7. Nota inspraak Huisvestingsverordening_T.pdf

Wijziging Huisvestings­ verordening Amsterdam per 2025 Nota van beantwoording inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025

Inhoudsopgave 1

Inleiding

5

2 Woonruimteverdeling in de Huisvestings­verordening

6

2.1 Vergunningplicht voor middeldure huurwoningen 2.1.1 Inkomensgrens met betrekking tot middenhuur 2.1.2 Steun voor vergunningsplicht 2.1.3 ZZP’ers hebben een wisselend inkomen 2.1.4 Vergunningsplicht levert extra werk en kosten op 2.1.5 Los woningnood op in plaats van extra regels 2.1.6 Verhoog de inkomensgrens 2.1.7 Voer ook voorrangsregels in 2.1.8 Vergunning neemt niet het structurele risico op scheefwonen weg 2.1.9 Vraag over inkomenstoets voor doorstromers en verzoek om uniforme inkomenstoets 2.1.10 Punten voor het Woningwaarderings­stelsel anders tellen

6 7 7 8 8 8 8 9 9 9 9

2.2 Maatwerk passendheidscriteria huishoudgrootte en vierkante meters 2.2.1 Positief over mogelijkheid tot maatwerk bij voorrang voor gezinnen 2.2.2 Alle regels schrappen 2.2.3 Monitoring toepassen maatwerk 2.2.4 Onduidelijke definitie van maatwerk 2.2.5 Stop op verkoop gezinswoningen 2.2.6 Samenspel met verhuisregelingen

10 10 10 10 11 11 11

2.3 Urgentie voor mensen met een persoonsgerichte aanpak vanuit het AcVZ 2.3.1 AcVZ-doelgroep niet toevoegen 2.3.2 Voorwaardelijk huurcontract 2.3.3 Andere woonoplossingen voor kwetsbare groepen 2.3.4 Te veel voorrangsgroepen

11 11 12 12 13

2.4 Toewijzing particuliere flexwoningen 2.4.1 Positieve reacties 2.4.2 Voorrang voor dakloze ouders in flexwoningen en zorgen over strikte toepassing urgentiecriteria 2.4.3 Geen of minder statushouders in flexcomplexen

13 14

2.5 Wijziging voorrangsregels voor rolstoelwoningen 2.5.1 Voorstel om aangepaste woningen bij leegkomst opnieuw te verhuren aan een rolstoelgebruiker 2.5.2 Voorstel voor betere matches bij vrijkomende rolstoelwoningen 2.5.3 Oproep om de voorraad rolstoelwoningen te behouden en uit te breiden 2.5.4 Oproep voor een passende rolstoelwoning voor gezinnen 2.5.5 Verzoek om rolstoelwoningen in seniorencomplexen ook aan te bieden aan 65-minners 2.5.6 Verzoek om voorrang voor niet-rolstoelers die verhuizen via de verhuisregeling ‘verhuizen uit rolstoel­woningen’ naar een rolstoelwoning stop te zetten 2.5.7 Verzoek om verbeteren van verantwoording van verhuurde rolstoelwoningen op DAK 2.5.8 Verzoek om zoekpunten niet mee te laten tellen bij volgordebepaling rolstoelwoningen op DAK 2.5.9 Oproep om voorrang voor kinderen te laten vervallen voor rolstoelwoningen

15

Nota van beantwoording

Inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 | November 2024

14 14

15 15 16 16 16 17 17 17 17

2

2.6 Ook plek voor personen ouder dan 27 jaar in gemengde wooncomplexen 2.6.1 Positief over uitbreiding definitie gemengd wooncomplex 2.6.2 Betrokkenheid van huurders(organisaties) 2.6.3 Evalueren en labeling van complexen 2.6.4 Kritisch over de huisvesting van statushouders in gemengde complexen 2.6.5 Transparantie en kansenongelijkheid bij toewijzing op basis van motivatie 2.6.6 Regulier huurcontract dat niet gekoppeld is aan zorg 2.6.7 Onderscheid tussen verschillende gemengd wonencomplexen

18 18 18 18 19 19 19 20

2.7 Overige zienswijzen woonruimteverdeling 2.7.1 Meer sociale huur en meer voorrang voor Amsterdammers 2.7.2 Ontevreden over DAK en afbouw van punten 2.7.3 DAK onduidelijk en niet transparant 2.7.4 Beperkte mogelijkheden reden afwijzing woning op DAK 2.7.5 Te veel voorrangen 2.7.6 Pilot Blijf Groep 2.7.7 Waarom geen lokale voorrang in Amsterdam 2.7.8 Wens voor één aanspreekpunt 2.7.9 Hoofdhuurderschap overname door kinderen 2.7.10 Woonwerkwoningen 2.7.11 Bejaardencentra 2.7.12 Intermediaire verhuur 2.7.13 Benedenwoningen voor ouderen 2.7.14 Verkoop van sociale huurwoningen 2.7.15 Bestrijden dakloosheid 2.7.16 Jongerencontracten en statushouders

20 20 21 21 21 21 21 22 22 22 23 23 24 24 24 24 25

3 Woonruimtevoorraad in de Huisvestingsverordening

27

3.1 Huizenruil zonder enige vorm van betaling vrijstellen van vergunningplicht 3.1.1 Positief over vrijstelling van woningruil zonder betaling 3.1.2 Woningruil is niet commercieel, alle woningruil vormen vrijstellen 3.1.3 Ook directe ruil met punten vrijstellen 3.1.4 Vergunningplicht voor woningruil niet evenredig en proportioneel 3.1.5 Woningruil geen onttrekking 3.1.6 Leefbaarheid niet in gevaar door woningruil 3.1.7 Definitie van tegenprestatie te beperkt 3.1.8 Geen toestemming VvE, particuliere verhuur en woningcorporatie meer voor ruil 3.1.9 Gebruik lege woningen tijdens vakanties duurzaam en efficiënt 3.1.10 Woningruil ook cultuuruitwisseling 3.1.11 Voorwaarden bij vergunning bezwaarlijk 3.1.12 Vrijstelling is risico op fraude 3.1.13 Meer handhaving bij toeristische verhuur 3.1.14 Vast bedrag toeristenbelasting

28 28 28 29 29 30 30 30 31 31 31 32 32 32 33

3.2 Versoepelen korte huisbewaring 3.2.1 Handhaving 3.2.2 Zorgen om huurderspositie bij het moeten vragen van toestemming 3.2.3 Zorgen om overlast en misbruik 3.2.4 Moeilijk uitvoerbaar 3.2.5 Onbegrip over onderscheid tussen huisbewaring in particuliere- en corporatiewoningen 3.2.6 AFWC

33 33 33 33 34 34 34

Nota van beantwoording

Inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 | November 2024

3

3.3 Versoepelen beleid woningdelen: invoeren plusquotum en verruimen vrijstelling voor inwoning/hospitaverhuur 3.3.1 Positief over invoeren plusquotum 3.3.2 Verder versoepelen regels voor woningdelen 3.3.3 Gevolgen voorstel plusquotum voor leefbaarheid/overlast 3.3.4 Bestemmingsplan verbiedt bewoning door meer dan één huishouden 3.3.5 FAH 3.3.6 AFWC 3.3.7 HNA 3.3.8 Voor versoepelen regels inwoning en hospitaverhuur 3.3.9 Overlast inwoning door twee huishoudens bij familie tot de 4e graad en mantelzorg 3.3.10 Uitbreiden voorwaarden mantelzorg 3.3.11 HNA 3.3.12 Financiële gevolgen hospitaverhuur 3.3.13 Voorstel inwoning 3.3.14 Wet betaalbare huur zal woningdelen doen afnemen 3.3.15 Pandquotum niet streng genoeg 3.3.16 Laat vluchtelingen een woning delen 3.3.17 Voorstellen alleen gericht op huisvesten studenten 3.3.18 Meer aandacht voor kopen huis met meerdere huishoudens 3.3.19 Inspraakreactie 11 kritiekpunten 3.3.20 Inspraak Stichting Betaalbare Woonstad Amsterdam

