9. Gemeenteraad Voordracht.pdf

RAAD

VN2024-016064 rve grond en ontwikkel

Voordracht voor de raadsvergadering van 11 december 2024

Agendapunt

Grond en Ontwikkeling 0

Datum besluit

College van B&W 5 november 2024

Portefeuille

Onderwerp

Vaststellen van de Investeringsnota (Ontwikkelkader) voor deelgebied Winkelcentrum, (Buikslotermeerplein Amsterdam Noord) en het beschikbaar stellen van een uitvoeringskrediet De gemeenteraad van Amsterdam besluit

1. De Investeringsnota Winkelcentrum Buikslotermeerplein vast te stellen. De belangrijkste uitgangspunten van het plan zijn: a. De transformatie van winkelcentrum Boven ’t Y naar een hoogstedelijk centrumgebied, één van de nieuwe kernen van de stad, met een totaalprogramma van maximaal 276.000 m2 bvo; b. Het woonprogramma van naar verwachting ca. 1.900 woningen wordt gerealiseerd in de volgende verhouding: minimaal 20 % sociaal, minimaal 40 % in het middensegment, minimaal 20 % tot maximaal 30 % vrije sector; c. De Vuistregels vormen de ruimtelijke spelregels voor transformatie (zie bijlage 4 bij deze voordracht); d. De Vuistregels wijken op een aantal punten af van het hoogbouwbeleid; e. e. De aanpak voor het winkelcentrum is in samenwerking met de ca. 60 erfpachters in het winkelcentrum tot stand gekomen. Deze vastgoedeigenaren zijn verenigd in de coöperatieve vereniging van eigenaren (CV), de partner in deze ontwikkeling. Hierbij wordt uitgegaan van vrijwillige transformatie door de erfpachters in het gebied. De gemeente treedt faciliterend op; f. Er wordt door de CV en gemeente ingezet op maximale vergroening binnen het plangebied, zowel op kavelniveau als in de openbare ruimte. Onder andere met de ontwikkeling van daktuinen en groene gevels; en g. De openbare ruimte in het winkelcentrum is in erfpacht uitgegeven aan de CV.

De CV en de gemeente maken een visie voor de openbare ruimte. De wijze van aanpak van de openbare ruimte is onderdeel van studie in de volgende fase en afhankelijk van de voortgang van de transformatie; h. Het winkelcentrum blijft in de toekomst goed bereikbaar, met OV, te voet, te fiets en met de auto. Het aandeel openbare parkeerplaatsen wordt verlaagd en in lijn gebracht met gemeentelijk parkeerbeleid; i. Een uitwerking van de inpassing van referentienormen voor maatschappelijke voorzieningen, sport, spel en groen, waarbij een deel buiten het projectgebied wordt opgelost. Voor de circa eerste 1.000 woningen is een concreet voorstel; voor de tweede tranche woningen is voorwaarde dat voor het sluiten van afsprakenbrieven met de erfpachters in het gebied een locatie voor sport en spel is gevonden.

1 Gegenereerd: v1.1

VN2024-016064 rve grond en ontwikkel

RAAD 2. Kennis te nemen van het positieve advies van het stadsdeel Noord op de Investeringsnota Winkelcentrum Buikslotermeerplein d.d. 17-7-2024 en het reactiedocument waarin het stadsdeeladvies van antwoord is voorzien (bijlage 9). 3. Kennis te nemen van de Nota van Beantwoording van de Investeringsnota Winkelcentrum Buikslotermeerplein en de naar aanleiding hiervan gemaakte aanpassingen (bijlage 6). 4. Kennis te nemen van de GEHEIM Financiële Paragraaf grondexploitatie 453.43 Winkelcentrum Buikslotermeerplein (bijlage 5) en de geheimhouding die daarop op grond van artikel 87 van de Gemeentewet is opgelegd. Dit in verband met de belangen genoemd in artikel 5.1, tweede lid onder b van de Wet open overheid. De geheimhouding is opgelegd tot twee jaar na sluiting van de grondexploitatie, uiterlijk 31 december 2037 of tot het moment waarop de gemeenteraad besluit geheimhouding op te heffen. 5. In te stemmen met de opgestelde grondexploitatie 453.43 Winkelcentrum Buikslotermeerplein met een (vooralsnog) negatief saldo € 2,6 mln. (netto contante waarde, prijspeil 1 januari 2024) waarmee de eerste fase van de transformatie voor circa 3 jaar gestart kan worden en waarvoor een voorziening in het Vereveningsfonds getroffen wordt. 6.

In te stemmen met het beschikbaar stellen van een totaal nominaal krediet à € 8,7 mln waarvan afgerond € 2,9 mln ter dekking van de kosten van de eerste fase (circa 2025-2027) en ca. € 5,8 mln ter dekking van de kosten voor de tweede fase (naar verwachting vanaf 2028) welke pas wordt opgestart na het sluiten van afsprakenbrieven cq erfpachtovereenkomsten waarmee er zicht komt op meeropbrengsten uit erfpacht. 6.1 Van deze kosten wordt in de tweede fase een vaste bijdrage voor het bouwrijpmaken van een buitenplanse locatie gedaan aan de directie Sport- en Bos voor georganiseerde buitensport op basis van de Groen- en Sportnorm. 6.2 In te stemmen met de naam van de grondexploitatie 453.43 Winkelcentrum Buikslotermeerplein ten behoeve van alle systemen binnen de gemeente Amsterdam. 6.3 Kennis te nemen met van de potentiële meeropbrengsten uit erfpacht in het plangebied zoals opgenomen bij hoofdstuk 4 van de (GEHEIM) Financiële Paragraaf grondexploitatie 453.43 Winkelcentrum Buikslotermeerplein. 6.4 De toekomstige meeropbrengsten uit erfpachtconversies bij bestemmingsbebouwingswijzigingen, perceeluitbreidingen en herziening bij transformatie ten gunste te laten komen van de grondexploitatie 453.43 Winkelcentrum Buikslotermeerplein om deze in te investeren in de transformatie van het gebied Winkelcentrum Buikslotermeerplein (ter dekking van fase 1 en 2).

6.5 Opbrengsten van tijdelijke verhuringen van terreinen, gebouwen en van gronduitgiften ten gunste te laten komen van de grondexploitatie 453.43 Winkelcentrum Buikslotermeerplein. 6.6 Kennis te nemen dat er in deze financiële paragraaf een bijdrage voor sec het bouwrijpmaken van een buitenplanse sportvoorziening gedaan wordt (zie beslispunt b), waar daarnaast ook dekking voor de overige kosten (waaronder inrichtingskosten, exploitatiekosten) dient te worden aangevraagd via de betreffende begrotingsposten van het sociaal domein. 6.7 In te stemmen met het voorstel om een budget van 33% i.p.v. 22% over de uitvoeringskosten in de begroting op te nemen voor Voorbereiding en Toezicht in de grondexploitatie 453.43 Winkelcentrum Buikslotermeerplein.

2 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-016064 rve grond en ontwikkel

6.8 Kennis te nemen dat er in deze Financiële Paragraaf in de tweede fase herinrichtingskosten voor het zogenaamde horecaplein zijn opgenomen. Op basis van een ontwerp zal een beheertoets worden uitgevoerd. Eventuele wijzigingen van de beheerlasten zullen worden aangevraagd via de betreffende begrotingspost van het fysieke domein. 6.9 Kennis te nemen van de risico’s zoals genoemd in de financiële risicoanalyse van de GEHEIM Financiële paragraaf die onlosmakelijk zijn verbonden aan de grondexploitatie 453.43 Winkelcentrum Buikslotermeerplein. 7. Kennis te nemen van het gegeven dat er in deze concept-investeringsnota (buitenplanse) sportvoorzieningen in het programma zijn opgenomen waarvoor dekking wordt aangevraagd via de betreffende begrotingsposten van het sociaal domein.

