9. Stadsdelenbrief (003).pdf

Bezoekadres Amstel 1 1011 PN Amsterdam Postbus 202 1000 AE Amsterdam Telefoon 14 020 amsterdam.nl

Retouradres: Postbus 202, 1000 AE Amsterdam

Aan de dagelijks besturen van de stadsdelen en stadsgebied Weesp

Datum Bijlage(n) Onderwerp

12 november 2024 Wijzigingsvoorstel Huisvestingsverordening per 1 januari 2025 Collegereactie op de adviezen van de stadsdelen en stadsgebied Weesp over het wijzigingsvoorstel Huisvestingsverordening per 1 januari 2025

Geachte leden van de dagelijks besturen van de stadsdelen en stadsgebied Weesp, Het college heeft op 3 juni 2024 advies gevraagd aan de dagelijks besturen (DB’s) van de stadsdelen en stadsgebied Weesp over de wijzigingsvoorstellen voor de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 die per 1 januari 2025 ingaan. Het inspraakvoorstel heeft van 3 juni tot en met 15 juli 2024 ook voor burgers en andere partijen in de inspraak gelegen. Het college wil u allereerst hartelijk danken voor uw adviezen. Naar aanleiding van de stadsdeeladviezen heeft het college op 12 november 2024 besloten het concept wijzigingsvoorstel ten aanzien van het plus-quotum te wijzigen en het gewijzigde voorstel ter vaststelling voor te leggen aan de gemeenteraad. In deze brief reageert het college op de adviezen van de DB’s waarbij per thema op de adviezen en vragen zal worden gereageerd. Daarbij zal eerst op de adviezen die zien op de woonruimteverdeling worden ingegaan, daarna op de adviezen die zien op de woonruimtevoorraad en tot slot op de overige adviezen. Stadsdeeladviezen ten aanzien van de woonruimteverdeling 1. Alle middeldure huurwoningen huisvestingsvergunningplichtig maken Er is brede steun vanuit alle stadsdelen voor het invoeren van de huisvestingsvergunning voor middeldure huurwoningen.

Veel stadsdelen zijn van mening dat de regulering van de huren door de Wet betaalbare huur een voorwaarde is voor het invoeren van de huisvestingsvergunning voor middeldure huur. Zonder deze wet zijn de huren vrij en niet af te dwingen. De stadsdelen Oost, Zuid, Nieuw-West en West vragen aandacht en capaciteit voor de handhaving waarbij stadsdelen Zuid en Nieuw-West expliciet vragen om een actieve handhaving. Stadsdeel Zuid vraagt daarnaast om de effecten van de regulering te monitoren en waar mogelijk bij te sturen. Reactie college Het college constateert een brede steun voor dit voorstel. De Wet betaalbare huur is belangrijk voor het slagen van de vergunning voor middenhuur, want zonder prijsregulering is het instellen van een vergunning voor dergelijke huurwoningen een minder zinvolle maatregel. Ondertussen is de Wet betaalbare huur aangenomen en de middenhuren zijn gereguleerd. Het college is het eens dat er gehandhaafd moet gaan worden op de vergunningsplicht. Een voorstel hiervoor wordt in 1

Bezoekadres Amstel 1 1011 PN Amsterdam Postbus 202 1000 AE Amsterdam Telefoon 14 020 amsterdam.nl

het vierde kwartaal naar de gemeenteraad gestuurd en de adviezen van de stadsdelen worden hierin meegenomen. De effecten van de wet worden gemonitord, evenals het aantal vergunningen dat wordt verleend. 2. Maatwerk passendheidscriteria ten aanzien van koppeling huishoudgrootte en vierkante meters Alle stadsdelen en stadsgebied Weesp zijn positief over het voorstel om maatwerk mogelijk te maken als het gaat om de passendheidscriteria van grote gezinnen. Stadsdeel Oost en NieuwWest benoemen wel dat dit niet moet leiden tot te kleine gezinswoningen en benadrukken daarom het belang van monitoring. Stadsdelen West en Centrum zijn van mening dat er niet te veel mag worden afgeweken van de standaard. Stadsdeel Zuid noemt in dit kader ook het belang van doorstroming: er zijn in Zuid namelijk veel grotere woningen waar kleine huishoudens in wonen. Ook stadsgebied Weesp benoemt de koppeling tussen de passendheidseisen voor gezinnen en doorstroming. Reactie college Het college constateert dat de stadsdelen en stadsgebied Weesp zich kunnen vinden in de voorgestelde wijziging. Het college kan zich ook vinden in de noodzaak om de regeling goed te monitoren in welke gevallen er wordt afgeweken, ook zodat ervoor kan worden gewaakt dat er niet te veel wordt afgeweken of te kleine woningen worden aangeboden aan gezinnen.

Het college ziet net als stadsdeel Zuid en stadsgebied Weesp het belang van doorstroming: in het kader van de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting wordt een Aanpak Doorstroming ontwikkeld om hier vol op in te zetten. 3. Nieuwe urgentiecategorie Actiecentrum Veiligheid en Zorg-doelgroep Stadsdelen Oost, Zuidoost, Centrum en West kunnen zich vinden in het voorstel om de AcVZdoelgroep urgentie toe te kennen. Stadsdeel West vraagt in de inspraakreactie aandacht voor de monitoring van overlast in gebieden waar veel huishoudens met urgentie worden gehuisvest. Ook stadsdeel Nieuw-West vraagt aandacht voor de spreiding van urgenten in Amsterdam: zij adviseert om de AcVZ-kandidaten over heel Amsterdam te verdelen. Stadsgebied Weesp geeft in de inspraakreactie aan dat het uitbreiden van de groepen die urgentie krijgen niet mag leiden tot een langere wachttijd voor regulier woningzoekenden. Reactie college Het college dankt de stadsdelen voor hun steun voor het voorstel. Het monitoren van overlast en de spreiding van Amsterdammers die met urgentie worden gehuisvest in het kader van het Programma Huisvesting Kwetsbare Groepen is al langer een aandachtspunt voor het college. Ook in het geval van de AcVZ-groep zal goed worden gemonitord hoe het gaat.