35 35 36 37 38 39 39 40 40 40 41 41 42 43 43 44 44 44 44 45 46

3.4 Verplaatsen woonboten in verband met kadeherstel 3.4.1 Vrijstelling quotum bij gedwongen verhuizing van woonboten

47 47

3.5 Overige zienswijzen woonruimtevoorraad 3.5.1 Zelfbewoning in plaats van pied à terre 3.5.2 Splitsingsbeleid 3.5.3 Positief over alle voorstellen 3.5.4 Minder regels 3.5.5 Meer woningen bij bouwen 3.5.6 Aanhouden tweede woning bij samenwonen 3.5.7 Handhaving bij illegale verhuur

48 48 48 48 48 48 49 49

Bijlage 1 - Overzicht inspraakreacties

50

Nota van beantwoording

Inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 | November 2024

4

1

Inleiding

Het college van burgemeester en wethouders (hierna: het college) heeft op 3 juni 2024 het wijzigingsvoorstel voor de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 (hierna: Huisvestingsverordening) vrijgegeven voor inspraak. De Huisvestings­ verordening bevat regels over alle Amsterdamse woningen. Deze verordening beschermt de woningvoorraad en de leefbaarheid in de Amsterdamse buurten. Daarnaast zorgt deze verordening voor een eerlijke verdeling en toewijzing van sociale en middeldure huur­ woningen. Een huisvestingsverordening heeft een geldigheidstermijn van ten hoogste vier jaar en wordt elk jaar gewijzigd op bepaalde onderdelen. De verordening is in 2023 vastgesteld. De huidige verordening is op 1 januari 2024 inwerking getreden. De voorgestelde wijzigingen in de Huisvestings­ verordening per 1 januari 2025 betreffen onder andere: • Het invoeren van een vergunningplicht voor middeldure huurwoningen: 14 reacties. • Het bieden van maatwerk in afwijking van het passendheidscriterium bij het aanbieden van woningen aan gezinnen: 7 reacties. • Het verlenen van urgentie aan mensen die een persoonsgerichte aanpak krijgen vanuit het AcVZ: 6 reacties. • Het toewijzen van particuliere flexwoningen: 6 reacties. • Het wijzigen van voorrangsregels voor rolstoelwoningen: 6 reacties.

• Het mogelijk maken dat ook personen boven de 27 jaar in aanmerking komen voor woningen in gemengde wooncomplexen: 7 reacties. • Huizenruil zonder enige vorm van betaling vrijstellen van regels: 165 reacties. • Het versoepelen van korte huisbewaring: 13 reacties. • Het versoepelen van de regels voor woningdelen met drie personen en hospitaverhuur (inwoning): 43 reacties. • Wijziging in het B&B-beleid om in verband met kadeherstel tijdelijke verplaatsing van woonboten met een B&B-vergunning te versoepelen door niet te toetsen aan het wijkquotum: 4 reacties.

Nota van beantwoording

De inspraakperiode liep van 3 juni tot en met 15 juli 2024. Het college heeft 236 inspraakreacties ontvangen. Acht belangengroepen en organisaties hebben op de plannen gereageerd en de rest van de binnengekomen reacties zijn van individuen. De organisaties die gereageerd hebben zijn: HomeExchange, Amsterdam Gastvrij, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC), de Federatie Amsterdamse Huurders­ koepels (FAH), Straatalliantie, Huurders Netwerk Amsterdam (HNA), Wooncafé 020 en Stichting Betaalbare Woonstad Amsterdam (BWA). Sommige reacties zien op meerdere onderwerpen en kunnen daarom dubbel worden geteld. Naast de inspraakreacties over de voorstellen zijn er ook inspraakreacties binnengekomen die niet direct betrekking hebben op de wijzigings­ voorstellen in de verordening, maar wel op de onderwerpen woonruimteverdeling en woon­ ruimtevoorraad. Het betreft onder andere inspraakreacties over een voorrangsregeling voor Amsterdammers, een verbod op de verkoop van sociale huurwoningen, het overnemen van hoofdhuurderschap door kinderen, intermediaire verhuur en benedenwoningen voor ouderen. Daarnaast zijn er reacties over handhaving bij vakantieverhuur, de financiële gevolgen bij hospitaverhuur, het pandquotum bij woningdelen, de Wet betaalbare huur en het splitsingsbeleid. Bijlage 1 bevat een overzicht van de binnen­ gekomen inspraakreacties.

Het college dankt alle insprekers voor hun inbreng en betrokkenheid en geeft in deze Nota van beantwoording aan hoe de inspraakreacties zijn betrokken bij het definitieve voorstel zoals het college dat ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorlegt. Op niet-inhoudelijke reacties gaat het college niet in.

Inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 | November 2024

5

2

Woonruimteverdeling in de Huisvestings­verordening

Het college heeft verschillende voorstellen voor de Huisvestingsverordening per 1 januari 2025 gepresenteerd wat betreft woonruimteverdeling. In totaal zijn er zes voorstellen ingediend die variëren van een vergunningplicht voor middeldure huurwoningen tot wijziging van regels voor gemengde wooncomplexen. Op de voorstellen zijn in totaal 65 inspraakreacties binnengekomen van zowel organisaties als individuele burgers. De reacties zijn als volgt verdeeld: • Het invoeren van een vergunningplicht voor middeldure huurwoningen: 14 reacties. • Het bieden van maatwerk in afwijking van het passendheidscriterium bij het aanbieden van woningen aan gezinnen: 7 reacties. • Het verlenen van urgentie aan mensen die een persoonsgerichte aanpak krijgen vanuit het AcVZ: 6 reacties. • Het toewijzen van particuliere flexwoningen: 6 reacties. • Het wijzigen van voorrangsregels voor rolstoelwoningen: 6 reacties. • Het mogelijk maken dat ook personen boven de 27 jaar in aanmerking komen voor woningen in gemengde wooncomplexen: 7 reacties. • Overige zienswijzen woonruimteverdeling: 19 reacties. De reacties op de zes voorstellen voor woning­ toewijzing en -regulering zijn overwegend positief.

Over het algemeen zijn veel insprekers positief over de voorstellen om de vergunningplicht voor middeldure huurwoningen in te voeren en de regels voor woningtoewijzing flexibeler te maken en beter af te stemmen op de behoeften van specifieke groepen, zoals rolstoelgebruikers en jongeren. Wel uiten een aantal insprekers zorgen over de impact van nieuwe urgentiecategorieën en de toewijzing van woningen aan bepaalde groepen, zoals statushouders en economisch daklozen. Insprekers maken zich zorgen over mogelijke verdringingseffecten en de impact op de leefbaarheid van buurten. Het voorstel voor maatwerk bij passendheidscriteria voor huishoud­ grootte en vierkante meters wordt eveneens positief ontvangen, hoewel hier ook zorgen worden geuit over administratieve lasten en effectiviteit.

Nota van beantwoording

De reacties op het voorstel voor de AcVZdoelgroep zijn voornamelijk kritisch, met bezorgd­ heid over de impact op de leefbaarheid en mogelijke verdringing van andere urgentiegroepen. Het voorstel voor voorrangsregels voor particuliere flexwoningen krijgt vooral steun, maar met verzoeken om verduidelijking over de toewijzings­ criteria. De wijziging van de voorrangsregels voor rolstoelwoningen en de uitbreiding van de definitie van gemengde wooncomplexen worden overwegend positief ontvangen, hoewel er zorgen zijn over de impact op bestaande bewoners en de noodzaak is geuit voor heldere communicatie en een evaluatie. Tot slot zijn er inspraakreacties ingediend over onderwerpen waarover het college dit jaar geen voorstel heeft gedaan. Deze reacties gingen onder meer over een voorrangsregeling voor Amsterdammers, een verbod op de verkoop van sociale huurwoningen, het overnemen van hoofdhuurderschap door kinderen, intermediaire verhuur en benedenwoningen voor ouderen. Over het geheel komt uit de inspraakreacties naar voren dat duidelijke richtlijnen en monitoring nodig zijn om te waarborgen dat de voorstellen tot positieve resultaten zullen leiden. De inspraak­ reacties hebben geleid tot één wijziging van de voorgestelde wijzigingsvoorstellen.