Wettelijke grondslag

Artikel 108 jo artikel 147 lid 2 Gemeentewet: De gemeenteraad is bevoegd tot regeling en bestuur inzake de huishouding van de gemeente. Artikel 189, eerste lid jo artikel 212, eerste lid van de Gemeentewet en artikel 5, eerste en tweede lid van de Gewijzigde financiële verordening Amsterdam 2023. Voor alle taken en activiteiten brengt de raad jaarlijks op de begroting de bedragen die hij daarvoor beschikbaar stelt, alsmede de financiële middelen die hij naar verwachting kan aanwenden. De raad stelt bij verordening de uitgangspunten voor het financiële beleid, alsmede voor het financiële beheer en voor de inrichting van de financiële organisatie vast. Het college legt een investeringsvoorstel en een voorstel voor een investeringskrediet ter vaststelling aan de gemeenteraad voor. De raad autoriseert met het vaststellen van de begroting of een begrotingswijziging. Geheimhouding volgt op grond van artikel 87 van de Gemeentewet. Dit in verband met de belangen genoemd in artikel 5.1, tweede lid onder b van de Wet open overheid.

Bestuurlijke achtergrond

2004 | Projectbesluit en Masterplan CAN Een projectbesluit (fase 2 plaberum) en het Masterplan CAN (Gemeenteraad, 22 september 2004) zijn het overkoepelende ruimtelijk kader voor het CAN-gebied. Voor het Buikslotermeerplein wordt door de gemeente ingezet op uitbreiding van winkelcentrum Boven ’t Y met een mix van wonen, winkels en voorzieningen. Hierdoor zou het winkelcentrum een flinke impuls krijgen. 2006 | Investeringsbesluit Fase 1 Vernieuwing Boven ’t Y In juli 2006 neemt de gemeenteraad het investeringsbesluit (fase 3 plaberum) voor Fase I. Dat resulteert in de bouw van parkeergarage De Opgang, 40 sociale huurwoningen van Ymere en een winkelpassage met een KFC en Mediamarkt, inmiddels aangevuld met vestigingen van Decathlon en Amazing Oriental. 2007 | Investeringsbesluit Fase 2 Vernieuwing Boven ’t Y Het investeringsbesluit (fase 3 plaberum) voor Fase II wordt op 14 februari 2007 door de gemeenteraad genomen. Het betreft het gebied tussen stadsdeelkantoor Noord en het

3 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-016064 rve grond en ontwikkel

winkelcentrum. De stedenbouwkundige kaders zijn in een uitwerkingsplan vastgelegd en gelden als richtlijn voor ontwikkelende partijen. Deze fase is niet uitgevoerd, omdat ING Vastgoed zich als gecontracteerd projectontwikkelaar in 2011 heeft teruggetrokken. 2018 | Regionaal scenario Na afweging van een stadsdeel- en een regionaal scenario voor het Buikslotermeerplein kiest het college van B&W op 6 februari 2018 voor een regionaal ontwikkelscenario. Dit ontwikkelscenario moet worden gerealiseerd door een ontwikkelend belegger met kennis van winkelcentra. 2019 | Ontwikkelperspectief Buikslotermeerplein Op 26 februari 2019 besluit het college B&W de samenwerking met de ontwikkelend belegger niet voort te zetten. Het ontwikkelperspectief van een regionaal winkelcentrum komt daarmee te vervallen. 2021 | Projectnota Buikslotermeerplein Oktober 2021 stemt het college B&W in met de projectnota Buikslotermeerplein. Op deze basis kan gewerkt worden aan de benodigde Investeringsbesluiten voor de drie deelgebieden. 2021 | Omgevingsvisie Amsterdam 2050 In de omgevingsvisie van 8 juli 2021 geeft de gemeente een perspectief voor de ontwikkeling van Amsterdam de aankomende periode. Amsterdam zet in op groei maar binnen de huidige stadsgrenzen om de gebieden erbuiten groen te kunnen houden. Daarnaast wil Amsterdam een stad worden met meerdere kernen.

Dit doen we onder andere door te investeren in bestaande centra, zoals Buikslotermeerplein. Verdichting en kwaliteit zijn sleutelwoorden. 2022 | Woningbouwplan 2022-2028 Op 31 januari 2023 stelt het College van B&W het Woningbouwplan 2022-2028 vast. Dit plan bevat voorstellen en acties gericht op het stimuleren van de woningbouwproductie van jaarlijks 7.500 woningen. Acties gericht op Gewoon Goed, menging van het woningbouwprogramma en het verlengen van de transformatie-impuls dragen bij aan de ontwikkeling van het Buikslotermeerplein. 2023 | Kunstenplan 2025-2028 en Strategisch huisvestingsplan Kunst en Cultuur 2023-2027 In deze beleidsdocumenten staan de stedelijke cultuurambities voor het Buikslotermeerplein beschreven, waaronder het inzetten op een grootstedelijke, door de markt geïnitieerde cultuurfunctie en ambitie om als gemeente te investeren in een buurtgerichte cultuurfunctie op kavel A1. 2024 | Hoogbouwbeleid Het Amsterdamse hoogbouwbeleid is in juli 2024 vastgesteld door de gemeenteraad en maakt inzichtelijk waar hoogbouw is toegestaan en onder welke voorwaarden. Daarnaast geeft het beleid handvatten voor de borging van de kwaliteit van hoogbouwinitiatieven op gebouwniveau. Het Buikslotermeerplein en station Noord zijn hierin aangewezen als hoogbouwcluster.

4 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-016064 rve grond en ontwikkel

Overig gemeentelijk beleid met raakvlakken met onderhavig besluit:

      

Woonagenda 2025 Nota Parkeernormen auto Nota Parkeernormen fiets en scooter Participatieverordening Duurzaamheidsbeleid van de gemeente Amsterdam Koersdocument Amsterdam maakt ruimte Amsterdam, Bouwen aan buurten van de toekomst. Ontwikkelstrategie 2035

Onderbouwing besluit

Op 26 oktober 2021 heeft het college van B&W ingestemd met de projectnota voor projectgebied Buikslotermeerplein in stadsdeel Amsterdam-Noord. In de projectnota zijn de uitgangspunten opgenomen voor de ontwikkeling van dit gebied naar een nieuw Hart van Noord. Belangrijkste doel van de ontwikkeling van dit gebied is de realisatie van een nieuw toekomstbestendig, veiliger en levendiger centrum voor Noord en de Noorderlingen. Toekomstbeeld Buikslotermeerplein Het Buikslotermeerplein wordt weer het trotse centrum van en voor Noord. Het gebied, vanaf het metrostation tot en met het Olof Palmeplein, wordt één sterk geheel en tegelijk beter bereikbaar, groener en beter verbonden met haar omgeving dan voorheen. Dit centrum maakt de stap naar de toekomst, zonder haar binding te verliezen met de plek. Dat bereiken we omdat gebouwen en de straten en pleinen een sterke verbinding aangaan met bewoners en bezoekers. Pleinen in verschillende groottes, zijn groen van karakter en ontworpen als de ‘kamers’. Hoge woongebouwen horen bij dit nieuwe centrum, zij zijn verbonden met de plek omdat op de begane grond bedrijven en winkels hun deuren openen voor het publiek. Hier zijn alle functies bijeen die een stadscentrum kan bieden; boodschappen, winkels, cultuur, ontspanning en uitgaan. En een stadsloket, onderwijs en de metro om te hoek.

In het hart van Noord voelen veel mensen zich thuis, hier maak je nog een praatje met elkaar en kijkt men naar elkaar om. Op de markt bijvoorbeeld, op een bankje in het groen of in een cultuur- of buurtgebouw. Iedereen is welkom om een eerlijk bedrijf te runnen of een buurtactiviteit te organiseren. En dat gebeurt vooral door goede samenwerking; ondernemers, bezoekers, bewoners werken samen om het hart van Noord een levendige en fijne plek te maken. Aanpak gebiedsontwikkeling Het gebied wordt ruimtelijk, programmatisch en kwalitatief beschouwd als één gebied. Praktisch gezien is het gebied echter opgedeeld in drie deelgebieden: Centrumplein aan de westkant, Olof Palmeplein aan de oostkant en daartussenin winkelcentrum Boven ’t Y. Voor deelgebieden Centrumplein en Winkelcentrum start nu besluitvorming over de investeringsnota’s. De besluitvorming voor deze beide gebieden loopt gelijk op omdat er veel samenhang is. Het investeringsbesluit voor deelgebied Olof Palmeplein volgt later, naar verwachting in 2026. Aanpak winkelcentrum Deelgebied winkelcentrum is aangewezen als transformatiegebied, waarbij het initiatief tot ontwikkeling bij de erfpachters ligt. Op dit moment zijn er zo’n zestig erfpachters in het winkelcentrum, verenigd in de coöperatieve vereniging van eigenaren (CV).

