7. Raadsinformatiebrief getekend.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan:

Portefeuillehouder(s): Behandeld door

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 4 juni 2024 Grond en Ontwikkeling Reinier van Dantzig Grond en Ontwikkeling, S. Huft (S.Huft@amsterdam.nl)

Onderwerp

Vrijgeven voor inspraak concept investeringsnota Holendrecht Centrum

Datum Portefeuille(s)

Geachte leden van de gemeenteraad, Met deze brief informeert het college u over het volgende. Op 4 juni 2024 heeft het college van B&W ingestemd met het vrijgeven voor inspraak van de concept investeringsnota Holendrecht Centrum. Holendrecht is bijna 50 jaar geleden gebouwd. De straten en pleinen, de bebouwing en de ruimtelijke opzet van het centrumgebied zijn aan vernieuwing toe. Holendrecht-West is een zoeklocatie woningbouw in Koers 2025 en een stationskwartier in de Omgevingsvisie 2050. Daarnaast is het een hotspotlocatie van het Masterplan Zuidoost. Ongelijk investeren voor gelijke kansen is uitganspunt. Dit is aanleiding om niet alleen de ruimtelijke mogelijkheden voor aanpassingen in de wijk te onderzoeken, maar om ook te bekijken hoe het toevoegen van woningen en het vernieuwen van het centrum ook kan bijdragen aan een verbetering van de sociaaleconomische positie van de huidige bewoners. In juni 2020 heeft het college de principenota vastgesteld. Deze keek naar Holendrecht als geheel en ging over zowel ruimtelijke als sociale thema’s. Op 15 februari 2022 stelde het college de projectnota Centrum Holendrecht vast. In de projectnota is de haalbaarheid van de ruimtelijke ontwikkeling in Holendrecht in beeld gebracht. De investeringsnota bevat een plan voor vernieuwing van de wijk, met een uitwerking van de bouwblokken, het programma en een schets voor de openbare ruimte.

Participatie De gemeente is sinds 2019 bezig met het maken van de plannen en is op diverse momenten en manieren in gesprek geweest met de buurt. Voor de fase van het investeringsbesluit is in juni 2022 een participatieplan vastgesteld door het dagelijks bestuur van Zuidoost. Een (niet uitputtend) overzicht van de activiteiten zijn: het uitbrengen van een nieuwsbrief die per mail verspreid wordt, bijeenkomsten op verschillende plekken en altijd in de wijk, zoals met een tent in een van de hoven, met een ijscokar in het winkelcentrum en inloop in het buurthuis, een (online) stemming over de Holendrechtdreef, het bijeenkomen met een kerngroep van buurtbewoners en ondernemers, het organiseren van een buitenexpo op het Holendrechtplein en het bijwonen van het buurtfeest met informatiemateriaal. De plannen voor Centrum Holendrecht bevatten veel zaken die daar door bewonersinbreng in zijn opgenomen, zoals het niet verlagen van de Holendrechtdreef, het terugbrengen van een groot plein met groen, bomen en mogelijkheden om even te zitten, aandacht voor de hoogteopbouw zodat deze laag is bij de aangrenzende woningen aan het Meibergpad en hoger en stedelijke rond

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 4 juni 2024 Pagina 2 van 6

de Holendrechtdreef. Ook het hoofduitgangspunt in de fasering om eerst vervangende woningen te bouwen voor de bewoners van de Ochtenhof, is een wens van de bewoners. Ondanks het verwerken van deze wensen van bewoners, is het een plan dat ingrijpend is voor de buurt. Het doel van de participatie die tot nu toe is gevoerd, was dan ook niet dat er volledig draagvlak voor de plannen komt, maar wel dat bewoners in een vroeg stadium en juist en transparant geïnformeerd zijn en gezamenlijk met bewoners te bepalen in welke onderdelen van de uitvoeringsfase bewoners een rol willen en kunnen spelen. Inspraakperiode Tijdens de inspraakperiode worden de gebruikelijke middelen van de gemeente ingezet om aan bewoners kenbaar te maken dat zij kunnen inspreken op de plannen, zoals een huis-aan-huis brief, meldingen op de webpagina en social media. Er wordt een inloopbijeenkomst georganiseerd en met bepaalde groepen zoals de ondernemers en de scholen, vinden een-op-een gesprekken plaats. In overleg met Eigen Haard worden de huurders van de Ochtenhof geïnformeerd. Vanwege het grote aandeel laaggeletterden in de buurt, worden extra middelen ingezet zoals een flyer met een publieksvriendelijke samenvatting in eenvoudig taalgebruik (B1 niveau), een filmpje met impressie en informatie over de inspraak.