2.1 Vergunningplicht voor middeldure huurwoningen Het voorstel om een vergunningplicht in te voeren voor middeldure huurwoningen, met een huurprijs tussen €879,66 en €1.165,81 (prijspeil 2024), is met veel belangstelling ontvangen. Het college beoogt met deze maatregel te zorgen dat deze woningen verhuurd worden aan huishoudens met een middeninkomen. De inkomensgrenzen zijn vastgesteld op maximaal €75.362 per jaar voor eenpersoonshuishoudens en maximaal €82.921 per jaar voor meerpersoonshuishoudens. In totaal zijn er 14 reacties binnengekomen, waarvan vijf van organisaties en negen van individuele burgers. De organisaties die

Inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 | November 2024

6

gereageerd hebben zijn de AFWC, de FAH, de Straatalliantie, het HNA en het Wooncafé 020. De insprekers zijn overwegend positief over het voorstel om een vergunningplicht voor middeldure huurwoningen in te voeren. Er zijn echter ook zorgen over de extra regeldruk en kosten, de hoogte van de inkomensgrens en de effectiviteit van de inkomenstoets. Drie insprekers, waaronder de FAH, zijn blij met het huidige voorstel. Andere insprekers, zoals Wooncafé 020, HNA, de Straatalliantie en de AFWC, zijn positief over het voorstel, maar zouden graag nog enkele aanvullingen zien. Het Wooncafé 020 en het HNA pleiten ervoor om ook voorrangsregels in te voeren voor mensen met een onmisbaar beroep en economisch daklozen. De Straatalliantie wijst erop dat betaalbaarheid van huisvesting belangrijk is in het kader van het voorkomen van dakloosheid, en steunt daarom het voorstel, maar zij vinden dat een inkomenstoets beperkte waarde heeft en deze niet structureel het risico op scheefwonen wegneemt. De AFWC vraagt of de huidige uitzondering op de inkomenseis voor mensen die een sociale huurwoning achterlaten blijft bestaan. Een individuele inspreker vindt een vergunning­ plicht een goed voorstel, maar vraagt wat de ondergrens en de bovengrens is voor het gezamenlijk bruto jaarinkomen.

Ook wil deze inspreker aandacht voor de gevolgen van inkomensdaling na verplaatsing van een lid van het huishouden naar een verzorgingshuis of na overlijden. Een andere individuele inspreker betoogt dat de inkomensgrens aanzienlijk hoger zou moeten zijn dan nu is voorgesteld. Een hogere inkomensgrens zou een belangrijke stap zijn in het waarborgen van betaalbare huisvesting voor een bredere groep huishoudens die anders moeite zouden hebben om rond te komen. Drie individuele insprekers zijn tegen het voorstel. Zij vinden onder meer dat het voorstel leidt tot onnodige extra regeldruk en extra kosten. De inspraakreacties hebben geleid tot één wijziging van de voorgestelde wijzigingsvoorstellen.

2.1.1 Inkomensgrens met betrekking tot middenhuur Drie insprekers hebben verschillende punten aangedragen met betrekking tot de inkomsens­ grens. Een inspreker vraagt om verduidelijking van de onder- en bovengrenzen voor het gezamenlijk bruto jaarinkomen, en pleit voor aandacht voor de gevolgen van inkomens­daling wanneer een huishouden te maken krijgt met situaties zoals het verhuizen van een lid naar een verzorgingshuis of

Nota van beantwoording

een overlijden. Een andere inspreker wijst erop dat sommige potentiële huurders net buiten de inkomensgrens vallen en daardoor geen geschikte woning kunnen huren. Deze inspreker stelt voor om de vergunningsplicht alleen toe te passen op woningcorporaties en grote commerciële verhuurders die meer dan 50 woningen aanbieden. Tot slot vraagt Wooncafé 020 waarom de gemeente afwijkt van de landelijke inkomensgrenzen voor de middenhuur en stelt voor om de landelijke grenzen over te nemen, inclusief het benoemen van zowel het minimum als het maximum inkomen.

Reactie college Het college dankt de insprekers voor hun bijdragen en verduidelijkt dat de gemeente volgens de Wet betaalbare huur verplicht is om minimaal de inkomensgrenzen van het Rijk te hanteren, waarbij hogere grenzen ook zijn toegestaan. Amsterdam hanteert momenteel voor meerpersoonshuis­ houdens een inkomensgrens van € 75.362, wat lager is dan de rijksgrens. Dit betekent dat deze grens per 1 januari 2025 verhoogd wordt naar € 82.921. Voor éénpersoonshuishoudens ligt Amsterdam boven de rijksgrens, en het college heeft ervoor gekozen om de huidige Amsterdamse grens van € 75.362 te behouden. Hierdoor blijven deze huishoudens in aanmerking komen voor middeldure huurwoningen. Het werken met twee verschillende inkomens­ grenzen is in lijn met de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting, waarbij de gemeente gezinnen ruimer toegang wil geven tot de middeldure huurmarkt. Bij de vaststelling van inkomensgrenzen is het onvermijdelijk dat er groepen huurders zijn die net buiten de grenzen vallen. Een verdere verhoging van de grens vindt het college echter ongewenst, omdat de doelgroep voor middenhuur beperkt moet blijven en huishoudens met een hoger inkomen beter in staat zijn om een woning in de vrije sector te huren of te kopen. Ten slotte wordt benadrukt dat de inkomensgrens eenmalig wordt getoetst bij het aangaan van de huurovereenkomst.

Eventuele veranderingen in het inkomen na deze toetsing, zoals een daling door bijvoorbeeld verplaatsing naar een verzorgingshuis of overlijden van een partner, worden daarna niet opnieuw beoordeeld.

2.1.2 Steun voor vergunningsplicht Twee insprekers schrijven dat ze hun volledige steun willen uitspreken voor het voorstel voor de vergunningplicht voor middeldure huurwoningen. Daarnaast is de FAH ook verheugd met het voornemen van het college om voor middeldure

Inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 | November 2024

7

huurwoningen een huisvestingsvergunning invoeren om zo te toetsen of de middeldure woningen aan huishoudens met een midden­ inkomen verhuurd worden.

Reactie college Het college waardeert de steun van de insprekers voor de invoering van de vergunningplicht.

2.1.3 ZZP’ers hebben een wisselend inkomen Een inspreker is tegen de vergunningplicht omdat ZZP’ers een wisselend inkomen hebben en daarom niet is vast te stellen of ze wel of niet een midden­ inkomen hebben.

Reactie college Het inkomen van huishoudens kan inderdaad wisselen en bij ZZP’ers is dit vaker het geval. Toch is het ook voor ZZP’ers mogelijk om te toetsen of ze op het moment van verhuur een middeninkomen hebben. De inkomenstoets voor ZZP’ers is in principe hetzelfde als voor mensen in loondienst. Ze moeten namelijk de meest recente inkomens­ verklaring van de Belastingdienst aanleveren, een (definitieve) aanslag van de aangifte Inkomens­ belasting volstaat ook. Daar staat hun belastbaar jaarinkomen op.

2.1.4 Vergunningsplicht levert extra werk en kosten op Twee insprekers zijn tegen de vergunningsplicht middenhuur, omdat dit leidt tot extra regeldruk en extra kosten. De ene inspreker heeft begrip voor het doel achter de vergunning, de andere inspreker vindt dat er sprake is van een doorgeslagen overheid die eenzijdig regels oplegt die de druk op de woningmarkt doen toenemen.

Reactie college Het klopt dat de vergunning voor extra werk gaat zorgen. Wel betreft het een eenvoudige toets op het inkomen en de huurprijs en de aanvraag kan digitaal worden gedaan. Het college is van mening dat deze administratieve lastendruk opweegt tegen het voordeel van de vergunning, namelijk dat de schaarse woningen die betaalbaar zijn voor de middeninkomens ook daadwerkelijk bij deze groep terechtkomen.

2.1.5 Los woningnood op in plaats van extra regels Drie insprekers vinden dat de gemeente werk moet maken van het oplossen van de problemen op de woningmarkt door (het bieden van ruimte voor) het realiseren van meer woonruimte, zowel via nieuw­ bouw als door het beter benutten van de

Nota van beantwoording

bestaande voorraad en niet door het stellen van extra regels die problemen alleen maar verergeren.

Reactie college Het college is het met de inspreker eens dat de woningnood op verschillende manieren moet worden bestreden. Het college zet zich dan ook in om te werken aan het oplossen van de tekorten door volop in te zetten op nieuwbouw én het goed benutten van de bestaande voorraad én het zorgen dat de betaalbare woningen terecht komen bij de huishoudens die deze kunnen betalen.