Sinds vaststelling van de projectnota in oktober 2021 hebben CV, de erfpachters met een initiatief tot transformatie en de gemeente gewerkt aan een set van breed gedragen vuistregels. De Vuistregels beschrijven het 5 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-016064 rve grond en ontwikkel

ruimtelijke kader waarbinnen het winkelcentrum kan transformeren van een monofunctioneel winkelgebied tot een dynamisch stadshart. De vuistregels vormen samen met het ontwikkelkader de kaders voor de transformatie van het winkelcentrum Buikslotermeerplein. Op basis van drie principes die aansluiten op de omgevingsvisie en de projectnota, zijn de vuistregels ontwikkeld, namelijk: 1) verrijken 2) vergroenen en 3) verbinden. De afgelopen jaren zijn er meerdere pogingen gedaan het gebied te herontwikkelen. Dit is als gevolg van sterk versnipperd eigendom niet gelukt Met het voorliggende ontwikkelkader wordt er een stapsgewijze aanpak voorgesteld in nauwe samenwerking met de eigenaren waarmee ontwikkeling kan starten. Dit is cruciaal voor het plein, voor Noord en voor de stad. Door het centrum nu aan te pakken, het aanbod te verbreden en te investeren kan de positie van dit winkelcentrum worden behouden en versterkt. Aanpak Noord De opgave hier draagt bij aan verschillende doelen van de Aanpak Noord. De lokale economie kan worden versterkt, een bijdrage kan worden geleverd aan de woningbouwopgave en vooral het verschil kan worden gemaakt door het toevoegen van groen en tegengaan van hittestress voor een leefbaar gebied. Samenhang overige besluiten Parallel aan het investeringsbesluit voor deelgebied Winkelcentrum is een investeringsnota voorbereid voor deelgebied Centrumplein.

Beide nota’s worden gelijktijdig voorgelegd voor besluitvorming gezien de samenhang tussen beide besluiten. Gelijktijdig wordt het bestuur gevraagd het welstandskader voor dit gebied aan te passen. Momenteel is het ruimtelijke systeem AUP en Post-AUP, met het gebiedstype met gebiedstype Winkelgebied (6e); van toepassing. De criteria van dit ruimtelijke systeem passen niet langer, omdat het gebied Buikslotermeerplein wordt ontwikkeld tot een hoogstedelijk gebied. Voorgesteld wordt gebruik te maken van het reeds bestaande ruimtelijke systeem Woongebieden na 1985, met als gebiedstype samengestelde woonblokken (8e). Dit ruimtelijke systeem wordt voor vergelijkbare (transformatie) gebieden in de stad gehanteerd met een hoogstedelijk karakter. 1. De Investeringsnota Winkelcentrum Buikslotermeerplein vast te stellen. De belangrijkste uitgangspunten van het plan zijn: a. De transformatie van winkelcentrum Boven ’t Y naar een hoogstedelijk centrumgebied, één van de nieuwe kernen van de stad, met een totaalprogramma van maximaal 276.000 m2 bvo; Momenteel domineert op het Buikslotermeerplein het monofunctionele winkelcentrum. Het huidige programma is circa 100.000 m2 bvo. Hiervan is ca. 70.000 m2 detailhandel, de overige meters bestaan uit de 40 sociale huurwoningen boven de Opgang en een beperkt aandeel kantoren, horeca, cultuur en leisure.

In de nieuwe situatie is de omvang van het totale programma gemaximaliseerd op 276.000 m2 bvo inclusief de bestaande situatie. Hierbij is er 176.000 m2 bvo ruimte voor het toevoegen van voornamelijk woonfuncties en aanvullende functies als horeca, cultuur, leisure. Een sterk centrum met een belangrijk aandeel nieuwe bewoners draagt bij aan een krachtig winkelcentrum voor Noord en de ondernemers in het centrum. Het is onzeker hoe de transformatie gaat verlopen. Op dit moment zijn er zeven erfpachters met een initiatief tot transformatie, in verschillende fases van ontwikkeling. Vier partijen hebben een concreet initiatief. Het eindbeeld en tempo is echter onbekend en afhankelijk van de initiatiefnemers en marktomstandigheden. b. Het woonprogramma van naar verwachting ca. 1.900 woningen wordt gerealiseerd in de volgende verhouding: minimaal 20 % sociaal, minimaal 40 % in het middensegment, minimaal

6 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-016064 rve grond en ontwikkel

20 % tot maximaal 30 % vrije sector; In de gesprekken en rekensessies met erfpachters/initiatiefnemers voor de transformatie van het winkelcentrum Boven ’t Y van winkel- naar stadscentrum is de woningbouwsegmentering een terugkerend thema. De haalbaarheid van de transformatie-initiatieven heeft te lijden onder de relatief hoge inbrengwaarde van het bestaande detailhandelsvastgoed, de gestegen bouwkosten en de gestegen financieringslasten. Dit was aanleiding om na te denken over een afwijking op 40-40-20. De motivatie voor het voorstel van de verhouding minimaal 20 % sociaal, minimaal 40 % in het middensegment, minimaal 20% tot maximaal 30 % vrije sector wordt gevormd door het haalbaar maken van de transformatie voor de initiatiefnemers, flexibiliteit door de segmentatie op gebiedsniveau te beschouwen, het hoge aandeel sociale huur van ca. 56%, de bevolkingssamenstelling en het beperkte aandeel koopwoningen in de omliggende wijken. Op dit moment zijn er zeven erfpachters met een initiatief tot transformatie, in verschillende fases van ontwikkeling. Vier partijen hebben een concreet initiatief en kunnen naar verwachting op korte termijn overgaan tot het sluiten van een Afsprakenbrief. De opstelsom van het woonprogramma van deze erfpachters laat een programma van ca. 1.000 woningen en een hotel zien. De exacte segmentatie van dit programma is nog onderwerp van studie.

Monitoring gebeurt op jaarlijkse basis en wordt gerapporteerd aan de gemeenteraad middels de monitoring woonprogramma’s gebiedsontwikkeling. Per initiatief tot transformatie wordt het woningbouwprogramma vastgeklikt in de Afsprakenbrief. c. De Vuistregels vormen de ruimtelijke spelregels voor transformatie (zie bijlage 4 bij deze voordracht); Samen met de CV en vastgoedeigenaren/erfpachters met een concreet plan voor transformatie van hun bestaande bezit zijn ruimtelijke randvoorwaarden voor transformatie van het gebied opgesteld, de zogenaamde Vuistregels. Deze Vuistregels geven aan de hand van de thema’s verrijken, vergroenen en verbinden de uitgangspunten mee voor transformatie. Denk hierbij aan regels voor het maximale aantal torens, de maximale bouwhoogte, uniforme plinthoogte, groene daken, minimale afstand tussen de torens en afspraken over woonkwaliteit. De Vuistregels vormen hiermee het ruimtelijke kader en startpunt voor het ontwerp van de nieuwbouw per kavel. De Vuistregels zijn de basis en omvatten de hoofdlijnen. De initiatiefnemers ontwikkelen vervolgens een bouwplan, op basis van een schetsontwerp wordt vervolgens een kavelpaspoort overeengekomen waarin de exacte kaders voor het ruimtelijke ontwerp worden opgenomen.