Ook wordt een expositie op het Holendrechtplein geplaatst en komt er een wekelijks inloopspreekuur in het buurthuis. Na vaststelling van de Investeringsnota Als de investeringsnota is vastgesteld volgt op verschillende onderdelen nog een uitwerking. Met diverse groepen bewoners, ondernemers en gebruikers vindt nog participatie plaats. Stakeholders treden dan minstens als adviseur en ten hoogste als co-creater op. Uitgangspunt is heldere en transparante communicatie en participatie waarbij de kaders vooraf helder zijn voor alle betrokken partijen. Onderwerpen waarop nog participatie plaatsvindt zijn in elk geval: openbare ruimte en groen, wonen, invulling maatschappelijk programma en buitensport, duurzaamheid. Vernieuwen centrum Holendrecht De investeringsnota bevat een plan om het centrum van Holendrecht te vernieuwen. Hierbij wordt de verbinding met het Paasheuvelweggebied verbeterd, en wordt de gunstige ligging nabij een NS Station beter benut. Het plan bestaat uit de bouw van vier nieuwe bouwblokken aan de zuidkant van de Holendrechtdreef. Deze blokken volgen de rooilijnen en verbindingen van de bestaande bebouwing. De bouwhoogte loopt op van vier lagen (gelijk aan de bestaande bebouwing) aan de zuidkant van het plan, tot hoger en stedelijker aan de kant van de Holendrechtdreef, waar in elk blok een toren van 50 tot 60 meter komt.

Rondom het nieuwe Holendrechtplein krijgt detailhandel een plek. Nieuwe werkfuncties en horeca komen in het gebied tussen het stationsplein en het nieuwe Holendrechtplein. Ook het Huis van de Wijk krijgt een ingang aan het plein. De scholen en sport- en spelvoorzieningen komen aan de oostkant van het plein, iets rustiger gelegen zodat dit vooral een plek wordt voor de buurt. De openbare ruimte wordt vriendelijk en uitnodigend en groen ingericht. Om tot deze nieuwe inrichting te komen worden de belangrijkste onderdelen in het hart van de buurt vernieuwd: de Holendrechtdreef, het Holendrechtplein, het Abcouderpad met de onderdoorgang onder de Holendrechtdreef, het Meibergpad en het gebied rond het station.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 4 juni 2024 Pagina 3 van 6

Woonprogramma In het gebied worden 107 sociale huurwoningen gesloopt en vervangen door circa 750 woningen van verschillende typen: er is ruimte voor ouderen, starters en bewoners die willen groeien en in de buurt blijven wonen. Er wordt een programma voorgesteld met maximaal 30% sociale huur, minimaal 25% middeldure huur, 25% middeldure koop en 20% vrije sector koopwoningen. Dit voorstel wijkt af van het woonbeleid (40-40-20), en dit is mogelijk vanwege de volgende redenen: - In Holendrecht bestaat het woningaanbod nu uit ruim 90% sociale huurwoningen. Dit is veel hoger dan het stedelijk gemiddelde van 58%. Voor een evenwichtige balans is het wenselijk om het aandeel sociale huur omlaag te brengen. Als het aandeel sociale woningen in de nieuwbouw 30% wordt, daalt het aandeel sociale woningen in de wijk als geheel naar circa 80%. Dit is nog steeds vrij hoog in relatie tot andere wijken in Amsterdam. - Het verlagen van het aandeel sociale huurwoningen sluit goed aan bij de doorbraak die voor ambitie 2 van het Masterplan (Inwoners van Zuidoost groeien veilig en fijn op in Zuidoost en voelen zich veilig op straat) is geformuleerd; dat op buurtniveau en op de hotspotlocaties kan worden afgeweken van de 40-40-20 regel. Voorzieningen en sport Op de eerste bouwlagen is plek voor commerciële- en maatschappelijke voorzieningen.