Het AcVZ en de zorgaanbieders werken de begeleiding en escalatieroute voor deze doelgroep op dit moment verder uit in lijn met de bestaande tien werkafspraken voor intermediaire verhuur en het daarbij behorende overlastprotocol.[1] Het college heeft er vertrouwen in dat de partijen bij problemen of overlast goed zullen optreden. In de Prestatieafspraken tussen woningcorporaties, gemeente en [1]

https://www.huisvestingkwetsbaregroepen.nl/wp-content/uploads/2020/11/Tien-Werkafspraken2020.pdf

2

Bezoekadres Amstel 1 1011 PN Amsterdam Postbus 202 1000 AE Amsterdam Telefoon 14 020 amsterdam.nl

huurderskoepels is afgesproken dat op jaarbasis maximaal 30% van de sociale verhuringen naar kwetsbare groepen mag gaan. Dit percentage wordt niet hoger als het aantal groepen met urgentie wordt uitgebreid. Het toevoegen van de AcVZ-doelgroep leidt daarom niet tot een langere wachttijd voor regulier woningzoekenden. 4. Toewijzingsregels voor particuliere flexcomplexen Stadsdelen Oost, Noord, Zuidoost, Centrum en Nieuw-West geven aan voorstander te zijn van de wijziging om ook toewijzingsregels bij particuliere flexcomplexen op te nemen in de Huisvestingsverordening. Ook roepen ze het college op om te zorgen voor passende zorg en begeleiding voor de te plaatsen groepen in de flexcomplexen. Stadsdeel Noord vraagt daarnaast aandacht voor de brandveiligheid van de complexen en stelt voor om lessen te trekken uit lopende projecten zoals Riekerhaven. Stadsgebied Weesp geeft aan dat het, ondanks het oog op de wettelijk verplichte taakstelling, weinig ziet in flexwoningen. Weesp ontbeert ook de locaties hiervoor. Reactie college Het college dankt de stadsdelen voor hun positieve reactie op de voorgestelde wijziging. Ook het college vindt de sociale en fysieke veiligheid op de bestaande gemengd wonen locaties alsmede de nieuw op te leveren flexcomplexen belangrijk.

Op basis van geleerde lessen op de verschillende gemengd wonen locaties in de stad heeft het college in 2024 werkafspraken gemaakt met de corporaties. Hierin is onder andere afgesproken dat er op de gemengd wonen complexen en de nog te realiseren flexlocaties sterk ingezet wordt op continue sociaal beheer en op extra hulp en ondersteuning van mensen in een kwetsbare positie. Dezelfde afspraken zullen worden toegepast bij particuliere ontwikkelaars. Alle flexcomplexen voldoen aan geldende wet- en regelgeving zoals bijvoorbeeld het Besluit Bouwwerken Leefomgeving. Het college betreurt het dat stadsgebied Weesp weinig ziet in flexwoningen. Het bouwen van flexwoningen is een manier om sneller nieuwe sociale huurwoningen toe te voegen aan de woningvoorraad. Deze woningen bieden niet alleen een oplossing voor statushouders maar ook voor andere mensen die dringend op zoek zijn naar een woning. Het college is nog op zoek naar geschikte locaties voor de tweede en derde tranche flexwoningen, alle stadsdelen en stadsgebied Weesp worden hierin meegenomen. 5. Wijziging van de voorrang voor rolstoelgebruikers Stadsdelen Oost, Noord, Zuidoost, Centrum en West kunnen zich vinden in het voorstel om de voorrang voor gezinnen met één of twee kinderen te laten vervallen voor rolstoelwoningen met drie kamers.

Stadsdeel Zuidoost doet de oproep om voldoende rolstoelwoningen in de nieuwbouw te realiseren. Ook vraagt dit stadsdeel om monitoring van de toewijzing van rolstoelwoningen met drie kamers om te voorkomen dat huishoudens met één of twee kinderen buiten de boot vallen. Reactie college Het college constateert dat de stadsdelen Oost, Noord, Zuidoost, Centrum en West positief zijn over de voorgestelde wijziging. Het college ziet net als stadsdeel Zuidoost het belang van rolstoelwoningen in de nieuwbouw te realiseren. Hierop wordt al volop ingezet. In de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting is de ambitie opgenomen om 40 rolstoelwoningen per jaar te realiseren. Daarnaast is in de Prestatieafspraken afgesproken om 84 rolstoelwoningen te 3

Bezoekadres Amstel 1 1011 PN Amsterdam Postbus 202 1000 AE Amsterdam Telefoon 14 020 amsterdam.nl

ontwikkelen in de nieuwbouw, in aanbouw te nemen of op te leveren tot 31 december 2026. Hiervoor is 1,83 miljoen euro subsidie beschikbaar. Voor 2027 en verder kijken gemeente en corporaties naar de vraag en mogelijkheden van corporaties om rolstoelwoningen te realiseren. Ook de gevraagde monitoring wordt opgepakt zodat in de gaten kan worden gehouden of de schaarse rolstoelwoningen ook bij gezinnen met één of twee kinderen terecht blijven komen. 6. Uitbreiding definitie ‘gemengd wonen complexen’ Stadsdelen Oost, Noord, Zuidoost, Nieuw-West en Centrum zien het uitbreiden van de definitie voor gemengd wonen als een positieve ontwikkeling. Stadsgebied Weesp stelt dat dit voorstel niet op het stadsgebied van toepassing is. Met de uitbreiding kunnen ook andere huishoudens dan enkel jongeren getoetst worden op motivatie wanneer zij in een gemengd wonen complex willen wonen. De stadsdelen denken dat een toets op motivatie de betrokkenheid van bewoners kan verhogen wat de leefbaarheid van een complex ten goede kan komen. Stadsdeel Nieuw-West adviseert om, bij Lang Leven Thuis Flats, naast motivatie, ook betrokkenheid bij de buurt als criterium toe te voegen bij de selectie van huurders. Dit zou ervoor zorgen dat mensen ook in hun eigen buurt oud kunnen worden.

Stadsdeel Zuidoost ziet naar aanleiding van deze wijziging kansen om op basis van motivatie in het flexproject BrasaVillage “sterke schouders” en “talentvolle creatieve bewoners” te laten instromen. Daarnaast ziet het ook kansen voor gemengd wonen complexen met jonge en oude bewoners en is het bereid om hier proactief over mee te denken. Reactie college Het college dankt de stadsdelen voor hun positieve reacties op de uitbreiding van de definitie van gemengd wonen. Het college wil wel verduidelijken dat een toets op motivatie enkel bedoeld is om te toetsen of een kandidaat-huurder gemotiveerd is om de kwetsbare medebewoners te ondersteunen. Het kan niet worden ingezet om te selecteren op andere (sociaaleconomische) kenmerken zoals ‘sterke schouders’, ‘talentvolle creatieve bewoners’ of ‘mensen die betrokken zijn bij de buurt’. Iedereen moet een kans krijgen om in een gemengd complex te kunnen wonen zolang ze gemotiveerd zijn. Het college is bekend met bepaalde intergenerationele wooncomplexen in de stad, waar studenten een bijdrage leveren aan de nachtzorg of complexen waar jong en oud naar elkaar omkijken. Een nader onderzoek naar deze samenleefvorm acht het college niet nodig. Stadsdeeladviezen ten aanzien van de woonruimtevoorraad 7.

Vrijstellen huizenruil zonder enige vorm van betaling De stadsdelen Noord, Zuid, Zuidoost en West vinden het voorstel om huizenruil zonder enige vorm van betaling vrij te stellen van de regels van vakantieverhuur sympathiek. Zij geven daarbij ook aan om ervoor te waken dat deze aanpassing geen sluiproute vormt voor betaalde toeristische verhuur en dat daarmee het toezicht op betaalde toeristische verhuur gehinderd wordt. Stadsdeel Zuidoost stelt wel voor om aanvullend voor kortdurend verblijf ten behoeve van huizenruil zonder enige vorm van betaling een vrijstelling van de vergunningplicht rondom woningonttrekking op te nemen. Stadsdeel Centrum stelt voor om na twee jaar deze 4

Bezoekadres Amstel 1 1011 PN Amsterdam Postbus 202 1000 AE Amsterdam Telefoon 14 020 amsterdam.nl

beleidswijziging te evalueren, met bijzondere aandacht voor het aantal woningen die voor deze vorm van huizenruil worden gebruikt en of dit extra druk op het toerisme teweegbrengt. Reactie college Het college dankt de stadsdelen voor hun adviezen. Het college erkent dat deze wijziging zou kunnen zorgen voor een sluiproute. Het college ontwikkelt een handhavingsstrategie om dit te ondervangen. De suggestie van stadsdeel Zuidoost is al eerder in het inspraakvoorstel voor de Huisvestingsverordening van 2025 meegenomen en is in de regelgeving een vrijstelling van de vergunningplicht voor onttrekking opgenomen. Het voorstel van stadsdeel Centrum om na twee jaar te evalueren valt samen met het Wonen in Amsterdam (WiA) onderzoek dat elke twee jaar wordt gedaan. Hierin wordt ook de toeristische druk gemeten en uit deze cijfers kan worden afgeleid of deze is toe- of afgenomen. Het college houdt de ontwikkelingen van toeristische verhuur in het oog, ook als het gaat om huizenruil. Voor cijfers over huizenruil zonder vergoeding is het college wel afhankelijk van gegevens van platforms. Omdat deze vorm van huizenruil buiten de regels valt, heeft de gemeente zelf geen data en niet direct een bevoegdheid om data van de platforms te ontvangen. Een volledige evaluatie inclusief vergelijking met eerdere jaren, is om die reden niet realiseerbaar. 8.

Kort verblijf in woningen toestaan (korte huisbewaring) Stadsdelen Oost, Zuid, Zuidoost, Centrum en West hebben positief gereageerd op het vrijstellen van korte huisbewaring. Stadsdeel Nieuw-West en stadsgebied Weesp hebben niet gereageerd op het voorstel. Stadsdeel Noord gaf aan bezorgd te zijn over of er voldoende zicht blijft op een evenwichtige spreiding van kwetsbare huishoudens. Stadsdeel Zuid stelt voor om huurders/bewoners van alle woningen, dus ook corporatiewoningen, toe te staan maximaal één keer per jaar hun woning tijdelijk in bewaring te geven. Stadsdeel Zuid verzoekt corporaties te vragen om hierop geen controle uit te oefenen en – behoudens signalen die duiden op misbruik – ervan uit te gaan dat de woningen in bewaring worden gegeven aan degenen voor wie corporatiewoningen zijn bedoeld. Reactie college Het college constateert dat de meeste stadsdelen zich kunnen scharen achter het voorstel rondom korte huisbewaring. Op de zorgen vanuit stadsdeel Noord kan het college antwoorden dat deze vrijstelling voor alle doelgroepen is. Dit betekent dus dat er niet enkel kwetsbare doelgroepen tijdelijk in andermans woning kunnen wonen maar bijvoorbeeld ook een kennis van de hoofdbewoner die op korte termijn tijdelijke woonruimte zoekt.

Tot slot dankt het college stadsdeel Zuid voor het meedenken en hun voorstel om het voor alle woningen maximaal één keer per jaar toe te staan en hier de corporaties geen controle op te laten uitoefenen. Het college begrijpt dat het onderscheid met corporatiewoningen vragen kan oproepen maar dit is wat is afgesproken met de corporaties, de eigenaren van de woningen. De frequentie van eenmaal in de vijf jaar sluit aan op de soorten huisbewaring die de corporaties met maatwerk reeds toestaan in hun woningen. Een belangrijke aanvulling hierop is dat het bij corporatiewoningen voor de