Hierin zijn naast zaken als bouwhoogte ook de programmatische afspraken opgenomen of eventuele maatwerkafspraken over bezonning, wind of afstand tot naburige percelen. De Vuistregels bieden de mogelijkheid om op ca. 15 locaties in het winkelcentrum hoogbouw (torens hoger dan 25 meter) te realiseren. De hoogbouw heeft effect op de bestaande omgeving. De hiermee samenhangende aspecten wind en zon zijn onderzocht. Het windhinderonderzoek laat zien dat het winklimaat op een aantal plekken in het plangebied verslechtert, voornamelijk ter hoogte van de smalle doorgangen naar het winkelcentrum. Deze locaties vormen plekken van aandacht bij verdere uitwerking van het ontwerp. Door ingrepen in bebouwing en/of beplanting kan het winklimaat worden verbeterd. In de vervolgfase is er in het geval van hoogbouw altijd een nader windhinderonderzoek nodig om aan te tonen dat er een aanvaardbaar windklimaat ontstaat. d. De Vuistregels wijken op een aantal punten af van het hoogbouwbeleid; Op 17 juli 2024 is het geactualiseerde hoogbouwbeleid van de gemeente Amsterdam vastgesteld, het Buikslotermeerplein is hierin aangewezen als hoogbouwcluster. De Vuistregels voor het winkelcentrum en het hoogbouwbeleid zijn in dezelfde periode tot stand gekomen. Over het algemeen zijn de stukken met elkaar in lijn, op een aantal punten zijn de Vuistregels strikter dan de

7 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-016064 rve grond en ontwikkel

hoogbouwvisie. Belangrijkste aanleiding hiervoor is dat het winkelcentrum een bestaand gebied is waar het huidige stratenpatroon wordt gehandhaafd en hoogteaccenten in de bestaande structuur moeten worden ingepast. Zo is de onderlinge afstand tussen hoogbouw in de vuistregels afhankelijk gemaakt van de hoogte van de toren. Dat betekent dat een lager gebouw ook dichter op een ander lager gebouw mag staan dan de 25 meter uit de hoogbouwvisie. Maar ook dat de onderlinge afstand dus meer is dan 25 meter als de gebouwen hoger zijn dan 50 meter. Hierdoor ontstaat meer variatie in hoogte in het gebied en schuifruimte om hoogbouwinitiatieven mogelijk te maken, zonder dat dit ten koste gaat van de woonkwaliteit (uitzicht) in de hoogbouw. e. De aanpak voor het winkelcentrum is in samenwerking met de ca. 60 erfpachters in het winkelcentrum tot stand gekomen. Deze vastgoedeigenaren zijn verenigd in de coöperatieve vereniging van eigenaren (CV), de partner in deze ontwikkeling. Hierbij wordt uitgegaan van vrijwillige transformatie door de erfpachters in het gebied. De gemeente treedt faciliterend op; Erfpachters ontwikkelen een initiatief tot transformatie voor hun eigen vastgoed op het plein. De gemeente treedt faciliterend op en gaat bij het ontstaan van een initiatief op basis van een schetsontwerp in gesprek met de betreffende eigenaar.

Op dit moment zijn er zeven erfpachters met een initiatief tot transformatie, in verschillende fases van ontwikkeling. Vier partijen hebben een concreet initiatief. In het proces om te komen van initiatief tot uiteindelijke start bouw wordt de routekaart transformatie gevolgd waarbij er per initiatief een Afsprakenbrief wordt gesloten waarin de privaatrechtelijke afspraken onder andere ten aanzien van programma, grondprijzen en planning worden vastgelegd. Evenals tussentijdse toetsmomenten. Bijlage bij deze Afsprakenbrief is een kavelpaspoort met ruimtelijke afspraken. Naar verwachting kan er met vier partijen kort na vaststelling van het investeringsbesluit (begin 2025) tot een Afsprakenbrief worden gekomen. Een van de initiatieven betreft een museumhotel. Het Buikslotermeerplein is aangewezen als ‘nee, tenzij-gebied’ in het Overnachtingsbeleid uit 2021. Het nieuwe overnachtingsbeleid is op 16 april 2024 vastgesteld door het college. In dit beleid is dit initiatief opgenomen onder het overgangsrecht waardoor de regels uit de Nota uitwerking overnachtingsbeleid 2021 e.v. van toepassing blijven. De betreffende initiatiefnemer kan haar voorstel verder uitwerken onder de regels van dit beleid. Gezien de positieve bijdrage die deze ontwikkeling aan het gebied kan leveren is er op een conceptaanvraag omgevingsvergunning een positieve reactie onder voorwaarden gegeven.

f. Er wordt door de CV en gemeente ingezet op maximale vergroening binnen het plangebied, zowel op kavelniveau als in de openbare ruimte. Onder andere met de ontwikkeling van daktuinen en groene gevels; en g. De openbare ruimte in het winkelcentrum is in erfpacht uitgegeven aan de CV. De CV en de gemeente maken een visie voor de openbare ruimte. De wijze van aanpak van de openbare ruimte is onderdeel van studie in de volgende fase en afhankelijk van de voortgang van de transformatie; De vuistregels bevatten heldere afspraken voor vergroening op kavelniveau. De daken op de lagere bebouwing en zogenaamde setbacks worden groen. Dit gebeurt ook op eventuele daken van de binnenhoven. Op de hogere daken is ruimte voor PV-panelen. Deze afspraken zijn tussen CV, initiatiefnemers en gemeente overeen gekomen. Partijen zijn zich ervan bewust dat deze aspecten van invloed kunnen zijn op de servicekosten voor toekomstige huurders. Hier zal tijdens de ontwikkeling oog voor zijn.

8 Gegenereerd: v1.1

VN2024-016064 rve grond en ontwikkel

RAAD De aanpak van de openbare ruimte in dit transformatiegebied kent nog veel onzekerheden. Het is nog niet bekend waar wordt gestart en op hoeveel plekken er tegelijkertijd wordt gewerkt. Dit betekent dat op dit moment nog niet te voorspellen is waar er ingrepen in de openbare ruimte worden gedaan. Daarnaast zijn de winkelstraten en binnenhoven in erfpacht uitgegeven aan de CV (ca. 87,5 % van het gebied). In principe is de erfpachter verantwoordelijk voor beheer en onderhoud. CV en gemeente zijn het er echter over eens dat de straten moeten worden vergroend. Hiertoe wordt een gezamenlijke visie opgesteld. Deze gaat in ieder geval uit van het verdwijnen van de huidige luifels en erkers waardoor de mogelijkheid ontstaat voor het toevoegen van bomen en groen. Belangrijk hierbij is dat het gebied van karakter zal veranderen en daarom ook om een andere inrichting vraagt. Er is meer leven op straat, ook als de winkels dicht zijn. Entrees van woningen komen uit op de winkelstraat, bewoners willen hun fiets of scooter stallen. De verwachting is ook dat er meer functies komen met langere openingstijden. Dit vraagt om een andere benadering van de publiek toegankelijke winkelstraten. De private binnenhoven blijven privaat en in gebruik als parkeerplaats voor werknemers van de winkels, expeditie, laden en lossen om de publiek toegankelijke winkelstraten zo veel mogelijk te ontlasten.

In de toekomst zijn er op hoofdlijnen drie opties. De CV blijft erfpachter en verantwoordelijk voor inrichting en beheer van het publiek toegankelijke gebied en de kosten die hiermee samenhangen. Een andere mogelijkheid is dat de gemeente de erfpachtgrond weer terugneemt en de inrichting en het beheer voor haar rekening neemt: van ontwerpen tot uitvoeren en beheren en de kosten die hieraan gekoppeld zijn. Derde optie is een mengvorm. De keuze voor de aanpak hangt samen met de voortgang van de transformatie en uitkomsten van het gezamenlijke onderzoek en zal ter besluitvorming worden voorgelegd aan het college. h. Het winkelcentrum blijft in de toekomst goed bereikbaar, met OV, te voet, te fiets en met de auto. Het aandeel openbare parkeerplaatsen wordt verlaagd en in lijn gebracht met gemeentelijk parkeerbeleid; Het Buikslotermeerplein is op dit moment omringd met een groot aantal openbare parkeerplekken op maaiveld. In totaal 2.444 plekken. In overleg met de CV is tot een nieuwe opzet gekomen voor het openbare parkeren. In de eindsituatie zullen er 1.707 openbare plekken zijn op vier locaties rondom het winkelcentrum. De bereikbaarheid per OV blijft goed met de Noord/Zuidlijn op loopafstand en de verschillende buslijnen die halteren op station Noord en halte Olof Palmeplein.

Deze laatste krijgt in 2025 een update om weer te voldoen aan de eisen van de huidige tijd en laadinfrastructuur aan te leggen zodat de elektrische bussen hier kunnen laden. Te voet en te fiets verbetert de bereikbaarheid van het winkelcentrum in de aankomende jaren door de aanpak van de Buikslotermeerpleinweg Zuidzijde en de nieuwe oost-westfietsroute vanaf de Banne richting Baanakkerspark. In de directe omgeving verbetert de situatie voor fietsers en voetgangers door de nieuwe inrichting van het Centrumplein en uiteindelijk de aanpak van de winkelstraten. Op de plek van de huidige parkeervelden is de ontwikkeling van kavels met inpandige parkeervoorzieningen en openbare ruimte gepland. Het plan voor de toekomst gaat uit van een nieuwe balans tussen ruimte voor mobiliteit en ruimte voor groen en ontmoeting, waarbij de auto en parkeren -ten opzichte van de huidige situatie- minder dominant worden. Dit in lijn met de ambities van het programma Amsterdam Maakt Ruimte. Deze aanpak is buiten al ingezet met de sloop van het Waddenwegviaduct en opheffen van parkeerplaatsen waar nu een grasveld en sportvoorzieningen liggen. i. Een uitwerking van de inpassing van referentienormen voor maatschappelijke voorzieningen, sport, spel en groen, waarbij een deel buiten het projectgebied wordt opgelost.

Voor de circa eerste 1.000 woningen is een concreet voorstel; voor de tweede tranche woningen is voorwaarde

9 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-016064 rve grond en ontwikkel

dat voor het sluiten van afsprakenbrieven met de erfpachters in het gebied een locatie voor sport en spel is gevonden. Kwantitatief uitgangspunt voor de vergroening zijn de Amsterdamse referentienormen voor maatschappelijke voorzieningen, groen en spelen passend bij een centrumstedelijk milieu. De opgave is beschouwd voor de drie deelgebieden van het Buikslotermeerplein; het Centrumplein, Winkelcentrum en Olof Palmeplein en op basis van de uitgangspunten zoals vastgelegd in de projectnota. Hierin is opgenomen dat voor de groenopgave en de sportopgave minimaal 50% binnen het plangebied wordt opgenomen en voor de overige 50% buiten het plangebied wordt geïnvesteerd gezien de beperkte mogelijkheden in het winkelcentrum. Exacte uitwerking hangt ook samen met de visie voor het openbare gebied (zie onder g. hierboven). Daarnaast zijn de huidige referentienormen voor maatschappelijke voorzieningen, groen, sport en spelen aangehouden bij de ontwikkeling van dit plan. De normen worden geactualiseerd maar deze geactualiseerde normen zijn nog niet vastgesteld en vormen nog geen uitgangspunt voor dit plan. Voor deelgebied winkelcentrum geldt:

10 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-016064 rve grond en ontwikkel













Dat het om een transformatiegebied gaat, het is onzeker hoeveel woningen er uiteindelijk worden gerealiseerd en in welk tempo. Voor de rekenkundige opgave voor maatschappelijke voorzieningen is uitgegaan van twee tranches van woningbouw, de eerste ca. 1.000 woningen en de geschatte circa opgave van 1.900 woningen. De opgave voor maatschappelijke voorzieningen wordt ingepast in de deelgebieden Olof Palmeplein en Centrumplein conform de normen, gebaseerd op realisatie van circa 1.900 woningen. Dit betekent onder andere dat er een basisschool is gepland. De opgave voor groen wordt beperkt binnen deelgebied winkelcentrum opgelost, voornamelijk op de daken. Daarbij is het van belang dat de oplossingen die door erfpachters getroffen worden, dusdanig zijn dat dit niet of nauwelijks tot aanvullende kosten leidt (doorgaans doorbelast via de servicekosten) voor de toekomstige bewoners, aangezien minimaal 60% van de woningen in het betaalbare, gereguleerde, segment ontwikkeld gaan worden. De toepassing van groennormen bij transformaties, zoals het winkelcentrum is lastig, omdat de verhouding tussen bebouwing en openbare ruimte al vastligt. Bij 1.000 woningen is het tekort 6.023 m2 gebruiksgroen, bij benutting van de volledige plancapaciteit is het tekort 18.076 m2 gebruiks- en ecologisch groen.

Om aan de totale groennorm te voldoen wordt rekening gehouden met een bovenplanse investering vanuit de grondexploitatie winkelcentrum. Deze kosten kunnen echter pas worden opgenomen na voldoende inkomsten uit de transformatie. Qua locatie zal er in eerste instantie worden gekeken naar de omliggende wijken en het Baanakkerspark. Kansrijk hierbij is het aansluiten op de bestaande groenen ecologische structuur rondom het plein. Vanuit de conceptontwikkelstrategie wordt aangestuurd op een netwerk van groene schakels die bestaande groengebieden beter met elkaar verbinden. Het lijkt mogelijk om een beperkt aantal kleine speelplekken te maken, mits hierover overeenstemming met de erfpachter (CV) is. Op dit moment is er al een kleine speelplek voor kleine kinderen aanwezig in het winkelcentrum. Op beperkte schaal kan er worden gecompenseerd op Olof Palmeplein. Indien het woningaantal daartoe aanleiding geeft wordt er gekeken naar speelplekken buitenplans in ’t Schouw, Kleine Wereld, Baanakkerspark of Plan van Gool. Voor de eerste 1.000 woningen is er zicht op een locatie voor georganiseerde buitensport. Op de Wieden in Centrumplein en buitenplans waarschijnlijk op locatie Groene Veld. Voor de tweede tranche woningen (iedere woning meer dan de eerste 1.000) moet een buitenplanse locatie worden gevonden (bij het maximale scenario, 900 woningen, is dit 1.800 m2).

Hiervoor wordt voorgesteld om vanuit het Winkelcentrum dan ook een financiële bijdrage te doen. Het vinden van deze locatie is voorwaardelijk voor het sluiten voor afsprakenbrieven met erfpachters in het gebied die deze woningen willen ontwikkelen. Voor de buitenplanse sport-, spel en groenopgave geldt dat er vanuit de grondexploitatie een reservering is gemaakt voor een financiële bijdrage aan de verantwoordelijke directie welke gebaseerd is op de kosten voor het bouwrijpmaken van de locatie.

2. Kennis te nemen van het positieve advies van het stadsdeel Noord op de Investeringsnota Winkelcentrum Buikslotermeerplein d.d. 17-7-2024 en het reactiedocument waarin het stadsdeeladvies van antwoord is voorzien (bijlage 9). Het dagelijks bestuur van stadsdeel Noord heeft op vrijdag 19 juli 2024 haar advies vastgesteld op de plannen voor het Winkelcentrum en het Centrumplein. Het DB heeft ervoor gekozen één integraal advies op te stellen voor de investeringsbesluiten voor deelgebied Winkelcentrum en deelgebied 11 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-016064 rve grond en ontwikkel

Centrumplein. Het stadsdeelbestuur is in hoofdlijnen positief over de investeringsnota Centrumplein en de investeringsnota Winkelcentrum, en kan zich vinden in zowel de inhoudelijke als ruimtelijke kaders. Wel zijn er in het advies een aantal zorg- en aandachtspunten opgenomen. Het advies richt zich op de volgende onderwerpen: - Integraliteit van de gebiedsontwikkeling - Sturing tijdens de transformatie (programma maar ook omgevingsaspecten) - Groen - Toegankelijkheid van de openbare ruimte - Visie op mobiliteit - Wonen - Cultuur, sport en maatschappelijke voorzieningen - Branchering - Ontwikkeling en participatie - Aanvullende tekstuele suggestie Het stadsdeeladvies is in een apart reactiedocument samengevat en voorzien van een reactie (bijlage 9). 3. Kennis te nemen van de Nota van Beantwoording van de Investeringsnota Winkelcentrum Buikslotermeerplein en de naar aanleiding hiervan gemaakte aanpassingen (bijlage 6). Het college van B&W heeft de concept-investeringsnota Winkelcentrum Buikslotermeerplein op 4 juni 2024 vrijgegeven voor inspraak. In de inspraakperiode die liep van 17 juni tot en met 28 juli 2024 zijn er 16 inspraakreacties binnengekomen. De reacties zijn bekeken en voorzien van een antwoord in de Nota van Beantwoording (bijlage 6). Er zijn 16 inspraakreacties ontvangen over het ontwikkelkader en de Vuistregels. Samengevat ging dit over de volgende thema’s: 1.

Draagvlak voor de plannen: men spreekt waardering uit dat er nu eindelijk iets gaat gebeuren met het Buikslotermeerplein -> Deze reactie is een bevestiging van de plannen voor dit gebied. 2. Luifels winkelcentrum: men vindt het jammer dat de luifels verdwijnen -> de luifels zijn inderdaad een kenmerkend onderdeel van het winkelcentrum. Met de CV is overeen gekomen dat deze stapsgewijs verdwijnen bij transformatie. Hiermee ontstaat er (samen met het verwijderen van de erkers) een bredere stadsstraat die de mogelijkheid biedt voor een inrichting die hierbij past met bomen, groen, zitgelegenheid en ruimte voor winkelend publiek. 3. Verkeersdrukte: er zijn zorgen over het toenemende verkeer en luchtkwaliteit -> het gebied wordt onmiskenbaar drukker wat effecten voor de omgeving met zich mee brengt. De toename van verkeersintensiteiten als gevolg van de ontwikkeling is onderzocht. Het bestaande netwerk kan de toename verwerken. Wel is het advies om in de toekomst de stoplichten anders in te stellen om de verkeersstromen vanaf het plangebied goed te kunnen faciliteren.