De maatschappelijke voorzieningen en een deel (800m2) van de detailhandel vervangen huidige voorzieningen. In totaal komt er ca 2.800 m2 detailhandel (waaronder een supermarkt), minimaal 4.200 m2 werken en 5.100 m2 maatschappelijke voorzieningen. Dit zijn een alles-in-een-school waarin twee (kleine) scholen, kinderopvang en een gymzaal gehuisvest worden, een Huis van de Wijk en een nog in te vullen buurtfunctie. Naast de scholen komt een plek voor sport en spel waar de huidige sport en spel functies terugkeren. Daarnaast moet bij 750 nieuwe woningen in een gemengd stedelijk woonmilieu op basis van de Amsterdamse sportnorm 3.750 m2 aan georganiseerde sport worden gemaakt. Dat is vergelijkbaar met ruim een half voetbalveld. Deze opgave kan niet binnen het project worden opgelost. Dit geldt voor de meeste projecten in Zuidoost. Op een aantal locaties komen daarom sportvoorzieningen voor meerdere woningbouwprojecten in Zuidoost samen. Op dit moment is besluitvorming over de ontwikkeling van een sportpark met twee velden in de zuidflank van het Brasapark in voorbereiding. Ook op andere locaties wordt de inpassing van veldsport onderzocht. Uitgangspunt om in het tempo van de gebiedsontwikkeling nieuwe sportvoorzieningen op te leveren. Duurzaamheid De ambitie is om de nieuwbouw in Holendrecht energieneutraal of energieleverend te realiseren.

Nieuwbouw wordt aardgasvrij gerealiseerd en is geschikt voor lage temperatuur verwarming. Bij de ontwikkeling van de plannen wordt voorrang gegeven aan voetgangers en fietsers. De bereikbaarheid per fiets wordt vergroot door te investeren in aantrekkelijke en veilige

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 4 juni 2024 Pagina 4 van 6

fietsverbindingen en goede fietsparkeermogelijkheden in de bouwblokken en de openbare ruimte. Het autogebruik wordt zo veel mogelijk beperkt door een lage parkeernorm te hanteren. Door natuurinclusief te bouwen wordt de biodiversiteit gestimuleerd. Bij de bouw van de woningen en voorzieningen zal slim omgegaan worden met energie, water en grondstoffen, zodat er een bijdrage wordt geleverd aan een circulaire economie. Grondwater en rainproof In de bestaande situatie is grondwaterstand hoger dan is toegestaan. Een ophoging van het maaiveld is noodzakelijk. In het maaiveldontwerp is een ophoging van 50 tot 65 cm meegenomen. Deze ophoging is goed voor een toekomstbestendig gebied en biedt de mogelijkheid om de ventwegen naast de Holendrechtdreef goed aan te sluiten op de dreef en de bebouwing. Daarnaast moet gezorgd worden voor een goede oplossing voor het regenwater. Het dichtstbijzijnde oppervlaktewater ligt aan de westzijde van het plangebied en in het ontwerp wordt opgenomen dat het hemelwater hier naartoe afstroomt. De groene schoolpleinen, de speelvelden en de groenvakken bieden kansen voor wateropvang, infiltratie en vertraagde afvoer o.a. in de vorm van wadi’s of waterdoorlatend grasland. Dit wordt in het ontwerp verder uitgewerkt. In het plan wordt voldoende oppervlaktewater toegevoegd om de toename van verhard oppervlakte te compenseren.

Groen Holendrecht is een heel groene buurt. Het groen blijft ook in de toekomst een belangrijke kwaliteit. Centrum Holendrecht valt nu onder het groen-blauwe woonmilieu en zal verkleuren naar het gemengd stedelijk woonmilieu. Er moet 12.000m² gebruiksgroen en 4.920m² ecosysteem groen worden aangelegd om te voldoen aan de groennorm. Dat betekent dat in totaal minimaal 16.920m² moet worden aangelegd. In het ontwerp is ruim 19.000m² groen opgenomen, meer dan de groennorm vereist.

