6. Voordracht gemeenteraad.pdf

Gemeenteraad

VN2023-021968 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 08 november 2023

Portefeuille

Grond en Ontwikkeling

Agendapunt

0

Datum besluit

College van B en W 10 oktober 2023 Onderwerp

Vaststellen van de Investeringsnota Dichtersbuurt (stadsdeel Nieuw-West) en het beschikbaar stellen van twee kredieten De gemeenteraad van Amsterdam besluit

1. Kennis te nemen van het positieve advies van stadsdeel Nieuw-West op de Investeringsnota Dichtersbuurt. 2. Kennis te nemen van de resultaten van het participatie- en inspraaktraject met als belangrijkste uitkomst dat er draagvlak is voor de voorgestelde sloop/nieuwbouw van de Dichtersbuurt. 3. Kennis te nemen van de Nota van Beantwoording inspraak Investeringsnota Dichtersbuurt. De reacties hebben onder andere betrekking op het effect van de vernieuwing op mogelijke toename verkeer, bouwhoogte, verlies erfgoedwaarde en het voorzieningenniveau in de nieuwe buurt. 4. Vaststellen van de Investeringsnota Dichtersbuurt. De nota geeft de ruimtelijke en programmatische kaders aan voor de transformatie van het gebied. De hoofdpunten van het plan zijn: • Sloop van alle 426 duplexwoningen (van 35-40 m2 groot); • Nieuwbouw van ca. 850 nieuwe woningen, waarvan: - Minimaal 426 sociale huurwoningen (ca. 50%); - Ca. 220 middeldure huurwoningen (ca. 27%); - Ca. 200 vrije sectorwoningen (ca. 23%); • Daar waar in de huidige situatie de woningen allemaal klein zijn (35-40 m2), komt er in de nieuwbouw een mix van woningen van 45 m2 tot 90 m2 en groter, zodat er zowel ruimte komt voor 1- en 2-persoons huishoudens als voor kleine en grotere gezinnen; • In de twee bouwblokken langs de Slotermeerlaan worden op eigen terrein parkeergarages gemaakt met in totaal ca.

200 parkeerplaatsen; • In het midden van de buurt komt een ontmoetingsplein voor de buurt met ruimte voor maatschappelijke functies, zoals buurthuiskamer De Dichter; • In de buurt komt ongeveer 2.000 m2 bvo niet-woonruimte ten behoeve van buurtfuncties, maatschappelijke voorzieningen en bedrijfsruimte. • Integrale herinrichting van de openbare ruimte, met onder andere de opheffing van de ventweg langs de Slotermeerlaan en het maken van een rechtstreekse doorsteek tussen Slotermeerlaan en Slauerhoffstraat; • Twee van de huidige zes hoven worden in erfpacht uitgegeven ten behoeve van parkeergarage op eigen terrein. De overige vier hoven blijven openbaar toegankelijk zoals nu ook het geval is. Wel verandert de beheersituatie: in de huidige situatie zijn deze hoven in erfpacht uitgegeven aan en in beheer bij de corporatie. In de nieuwe situatie worden de hoven openbaar gebied en ligt de verantwoordelijkheid voor het beheer bij de gemeente. Bij de verdere uitwerking van de inrichting van de hoven wordt extra aandacht besteed aan (sociale) veiligheid en het voorkomen van overlast;

Gegenereerd: v1.8

1

Gemeenteraad

VN2023-021968 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 08 november 2023

• Herinrichting van de Burgemeester Röellstraat waarbij de straat wordt omgevormd naar een stadslaan. 5. Kennis te nemen van de (geheime) financiële paragraaf Investeringsnota Dichtersbuurt. Deze financiële verkenning geeft een beeld van de te verwachten inkomsten en uitgaven. 6. In te stemmen met het programma middeldure huur dat door de corporatie structureel (eeuwigdurend) in het middensegment kan worden gehouden met als consequentie een lagere grondopbrengst. 7. Vaststellen van de grondexploitatie welke een negatief resultaat kent van -/- € 7,9 mln (op netto contante waarde per 01-01-2023). De grondexploitatie is gebaseerd op een programma van 426 sociale huurwoningen en ca 220 middeldure huurwoningen (eeuwigdurend) en ca. 200 vrije sectorwoningen. De grondopbrengsten zijn geraamd op € 11,7 mln en de uitgaven voor het bouwrijp maken, de inrichting van de openbare ruimte en proceskosten zijn geraamd op € 19,9 mln. Het tekort van de grondexploitatie zal ten laste komen van het Vereveningsfonds. 8. Kennis te nemen van de uitkomsten van de financiële risicoanalyse (hoofdstuk 8 van de bijlage “Geheim-Financiële paragraaf Investeringsnota Dichtersbuurt”) welke onlosmakelijk verbonden is met de grondexploitatie.

