7. Zienswijzen organisaties inspraak Hvv 2022.pdf

Zienswijzen organisaties wijzigingen Hvv 2022

Zienswijzen organisaties tijdens de inspraakperiode wijzigingen Hvv 2022 Reactie platform toeristisch verhuur en verhuurverbod

6115-1109 Amsterdam Gastvrij Geachte Heer/Mevrouw, Hierbij geeft Amsterdam Gastvrij een zienswijze op Paragraaf 10 van het Wijzigingsvoorstel Huisvestingsverordening per 1 januari 2022. Deze wijzigingen betreffen verplichtingen voor platforms die wij van harte ondersteunen. Hieronder zullen we kort toelichten waarom. Publicatieverbod aanbiedingen (Artikel 3.10.1) Met het publicatieverbod voor platforms van advertenties zonder registratienummer kan voorkomen worden dat verhuurders onnodige boetes oplopen. De grote platforms (Airbnb, Booking) waren al van plan deze advertenties te verwijderen, maar nu zullen ook andere platforms zich hieraan moeten houden. Hiermee wordt aldus een gelijk speelveld onder platforms gecreëerd, waarbij alleen plek is voor transparante verhuurders. De mogelijkheid om de verhuur van een woonruimte die reeds het maximum aantal nachten bereikt heeft voor de rest van het jaar te blokkeren, is een logische en evenredige maatregel. Hiermee kan de gemeente tevens voorkomen dat eerlijke verhuurders per abuis het nachtencriterium overschrijden, met mogelijke een hoge administratieve boete tot gevolg. Het zou dan ook logisch zijn om deze stap als waarschuwing toe te passen en pas bij recidive een boete op te leggen.

Het is echter niet geheel duidelijk uit lid 2 van 3.10.1 of alleen de verhuur in de rest van het jaar geblokkeerd wordt, of dat gedurende de rest van het jaar de hele advertentie geblokkeerd wordt, waarmee ook verhuur voor het volgende jaar niet meer mogelijk is. Het zou goed zijn te verduidelijken dat het om het blokkeren van de kalender voor de rest van het jaar gaat, maar niet om het verwijderen van de advertentie zelf. Anders is er sprake onnodige van beperking van het eigendomsrecht. We stellen wel vragen bij de wijze van uitvoering. Moet er eens een besluit door de gemeente genomen worden voordat een advertentie wordt verwijderd? Moet verwijdering pas plaatsvinden nadat de bezwaartermijn voorbij is? Hoe wordt deze beslissing aan de de verhuurder gecommuniceerd? Het is belangrijk dat de grondrechten van een mogelijk bezwaar wel gegarandeerd blijven. Informatieplicht platforms (Artikel 3.10.2) Dit artikel zal vooral van toepassing zijn op (kleinere) platforms die de hosts onvoldoende informeren over de vigerende regelgeving. Het kan een belangrijke bijdrage leveren om de onduidelijkheid, die op dit moment bij verhuurders leeft na steeds wijzigende regelgeving, te verminderen. Daarmee zullen hopelijk ook minder verhuurders een boete oplopen uit onwetendheid over de regelgeving.

Het is echter onduidelijk waarom “vergunningplicht” niet is opgenomen, en registratieplicht, nachtencriterium, en meldplicht wel. Indien het college zou besluiten tot het opheffen van het vergunningstelsel voor vakantieverhuur, dat met het invoeren van het registratiestelsel overbodig geworden is, dan zouden wij dat toejuichen. Reactie platform toeristisch verhuur en verhuurverbod

0209-3091 Huurders Netwerk Amsterdam Airbnb nog steeds een instrument voor woningonttrekking, voor overlast van bezoekers en eenzijdige op bezoekers gerichte economie van de stad Op 22 mei 2020 in een uitgebreide brief aan u hebben wij alle nadelen van de vakantieverhuur via platforms als Airbnb beschreven en bij u gepleit voor een totaal verbod op Airbnb in de stad. Pas met een dergelijke rigoureuze maatregel kunnen de niet alleen door ons, maar langzamerhand algemeen erkende nadelen van deze vorm van verhuur verdwijnen. Een grote stad als Den Haag heeft voor een dergelijke maatregel gekozen.

Zienswijzen organisaties wijzigingen Hvv 2022

U heeft er toch voor gekozen om via maatregelen van beheersing en registratie verhuur via platforms als Airbnb toe te staan. Een tegenslag is ook dat de rechter in eerste instantie zelfs het beperkte verbod van Airbnb op de Wallen en de Zuidelijke Grachtengordel heeft verboden. Uiteraard steunen wij u in het beroep naar de hogere rechter. Dat neemt niet weg dat wij ook verwachten dat ondanks alle beperkingen en registraties, die u oplegt aan Airbnb-exploitanten, wij verwachten dat de verhuur in deze vorm langs illegale weg een hoge vlucht dreigt te nemen. Een van de gehanteerde methodes is het oprekken van de B&B-formule. Een voorbeeld: op de Leliegracht kon een studente een kamer krijgen onder voorwaarde dat zij zich als een B&Bverhuurder zou gedragen bij de vakantieverhuur van de overige kamers in dat huis. Hoe denkt u dergelijke methodes te gaan handhaven? Uw College en met name de burgemeester wil zich sterk maken voor verandering van het bezoek aan en het gebruik van met name de binnenstad. Een ander soort toerist en een meer op de bewoners gerichte economie is de doelstelling. Dat betekent volgens ons dan niet anders dat er ook diep ingegrepen moet kunnen worden in de manier waarop sommige minder gewenste bezoekers in Amsterdam wensen te verblijven. Gebruik van de voor vakantieverhuur gebruikte woonruimte voor permanente bewoning heeft ons inziens dan alle prioriteit.

In ieder geval mocht ook de hogere rechter het Airbnb-verbod voor de Wallen en de Zuidelijke Grachtengordel afwijzen dan raden wij sterk aan ook voor het kunnen verbieden van Airbnb in (delen van) de stad bij het Kabinet een wetswijziging te bepleiten. Reactie platform toeristisch verhuur en verhuurverbod

0594-3943 Airbnb Wijzigingsvoorstel Huisvestingsverordening Amsterdam per 2022 Graag maakt Airbnb van de geboden gelegenheid gebruik om een inspraakreactie in te dienen op de wijzigingsvoorstellen van de Huisvestingsverordening per 1 januari 2022. In deze inspraakreactie gaat we in op de huidige en toekomstige maatregelen voor vakantieverhuur en de aangekondigde wijzigingen in het boetebeleid voor verhuurders en platforms. De volgende zaken komen aan bod: Registratie en handhaving Proportionaliteit huidige maatregelen Boetebeleid Inleiding Airbnb wil een goede partner zijn van Amsterdam en samen met verhuurders (de host community) een positieve bijdrage leveren aan de stad en haar inwoners. Airbnb vind het belangrijk dat dat verhuurders (hosts), die hun woning of een deel daarvan via het Airbnb-platform verhuren, zich aan de regels houden. Naast host educatie zetten wij ons daarom al jaren in voor het verminderen van overlast door vakantieverhuur en hebben wij in 2019 reeds onze steun voor het registratiesysteem uitgesproken. Daarnaast dragen wij eraan bij dat de voordelen van toerisme worden verspreid over de stad en inwoners, onder andere via de automatische afdracht van toeristenbelasting in samenwerking met de gemeente Amsterdam.