Plangebied met groene gebieden hierin

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 4 juni 2024 Pagina 5 van 6

Om het plan mogelijk te maken, moeten circa 176 bomen gekapt worden. Dit is onvermijdelijk met de aanpassingen aan de Holendrechtdreef en de ophoging van het gebied. Van deze bomen hebben er 30 een slechte levensverwachting, en zouden sowieso gekapt moeten worden. In de nieuwe plannen worden zoveel mogelijk bomen gecompenseerd; er komen er circa 190 terug. De overige benodigde compensatie kan elders in het stadsdeel of elders in de stad worden gerealiseerd of in een uiterst geval middels een financiële compensatie. In de verdere planuitwerking wordt, onder andere in overleg met de bewoners, de inpassing van groen in de ontwerpen voor de openbare ruimt verder uitgewerkt. Financiële haalbaarheid en optimaliseringen De grondexploitatie sluit met een tekort. De plannen zijn opgestart vanuit de zogenaamde ontwikkelbuurtenaanpak (het huidige Masterplan). Om Holendrecht duurzaam en kwalitatief te verbeteren is ongelijk investeren voor gelijke kansen noodzakelijk. Ook zijn er nu bijdragen beschikbaar vanuit het Rijk. Bij het Fondsbeheer van het Vereveningsfonds is bekend dat dit plan met een negatief saldo binnen enkele maanden ter vaststelling zal worden aangeboden. Er wordt binnen het fonds rekening gehouden met een aantal plannen dat een negatief saldo kent. Holendrecht is een van die plannen.

Ook is bekend dat het totaal aantal plannen in Amsterdam met een negatieve grondexploitatie, optelt tot een hoger bedrag dan dat er is gereserveerd in het fonds. Daarom zijn de volgende maatregelen genomen om het tekort zo klein mogelijk te krijgen: -

-

-

-

Er wordt gebruik gemaakt van rijksbijdragen uit de Woningbouwimpuls en uit de MIRTmiddelen. Er zijn wijzigingen geweest in het programma om een hogere opbrengst te krijgen. Begin 2024 is er extra programma toegevoegd aan het plan; dit is voornamelijk wonen. Een groter volume doet meer recht aan de benaming stationskwartier waaronder Centrum Holendrecht is opgenomen in de Omgevingsvisie. Tijdens de bouw is tijdelijke huisvesting van de scholen noodzakelijk. Door het maken van een wissellocatie voor scholen op de flank A9 blijft de bijdrage vanuit de grondexploitatie voor tijdelijke huisvesting beperkt tot de huur van zes lokalen. Voor het nieuwe Huis van de Wijk is vooruitlopend op de planvorming een Programma van Eisen gemaakt om een efficiëntere indeling te krijgen waarbij nog steeds dezelfde activiteiten aangeboden kunnen worden als nu het geval is. Dit is een besparing op de stichtingskosten. Er zijn bezuinigen doorgevoerd op het maaiveld ontwerp.

Door deze besparingen en optimalisaties is een acceptabele min op de grondexploitatie ontstaan. Er is echter weinig ruimte om aanpassingen met een negatief financieel gevolg op te vangen. Masterplan Holendrecht is een van de hotspotlocaties uit het Masterplan Zuidoost. Naast de planvorming op lange termijn wordt ook gekeken naar mogelijkheden om op korte termijn, en samen met de bewoners, ingrepen te doen die de sociaaleconomische positie van bewoners verbeteren of passen bij de community based aanpak van het Masterplan. Voorbeelden van gerealiseerde initiatieven zijn het Community Center op de Mijehof en duurzaamheidscoöperatie de Groene Hub. In de plannen voor het nieuwe centrum van Holendrecht is (naast het buurthuis) ruimte gereserveerd voor een buurtcoöperatie of andere functie voor de buurt. De invulling hiervan wordt in overleg

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 4 juni 2024 Pagina 6 van 6

met de buurt en de actieve maatschappelijke partijen in Holendrecht vormgegeven. Ook wordt vanuit het Masterplan onderzocht of er in Holendrecht West jongerenwoningen toegevoegd kunnen worden. Het komend jaar zal met jongeren gesproken worden over de invulling van het concept dat hierbij past.

Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Reinier van Dantzig Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling

Bijlagen 1. Concept Investeringsnota Holendrecht Centrum 2. GEHEIM concept Financiële Paragraaf 3. concept Hoogbouw Effect Rapportage Holendrecht Centrum 4. concept Beeldkwaliteitsparagraaf Holendrecht Centrum 5. Ontwerpbesluit wijziging welstandskader Holendrecht Centrum

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl