere verhuizen. De seniorenwoningen op de IJdoornschoollocatie voorzien in de behoefte aan woningen voor ouderen. 9
2.1.5
Amsterdamse referentienorm voor maatschappelijke voorzieningen, groen en spelen
Voldoende ruimte voor maatschappelijke voorzieningen, groen en speelruimte is cruciaal voor de leefkwaliteit van een buurt, een stadsdeel en de stad als geheel. Hiervoor heeft de gemeente in 2018 de referentienorm voor maatschappelijke voorzieningen vastgesteld. De Waterlandpleinbuurt heeft: een Huis van de Wijk, buurtkamers, een wijkservicepunt, Ouder Kind Team, Maatschappelijke Dienstverlening, een Openbare Bibliotheek, een middelbare school, vier basisscholen, een muziekschool en het Leger des Heils. Het college van Burgemeester en wethouders heeft de Principenota Ontwikkelbuurten Waterlandpleinbuurt in november 2021 vastgesteld. De nota bevat plannen voor nieuwe voorzieningen en versterking van de sociaaleconomische situatie van de buurt en de bewoners. Tegelijkertijd zullen we de infrastructuur, openbare ruimte, de woon- en leefomgeving, de woningen en het voorzieningenniveau verbeteren. Op de IJdoornschoollocatie komen geen maatschappelijke voorzieningen. Er komt wel voldoende groen in de openbare ruimte (gebruiksgroen, levend groen en eco systeemgroen). Naast de kansen die groen biedt voor sport, spel en bewegen, is groen voor mensen ook belangrijk voor ontspanning en rust. In het openbare ruimte ontwerp wordt hier aandacht aan besteed.
Uitgangspunt is dat de IJdoornschoollocatie onderdeel is van een ‘gemengd stedelijk milieu’. Deze keuze is gebaseerd op de nabijheid van het winkelcentrum Waterlandplein en het gegeven dat het project deel uitmaakt van het Stedelijke Vernieuwingsproject Waterlandpleinbuurt waarbij is uitgegaan van een hoogstedelijk woonmilieu rondom het Waterlandplein.
Categorie Veldoppervlak (anders georganiseerde) buitensport (1) Gebruiksgroen in OR (60% groen, 40% verharding) Ecologisch groen (maximaal 25% op kavel of daken) Spelen in openbare ruimte, één speelplek per 300 woningen (2) Sport in openbare ruimte (3)
Norm 5 m2 per woning
Vereist 1.925 m2
16 m2 per woning
6.160 m2
6 m2 per woning
2.310 m2
(1) (2) (3)
Referentienorm Op de IJdoornschoollocatie komen ongeKubus-Katrijpveer 135 woningen en op de Kubus-Katrijp locatie ongeveer 257 woningen. Het totale programma bestaat dus uit 392 woningen. Omdat er één samenhangend ontwerp voor de openbare ruimte voor deze projecten komt, worden beide projecten gebruikt voor de referentienorm. Op de kavels van beide projecten is voldoende ruimte om aan de groennorm te voldoen. Verder is een deel van de Groene Zoom onderdeel van het nieuwe ontwerp van de openbare ruimte. Ook zonder het parkdeel wordt voldaan aan de groennorm. Er is ongeveer 20.000 m2 openbare ruimte waarvan ongeveer 8.500 m2 groen ingericht moet worden. In het voorlopig ontwerp worden het ecologische groen, het gebruiksgroen, de speelplek en de vereiste sportvoorziening verder uitgewerkt.
150 m2
150 m2
1 m2 per woning
385 m2
Dit gaat over bovenwijkse voorzieningen zoals voetbal- of hockeyvelden en hoeven dus niet binnen de plangrenzen gerealiseerd te worden. De speelplek mag in het gebruiksgroen gerealiseerd worden en hoeft daar niet bij opgeteld te worden. De sportvoorziening mag in het gebruiksgroen gerealiseerd worden en hoeft daar niet bij opgeteld te worden. 10
2.1.6 Amsterdamse richtlijn gevoelige bestemmingen
Een rook- en tabaksvrije omgeving maakt het voor rokers makkelijker om te stoppen. Bovendien versterkt het de norm dat roken niet normaal is en dat tabaksproducten geen normale producten zijn. Inzet is de openbare ruimte rondom speeltuinen en sportplekken rookvrij te maken. De inrichtingsprincipes voor een rookvrije omgeving staan beschreven in het HIOR (Handboek Inrichting Openbare Ruimte).
De GGD stelt eisen aan de minimale afstand van nieuwe verzorgings- en verpleeghuizen tot drukke wegen. Zo willen we de blootstelling van kwetsbare groepen aan luchtverontreiniging verminderen. We kunnen van de Amsterdamse richtlijn afwijken als (bijzondere) omstandigheden en belangen hiertoe aanleiding geven. De GGD zal de locatie toetsen.
2.1.7
2.1.10 Strategie Klimaatadaptatie 2020
Groenvisie 2020-2050
In deze strategie staan maatregelen om in te spelen op klimaatverandering. Bij de inrichting van binnen- en buitenruimte moeten we ervoor zorgen dat mensen ook kunnen afkoelen. En we moeten bijvoorbeeld voldoende water opvangen in en om gebouwen. Ook om voldoende watervoorraad te hebben voor droge periodes.
Binnen de Agenda Groen en de stedelijke Groenvisie (2020) zijn verbindingen, toegankelijkheid van het groen en buurtgroen erg belangrijk. Groen in de buurt zorgt ervoor dat mensen elkaar ontmoeten en meer bewegen. De openbare ruimte van de IJdoornschoollocatie wordt geschikt voor sport, spel en recreatie. De ruimte wordt dan veel gebruikt en dat draagt bij aan de sociale veiligheid in de buurt.
2.1.8
2.1.11 Routekaart Amsterdam Klimaatneutraal 2050 Amsterdam wil een duurzame stad zijn, voor nu én voor de generaties na ons. Een groene, gezonde en welvarende stad voor iedereen die hier woont, werkt of op bezoek komt. Om de gemiddelde temperatuurstijging op aarde beperkt te houden moeten we met z’n allen de CO2-uitstoot verminderen. Daarom vermindert Amsterdam in 2030 haar CO2-uitstoot met 55% en in 2050 met 95% in vergelijking met de uitstoot in 1990. Energieneutraal bouwen is in Amsterdam het uitgangspunt en dat geldt ook voor de IJdoornschoollocatie.
Amsterdamse Gezondheidslogica
Amsterdam wil de openbare ruimte zo inrichten dat mensen bewust of onbewust worden uitgenodigd tot bewegen. We hebben 12 logische principes voor een gezonde stad, zoals: ruim baan voor de fietser en voetganger, sport is om de hoek, de stad is een speeltuin etc. Zie ook amsterdam.nl/ gezondestad. Ons schetsontwerp openbare ruimte (SO) toont een eerste voorstel voor sport, spelen en bewegen in de directe woonomgeving. In het voorlopige ontwerp (VO) werken we dit verder uit. Er wordt ook rekening gehouden met de schaduwwerking van de voorgestelde bebouwing. We gebruiken hiervoor de principes en bouwstenen voor een gezonde stad.
2.1.9
2.1.12 Strategie Amsterdam Circulair 2020-2025 Amsterdam wil in 2050 een circulaire stad zijn. Een stad waar we waardevolle materialen en grondstoffen hergebruiken en geen afval produceren. Vanaf 2022 is dat de richting waar we naar toe werken voor alle nieuwe ontwerpen voor gebouwen en openbare ruimte. Bij gebouwen gaat het om de mate waarom de materialen het milieu belasten, dat is de MPG (Milieu Prestatie Gebouwen). Voor woongebouwen geldt vanaf 1 juli 2021 een minimale MPG van 0,8. Een betere milieuprestatie is meestal zonder
Rookvrij Amsterdam
Zien roken, doet roken. Het is belangrijk dat kinderen en jongeren opgroeien in een rook- en tabaksvrije omgeving. Dat is een van de doelstellingen van het Amsterdamse tabaksontmoedigingsbeleid. Zo beschermen we hen tegen schadelijk meeroken en tegen de verleiding om zelf te gaan roken. 11
meerkosten haalbaar als Ymere hier bij het begin van het ontwerp rekening mee houdt. Amsterdam heeft het convenant FSChout ondertekend. Daarom moet Ymere aantoonbaar gebruik maken van hout uit duurzaam beheerde bossen. Bij voorkeur is het gebouw adaptief. Dat wil zeggen dat de woningindeling zonder veel moeite veranderd kan worden. Het gebouw is dan ook geschikt voor andere functies in de toekomst. Dat kan als bouwmaterialen weer makkelijk van elkaar los te maken zijn. Zo kunnen ze aan het eind van de levensduur van het gebouw op gelijkwaardig niveau hergebruikt worden. Ook belangrijk is in hoeverre het gebouw het delen van vervoermiddelen mogelijk maakt. Dezelfde doelen gelden voor het ontwerp voor de openbare ruimte.
ningen op warme dagen binnen niet te heet worden. De gebouwen moeten voldoen aan het beleid van de gemeente. Volgens de hemelwaterverordening 2021 moet alle Amsterdamse nieuwbouw regenwater opvangen.
2.1.14 Actieplan schone lucht 2019 Het Actieplan Schone Lucht richt zich op het terugdringen van de uitstoot van vervuilende stoffen door verkeer. Het doel is uitstootvrij vervoer binnen de ring in 2025 en binnen de gehele bebouwde kom in 2030. Ook houtstook kan lokaal zorgen voor luchtverontreiniging en tot veel hinder leiden. Dit geldt voor alle vormen van biomassa verstoken, dus ook pelletkachels- en ketels. Het is niet mogelijk om houtkachels in woningen te installeren en rookgasafvoerkanalen zijn niet toegestaan. Op de IJdoornschoollocatie houden we hier rekening mee.
2.1.13 BENG, natuurinclusief bouwen en hemelwaterverordening
2.1.15 Uitvoeringsprogramma afval en grondstoffen 2020- 2025
Met ingang van 1 januari 2021 moeten nieuw te bouwen gebouwen aan de landelijke BENG-eisen (Bijna Energie Neutrale Gebouwen) voldoen. De gemeenteraad heeft met het vaststellen van de Routekaart Amsterdam Klimaatneutraal 2050 aangegeven haar eisen ambitieuzer te willen stellen dan de landelijke norm. Tot in ieder geval 1 juli 2022 wordt de verlening van vergunningen getoetst op basis van de landelijke BENG-eisen. In 2021 gaat de gemeente op zoek naar andere mogelijkheden om ambitieuzere BENG-eisen te kunnen doorvoeren.
Amsterdam wil in 2050 een afvalvrije stad zijn met schone straten en pleinen. We gaan afval nog beter scheiden voor maximaal hergebruik van grondstoffen. En we richten ons op het voorkomen van afval.
2.1.16 Strategie naar een stad zonder aardgas Aardgas draagt door de CO2 uitstoot bij aan klimaatverandering. Daarom wil Amsterdam in 2040 aardgasvrij zijn. In de strategie werken lokale partijen samen aan een duurzame, betrouwbare en transparante warmtevoorziening zonder aardgas. De woningen op de IJdoornschoollocatie worden gasloos.
Daarbij wordt gevraagd om natuurinclusief bouwen toe te passen bij het ontwerpen van de nieuwbouw. Dan gaat het bijvoorbeeld om nestelruimte voor vogels en vleermuizen. De mogelijkheden voor groenblauwe daken in combinatie met zonnepanelen worden onderzocht. Groenblauwe daken leveren tevens een bijdrage aan het verlagen van de binnentemperatuur van de woningen. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan het voldoen aan een gezond binnenklimaat en de TO-juli eis. Dit laatste geeft een schatting van het risico op temperatuuroverschrijding en wordt bepaald aan de hand van de berekende koelbehoefte over de maand juli in de BENG-berekening. Verder moet uitgewerkt worden hoe de wo-
2.1.17 Transitievisie warmte De transitievisie warmte geeft richting aan de overstap naar een aardgasvrij Amsterdam. De gemeente heeft samen met partners keuzes gemaakt hoe en wanneer buurten aardgasvrij worden. De laagste maatschappelijke kosten vormen de basis van die keuzes. De totale kosten van de overstap naar aardgasvrij moeten zo laag mogelijk zijn. Het is gemeentelijk beleid om bij nieuwbouwgebieden een (zeer) lage temperatuur warmtesysteem te onderzoeken. Dit staat in motie 1404.17 van 12
2.1.18 Huisvestigingsverordening 2022
GroenLinks, D66 en VVD over duurzame warmte in Amsterdamse nieuwbouw en in het collegebesluit ‘Regie op warmte in gebiedsontwikkeling’ van 28 januari 2020. De IJdoornschoollocatie valt onder het concessiegebied van Westpoort Warmte met aansluitplicht op stadswarmte. De leidingen van de stadswarmte liggen in de buurt. We onderzoeken met Ymere en Vattenfall of aansluiten op lage temperatuur warmte of een hybride vorm mogelijk is.
2.2
Bewoners kunnen voorrang krijgen op een deel van de nieuwbouwwoningen in hun eigen stadsdeel. Zo kunnen we de band tussen ‘zittende’ bewoners en de nieuwe buurt versterken en doorstroming bevorderen. Het is de bedoeling dat de wijzigingen per 1 januari 2022 in werking kunnen treden.
Stedenbouwkundig uitgangspunten
De IJdoornschoollocatie is onderdeel van de Waterlandpleinbuurt. De ruimtelijke structuur van deze buurt is een raamwerk van de hoofdinfrastructuur en de groen- en waterstructuur. Binnen dit raamwerk liggen de woonbuurten die elk een eigen architectonische eenheid vormen (tuinstad). De IJdoornschoollocatie is een schakel tussen twee soorten bebouwing. Aan de noordkant, aan beide kanten van de Werengouw, zijn dat 4-laagse portiek-etageflats met kap in stroken. De flats zijn gebouwd in de jaren ’60 van de vorige eeuw. En aan de andere kant staat de nieuwere, deels als hoogbouw uitgevoerde bebouwing van het winkelcentrum Waterlandplein. Aan de overkant van de Volendammerweg staan 2 tot 3-laagse eengezinswoningen. Langs de Werengouw komt op de Kubus-Katrijplocatie een woningbouwproject van Stadgenoot. Deze nieuwbouw zal qua omvang en hoogte aansluiten bij de hoogstedelijke bebouwing van winkelcentrum Waterlandplein.
gende fietspaden en bomenstroken. De Volendammerweg is een belangrijke aftakking van de IJdoornlaan, een stedelijke hoofdroute voor autoverkeer (Hoofdnet Auto) die dwars door Noord loopt. Tussen de bestaande woningen aan de noordkant en het plangebied ligt de Groene Zoom. Dit is een recreatieve route voor voetgangers en fietsers. De Groene Zoom rijgt een aantal grotere parken en buurtparken aaneen en verbindt het Baanakkerspark met de Schellingwouderbreek. De ruimtelijke uitgangspunten voor de IJdoornschoollocatie op hoofdlijnen staan in het concept Stedenbouwkundig Plan (SP). Het SP is in 2019 opgesteld door Ymere en de gemeente. Het SP is een globaal plan dat de basis vormt voor de verdere architectonische uitwerking. Hierin zijn de maximale rooilijnen en bouwhoogtes vastgelegd. Op basis van dit SP is een bouwenvelop opgesteld waarin deze verder zijn uitgewerkt en aanvullende uitgangspunten zijn vastgelegd. Het SP van toen hebben we verwerkt in deze Investeringsnota.
De Werengouw en de Volendammerweg zijn - voor Amsterdam Noord - redelijk drukke straten. Hier is de maximale snelheid 50 km per uur. Vanaf 2023 willen we dat de maximum snelheid op deze straten 30km per uur wordt. Beide straten maken deel uit van het Hoofdnet Auto, Fiets en Openbaar Vervoer. Langs beide straten lopen vrijlig-
13
Plangrenzen en uitgeefbaar gebied SP 2019
14
bouwen langs de omliggende wegen en de Groene Zoom, rond een open binnenterrein. De gebouwen sluiten qua hoogte zo veel mogelijk aan bij de bebouwing in de directe omgeving. De nieuwbouw op de IJdoornschoollocatie vormt zo een schakel tussen de omliggende, zeer verschillende soorten woonmilieus.
Volendammerweg en het tuindorp aan de overkant van de Ringsloot.
2.2.2
De gebouwen liggen rondom een groen binnenterrein. Dit terrein komt iets hoger dan de openbare ruimte te liggen. In de verdere uitwerking van het ontwerp wordt onderzocht of het binnenterrein ook toegankelijk kan zijn voor andere bewoners uit de buurt. Er zal een centrale ingang voor het binnenterrein komen, dit stimuleert ook de ontmoeting tussen bewoners. Een groen binnenterrein is fijn voor mensen, planten en dieren en ook belangrijk voor wateropvang. Bewoners moeten zich veilig voelen, maar niet het gevoel krijgen dat ze zijn opgesloten. En omwonenden moeten niet het gevoel krijgen dat ze worden buitengesloten. De gemeente geeft dit terrein in erfpacht uit aan Ymere. Ymere moet naar de juiste balans tussen geborgenheid en veiligheid in het binnenterrein zoeken. Het is belangrijk dat er goede overgangen van het binnenterrein naar de openbare ruimte komen. Vooral langs de Groene Zoom moet hier goed naar worden gekeken. Langs de Werengouw en de Volendammerweg volgt de rooilijn van het gebouwencomplex het verloop van de openbare weg.
In de bouwenvelop 2021 zijn deze hoogtes gewijzigd, zie 2.5 Wijzigingen Stedenbouwkundig Plan (pag. 31).
2.2.4
Rooilijnen
De rooilijnen liggen parallel aan de gebouwen langs de straten en wegen in de buurt. De westelijke rooilijn ligt terug ten opzichte van de huidige bebouwing op deze plek. Zo wordt de groenstrook langs het Koedijkpad breder. De groenstrook sluit aan bij het Schellingwouderbreekpark aan de andere kant van de Volendammerweg.
2.2.3
Bebouwingshoogte
De hoogte van de nieuwbouw is afgestemd op de aangrenzende bebouwing. De bouw envelop verdeelt het plangebied in verschillende delen met verschillende hoogtes. De gebouwen zijn lager dan het gebouw uit het Stedenbouwkundig Plan in 2019. Het gebouw aan de Groene Zoom, het Koedijkpad en de Volendammerweg wordt ongeveer 12 meter hoog. Het gebouw tegenover de woningen aan de Katrijpstraat wordt ongeveer 15 meter hoog. Het gebouw aan de kop, aan de Katrijpstraat en de Werengouw wordt ongeveer 21 meter hoog. Het gebouw aan de Werengouw en de Volendammerweg wordt ongeveer 18 meter hoog. Het gebouw in het midden en aan de Volendammerweg wordt ongeveer 15 meter hoog. In het Stedenbouwkundig Plan uit 2019 waren de volgende maximale hoogtes opgenomen. Langs de Werengouw was de maximale hoogte 27 meter. De minimale hoogte was 16 meter. Langs de Volendammerweg nam de hoogte van de bebouwing af. Van maximaal 27 meter op de hoek met de Werengouw tot maximaal 19 meter in de richting van de Schellingwouderbreek. Op de hoek Volendammerweg-Koedijkpad was de maximale hoogte van de bebouwing 13 meter. Zo vormt de nieuwbouw een overgang tussen het grootstedelijke winkelcentrum en de eengezinswoningen aan de overkant van de
2.2.5
Binnenterrein en overgang openbaar - privé
Begane grond
We willen op de begane grond aan de straat en aan de binnenkant geen gesloten of blinde gevels. De ingangen van de gebouwen zijn herkenbaar en uitnodigend en liggen aan de binnenkant van de gebouwen. Er worden niet te veel huishoudens gekoppeld aan één toegang. Ook de ingangen van de (fietsen)bergingen komen aan de binnenkant van de gebouwen en zijn ook vanuit de gebouwen bereikbaar.
2.2.6
Duurzaamheid
Het architectonisch ontwerp van het gebouw moet voldoen aan de Amsterdamse duurzaamheidseisen.
15
2.2.1
Hoofdopzet
Ymere gaat de IJdoornschoollocatie be-
Bouwenvelop IJdoornschoollocatie
16
2.2.7
Soorten woningen
2.2.8
In het Stedenbouwkundig Plan IJdoornschoollocatie ligt de aandacht op woningbouw. Het totale bouwvolume is 11.572 / 13.050 m2 brutovloeroppervlak (bvo) en 8.260 m2 gebruiksoppervlakte (gbo). Het plan is het bouwen van ongeveer 135 sociale huurwoningen. Het worden voornamelijk 3-kamer woningen voor ouderen. Ook komen er twee rolstoelwoningen. Daarbij komt een gemeenschappelijke ruimte voor bewoners om elkaar te ontmoeten.
Parkeren en verkeer
Auto’s Volgens de Nota Parkeernormen Auto (2017) moeten bewoners op eigen terrein parkeren. Voor sociale huurwoningen varieert de norm tussen minimaal 0 en maximaal 1 parkeerplek (pp) op eigen terrein. Ymere heeft gekozen geen pp op eigen terrein te realiseren. In de openbare ruimte worden 0,1 pp per woning gemaakt. Er is in de toekomst nog voldoende parkeerruimte in de openbare ruimte en er is geen betaald parkeren. Daarom kiest Ymere ervoor om geen parkeerplekken op eigen terrein te maken. Als er in de toekomst betaald parkeren komt in dit gebied, kunnen de bewoners van de nieuwbouw een parkeervergunning aanvragen. We volgen hiermee de afwijking bij beleidsregel 1 van de Nota Parkeernormen en voldoen daarmee aan het beleid. Uitgifte van parkeervergunningen vindt dan plaats op basis van het aantal parkeerplekken in het vergunninggebied. De mogelijkheden voor parkeerplekken die geschikt zijn voor busjes met rolstoelen worden onderzocht. Gezien de doelgroep is het belangrijk dat er plek is voor het gemakkelijk halen en brengen van personen. Het gezamenlijke binnenterrein is alleen toegankelijk voor nood- en hulpdiensten vanaf de Werengouw of de Volendammerweg.
Het maken van plannen voor deze locatie heeft veel tijd gekost. In juli 2019 heeft de gemeentelijke directie Wonen een advies gegeven over de woningbouw in de Waterlandpleinbuurt. De afgesproken verhouding van 30% sociale woningen en 70% marktwoningen voldoet niet meer. De taak en rol van corporaties is veranderd en de bestaande voorraad woningen ook. Als de stedelijke vernieuwing helemaal klaar is, dan is de verdeling van de woningen die aan de Waterlandpleinbuurt is toegevoegd ongeveer 43% sociale huurwoningen en 57% marktwoningen. Door de nieuwbouw kunnen bewoners van sociale huurwoningen in de wijk verhuizen. Dit biedt kansen op verbetering van leefbaarheidsproblemen. Uit onderzoek blijkt dat er in de Waterlandpleinbuurt gezinnen krap wonen. Veel senioren huren woningen die ongeschikt zijn om oud in te worden. De IJdoornschoollocatie is een goede plek voor senioren door de nabijheid van het winkelcentrum, de nabijheid van openbaar vervoer en het aangrenzende groen met daarin ontmoetings- en verblijfsplekken. Senioren willen meestal 3-kamerwoningen. Ook is een algemene ruimte belangrijk voor activiteiten en ontmoeting. Het woningbouwprogramma voor de IJdoornschoollocatie sluit aan bij het advies van de directie Wonen.
Fietsen en scooters We moeten voldoen aan de Nota Parkeernormen Fiets en Scooter (2018). De voorkeur gaat uit naar een gezamenlijke stalling die gebruiksvriendelijk is en direct toegankelijk vanaf de hoofdingangen naar de appartementen. Er moet voldoende ruimte komen voor bijzondere modellen, zoals bakfietsen, elektrische fietsen, canta’s, scootmobielen en scooters. In de openbare ruimte maakt de gemeente 0,5 fietsparkeerplek per woning. De minimum parkeernorm voor scooters is 0,13 parkeerplek per woning. In principe moeten de onderstaande normen voor het aantal fietsparkeerplekken worden aangehouden. Door de bijzondere 17
doelgroep, doelgroep, vooral vooral senioren, senioren, is is maatwerk maatwerk mogelijk in afspraak met de gemeente. mogelijk in afspraak met de gemeente. Als Als Ymere inpandige en uitpandige fietsenberYmere inpandige en uitpandige fietsenbergingen gingen maakt maakt om om aan aan het het aantal aantal parkeerparkeer-
plekken plekken te te voldoen voldoen dan dan moeten moeten de de parparkeerplekken voor scooters, scootmobielen keerplekken voor scooters, scootmobielen en en canta’s canta’s op op eigen eigen binnenterrein binnenterrein worden worden aangelegd. aangelegd.
gebruiksoppervlakte woning
aantal fietsparkeerplekken per woning
benodigde interne berging
< 50 m2 >50 m2 - < 75 m2
2 3
n.v.t. 2,7 m2
Aantal fietsparkeerplekken bij gezamenlijke fietsenberging
Openbaar Openbaar vervoer vervoer De IJdoornscho0llocatie De IJdoornscho0llocatie is is goed goed per per bus bus bereikbaar. bereikbaar.
2.2.9 2.2.9
ontwerp ontwerp is. is. Uit Uit het het onderzoek onderzoek blijkt blijkt het het volgende: volgende: Aan Aan de de Volendammerweg Volendammerweg is is een een maximaximale geluidsbelasting berekend van male geluidsbelasting berekend van 59 59 dB dB (decibel). (decibel). Deze Deze geluidsbelasting geluidsbelasting is is berekend berekend op op de de zuidgevels zuidgevels van van de de drie drie zuidelijke bouwblokken. De voorkeurszuidelijke bouwblokken. De voorkeursgrenswaarde grenswaarde van van 48 48 dB dB wordt wordt dus dus met met maximaal 11 dB overschreden. maximaal 11 dB overschreden. Van Van een een overschrijding van de maximale onthefoverschrijding van de maximale ontheffingswaarde fingswaarde van van 63 63 dB dB is is geen geen sprake. sprake. De gemeente wordt gevraagd deze De gemeente wordt gevraagd deze hogere hogere waarde waarde op op een een later later moment moment te verlenen. te verlenen. Hieronder Hieronder staat staat een een overzicht overzicht met met gegeveldelen en de overschrijding van de veldelen en de overschrijding van de voorkeursgrenswaarde. voorkeursgrenswaarde.
Kabels Kabels en en Leidingen Leidingen
Rondom Rondom het het gebouw gebouw reserveren reserveren we we in in de de openbare ruimte een strook van 4 meter openbare ruimte een strook van 4 meter voor voor de de benodigde benodigde kabels kabels en en leidingen. leidingen. Gebouwde voorzieningen waaronder Gebouwde voorzieningen waaronder de de nutskasten voor tv en internet, komen nutskasten voor tv en internet, komen in in het het pand of geïntegreerd in de gevel. pand of geïntegreerd in de gevel. Er Er komt komt voor voor de de IJdoornschoollocatie IJdoornschoollocatie en de Kubus-Katrijplocatie en de Kubus-Katrijplocatie één één Warmte Warmte Overdracht Station (WOS) voor Overdracht Station (WOS) voor stadsstadswarmte. warmte. Een Een WOS WOS kan kan ongeveer ongeveer 400 400 woningen voeden. Het WOS komt woningen voeden. Het WOS komt op op de de IJdoornschoollocatie. IJdoornschoollocatie. Voor Voor de de IJdoornschoollocatie IJdoornschoollocatie en en de de KuKubus-Katrijplocatie is één transformatorstabus-Katrijplocatie is één transformatorstation tion nodig. nodig. Dit Dit station station moet moet in in de de zuidoostzuidoosthoek van de Kubuslocatie komen. hoek van de Kubuslocatie komen. Anders Anders is de afstand te groot en moeten beide is de afstand te groot en moeten beide locaties locaties een een station station hebben. hebben.
We We houden houden rekening met het elektromagnetisch rekening met het elektromagnetisch veld veld bij bij de woningen. de woningen.
2.2.10 2.2.10 Onderzoeken Onderzoeken Geluidhinder Geluidhinder Het Het wettelijke wettelijke kader kader voor voor akoestisch akoestisch (geluid) (geluid) onderzoek is vastgelegd in onderzoek is vastgelegd in de de Wet Wet geluidgeluidhinder. hinder. Daarnaast Daarnaast kent kent de de gemeente gemeente een een eigen geluidsbeleid. De IJdoornschoollocaeigen geluidsbeleid. De IJdoornschoollocatie tie ligt ligt vlakbij vlakbij de de Volendammerweg Volendammerweg en en de de Werengouw. Dit zijn wegen waar verkeer Werengouw. Dit zijn wegen waar verkeer maximaal maximaal 50km 50km per per uur uur mag mag rijden. rijden. Voor het plan hebben we Voor het plan hebben we in in 2019 2019 een een akoestisch onderzoek gedaan. Dat akoestisch onderzoek gedaan. Dat is is in in 2021 bijgewerkt, omdat er een aangepast 2021 bijgewerkt, omdat er een aangepast
Geluidsbelasting Geluidsbelasting gevels gevels door door Volendammerweg Volendammerweg 18 18
van de hoofdslaapkamer. Indien het 30 km regime in de toekomst zal gelden voor de Volendammerweg en de Werengouw zal dat in de volgende fase worden doorgerekend. Het zal de geluidsbelasting in ieder geval doen afnemen.
Aan de Werengouw is een maximale geluidsbelasting berekend van 56 dB. De voorkeursgrenswaarde wordt dus met maximaal 8 dB overschreden. Van een overschrijding van de maximale ontheffingswaarde van 63 dB is geen sprake. De gemeente wordt gevraagd deze hogere waarde te verlenen. Een overzicht met geveldelen waarvoor sprake is van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde, is hieronder weergegeven. Voor alle achtergevels van de bouwblokken wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.
Monumenten en archeologie In en rond dit plangebied zijn verschillende cultuurhistorische waarden. Bijvoorbeeld de stedenbouwkundige structuur, orde 2-pand, groenstructuur, aangrenzende tuindorp. De planvorming en afspraken met Ymere zijn al van voordat deze waarden waren vastgesteld. Daarom kunnen we nu geen rekening meer houden met de cultuurhistorie. Op basis van het bureauonderzoek geldt voor de locatie vanwege een lage verwachting een vrijstelling van archeologisch onderzoek bij alle bodemingrepen. Er hoeft daarom geen verder archeologisch onderzoek plaats te vinden. Bodem Volgens de bodemkaart “dempingen en ophogingen in Amsterdam” is het gebied tussen 1960 en 1969 opgehoogd. De bodemkwaliteitskaart van stadsdeel Noord kwalificeert de toplaag en de diepere bodemlaag van de locatie als niet tot licht verontreinigd. De locatie is op basis van de ophooggeschiedenis mogelijk met asbest verontreinigd. Daarom moeten we een verkennend bodemonderzoek uitvoeren dat voldoet aan de Amsterdamse richtlijn verkennend bodemonderzoek. We gaan uit van een gesloten grondbalans en minimale afvoer van grond. Voor hergebruik van grond is een archiefonderzoek nodig van de locatie en melding in het kader van de Vrijstellingsregeling Grondverzet. Bij hergebruik (buiten de grondbalans) moeten we een onderzoek uitvoeren volgens het Bouwstoffenbesluit bodem- en oppervlaktewaterbescherming.
Geluidsbelasting gevels door Werengouw
Bij de planuitwerking moet Ymere aantonen dat ze voldoen aan het landelijk en Amsterdams geluidbeleid.
We adviseren om de geluidwering van de gevels af te stemmen op de samengestelde geluidbelasting vanwege het wegverkeer op alle wegen. Op deze manier worden de toekomstige bewoners optimaal beschermd tegen het geluid van buiten en wordt een goed woon- en leefklimaat gewaarborgd.
Ymere heeft een gesprek met het TAVGA (Technisch Ambtelijk Vooroverleg Geluidhinder Amsterdam) over de woningbouw gevoerd. De conclusie is dat voor de woningen waarvoor een hogere geluidwaarde wordt aangevraagd ook een geluidsluwe gevel moet worden gerealiseerd, ter plaatse
Windhinder In 2020 is er een windhinderonderzoek gedaan. Voor deze studie is de (maximale) bebouwing uit het Stedenbouwkundig Plan van 2019 gebruikt. Bij de volgende fase 19
wordt op basis van een verder uitgewerkt ontwerp opnieuw een windonderzoek gedaan. De resultaten laten zien dat het windklimaat nabij de nieuwbouw ‘luw’ is. Dit biedt een goed windklimaat in de binnentuin en ook aan de buitenkant. Daarnaast werkt de nieuwbouw als een windscherm voor de gebouwen aan de overkant van de Werengouw aan het Waterlandplein. Hierdoor wordt het windklimaat, met name bij de hoogbouw, zelfs verbeterd. De lagere gebouwen zullen vermoedelijk voor weinig windhinder zorgen noch voor positieve gevolgen voor de bebouwing aan de overkant van de Werengouw.
De Wet Natuurbescherming verplicht de gemeente om de vleermuizen te beschermen. Met behulp van een vleermuizenspecialist hebben we een oplossing bedacht. Op het terrein van de speeltuinvereniging aan het Monnikendammerplantsoen hebben we in het voorjaar 2021 een vleermuistoren met informatiebord gebouwd. Deze plek ligt dicht bij de Schellingwouderbreek. Hier halen de meervleermuizen hun voedsel. Het torentje is 4,5 meter hoog en 2 meter breed. Op verschillende manieren lokken we de meervleermuizen naar hun nieuwe verblijf. Ook is een ontheffing op grond van de Flora- en faunawet aangevraagd voor de sloop van de school. Verder bleek uit het flora- en fauna onderzoek dat de ontwikkeling van woningbouw op de IJdoornschoollocatie geen negatieve effecten heeft op beschermde Natuurnetwerk Nederland-gebieden (NNN). Ook negatieve effecten door de werkzaamheden op de Hoofdgroenstructuur (HGS), Ecologische Structuur (ES), ecologische passages en andere ecologische knelpunten zijn uitgesloten.
Bezonning Er is geen wet- en regelgeving voor bezonning. De meeste gemeenten hanteren de TNO-norm. We hebben in 2020 een bezonningsstudie uitgevoerd. Hiervoor is de (maximale) bebouwing uit het Stedenbouwkundig Plan van 2019 gebruikt. De conclusie is dat de bezonning door de nieuwbouw in het vroege voorjaar voor een aantal woningen in de periode tussen 19 februari en 21 oktober maximaal 3 uur per dag afneemt. Dit zijn woningen ten noordwesten en ten oosten van de locatie. Dus aan het Waterlandplein-Werengouw en voor de woningen aan de Katrijpstraat. De bezonning van deze woningen voldoet wel aan de minimale bezonningsduur van 2 uur per dag volgens de lichte TNO-norm. Door de lagere bouwhoogte uit het concept-ontwerp uit 2021 is de schaduwwerking op de aangrenzende bebouwing minder dan bij de maximale bebouwing volgens het concept SP uit 2019. De bezonningsstudie dient opnieuw uitgevoerd te worden op basis van een verder uitgewerkt ontwerp voor het gebouw van Ymere.
Verder hebben we een onderzoek laten uitvoeren naar stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden die in de buurt van het plangebied liggen. De conclusie van dit onderzoek is dat de bouw en het gebruik van de woningen niet zal leiden tot een toename van de stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden. Ook niet bij het dichtstbijzijnde Ilperveld, Varkensland, Oostzanerveld en Twiske (3,6 km). Hierdoor zijn negatieve gevolgen door stikstofdepositie voor de natuur uit te sluiten. En is een vergunningaanvraag voor de Wet natuurbescherming bij ruimtelijke procedures en de bouwaanvraag niet nodig.
Een andere eis is dat de woningen in de zomer niet te veel mogen opwarmen. Voldoende zonnewering en mogelijkheden om de woning te koelen zijn daarvoor nodig. Flora en fauna In 2020 hebben we een flora en fauna onderzoek uitgevoerd. We troffen in de schoorsteen van de voormalige IJdoornschool een kolonie meervleermuizen aan. 20
2.2.11 Waterparagraaf
met uitzondering van smalle stroken aan de west- en zuidgrens van de locatie. Door klimaatopwarming moet in de toekomst rekening worden gehouden met hogere grondwaterstanden. Om te blijven voldoen aan de grondwaternorm en gewenste ontwatering voor bomen wordt geadviseerd om het plangebied op te hogen tot maximaal NAP +0,4 meter met een licht afschot (helling om regenwater af te kunnen voeren) richting de noordwestelijke Groene Zoom en de Ringsloot aan de westkant.
Het doel van deze waterparagraaf is om te zorgen dat er rekening wordt gehouden met de volgende waterhuishoudkundige onderdelen in het plan:
Waterveiligheid
Oppervlaktewater en waterkwaliteit
Grondwater
Hemelwater
Ook wordt er gekeken naar klimaatthema’s van dit moment zoals wateroverlast, overstromingen, droogte en hitte. In de volgende fase moet het ontwerp openbare ruimte op deze punten worden uitgewerkt en getoetst. Een watertoets op basis van de waterparagraaf wordt uitgevoerd na ontvangst van het VO.
Het binnenterrein tussen de gebouwen moet goed worden ontwaterd. Misschien zijn hiervoor egalisatie (glad maken)- ophogings- en/of grondverbeteringsmaatregelen nodig. Geadviseerd wordt om de grondwaterstand in het plangebied voor een langere periode te bestuderen door het plaatsen van peilbuizen met filters onder en boven de veenlaag. Daarnaast wordt geadviseerd onderzoek te doen naar de doorlatendheid van de onverzadigde en verzadigde zone.
Waterveiligheid Het plangebied wordt door dijken in de omgeving beschermd tegen het onder water lopen. De dichtstbijzijnde dijk is de primaire waterkering (dijk) langs de Nieuwendammerdijk. Oppervlaktewater en waterkwaliteit De Waterlandpleinbuurt ligt in de polder Nieuwendam. Deze polder heeft een streef waterpeil van NAP-1,46 meter. Aan de westkant van het plangebied ligt de Ringsloot. Er zijn geen werkzaamheden aan- of het dichtgooien van de Ringsloot in het plan opgenomen. Verder is het niet nodig om extra water toe te voegen doordat er woningen worden gebouwd. De afspraken die zijn gemaakt over de nodige watercompensatie zijn opgenomen in het Natstructuurplan Nieuwendam. Om verontreiniging van afstromend hemelwater, oppervlaktewater, grondwater en de waterbodem te voorkomen, moeten de regels van Waternet en het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier worden gevolgd. PAK, lood, zink en koper mogen niet worden gebruikt.
Voor kelders en constructies onder de grond moet onderzoek naar de effecten van de constructie op de geohydrologische situatie aan de gemeente ter beoordeling worden voorgelegd. Droogte Actieve infiltratie (opvangen van regenwater in de grond) als bijvoorbeeld een wadi (greppel waar regenwater opgevangen kan worden) zou het grondwater kunnen aanvullen en zorgt zo voor het voorkomen van de nadelige effecten van droogte. Bij de uitwerking van het plan zou gedacht kunnen worden aan de aanleg van boven- of ondergrondse opslag van water. In droge perioden kunnen dan de planten in het binnenterrein of de Groene Zoom water krijgen. Hemelwater Het is belangrijk om de stad te beschermen tegen steeds vaker voorkomende hoosbuien. Daarom moet er op het terrein ruimte komen voor regenwateropvang. De openbare ruimte moet tenminste 60 millimeter regenwater per uur kunnen
Grondwater Uit de grondwaterstanden blijkt dat het plangebied voldoet aan de grondwaternorm voor kruipruimteloos bouwen (0,5 meter-mv), en ook aan de gewenste ontwatering voor bomen (0,9 meter-mv). Dit laatste 21
verwerken zonder dat er schade ontstaat aan huizen en de omgeving. Dit kan onder andere worden gedaan door maaiveldplooiing. In de Groene Zoom kan door het verlagen van het maaiveld, bijvoorbeeld een wadi, extra waterberging worden gemaakt. Om wateroverlast in de wijk te voorkomen kan overtollig regenwater vanuit de wijk via de Groene Zoom afstromen richting de wadi’s en vervolgens naar de Ringsloot. Op het terrein van de woningcorporatie geldt de gemeentelijke hemelwaterverordening. Ook daar moet een bui van tenminste 60 millimeter in één uur kunnen worden opgenomen. Waterberging kan op of in het gebouw of op het binnenterrein plaatsvinden. Misschien zijn hier ophogings- en/ of grondverbeteringsmaatregelen en/of het aanbrengen van infiltratievoorzieningen nodig. Geadviseerd wordt om infiltratie- en doorlatendheidstests in de onverzadigde zone uit te voeren. Hitte De openbare ruimte moet zo groen mogelijk en met zo veel mogelijk bomen worden ingericht. De schaduw van de bomen helpt namelijk het beste tegen hitte. Daarom is het belangrijk om bomen te houden en zo veel mogelijk nieuwe bomen te planten. Op deze manier kan de openbare ruimte tijdens een hete zomerdag een ‘koele plek’ worden. De Groene Zoom, die door het plangebied loopt, zorgt al voor verkoeling op warme dagen.
Door het gebruik van bouwmaterialen die tegen hitte kunnen en groene daken kunnen de woningen minder heet worden in de zomer. Op het binnenterrein tussen de gebouwen moet zo min mogelijk verharding (onder andere tegels) komen. Verharding houdt de warmte vast en zorgt voor hitte.
22
2.3
Ontwerp openbare ruimte
Voor de investeringsnota hebben we een schetsontwerp (SO) voor de inrichting van de openbare ruimte rond de IJdoornschoollocatie en Kubus-Katrijplocatie gemaakt. We hebben voor deze twee projecten een samenhangend inrichtingsplan opgesteld, ook al zijn het twee losse projecten. Het ontwerp voor de openbare ruimte werken we in een volgende fase uit met bewoners en in afstemming met Ymere. Er moet een goede verbinding komen tussen het gebouw en de directe omgeving voor mensen in rolstoelen, canta’s etc. Het karakter van de openbare ruimte die grenst aan de bebou-
wing, verschilt per gevel. Aan de oost- en de zuidzijde grenzen de gebouwen aan de Werengouw en de Volendammerweg. Dit zijn twee belangrijke ontsluitingsroutes voor autoverkeer en openbaar vervoer binnen stadsdeel Noord. De openbare ruimte aan de noordwest- en westzijde van de gebouwen is onderdeel van de Groene Zoom. Dit is een belangrijke verbindingsroute voor voetgangers tussen de Kubus-Katrijplocatie en het winkelcentrum Waterlandplein en de Schellingwouderbreek. Fietsers worden hier toegestaan.
Impressie van de Openbarte Ruimte van boven gezien
23
2.3.1
Groene Zoom
De openbare ruimte rondom de IJdoornschoollocatie grenst aan de Groene Zoom. Daarom maken we een samenhangend inrichtingsplan voor de IJdoornschoollocatie en de Kubus-Katrijplocatie. In dat plan zit ook een deel van de Groene Zoom. Dit
gaat vooral om de openbare ruimte aan de noordwest- en westzijde van de gebouwen. Het uiteindelijke inrichtingsplan moet zorgen voor een logische doorgaande route voor voetgangers en fietsers. De openbare ruimte die grenst aan de gebouwen wordt 24
Impressiebeelden Openbare Ruimte
voor de bewoners een ruimte voor verblijf, ontmoeting, rust en ontspanning. Ter hoogte van de Groene Zoom komen duidelijke en veilige oversteekplaatsen over de Werengouw en Volendammerweg. 25
2.3.2
Dwarsprofielen
We houden het bestaande dwarsprofiel van de doorgaande ontsluitingsstraten, Werengouw en Volendammerweg. We willen de bestaande bomenrijen houden en waar mogelijk aanvullen. En we zullen een goede oversteek voor voetgangers en fietsers maken aan het eind van het Koedijkpad. Voor het onderhoudsplan Waterlandpleinbuurt gaan we de vrijliggende fietspaden waarschijnlijk van asfalt maken en niet meer
van 30x30 tegels. Daarmee volgen we de Puccinimethode. Voor de onderstaande dwarsprofielen is de maximaal toegestane bebouwingshoogte volgens het SP uit 2019 aangehouden. Het SO van Ymere gaat uit van lagere bouwhoogtes. Zie 2.5 Wijzigingen Stedenbouwkundig Plan.
Werengouw
Volendammerweg 26
Koedijkpad
Groene zoom
2.3.3
Materiaalgebruik
2.3.4
De zogenaamde Puccini-methode is Amsterdams beleid en uitgangspunt voor het materiaal en de details van de openbare ruimte. Deze standaard staat voor een inrichting die gebruiksvriendelijk, toegankelijk, veilig, beheersbaar, duurzaam, betaalbaar, samenhangend én mooi is. In de Puccini-methode staat niets over de inrichting van de Groene Zoom. Uitgangspunt hier is verschillende planten die bijdragen aan biodiversiteit, regenbestendigheid en het beheersen van hitte. In de Groene Zoom moeten we rekening houden met veel voetgangers. Eventuele afwijkingen in materiaalgebruik van de Puccinimethode leggen we voor aan de Puccinicommissie. Verder streven we bij de inrichting van de openbare ruimte naar hergebruik en het beperken van afval.
Duurzaamheid
Het beheersen van hitte, regenbestendigheid en rekening houden met de natuur worden steeds belangrijker in Amsterdam. Daarom richten we de omgeving van de IJdoornschoollocatie, met name de Groene Zoom en het binnenterrein, zo groen mogelijk in. We beperken de harde materialen zo veel mogelijk. We willen dat in het ontwerp van het gebouw en in de openbare ruimte tenminste drie elementen van natuurinclusief bouwen zichtbaar zijn. Bijvoorbeeld nestkasten voor vogels en vleermuizen. We richten de openbare ruimte zo in dat een extreme regenbui opgevangen kan worden zonder dat er schade ontstaat. Onderzocht wordt welke klimaatadaptieve maatregelen het beste passen in de inrichting van de openbare ruimte. Bij het ontwerp van de openbare ruimte houden we ook rekening met extreme hitte. Daarom maken we koele schaduwrijke plekken. 27