Als risico’s zijn onder andere benoemd dat als gevolg van marktomstandigheden de financiële haalbaarheid van het plan voor de woningcorporatie onder druk komt te staan, dat in het kader van rainproof een (groter) deel van de buurt moet worden opgehoogd en dat de kosten voor de verlegging van het warmtenet hoger uitvallen. De risico’s worden gedekt vanuit het Vereveningsfonds. 9. Het beschikbaar stellen van een uitvoeringskrediet van € 19,9 mln voor de noodzakelijke herinrichting van de openbare ruimte, bouwrijp maken en de proceskosten (personele inzet) voor de vernieuwing van de Dichtersbuurt. 10. Het beschikbaar stellen van een uitvoeringskrediet van € 15,8 mln voor de noodzakelijke herinrichting van de Burgemeester Röellstraat (tussen Slotermeercircuit en Burgemeester van de Pollstraat als onderdeel van de vernieuwing van de Couperus- en Dichtersbuurt. Deze kosten maken geen onderdeel uit van de grondexploitatie Dichtersbuurt maar worden verwerkt en bewaakt binnen de aparte grondexploitatie Herprofilering Burgermeester Röellstraat (grexnummer 21360). En hierbij kennis te nemen van onderstaand dekkingsvoorstel voor de gefaseerde investeringen van deze herprofilering: 1. 2. 3.

programma Stadsverbetering (spoor “groeiende stad”) € 4,9 mln. Brede Doeluitkering VRA € 1,5 mln. Vereveningsfonds, via een reserve bovenplans € 9,4 mln.

11. Kennis te nemen van de geheimhouding die op grond van artikel 87 van de Gemeentewet is opgelegd op de bij deze voordracht meegezonden bijlage “Geheim-Financiële paragraaf investeringsnota Dichtersbuurt”. Dit in verband met de belangen genoemd in Artikel 5.1, tweede lid, onder b van de Wet open overheid (Woo). De geheimhouding is opgelegd voor een periode van

Gegenereerd: v1.8

2

Gemeenteraad

VN2023-021968 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 08 november 2023

5 jaar waarbinnen het plan grotendeels gerealiseerd zal zijn en eindigt op 31 december 2028 of het moment waarop de gemeenteraad besluit deze op te heffen. Wettelijke grondslag

Artikel 108 jo artikel 147 lid 2 Gemeentewet. De gemeenteraad is bevoegd tot regeling en bestuur inzake de huishouding van de gemeente. Artikel 87 Gemeentewet jo. artikel 5.1, tweede lid, onder b van de Wet open overheid (Woo). Artikel 189, eerste lid jo artikel 212, eerste lid van de Gemeentewet en artikel 5, eerste tot en met derde lid van de Gewijzigde financiële verordening Amsterdam 2023. Voor alle taken en activiteiten brengt de raad jaarlijks op de begroting de bedragen die hij daarvoor beschikbaar stelt, alsmede de financiële middelen die hij naar verwachting kan aanwenden. De raad stelt bij verordening de uitgangspunten voor het financiële beleid, alsmede voor het financiële beheer en voor de inrichting van de financiële organisatie vast. De raad autoriseert met het vaststellen van de begroting of een begrotingswijziging. Bestuurlijke achtergrond

De vernieuwing van de Dichtersbuurt in Slotermeer maakt deel uit van de opgave zoals geformuleerd in de Principenota Geuzenveld-Slotermeer, welke in februari 2019 is vastgesteld door B&W. Het doel van de vernieuwing is om de woon- en leefsituatie voor de bewoners in de buurt te verbeteren. De opgave is om met respect voor de cultuurhistorische waarde van het gebied de woningvoorraad te vernieuwen, te komen tot een grotere differentiatie en waar mogelijk extra woningen toe te voegen. De vernieuwing van de Dichtersbuurt maakt ook deel uit van de opgave uit Omgevingsvisie Amsterdam 2050. In de Omgevingsvisie is als doel geformuleerd om het gebied te transformeren naar een gemengde stadsbuurt met een stedelijke dichtheid, het omvormen van de Burgemeester Röellstraat tot een stadslaan en het vergroenen van de openbare ruimte door het verbeteren van de bomenstructuur, het autoluw maken van de straten en het vergroten van de gebruikswaarde van de buitenruimte. Onderbouwing besluit