2.1.6 Verhoog de inkomensgrens Een inspreker betoogt dat de inkomensgrens aanzienlijk hoger zou moeten zijn dan nu is voorgesteld. Een hogere inkomensgrens zou een belangrijke stap zijn in het waarborgen van betaalbare huisvesting voor een bredere groep huishoudens die anders moeite zouden hebben om rond te komen. De inspreker geeft hiervoor een aantal argumenten: 1. Amsterdam is een van de duurste steden in Nederland, zelfs huishoudens met een relatief hoger middeninkomen kunnen moeite hebben om rond te komen. 2. De huidige inkomensgrenzen houden mogelijk geen rekening met toekomstige inflatie en bijhorende stijging van kosten en levensonderhoud. 3. De huidige inkomensgrenzen houden onvoldoende rekening met de variatie in gezinsgrootte en samenstelling, waarbij grotere gezinnen vaak meer kosten hebben. 4. Een hogere inkomensgrens kan bijdragen aan een bredere economische diversiteit in wijken en buurten. 5. Veel vitale beroepen, zoals leraren, zorgverleners en politieagenten, vallen in de categorie van hogere middeninkomens, vooral naarmate ze vorderen in hun carrière. Door de inkomensgrens te verhogen, blijft het voor deze essentiële werkers mogelijk om in de stad te blijven wonen, wat cruciaal is voor het behoud van een goed functionerende stedelijke omgeving.

Reactie college Het college bedankt de inspreker voor het uitgebreide pleidooi voor het verhogen van de inkomensgrens. Een verdere verhoging van de inkomensgrens vindt het college voor nu echter ongewenst. Het hanteren van een hogere inkomensgrens vergroot het aantal woning­ zoekenden in het middensegment en verkleint daarmee de kansen van de lagere inkomens in het middensegment, terwijl juist deze groep het meeste last heeft van de druk op de Amsterdamse woningmarkt: ze kunnen niet terecht in de sociale huur en de vrije sector huur en een koopwoning is voor deze groep geen optie. De groep die

Inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 | November 2024

8

aanspraak kan maken op de middenhuur moet volgens het college daarom ook niet te groot worden. Hogere inkomens hebben een grotere kans om een woning te huren in de vrije sector of een woning te kopen, hoewel dat op de huidige woningmarkt ook moeilijk blijft. Daarnaast wordt de inkomensgrens jaarlijks geïndexeerd. De zorg van de inspreker dat door de inkomensgrens segregatie gaat plaatsvinden in wijken onderschrijft het college niet. De voorraad middenhuur in Amsterdam is niet groot en er zijn geen wijken waar middenhuur bepalend is voor de voorraad. In elke Amsterdamse wijk kunnen huishoudens met een hoog, midden en laag inkomen terecht, ook na invoer van de inkomensgrens.

2.1.7 Voer ook voorrangsregels in Het Wooncafé 020 en het HNA pleiten ervoor om ook voorrangsregels in te voeren, zoals voor mensen met een onmisbaar beroep en economisch daklozen.

Reactie college Bij de vergunningverlening voor middeldure huur wordt alleen getoetst op inkomen. De voorrangs­ regels worden nog niet getoetst, omdat er momenteel nog geen duidelijkheid bestaat over de volgordebepaling die verhuurders hanteren en of zij daarbij de voorrangsregels gebruiken. Daarom heeft het invoeren van voorrangsregels op dit moment geen toegevoegde waarde. Het college is in overleg met de particuliere sector om te onderzoeken of op den duur de voorrangsregels ook kunnen gelden voor de middenhuur woningen in particulier bezit.

2.1.8 Vergunning neemt niet het structurele risico op scheefwonen weg De Straatalliantie wijst erop dat betaalbaarheid van huisvesting belangrijk is in het kader van het voorkomen van dakloosheid. Daarom steunt de Straatalliantie het voorstel, maar stelt tegelijkertijd dat een inkomenstoets beperkte waarde heeft en dat het voorstel niet structureel het risico op scheefwonen wegneemt.

Reactie college Het college is het eens met de Straatalliantie dat de inkomensnorm een belangrijk instrument is in het kader van het voorkomen van dakloosheid. De inkomensnorm wordt door sommigen als knellend ervaren in het vinden van een woning, maar een huishouden dat de woonlasten niet kan dragen bezuinigd op andere essentiële uitgaven en kan uiteindelijk met betalingsproblemen op straat

Nota van beantwoording

komen te staan. De inkomenstoets is inderdaad eenmalig: alleen bij de aanvang van de huur wordt het inkomen getoetst. Eventuele daling of stijging van inkomen wordt niet getoetst. Dit is wettelijk niet mogelijk en het college is ook geen voorstander van een dergelijke toetsing op een later moment.

2.1.9 V  raag over inkomenstoets voor doorstromers en verzoek om uniforme inkomenstoets De AFWC vraagt of de huidige uitzondering op de inkomenseis voor mensen die een sociale huur­ woning achterlaten blijft bestaan. Wanneer dit niet zo is, verwacht de AFWC dat dit de doorstroming vanuit de sociale huur belemmert. De AFWC wil daarnaast werken naar een uniforme inkomenstoets voor alle verhuurders, zowel voor corporaties als particuliere verhuurders, en pleit voor een gelijk speelveld met particuliere verhuurders. Daarnaast vindt de AFWC het belangrijk dat de corporaties de vrijheid hebben om, wanneer nodig en in het kader van passend­ heid, een lagere inkomensgrens te hanteren dan die door het Rijk wordt gesteld.

Reactie college De inkomensgrens voor de middenhuur geldt zowel voor particuliere verhuurders als voor corporaties. De uitzondering op de inkomenstoets voor doorstromers uit sociale huur van woning­ corporaties gaat gelden voor alle middenhuur­ woningen, zoals de AFWC voorstelt. Dit is goed voor de doorstroom en zorgt ervoor dat meer sociale huurwoningen van corporaties opnieuw verhuurd kunnen worden aan lagere inkomens. Het voorstel wordt op dit punt aangepast. Het college is het eens met de AFWC dat we moeten werken aan een uniforme inkomenstoets voor alle verhuurders (zowel voor corporaties als particuliere verhuurders).

2.1.10 P  unten voor het Woningwaarderings­ stelsel anders tellen Een inspreker vraagt het college om andere regels te hanteren bij het tellen van de punten op grond van het Woningwaarderingsstelsel (WWS). De inspreker geeft aan dat het aantal vierkante meters niet meegeteld moeten worden. Door het meetellen van het aantal vierkante meters zou verhuur van de “betere” huizen” zoals een appartement in grachtengordel niet rendabel zijn. Het verhuren wordt dan zeer onaantrekkelijk, waarbij de kosten meer zijn dan de huuropbrengst.

Inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 | November 2024

9

Reactie college Of een woning in het middensegment verhuurd moet worden wordt bepaald door het aantal punten volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Het aantal vierkante meters is hier een belangrijk onderdeel van, maar ook de WOZwaarde en het energielabel. Een kwalitatief grotere en betere woning levert dus meer punten op. Het aantal (WWS) punten correspondeert met een maximale huurprijs. Dit is landelijke regelgeving. Met invoering van een huisvestingsvergunning voor middenhuur wil Amsterdam zorgen dat een middenhuur woning, gereguleerd door het WWS, terecht komt bij een middeninkomen. Het college acht dit instrument noodzakelijk voor een goede verdeling van de betaalbare huurwoningen. Het college monitort het huuraanbod om waar nodig bij te sturen en/of te lobbyen bij het Rijk voor aanpassingen.

2.2 Maatwerk passendheidscriteria huishoudgrootte en vierkante meters De huidige Huisvestingsverordening 2024 kent bepaalde passendheidscriteria voor gezinnen. Dit betekent in de praktijk dat grotere woningen wanneer ze op WoningNet komen met voorrang naar grote of kleine gezinnen gaan. Het is op dit moment voor woningcorporaties niet mogelijk om van de passendheidscriteria af te wijken. Hierdoor komen woningen die wel geschikt zouden zijn voor gezinnen soms toch niet bij deze gezinnen terecht omdat zij net niet aan de criteria voldoen. Het college stelt daarom voor om de woningcorporaties de ruimte te bieden om af te wijken van de passendheidscriteria voor gezinnen. Door deze mogelijkheid om maatwerk te bieden, krijgen de woningcorporaties meer ruimte om woningen die geschikt zijn voor gezinnen ook met voorrang aan gezinnen toe te wijzen. In totaal zijn er zeven reacties binnengekomen, waarvan vier van organisaties. De organisaties die gereageerd hebben zijn de AFWC, de FAH, het HNA en het Wooncafé 020. De overige binnengekomen reacties zijn afkomstig van individuele burgers. Een grote meerderheid van de insprekers is positief over het voorstel om woningcorporaties de ruimte te bieden om af te wijken van de passendheids­ criteria voor gezinnen en maatwerk te kunnen leveren. Twee individuele insprekers zijn voor het voorstel zoals dat is gepresenteerd.

De AFWC, de FAH en het HNA zijn positief over het voorstel. De FAH en het HNA hebben aangegeven dat zij wel

Nota van beantwoording

graag willen dat de effecten van de mogelijkheid om maatwerk te bieden goed worden gemonitord. Wooncafé 020 steunt het voorstel, maar vindt dat de mogelijkheid tot maatwerk vooral bij grotere verhuurders toegepast zou moeten worden, om administratieve lasten voor kleinere verhuurders te beperken. De AFWC vraagt of gemeente en corporaties samen kunnen kijken naar de invloed die het voorstel heeft op de verhuisregelingen. Het zou volgens de AFWC goed zijn als de bestaande subsidies en verhuisregelingen maximaal worden benut. Eén inspreker is tegen het voorstel en stelt voor om woningcorporaties zelf te laten bepalen wie ze in hun woning willen hebben en alle regels te schrappen. De inspraakreacties zijn voor het college geen reden om het voorstel te wijzigen.

2.2.1 P  ositief over mogelijkheid tot maatwerk bij voorrang voor gezinnen Twee insprekers geven aan dat ze positief zijn over de mogelijkheid tot het toepassen van maatwerk als het gaat om de passendheidscriteria van de woningen voor grote en kleine gezinnen. Ook de AFWC, de FAH en het HNA geven aan dat ze in principe positief zijn over deze aanpassing.

Reactie college Het college waardeert de steun voor de maatregel voor meer maatwerk bij de passendheidscriteria.

2.2.2 Alle regels schrappen Een inspreker geeft aan dat het versoepelen van de passendheidscriteria voor gezinnen onvoldoende is. In plaats daarvan moeten alle regels worden geschrapt zodat corporaties zelf kunnen bepalen wie de woning krijgt. De overheid moet alleen faciliteren en belangengroepen moeten zelf kunnen ontwikkelen.

Reactie college Het college is het niet met deze inspreker eens dat alle regels geschrapt moeten worden. Door regels te stellen in de Huisvestingsverordening zorgt het college ervoor dat alle Amsterdammers gelijk behandeld worden. Tegelijkertijd is het belangrijk dat goede initiatieven zoveel mogelijk aangemoedigd worden en dat er ook op andere beleidsterreinen ruimte is voor maatwerk.

2.2.3 Monitoring toepassen maatwerk Verschillende partijen, waaronder het HNA en de FAH, hebben in hun reacties aangegeven dat zij graag willen dat de effecten van de mogelijkheid om maatwerk te bieden goed worden gemonitord. De FAH benoemt daarbij dat ook huurders betrokken moeten worden als het gaat om de monitoring van de effecten van deze wijziging.

Inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 | November 2024

10

Reactie college

Reactie college

Het college zegt toe dat de voorgestelde wijziging zorgvuldig wordt gemonitord. Ook de FAH zal als vertegenwoordiger van de Amsterdamse corporaties betrokken worden bij de monitoring. Het is belangrijk te benadrukken dat de passend­ heidscriteria niet worden afgeschaft, maar dat alleen de mogelijkheid om hiervan af te wijken wordt toegevoegd. De norm blijft dus hetzelfde.

Het college ziet ook de kansen in het samenspel tussen de voorrang voor gezinnen en de verhuis­ regelingen. De komende tijd gaat de gemeente hier graag met de woningcorporaties over in gesprek.

2.2.4 Onduidelijke definitie van maatwerk Wooncafé 020 geeft aan dat in het huidige voorstel onduidelijk is waaruit het maatwerk dat wordt toegepast bestaat. Zij zijn bang dat corporatie­ woningen met te kleine oppervlaktes als woning voor gezinnen zullen worden aangeboden door deze voorgestelde wijziging.

Reactie college Het college begrijpt de zorg van Wooncafé 020, maar heeft er tegelijkertijd vertrouwen in dat woningcorporaties geen woningen die veel te klein zijn zullen aanbieden aan gezinnen. De komende twee jaar zal worden gemonitord voor welke woningen de uitzondering gemaakt wordt. Als blijkt dat deze wijziging ertoe leidt dat er te kleine woningen als gezinswoning worden aangeboden, dan zal gekeken worden naar een andere oplossing.

2.2.5 Stop op verkoop gezinswoningen Wooncafé 020 stelt een verbod op de verkoop van gezinswoningen voor als alternatieve werkwijze om geschikte gezinswoningen voor de gezinnen te behouden.

Reactie college In de Prestatieafspraken is tussen corporaties, gemeente en huurderskoepels afgesproken dat we gezamenlijk werken aan een groei van sociale huurwoningen en de wens delen dat er zo min mogelijk sociale huurwoningen verkocht worden. Tegelijkertijd kan met de verkoop van corporatie­ woningen ook de bouw van nieuwe sociale huur bekostigd worden. Om die reden is er geen afspraak gemaakt om geen gezinswoningen te verkopen. Wel is in de Prestatieafspraken afgesproken dat grote woningen van boven de 100 vierkante meter in principe niet verkocht worden.

2.2.6 Samenspel met verhuisregelingen De AFWC vraagt in zijn inspraakreactie of gemeente en corporaties samen kunnen kijken naar de invloed die dit voorstel heeft op de verhuis­ regelingen. Het zou goed zijn als de bestaande subsidies en verhuisregelingen maximaal worden benut.

Nota van beantwoording

2.3 Urgentie voor mensen met een persoonsgerichte aanpak vanuit het AcVZ Het college stelt voor om een nieuwe doelgroep, de ‘AcVZ-doelgroep’, toe te voegen aan de groepen die in Amsterdam urgentie kunnen krijgen. Dit is uitvoering van een al eerder genomen besluit in de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting. Deze groep, bestaande uit maximaal 10 personen per jaar, omvat mensen die met hulp van het Actie­ centrum Veiligheid en Zorg (AcVZ) zelfstandig kunnen wonen. Het doel is om deze doelgroep te huisvesten om crimineel gedrag te verminderen en de afhankelijkheid van criminele netwerken te beëindigen. Na verhuizing zullen de AcVZkandidaten begeleid worden door een zorg­ instelling. Hiervoor is ook geld gereserveerd. In totaal zijn er zes reacties binnengekomen op dit voorstel, waarvan vier van organisaties. De organisaties die gereageerd hebben zijn de AFWC, de FAH, de Straatalliantie en Wooncafé 020. De overige binnengekomen reacties zijn afkomstig van individuele burgers. Er zijn bij insprekers zorgen over de mogelijke negatieve gevolgen voor de leefbaarheid in buurten en het verdringingseffect op andere woningzoekenden met urgentie. Enkele insprekers erkennen de noodzaak van huisvesting voor deze kwetsbare groep, mits de implementatie zorgvuldig wordt gecontroleerd en geëvalueerd.

De inspraakreacties zijn voor het college geen reden om het voorstel te wijzigen, maar het college zal bij de uitvoering en uitwerking van de afspraken over onder andere begeleiding de aangedragen aandachtspunten meenemen.

2.3.1 AcVZ-doelgroep niet toevoegen Een inspreker vraagt het college om de AcVZdoelgroep niet toe te voegen aan het Programma Huisvesting Kwetsbare Groepen (PHKG), maar zelf woningen voor deze groep te bouwen.

Reactie college Het college ziet geen redenen om zelf woningen te bouwen voor deze urgente groep en daarbij af te wijken van de werkwijze die wordt gehanteerd

Inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 | November 2024

11

voor andere urgentiecategorieën. Het college heeft de AcVZ-doelgroep toegevoegd aan het Programma Huisvesting Kwetsbare Groepen, omdat deze doelgroep beter kan deelnemen aan de maatschappij als zij in een woning wonen. Zij kunnen daardoor loskomen van hun criminele netwerk en bouwen aan hun toekomst. Alle groepen binnen het PHKG krijgen een urgentie waarmee ze in aanmerking komen voor een woning van een woningcorporatie. Het aantal woningen voor de AcVZ-doelgroep blijft beperkt: er gaan maximaal 10 woningen op jaarbasis naar deze groep.

2.3.2 Voorwaardelijk huurcontract Een inspreker vraagt of de AcVZ-doelgroep na ‘omklap’ van het huurcontract naar een huurcontract op eigen naam geen huurcontract voor onbepaalde tijd, maar een voorwaardelijk huurcontract kan krijgen. De inspreker geeft daarbij als reden aan dat het lastig is om bij overlast in te grijpen als iemand een vast huurcontract heeft. Ook nadat de begeleiding van de zorgverlener is gestopt, zou iemand geen vast contract mogen.

Reactie college De gemeente Amsterdam heeft al geruime tijd ervaring met het werken met zogenaamde intermediaire verhuur. Ook voor de AcVZdoelgroep zal deze werkwijze worden ingezet. Dit betekent dat het huurcontract van een AcVZkandidaat eerst op naam van een zorginstelling zal worden gezet en dat er begeleiding is van zowel de zorginstelling als van de regisseur van het Actiecentrum Veiligheid en Zorg. Pas als de AcVZ-kandidaat daar klaar voor is, de persoonlijke doelen heeft behaald, dagbesteding heeft en in staat is zelfstandig te wonen, wordt het huur­ contract omgeklapt naar een contract op eigen naam voor onbepaalde tijd. Het AcVZ selecteert welke personen gebruik kunnen maken van deze omslagroute, dit zijn mensen waarvan het AcVZ inschat dat zij zelfstandig kunnen wonen en los kunnen komen van hun criminele netwerk. Het college heeft er vertrouwen in dat het huur­ contract van de AcVZ-doelgroep pas zal worden omgeklapt als de huurders in staat zijn om helemaal zelfstandig te wonen. Zij acht het daarom niet nodig om de huurder ook nadat de begeleiding van de zorginstelling en het AcVZ is gestopt alsnog een huurcontract voor bepaalde tijd te geven. Bij het toevoegen van deze groep aan het PHKG is er veel aandacht voor de begeleiding van de cliënten en het zorgen voor een goede escalatieroute. Het college heeft er vertrouwen in dat er een

Nota van beantwoording

huurcontract voor onbepaalde tijd kan worden aangeboden nadat de begeleiding is voltooid. Naast bovenstaande redenen is het wettelijk gezien ook niet mogelijk om na omklap nog een contract voor bepaalde tijd aan te bieden.

2.3.3 A  ndere woonoplossingen voor kwetsbare groepen Wooncafé 020 geeft in zijn inspraakreactie aan dat zij het met de gemeente eens zijn dat de AcVZgroep een thuis moet krijgen, maar stellen vragen bij de manier waarop die woningen nu gefaciliteerd en verdeeld worden. Zij benoemen dat de maatschappelijke taakstelling van de huisvesting van urgenten nu wordt afgewenteld op de sociale huurvoorraad van woningcorporaties, terwijl er bijvoorbeeld ook een beroep kan worden gedaan op particuliere eigenaren en verhuurders, tijdelijke projecten of gemeentelijke huisvesting. Op die manier worden urgent woningzoekenden beter verspreid over de stad.

Reactie college Het college begrijpt de opmerking van Wooncafé 020 en herkent dat er in Amsterdam veel beroep wordt gedaan op het sociale segment van woning­ corporaties. In de Amsterdamse Aanpak Volkshuis­ vesting staat opgenomen dat er op verschillende terreinen afspraken zullen worden gemaakt met particuliere verhuurders. Ook voert het college met de wijziging van de Huisvestingsverordening 2025 een vergunningsplicht voor middeldure huur­ woningen in. Hoewel er wordt ingezet op het uitbreiden van de afspraken met particuliere verhuurders, zijn we nog niet zo ver dat ook groepen uit het PHKG buiten het sociale segment van woningcorporaties kunnen worden gehuisvest. Er is op dit moment bijvoorbeeld nog geen infrastructuur om urgent woningzoekenden toe te kunnen wijzen aan particuliere eigenaren. Door de grote woningnood in Amsterdam zoekt het college overal naar oplossingen voor Amsterdammers die dringend een woning nodig hebben. Er wordt tijdelijke opvang geboden aan mensen die dat nodig hebben en Amsterdam kent verschillende projecten voor tijdelijke huisvesting, zoals Onder de Pannen en Tijdelijk Onder Dak. Ook worden er de komende jaren tijdelijke flexwoningen gerealiseerd waarin ook de PHKG doelgroep gehuisvest zal worden.

Het college zal zich blijven inspannen voor het vinden van (onorthodoxe) woonoplossingen voor Amsterdammers en heeft daarbij ook aandacht voor de doelgroep van het PHKG.

Inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 | November 2024

12

2.3.4 Te veel voorrangsgroepen De Straatalliantie, de FAH en de AFWC benoemen in hun inspraakreactie alle drie dat Amsterdam al te veel voorrangsgroepen kent. De Straatalliantie en Wooncafé 020 roepen op tot een stadsbreed debat over de voorrangsregels. De FAH ziet de vele voorrangsregels als reden om helemaal geen nieuwe groepen meer toe te voegen en is tegen het verlenen van urgentie aan de AcVZ-doelgroep. Zij benoemt dat er strikt toezicht zal moeten zijn en geen tweede kansen moeten worden geboden als het college de categorie toch toevoegt. Ook de AFWC benoemt het belang van een goed uitgewerkt plan voor begeleiding en escalatie wanneer deze groep aan het PHKG wordt toegevoegd. Zonder een dergelijk plan is de AFWC tegen het toevoegen van deze nieuwe urgentiecategorie. Daarnaast pleit de AFWC voor een goede evaluatie na twee jaar.

Reactie college Het college snapt dat de drie organisaties vinden dat Amsterdam veel verschillende voorrangs­ regelingen kent. Het college is dan ook met de Straatalliantie en Wooncafé 020 eens dat het tijd is voor een discussie over de Amsterdamse voor­ rangsregels. In 2025 zullen de voorrangsregels binnen de woonruimteverdeling in samenwerking met de AFWC geëvalueerd worden. Hoewel er binnen Amsterdam al veel groepen voorrang hebben, zijn er ook Amsterdammers die nu buiten de boot vallen en die vanwege hun omstandig­ heden een woning nodig hebben. Daarom is in de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting aangegeven dat de doelgroep AcVZ in beginsel de laatste groep is die aan het PHKG zal worden toegevoegd. Het college onderstreept net als de AFWC en de FAH het belang van goede begeleiding van de AcVZ-doelgroep. De gemeente en de AFWC zijn daarover al langer in gesprek. De doelgroep van het AcVZ wordt geplaatst via het Programma Huisvesting Kwetsbare Groepen en de Omslagroute. Dit betekent dat er een zorgaanbieder bij betrokken is. Daarnaast is er vanuit het AcvZ een regisseur, die de voortgang in de gaten houdt. De regisseur heeft contact met alle betrokkenen om de persoon heen. Het AcVZ en de zorgaanbieders werken de begeleiding en escalatieroute voor deze doelgroep op dit moment verder uit in lijn met de bestaande tien werkafspraken voor intermediaire verhuur.

Zoals de AFWC aangeeft in haar inspraakreactie, zal het toevoegen van de AcVZ-doelgroep na twee jaar geëvalueerd worden. De corporaties worden via het PHKG betrokken bij het gesprek over de pilot, zowel tijdens de pilot als bij de evaluatie na twee jaar.