Airbnb steunt registratieplicht en helpt de gemeente Amsterdam met handhaving Sinds 1 april 2021 geldt in Amsterdam een registratieplicht waarbij verhuurders een registratienummer in hun advertentie op verhuurplatforms moeten tonen. In de aangekondigde wijziging van de Huisvestingsverordening wordt het tonen van dit registratienummer en het informeren van verhuurders over de geldende regels vanaf 1 juli 2021 verplicht. Als eerste platform ondersteunt Airbnb al sinds 2019 de registratieplicht op vrijwillige basis, vanaf 1 april 2021 middels een aangewezen plek op de advertentiepagina van hosts, die hun registratienummer aan hun pagina kunnen toevoegen. Na de bepaalde overgangsperiode van zes maanden zal Airbnb vanaf 1 oktober 2021 de advertenties in Amsterdam die vallen onder de verplichting tot het hebben en tonen van een registratienummer, maar niet aan deze verplichting voldoen, deactiveren. Daarnaast start Airbnb in juli 2021 een campagne om Amsterdammers te informeren over de

Zienswijzen organisaties wijzigingen Hvv 2022

regels rondom vakantieverhuur en registratie. Ook zal Airbnb het 24/7 buurtoverlast meldpunt verder onder de aandacht brengen. Op deze manier levert Airbnb een bijdrage aan het inzichtelijk maken van vakantieverhuur in de stad en helpen wij met het opsporen van overlastgevers, waarvoor geen plek is op ons platform. Proportionaliteit huidige maatregelen niet onderbouwd In de voorgestelde Wijziging van de Huisvestingsverordening wordt gesteld dat platforms een advertentie moeten verwijderen indien zij ingelicht zijn door de gemeente dat de woning voor meer dan het maximum aantal nachten (30) is verhuurd. Ook bij herhaaldelijke overtredingen van de regels voor vakantieverhuur, zoals het nachtencriterium of de vergunningplicht, kan de gemeente van een platform vragen om een advertentie voor een jaar te blokkeren. Deze maatregelen zijn niet in lijn met de letter en geest van de Wet toeristische verhuur, aangezien hier wordt afgeweken van de trapsgewijze aanpak waarin die wet expliciet voorziet. Het zijn dan ook een disproportionele maatregelen die wij niet ondersteunen. De Wet toeristische verhuur is immers nadrukkelijk zodanig opgebouwd dat gemeenten allereerst een registratieplicht kunnen invoeren (I).

De invoering van elke verdergaande stap is alleen mogelijk op basis van een voorafgaande grondige onderbouwing waarin wordt aangetoond dat de maatregelen onvoldoende is gebleken om problemen rondom vakantieverhuur aan te pakken en additionele maatregelen noodzakelijk en proportioneel zijn om aantoonbare ongewenste neveneffecten van vakantieverhuur effectief in te perken. Pas zodra een registratieplicht noodzakelijk en ingevoerd is en vervolgens aantoonbaar niet volstaat, zou kunnen worden overgegaan tot een meldplicht per verhuring en/of een nachtencriterium (II). Als eventuele laatste stap kan nog, alleen in uitzonderlijke gevallen, eventueel nog een vergunningsplicht worden ingevoerd om vakantieverhuur te reguleren (III). De (directe) invoering van een generieke meldplicht, nachtencriterium én vergunningplicht in Amsterdam per 1 april j.l. Is dan ook niet in lijn met de wet en onvoldoende proportioneel. De registratieplicht die de gemeente Amsterdam op 1 april 2021 heeft ingevoerd, is een passende en afdoende maatregel tegen (neveneffecten van) vakantieverhuur te handhaven. Verdere maatregelen zijn niet nodig om dit doel te bereiken. Daarom zijn ook de voorgestelde maatregelen die platforms zouden verplichten advertenties te verwijderen of tijdelijk te blokkeren niet in lijn met de wet en disproportioneel.

Onderstaand lichten we toe waarom deze maatregelen disproportioneel zijn en niet noodzakelijk voor de inperking van eventuele ongewenste neveneffecten van vakantieverhuur: Woningonttrekking Het aandeel van vakantieverhuur in het totaal aantal toeristische overnachtingen in Amsterdam is beperkt. Van alle verblijfsgasten overnacht slechts 4,5 tot 7% in een accommodatie via Airbnb en een woning wordt gemiddeld 22,6 nachten per jaar verhuurd. Het onlangs gepubliceerde onderzoek ‘Overnachten in Amsterdam’ van SEO Economisch Onderzoek toont aan dat er op dit moment geen onderbouwing is die een verband tussen vakantieverhuur (Airbnb) en overlast in Amsterdam bevestigd. Daarnaast levert vakantieverhuur te weinig op om woningonttrekking financieel interessant te maken. Leefbaarheid Het aantal klachten rondom vakantieverhuur daalt al jaren, van 1772 in 2017 tot 625 in 2020. Uit het SEO onderzoek komt bovendien naar voren dat er geen aanwijzingen zijn dat particuliere verhuur leidt tot meer overlast in de stad. De samenhang tussen het aantal Airbnb advertenties in een buurt en buurttevredenheid is positief.

Dat suggereert dat overlast niet eenzijdig afhangt van het aantal accommodaties voor particuliere verhuur in een week, maar dat andere indicatoren voor drukte, zoals bijvoorbeeld hotelcapaciteit, het aantal attracties en het aantal coffeeshops per 1.000 inwoners, een grotere negatieve impact hebben. De recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam, waarmee het verbod op vakantieverhuur in drie wijken werd teruggedraaid, laat zien dat er stevige onderbouwing nodig is voor dit soort vergaande restrictieve maatregelen. We roepen de gemeenten daarom op om op basis van bovenstaande gegevens en de inzichten uit het

Zienswijzen organisaties wijzigingen Hvv 2022

registratiesysteem de vergunningplicht en 30 nachtenlimiet te heroverwegen - en dus ook de daaraan gekoppelde voorgestelde verplichtingen voor platforms. Bindende uitspraak Raad van State met nieuwe boetebeleid niet gevolgd De boetes die Amsterdam oplegt voor het niet-naleven van de regels door verhuurders zijn buitensporig hoog en staan in groot contrast tot de ernst van de betreffende overtredingen. Hoewel de gemeente Amsterdam in december 2020 door de Raad van State is opgedragen om bij het opleggen van boetes differentiatie aan te brengen op basis van feiten en omstandigheden, en daarbij onderscheid te maken tussen particuliere verhuur en bedrijfsmatige verhuur, zijn de onlangs aangekondigde aanpassingen in boetes voor verhuurders om te voldoen aan deze uitspraak miniem. Een administratieve overtreding, zoals nalaten één overnachting te melden via het meldformulier, resulteert nog steeds in een buitenproportionele boete van €8700. Airbnb heeft hierover vele verontrustende signalen ontvangen van verhuurders en pleit er met deze inwoners voor om de bindende uitspraak van de Raad van State te volgen en alsnog een proportioneel boetesysteem op te stellen.

Hierbij kan bijvoorbeeld worden gekeken naar het aangenomen amendement van de gemeenteraad Utrecht, waardoor de eerste boetetrede bij overtreding van verschillende maatregelen voor toeristische verhuur significant verlaagd zijn om rekening te houden met proportionaliteit van het boetesysteem. Zo wordt bij de eerste overtreding van het vermelden zonder registratienummer een boete opgelegd van €150 en bij overtreding van het nachtenlimiet een boete van €350 per nacht. Pas bij meerdere overtredingen lopen de boetes op. Ook voor platforms worden zeer hoge boetes voorgesteld als de verplichtingen uit de voorgestelde Huisvestingsverordening niet worden nageleefd. Zo kan de publicatie van één advertentie zonder registratienummer en de publicatie van één woonruimte die reeds het nachtenlimiet heeft bereikt, al zorgen voor een excessieve boete van elk €8700. Airbnb benadrukt verder dat elk individueel geval in ieder geval ook afzonderlijk behandeld moet worden en een eventuele handhaving proportioneel moet zijn ten opzichte van de specifieke omstandigheden van een overtreding. Bovendien zou moeten worden gestreefd naar het voorkomen van een ongelimiteerde opeenstapeling van boetes. Wij staan open voor een gesprek over hoe er hierin tot een proportionele aanpak gekomen zou kunnen worden.

Tot slot Wij blijven ook in de toekomst graag samenwerken met de gemeente Amsterdam op gebied van registratie en voorlichting van hosts, en worden graag betrokken bij gesprekken over de toekomst van duurzaam en verantwoord toerisme in Amsterdam. Vanzelfsprekend zijn we graag bereid om deze inspraakreactie van een nadere toelichting te voorzien. Mochten er in de tussentijd vragen zijn dan kunt u contact opnemen met Xxxx Xxxxxxxxx. Onderstaand vindt u de contactgegevens.

Reactie coöptatieruimte voor woongemeenschappen

1086-7191 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Deze bepalingen zijn tot stand gekomen in overleg tussen de gemeente en de corporaties. De corporaties kunnen zich hier volledig in vinden. Reactie coöptatieruimte voor woongemeenschappen

7287-5761 Huurders Netwerk Amsterdam uitgangspunten Het coöptatierecht van woongroepen heeft alleen een privaatrechtelijke basis. Dit betekent dat het recht in principe is vastgesteld in de overeenkomst tussen de verhuurder en de woongemeenschap. De gemeente wil het ontwikkelen van wooncoöperatie stimuleren en het coöptatierecht - bestuursrechtelijk verankeren. De Huisvestingswet 2014 biedt de gemeenten het

Zienswijzen organisaties wijzigingen Hvv 2022

kader waarbinnen regels kunnen worden opgesteld voor de verdeling van schaarse huurwoningen en regels waarmee wijzigingen in de voorraad van zowel huur als koopwoningen worden gereguleerd- huisvestingsverordening. De algemene regel in Amsterdam is toewijzing via Woningnet. Bij woongemeenschappen en wooncoöperatie is het coöptatierecht van belang omdat (citaat gemeente) " Een wooncoöperatie kan een kleine hechte gemeenschap zijn, maar ook een grotere losse groep en alles er tussenin. Iets van gemeenschappelijkheid, een gedeelde verantwoordelijkheid, is wel noodzakelijk voor de continuïteit van een wooncoöperatie." De wooncooperaties zijn ook geen nieuwe uitvinding lees de canon van de volkshuisvesting erop na. In Amsterdam bestaan er van oudsher een redelijk aantal woongemeenschappen met een coöptatierecht. De gemeente heeft de corporaties gevraagd deze woongroepen aan te melden zodat zij kunnen worden meegenomen in de aanpassingen huisvestingsverordening. Eén van de voorwaarden waaraan de woongemeenschappen bij aanspraak op het coöptatierecht moeten voldoen is dat geen uitsluiting op basis van ras, gender etc- met andere woorden geen discriminatie. Er bestaat de mogelijkheid dat op basis van de statuten - een woongroep zich richt op een specifieke doelgroep. De aanpassingen in de (nieuwe) huisvestingsverordening moeten worden goedgekeurd door de Gemeenteraad.

Deze verordening zal in werking treden op 1-12022. De corporaties moeten schijnbaar via de Amsterdamse Federatie van Woningbouwcorporaties (AFWC) de lijst voor 1 augustus of in augustus aan de Gemeente Amsterdam overhandigen. Helaas kon het AFWC op korte termijn geen medewerker vrij maken voor deze voor huurders belangrijke voorlichtingsbijeenkomst. Termijn blijft onduidelijk - wel duidelijk augustus. Het moet gaan om zelfstandige woningen- onzelfstandige woonruimtes vallen niet onder deze regeling. Informatie aan de huurders De vraag is of deze bestuursrechtelijke verankering de rechten van de huurders in de bestaande woongemeenschappen (beter) beschermen. Tijdens de bijeenkomst georganiseerd door Woon! blijkt dat de huurders van bestaande woongemeenschappen waaronder ook veel woongemeenschappen voor senioren maar beperkt inzicht en zeggenschap hebben in de procedure. De corporaties informeren hun huurders ieder op geheel eigen wijzen. Soms krijgen de huurders een brief met informatie zoals bij Rochedale bij Ymere is Hya ( de huurderskoepel) geïnformeerd. De indruk tijdens de bijeenkomst is dat de huurders beperkt en/of onvolledig worden geïnformeerd. Ook is er geen standaard procedure maar hanteren de corporaties ieder een ander beleid om wel of niet op de lijst te worden geplaatst.

Alleen op initiatief van de corporaties kunnen de woongroepen op de gemeente-woongroep lijst worden geplaatst. Rochedale Rochedale heeft de haar bekende woongroepen schriftelijk gevraagd of zij een statuut willen opstellen? Enkele deelnemende huurders van Rochedale geven aan dat het voor hen niet duidelijk is aan welke eisen dit statuut moet voldoen. Ook geven zij aan dat de termijn waarbinnen het statuut moet worden opgesteld en aangeleverd mede gezien de vakantie periode niet altijd haalbaar is. Ook is niet duidelijk of de woongroepen zich moeten organiseren in een rechtspersoon- aan welke voorwaarden moeten de woongroep moet voldoen? Je zou denken afgaande op de informatie van Woon! dat het coöptatie recht van de woongroep contractueel al is vastgelegd waarom worden er nu aanvullende eisen door Rochedale gesteld? Woongroepen geven tijdens de bijeenkomst aan dat het financieel en organisatorisch (notaris) niet haalbaar is binnen de gestelde termijn aan de vraag van Rochedale te voldoen. Suggestie tijdens de bijeenkomst - bestaande statuten aan elkaar door te mailen zodat men een raamwerk heeft waarop kan worden geanticipeerd. Ymere

Zienswijzen organisaties wijzigingen Hvv 2022

De huurderskoepel van Ymere - Hya is benadert door Ymere. Een huurders- woongroep heeft zich per mail tot Ymere gericht met vragen over de procedure en hun positie maar geen reactie van de verhuurder (Ymere) ontvangen. Een andere woongroep bij Ymere heeft een conflict met Ymere. Ze proberen nu een beheercoöperatie te worden, maar Ymere is voornemens het coöptatierecht (35 jaar) in te trekken. De woongroep vraagt zich af hoe zij erachter komen of zij op de lijst staan en alsnog op de lijst kunnen worden geplaatst? In principe kunnen huurders van Ymere contact opnemen met Hya. In het verslag van Woon! staat: De geschillen tussen woongroepen en de corporaties zullen niet verdwijnen nadat de lijst is opgesteld. Als er coöptatierecht is vastgelegd in het contract is het doel van deze regeling dat dit in stand blijft. Als daar misbruik van wordt gemaakt zoek dan vooral steun bij je huurderskoepel en bij !WOON. Bij enkele de woongroepen bestaat de indruk dat zij zijn overgeleverd aan de willekeur van de corporaties. De Key De Key richt zich in haar beleid op starters, huurders onder de 27 jaar- tijdelijke jongeren contracten. De Key sluit in principe geen collectieve contracten meer af met woongroepen. Bij bestaande collectieve contracten worden afspraken nagekomen.

Een bestaande woongroep die zich heeft aangemeld bij de Key heeft via de Key te horen gekregen dat alle corporaties momenteel lijsten aanleveren bij AWFC. Na de inspraak/raadsbehandeling zal het AFWC deze lijsten indienen bij de gemeente. Zij hebben vervolgens gevraagd of deze lijsten openbaar worden. Nog geen reactie van de Key ontvangen. Ook is niet duidelijk of de AFWC de lijsten voor of na de inspraak en de raadsbehandeling inlevert bij de gemeente. Arcade heeft mede naar aanleiding van de Woon! bijeenkomst De Key gevraagd om zoveel mogelijk samen te zorgen dat dit aanmeld proces goed verloopt. Speciaal voor de woongroepen bij De Key organiseert Arcade een aanvullende digitale bijeenkomst op maandag 12 juli van 20.00 - 21.30 uur. Tijdens deze bijeenkomst kunnen woongroepen vragen stellen aan De Key over het verloop van dit aanmeldproces. Het doel van deze bijeenkomst is dat het duidelijk wordt hoe De Key de woongroepen gaat aanmelden en hoe woongroepen kunnen controleren of ze daadwerkelijk zijn aangemeld. Arcade heeft de haar bekende woongroepen ingelicht - andere woongroepen-Bc kunnen zich aanmelden via Arcade. Het advies van Woon! is bij onduidelijkheid contact op te nemen met je huurderskoepel of Woon! (Xxx Xxxxxxxx is contact persoon voor Woongroepen binnen Woon! 020-5230130).

Huurderskoepels bij corporaties De Alliantie - HBVA Amsterdam, amsterdam@hbva.nl Eigen Haard - HBO Argus info@hbo-argus.nl De Key Arcade info@hvarcade.nl Rochdale BRR - contact@bewonersraad-rochdale.nl Stadgenoot Huurgenoot info@huurgenoot.nl Ymere- HYA info@hya.nl Vragen en zorgen 1. Welke consequenties het voor de woongroepen heeft als zij niet op de lijst staan terwijl privaatrechtelijk het coöptatie recht is vastgesteld. De procedure is voor de huurders die het betreft niet altijd transparant. De indruk bestaat dat de huurders onvoldoende worden geïnformeerd en geen zeggenschap hebben of zij wel of niet op de lijst worden geplaatst. Het initiatief ligt eenzijdig bij de corporaties. Woon! en de gemeente Amsterdam hebben door de informatie avond op 30 juni te organiseren in elk geval gepoogd woongroepen voor te lichten en te bereiken. Is het mogelijk om alsnog op de lijst te worden geplaatst als een bestaande woongroep niet op de hoogte was/is van de procedure? 2. Wordt de lijst openbaar gemaakt zodat de woongroepen inzicht krijgen of zij wel of niet door de corporatie zijn 'erkend' ? De ervaring met de 'geheime lijst' van de atelierwoningen spreekt boekdelen - de huurders worden buitenspel gezet met instemming van de gemeenteraad.

Het is te hopen dat de gemeenteraadsleden de huurders als volwaardige burgers erkennen en pleiten voor openbaarheid van de lijst en het initiatiefrecht van de woongroepen als zij op basis van het contractenrecht een plaats op de lijst toekomt.

Zienswijzen organisaties wijzigingen Hvv 2022

Reactie voorrang in eigen stadsdeel voor nieuwbouw

7831-5352 A’damse Federatie van Woningcorporaties De corporaties kunnen zich vinden in het invoeren van deze stadsdeelvoorrang, met enkele kanttekeningen: 1. We willen u dringend vragen om de voorrang te beperken tot de inwoners van één stadsdeel. Wanneer er meerdere stadsdelen worden betrokken, wordt het voorrangsgebied wel erg groot en lijkt ons de kans op de gewenste band tussen de zittende en de nieuwe bewoners, nauwelijks aanwezig. 2. Bij de uitvoerbaarheid van deze bepaling voorzien wij een knelpunt. U kiest voor de definitie van lokale binding uit de Huisvestingswet (‘in de afgelopen10 jaar zes jaar onafgebroken gewoond in dit stadsdeel’), maar u moet er dan rekening mee houden dat de controle van de binding niet geautomatiseerd kan verlopen (anders dan wanneer er eenvoudig zou worden gekozen voor ‘wonend in dit stadsdeel’). Dat zal betekenen dat de gemeente de binding handmatig moet verifiëren en invoeren in de inschrijving bij WoningNet. 3. De invoering van deze voorrang kan extra kosten met zich meebrengen en het lijkt ons redelijk corporaties en gemeente die gezamenlijk voor hun rekening nemen. De lijst met aangewezen projecten is nog niet toegevoegd aan de conceptverordening. Is deze lijst al wel beschikbaar en kunt u ons deze toesturen?

Reactie voorrang voor politie

4012-2313 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Deze wijzigingen hebben vooral betrekking op de werkwijze van de gemeente. Ze zijn in overeenstemming met de samenwerkingsafspraken. De corporaties kunnen zich hierin vinden.

Reactie wijzigingen toewijzing rolstoelwoningen

5390-5272 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties De corporaties kunnen zich vinden in deze wijzigingen. Wel moeten we opmerken dat dit aanpassingen vraagt in het WoningNet-systeem. Wij kunnen niet op voorhand aangeven hoe snel deze kunnen worden doorgevoerd.

Reactie overige onderwerpen

4042-7222 Federatie Amsterdamse Huurderskoepel Inspraak Huisvestingsverordening 2022 Datum: 7 juli 2021 Aan: Inspraak wijzigingen Huisvestingsverordening Van: Federatie Amsterdamse Huurderskoepels Beste lezer, Hierbij ontvangt u de reactie van de Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) op de door u voorgestelde aanpassingen in de Huisvestingsverordening 2022. Allereerst onze complimenten voor uw inspanningen om de Huisvestingsverordening aan te passen met oog voor wat nu actueel is. Hieronder vindt u per aanpassing onze reactie. Registratie- en informatieplicht Voor toeristische verhuur (vakantieverhuur en B&B) gold al een vergunningplicht. Sinds 1 april 2021 is er ook een registratieplicht. Verhuurders moeten een registratienummer aanvragen via toeristischeverhuur.nl/registreren en dit nummer bij hun advertenties plaatsen. Platforms als Airbnb, Booking en Expedia zijn vanaf 1 juli 2021 ook verplicht dit registratienummer bij elke advertentie voor een woonruimte te vermelden. Daarnaast moeten platforms verhuurders informeren over de belangrijkste regels die in de stad gelden. Op deze

Zienswijzen organisaties wijzigingen Hvv 2022

manier kunnen wij beter controleren of de verhuurders de regels naleven. Als dit niet gebeurt, kunnen we een verhuurplatform een boete opleggen van € 8.700,- per overtreding. Bron: www.amsterdam.nl/nieuws/nieuwsoverzicht/huisvestingverordening-2022 Onze reactie: De informatieplicht zorgt ervoor dat verhuurplatforms zoals Airbnb een extra verantwoordelijkheid krijgen om de particuliere verhuurders die gebruik maken van hun platforms te informeren over de regels van verhuur in Amsterdam. Dit is geen vrijblijvende suggestie, bij niet naleving daarvan wordt een boete opgelegd. Dat vinden wij een goede ontwikkeling. Te lang zijn platforms als Airbnb ontzien bij problemen, terwijl zij met hun platform de verhuur mogelijk maken. Ook denken we dat door de informatieplicht verhuurders wijzer worden. We denken niet dat iedere verhuurder willens en wetens regels niet naleeft. De registratieplicht geeft de gemeente Amsterdam een extra instrument om een overzicht van de verhuringen via Platforms te volgen. Dit instrument helpt om eventuele problematiek rondom de tijdelijke verhuur via platforms te beheersen. Advertenties blokkeren Als we constateren dat vakantieverhuurders hun woonruimte meer dan 30 dagen verhuren of regels overtreden, moeten verhuurplatforms de advertentie voor de rest van het kalenderjaar blokkeren.

Als ze dat niet doen, kunnen ze daarvoor een boete krijgen van € 8.700,- per overtreding. Verhuurders die meermaals een overtreding maken, krijgen een verhuurverbod opgelegd van een jaar. Bron: www.amsterdam.nl/nieuws/nieuwsoverzicht/huisvestingverordening-2022 Onze reactie: Met deze toevoeging in de huisvestingsverordening legt u, net als bij de vorige toevoeging, verantwoordelijkheid voor het overtreden van de 30 dagen verhuur, bij het platform zelf. Nogmaals staan wij hier positief tegenover. Coöptatie-ruimte voor woongemeenschappen Bewoners van woningcorporaties kunnen zich verenigen en een woongemeenschap oprichten. Een woongemeenschap is een wooncoöperatie met sociale huurwoningen van woningcorporaties. De woningcorporatie blijft hierbij de verhuurder en eigenaar van het vastgoed maar de bewoners verenigen zich en kiezen samen nieuwe bewoners. Om dit laatste mogelijk te maken, stellen we voor om woongemeenschappen uit te zonderen van de huisvestingsvergunningplicht. Bron: www.amsterdam.nl/nieuws/nieuwsoverzicht/huisvestingverordening-2022 Onze reactie: Het succesvol oprichten en het voortbestaan van een wooncoöperatie is sterk afhankelijk van de kwaliteit van de relatie en het hebben van gelijke visies van de deelnemers. Daarom staan wij achter het uitzonderen van deze woongemeenschappen van de huisvestingsvergunningsplicht.

Wij gaan ervan uit dat de woongemeenschap daarbij inkomenseisen en eisen ten aanzien van de grootte va het huishouden in acht neemt. Stadsdeelvoorrang Bewoners kunnen voorrang krijgen op een deel van de nieuwbouwwoningen in hun eigen stadsdeel. Zo kunnen we de band tussen ‘zittende’ bewoners en de nieuwe buurt versterken en doorstroming bevorderen. We stellen voor om 25 procent van de woningen in bepaalde nieuwbouw- of transformatiecomplexen in overleg met de eigenaar bij de eerste verhuring met voorrang toe te wijzen aan bewoners uit het stadsdeel. Deze stadsdeelvoorrang is voor bewoners die de afgelopen 10 jaar minstens 6 jaar onafgebroken in het stadsdeel wonen of hebben gewoond. Bron: www.amsterdam.nl/nieuws/nieuwsoverzicht/huisvestingverordening-2022 Onze reactie: Zowel bewoners als het stadsdeel profiteren van het behouden van bewoners die een band hebben opgebouwd met hun buurt. Ook zien wij een kans voor ouderen die nu in een niet passende woning wonen, om in hun stadsdeel te kunnen blijven wonen. Overigens vinden wij deze voorrangsregeling voor voormalige stadsdeelbewoners niet transparant. De kans om een beroep te doen op deze regeling is naar ons idee ook niet groot vanwege de beperkende bepalingen die erin staan, zoals: Het gaat slechts om 25% van de nieuwbouw/transformatiecomplexen; De eigenaar kan zich onttrekken aan de toepassing van de

Zienswijzen organisaties wijzigingen Hvv 2022

regeling; Bewoners dienen in de afgelopen tien jaar zes jaar onafgebroken in het stadsdeel gewoond te hebben. Ook voorrang voor politieagenten Onderwijzers, zorgmedewerkers en politieagenten zijn belangrijk voor de stad. De overspannen woningmarkt raakt deze groepen. Op dit moment geldt al een voorrangsregeling voor werknemers in de onderwijs- en zorgsector. We stellen voor om ook de politie toe te voegen. Bron: www.amsterdam.nl/nieuws/nieuwsoverzicht/huisvestingverordening-2022 Onze reactie: Ook politieagenten zijn een groep die we graag in Amsterdam gehuisvest willen zien. Een zorg is wel dat het aantal huishoudens dat met voorrang een sociale huurwoning toegewezen krijgt nu al stijgende is. De wachttijden zullen onvermijdelijk voor alle groepen woningzoekenden gaan stijgen. We horen geluiden dat deze voorrangsregeling niet voldoende bekend is onder de beroepsgroepen die hiervoor in aanmerking komen. Het is naar ons idee nodig om hier wat meer ruchtbaarheid aan te geven. Toewijzing rolstoelwoningen Grote rolstoelwoningen zijn schaars in Amsterdam. Om deze woningen eerlijk te verdelen, koppelen we rolstoelwoningen met 3 of meer kamers aan de grootte van het huishouden. • Bij driekamerwoningen krijgen huishoudens met 1 of 2 minderjarige kinderen voorrang op andere huishoudens. Daarna komen huishoudens die enkel uit 1 of 2 volwassenen bestaan aan de beurt.

Overige woningzoekenden met een indicatie voor een rolstoelgeschikte woning komen in aanmerking na deze 2 groepen. • Bij woningen met 4 of meer kamers komen gezinnen met 3 of meer kinderen als eerste in aanmerking, gevolgd door gezinnen met 2 kinderen en gezinnen met 1 kind. Bron: www.amsterdam.nl/nieuws/nieuwsoverzicht/huisvestingverordening-2022 Onze reactie: Gezien de schaarste in het aanbod voor deze groep huishoudens staan wij achter deze volgorde van toewijzen. We willen graag zien dat er een uitzondering gemaakt wordt voor huishoudens die zich in een zeer schrijnende situatie bevinden. Met andere woorden, maatwerk moet altijd mogelijk zijn. Standplaatsen voor woonwagens Starters behouden hun plek op de Amsterdamse wachtlijst voor woonwagens als ze tijdelijk in een andere gemeente wonen en studeren. Ook als ze een aangeboden standplaats met een huurwoonwagen accepteren op een andere locatie dan waar ze met hun ouders of verzorgers woonden. Spijtoptanten zijn oud-bewoners van een woonwagenlocatie die nu elders wonen maar graag terug willen naar een woonwagenlocatie in Amsterdam. Om hun positie te verbeteren, stellen we voor om de huidige termijn van 3 jaar die ze maximaal weg mogen zijn, te laten vervallen. Voormalige woonwagenbewoners die aan Amsterdam gebonden zijn, behouden hun status als spijtoptant.

Tot slot stellen we voor om op nieuwe woonwagenlocaties 1 standplaats te reserveren voor een spijtoptant. Bron: www.amsterdam.nl/nieuws/nieuwsoverzicht/huisvestingverordening-2022 Onze reactie: Wij kunnen ons voorstellen dat deze bijzondere woonvorm aparte voorrangsregels kent. Belangrijk vinden we dat deze wijzigingen met de betrokken bewoners zijn overeengekomen. Het bevreemdt ons dat de voorgestelde wijzigingen niet meer overeenkomen met de regelingen die gelden voor de staddeelvoorrang. Reactie overige onderwerpen

2124-4660 Stichting Betaalbare Woonstad Amsterdam Inspraak Huisvestingsverordening 2022 (hierna: HVV2022) Stichting Betaalbare Woonstad Amsterdam verzet zich tegen de uitverkoop van de stad aan huisjesmelkers en andere investeerders, een proces dat de leefbaarheid bedreigt, de woningvoorraad afbreekt en middeninkomens en gezinnen de stad uit jaagt. Bewoners uit alle delen van de stad, waaronder wijzelf, vragen al een aantal jaar aandacht voor deze zorgwekkende trend. Een deel van bestuurlijk en politiek Amsterdam lijkt zich langzaam bewust te worden van de schade van het gevoerde beleid en de urgentie die de inwoners van Amsterdam voelen, getuige

Zienswijzen organisaties wijzigingen Hvv 2022

bijvoorbeeld de adviezen van de stadsdeelcommissies en de DB’s van Nieuw-West en West over de wijzigingsvoorstellen van B&W voor de HVV2022.* Uit de wijzigingsvoorstellen van B&W blijkt die bewustwording nog niet voldoende, in tegendeel, huisjesmelkers krijgen zelfs nog meer speelruimte. Hieronder staan de punten die wij in deze inspraakronde graag inbrengen. 1.Verbod op verbouwen voor kamergewijze exploitatie mag niet worden afgeschaft (voorstel L, art 3.1.5) Het verbod sinds 2016 of nóg eerder om woningen voor kamerexploitatie te verbouwen tot kamers van minder dan 12m2 is ingaande 1-1-2020 op goede gronden aangescherpt tot een verbod op verbouwen voor de verhuur van nieuwe kamers van welke grootte dan ook. Dit verbod is neergelegd in de voorwaarde dat onzelfstandige woonruimten niet mogen worden gevormd, alleen zelfstandige woonruimten (HVV art 3.3.15 lid 1-c ). Ronduit stuitende situaties deden zich reeds voor, zoals een woning aan de Pieter Calandlaan waar (in strijd met het verbod) 10 hokken van 2 x 4 m zijn gevormd. Desondanks wil B&W het verbod weer intrekken (voorstel L, art 3.1.5), met als argument de “bureaucratische last” voor huisjesmelkers te beperken.

Dat is de omgekeerde wereld: het probleem is niet de bureaucratische last voor huisjesmelkers; het probleem is de huisjesmelkerij zelf, die de leefbaarheid van buurten en betaalbaarheid van woningen onder grote druk zet. In de adviesaanvraag aan de stadsdelen wil B&W doen voorkomen dat een afschaffing van het verbod zou dienen tot herstel; dat is ronduit onwaar, de afschaffing zou leiden tot terugdraaien van weloverwogen ingevoerde maatregelen, minstens al in 2016, verder aangescherpt ingaande 1-1-2020. B&W geeft het enigszins lachwekkende voorbeeld dat het voorgestelde artikel het mogelijk maakt “een grote zolder in tweeën te delen”, terwijl het in de werkelijkheid huisjesmelkers de ruimte geeft ter maximering van de winst een huis vol te bouwen met hokken. Er is geen reden terug te komen op de minimum kamergrootte van 12m2, ingaande 1-1-2020 verder aangescherpt tot het verbod op verbouwen voor verhuur van kamers van welke grootte dan ook dan ook. Mede door de hand te lichten met deze regelgeving sinds 2016 of nog eerder is de stad al genoeg naar de gallemiezen geholpen door zogenaamde investeerders. Laat B&W nu eens denken aan de inwoners van Amsterdam. Kortom, er is geen enkele reden om het verbouwen naar onzelfstandige kamertjes vergunningsvrij te maken.

In het advies van de stadsdeelcommissie West*, waarin de implicaties van het voorgestelde artikel uitgebreid staan uitgewerkt en toegelicht, staat terecht opgemerkt dat het Bouwbesluit de verhokking en afbraak van woningvoorraad en leefbaarheid niet voorkomt; alleen strenge regels in de HVV kunnen daarvoor zorgen. Om al deze redenen dringen wij er dan ook op aan deze vrijstelling niet in te voeren en het voorgestelde artikel 3.1.5 te schrappen. 2.Gebiedsindeling van de wijkquota moet worden herzien De wijkquota zijn ingaande 1-4-2020 eindelijk ingevoerd maar ze waren te laat, te hoog en te weinig specifiek, zonder rekening te houden met lokale situatie, bijvoorbeeld qua woningvoorraad, appartementvergunningen en B&B-vergunningen. Dat heeft de Raad na inspreken door bewoners al eerder besproken, mede op advies van de stadsdeelcommissie NieuwWest vroeg de Raad bij motie om een onderzoek naar een andere gebiedsindeling bij de toepassing van de wijkquota. https://amsterdam.raadsinformatie.nl/document/9568963/1/1662_20_Motie%20De%20Jong%20 HVV%20onderzoek%20naar%20wijkindeling B&W heeft de HVV 2022 op dit punt niet herzien, zodat de quota falend blijven werken met forse overschrijdingen van het 5%-maximum in tal van buurten waar de verkamering, B&B en opknippen in appartementen zich concentreren.

Herziening van de wijkindeling is urgent en ontbreekt ten onrechte in de wijzigingsvoorstellen voor de HVV2022. 3. Berekeningswijze van de pand- en de wijkquota moet worden gecorrigeerd

Zienswijzen organisaties wijzigingen Hvv 2022

Na eerder inspreken is B&W teruggekeerd van eerdere dwaling en is nu onderkend dat een verkamerde woning geen woning meer is (voorstel A). Echter, in de berekening van de pand- en de wijkquota telt B&W de verkamerde woningen nog steeds mee zodat de pand- en wijkquota nog steeds stelselmatig te hoog worden berekend. En dat terwijl B&W een woning die is opgeknipt in 2 of meer appartementen in veelvoud meetelt, zodat door opknippen het pandquotum en het wijkquotum voor verkamering steeds hoger wordt. Dit kan de bedoeling niet zijn. Kortom, pas de berekening van de pand- en wijkquota ingaande 1-1-2022 aan op basis van het correcte aantal woningen. 4. Kwaliteitsbehoud Woningen Het kwaliteitsniveau van nieuw gevormde woningen dient hetzelfde te blijven als het niveau dat geldt voor het bestaande pand (woning) waaruit die woningen ontstaan. Advies is dan ook een bepaling op te nemen in de HVV-vergunning (voor woningvorming en onttrekking woningvoorraad) waarin expliciet wordt opgenomen dat de gevormde woningen ieder afzonderlijk moeten voldoen aan het bestaande kwaliteitsniveau (uit het Bouwbesluit) van het pand (de woning) waaruit de woningen worden gevormd. Toelichting: Voor de omzetting naar meerdere zelfstandige woningen zijn 2 vergunningen nodig: een Omgevingsvergunning (‘kwaliteit bouw’) en Woningvormingsvergunning HVV (‘woon- en leefklimaat’).

Idem voor Verkamering (Onzelfstandige woningen, ‘Onttrekkingsvergunning HVV’). De Omgevingsvergunning leunt zwaar op het Bouwbesluit. Bij de afgifte van deze vergunning betoogt de gemeente dat de gecreëerde woningen niet of maar zeer beperkt aan de verbouweisen uit het bouwbesluit hoeven te voldoen. Concreet stelt de gemeente dat de bepalingen m.b.t. buitenruimte (toegang tot tuin/balkon), berging, en aanwezigheid / minimale oppervlakte van de badruimte niet van toepassing zijn. De afzonderlijk gevormde woningen hoeven niet te voldoen aan het 'rechtens verkregen niveau' uit het Bouwbesluit dat tot doel heeft de kwaliteit van de woning te behouden. Volgens een – door ons betwiste redenering – zou het 'rechtens verkregen niveau' de huidige functionele- en kwaliteitskenmerken van de etage zijn waarop de betreffende zelfstandige woning is gesitueerd vóór de verbouwing. Dus: op de tweede verdieping is geen buitenruimte/badkamer, dus die hoeft er niet te komen. Voor de betreffende etage blijft dan in het Bouwbesluit het niveau 'Bestaande bouw' over en daarin zijn geen minimumeisen gesteld t.a.v. buitenruimte / badkamer / ventilatie / etc. Kortom, de HVV moet in deze leemte voorzien. Maar laten we de argumentatie van de gemeente hierin voor nu even volgen.

Mogelijk is dit inderdaad een juridisch gaatje in de Omgevingswet/Bouwbesluit, zodat het toegestaan zou zijn actief de kwaliteit van woningen terug te brengen tot 'Bestaande bouw' en daarmee het kwaliteitsniveau van het Bouwbesluit 1992 (hier van toepassing) te omzeilen. Als die redenering van de gemeente m.b.t. het Bouwbesluit klopt, dan betekent dat de kwaliteit van deze nieuwe gevormde woningen voor altijd wordt teruggebracht tot een ongewenst laag niveau. Dit heeft directe gevolgen voor het woon- en leefklimaat in de straat: we gaan dan terug naar de jaren 1920 waarin woningen niet langer badkamers, buitenruimte etc. hoeven te hebben. 5. Erfpachtwijziging direct doorvoeren (bij woningvorming en verkamering, m.n. zonder eigen bewoning). Voorbeeld nemen aan de gemeente Utrecht, die bij bijvoorbeeld splitsing direct ook de Erfpachtwijziging (en -afrekening) betrekt en daarvoor direct de bijhorende rekening presenteert. Het zou mooi zijn als eigen bewoning door de eigenaar zou leiden tot een lagere erfpacht dan in gevallen waarbij het pand louter als beleggingsobject wordt ingezet. Op die manier zou de belastingvrije winst (waardevermeerdering) die nu door beleggers wordt geïnd ten goede aan de gemeenschap kunnen komen. 6. Geen overgangsrecht voor vergunningsverlening.

Gezien het misbruik dat telkens wordt gemaakt van elke wijziging in de HVV, waarbij vlak vóór de wijzigingsdatum nog een hausse aan aanvragen worden gedaan, dient er geen overgangsrecht voor vergunningsaanvragen te worden opgenomen. Dit schept meer helderheid voor alle betrokkenen: vergunningaanvragers,

Zienswijzen organisaties wijzigingen Hvv 2022

behandelaars, raadsleden en omwonenden. Beleid kan direct worden doorgevoerd zonder jarenlange nasleep van aanvragen die volgens gemeente nog onder oude rechten vallen. En op die wijze wordt voorkomen dat woningen vóór het afgeven van de vergunning of vóór het onherroepelijk worden van de vergunning in gebruik worden genomen en er een voldongen feit (bewoning) wordt gecreëerd. Mocht dit tot grote uitvoeringsproblemen leiden, dan kan gekozen worden om vergunningsaanvragen gedaan vóór 1 augustus 2021 nog conform de oude toetsingsnormen te behandelen. 7. Organisatie van de inspraak Cruciale wijzigingsvoorstellen zoals het afschaffen van het verbod op het verbouwen van woningen voor kamergewijze exploitatie zijn niet als zodanig gepresenteerd. B&W heeft ze verstopt in het wijzigingsvoorstel met 12 pagina’s alleen voor juristen toegankelijke kleine lettertjes zodat de HVV2022 op cruciale punten de facto aan de inspraak is onttrokken. Daarmee zijn we niet eens, bewoners zijn de facto buitengesloten, de inspraak voor zover die wordt ingediend geeft in het aantal insprekers geen beeld van wat de bewoners op de verhulde punten vinden. * Het genoemde advies van de stadsdeelcommissie West (“6 Advies GL wijzigingen HVV 2022 met reactie DB 5-7-21”) is te vinden op: https://west.notubiz.nl/vergadering/784731/Stadsdeelcommissie%20West%2007-07-2021. Dit advies onderschrijven wij.

Het advies van de stadsdeelcommissie en DB Nieuw-West en de bijbehorende Notitie Woningdelen zijn te vinden op: https://nieuwwest.notubiz.nl/vergadering/798532/Stadsdeelcommissie%2022-06-2021. We zijn het lang niet altijd eens met het DB, zeker niet met het in het betoog van DB Nieuw-West d.d. 22-6-2021 ingenomen standpunt over het afschaffen van het verbod op verbouwen voor kamergewijze exploitatie (onder de kop ‘f. Invoering enkele vrijstellingen’). Maar net als het DB vinden wij het teleurstellend “dat er dit jaar nog geen wijzigingen met betrekking tot de regels rond kamerverhuur worden voorgesteld.” Over de situatie in Nieuw-West stelt het DB terecht: “In onze reactie op de voorgestelde wijzigingen in de Huisvestingsverordening 2022 willen we nogmaals benadrukken dat de leefbaarheid in ons stadsdeel door kamerverhuur en woningdelen zwaar onder druk staat. (…) Het dagelijks bestuur is niet tevreden over de mogelijkheden die er op dit moment zijn om te kunnen handhaven en de leefbaarheid in het stadsdeel te kunnen verbeteren. Nieuw-West zou graag verregaande aanpassingen zien in het huidige beleid rond verkamering en wil op tijd betrokken worden bij het ontwikkelen van nieuw beleid.

In deze reactie geven wij daarom ook meteen ons advies met betrekking tot nieuw beleid.” Wij vragen de gemeente om de zorg van DB en stadsdeelcommissie serieus te nemen en het advies ter harte te nemen. Tegelijkertijd kunnen er ook nu al stappen in de goede richting worden gezet. Zie onze inspraak hierboven. Reactie overige onderwerpen

9854-5427 Huurders Netwerk Amsterdam Zoals u mag verwachten gaat het er voor het HNA met name om dat de bestaande woningvoorraad zo veel mogelijk voor betaalbare bewoning wordt gebruikt, en niet als middel om zo lucratief mogelijk te exploiteren. Helaas moeten wij constateren dat ondanks de enorme woningnood er nog steeds sociale huurwoningen worden verkocht. En dat zijn met name woningen, die geschikt zijn voor doelgroepen als rolstoelbewoners of senioren, omdat het vaak om benedenwoningen gaat. Hierbij wijzen wij nog maar eens op de Commissie Bos, die al drie jaar geleden constateerde dat er een enorme inhaalslag gemaakt moet worden om aan de door de vergrijzing sterk toenemende vraag naar seniorenwoningen te kunnen voldoen. De Huisvestingsverordening is niet voldoende om betaalbare woningen bereikbaar te houden voor de woningzoekenden in Amsterdam! Primair doel Huisvestingsverordening is bescherming bestaande woningvoorraad

Zienswijzen organisaties wijzigingen Hvv 2022

Niettemin kunnen wij ook constateren dat Huisvestingsverordening langzaam stappen maakt in de door onze gewenste richting van meer bescherming van de bestaande woningvoorraad. Onder andere door opname van een paragraaf over voorrang op grond van lokale binding (par. 5). Hier zijn wij groot voorstander van. Heel belangrijk is wel dat aan dit begrip van lokale binding een component wordt toegevoegd, die betrekking heeft op het kunnen kopen van woningen door woningexploitanten. Juist door het vele opkopen van woningen in Amsterdam zijn de huren tot onaanvaardbare hoogten opgedreven en veelal onbereikbaar voor de gemiddelde woningzoekende. Voor nieuwbouw geldt al de wettelijke eis dat de koper een zelfbewoningsplicht heeft. Voor oudbouw geldt die nog niet. Wij steunen uw pogingen voluit om ook dat wettelijk geregeld te krijgen. Wellicht kunt u hierbij een voorbeeld nemen aan het college in Den Haag die hier wel mogelijkheden voor ziet. Pas als ook voor oudbouw een zelfbewoningsplicht is geregeld kan het begin van meer rust op de (koop)woningmarkt ontstaan! Uitzondering woongemeenschappen op de huisvestingsvergunningsplicht Verder ondersteunt het HNA het voorstel om de woongemeenschappen uit te zonderen van de huisvestingsvergunningplicht. Een goed voorstel. Wel hebben wij een aantal vraagtekens bij de uitwerking hierbij.

De bal ligt namelijk bij de woningcorporaties, zij moeten een lijst aanleveren met woongemeenschappen die hiervoor in aanmerking komen. Het HNA pleit ervoor om de lijsten van de woningcorporaties in ieder geval zichtbaar en openbaar te maken voor woongemeenschappen zodat zij ook daadwerkelijk kunnen controleren of hun woningcorporatie hen ook daadwerkelijk heeft toegevoegd aan de uitzonderingslijst. Postwon-03

IVBN Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland Helaas hebben wij vanuit IVBN de deadline gemist om voor 11 juli jl. onze inspraakreactie op de voorgestelde aanpassing van de Huisvestingsverordening Amsterdam in te sturen. Belangrijke reden hiervoor is de tijd die we tussentijds met onze leden hebben moeten vrijmaken om met de gemeente nader in gesprek te gaan over een mogelijk ‘middenhuurplatform’, waaronder WoningNet, om de doorstroming vanuit gereguleerde corporatiewoningen te bevorderen. Gezien onze onderlinge relatie als sparrings- en samenwerkingspartner willen wij u via de ambtelijke weg toch graag van onze input voorzien. Daarnaast maken wij van de gelegenheid gebruik om opnieuw aandacht te vragen voor de voorrangsregeling voor jonge gezinnen die thans deel uitmaakt van de Huisvestingsverordening 2020 en waarvoor wij in 2019 reeds via een inspraakreactie aandacht hebben gevraagd. Allereerst geeft IVBN een reactie op de voorgenomen wijzigingen in de Huisvestingsverordening 2022 van de gemeente Amsterdam. De wijziging ziet toe op zes thema’s, waarvan de meest relevante voor de leden van IVBN (dikgedrukt) zijn: 1. Verplichtingen voor platforms voor toeristische verhuur van woningen en verhuurverbod bij herhaalde overtredingen; 2. Coöptatieruimte voor woongemeenschappen; 3.

Voorrang voor zittende bewoners van een stadsdeel op bepaalde nieuwbouw- of transformatiecomplexen in het stadsdeel; 4. Politie toevoegen aan de voorrangsregeling maatschappelijke beroepsgroepen en aanpassingen in de regeling ten behoeve van efficiëntie; 5. Wijziging toewijzing rolstoelwoningen; 6. Wijzigingen toewijzing standplaatsen voor woonwagens. Reactie op bovenstaand punt 3. Hier wordt een lokale voorrangsregeling voorgesteld op te nemen in de Huisvestingsverordening 2022 die erop toeziet bewoners uit de bestaande buurt voorrang te geven op nieuwbouwprojecten teneinde segregatie te voorkomen bij de realisatie van nieuwe buurten. Daarnaast moet deze

Zienswijzen organisaties wijzigingen Hvv 2022

lokale voorrangsconstructie zorg dragen voor meer draagvlak onder bewoners van bestaande buurten voor de nieuwbouw. De regeling kan worden toegepast op complexen die vallen in het sociale of in het gereguleerd middeldure segment, zowel complexen van woningcorporaties als van marktpartijen. Deze voorrangsregeling is niet generiek, maar geldt alleen bij de eerste oplevering van bepaalde complexen die worden opgenomen in de bijlage van de HVV. IVBN vindt dit niet-generieke uitgangspunt verstandig, bezien vanuit het oogpunt dat het ons gezamenlijk streven is om onnodige leegstand te allen tijde te voorkomen (zeker in tijden van de huidige schaarste). Bij nieuwbouwprojecten is dit nu eenmaal beter te managen omdat de doorlooptijden tot oplevering aan de voorkant langer zijn. In het verlengde daarvan is goede afstemming met de eigenaar van de betreffende nieuwbouwcomplex noodzakelijk, voordat de onderhavige huurwoningen worden opgenomen in op de lijst. Hiermee moet worden geborgd dat onderlinge verwachtingen ten aanzien van de verhuurpraktijk (bijv. de doorlooptijden) en de gemeenschappelijke doelstellingen duidelijk zijn en waar nodig, bespreekbaar en aanpasbaar. Eén van de genoemde voorwaarden voor de complexen waar deze regeling voor gaat gelden is dat 25% van de woningen met voorrang moet worden verhuurd aan bewoners uit het gebied.

Volgens IVBN kan dit geen keiharde eis zijn als (tijdig) blijkt dat er zich voor oplevering van een nieuwbouwcomplex onvoldoende aspirant-huurders hebben gemeld die aan dit profiel voldoen. IVBN vraagt dan ook nadere toelichting op het punt: wat is de periode voor oplevering van het nieuwbouwcomplex waarvoor deze 25% kan worden losgelaten? Een andere voorwaarde is dat bewoners voorrang krijgen als de ze ergens in de afgelopen tien jaar voor zes jaar aaneengesloten in het betreffende gebied hebben gewoond. IVBN heeft hierover een praktische vraag: hoe kunnen verhuurders dit toetsen aangezien zij geen toegang hebben tot de BRP? Volstaat de toezegging van de aspirant-huurder als deze aangeeft aan deze eis te voldoen in het kader van het dragen van verantwoordelijkheid op dit punt? Reactie op bovenstaand punt 4. Dit onderdeel ziet toe op het toevoegen van de politie aan de voorrangsregeling maatschappelijke beroepsgroepen; een verruiming van de Huisvestingsverordening op dit punt omdat werknemers in de onderwijs- en zorgsector hier reeds voor in aanmerking komen. De leden van IVBN spannen zich al jarenlang maximaal in mensen met sleutelberoepen (en middeninkomens) te huisvesten. Met dit commitment leveren zij hun maatschappelijke bijdrage om de woningmarkt weer toegankelijk te maken voor iedereen.

Echter, wanneer kandidaat-huurders niet blijken te voldoen aan de inkomenseisen (gebaseerd op de NIBUD-normen) dan is het tegelijkertijd het maatschappelijke plicht van een verhuurder om niet aan deze kandidaten te verhuren. Het zoveel mogelijk voorkomen van huurachterstanden en huisuitzettingen is key. Wanneer dus blijkt dat mensen met sleutelberoepen niet in aanmerking komen voor een middenhuurwoning omdat hun inkomen ontoereikend is, dan zal er dus verder naar een oplossing moeten worden gezocht. De meest voor de hand liggende oplossing is dat gemeenten in dit kader het gesprek aangaan met de betreffende werkgevers over een woonvergoeding: een opslag bovenop het salaris waardoor deze mensen alsnog in de (binnenstad van) Amsterdam kunnen wonen. Ook wordt voorgesteld doorstromers uit de sociale sector toe te voegen als voorrangscategorie voor het middeldure woningaanbod voor beroepsgroepen. Ook hier werken de leden van IVBN graag aan mee, met dien te verstande dat ook hier het voorkomen van onnodige leegstand en het bewaken van efficiënte handelswijzen die aansluiten op de professionele verhuurpraktijk als uitgangspunt gelden. Op dit moment is IVBN hierover in gesprek met de gemeente Amsterdam. Belangrijke vraag hierbij is hoe verhuurders de claim van aspirant-huurders kunnen controleren die aangeven een sociale huurwoning achter te laten.

Ons inziens zou de oplossing gevonden kunnen worden in een door een woningcorporatie te waarmerken verklaring waarin staat dat hun huurder de corporatiewoning verlaat indien diegene in aanmerking komt voor een nieuwe middenhuurwoning. Wij ontvangen hier graag jullie reactie op.

Zienswijzen organisaties wijzigingen Hvv 2022

Terugblik op inspraakreactie IVBN op Huisvestingsverordening 2020: IVBN wil opnieuw aandacht vragen voor Artikel 2.3.5, lid 3 regelt vervolgens dat voor bepaalde huurwoningen, namelijk: categorie a) die een oppervlakte hebben van tenminste 61 m2, of: categorie b) die onder een bepaalde huurprijs worden aangeboden -voor 2019 was dat circa € 876,55 per maand- met voorrang moeten worden toegewezen aan huishoudens met categorie a) één of meer minderjarige kinderen, of categorie b) een inkomen tot aan 1,29 maal de DAEB-grens, dus tot circa € 49.065 (prijspeil 2019). De voorrangsregeling voor jonge gezinnen in middenhuurwoningen oogt sympathiek. Waar mogelijk en passend willen IVBN-leden meewerken om huishoudens met één of meer minderjarige kinderen te huisvesten in middenhuurwoningen met ten minste een woonoppervlakte van 61 m2 en/of met een maximale huurprijs van € 876,55 (prijspeil 2019). Deze voorrangsregelingen hebben echter wel het grote bezwaar dat daarmee sterk wordt belemmerd dat senioren vanuit een ruime eengezinswoning kunnen doorstromen naar appartementen- met als gevolg dat ze blijven zitten en die eengezinswoning niet voor gezinnen beschikbaar komt. De remedie is erger dan de kwaal. Ook aanstaande ouders of stellen met een kinderwens krijgen dus geen kansen meer op dergelijke woningen.

IVBN vindt dit een onverstandige maatregel en adviseerde al in 20219 om hiervan af te zien. Om de doorstroming binnen de lokale woningmarkt aan te jagen is het juist belangrijk dat senioren worden gestimuleerd om kleiner te wonen. Vaak laten zij een grote(re) (koop)woning achter die weer uitermate geschikt zijn voor starters en jonge gezinnen. Ook vanuit het oogpunt van inclusiviteit is het belangrijk dat wordt voorkomen dat senioren via dergelijke beleidsingrepen op een achterstandspositie worden gezet. Lokaal maatwerk met oog voor demografische ontwikkelingen moet het uitgangspunt zijn in de verdeling van bestaand woningbezit. Daarnaast zetten de leden van IVBN ook in op de nieuwbouwproductie van passende en betaalbare ouderenhuisvestingi: niet afremmen, maar versterken is het dringende advies dat wij vanuit IVBN nogmaals willen benadrukken. IVBN: Van Blokland/Bontrop, 21 juli 2021 i

Zie onze meest recente publicatie: https://www.ivbn.nl/viewer/file.aspx?FileInfoID=1431