7a. Buiksloterham 7e part herz_bijlagen bij toelichting_Bijlage 1 Herijking Invsteringsnota Buiksloterham.pdf

Investeringsnota Buiksloterham 2020

Van organische ontwikkeling naar versnelde transformatie Herijking van het investeringsbesluit Buiksloterham uit 2006

10 november 2020

Inhoudsopgave Samenvatting investeringsnota 

4

1

7

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6

Fase 3 Plangebied Voorgeschiedenis Relevante beleidsontwikkelingen Opgave Overzicht voornaamste wijzigingen

7 7 9 12 13 14

2

Programma

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

Inleiding Algemeen, functiemenging Wonen Economie Maatschappelijke voorzieningen

3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 3.10 3.11

Stadsbeeld Hoofdstructuur Ontwerponderzoek Groenstructuur Ecologie Openbare ruimte, verkeer Profielen en bruggen Steigers Reserveringen openbare ruimte Parkeren Leidende principes voor toekomstige ontwikkelingen

Participatie en communicatie 

101

6.1 6.2 6.3

Algemeen Participatietraject totstandkoming investeringsnota Participatiestrategie voor komende jaren

101 101 106

15

8

Financiën 

110

15 15 16 21 27

9

Bijlagen

111

33 33 33 37 47 49 57 60 61 62 64 66

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8

Algemeen circulair Grondstoffen en materialen Afvalinzameling Energie Bodem, ondergrond Water Beheerparagraaf Overige milieuaspecten

71 72 73 74 75 77 79 79 Herijking investeringsnota Buiksloterham

Inleiding Kaart en spelregels  Planologisch-juridisch kader Eigendomsverhoudingen Gemeentelijke percelen Particuliere percelen Planning en fasering uitvoering

6

107

71

Spelregels en ontwikkelstrategie

98 99

Projectorganisatie

Circulair, milieu, water

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7

Inhoudsopgave

Stedenbouw

Ondergrond, kabels en leidingen BLVC

7

4

5

2

Inleiding

5.8 5.9

83 83 83 94 95 96 96 98

Afbeelding 0.1.1 : Luchtfoto ligging Buiksloterham in Amsterdam-Noord

3

Samenvatting investeringsnota Aanleiding Voor u ligt de investeringsnota Buiksloterham 2020, fase 3, Plaberum 2017. Dit is de herijking van het “Investeringsbesluit Buiksloterham: Transformatie naar stedelijk wonen en werken” dat op 20 december 2006 door de gemeenteraad van Amsterdam was vastgesteld. Deze herijking is om de volgende redenen noodzakelijk gebleken: 1. Het achterblijven van ontwikkelingen gedurende de economische crisis (ongeveer 2008-2014) 2. Het bijstellen van verschillende substantiële beleidsvelden door de gemeente Amsterdam. Een voorbeeld is ‘Koers 2025’ uit 2016 waarin forsere stedelijke woningbouwambities zijn neergelegd en waarin Buiksloterham als versnellings- en verdichtingslocatie is aangemerkt 3. Het ontbreken van een uniform toetsingskader voor afwijkingen van het bestemmingsplan

Buiksloterham Het bedrijventerrein Buiksloterham aan de noordelijke IJ-oever biedt van oudsher ruimte aan industriële bedrijvigheid. Na de ontmanteling van de grootschalige industrie in de jaren ‘70 en ‘80 werden delen van het bedrijventerrein opnieuw ingevuld met nieuwere, veelal lichtere vormen van bedrijvigheid. Vanaf eind jaren ‘90 wordt Buiksloterham ontdekt door de creatieve klasse en doen kunstenaars en bedrijven als architectenbureaus hun intrede. Vervolgens komt het gebied in het Masterplan Noordelijke IJ-Oevers (2003) ook als potentiële verdichtingslocatie op de kaart. Door de economische crisis kwam deze ontwikkeling nog niet op gang. De crisis op de Amsterdamse woningmarkt is nu, anno 2020, ruim voorbij. Ondanks de Coronacrisis blijft de woningingenmarkt tot op heden stabiel. Buiksloterham is een van de meest veelbelovende gebieden om tegemoet te komen aan de enorme vraag naar stedelijk wonen en werken.

4

Verdichting In Koers 2025, de woningbouwstrategie uit 2016 die voortbouwt op de Structuurvisie-ambities, is Buiksloterham aangewezen als ‘gemengde stadsbuurt’ en als versnellingslocatie. De buurt is zeer geschikt om de hoge verstedelijkingsambities van Koers 2025 mede een plek te geven, zowel door te versnellen als door de dichtheid te verhogen. Circulaire wijk Buiksloterham moet een voorbeeldwijk zijn voor circulariteit en duurzaamheid, op allerlei manieren: energie, materiaalgebruik, sanitatie, mobiliteit enzovoorts. De basis hiervoor is in 2015 door ruim twintig partijen, waaronder de gemeente, vastgelegd in een Manifest Circulair Buiksloterham. Productieve wijk De derde opgave is behoud en ontwikkeling van een productieve wijkeconomie. Terwijl de woonfunctie sterk toeneemt, behoudt maakindustrie een plek. Deels zijn dat bestaande bedrijven, deels ook nieuwe. Verdichten met wonen gecombineerd met werken vergt een verfijnde menging van functies, maar hier liggen ook kansen; steeds mee vormen van bedrijvigheid laten zich mengen met wonen. Het vergt ook duidelijke spelregels voor ontwikkelaars. Ongedeelde wijk Buiksloterham staat onder grote druk van centraalAmsterdam. Alles waaraan daar een tekort is, klotst over het IJ heen. Deels is dat goed, want de krachten moeten ergens heen. De stad mag oprukken naar Buiksloterham.

Tegelijkertijd staat Buiksloterham onder invloed van het naastgelegen Volewijck, een van de sociaal zwakste wijken van Amsterdam. De botsing tussen het succesvolle, uitrollende centrum en het zwakke Volewijck is in de ogen van velen hard en openbaart zich volop in Buiksloterham. De strategie is om genoemde botsing te verzachten en Buiksloterham met omliggende buurten te ontwikkelen als ongedeelde wijk.

De gemeentelijke percelen worden indien nodig gesaneerd en bouwrijp gemaakt, waarna zij worden getenderd. De tendervoorwaarden volgen de spelregels van deze investeringsnota. Bij ontwikkeling van de particuliere percelen wordt vertrouwd op een geleidelijke, organische manier van ontwikkelen, waarbij de gemeente niet aan het roer staat, maar faciliteert. Kleine uitzonderingen daargelaten zijn de volgende algemene uitgangspunten van kracht: • De gemeente ontwikkelt de nog in erfpacht uit te geven percelen en de openbare ruimte. • De gemeente verwerft niet actief om extra uitgeefbare grond of extra openbare ruimte te creëren, enkele uitzonderingen daargelaten. Er wordt gebruik gemaakt van kansen die zich in de praktijk voordoen. • Niemand wordt van gemeentewege gedwongen om te transformeren of om weg te gaan. • Het vigerende bestemmingsplan wordt nog niet herzien.

Voornaamste wijzigingen ten opzichte van investeringsnota 2006 De belangrijkste staan hier in willekeurige volgorde op een rij: • Maximaal programma verhoogd, met hogere dichtheden op veel kavels • Meer woningen, met een theoretisch potentieel van zo’n 8.575 stuks • Verhouding wonen-niet wonen 62-38 (dit was 50-50 bij nieuwe ontwikkelingen en is nu in beginsel 70-30, wat uiteindelijk resulteert in 62-38), vooral door meer m2 wonen • Nieuwe uitgangspunten woningbouwprogramma • Meer scholen en maatschappelijke voorzieningen • Hogere ambities voor ’ongedeelde wijk’ • Integratie van de ambitie ‘productieve wijk’ • Iets gewijzigde hoogbouwmogelijkheden • Lagere en vrijere parkeernormen, aansluitend op recent beleid • Minder parkeren in de openbare ruimte, geen parkeervergunningen • Aangepaste wegprofielen, met meer ruimte voor verblijf • Westelijke ontsluiting iets verschoven en in planning wat naar voren gehaald

• Meer groenoppervlak, waaronder via landaanwinningen en verondiepingen in het Johan van Hasseltkanaal en het IJ • Integratie van ambitieuze circulaire opgave in de gebiedsontwikkeling • Rekening houden met mogelijke langzaam verkeersverbinding over het IJ aan zuidzijde Buiksloterham • Verbreding straten Papaverhoek • Plangebied is gelijk gebleven, maar grondexploitatiegebied is groter geworden. Financiën Met dit (herijkte) investeringsbesluit wordt een herijkte grondexploitatiebegroting voor Buiksloterham vastgesteld met een looptijd tot en met 2032 (dertien jaar). De herijkte grondexploitatie heeft een positief resultaat van 22,5 miljoen euro. Dit saldo is onder andere positief vanwege een aanzienlijke bijdrage ten laste van het Vereveningsfonds ten tijde van de economische crisis van 2008-2014. Het positieve saldo is nodig voor het afdekken van de financiële gevolgen van mogelijk optredende risico’s bij de transformatie van Buiksloterham. In de grondexploitatie zijn de gemeentelijke opbrengsten en investeringen opgenomen om het gebied te ontwikkelen zoals is voorzien in deze investeringsnota.