12 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-016064 rve grond en ontwikkel

4. Aanbod winkels: er klinkt een duidelijke wens om het aanbod diverser te maken en ook meer kwaliteit toe te voegen onder de winkels -> dit is een gedeelde wens, ook bij winkeliers en eigenaren. Hoewel een goed brancheringsplan hierbij kan helpen is ook de ontwikkeling van dit gebied naar een sterk centrumgebied hierin cruciaal met voldoende draagvlak. 5. De zorgen betreffende schaduwwerking, windhinder, uitzicht en privacy: een aantal insprekers in en om het Buikslotermeerplein uiten hun zorgen over de nadelige effecten op hun woongenot; meer schaduwwerking, verminderd uitzicht en minder privacy komen in 6 van de 16 reacties naar voren. Er is een bezonningsstudie uitgevoerd. Deze studie laat een afname zien van de bezonning op de gevel van een aantal woonblokken in de omgeving. De grootste afnames doen zich voor op de zuidgevel van de woningen aan het Buikslotermeerplein 321-353, deze woningen zijn dicht op de ontwikkeling gelegen. In de Vuistregels zijn nu twee torenposities mogelijk gemaakt in dit blok van 70 meter. Naar aanleiding van de inspraakreacties is een minimale afstand van 27 meter opgenomen tussen de gevels van de bestaande bebouwing en de gevels van nieuwe hoogteaccenten en een bufferzone opgenomen tussen de bestaande tuinen van de woningen en de nieuwbouw met een beperkte bouwhoogte.

Daarnaast is er voor dit blok een aandachtsgebied opgenomen in de Vuistregelkaart waarbij is toegelicht dat er bij uitwerking maatwerk in de ontwerpopgave nodig is en aandacht voor de bestaande woningen. Ook is in de vuistregels een extra regel opgenomen over afstemming met bewoners in het betreffende blok, tijdig onderzoek naar wind en zon. Specifieke afspraken krijgen een plek in het kavelpaspoort (onderdeel van privaatrechtelijke contract initiatiefnemer en gemeente). Met deze twee torenposities en ontwikkelmogelijkheden die de Vuistregels bieden ontstaat er de kans op ontwikkeling van een woonblok van ca. 14.000 m2 bvo en een Art-hotel met 150 kamers, galerij en artist-in-residence studio’s. Met de aanpak van de plint verbetert de uitstraling en functiemix van winkelcentrum en het horecaplein. De ontwikkeling heeft wel negatieve impact op de 17 bestaande huishoudens qua bezonning en privacy.

Alle inspraakreacties zijn bekeken en voorzien van een antwoord in de Nota van Beantwoording. Naar aanleiding van de inspraak zijn de volgende wijzigingen opgenomen in het ontwikkelkader en de Vuistregels: - Bij de afbeeldingen is duidelijk aangegeven wanneer het de eindsituatie betreft. - Er is een afbeelding toegevoegd aan het ontwikkelkader waarop duidelijk het onderscheid is aangegeven tussen het transformatiegebied en bestaande bebouwing die niet transformeert. - Voor blok 3 (het blok aan de noordkant van het plein met op de hoek de vestiging van de BCC) is een minimale afstand van 27 meter opgenomen tussen de gevels van de bestaande bebouwing aan het Buikslotermeerplein 321 t/m 353 en de gevels van de nieuwe hoogteaccenten en een bufferzone van 5 meter tussen de tuinen van de bestaande woningen en de nieuwbouw waarin de bouwhoogte is beperkt. Daarnaast is er voor dit blok een aandachtsgebied opgenomen in de Vuistregelkaart waarbij is toegelicht dat er bij uitwerking maatwerk in de ontwerpopgave nodig is en aandacht voor de bestaande woningen. - In de Vuistregels ie het hoofdstuk Bestaande Stad (hoofdstuk 11) toegevoegd waarin ook in de eerste fase van planontwikkeling aandacht wordt gevraagd voor de relatie tussen initiatief en bestaande bebouwing.

Voornamelijk de aspecten bezonning, windhinder en privacy moeten vanaf de start van het ontwerp aandacht krijgen van de ontwikkelende partij en haar ontwerper(s). Eventuele afspraken die een initiatiefnemer met haar buren die al in het blok wonen maakt krijgen een plek in

13 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-016064 rve grond en ontwikkel

de Afsprakenbrief. Op basis van het advies van Stadsdeel Noord zijn enkele voornamen gewijzigd in de toekomstschets in de inleiding van het ontwikkelkader. Overige wijzigingen: - Vervangen van enkele beelden met verbeterde sfeerimpressies in het ontwikkelkader. - Vervangen van kaartmateriaal in de Vuistregels om eenduidigheid te creëren met kaartmateriaal in het ontwikkelkader. - Onderzoek Luchtkwaliteit toegevoegd aan Onderzoekendocument; - Onderzoek Wind toegevoegd aan Onderzoekendocument; - Aanvullend onderzoek bezonning toegevoegd aan bezonningstudie Buikslotermeerplein in het Onderzoekendocument. 4. Kennis te nemen van de GEHEIM Financiële Paragraaf grondexploitatie 453.43 Winkelcentrum Buikslotermeerplein (bijlage 5) en de geheimhouding die daarop op grond van artikel 87 van de Gemeentewet is opgelegd. Dit in verband met de belangen genoemd in artikel 5.1, tweede lid onder b van de Wet open overheid. De geheimhouding is opgelegd tot twee jaar na sluiting van de grondexploitatie, uiterlijk 31 december 2037 of tot het moment waarop de gemeenteraad besluit geheimhouding op te heffen. 5. In te stemmen met de opgestelde grondexploitatie 453.43 Winkelcentrum Buikslotermeerplein met een negatief saldo € 2,6 mln.

(Netto contante waarde, prijspeil 1 januari 2024) waarmee de eerste fase van de transformatie voor circa 3 jaar gestart kan worden en waarvoor een voorziening in het Vereveningsfonds getroffen wordt. Voor het transformatiegebied Winkelcentrum Buikslotermeerplein is in plaats van een traditionele investeringsnota een Ontwikkelkader opgesteld. Op basis van het ontwikkelkader is er een financiële paragraaf en grondexploitatie opgesteld. Hierin is inzicht gegeven in het beoogde programma, de indicatieve opbrengsten, de investeringsbehoefte, de fasering en de risico’s. In het winkelcentrum is op basis van het Ontwikkelkader ruimte om woningen en andere voorzieningen aan het huidige programma toe te voegen. Het huidige gebied bestaat uit ongeveer 100.000 m² bvo vastgoed, voornamelijk detailhandel. Op basis van het investeringsbesluit kan het programma in het gebied groeien naar maximaal 276.000 m² bvo. Zowel het bestaande vastgoed als het merendeel van de publiek toegankelijke ruimte rondom het winkelcentrum en de binnenhoven/expeditiehoven zijn in erfpacht uitgegeven. De gemeente beschikt in dit grondexploitatiegebied dan ook nauwelijks over grondposities in vol eigendom: zo’n 5%. De bereidwilligheid van de circa 60 erfpachters en de Coöperatieve Vereniging Winkelcentrum Amsterdam Noord (erfpachter van de publiek toegankelijk ruimte) is van belang.

Bij transformaties, zoals in dit gebied van het winkelcentrum, is de snelheid en omvang van het behalen van resultaten dus sterk afhankelijk van de erfpachters. Gelet op de huidige inzichten van de voorziene opbrengsten, indien het voorziene programma volledig tot ontwikkeling wordt gebracht, dan kunnen de voorgestelde investeringen cq. kosten gedragen worden door de potentiële meeropbrengsten uit erfpacht. 6. In te stemmen met het beschikbaar stellen van een totaal nominaal krediet à € 8,7 mln waarvan afgerond € 2,9 mln ter dekking van de kosten van de eerste fase (circa 2025-2027) en

14 Gegenereerd: v1.1

VN2024-016064 rve grond en ontwikkel

RAAD Nog eens afgerond € 5,8 mln ter dekking van de kosten voor de tweede fase (naar verwachting vanaf 2028) welke pas wordt opgestart na het sluiten van afsprakenbrieven cq. erfpachtovereenkomsten waarmee er zicht komt op meeropbrengsten uit erfpacht. De gemeenteraad wordt gevraagd een krediet beschikbaar te stellen van € 2,9 mln. voor de kosten (voornamelijk ambtelijke inzet) gedurende Fase 1 voor de transformatie van Winkelcentrum Buikslotermeerplein. Fase 1 beslaat ongeveer 3 jaar en in deze fase zal de gemeente louter erfpachters faciliteren om tot transformatie te komen. Voor de tweede fase wordt daarbij een aanvullend krediet gevraagd van € 5,8 mln. Hierover wordt vervolgens periodiek gerapporteerd aan de Raad via het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG). De tweede fase wordt na ca. 3 jaar gestart, mits er voldoende transformatieplannen gecontracteerd zijn met afsprakenbrieven cq. erfpachtovereenkomsten waarmee er ook zicht komt op meeropbrengsten uit erfpacht. Door met deze twee fases te werken wordt een beperkte eerste investering gevraagd om de transformaties op gang te helpen. En slechts wanneer dit tot concrete plannen leidt, dan wordt de gemeentelijk inzet gecontinueerd. Doordat het krediet van Fase 2 pas daadwerkelijk wordt opgevoerd in de grondexploitatie indien er aan genoemde voorwaarden is voldaan, wordt het beslag op het Vereveningsfonds gefaseerd.

Het totale nominaal krediet voor het totale project gedurende de looptijd van tien jaar bedraagt hiermee afgerond € 8,7 mln. Dit krediet wordt beschikbaar gesteld voor proces- en voorbereiding- en toezichtkosten en het verbeteren van de openbare ruimte, daar waar de grond openbaar gebied is in vol eigendom van de gemeente en onderzoek te doen naar de aanpak voor het openbaar toegankelijke gebied in de toekomst (zie ook onder g hierboven). 6.1. Van deze kosten wordt in de tweede fase een vaste bijdrage voor het bouwrijpmaken van een buitenplanse locatie gedaan aan de directie Sport- en Bos voor georganiseerde buitensport op basis van de Groen- en Sportnorm. Volgens de “Referentienorm maatschappelijke voorzieningen, groen en spelen” van 30 januari 2018 dient binnen projecten bij ontwikkeling van nieuw programma minimaal een genormeerd aantal m² ingericht te worden als groen- of sportvoorziening. Ten aanzien van georganiseerde buitensport (GBS) lukt het niet om dit binnen het plangebied van het Winkelcentrum op te lossen. Die ruimte is er simpelweg niet. Afhankelijk van het woningaantal van circa 1.900 tot 2.200 volgt grofweg dat er voor het Winkelcentrum zo’n 1.100m² GBS binnenplans behaald wordt binnen Buikslotermeerplein op het Centrumplein.

De kosten voor het inrichten van deze GBS komen volledig voor de grondexploitatie Centrumplein: er volgt geen verrekening op niveau van de grondexploitaties. Nog eens 1.100m² dient dan buitenplans opgelost te worden, aangezien er binnen Buikslotermeerplein onvoldoende ruimte is. Er is in afstemming met de directie Sport en Bos gerekend met een vaste bijdrage per m² om de kosten voor het bouwrijpmaken van 1.100 m² op een nader te bepalen locatie te kunnen dekken. Dit zal dan een afdracht worden aan Sport & Bos op moment dat meer dan 50% van de voorziene woningaantallen zijn gerealiseerd. De verwachte kosten voor de bijdrage aan buitenplanse GBS zijn in hoofdstuk 5 van de (GEHEIM) Financiële Paragraaf toegelicht en opgenomen. 6.2. In te stemmen met de naam van de grondexploitatie 453.43 Winkelcentrum Buikslotermeerplein ten behoeve van alle systemen binnen de gemeente Amsterdam. 6.3. Kennis te nemen met van de potentiële meeropbrengsten uit erfpacht in het plangebied zoals opgenomen in hoofdstuk 4 van de (GEHEIM) Financiële Paragraaf grondexploitatie 453.43 Winkelcentrum Buikslotermeerplein. Zoals toegelicht in de (GEHEIM) Financiële Paragraaf en beslispunt 5b worden opbrengsten nog niet actief opgevoerd in de grondexploitatie. Er worden pas opbrengsten opgenomen in de

15 Gegenereerd: v1.1

VN2024-016064 rve grond en ontwikkel

RAAD grondexploitatie op het moment dat er contracten zijn ondertekend. Het moment waarop en de omvang waarin dit gaat gebeuren is nog ongewis. In hoofdstuk 4 van de Financiële Paragraaf is een indicatie in beeld gebracht van de meeropbrengsten uit erfpacht, afhankelijk van de omvang en het precieze programma dat bij de transformatie gerealiseerd wordt. 6.4. De toekomstige meeropbrengsten uit erfpachtconversies bij bestemmingsbebouwingswijzigingen, perceeluitbreidingen en herziening bij transformatie ten gunste te laten komen van de grondexploitatie 453.43 Winkelcentrum Buikslotermeerplein om deze in te investeren in de transformatie van het gebied Winkelcentrum Buikslotermeerplein (ter dekking van fase 1 en 2). Aangezien alle percelen binnen het plangebied in erfpacht zijn uitgegeven, bestaan de potentiële opbrengsten louter uit conversies (wijzigingen) van bestaande erfpachtrechten. Met dit beslispunt blijven de meeropbrengsten uit erfpacht binnen het plangebied om de kosten voor de 1ste en 2de fase zoals toegelicht onder punt 6 hierboven te dekken. 6.5. Opbrengsten van tijdelijke verhuringen van terreinen, gebouwen en van gronduitgiften ten gunste te laten komen van de grondexploitatie 453.43 Winkelcentrum Buikslotermeerplein.

Ondanks dat de gemeente in het plangebied niet de beschikking heeft over terreinen en gebouwen wordt gevraagd in te stemmen om eventuele opbrengsten hieruit, mogelijk in de toekomst, in het plangebied te behouden. Hiermee wordt administratief eenheid behouden. 6.6. Kennis te nemen dat er in deze financiële paragraaf een bijdrage voor sec het bouwrijpmaken van een buitenplanse sportvoorziening gedaan wordt (zie beslispunt b), waar daarnaast ook dekking voor de overige kosten (waaronder inrichtingskosten, exploitatiekosten) dient te worden aangevraagd via de betreffende begrotingsposten van het sociaal domein. Onder beslispunt 6.1. is toegelicht dat op basis van het geschatte maximale woningaantal 2.200 m2 georganiseerde buitensport gerealiseerd zal moeten worden. Voor 1.100 m2 wordt dit meegenomen in de totale opgave voor het Centrumplein en voor 1.100 m2 zal vanuit deze grondexploitatie bij het realiseren na de eerste 1.000 woningen een bijdrage voor het bouwrijpmaken aan de directie Sport en Bos gedaan worden. Voor de georganiseerde buitensportopgave die voortkomt uit de toename van woningen in dit plangebied zal binnen het sociaal domein door de directie Sport en Bos nog voor de overige kosten (waaronder inrichtingskosten en structurele exploitatiekosten) ook dekking aangevraagd moeten worden. 6.7. In te stemmen met het voorstel om een budget van 33% i.p.v.

22% over de uitvoeringskosten in de begroting op te nemen voor Voorbereiding en Toezicht in de grondexploitatie 453.43 Winkelcentrum Buikslotermeerplein. Volgens een gemeentelijk interne richtlijn en samenwerkingsafspraken tussen Grond & Ontwikkeling (G& O) en het Ingenieursbureau (IB) wordt er voor de kosten V&T (Voorbereiding en Toezicht) gerekend met 22% over de uitvoeringskosten civiele werken. Voor Winkelcentrum Buikslotermeerplein wordt echter 11% aanvullende V&T-kosten gerekend voor een omgevingsmanager voor twee jaar en voor verdere advisering IB ten transformatie en inrichting van de publiektoegankelijke ruimte welke in erfpacht is uitgegeven. Door enkel 22% te rekenen over de kosten gekoppeld aan de herinrichting van de circa 5% openbare ruimte in vol eigendom van de gemeente, dan is er onvoldoende V&T-budget voor deze overstijgende kosten binnen het plangebied Winkelcentrum Buikslotermeerplein. 6.8. Kennis te nemen dat er in de Financiële Paragraaf in de tweede fase herinrichtingskosten voor het zogenaamde horecaplein zijn opgenomen. Op basis van een ontwerp zal een

16 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-016064 rve grond en ontwikkel

beheertoets worden uitgevoerd. Eventuele wijzigingen van de beheerlasten zullen worden aangevraagd via de betreffende begrotingspost van het fysieke domein. In het plangebied is ca. 5% van het areaal in vol eigendom van de gemeente. Dit betreft o.a. het zogenaamde horecaplein, aan de oostzijde van het plangebied. Om aan te sluiten op te transformatie van het gebied met onder andere wonen zal de gemeente in de tweede fase (een deel van) het horecaplein herinrichten. Het ontwerp zal ter toetsing aan de beheerders van de openbare ruimte worden voorgelegd. Een eventuele verhoging van de beheerlasten zal daarbij nog aangevraagd dienen te worden via de betreffende begrotingspost van het fysieke domein. 6.9. Kennis te nemen van de risico’s zoals genoemd in de financiële risicoanalyse van de GEHEIM Financiële paragraaf die onlosmakelijk zijn verbonden aan de grondexploitatie 453.43 Winkelcentrum Buikslotermeerplein. In de risico-inventarisatie is voor de herziene grondexploitatie een risicoprofiel (kans x maximaal risicobedrag) berekend. Door met twee fases te werken zijn de risico's tamelijk beperkt. Bij de periodieke actualisatie van de grondexploitatie (het MPG) zal steeds opnieuw bekeken worden of de risico-inventarisatie nog actueel is. Op de risico's wordt gestuurd met de geïnventariseerde beheersmaatregelen. 7.

Kennis te nemen van het gegeven dat er in deze concept-investeringsnota (buitenplanse) sportvoorzieningen in het programma zijn opgenomen waarvoor dekking wordt aangevraagd via de betreffende begrotingsposten van het sociaal domein.

Participatie

Zowel voor de Projectnota als de Investeringsnota heeft uitgebreid participatie plaatsgevonden. In 2022 en 2023 is er voor deelgebied winkelcentrum op verschillende manieren overlegd met de omgeving. Dit is gebeurd in samenspraak met de CV. Samen met hen zijn de plannen tot stand gekomen. Belangrijkste onderdelen uit het participatietraject zijn:

      

Het stadsgesprek in de Pathé bioscoop in oktober 2022. Hierbij zijn de vuistregels gepresenteerd en hebben een aantal initiatiefnemers hun individuele plannen gepresenteerd. Twee inloopbijeenkomsten in maart 2023 voor omwonenden en geïnteresseerden. Jaarlijks een brede CAN-Informatiemarkt. In samenwerking met de winkeliersvereniging aparte bijeenkomsten voor winkeliers. Gesprekken met bewoners van de woningen aan de noordkant van het Buikslotermeerplein, naar aanleiding van vragen over initiatieven in dit blok en gesprekken met de VVE van woongebouw Dijkwater. Gesprekken met Red Amsterdam Noord. Tweewekelijks inloopspreekuur.

Belangrijke signalen die de gemeente ontving betroffen zorgen over windhinder, bezonning en privacy in een gebied met veel hoogbouw. Bewoners van het gebied hebben zorgen over hoogbouw en de effecten hiervan op bezonning, uitzicht, wind en privacy van deze bewoners. Verzoeken om stadsdeelvoorrang een plek te geven in de plannen, voldoende aandacht voor parkeren voor mindervaliden in het gebied. Vanuit Red Amsterdam Noord zijn er zorgen geuit over de vergroening in het gebied. Kan dit ook aan de voorkant van de ontwikkeling plaatsvinden en niet pas achteraf? Ook zijn er veel geluiden van mensen die het nu echt tijd vinden worden dat het winkelcentrum ontwikkeld wordt, na vele jaren van planvorming. Via het inloopspreekuur komen er vaak vragen over 17 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-016064 rve grond en ontwikkel

planning en wanneer men zich kan inschrijven voor nieuwe woningen. In bijlage 2 van het Ontwikkelkader is een volledig verslag van de participatie opgenomen. Van 17 juni tot en met 28 juli 2024 lag de Investeringsnota Winkelcentrum (Vuistregels en Ontwikkelkader incl. bijlagen) ter inzage. Dit heeft 16 inspraakreacties opgeleverd. In de Nota van Beantwoording zijn deze opgenomen en voorzien van een antwoord.

Financiële onderbouwing

Overige toelichting

De netto contante waarde van het project (grexnummer 453.43) komt voor Fase 1 uit op een negatief bedrag van afgerond € 2,6 mln. Het negatieve resultaat komt ten laste van het Vereveningsfonds. De kosten voor Fase 2 en opbrengsten worden pas opgevoerd in de grondexploitatie na het sluiten van afsprakenbrieven cq. erfpachtovereenkomsten. Deze maken dan ook nog geen onderdeel uit van het genoemde projectresultaat. De nominale kosten voor Fase 1 zijn € 2,9 mln. Voor Fase 2 bedragen deze nog eens afgerond € 5,8 mln., maar worden pas opgevoerd na het sluiten van overeenkomsten en naar verwachting op zijn vroegst vanaf 2028. De financiële risico's zijn in eerste instantie nog beperkt doordat Fase 1 zich met name beperkt tot de ambtelijke inzet voor de periode tot circa 2028. Het risico uit zich met name in hogere proceskosten tot een worstcase scenario waar er geen voortzetting wordt gegeven aan het plan. In dat geval zou in het uiterste geval het risico zijn dat de gemaakte kosten tot dan toe gederfde kosten zijn. Aangezien er naar verwachting in Fase 1 nog geen opbrengsten zijn gerealiseerd, zijn risico's die gedurende die periode optreden direct ten laste van het Vereveningsfonds komen. Overige toelichting: Er wordt krediet aangevraagd op basis van de huidige uitgangspunten voor de gehele looptijd van de grondexploitatie, tot en met 2033.

Het daadwerkelijk opvoeren van de kosten in de grondexploitatie vindt echter gefaseerd plaats: Voor Fase 1, circa tot en met 2027, wordt een investering voorzien van nominaal € 2,9 mln. Bij het sluiten van afsprakenbrieven cq. Erfpachtovereenkomsten worden de voorziene kosten vanaf 2028 (Fase 2) ook opgenomen in de grondexploitatie: € 5,8 mln., waarmee de totale voorziene investering van Fase 1 en 2 € 8,7 mln. bedraagt. Dezelfde systematiek geldt voor het opvoeren van de grondopbrengsten. Deze zijn nu slechts op basis van een indicatieve bandbreedte inzichtelijk gemaakt in de Financiële Paragraaf. Indien het voorziene toekomstig programma (volledig) gerealiseerd wordt, dan volgt naar verwachting in de loop van Fase 2 ook een omslag naar een positief projectresultaat: in dat geval kunnen de opbrengsten die ten gunste komen van de grondexploitatie de kosten dekken. De Raad wordt na vaststelling van het Investeringsbesluit vervolgens periodiek geïnformeerd via het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG). Via deze MPG's wordt dan ook gerapporteerd over de wijzigingen die volgen vanuit het opvoeren van de kosten voor Fase 2 of de opbrengsten die na vaststelling van overeenkomsten opgenomen kunnen worden in de grondexploitatie Een uitgebreide toelichting van de financiële onderbouwing is uitgewerkt in de (GEHEIM) Financiële Paragraaf, welke is opgenomen als bijlage.

Conclusie: Er zijn financiële consequenties en deze worden gedekt. Conclusie

18 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-016064 rve grond en ontwikkel

Geheimhouding

Het College heeft op 5 november 2024 geheimhouding opgelegd op de Geheime financiële paragraaf Winkelcentrum Buikslotermeerplein. Dit in verband met de belangen genoemd in artikel 87 Gemeentewet, Woo art. 5.1 lid 2 sub b. De geheimhouding wordt opgelegd voor de duur van het project, omdat de financiële belangen van de gemeente in geding kunnen komen. Met voortijdige openbaarmaking van deze bijlage wordt de financiële positie van de gemeente ondermijnd, in relatie tot de uitgifte van kavels aan ontwikkelende partijen en aanbesteding van civiel technische werken.