7 Hoogte Kadijk 145B - 8 brief van initiatiefnemers aan SDC dd 13jan21

Aan: Stadsdeelcommissie Centrum p/a Bestuursondersteuning Stadsdeel Centrum per email: bestuursondersteuning.sdc@amsterdam.nl Betreft: Vergadering SDC d.d. 19 januari 2021, onderwerp Hoogte Katlijk 145 B Amsterdam, 13 januari 2020 Geachte leden van de Stadsdeelcommissie, Met referte aan hetgeen besproken tijdens de vergadering van 5 januari jongstleden berichten wij u als volgt. Tijdens de bespreking kwamen drie zaken aan bod, die volgens ons nadere toelichting behoeven, en waarvan met betrekking tot één daarvan ook door u is gevraagd of we een toezegging konden doen. Het betreft: 1. De borging dat de sociale huurwoningen langjarig in deze sector verhuurd blijven; 2. Waarom een 5-jarige huurtermijn bij deze woningen 'passend' wordt geacht; 3. Of het ontwerp kon worden uitgebreid met extra groen. Groen toegevoegd Om te beginnen bij het laatste: we hebben uw aanbeveling ter harte genomen en het volgende aan groen toegevoegd: Een groene muur langs de erfgrens (en bij de fietsenstalling); Een kruidentuin voor de entree van het achterhuis; Een groene NO-gevel aan het voorhuis. Een vergroend hek aan de straatzijde en bij de fietsenstalling. Andere toepassingen van groen leverden strijdigheden op met ontwerp- en duurzaamheidsvereisten of de werf-functie. We vertrouwen erop dat u positief gestemd bent over de voorgestelde toevoeging van groen.

Waarom 5-jarige huurovereenkomsten? De starters- en studentenwoningen worden verhuurd op basis van een campus contract voor maximaal 5 jaar. De senioren krijgen een regulier huurcontract. Wij zijn positief over campuscontracten. Dat heeft twee redenen. Hubstudios richt zich op drie doelgroepen die buiten de boot vallen op de woningmarkt: de starters, studenten en de senioren. Starters en studenten hebben geen of een laag inkomen en zijn jong. Dat betekent dat ze niet in aanmerking komen voor een vrije sector woning dan wel die niet kunnen betalen, en onvoldoende wachttijd hebben voor een sociale huurwoning. Als onze

huurders reguliere (lees: voor onbepaalde tijd) huurcontracten krijgen bestaat de kans dat de woningen niet meer, of in elk geval veel minder beschikbaar komen voor de doelgroep. Dat is ook het probleem van corporatiewoningen in de sociale huur. Die worden één keer verhuurd en komen daarna niet meer beschikbaar voor de markt omdat de huurders er niet meer uit gaan. Reden twee is dat we nu, na 4 jaar verhuur, ervaring hebben met de doorstroom. Omdat de huurders weten dat het eindigt na 5 jaar, vertrekken ze gewoon vanzelf. En het gaat om jonge mensen, wiens leven vaak nog verandert. Een stage in het buitenland, een relatie, een baan in een andere stad, een hoger inkomen, alles komt voor waardoor hun leven verandert. De mutatiegraad ligt op jaarbasis net boven de 25%. Het goede is dat we dan weer de volgende bewoner krijgen die gebruik maakt van onze 'hub' naar een nieuw bestaan. Dus voor onze jonge huurders is de 5-jaarstermijn eerder een zegen dan een vloek. Borging verhuur in de sociale sector: een oproep aan de SDC Inmiddels is gebleken dat u vorige week per ongeluk verkeerd bent voorgelicht, en wij evenzo in de verkeerde veronderstelling verkeerden dat de uitpondtermijn 15 jaar zou zijn. Deze blijkt 25 jaar te zijn. Dat neemt niet weg dat wij graag een langere uitpondtermijn willen hebben. Hubstudios verhuurt nadrukkelijk in de sociale sector.

Dit vormt der kern van ons product. Op de andere drie locaties zijn ons hierin geen beperkingen opgelegd, toch verhuren wij sociaal. Enerzijds omdat dat de afspraak is met de gemeente, anderzijds omdat het passend is bij de doelgroep. Wij stellen geen inkomensvereisten, althans niet aan de ondergrens. Er ligt ook een voordeel aan onze zijde: omdat het gros van onze huurders aanspraak maakt op huursubsidie (m.n. de starters), zijn hun kale huurlasten na de huurtoeslag extreem laag: zo rond de€ 350,-/maand. Dat betekent dat onze huurstroom stabiel is en er nauwelijks huurachterstanden zijn. Wij hebben aan G&O gevraagd ons een erfpachtovereenkomst voor te leggen voor eeuwigdurende sociale verhuur, althans minstens 50 jaar, maar G&O weigert dit. G&O rekent met een 25-jarig uitpondverbod en gaat er daarna vanuit dat wij de woningen verkopen, dan wel in de vrije sector gaan verhuren. Dit gebruikt G&O als argument om ons een hogere grondprijs op te leggen. Het niet-marktconforme lage rendement gedurende de eerste 25 jaar wordt goed gemaakt met een verkoopopbrengst. G&O realiseert hiermee wel de hoogste grondprijs, maar dwingt ons feitelijk tot uitponding. Wij zien dat als een perverse prikkel. Kort gezegd prefereert G&O een hogere grondopbrengst boven een langjarige sociale huur. G&O beroept zich op 'beleid' en acht dit niet-onderhandelbaar, hetgeen ons heeft teleurgesteld.

Zeker nu ook uw commissie met dezelfde wens als wij zit: namelijk een borging van sociale verhuur voor de zeer lange termijn. Ons verzoek is dat u ons steunt in ons gesprek met G&O of de verantwoordelijk wethouder, om de uitpondtermijn op tenminste 50 jaar te zetten. Wij gaan graag met u

in overleg hoe we dat het beste kunnen proberen te bereiken. Vooralsnog moet u het doen met onze toezegging dat wij voornemens zijn de verhuur permanent sociaal te houden. Verder vermelden wij u nog dat wij bij de verhuur gehouden zijn aan het WWS (woning waarderingsstelsel), waarmee bij voortgezette verhuur (dus na 25 jaar) en de verwachte aanpassing van het stelsel de verhuur binnen het sociale segment zal moeten worden gecontinueerd. Tenslotte vermelden wij dat we erop vertrouwen u met het bovenstaande voldoende te hebben geïnformeerd en met het toevoegen van groen aan uw verzoek hebben voldaan. Wij spreken de verwachting uit dat u het DB van het Stadsdeel positief adviseert over ons plan, hopen op steun in ons gesprek met G&O en tekenen, Met vrieneli 'ke groet

Bijlagen: Aangepast on erp/toevoeging groen Renderingen met groen te downloaden via link in begeleidende e-mail (geldig tot 9 februari)