Het saldo is door de Herijking aanzienlijk verslechterd door wijzigingen ten aanzien van het programma van de gemeentelijke kavels (overschakelen naar de verdeling sociaal/ middelduur/vrije sector van 40-40-20), investeringen in maatschappelijk vastgoed met betrekking tot circulariteit en duurzaamheid, waterberging in het gebied, landwinningen en verondiepingen vanwege de circulaire grondbalans, watercompensatie elders en het goed aansluiten van het gebied met omliggende wijken (ongedeelde wijk). Participatie en communicatie Binnen de planontwikkeling van de investeringsnota is geparticipeerd om relevante informatie op te halen, realistische verwachtingen te wekken en een relatie met bewoners, ondernemers en ontwikkelaars aan te gaan (en in sommige gevallen te herstellen). Verschillende instrumenten zijn ingezet in het participatieproces voor de totstandkoming van de investeringsnota: • Bijeenkomsten in mei 2018 • Gesprekken particuliere erfpachters en ontwikkelaars • Ondernemersbijeenkomsten • Inloopavonden • Value engineering (co-creëren) • Terugkoppelavond in 2019 In de uitvoeringsfase zal de participatie georganiseerd worden op basis van het nieuwe beleidskader “Democratisering”. In dit beleidskader staan de Amsterdamse 5

Herijking investeringsnota Buiksloterham

Inhoudsopgave

Investeringsnota In deze investeringsnota wordt het programmatische, stedenbouwkundige, milieu- en civieltechnische en financiële kader beschreven dat nodig is voor het opstellen van bouwenveloppen en gronduitgifte door de gemeente aan derden. Daarnaast vormt dit het ontwikkelkader voor particuliere initiatiefnemers die op eigen grond of op in erfpacht uitgegeven grond willen transformeren. Initiatieven die afwijken van het bestemmingsplan, maar wel passen in geactualiseerde wensen en ambities, kunnen voortaan worden getoetst aan de spelregels van deze investeringsnota.

Doel Buiksloterham staan vier beleidsmatige opgaven centraal. Deze opgaven zijn uitgewerkt in negen leidende principes voor Buiksloterham die in paragraaf 3.10 staan beschreven. Deze leidende principes vormen de basis voor randvoorwaarden op perceelsniveau, in bouwenveloppen en in ontwikkelovereenkomsten. De vier opgaven en de negen leidende principes kunnen worden beschouwd als de basis waaraan verdere uitwerkingen in deze investeringsnota aan ontleend zijn. De vier opgaven zijn:

Ontwikkelstrategie Deze vier kernopgaven moeten tot stand worden gebracht in een complexe context, met veelkleurige eigendomsverhoudingen, waarbij op voorhand niet duidelijk is welke percelen wanneer en door wie zullen transformeren (of niet).

uitgangspunten en actielijnen opgenomen ten aanzien van het vergroten van de zeggenschap en het eigenaarschap van bewoners over hun wijk. Inspraak en wijzigingen De concept investeringsnota Buiksloterham 2019 heeft van 11 december 2019 t/m 4 februari 2020 ter inzage gelegen. Op 7 januari 2020 is een inspraakavond geor-

ganiseerd. In totaal zijn er 86 inspraakreacties ontvangen, die ca. 290 keer zijn ondertekend. De inspraakreacties hebben geleid tot meerdere wijzigingen in de voorliggende investeringsnota. Een overzicht hiervan is te vinden in paragraaf 6.2

1

Inleiding

1.1

Fase 3

Voor u ligt de investeringsnota Buiksloterham 2020, fase 3, Plaberum 2017. Dit is de herijking van het “Investeringsbesluit Buiksloterham: Transformatie naar stedelijk wonen en werken” dat op 20 december 2006 door de gemeenteraad van Amsterdam was vastgesteld. Deze investeringsnota beschrijft het programmatische, stedenbouwkundige, milieu- en civieltechnische en financiële kader dat nodig is voor het opstellen van bouwenveloppen en gronduitgifte door de gemeente aan derden. Daarnaast vormt dit het ontwikkelkader voor particuliere initiatiefnemers die op eigen grond of op in erfpacht uitgegeven grond willen transformeren.

1.2

Plangebied

Het plangebied van deze investeringsnota betreft het gebied zoals aangegeven op afbeelding 1.2.1. De investeringsnota heeft een doorlooptijd van 13 jaar, tot 1 januari 2033. In de volgende gebieden worden de ontwikkelmogelijkheden om verschillende redenen vooralsnog niet verder verruimd:

• Reservering transformatiegebied in verband met Sprong over het IJ (samenvallend met de zuidelijke kavels die in het vigerende bestemmingsplan de uitsluitende bestemming bedrijf hebben); Op 26 juni 2020 heeft de onafhankelijke commissie Advies Oeverbindingen Rijkswateren Amsterdam onder leiding van Alexander D’Hooghe haar eindadvies uitgebracht. Hierin wordt aan de westzijde van het IJ een brugverbinding tussen de Haparandadam en de NDSM-pier voorgesteld in plaats van de Stenen Hoofdverbinding. Naar verwachting worden er eind 2020 bestuurlijke afspraken gemaakt tussen betrokken partijen. Na bestuurlijke besluitvorming wordt opnieuw gekeken naar de ontwikkelmogelijkheden in dit gebied. • Het zuidelijk deel van het IJ-Oeverpark; de aanleg van dit deel hangt samen met Sprong over het IJ en de bestuurlijke besluitvorming hierover, bovendien zijn er op dit moment nog bedrijven gevestigd die afhankelijk zijn van de scheepvaart.

Reservering transformatiegebied (aanvullende spelregelkaart na voorkeursbe-

Inleiding

sluit ‘sprong over het IJ”)

Afbeelding 0.1.2 : Ligging Buiksloterham

6

Afbeelding 1.2.1 : Plangebied herijking investeringsbesluit Buiksloterham

7

Herijking investeringsnota Buiksloterham

Plangebied investeringsnota

1.3

Afbeelding 1.3.1 Ontwikkeling van de stad: resp. 19e eeuw, 20e eeuw, 21e eeuw

Voorgeschiedenis

Het bedrijventerrein Buiksloterham aan de noordelijke IJ-oever biedt van oudsher ruimte aan industriële bedrijvigheid. Tezamen met de nabijgelegen tuindorpen is het oude Buiksloterham een sprekend voorbeeld van modernistische stadsontwikkeling: werken op de bedrijventerreinen aan het IJ, wonen op fietsafstand in de naastgelegen tuindorpen (en later ook op auto-afstand in de groeikernen). De modernistische stedenbouw van functiescheiding was een antwoord op de slechte woonomstandigheden in de 19e eeuw waar overlastgevende industrie zich in de directe woonomgeving van veelal slecht behuisde fabrieksarbeiders bevond. Na de ontmanteling van de grootschalige industrie in de jaren ‘70 en ‘80 werden delen van het bedrijventerrein opnieuw ingevuld met nieuwere, veelal lichtere vormen van bedrijvigheid. Daarmee bleef het gebied voor veel inwoners van Amsterdam-Noord werk bieden. Vanaf eind jaren ‘90 wordt Buiksloterham ontdekt door de creatieve klasse en doen kunstenaars en bedrijven als architectenbureaus hun intrede. Vervolgens komt het gebied in het Masterplan Noordelijke IJ-Oevers (2003) ook als potentiële verdichtingslocatie op de kaart.

Inleiding

Afbeelding 1.3.2 : Masterplan Noordelijke IJ-Oever, Gemeente Amsterdam en BVR (2003)

8

Als gevolg van de economische crisis (ongeveer 20082014) bleek al in 2010 een heroverweging van het Investeringsbesluit noodzakelijk. Dit resulteerde in het beleidsdocument Nieuw Buiksloterham 2010, waarbij het kantoorprogramma beleidsmatig werd geschrapt en de woningbouw werd gefaseerd, passend bij de sterk gedaalde vraag naar bouwlocaties in Amsterdam. De duurzaamheidsambities werden gehandhaafd. Deze visie is bestuurlijk bekrachtigd via een wijziging in de uitgangspunten van de grondexploitatie Buiksloterham. Vanaf toen kwam Buiksloterham op de kaart als zelfbouwlocatie; dit werd een doorslaand succes. Er werd meegewerkt aan vele afwijkingsprocedures op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) op het bestemmingsplan uit 2009. Tegelijkertijd is er door de gemeente geinvesteerd in straten, groen, saneringen, aanplempingen en nieuwe bruggen. Al deze nieuwe ontwikkelingen zouden bijna doen vergeten dat een substantieel deel van de bedrijven nog steeds functioneert en van grote betekenis is voor de stad. Daarom wordt Buiksloterham in 2017 op de kaart gezet als ‘productieve wijk’. De crisis op de Amsterdamse woningmarkt is nu, anno 2020, ruim voorbij. Ondanks de Coronacrisis blijft de woningingenmarkt tot op heden stabiel. Buiksloterham is een van de veelbelovendste gebieden om tegemoet te komen aan de enorme vraag naar stedelijk wonen en werken.

Marktpartijen manifesteren zich nadrukkelijk in het gebied en ontplooien veel initiatieven, die vaak verder gaan dan waarmee in het vigerende bestemmingsplan rekening is gehouden, onder meer qua aantal meters, de verhouding wonen-werken en parkeren. Daar komt bij dat de gemeente Amsterdam in de loop der jaren beleidsmatig veel heeft bijgesteld en met onder meer ‘Koers 2025’ uit 2016 forsere stedelijke woningbouwambities heeft neergelegd. Buiksloterham is daarin als versnellings- en verdichtingslocaties aangemerkt. De laatste jaren worden initiatieven die op onderdelen afwijken van het bestemmingsplan, maar wel passen in geactualiseerde wensen en ambities, op maat bediend via wabo-afwijkingsprocedures. Daarnaast zijn sinds 2009 vijf partiële herzieningen van het bestemmingsplan vastgesteld.

9

Herijking investeringsnota Buiksloterham

Op 20 december 2006 stelde de gemeenteraad het investeringsbesluit en Welstandsnota Buiksloterham vast (Gemeenteblad 2006, afd. 3A, nummer 284/704). Inzet was een geleidelijke, organische en vooral duurzame herontwikkeling van dit oude bedrijventerrein in Amsterdam-Noord naar een gebied waar wonen en werken op verschillende schaalniveaus worden gemengd. Belangrijke onderdelen van dit besluit waren: • De transformatie van het bedrijventerrein Buiksloterham naar een gemend gebied van werken en wonen; • De toevoeging van 126.000m2 bvo ‘werken’ door intensivering, waarvan 30% bedrijf, 40% kantoorachtigen 30% kantoorprogramma. Het accent lag hierbij op nieuwe kleinschalige bedrijvigheid (creatief, nautisch, duurzaamheid) en minder op grote industriële bedrijvigheid; • De toevoeging van 25.000 m2 bvo commerciële en maatschappelijke voorzieningen; • De toevoeging van 279.000 m2 bvo woonruimte, waarvan 30% in de sociale huursector; • De aanleg van een Groene Oever langs het IJ en het doortrekken van de Johan van Hasseltkade naar het Mosplein; • Gefaseerde aanpassing van de infrastructuur, meegroeiend met de transformatie.

Op 16 december 2009 (besluitnummer 276/881) heeft de gemeenteraad vervolgens het bestemmingsplan “Buiksloterham” vastgesteld om de gewenste ontwikkelingen naar een gemengde woonwerkwijk verder mogelijk te maken. Tegelijk met het bestemmingsplan is het Exploitatieplan Buiksloterham vastgesteld.

Projectnamen en architecten

Niet wonen

• Kavel 3a-3b-3c: Zelfbouw BSH (eigen beheer)

Wonen

• Kavel 4b: SO de Heldring • Kavel 5: (gem) fase 1-05a (eigen beheer)

Wegen

• Kavel12: Docklands (Marcel Lok ML_A) • Kavel 20: BSH kavel 20 (eigen beheer)

Fietspaden

• Kavel 21a: Black Jack (BNB arch.)

Bestaand groen

• Kavel 21b: Nova Zembla (Arch. BNA.NL Hans Oudendorp)

Braakliggend terrein

• Kavel 21c: De Hoofden (Marc Koehler Architects)

Privé terrein

• Kavel 21d: Noord4Us (Berger Barnett Architecten)

In aanbouw

• Kavel 21e: Wonen in Elta (one Architecture) • Kavel 21f: Puuur BSH (Atelier PUUUR) • Kavel 22: Patch22 (FRANTZEN et al architecten) • Kavel 23: Top Up (FRANTZEN et al architecten) • Water Kavel: Schoon Schip (eigen beheer) • Kavel 41: (gem) fase 1-41 (Tekton Architecten) • Kavel 44: Vrijekade 1 (Heren 5 Architecten) Afbeelding 1.3.4 : Gerealiseerde bouwplannen, anno 2019

• Kavel 47-49: Cityplots (Studioninedots en DELVA) • Kavel 50: Asterweg 75-141 • Kavel 51: Bouwmaat Amsterdam Noord

Afbeelding 1.3.3 : Buiksloterham anno 2019

• Kavel 56a-1: Eye collectiecentrum • Kavel 65: Max & Moore, (Mei Architects & Planners)

Inleiding

• Kavel 63: wilgenweg 16C

De tijdlijn is samengevat als volgt: • 2003 Masterplan Noordelijke IJ-oevers • 2005 Projectbesluit Buiksloterham • 2006 Investeringsbesluit en grondexploitatie • 2009 Bestemmingsplan en exploitatieplan • 2010 Nieuw Buiksloterham 2010 en wijziging grondexploitatie • 2011 Structuurvisie Amsterdam 2040 • (sluit goed aan op bestemmingsplan) • 2011-2016 Vier partiële herzieningen, één wijzigings- plan • 2015 Manifest Circulair Buiksloterham • 2016 Koers 2025: ambitieverhoging stedelijke groei • 2019 Vijfde partiële herziening bestemmings- plan • 2020 Herziene visie Buiksloterham, met meer ruimte voor groei en verdichting • na 2021 Eventueel nieuw omgevingsplan Buiksloterham

• Kavel 66: Kaap Noord • Kavel 67: Yotel Asterweg (Studioninedots en DELVA)

Projectnamen en architecten • Kavel 2a-2b: Zelfbouw BSH (eigen beheer) • Kavel 6: BSH kavel 06 (Marc Koehler Architects) • Kavel 14: Republica (Marc Koehler Architects) • Kavel 42a: Parkeergarage • Kavel 43: Vrijekade 2-3 (Heren 5 Architecten) • Kavel 54: Hotelontwikkeling (Paul de Ruiter Architecten) • Kavel 68ª: Kaap (Powerhouse company) • Kavel 69-70: City Icon (diverse architecten) • Kavel 72: Hotel Grasweg 46 (EWP Purmerend)

Afbeelding 1.3.5 : Vastgestelde bouwplannen, anno 2019

10

11

Herijking investeringsnota Buiksloterham

Dit zijn in een notendop de aanleidingen voor de voorliggende herijkte gebiedsvisie, in de vorm van een nieuwe investeringsnota met bijbehorende grondexploitatie. Zolang er geen nieuw bestemmings- of omgevingsplan is vastgesteld en in werking getreden, zal deze visie dienen als beoordelingskader voor afwijkingen van het vigerende bestemmingsplan. De visie verandert de ontwikkelrichting voor Buiksloterham niet fundamenteel, maar herijkt die in stedenbouwkundige, programmatische, circulaire en verkeerskundige zin. Omdat we voortbouwen op bestaande kaders, is bij de totstandkoming volstaan met lichtere vormen van cocreatie dan bij geheel nieuwe planvorming zou zijn gebeurd. Deze herijkte investeringsnota stelt de gemeente in staat om de versnelde en intensievere ontwikkeling van het gebied in kwalitatief hoogwaardige, rechtmatige banen te leiden. De nieuwe visie beoogt een helder, breed gedragen toekomstverhaal voor Buiksloterham te zijn.

1.4

Relevante beleidsontwikkelingen

Structuurvisie 2040 In 2011 werd de Structuurvisie ‘Amsterdam 2040, economisch sterk en duurzaam’ vastgesteld door de gemeenteraad. Buiksloterham sluit aan bij twee bewegingen daarin: ‘Uitrol Centrumgebied’ en het ‘IJ Centraal’. Inzet voor dit deel van de IJ-oevers is verdere verstedelijking in de richting van Zaanstad. De transformatie van Buiksloterham naar een gemengd werk-woongebied was al ingezet. De Structuurvisie omschreef deze werk-woongebieden als vestigingsplaats voor stadsverzorgende bedrijven, waarbij minimaal vijftig procent van het bedrijventerrein bestemd zou blijven voor dit soort bedrijven. Sindsdien is Buiksloterham nadrukkelijker in beeld gekomen als locatie voor woningbouw. De centrale ligging maakt het gebied onderdeel van de in de Structuurvisie geconstateerde en beoogde uitrol van het Amsterdamse centrummilieu. Koers 2025 In Koers 2025, de woningbouwstrategie uit 2016 die voortbouwt op de Structuurvisie-ambities, is Buiksloterham aangewezen als ‘gemengde stadsbuurt’ en als versnellingslocatie. De buurt is zeer geschikt om de hoge verstedelijkingsambities van Koers 2025 mede een plek te geven, zowel door te versnellen als door de dichtheid te verhogen.

De ruimtelijke context van Buiksloterham spreekt boekdelen: demografische en economische veranderingen in omliggende tuindorpen, ontwikkeling van leisure en wonen op Overhoeks, de ontwikkeling van de NDSM-werf tot intensief bebouwde stadswijk, de nieuwe Noord/Zuidlijn, een mogelijke vaste oeververbinding met het centrum. De druk op de ruimte is hiermee inmiddels zo aanzienlijk, dat ruimte-intensieve functies dominerender zullen worden ten opzichte van grootschalige ruimteextensieve bedrijven.

Inleiding

Stad in balans Sinds enkele jaren hanteert de gemeente de doelstel12

Ruimte voor de Economie van Morgen In 2017 heeft de gemeente Amsterdam de nota Ruimte voor de Economie van Morgen vastgesteld. Daarin wordt uiteengezet hoe, waar en in welke ruimtelijke milieus er in de Amsterdamse toekomst wordt gewerkt. Menging met andere functies staat daarin centraal vanuit de waarneming dat monofunctionele werkgebieden uit de gratie raken. Buiksloterham wordt in dit document gepositioneerd als productieve wijk, waar productieve lichte industrie met wonen en voorzieningen wordt gemengd, onder meer langs nieuwe stadsstraten. Deze investeringsnota houdt rekening met deze positionering en geeft daar stedenbouwkundig en programmatisch handen en voeten aan. Woonagenda 2025 In 2017 heeft de gemeente Amsterdam ook de Woonagenda 2025 vastgesteld met als uitgangspunten voldoende, betaalbare en goede woningen in 2025. De Woonagenda bevat de opdracht om bij nieuwbouw een woningbouwprogrammering toe te passen van 40% gereguleerde huur, 40% middelduur (huur en koop) en 20% dure huur en koop. Dit uitgangspunt is nog eens bevestigd in het Woningbouwplan 2018-2025 dat in november 2018 door de gemeente is vastgesteld.

Nieuwe ambities In 2018 kwam er een nieuw Amsterdams coalitieakkoord, met daarin voor ruimtelijke ontwikkelingen de volgende (al dan niet nieuwe) prioriteiten: • Jaarlijks gemeentebreed 7.500 nieuwe woningen erbij, waarvan 2.500 sociaal • Duurzaamheid en circulariteit als leidende principes • Inclusieve stad, sociaal en economisch • Balans in de stad: spreiding van succes, tegengaan van commerciële excessen • Meer openbare ruimte voor langzaam verkeer en verblijf. Deze ambities klinken nadrukkelijk door in onderstaande algemene opgave voor Buiksloterham.

Afbeelding 1.4.1: Nieuwe ambities

1.5

Opgave

In Buiksloterham staan vier opgaven centraal. Deze vier opgaven kunnen samen met de negen leidende principes worden beschouwd als de basis waarop uitwerkingen op lager abstractieniveau zijn gebaseerd: Verdichting In Koers 2025, de woningbouwstrategie uit 2016 die voortbouwt op de Structuurvisie-ambities, is Buiksloterham aangewezen als ‘gemengde stadsbuurt’ en als versnellingslocatie. De buurt is zeer geschikt om de hoge verstedelijkingsambities van Koers 2025 mede een plek te geven, zowel door te versnellen als door de dichtheid te verhogen. Meer hierover in hoofdstuk 2. Circulaire wijk Buiksloterham moet een voorbeeldwijk zijn voor circulariteit en duurzaamheid, op allerlei manieren: energie, materiaalgebruik, sanitatie, mobiliteit enzovoorts. Dat is in 2015 door ruim twintig partijen, waaronder de gemeente, vastgelegd in een Manifest Circulair Buiksloterham. Zie onder meer hoofdstuk 4. Productieve wijk De derde opgave is behoud en ontwikkeling van een productieve wijkeconomie. Terwijl de woonfunctie sterk

toeneemt, behoudt maakindustrie een plek. Deels zijn dat bestaande bedrijven, deels ook nieuwe. Dit vergt een fijnzinnige menging van functies die tot voor kort niet goed mengbaar werden geacht. Het vergt ook duidelijke spelregels voor ontwikkelaars. Zie met name hoofdstuk 2.4. Ongedeelde wijk Buiksloterham staat onder grote druk van centraalAmsterdam. Alles waaraan daar een tekort is, klotst over het IJ heen. Deels is dat goed, want de krachten moeten ergens heen. De stad mag oprukken naar Buiksloterham. Tegelijkertijd staat Buiksloterham onder invloed van het naastgelegen Volewijck, een van de sociaal zwakste wijken van Amsterdam. De botsing tussen het succesvolle, uitrollende centrum en het zwakke Volewijck is in de ogen van velen hard en openbaart zich volop in Buiksloterham. De strategie is om genoemde botsing te verzachten en Buiksloterham met omliggende buurten te ontwikkelen als ongedeelde wijk. Zie met name hoofdstuk 2.3. Deze vier kernopgaven moeten tot stand worden gebracht in een complexe context, met veelkleurige eigendomsverhoudingen, waarbij op voorhand niet duidelijk is welke kavels wanneer en door wie zullen transformeren (of niet). De ontwikkelstrategie is daarmee een opgave op zich. Zie hoofdstuk 5. 13

Herijking investeringsnota Buiksloterham

Circulair Buiksloterham In 2015 tekende de gemeente samen met ruim twintig partners het Manifest Circulair Buiksloterham. Ondertussen heeft de gemeente deze opgave vertaald in een programma dat volop in uitvoering is en bovendien groeit. Dat varieert van de bouw van circulaire innovatieve gebouwen tot de aansluiting van 600 woningen op nieuwe sanitatie, verschillende smart grid-systemen in de wijk, en bijvoorbeeld eerste ervaringen met deelmobiliteit. De voorlopersfunctie van Buiksloterham op het gebied van circulariteit krijgt een stevige positie in deze investeringsnota.

ling van ‘Stad in Balans’. Deze is voortgekomen uit de sterk toegenomen druk op de centrale stad, zowel van bewoners, bedrijven als bezoekers. Doel is om de druk op de centrale stad te spreiden (‘balans’) door bewoners, bedrijven en bezoekers te verleiden om zich ook in gebieden rondom de centrale stad te manifesteren. De ontwikkeling van Buiksloterham naar een hoogstedelijke woonwerkwijk met ruimte voor woningen, bedrijfsruimten en bezoek past geheel in deze doelstelling.

1.6

Overzicht voornaamste wijzigingen

Zoals gesteld is deze herijkte visie niet fundamenteel anders dan het oorspronkelijke investeringsbesluit. De doelstelling is nog steeds dat Buiksloterham transformeert van bedrijventerrein naar gemengde stadswijk. In deze herijkte investeringsnota wordt hier en daar dan ook volstaan met beknopte beschrijvingen. Verschillende achtergronden, zoals bijvoorbeeld de historie van het gebied, worden niet opnieuw opgevoerd. Toch tellen alle veranderingen ten opzichte van de eerdere kaders op tot een flinke hoeveelheid wijzigingen. De belangrijkste zijn (in willekeurige volgorde): • Maximaal programma verhoogd, met hogere dichtheden op veel kavels • Meer woningen, met een theoretisch potentieel van zo’n 8.575 stuks • Verhouding wonen-niet wonen 62-38 (dit was 50-50 bij nieuwe ontwikkelingen en is nu in beginsel 70-30, wat uiteindelijk resulteert in 62-38), vooral door meer m2 wonen • Nieuwe uitgangspunten woningbouwprogramma, aansluitend op recent beleid

• Meer scholen en maatschappelijke voorzieningen • Hogere ambities voor ’ongedeelde wijk’ • Integratie van de ambitie ‘productieve wijk’ • Iets gewijzigde hoogbouwmogelijkheden • Lagere en vrijere parkeernormen, aansluitend op recent beleid • Minder parkeren in de openbare ruimte, geen parkeervergunningen • Aangepaste wegprofielen, met meer ruimte voor verblijf • Westelijke ontsluiting iets verschoven en in planning wat naar voren gehaald • Er is substantieel meer oppervlaktegroen toegevoegd waaronder via het ontwikkelen van landaanwinningen en verondiepingen in het Johan van Hasseltkanaal en het IJ. • Integratie van ambitieuze circulaire opgave in de gebiedsontwikkeling • Voorsortering op mogelijke langzaam verkeersverbinding over het IJ aan zuidzijde Buiksloterham. • Verbreding straten Papaverhoek • Plangebied is gelijk gebleven, maar grondexploitatiegebied is groter geworden Bedrijven Kantoren

2

Programma

2.1

Inleiding

Buiksloterham is plantechnisch een complex gebied. Het bestaat uit gemeentelijke kavels, maar voor een groter deel uit particuliere kavels, zowel in erfpacht als in volledig eigendom. Of en wanneer veel kavels zich zullen ontwikkelen, bepalen veel partijen zelf. Het stedenbouwkundig plan en het programma vormen daarom geen vastomlijnd ‘eindplan’, maar eerder een ontwikkelkader voor mogelijke ontwikkelingen. Zie de ontwikkelstrategie voor een uitgebreide toelichting hierop. In deze investeringsnota wordt een toekomstvisie op geheel Buiksloterham beschreven, zowel binnen als buiten het grondexploitatiegebied. Deze toekomstvisie laat zien hoe de wijk er op basis van huidige wensen en verwachtingen ooit zal uitzien. De delen van deze nota die gekoppeld zijn aan de grondexploitatie beperken zich echter tot de komende dertien jaar. Waar dit verschil relevant is, wordt dat aangeduid.

2.2

Algemeen, functiemenging

Met de huidige druk op de woningmarkt zijn woningen nu het populairst om te ontwikkelen. De sterke argumenten voor een gemengde wijk met veel niet-woonplinten staan echter nog kaarsrecht overeind: populairder, veiliger, economischer, duurzamer, adaptiever, sociaal inclusiever. De Amsterdamse Structuurvisie 2040 is daar duidelijk in.

Buiksloterham is een gewild ontwikkelgebied voor vele partijen. Om het duurzaam gewild te houden, dient iedere ontwikkelende partij bij te dragen aan de integrale stedelijke kwaliteit waarvan zij ook zelf profiteert. Een rijke, fijnmazige menging van wonen, werken en voorzieningen is een belangrijk ingrediënt van die beoogde kwaliteit, dus dat blijft een belangrijke ontwikkelvoorwaarde. Uitgangspunt voor nieuwe ontwikkelingen in Buiksloterham is dat maximaal 70% van het bruto vloeroppervlak uit wonen bestaat, dus minimaal 30% uit andere functies. Ontwikkelaars en zelfbouwers van nieuwe projecten zijn op veel plekken daarom verplicht tot de opname van flexibele plinten met niet-woonfuncties. Voor productieruimten geldt een plafondhoogte van minimaal 6,00m. Niet-woonfuncties krijgen op veel plekken ook op de eerste verdieping of zelfs daarboven een plek. Functiemenging moet vanuit circulair perspectief ook in de tijd worden gezien. Buiksloterham wordt een flexibele, levensloopbestendige wijk die zich leent voor functieveranderingen. Met name transformatiemogelijkheden van kantoren naar wonen en vice versa zijn waardevol. Dat stelt fysieke eisen aan de gebouwen: kleinere, samenvoegbare of splitsbare units, gebouwplinten met overmaat in hoogte en diepte, variatie in buitenruimten.

Woningen Bouwmarkt Basisschool Sportvoorzieningen Religieus gebouw Horeca Parkeren

Tabel 2.2

Programma

Totaal groen (m2 oppervlak)

Maximaal programma investeringsnota 2020

%

46.000

227.100

Gebruiksgroen

-

91.200

Ecosysteemgroen

-

135.900

Totaal wonen Waarvan gerealiseerd / gecontracteerd

549.000

55%

-

790.000

%

62%

221.000

451.000

45%

475.000

38%

Waarvan bestaand / gerealiseerd / gecontracteerd

300.000

30%

181.000

14%

Bedrijven

38.000

4%

125.000

10%

Kantoren

88.000

9%

76.000

6%

Maatschappelijke voorzieningen

12.500

1%

36.000

3%

-

0%

7.000

1%

12.500

1%

50.000

4%

Overige Totaal programma m2 bvo

1.000.000

Herijking investeringsnota Buiksloterham

Totaal niet-wonen

Detailhandel (vooral PDV)

Inleiding

Investeringsbesluit 2006

1.265.000

Metrages bestaand betreft het bestaande programma in de reservering transformatiegebied (afbeelding 1.2.1) en bestaat volledig uit een niet-woonprogramma. Metrages gerealiseerd en gecontracteerd betreft de bouwplannen zoals aangegeven in afbeelding 1.3.4 en 1.3.5. Afbeelding 1.5.1 : Gebouwfuncties Buiksloterham 2019

14

15

Meters per functie In 2009 was er zo’n 300.000 m2 aan bedrijvigheid in Buiksloterham en woonde er vrijwel niemand. Ook andere functies waren er vrijwel niet. Nu, in 2020, is er ruim 200.000 m2 aan wonen gerealiseerd en zijn de bedrijfsmeters met circa 100.000 m2 afgenomen. Een deel van de oorspronkelijke bedrijven, zoals Nedcoat en Air Products, is immers gesloopt. Inmiddels zijn er in Buiksloterham enkele maatschappelijke voorzieningen en andere niet-woonfuncties, zoals het collectiecentrum van Eye, gerealiseerd. De ambities per functie die in dit hoofdstuk aan de orde komen, leveren bij elkaar opgeteld de verhoudingen op volgens het schema in tabel 2.2. De maximale ontwikkelmogelijkheden zijn als uitgangspunt opgenomen bij het opstellen van het schema. Voor de particuliere kavels ligt het initiatief niet bij de gemeente en bestaat er onzekerheid over het toekomstige programma; zie de ontwikkelstrategie van hoofdstuk 5 waar hier dieper op wordt ingegaan

2.3

Wonen

Context Er is een grote druk vanuit de centrale delen van de stad voelbaar: velen zoeken om zich heen, de barrière van het IJ wordt zienderogen minder, Buiksloterham verkleurt in alle opzichten en verandert van ‘Noord’ in ‘Amsterdam’. In de Structuurvisie 2040 wordt deze ontwikkeling aangeduid met de ‘uitrol van het hoogstedelijke centrummilieu’. Hieronder moet worden verstaan: (1) een hogere gebruiksintensiteit en (2) een rijkdom aan diversiteit. Verdichting en toevoeging van functies dus. ‘Diversiteit’ betekent functiemenging, maar ook sociale menging. 16

Integrale woonvisie Buiksloterham/Volewijck In 2018 is de gemeente het programma ongedeelde wijk gestart voor ondermeer Buiksloterham en Klaprozenbuurt en omliggende wijk de Volewijck (van der Pek en Bloemenbuurt) met als doel om fysieke en sociaaleconomische verbinding te maken tussen de wijken. Een van de ambities is om in 2020 tussen gemeente en de corporaties een gezamenlijk vastgoedaanpak vorm te geven voor de Volewijck en daarbij de kansen die de ontwikkeling van Buiksloterham en Klaprozenbuurt biedt te benutten. Dit sluit ook aan bij een van de doelen van de strategische buurtontwikkeling uit de “Woonagenda 2025”, namelijk de koppeling van stedelijke ontwikkelgebieden met strategische buurtontwikkeling en bij de doelen uit het “Gebiedsplan Oud Noord 2018”. Met de corporaties wordt een traject gestart om de doorstroom van bepaalde groepen bewoners van oud- naar nieuwbouw te bevorderen. Er worden afspraken gemaakt over het bestaande bezit in Volewijck (vastgoedstrategie en toewijzingsbeleid) en over de ontwikkeling van Buiksloterham. Dit gebeurt vooral met de corporaties die al bezit hebben in Buiksloterham en/of in de omliggende wijken. In Volewijck wordt de komende jaren door twee

corporaties grootschalig gerenoveerd. Dit biedt een aanleiding om een deel van de sociale huur in Volewijck om te zetten naar een ander woningbouwsegment. Wanneer de woningbouwontwikkeling van Buiksloterham hierop wordt afgestemd, kan de gewenste menging in beide gebieden tot stand komen. Woonprogramma Het doel van de transformatie van Buiksloterham is de ontwikkeling van een circulaire, productieve, toekomstbestendige, gemengde woonwerkwijk met een grote diversiteit aan woningtypes voor verschillende doelgroepen. Voor jong en oud, voor huidige en nieuwe Amsterdammers, voor verschillende inkomensgroepen en huishoudtypen. Tot nu toe zijn in Buiksloterham zoals al eerder aangegeven 1.900 woningen gebouwd of gecontracteerd. Daarvan is circa 23% sociaal. De rest is vrije sector, waarvan veel (C)PO. Deze aantallen worden als gegeven beschouwd. Segmentenverdeling In 2017 is veel nieuw woonbeleid in de gemeente vastgesteld, zoals het “Actieplan meer middel-dure huur” voor de periode 2017-2025 , de “Woonagenda 2025” en het “Stedelijk kader voor sociale en middensegment huurwoningen in particuliere plannen”, deeluitwerking van de Woonagenda 2025. Op 21 november 2018 heeft het college het “Woningbouwplan 2018-2025” naar buiten gebracht. In dit plan legt het college 11 voorstellen neer om de woningbouwambitie van 52.500 woningen tot 2025 te kunnen realiseren.