Nota van beantwoording

2.4 Toewijzing particuliere flexwoningen Het plan is om 2.500 tot 3.000 tijdelijke flex­ woningen aan de woningvoorraad in Amsterdam toe te voegen in de komende 3 jaar, verdeeld in drie fases. Dit helpt de stad om aan de grote vraag naar betaalbare woningen tegemoet te komen. Het doel is om minimaal 30% van deze flexwoningen toe te wijzen aan statushouders, om te voldoen aan de taakstelling van het Rijk. De overige woningen worden toegewezen aan reguliere woning­ zoekenden, waaronder jongeren, mensen uit specifieke beroepsgroepen en economisch daklozen. Op dit moment geldt voor de toewijzing van sociale huurwoningen die geen eigendom zijn van corporaties alleen een inkomenseis. Dit betekent dat het niet mogelijk is om bepaalde groepen met voorrang te huisvesten in flexcomplexen die niet in eigendom zijn van corporaties. Daarom wil het college per 1 januari 2025 voorrangsregels opnemen die van toepassing kunnen zijn op particuliere flexcomplexen. In totaal zijn er zes reacties binnengekomen, waarvan drie van organisaties. De organisaties die gereageerd hebben zijn de FAH, Wooncafé 020 en het HNA. De overige binnengekomen reacties zijn afkomstig van individuele burgers. De meerderheid van de inspreekreacties is positief over het voorstel om voorrangsregels op te nemen die van toepassing zijn op particuliere flex­ complexen.

Drie insprekers, waaronder het HNA en de FAH, zijn voor het huidige voorstel. Wooncafé 020 is ook voorstander van het voorstel, wel hebben zij vraagtekens over welke groepen volgens de gemeente met voorrang in aanmerking moeten komen voor een flexwoning. Deze groepen zouden duidelijk genoemd moeten worden. Twee insprekers hebben geen reactie gegeven op het voorstel om voorrangsregels op te nemen voor particuliere flexcomplexen, maar zij geven wel aan het niet eens te zijn met het voornemen om minimaal 30 procent van de woningen in een flexcomplex toe te wijzen aan statushouders. De eerste inspreker vindt dat deze woningen naar mensen moeten gaan die al langer in Nederland wonen waaronder werkenden en kleine gezinnen. De tweede inspreker stelt voor om maximaal 20% aan statushouders toe te wijzen omdat dit beter is voor de leefbaarheid en omdat statushouders kwetsbaar kunnen zijn. De inspreker twijfelt daarnaast of particulieren wel voldoende in staat

Inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 | November 2024

13

zijn om deze groep zorgvuldig te huisvesten. De inspraakreacties zijn voor het college geen reden om het voorstel te wijzigen.

2.4.1 Positieve reacties De FAH, het HNA en het Wooncafé 020 geven aan voor het voorstel te zijn om ook voorrangsregels op te nemen in de Huisvestingsverordening voor flexwoningen van particulieren. Ook een inspreker geeft aan voor voorrangsregels te zijn bij particuliere flexcomplexen. Het Wooncafé 020 verzoekt het college om de groepen en categorieën waarop de regels van toepassing zijn duidelijk te benoemen.

Reactie college Het college waardeert de steun voor het voorstel.

2.4.2 Voorrang voor dakloze ouders in flexwoningen en zorgen over strikte toepassing urgentiecriteria De Straatalliantie waardeert het plan om 2.5003.000 tijdelijke flexwoningen te realiseren, hoewel ze de voorkeur geeft aan structurele woon­ oplossingen. Ze benadrukt het belang van reguliere huurcontracten met langdurig verblijf en waarschuwt voor het risico van dakloosheid bij kortlopende contracten van één of twee jaar. Ze pleit ervoor om dakloze mensen, vooral ouders met minderjarige kinderen, expliciet voorrang te geven bij de toewijzing van flexwoningen. Daarnaast uit de Straatalliantie zorgen over de strikte toepassing van urgentieregels in Amsterdam en steunen ze het idee om een technische sessie te organiseren om deze regels te herzien. De Straatalliantie geeft hierbij aan dat ze op dit moment bezig is met het inventariseren van de belangrijkste knelpunten in de uitvoering van het Amsterdamse urgentiebeleid.

Reactie college Het college bedankt de Straatalliantie voor haar uitgebreide reactie. Flexwoningen zijn tijdelijke woningen. Dit betekent dat bewoners een contract zullen krijgen voor de duur van de omgevings­ vergunning. De duur van de omgevingsvergunning verschilt per complex en is maximaal 10 of 15 jaar. Met de corporaties is de volgende doelgroepenmix voor flexcomplexen afgesproken: minimaal 30% van de woningen gaat naar statushouders. Daarnaast worden er per complex, als onderdeel van een experiment, een klein aantal woningen (ongeveer 10 per complex) gereserveerd voor economisch daklozen met een actieve rol in de opvoeding van hun minderjarige kinderen. Per complex worden er ook enkele woningen gereserveerd voor beroepsgroepen. De overig woningen, maximaal 70%, wordt vrij aangeboden

Nota van beantwoording

op WoningNet voor regulier woningzoekenden in alle leeftijden. Het college begrijpt de zorgen die de Straatalliantie uit over het Amsterdamse urgentiebeleid. In de afgelopen jaren krijgen steeds meer Amsterdammers urgentie, terwijl het aantal woningen voor het Programma Huisvesting Kwetsbare groepen niet is toegenomen. Hierdoor loopt het tekort aan woningen voor Amsterdammers met een kwetsbare achtergrond steeds verder op. Dit betekent dat het college genoodzaakt is een streng urgentiebeleid te voeren en urgentieaanvragen van Amsterdammers met een woonprobleem af te wijzen. Amsterdam kan het niet alleen: er zijn in de stad te weinig woningen om de woonvraag van iedereen die dat nodig heeft op te lossen. Daarom lobbyt de gemeente Amsterdam al geruime tijd voor een betere verdeling van groepen met urgentie en aandachtsgroepen in Nederland. Het college hoopt dat de Wet versterking regie volkshuisvesting, die binnenkort in de Tweede Kamer wordt behandeld, zal zorgen voor een betere verdeling van aandachtsgroepen in Nederland. In 2025 zal de evaluatie van het urgentiebeleid starten. Het college vindt het goed om te horen dat de Straatalliantie bezig is met een inventarisatie van de knelpunten in het urgentiebeleid en gaat daar graag over in gesprek als deze inventarisatie gereed is.

Het college heeft inderdaad onlangs aan de gemeenteraad aangeboden om een technische sessie over het urgentiebeleid te organiseren en denkt dat de bespreking daarbij als input kan dienen voor de evaluatie van de urgentiecriteria.

2.4.3 G  een of minder statushouders in flexcomplexen Een inspreker geeft aan het niet eens te zijn met het voornemen om minimaal 30 procent van de woningen in een flexcomplex toe te wijzen aan statushouders. De inspreker vindt dat deze woningen naar mensen moeten gaan die al langer in Nederland wonen waaronder werkenden en kleine gezinnen. Een andere inspreker stelt voor om maximaal 20% aan statushouders toe te wijzen omdat dit beter is voor de leefbaarheid en omdat statushouders kwetsbaar kunnen zijn. De inspreker twijfelt daarnaast of particulieren wel voldoende in staat zijn om deze groep zorgvuldig te huisvesten.

Reactie college Het college begrijpt de zorgen van de insprekers over de leefbaarheid op de te ontwikkelen flexcomplexen, maar is het er niet mee eens om geen of minder dan 30% van de woningen toe te

Inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 | November 2024

14

wijzen aan statushouders. Met de juiste zorg en begeleiding voor de bewoners en voldoende aandacht voor het sociale beheer van een complex, is het goed mogelijk om deze groep te huisvesten in gemengde woonlocaties. Net als bij de flex­ complexen van corporaties is het ook bij particulieren in alle gevallen belangrijk dat er goede ondersteuning is voor zowel de kwetsbare doelgroep als de andere groepen in het complex en aandacht voor het sociale beheer. Dit zijn dan ook altijd strikte vereisten voor de samenwerking met een particuliere ontwikkelaar. Daarnaast is het zo dat de verleende rijkssubsidie voorschrijft dat 30% van de woningen worden toegewezen aan statushouders. Zonder deze subsidie is het niet haalbaar om flexcomplexen te realiseren. Naast statushouders zal de meerderheid van de woningen beschikbaar komen voor regulier woningzoekenden in alle leeftijden. De flex­ complexen bevatten verschillende woningtypes waardoor er ook woningen zijn voor kleine gezinnen. Een klein deel van de woningen wordt gereserveerd voor mensen met een beroep in het onderwijs, zorg of politie.

2.5 Wijziging voorrangsregels voor rolstoelwoningen Het college is voornemens om bij rolstoelwoningen met drie kamers de voorrang voor gezinnen met één of twee minderjarige kinderen te laten vervallen. De voorrang werkt belemmerend voor huishoudens zonder minderjarige kinderen die acuut of dringend een rolstoelwoning nodig hebben. Deze aanpassing is bedoeld om huishoudens zonder minderjarige kinderen, die acuut of dringend een rolstoelwoning nodig hebben, beter te kunnen bedienen. Rolstoel­ gebruikers die een rolstoelwoning zoeken, krijgen een label - acuut, dringend of noodzakelijk afhankelijk van de ernst van hun woonsituatie. Daarnaast gelden er passendheidslabels voor grote rolstoelwoningen die met voorrang gaan naar huishoudens met kinderen. Voortaan komen voor rolstoelwoningen met drie kamers als eerste rolstoelgebonden woningzoekenden die acuut dienen te verhuizen aan de beurt, daarna volgt de categorie dringend en tot slot komen huishoudens met rolstoelwoningindicatie noodzakelijk aan de beurt. In totaal zijn er zes reacties binnengekomen, waarvan vijf van organisaties. De organisaties die gereageerd hebben zijn de AFWC, de FAH, de Straatalliantie, het HNA en het Wooncafé 020. De

Nota van beantwoording

andere binnengekomen reactie is afkomstig van een individuele burger. De meerderheid van de inspraakreacties is positief over het voorstel om de voorrangsregels voor rolstoelwoningen te wijzigen. In totaal is één inspraakreactie voor het voorstel zoals dat is gepresenteerd. Een andere inspreker zegt begrip te hebben voor de wijziging en een andere inspreker heeft geen bezwaren tegen het voorstel. De reacties benadrukken het belang van heldere richtlijnen en communicatie, daarnaast is ook de wens geuit om eventuele nadelige effecten op gezinnen met kinderen te monitoren. De inspraak­ reacties zijn voor het college geen reden om het voorstel te wijzigen.

2.5.1 V  oorstel om aangepaste woningen bij leegkomst opnieuw te verhuren aan een rolstoelgebruiker De FAH is voorstander van het voorstel van het college om de voorrang voor gezinnen met één of twee kinderen voor rolstoelwoningen met drie kamers te laten vervallen. De FAH doet echter het voorstel om reguliere sociale huurwoningen die aangepast zijn voor rolstoelgebruik blijvend in te zetten voor een rolstoelgebruiker.

Reactie college Het college dankt de FAH voor de positieve reactie op het voorstel. Het college heeft de afgelopen jaren een aantal mogelijkheden onderzocht om de voorraad rolstoelwoningen te vergroten. Dit blijkt in de praktijk niet makkelijk te zijn. Ook dit voorstel is onderzocht. Helaas blijkt het bij reguliere sociale huurwoningen die geschikt zijn gemaakt voor een rolstoelgebruiker, vaak te gaan om rolstoelgebruik waarbij ook nog een paar passen gelopen kan worden. Voor rolstoelgebruikers die permanent zijn aangewezen op een rolstoel blijken deze woningen in het overgrote deel van de gevallen niet geschikt. Dit beeld kwam ook naar voren uit de pilot ‘Verbouwd rolstoelgeschikt’. In de pilot ‘Verbouwd rolstoelgeschikt’ heeft de gemeente samen met woningcorporaties gekeken naar de mogelijkheid reguliere sociale huurwoningen om te bouwen naar een rolstoelgeschikte woning. In de meeste gevallen lukte dat niet door te krappe gangen, te kleine badkamers en hoofdslaapkamer. Daardoor kan een rolstoelgebruiker niet zelfstandig de ruimtes gebruiken of er zelfs niet in komen.

2.5.2 V  oorstel voor betere matches bij vrijkomende rolstoelwoningen Wooncafé 020 heeft begrip voor de wijziging. Ook wordt de oproep gedaan om betere matches te maken bij vrijkomende rolstoelwoningen en woning­ ruil voor rolstoelwoningen mogelijk te maken.

Inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 | November 2024

15

Reactie college Het college waardeert het begrip voor de voorgestelde wijziging en herkent de wens om schaarse vrijkomende rolstoelwoningen zo eerlijk mogelijk te verdelen. Rolstoelwoningen worden daarom verhuurd op basis van urgentie en huishoudsamenstelling. Op deze manier wordt getracht het beperkte aanbod zo goed mogelijk te matchen bij de vraag. Woningruil kan een mogelijkheid zijn om een nieuwe (rolstoel)woning te vinden of te kunnen verhuizen uit een rolstoelwoning. Er zijn diverse websites voor woningruil waarvan gebruik kan worden gemaakt. Tegelijkertijd gaat het bij verhuizen naar en uit een rolstoelwoning om dermate kleine aantallen dat het lastig zal zijn om woonwensen te matchen van huishoudens die willen ruilen. De verwachting is dat het bijna niet mogelijk zal zijn om een ruil of dubbele ruil te realiseren op basis van de woonwensen en gezinssamenstelling. Bij twee grote rolstoel­ woningen heeft de gemeente zelf onderzocht of woningruil een optie was. Helaas bleek er geen match mogelijk te zijn.

2.5.3 Oproep om de voorraad rolstoelwoningen te behouden en uit te breiden Wooncafé 020 doet de oproep om de verkoop van rolstoelwoningen te stoppen en om de voorraad rolstoelwoningen uit te breiden om op die manier het schreeuwend tekort aan rolstoelwoningen op te lossen.

Reactie college Het tekort aan rolstoelwoningen heeft de volle aandacht van het college. Daarom is in de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting vastgelegd dat rolstoelwoningen niet verkocht mogen worden. Dit is ook opgenomen in de Prestatieafspraken 2024-2027 die zijn gemaakt tussen de woning­ corporaties, de huurderskoepels en de gemeente Amsterdam. Daarnaast onderschrijft het college de noodzaak om de voorraad rolstoelwoningen uit te breiden. In de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting is de ambitie opgenomen om 40 rolstoelwoningen per jaar te realiseren. In de Prestatieafspraken is afgesproken om 84 rolstoelwoningen te ontwikkelen, in aanbouw te nemen of op te leveren tot en met 31 december 2026. Hiervoor is 1,83 miljoen euro subsidie beschikbaar. Voor 2027 en verder kijken gemeente en corporaties naar de vraag en mogelijkheden van corporaties om rolstoel­ woningen te realiseren.

Nota van beantwoording

Tot slot zet het college met de verhuisregeling ‘Verhuizen uit rolstoelwoningen’ in op het bewonen van rolstoelwoningen door huishoudens die deze woningen echt nodig hebben. Huishoudens die geen rolstoelwoning meer nodig hebben of die kunnen verhuizen naar een kleinere rolstoelwoning kunnen van de verhuisregeling gebruik maken.

2.5.4 O  proep voor een passende rolstoelwoning voor gezinnen Een inspreker doet de oproep om huishoudens met één of twee kinderen de mogelijkheid te bieden van een passende rolstoelwoning en doet de oproep om te krap wonende gezinnen aan een passende rolstoelwoning te helpen.

Reactie college Het college onderschrijft de noodzaak voor Amsterdammers met kind(eren) in een rolstoel om in een passende rolstoelwoning te wonen. De voorrang voor gezinnen met één of twee minderjarige kinderen heeft het onbedoelde effect dat Amsterdammers zonder kinderen onnodig lang in een revalidatiecentrum moeten verblijven. Om dit soort verkeerde beddenproblematiek te voorkomen, wordt het voorstel gedaan om bij de toewijzing van rolstoelwoningen met drie kamers te kijken naar de mate van urgentie waarmee verhuisd dient te worden ongeacht de gezins­ samenstelling. Door volop in te zetten op nieuw­ bouw van rolstoelwoningen de komende jaren, komen er meer rolstoelwoningen voor huishoudens met en zonder kinderen beschikbaar.