5

Bezoekadres Amstel 1 1011 PN Amsterdam Postbus 202 1000 AE Amsterdam Telefoon 14 020 amsterdam.nl

overgrote meerderheid gaat om sociale huurwoningen waar we zo zorgvuldig mogelijk mee om moeten gaan. 9. Regels voor woningdelen en inwoning herzien Alle stadsdelen, behalve stadsgebied Weesp, onderschrijven de druk op de woningmarkt en de stadsdelen, behoudens stadsgebied Weesp, zijn over het algemeen voor het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. Tegelijkertijd hebben zij grote zorgen over de leefbaarheid. Stadsdelen Oost, Noord om meer onderzoek naar de gevolgen voor de leefbaarheid op complexen wijkniveau van de voorstellen. Stadsdeel Zuid vraagt om de effecten integraal te monitoren. Stadsgebied Weesp is uitgesproken negatief over de voorgestelde versoepelingen en benadrukt met name dat de leefbaarheid niet verder onder druk moet komen te staan. 9.1 Plusquotum voor omzetten naar drie wooneenheden Alle stadsdelen en het stadsgebied Weesp zijn tegen het invoeren van het plusquotum. Een aantal stadsdelen voert aan dat er nog heel veel ruimte is in het huidige wijkquotum. Het plusquotum is niet nodig, stellen zij. Het lijkt tegenstrijdig juist in wijken waar het quotum al vol is nog meer grote woningen te laten verkameren. Het plusquotum kan daarnaast de leefbaarheid in deze wijken verder onder druk zetten.

De stadsdelen West en Zuid adviseren om de wijken, die nu al meer verkamerde woningen kennen dan het bestaande quotum toelaat, te ontzien bij de invoering van het plusquotum. Stadsdeel Nieuw-West roept het college op het plusquotum niet in te voeren in de meest kwetsbare wijken. Reactie college Het college begrijpt de zorgen die de stadsdelen en het stadsgebied hebben over de mogelijk negatieve gevolgen van de invoering van het plusquotum. Het college heeft een afweging gemaakt, waarbij verschillende belangen zijn afgewogen. Eén van de doelen van het woningdeelbeleid is om negatieve effecten voor de leefbaarheid als gevolg van woningdelen te voorkomen. De balans in de woningvoorraad, met name om ervoor te zorgen dat er voldoende grotere woningen blijven voor grote gezinnen, is een ander uitgangspunt. Om die reden is in 2020 het wijkquotum en het pandquotum ingevoerd. Tegelijkertijd is de vraag naar woonruimte in Amsterdam zo groot, dat het college elke mogelijkheid wil benutten om ervoor te zorgen dat er meer woonplekken/woonruimten bijkomen in de stad. Het college heeft er daarom voor gekozen om meer ruimte voor woningdelen toe te staan, wel wetend dat dit ten koste gaat van het aantal grote woningen (groter dan 60m2) en dat dit de druk op de leefbaarheid in de stad kan verhogen. In totaal kunnen met invoering van het plusquotum ruim 6.000 woningen extra worden verkamerd.

Gemiddeld gaat het om 55 woningen per wijk die kunnen worden omgezet naar onzelfstandige woonruimten. Gezien de enorme vraag naar woonruimte vindt het college de gevolgen voor de voorraad grote woningen te rechtvaardigen. Omdat het alleen om verkameringen gaat waarbij met maximaal drie personen een woning mag worden gedeeld, is het college van mening dat de gevolgen voor de leefbaarheid in de wijk beperkt zullen zijn. Woningdelen door drie personen heeft geen grotere gevolgen voor de leefbaarheid, dan wanneer de woning zou worden bewoond door een klein gezin. Om die reden zijn er in de

6

Bezoekadres Amstel 1 1011 PN Amsterdam Postbus 202 1000 AE Amsterdam Telefoon 14 020 amsterdam.nl

Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 ook op dit moment geen geluidseisen gesteld aan verkameringen voor drie personen. Het huidige wijk- en pandquotum zijn ingesteld met als uitgangspunt, dat zolang er ruimte is in het wijk- en pandquotum er geen negatieve effecten zijn op de leefbaarheid in de wijk. Het college is zich ervan bewust dat met de invoering van het plusquotum, bovenop het wijkquotum, daarmee de leefbaarheid in die wijken waar het plusquotum wordt gebruikt in het gedrang kan komen. De behoefte aan woonplekken in de stad is echter zo groot, en daarnaast schat het college in dat de gevolgen voor de leefbaarheid beperkt zullen zijn, dat daarmee de invoering van het plusquotum te rechtvaardigen is. Het wijkquotum is bovendien in eerste aanleg bedoeld om de balans in de woningvoorraad te beschermen. Het pandquotum is ingevoerd om concentraties van kamerverhuur te tegen te gaan. Daarom mag maximaal 25% van de woningen in een pand worden verkamerd of maximaal één woning van een rijtje van vier aaneengesloten woningen1. Het pandquotum verandert niet. Ook daarom zullen de gevolgen voor de leefbaarheid beperkt zijn, zo denkt het college. In de tweejaarlijkse monitor van de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting wordt het aantal vergunningen voor kamerverhuur gemonitord en in het Wonen in Amsterdam onderzoek wordt iedere twee jaar de overlast door kamerverhuur onderzocht.

Het plusquotum is juist bedoeld om verkamering toe te staan in wijken waar het wijkquotum reeds vol zit. Uit het onderzoek Wonen in Amsterdam 2023 (WIA2023) blijkt dat er tien wijken zijn, waar het wijkquotum nu vol is, die minder goed scoren op het gebied van leefbaarheid. Meer dan 25% van de geënquêteerden ervaart overlast door kamerverhuur in deze wijken. Naar aanleiding van de adviezen van de stadsdelen stelt het college voor in deze tien wijken het plusquotum te verrekenen met de huidige overschrijding van het wijkquotum. In drie van deze tien wijken waar het wijkquotum nu vol zit en waar de leefbaarheid minder goed scoort, zal daardoor ook na invoering van het plusquotum geen ruimte ontstaan om woningen te verkameren. Dit zijn de Van Galenbuurt, Geuzenbuurt en Rijnbuurt. In reeds volle wijken waar minder overlast door kamerverhuur wordt ervaren, wordt de overschrijding van het wijkquotum niet verrekend met het plusquotum en wordt het plusquotum in zijn geheel toegevoegd. 9.2 Complexiteit uitvoering plusquotum Stadsdeel Oost, Zuid, Noord, Zuidoost en Nieuw-West vrezen dat de invoering van een plusquotum de complexiteit voor de uitvoering zal vergroten omdat er per geval drie quota zullen moeten worden getoetst: het pandquotum, het wijkquotum en het plusquotum. Voor bewoners worden de regels nog moeilijker te begrijpen. Dit kan gevolgen hebben voor het draagvlak.