Bij nieuwe projecten blijft een woningbouwprogramma van 40% sociaal, 40% middensegment, 20% vrije sector uitgangspunt en bij particuliere transformaties wordt gestuurd op het realiseren van sociale huurwoningen door corporaties. Bij woningbouw in Buiksloterham geldt een segmentering van 40-40-20 (40% sociale huur, 40% middeldure huur en 20% vrije sector koop) waarbij het gemeentelijke beleid

omtrent programmering wordt gevolgd. Op 2 juni 2020 heeft het college ingestemd met een aantal aanpassingen in het woonbeleid. De beleidsaanpassingen biedt particuliere kavels mogelijkheden om onder voorwaarden van 40-40-20 af te wijken: • Indien de reguliere sociale huurwoningen door corporaties worden afgenomen dan geldt 30-40-30 • Indien aantoonbaar geen corporatie gevonden wordt die de sociale huurwoningen gaat afnemen, dan kan er gekozen worden voor een alternatieve programmatische verdeling (naar 0-80-20 of 0-100-0) onder voorwaarde dat er door de gemeente aan te wijzen maatschappelijke (beroeps)groepen gehuisvest worden. • Bij projecten kleiner dan 30 woningen kan afgeweken worden van het stedelijke uitgangspunt 40-40-20 Verder zijn de voorwaarden omtrent middeldure huur (herijking van het Actieplan Middeldure huur 2020) en private sociale huurwoningen aangepast. De beleidsaanpassingen maken integraal onderdeel uit van deze investeringsnota. Het middensegment wordt zowel op de gemeentelijke als particuliere kavels volledig in de huur gerealiseerd, aangezien koopwoningen in dit segment op deze locatie klein uitvallen en een te gewild beleggingsobject zijn geworden.

Hier kan getracht worden met beperkende bepalingen (verhuurverbod) op te sturen, maar beter is het dit segment in delen van de stad te realiseren waar de marktdruk minder hoog is, zodat het product beter aansluit op de wensen van de woningzoekende. Voor het middensegment gelden de gemeentelijke regels in de huisvestingsverordening en het “Actieplan Meer Middeldure Huur”. Vanwege het feit dat Buiksloterham koploper wil zijn op duurzaamheidsgebied (zie hoofdstuk 4) wordt niet gekozen voor eeuwigdurende middelhuur. Bovendien voldoet Buiksloterham niet aan de onderbouwingen uit het herijkte actieplan middeldure huur (Collegebesluit 2 juni 2020) om voor eeuwigdurende middeldure huur

Tabel 2.3.1 Verdeling maximale woningbouwopgave naar eigendom m2 bvo

%

Maximaal programma investeringsnota 2020 1.265.000 Daarbinnen wonen totaal 790.000 Daarvan reeds gerealiseerd / gecontracteerd (afbeelding 1.3.4 en 1.3.5) 221.000

100% 62%

Nog te realiseren / contracteren wonen

100% 42% 58%

Totaal Op gemeentelijke kavels Op particuliere kavels

569.000 239.000 330.000

Herijking investeringsnota Buiksloterham

Programma

Buiksloterham zoals beoogd in deze investeringsnota biedt bij de maximale bebouwingsvariant ruimte voor omstreeks 8.575 woningen, inclusief de ruim 1.900 woningen die nu reeds zijn gebouwd of gecontracteerd. Dit getal is gebaseerd op vele aannames: volledige ontwikkeling van alle particuliere kavels, daadwerkelijke realisatie van de beoogde mengverhouding tussen wonen en niet-wonen, van de beoogde verdeling tussen verschillende woonsegmenten, en uiteraard geen grote economische, beleidsmatige, maatschappelijke of juridische schokbewegingen. De kans is dus bijzonder klein dat dit aantal precies wordt gehaald, laat staan dat duidelijk is wanneer dat zal gebeuren. Daarom zou ‘woningbouwpotentie’ hier een passender woord zijn dan ‘woningbouwprogramma’. Toch is zo’n indicatief maximum nuttig bij de globale planning van bijvoorbeeld detailhandel, groen, maatschappelijke voorzieningen en parkeren.

Tegelijk heeft Buiksloterham volop te maken met omliggende wijken als Volewijck en het projectgebied Klaprozenbuurt en Overhoeks. De woningbouwopgave in de Klaprozenbuurt is circa 2.000 woningen (met een verdeling van 40% sociaal, 40% middensegment en 20% vrije sector). Ook fase 3 van Overhoeks wordt de komende jaren gerealiseerd, met veel vrije sectorwoningen. Volewijck (4.800 woningen) kent een eenzijdige woningvoorraad: 77%is sociale huur. Daarvan is 71% in beheer bij corporaties. Slechts 17% is middeldure huur en 6% koop en dure huur. Volewijck bestaat uit de Van der Pekbuurt en de Bloemenbuurt. In de Van der Pekbuurt wonen relatief veel alleenstaanden. In de Bloemenbuurt wonen veel ouderen, van wie een deel in een ongeschikte woning. In de afgelopen jaren is een deel van de woningen in de Bloemenbuurt verkocht aan starters en jonge gezinnen. Volewijck kampt al jaren met een concentratie van sociale problemen. Zo is er bovengemiddelde werkloosheid en bijstandsafhankelijkheid. Daarnaast heeft Volewijck te maken met een verhoogde instroom van kwetsbare huishoudens. In de periode 2015-2017 was dit zelfs het hoogste van Amsterdam. Dat komt door de woningvoorraad: veel kleine corporatiewoningen van twee à drie kamers met een erg lage huur. In 2017 had 32 procent van de woningen een huur onder de kwaliteitskortingsgrens van €413.

Om al deze redenen is Volewijck aangewezen als Ontwikkelbuurt.

17

te kiezen. Het vrije sector segment wordt volledig in de koop gerealiseerd, omdat er in de bestaande voorraad een overaanbod aan vrije sector huur gaat ontstaan. De door de gemeente op 7 juli 2020 vastgestelde beleidsregels voor nieuwbouw koopwoningen voor eigenaarbewoners zijn van toepassing. Hiermee wordt de verhuur van nieuwbouw koopwoningen tegengegaan door een algeheel verbod op verhuur (voor onbepaalde tijd) op te nemen in de erfpachtvoorwaarden Doelgroepen Als leidraad voor woningkenmerken naar doelgroep worden de volgende uitganspunten voor woninggrootte in relatie tot gezinssamenstelling en huurprijs gehanteerd. Ouderen In het ontwikkelgebied van de Klaprozenbuurt wordt in het woonprogramma een flink aantal ouderenwoningen opgenomen. Het voorstel voor Buiksloterham is om de omvang van de behoefte in Volewijck als uitgangspunt te nemen. Het gaat dan in ieder geval om 100 à 200 ouderenwoningen, waarvan de helft sociale corporatiewoningen. Het gaat om zelfstandige woningen, geclusterd met gemeenschappelijke voorzieningen. Om doorstroming te realiseren, is minimaal 60 m2 gebruiksvloeroppervlak (gbo) noodzakelijk. Doorstroming gaat niet vanzelf; met corporaties worden afspraken gemaakt over huurprijsstelling en begeleiding. Kwetsbare groepen Met corporaties zijn afspraken gemaakt om kwetsbare mensen met een urgente woonvraag te huisvesten.

Het Woningbouwplan 2018-2025 zegt hierover: met woningbouwcorporaties is afgesproken dat zij 30% van de vrijkomende woningen toewijzen aan kwetsbare groepen. Nieuwbouwwoningen tellen hierin mee. Het is echter niet

zo dat in elk nieuwbouwcomplex 30% bestemd is voor kwetsbare groepen. Ook in Buiksloterham wordt, in overleg met corporaties en ruimtelijk gespreid, een deel van de sociale huur voor kwetsbare groepen gereserveerd. Zij kunnen daardoor vanuit Volewijck doorstromen naar Buiksloterham. Onder kwetsbare groepen zijn veel alleenwonenden. Om zich voor langere tijd aan een woning te binden, hebben zij minimaal 45 m2 gbo en twee kamers nodig. Omdat hierbij verdeling via woningnet/corporaties noodzakelijk is, is dit een belangrijke categorie binnen de sociale huur van corporaties op de gemeentelijke kavels. Maar ook gezinnen kunnen vallen onder de categorie kwetsbare groepen. Concentratie dient daarbij te worden vermeden. Kwetsbare groepen kunnen niet in de nieuwbouw instromen als de huurprijs hoger ligt dan de aftoppingsgrenzen. Bewoners met rolstoel Voor de meeste kwetsbare groepen zijn geen specifieke eisen aan de woning noodzakelijk. Als uitzondering geldt hierop de rolstoelwoningen (onderdeel van kwetsbare groepen). Om te voorzien in de behoefte aan rolstoelwoningen is het van belang van de corporatiewoningen 3-5% te realiseren als rolstoelwoning. Hiervoor is een subsidie beschikbaar oplopend tot € 30.000,- per woning. Studenten- en jongeren Woningtypes voor jonge alleenwonenden worden vooral op de particuliere kavels beoogd.

Bij particuliere transformatie is dit woningtype namelijk een gewild beleggingsobject. Grote gezinnen Grote gezinnen (drie kinderen of meer) hebben in stadsdeel Noord binnen de sociale huur de laagste slagingskans. Ook stedelijk bezien is er voor hen zeer weinig

Tabel 2.3.2 Verdeling naar doelgroepen (prijspeil 2020) Gbo m2

Sociaal

35

Alleenwonend

45-50

Ouderen

55-60

Gezin

70-75

Gezin

95

18

Programma

1 Alleenstaanden die tijdelijk of kort verblijf zoeken 2 Alleenwonenden met een langdurige binding aan het gebied 2/3 Geclusterde zelfstandige woningen 3 Woningen met 3 kamers geschikt voor een gezin. > 4 Woningen met 4 kamers of meer geschikt voor een groot gezin. Inkomens tussen de € € 39.055 en € 61.707> huur €737-1.027

Midden

Duur

Inkomens tot modaalhuur maximaal € 737

Huur <70 m2

50

2 Middensegment huur, mensen die voor werk naar Amsterdam komen; voorm. studenten

Huur >70 m2

80

3 Beschermd middensegment huur voor gezinnen

Koop

75/100

> 3 Koop starter; stel zonder kind; klein gezin

> 100

> 4 Gezin, doorstromer binnen koop

Voor inkomens > € 61.707, koop > € 297.000

Experimenteel Traditionele woonvormen en standaard verdelingen in sociaal-middelduur-duur lijken steeds minder recht te doen aan de samenleving van de 21e eeuw. Het aantal alleenstaanden groeit, echtscheidingen komen veel voor, de zorg extramuraliseert, wooncarrières worden onvoorspelbaarder. Steeds meer mensen – jong en oud – zoeken nieuwe woonvormen: zelfstandige wooncorporaties in middenhuur, friends-concepten, CPO en zelfstandige woningen met gemeenschappelijke ruimten voor steeds meer doelgroepen. Daarom wordt in Buiksloterham zo’n tien procentpunt van het woonprogramma (dus tien van de maximaal zeventig procent wonen) gereserveerd voor experimentele woonvormen. In tenders zullen ontwikkelaars hier op worden uitgedaagd. Zelfbouwprojecten met mogelijkheid tot hogere dichtheden zoals CPO’s maken onderdeel uit van deze categorie. Buiksloterham is al positief bekend om z’n zelfbouw; het leidt vaak tot meer flexibiliteit, diversiteit en eigenaarschap. Buiksloterham wil op een van de eerste uit te geven gemeentelijke kavels ook ruimte bieden aan het realiseren van een wooncoöperatie en daarmee een bijdrage leveren aan het actieplan wooncoöperaties dat door de gemeente is opgesteld. De gemeente streeft op termijn naar meer ruimte voor wooncoöperaties, zodra daar meer institutionele mogelijkheden voor ontstaan.

Gemeentelijke kavels Op de gemeentelijke kavels wordt de programmaverdeling aangehouden zoals weergegeven in tabel 2.3.3. Het sociale programma speelt in op de behoefte van doelgroepen , zoals hierboven beschreven. Stellen zonder kinderen zijn een belangrijke doelgroep binnen het middensegment. Binnen het middensegment wordt conform beleid 25% voor gezinnen gerealiseerd. Dat zijn woningen groter dan 70 m2. Particuliere kavels Op de te transformeren erfpachtkavels of kavels in vol eigendom wordt de programmaverdeling aangehouden

Tabel 2.3.3 Programma gemeentelijke, niet gecontracteerde kavels, binnen 10 jaar % Sociaal

Aantal

40

1.041

Alleenwonend, jong

0

0

Alleenwonend, middelbaar

18

468

Ouderen

5

130

Gezin 1+2 kind

10

260

Gezin 3+ kind

7

182

40

1.024

Huur<70m2 (alleen/stel zonder kinderen)

30

763

Huur>70m2 (gezin)

10

260

20

520

100

2.585

Midden

Duur / koop Totaal

Tabel 2.3.4A Programma particuliere kavels, 40-40-20 % Sociaal

Aantal

40

1.691

Alleenwonend, jong

9

381

Alleenwonend, middelbaar

22

930

Ouderen

0

0

Gezin 1+2 kind

9

381

Gezin 3+ kind

0

0

Midden

40

1.679

Huur<70m2 (alleen/stel zonder kinderen)

30

1.256

Huur>70m2 (gezin)

10

423

20

859

100

4.229

Duur / koop Totaal

Tabel 2.3.4B Programma particuliere kavels, 30-40-30 % Sociaal

Aantal

30

1.149

Alleenwonend, jong

6

230

Alleenwonend, middelbaar

19

728

Ouderen

0

0

Gezin 1+2 kind

5

191

Gezin 3+ kind

0

0

Midden

40

1.553

Huur<70m2 (alleen/stel zonder kinderen)

30

1.160

Huur>70m2 (gezin)

10

393

30

1.180

100

3.882

Duur / koop Totaal *Tabellen bevaten afrondingsverschillen

19

Herijking investeringsnota Buiksloterham

Student/jongeren

Kamers

vrijkomend aanbod. 8.000 grote gezinnen, waarvan 1.900 in oud-Noord en Noordwest, wonen krap in de stad. 30% van het aantal gezinnen binnen de sociale huur betreft een groot gezin. Zij hebben minimaal 90 m2 gebruiksoppervlak nodig en minstens vier kamers. Op de gemeentelijke kavels is ongeveer 40% van de sociale woningen voor gezinnen gereserveerd; daarvan is 40% bestemd voor grote gezinnen (7% van het woningbouwprogramma). Dit kan bijvoorbeeld in de vorm van maisonnettewoningen, met daar bovenop kleinere woningen voor alleenstaanden.

zoals weergegeven in tabel 2.3.4A (40-40-20) en tabel 2.3.4B (30-40-30 onder voorwaarden).

Erfpachters en particulieren dienen tevens 40% gereguleerd middensegment met een maximale huur van €1.027 (prijspeil 2020) te realiseren. De gemiddelde huurprijs binnen dit segment dient €899 (prijspeil 2020) te zijn. Juist voor dit middensegment worden kansen gezien bij particuliere ontwikkelingen. Dit woningtype is vooral geschikt voor stellen zonder kinderen, gezien de marktconforme grootte van momenteel zo’n 50 m2 gbo. Dit is een categorie die goed aansluit op de uitrol van het centrummilieu. Per particulier project worden afspraken gemaakt over de woninggrootte. Tot slot Sociale huur op zowel de gemeentelijke als particuliere kavels in Buiksloterham moet aan dezelfde circulaire eisen voldoen als andere woningen en bedrijfsgebouwen. Ook sociale woningen worden duurzame woningen. Ook worden bij sociale huur geen uitzonderingen op plintambities gemaakt. Zo moet de sociale huur die langs de elders in deze investeringsnota genoemde stadsstraten wordt gerealiseerd altijd te worden gecombineerd met plintfuncties (= niet-wonen).

Afbeelding 2.4.1 : Klaprozenweg en Ridderspoorweg / Asterweg ontwikkelen tot stadsstraten

20

2.4

Economie

Stadsstraten Een stadsstraat is een straat met een belangrijke verblijfsen economisch-maatschappelijke functie op verschillende schaalniveaus met daarnaast een belangrijke verkeersfunctie. Voor economische functies, maar ook voor andere niet-woonfuncties, spelen de beoogde stadsstraten in Buiksloterham een belangrijke rol. Daarnaast zijn stadsstraten de hoofdroutes door de stad, die belangrijk zijn voor verkeer, oriëntatie en ontmoeting. Er wordt aangesloten op de stadsstraten-ambities uit Structuurvisie, Koers 2025, Ruimte voor de Economie van Morgen en van Stadsdeel Noord, waarbij de plinten en openbare ruimte van Klaprozenweg, Ridderspoorweg en Asterweg geschikt worden gemaakt voor bedrijven, kantoren, horeca en maatschappelijke voorzieningen. Het benutten van de economische potentie van deze steeds drukker wordende verbindingsroutes biedt de beste kans op een behoorlijk en levendig voorzieningenniveau in Buiksloterham. Stadsstraatprogramma in de plint wordt toegevoegd op de hoek Ridderspoorweg-Klaprozenweg (middels reeds vastgestelde plannen). Verder liggen er bij uitstek kansen op de knoop Distelweg-Asterweg-Ridderspoorweg. In dit gebied wordt in het bijzonder een supermarkt voorzien. Daarnaast bevindt zich aan de Ridderspoorweg ter hoogte van het Johan van Hasseltkanaal reeds horeca.

Productieve bedrijvigheid is ook zeker mogelijk maar alleen kleinschalig (geen overheaddeuren aan de stadsstraat en een plinthoogte van minimaal 4,00 m). Om de beide straten daadwerkelijk te kunnen ontwikkelen als levendige stadsstraten, is ook een zorgvuldig ontwerp van de openbare ruimte nodig. Het gaat daarbij om de relatie tussen de straat als fysieke ruimte en de straat als sociale ruimte. Goede, aantrekkelijke, tot gedifferentieerd gebruik uitnodigende straten zijn een voorwaarde voor het aantrekken van bewoners en bedrijvigheid. Een heldere begrenzing van de straat is noodzakelijk om de straat als straat te herkennen. Die begrenzing kan tot uitdrukking komen in onder meer bomenrijen, stoepranden en gebouwen. Productieve wijk In de visie ‘Ruimte voor de Economie van Morgen’ wordt Buiksloterham aangemerkt als ‘productieve wijk’. Productieve wijken zijn woon-werkwijken waar bedrijven en wonen fijnmazig worden geïntegreerd tot een gemengd en levendig stedelijk milieu. Productieve wijken zijn bedoeld om productieve bedrijvigheid voor de stad te behouden en ruimtelijke uitsortering van bedrijfsruimte naar huurprijsniveau (productieve bedrijven zijn veelal afhankelijk van een relatief lage huurprijs) tegen te gaan.

Ook moeten ze ruimte bieden aan startups en scale-ups, want productieve bedrijvigheid in steden neemt weer langzaam toe. Ook kunnen productieve wijken bijdragen aan circulariteit, omdat productie en consumptie weer dichter bij elkaar kunnen komen. De bedrijfsruimte wordt gebruikt voor de bedrijfsmatige uitoefening van industrie, ambacht, groothandel, opslag en/of transport. De hoofdfunctie van de bedrijven is bedrijfsruimte, aangevuld met maximaal 30% ondersteunend kantoor. Een uitzondering zijn hybride bedrijven waarbij maximaal 50% ondersteunend kantoor is toegestaan. Algemeen uitgangspunt is dat tenminste 15% van het programma in Buiksloterham wordt gereserveerd voor bedrijvigheid en maximaal 70% wordt bestemd voor wonen. Dat geldt voor zowel de gemeentelijke als de particuliere kavels. Ruimte voor productieve bedrijvigheid wordt verspreid over heel Buiksloterham waarmee optimaal wordt gemengd. Hiermee worden de mogelijkheden geschapen om een grote diversiteit aan typen bedrijfsruimtes te realiseren voor diverse typen bedrijvigheid. In afbeelding 2.4.2 wordt dit verbeeld, waarbij de paarse radars staan voor productieve bedrijvigheid en de rode stippen voor overig niet-woonprogramma. Productieve bedrijvigheid wordt in principe op de begane grond gerealiseerd maar op de verdieping is uiteraard niet per definitie uitgesloten.

Bedrijfsruimte op verdiepingen is mogelijk onder voorwaarde van overige spelregels ten aanzien van bedrijfsruimte zoals verdiepingshoogte, bruikbaarheid, indeelbaarheid plattegrond, belastbaar vermogen vloeren en laad- en losvoorziening. Een tussenvloer is toegestaan tot maximaal 30% van de oppervlakte van de bebouwde begane grond bij een plinthoogte van minimaal 6m (stadsstraten zijn dus uitgesloten) en de oppervlakte van de tussenvloer wordt meegenomen in de FSI. De verwachting is dat wonen en werken in de toekomst steeds fijnmaziger kan worden gemengd. Op dit moment zijn er zowel nationaal als internationaal nog weinig tot geen productieve wijken die vergelijkbaar zijn met hetgeen in Buiksloterham wordt beoogd. Mede daaarom, maar ook om in de toekomst te kunnen inspelen op toekomstige maatschappelijke en economische ontwikkelingen is flexibel en adaptief bouwen juist in productieve wijken belangrijk. Bij voorkeur ontstaat er een breed scala aan typen ruimten voor verschillende typen toekomstige bedrijvigheid. In Buiksloterham wordt daarbij uitgegaan van: • Hoogte begane grond 6,00m • Hoog belastvermogen van vloeren • Voorzien van laad- en losdeuren (industriedeuren/overheaddeuren) • Vele mengvormen, met kantoren, wonen, daktuin of anderszins in of op eenzelfde gebouw • Soms ook volledige bedrijfsverzamelgebouwen 21

Herijking investeringsnota Buiksloterham

Programma

Marktconforme sociale huurwoningen, dus met een huurprijs tot € 737 (prijspeil 2020), kunnen momenteel alleen heel klein zijn: tot circa 40 m2. Om ook op de langere termijn over een stabiele en over Buiksloterham goed verspreide voorraad sociale woningen te beschikken, die van betekenis is voor het doelgroepenbeleid, zet de gemeente zich in om sociale huurwoningen door corporaties te laten ontwikkelen. Erfpachters en eigenaren worden bij transformatie daarom verzocht om hun sociale segment onder te brengen en te laten realiseren en exploiteren door corporaties , wat betekent dat het in erfpacht wordt uitgegeven aan corporaties (onder de Algemene Bepalingen 1998). Om de (financiële) slagingskans hiervan te vergroten, wordt voor de particuliere kavels bij het sociale segment uitgegaan van een lager percentage woningen voor gezinnen (circa 20% en max. 70 m2 gbo) geen grote woningen voor gezinnen en ook woningen voor alleenwonenden. Hiermee wordt het gemiddelde woningoppervlak van sociale corporatiewoningen op deze kavels kleiner dan op de gemeentelijke kavels. Randvoorwaarde is wel dat corporaties hierbij huurprijs- en doorstromingsafspraken willen maken. Het segment sociale huur dat kan worden ontwikkeld door particulieren zelf zal grotendeels bestaan uit eenkamerwoningen voor jonge mensen, waaronder studenten, en soms op tweekamerwoningen.

Onder de 23 jaar kan maximaal €433 (prijspeil 2020) huur betaald worden en

boven de 23 jaar maximaal €619 (prijspeil 2020, het betreft respectievelijk de kwaliteitskortingsgrens en de lage aftoppingsgrens in de huursubsidie). Tussen de kwaliteitskortingsgrens wordt 65% van de huur gecompenseerd door de huurtoeslag en boven de lage aftoppingsgrens 40% hiervan.

Deze strategie zal niet kunnen verhinderen dat het karakter van de bedrijvigheid in Buiksloterham langzaam ruimte-intensiever zal worden, bijvoorbeeld door de komst van kantoren en gestapelde bedrijfsverzamelgebouwen. Intensievere typen bedrijvigheid met meer werknemers per meter laten zich immers gemakkelijker mengen met wonen en geven meer draagvlak voor door velen gewaardeerde stedelijke voorzieningen zoals detailhandel en horeca. Tegelijk is het een bedreiging voor de diversiteit aan werkfuncties in het gebied zoals we die nu nog kennen. Industriële bedrijven geven het gebied mede haar onderscheidende karakter, hebben niet zelden een stadsver-

zorgende functie en zorgen voor werkgelegenheid dat aansluit op het demografische profiel van AmsterdamNoord. Er wordt gekozen voor een realistische lijn, met de volgende uitgangspunten: 1. Geen enkel bedrijf wordt van gemeentewege verplicht om te verhuizen – uitzondering daarop omwille van ontwikkeling gemeentelijke kavels of noodzakelijk te realiseren openbare ruimte. De ontwikkeling van nietgemeentelijke kavels loopt via de huidige erfpachter/ grondeigenaar, veelal een bedrijf. Die bepaalt zelf zijn toekomst. 2. Bij ontwikkelinitiatieven op particuliere- of erfpachtkavels worden stedenbouwkundige, architectonische en programmatische spelregels meegegeven, waarmee de ontwikkeling van bedrijfsruimte wordt veiliggesteld. Zie hoofdstuk 5. 3. Minimaal 25% van alle nieuwe bedrijfsruimtes komt in het lagere huursegment. 4. Stadsverzorgende bedrijven genieten daarbij de voorkeur boven ‘footloose’-bedrijven; 5. Via de adviseur bedrijven en het digitale loket bedrijf-