Stadsdeel Zuidoost wijst op de werklast, die het voorstel oplevert voor de uitvoering, zowel voor vergunningverleners als voor juristen. Reactie college Het college is van mening dat de complexiteit van het voorstel om een plusquotum in te voeren meevalt. Het plusquotum treedt pas in werking in een wijk als het huidige wijkquotum voor omzettingsvergunningen vol zit. In de praktijk hoeft er dus in veruit de meeste gevallen aan twee quota te worden getoetst: het pandquotum en het wijk- of plusquotum. Het plusquotum is ook 7

Bezoekadres Amstel 1 1011 PN Amsterdam Postbus 202 1000 AE Amsterdam Telefoon 14 020 amsterdam.nl

uitlegbaar aan burgers. Het treedt in werking, nadat het wijkquotum vol is geraakt in een wijk. Dat hiermee meer grote woningen kunnen worden verkamerd en dat dit effect kan hebben op de leefbaarheid vindt het college verdedigbaar en uitlegbaar, vanwege de zeer grote behoefte aan woonplekken en woonruimte in de stad. De gevolgen voor de leefbaarheid van het voorstel zullen naar verwachting van het college beperkt blijven, omdat alleen woningen mogen worden omgezet naar drie onzelfstandige woonruimten. Het college denkt dat de werklast voor vergunningverleners niet significant zal toenemen, omdat het plusquotum in plaats van het wijkquotum zal worden getoetst. Er komt dus geen derde toets bij. Het college erkent dat het voorstel mogelijk extra werk zal betekenen voor de juristen, vanwege mogelijke nieuwe bezwaar- en beroepszaken. 9.3 Effecten op de openbare ruimte van intensiever gebruik woningvoorraad Stadsdelen Nieuw-West, Oost en stadsgebied Weesp benoemen dat het voorstel leidt tot druk op de openbare ruimte. In kwetsbare wijken is de openbare ruimte nu al krap, aldus het stadsgebied. Volgens de stadsdelen Nieuw-West, Noord en Oost leidt de stapeling van maatregelen (naast woningdelen ook woningvorming, verdichting en nieuwbouw) tot intensiever gebruik van voorzieningen.

De openbare ruimte wordt doorgaans niet aangepast, waardoor bijvoorbeeld de druk op parkeerplaatsen voor fietsen en auto’s toe neemt. Stadsdeel Zuidoost vraagt of een rijtjeshuis met vier tot zes kamers door dit voorstel ook door drie huishoudens kan worden bewoond. Stadsdeel Nieuw-West adviseert het college rekening te houden met voldoende voorzieningen. Het stadsdeel vraagt verder om te onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om sneller tot oplossingen te komen in geval van overlast, bijvoorbeeld door geen legalisatiemogelijkheden te geven. De aanpak van overlast duurt vaak heel lang. Dit is voor burgers moeilijk te begrijpen. Stadsdeel Zuid, West en Oost vragen om meer monitoring op de leefbaarheid, ook op buurtniveau. Daarbij moeten er goede instrumenten zijn om bij overlast adequaat in te grijpen. Reactie college Het huidige wijk- en pandquotum zijn ingesteld met als uitgangspunt, dat zolang er ruimte is in het wijk- en pandquotum er geen negatieve effecten zijn op de leefbaarheid in de wijk. Het college is er zich van bewust dat met de invoering van het plusquotum, boven op het wijkquotum, daarmee de leefbaarheid in die wijken waar het plusquotum wordt gebruikt in het gedrang kan komen.

De behoefte aan woonplekken in de stad is echter zo groot, en daarnaast schat het college in dat de gevolgen voor de leefbaarheid beperkt zullen zijn, dat daarmee de invoering van het plusquotum te rechtvaardigen is. Het wijkquotum is in eerste aanleg bedoeld om de balans in de woningvoorraad te beschermen. Het pandquotum is ingevoerd om concentraties van kamerverhuur tegen te gaan. Daarom mag maximaal 25% van de woningen in een pand worden verkamerd of maximaal één woning van een rijtje van vier aaneengesloten woningen. Het pandquotum verandert niet. Daarom zullen de gevolgen voor de leefbaarheid beperkt zijn, denkt het college. Dit voorkomt helaas niet dat er in individuele gevallen toch sprake kan zijn van (ernstige) overlast.

8

Bezoekadres Amstel 1 1011 PN Amsterdam Postbus 202 1000 AE Amsterdam Telefoon 14 020 amsterdam.nl

Met dit voorstel kan een woning met vier tot zes kamers door drie huishoudens worden bewoond. Een van de voorwaarden van de omzettingsvergunning is dat elke omgezette kamer door één persoon mag worden bewoond. In elke kamer woont dan een eenpersoonshuishouden. Alleen als sprake is van een huwelijk of een geregistreerd partnerschap mag hierop een uitzondering worden gemaakt. Het college vindt het onwenselijk om in situaties waar sprake is van overlast per definitie geen legalisatiemogelijkheden te geven. Hier worden met name de (andere) huurders de dupe van. De aanpak van overlast is vaak, helaas, een kwestie van lange adem. Het college is zich ervan bewust dat dit voor omwonenden frustrerend is. Samen met de stadsdelen wil het college onderzoeken hoe overlast bij kamerverhuur beter kan worden aangepakt. In de tweejaarlijkse monitor van de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting wordt het aantal vergunningen voor kamerverhuur gemonitord en in het Wonen in Amsterdam onderzoek wordt iedere twee jaar de overlast door kamerverhuur onderzocht. 9.4 Toets op leefbaarheid Volgens stadsgebied Weesp en stadsdeel Nieuw-West werkt de huidige toets op leefbaarheid niet goed omdat deze te grofmazig is en is het wijkquotum te hoog.

Als oplossing adviseren stadsgebied Weesp en stadsdeel Nieuw-West om al bij de huidige quota ook op buurtniveau te kijken, zodat het quotum naar beneden kan worden bijgesteld, als dat vanuit leefbaarheidsproblematiek nodig blijkt. Een toets op buurt niveau zou volgens het stadsdeel beter werken om excessen te voorkomen. Reactie college Het college is het niet met het stadsgebied Weesp en stadsdeel Nieuw-West eens dat de huidige leefbaarheidstoets niet goed werkt. Het huidige wijk- en pandquotum zijn ingesteld met als uitgangspunt, dat zolang er ruimte is in het wijk- en pandquotum er geen negatieve effecten zijn op de leefbaarheid in de wijk. Het is met name het pandquotum dat te grote concentraties van verkamerde woningen moet tegengaan. Dit voorkomt helaas niet dat er in individuele gevallen toch sprake kan zijn (ernstige) overlast. Het verlagen van de wijkquota of het verfijnen van het wijkquotum door een buurtquotum in te voeren is naar mening van het college niet de oplossing. In theorie zou dit zelfs tot meer overlast kunnen leiden: als de grote woningen in een wijk grotendeels in één buurt zijn geconcentreerd, zal met een buurtquotum een grotere concentratie van verkamering in die buurt kunnen optreden. Dit vindt het college niet wenselijk.

Het verlagen van de wijkquota vindt het college, gezien de zeer grote vraag naar woonruimten en woonplekken eveneens niet wenselijk. 9.5 Verlagen of afschaffen leges bij omzettingen voor drie onzelfstandige woonruimten Stadsdeel Oost, Nieuw-West en Zuidoost zijn tegen het verlagen of afschaffen van de leges voor een omzettingsvergunning voor drie onzelfstandige woonruimen. Het afschaffen of verlagen van

9

Bezoekadres Amstel 1 1011 PN Amsterdam Postbus 202 1000 AE Amsterdam Telefoon 14 020 amsterdam.nl

de leges zal omzetting niet stimuleren en dus geen extra woonplekken creëren, verwachten zij. Leges worden geheven omdat er een directe dienst wordt verleend aan de aanvrager. In geval van afschaffing of verlaging worden deze kosten verlegd naar alle Amsterdammers. Stadsdeel Noord meent dat de tariefstelling door uitzonderingen op bepaalde leges te maken inconsequent is. Voor de Amsterdammer is dit onnavolgbaar, aldus stadsdeel Noord. Stadsdeel Zuid verwacht wel dat de verlaging het woningdelen zal stimuleren en benoemt de mogelijke groei aan aanvragen en de daarmee gepaard gaande werkdruk, die verlaging of afschaffing van de leges met zich meebrengt. Reactie college Vanwege de grote behoefte aan woonruimte/woonplekken in de stad willen we de mogelijkheden om te woningdelen met drie personen vergroten. Daarom willen we woningdelen voor drie personen aantrekkelijker maken. Om eigenaren te stimuleren verlagen we daarom de leges voor een omzettingsvergunning voor drie onzelfstandige woonruimten. De behoefte aan meer woonplekken weegt daarbij zwaarder dan de bezwaren die verbonden zijn aan het verlagen/afschaffen van de leges. 9.6 Versoepeling regels inwoning Stadsdeel Zuid is positief over het sneller mogen laten inwonen van een ander huishouden, vanwege het relatief grote aantal kleine huishoudens in grote woningen in het stadsdeel. Het kan helpen tegen vereenzaming.

Jongeren en studenten hebben meer mogelijkheden om woonruimte te vinden. Het stadsdeel stelt voor om de doelgroep van de voorgestelde versoepeling uit te breiden met stellen die een samenlevingscontract hebben. Stadsdeel Zuidoost plaatst, ondanks dat zij de schaarste in de woningvoorraad onderkent, kanttekeningen bij de voorstellen. Met name het laten inwonen van twee huishoudens, naast het hoofdhuishouden, onder bepaalde voorwaarden, kan volgens het stadsdeel leiden tot overbewoning en overlast. Stadsdeel NieuwWest daarentegen noemt de versoepeling voor inwonende familieleden begrijpelijk. Stadsdeel West adviseert hospitaverhuur als experiment twee jaar lang vergunningsvrij toe te staan en daarna een evaluatie te houden. Het stadsdeel vraagt ook om zoveel mogelijk samenwerking met partners als Onder de Pannen en Kamers met Aandacht. Stadsgebied Weesp is tegen de versoepeling van de regels voor inwoning. De andere stadsdelen hebben geen inhoudelijke reactie gegeven op het versoepelen van de regels voor inwoning. Reactie college Het college dankt de stadsdelen voor de uitgebracht adviezen. Inwoning/hospitaverhuur kan een duidelijke bijdrage leveren aan het verminderen van de grote vraag naar woonruimte in de stad. Het college zet daarom volop in op het stimuleren van hospitaverhuur. Het verruimen van de regels voor inwoning vormt daarin een belangrijke bijdrage.

De suggestie van stadsdeel Zuid om ook stellen met een (notarieel) samenlevingscontract, of vergelijkbaar, toe te staan direct iemand in huis te nemen, vindt het college sympathiek, maar neemt het college niet over. Het probleem is dat ook bewoners die geen gezamenlijk huishouden voeren een samenlevingscontract kunnen sluiten. Hiermee zouden de regels voor woningdelen kunnen worden omzeild.

10

Bezoekadres Amstel 1 1011 PN Amsterdam Postbus 202 1000 AE Amsterdam Telefoon 14 020 amsterdam.nl

Inwoning (hospitaverhuur) is vergunningvrij in Amsterdam. Een van de redenen hiervoor is dat degene die iemand laat inwonen ook zelf in de woning woont. Daardoor is er naar mening van het college minder kans op overlast. Bij het mogen laten inwonen van een tweede huishouden acht het college de kans op overlast groter dan bij inwoning door één huishouden, maar omdat er sprake moet zijn van een familieverband of een mantelzorgrelatie is het college van mening dat deze beperkt zal zijn. Het college vindt het niet wenselijk om de voorgestelde beleidswijzigingen alleen voor twee jaar in te voeren. Dit leidt tot te veel onzekerheid voor alle betrokken partijen, die te maken hebben met het beleid. De gemeente werkt reeds intensief samen met partners als Onder de Pannen en Kamers met Aandacht. 9.7 Gedogen hospitaverhuur in het omgevingsplan Hoewel de wijzigingen in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 niet gaan over het gedogen van hospitaverhuur in het omgevingsplan hebben alle stadsdelen hierover een advies uitgebracht. Behalve stadsdeel Zuid adviseren alle stadsdelen en het stadsgebied Weesp om in geval van hospitaverhuur bij strijdigheid met het bestemmingsplan de gebruikelijke vergunningsprocedure te doorlopen. Alleen stadsdeel Zuid adviseert om de gedoogconstructie daarom zo kort mogelijk te laten bestaan.

Stadsdeel Nieuw-West adviseert om bovengenoemde redenen de gedoogconstructie eerst nader te onderzoeken voor deze in te voeren. Reactie college Vanwege het grote tekort aan woonplekken stimuleert het college hospitaverhuur. De vergunningsplicht vanuit het omgevingsplan was een belemmering voor uitbreiding van hospitaverhuur. Hierdoor was het bijvoorbeeld vaak niet mogelijk voor Amsterdammers in een sociale huurwoning aan hospitaverhuur te doen. In juni 2024 heeft het college besloten om het omgevingsplan te wijzigen zodat het gebruik van woningen voor inwoning, waaronder hospitaverhuur, niet langer in strijd is met het omgevingsplan. Door de opstart en de implementatie van het omgevingsplan kan het enige tijd duren voordat deze wijziging zijn beslag heeft gekregen. Het college volgt het advies om de wijziging van het omgevingsplan te regelen zodra deze mogelijkheid zich voordoet. Gezien de wooncrisis is het noodzaak nu meer woonplekken te creëren om het oplopende tekort aan woonplekken te verkleinen. Daarom heeft het college besloten totdat deze wijziging in werking treedt niet te handhaven op een overtreding van het omgevingsplan inzake inwoning en hospitaverhuur. Sindsdien is het makkelijker voor Amsterdammers een gedeelte van hun woning te verhuren via hospitaverhuur.

9.8 Effecten hospitaverhuur op toeslagen Hoewel de regels in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 niet gaan over de mogelijke gevolgen van hospitaverhuur voor het inkomen, de uitkering, toeslagen of de belastingen van de hospitaverhuurder vragen verschillende stadsdelen hier aandacht voor. Stadsdeel Oost, Noord en Nieuw-West vragen om goede voorlichting.

11

Bezoekadres Amstel 1 1011 PN Amsterdam Postbus 202 1000 AE Amsterdam Telefoon 14 020 amsterdam.nl

Reactie college De stadsdelen vragen terecht aandacht voor de mogelijke gevolgen van hospitaverhuur voor het inkomen, de uitkering, toeslagen of de belastingen. Het college heeft de inzet om Amsterdammers via verschillende kanalen te informeren over regelgeving en de mogelijke financiële gevolgen voor de hospitaverhuurder. De gemeentelijke website amsterdam.nl/hospitaverhuur geldt als centraal startpunt waarop veel informatie is te vinden. Zo wordt onder andere genoemd dat bij hospitaverhuur de kostendelersnorm niet van toepassing is. Ook wordt aangegeven op welke uitkeringen en toeslagen de inkomsten uit hospitaverhuur wel of geen effect hebben. Op de website zijn ook samenwerkingspartners te vinden die kunnen adviseren op individuele situaties en begeleiding bieden. Daarnaast wordt informatie verspreid via klantbegeleiders en buurtteams. In samenwerking met de Rijksoverheid wordt gekeken naar aanvullende mogelijkheden om regelgeving te verduidelijken en daarmee hospitaverhuur toegankelijker te maken. 10. Tijdelijk verplaatsen van woonboten met B&B als gevolg van kadeherstel Stadsdeel Oost steunt het voorstel van het college om eigenaren van woonboten niet te belasten met meer procedures tijdens een ingrijpende tijdelijke verhuizing. Ook Stadsdeel West vindt het een pragmatisch voorstel om woonboten die fungeren als B&B niet mee te rekenen in het lokale quotum.

De andere stadsdelen hebben niet gereageerd op het voorstel. Reactie college Het college dankt beide stadsdelen voor hun reactie op het voorstel. Overige stadsdeeladviezen 11. Beroepsgroepenregeling Stadsdeel Noord signaleert dat het lastiger wordt om verloskundigen, handhavers en pedagogisch medewerkers aan te trekken vanwege het gebrek aan betaalbare huisvesting in de stad. Het stadsdeel verzoekt daarom om ook deze beroepen toe te voegen aan de voorrangsregeling voor maatschappelijke beroepsgroepen, de beroepsgroepenregeling. Reactie college Het college dankt stadsdeel Noord voor haar reactie en deelt de behoefte om personeelstekorten terug te dringen middels het beschikbaar stellen van betaalbare woningen. De beroepsgroepenregeling is een stedelijke regeling (die een bijdrage levert aan de huisvesting) voor beroepsgroepen waarbij er sprake is van de sterkste tekorten. De beroepen die in aanmerking komen worden zorgvuldig samengesteld. Jaarlijks worden er 300 betaalbare huurwoningen beschikbaar gesteld vanuit de woningcorporaties. Een uitbreiding van de functies resulteert niet in een uitbreiding van het aantal woningen. Het toevoegen van beroepen zal daarmee een negatief effect hebben op de wachttijden binnen de huidige regeling. Het college neemt het voorstel daarom niet over. 12.

Tekort aan ouderenhuisvesting Stadsdelen Noord en Zuid vinden passend wonen een steeds groter vraagstuk en vragen nogmaals het college om aandacht te schenken aan het tekort aan ouderenhuisvesting en het belang van 12

Bezoekadres Amstel 1 1011 PN Amsterdam Postbus 202 1000 AE Amsterdam Telefoon 14 020 amsterdam.nl

doorstroming. Het DB van stadsdeel Zuid zet zich ook actief in voor het toevoegen van extra woningen. Reactie college Het college onderschrijft de grote opgave voor passend wonen voor ouderen en wil zich samen met de stadsdelen inzetten om meer geclusterde woningen voor ouderen toe te voegen, zowel in de nieuwbouw als in de bestaande bouw. De behoefte aan geclusterde ouderenwoningen in 2040 is 22.320 woningen, zo blijkt uit de woonzorganalyse van de gemeente uit 2023. Dit is 1.250 geclusterde woningen per jaar. Deze opgave is zo hoog, omdat geen uitbreiding van de huidige verpleegzorgcapaciteit plaatsvindt en er sprake is van een dubbele vergrijzing (meer ouderen worden oud en ze overlijden op hogere leeftijd). Door geclusterd te wonen en ontmoeting te organiseren wordt het meer naar elkaar omzien gestimuleerd en kan zorg efficiënter geleverd worden. De raad heeft met het vaststellen van de Uitvoeringsagenda ouderenhuisvesting 20242027 op 18 juli 2024 de lijnen aangegeven hoe deze opgave wordt aangepakt. 13. Jongerenwoningen Stadsdeel Nieuw-West maakt zich zorgen over dat het tellen van jongerenwoningen als sociale huurwoningen een diffuus beeld opleveren. Reactie college Het college onderschrijft de inspraakreactie van stadsdeel Nieuw-West niet.

Sociale huurwoningen worden getypeerd op de huurprijs en niet op de doelgroep die het huisvest en daarom moeten jongerenwoningen met een huurprijs onder 879,66 euro per maand worden gezien als een sociale huurwoning. 14. Stedelijke vernieuwing Stadsdeel Nieuw-West vraagt meer aandacht voor de situatie van bewoners in de stedelijke vernieuwingsgebieden. Er is veel onrust over zaken als terugkeer, het beschikbare aanbod voor de herhuisvesting en de huurstijgingen. Het stadsdeel ziet terugkeergarantie, directe doorschuifrelaties naar nieuwbouw en huurmiddeling als noodzakelijk voor betere processen. Reactie college Het college is het met stadsdeel Nieuw-West eens dat de positie van huurders bij renovatie en sloop extra aandacht verdient. De komende periode worden er nieuwe Kaderafspraken gemaakt. De belangrijkste rechten en plichten bij sloop en renovatie zijn vastgelegd in het (landelijke) huurrecht en de Overlegwet. De Amsterdamse Kaderafspraken bevatten aanvullende afspraken tussen huurders, corporaties en de gemeente Amsterdam. Deze afspraken bieden de huurders een betere positie dan wat wettelijk al geregeld is. Ondanks dat is er altijd ruimte voor verbetering. De inzet van de gemeente bij deze onderhandelingen is om de positie van de huurders te versterken, zonder de voortgang / snelheid van het proces van stedelijke vernieuwing te vertragen.

Omdat de onderhandelingen over de nieuwe Kaderafspraken nog lopen, zullen er nog geen aanpassingen op dit vlak worden opgenomen in de Huisvestingsverordening. 15. Aandacht voor het oplossen van schaarste

13

Bezoekadres Amstel 1 1011 PN Amsterdam Postbus 202 1000 AE Amsterdam Telefoon 14 020 amsterdam.nl

Stadsdeel Zuidoost merkt bij de inspraakreactie op dat Amsterdam veel voorrangsregels kent die de lijst van wachtende woningzoekenden niet kleiner maken. Uit de cijfers blijkt dat vrijwel alle sociale huurwoningen die vrijkomen worden toegewezen aan doelgroepen voor wie voorrangsregels gelden. De wijzigingsvoorstellen voor de Huisvestingsverordening hebben betrekking op de herverdeling van schaarste en niet op het oplossen daarvan. Stadsdeel Zuidoost vindt het belangrijk dat het college ook aandacht heeft voor het realiseren van betaalbare nieuwbouw en op het bevorderen van doorstroming. Reactie college Het college is het met stadsdeel Zuidoost eens dat ook het realiseren van nieuwbouw binnen Amsterdam aandacht verdient. Het Woningbouwplan 2022-2028 en de Woondeal MRA zijn plannen waarmee het college toeziet op het realiseren van meer woningen. Ook in de Prestatieafspraken 2024-2027 met de woningcorporaties staan afspraken over de nieuwbouw die de woningcorporaties in deze periode realiseren. In de Huisvestingsverordening staan geen afspraken over het realiseren van nieuwbouw, omdat deze alleen ziet op de verdeling van schaarse huurwoningen en op het behoud en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Het college kan zich ook vinden in de opmerking van stadsdeel Zuidoost dat Amsterdam veel voorrangsregels kent.

In 2025 worden de voorrangsregels in samenwerking met de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en Federatie Amsterdamse Huurderskoepels geëvalueerd. De uitkomsten van deze evaluatie zijn een startpunt om te kijken of het woonruimteverdeelsysteem simpeler en transparanter kan zijn. Tegelijkertijd is ‘minder voorrangsregels’ volgens het college geen doel op zich. Er bestaan in Amsterdam namelijk ook veel voorrangsregels die toezien op de eerlijke verdeling van schaarste. Een voorbeeld daarvan is de voorrang voor gezinnen die ervoor zorgt dat de grotere woningen in Amsterdam terecht komen bij gezinnen. Het college heeft ‘doorstroming’ in de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting benoemd als aandachtspunt waar zij de volgende jaren flink op wil inzetten. Er wordt momenteel gewerkt aan een ‘Aanpak doorstroming’ die bestaat uit een pakket aan maatregelen om doorstroming te bevorderen. Ook worden de verhuisregelingen Van Groot naar Beter en Van Hoog Naar Laag, die ontwikkeld zijn voor het bevorderen van de verhuizingen van senioren, dit jaar geëvalueerd en naar aanleiding van de uitkomsten verbeterd. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam,

Dirk de Jager Wethouder Volkshuisvesting

14