Ad. 1 Kennis te nemen van het positief advies van het stadsdeel Nieuw-West op de Investeringsnota Dichtersbuurt; Het stadsdeel adviseert positief over de Investeringsnota Dichtersbuurt. De belangrijkste opmerkingen van het stadsdeel zijn: • Bewoners van de Dichtersbuurt wachten al jaren op de vernieuwing van hun buurt. Reeds in 2009 heeft de toenmalige deelraad Geuzenveld-Slotermeer hiervoor een vernieuwingsplan vastgesteld. Als gevolg van de crisis is dit toen niet uitgevoerd. Stadsdeel Nieuw-West is verheugd dat er nu eindelijk een concreet plan ligt voor de vernieuwing van deze buurt. De woningen zijn klein en technisch verouderd. Bewoners ervaren veel klachten. • Het stadsdeel vindt het cruciaal dat bewoners zelf de regie houden over hun woon- en leefomgeving. Het stadsdeel heeft dan ook veel waardering voor de wijze waarop het vernieuwingsplan tot stand is gekomen en met name voor de invloed die bewoners hebben

Gegenereerd: v1.8

3

Gemeenteraad

VN2023-021968 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 08 november 2023

gehad op de keuze van de aanpak. Bewoners konden hierbij kiezen tussen of de sloop van alle woningen of voor het behoud van een deel van de bestaande woningen. Een duidelijke meerderheid van 69% van de mensen die gereageerd hebben op de enquête, koos voor sloop/ nieuwbouw. • Het stadsdeel is ook blij met het nieuwe woningprogramma. Allereerst natuurlijk met het behoud van het aantal sociale huurwoningen. Het is goed dat er daarnaast meer differentiatie plaats vindt zodat ook mensen met (iets) meer inkomen in de buurt kunnen (blijven) wonen. Ook is het stadsdeel positief over de grote variatie in woninggroottes. Nu staan er alleen kleine woningen (van ongeveer 35-45 m2). In de nieuwe situatie komt er een breed palet aan soorten woningen, waaronder ook grote woningen voor gezinnen waar in Nieuw-West veel behoefte aan is. Dit is belangrijk om invulling te geven aan een doorlopende leeflijn waarbij er woningen beschikbaar zijn voor bewoners in hun verschillende levensfasen. • Een buurt is meer dan alleen woningen. Zo is het belangrijk dat er voldoende ruimte is voor ontmoeten en verbinden. Het plein dat in het midden van de buurt wordt gerealiseerd en de openbare binnenhoven kunnen hier goede aanleidingen voor vormen. Verder is het goed dat er behalve woningen ook ruimte wordt gereserveerd voor economische en maatschappelijke functies.

Bij de invulling van deze ruimten wil het stadsdeel graag betrokken worden zodat het aanbod goed aansluit bij de wensen en behoeften van bewoners en ondernemers in de buurt.

Ad. 2 Kennis te nemen van de resultaten van het participatie- en inspraaktraject met als belangrijkste uitkomst dat er draagvlak blijkt te zijn voor de voorgestelde sloop/nieuwbouw van de Dichtersbuurt. Ad. 3 Kennis te nemen van de Nota van Beantwoording inspraak Investeringsnota Dichtersbuurt. De reacties hebben onder andere betrekking op het effect van de vernieuwing op mogelijke toename verkeer, bouwhoogte, verlies erfgoedwaarde en het voorzieningenniveau in de nieuwe buurt. Toelichting 2 en 3 In de Dichtersbuurt bestond al een kleine bewonerscommissie. Bij de start van het planproces heeft de bewonerscommissie zich uitgebreid, zodat er een betere afspiegeling was van de buurt. De bewonerscommissie is betrokken geweest bij de selectie van het stedenbouwkundig bureau voor het maken van het vernieuwingsplan en heeft actief meegedacht over het woonwensenonderzoek en het participatietraject. De bewonerscommissie is positief over het plan zoals dat is ontwikkeld. HBO Argus Naast de bewoners van de Dichtersbuurt is ook aan de Huurders Belangenorganisatie Argus advies gevraagd over de vernieuwing van de buurt. Met name vanwege de grote woningvraag in Amsterdam heeft HBO Argus geadviseerd om te kiezen voor de volledige sloop/nieuwbouwvariant.

Hiermee kunnen de meeste woningen worden terug gebouwd en dat biedt ook de meeste kansen aan de huidige bewoners om terug te keren naar nieuwbouw. Ook kan met nieuwbouw een betere duurzaamheid gerealiseerd worden. Verder adviseert HBO Argus om woningen in verschillende groottes te bouwen, zodat er een echt gemengde buurt kan ontstaan. Tenslotte constateert HBO Argus dat voor zover men het proces richting de zittende bewoners kan beoordelen, dat dat zorgvuldig is verlopen en bewoners op een goede manier bij de besluitvorming zijn betrokken.

Gegenereerd: v1.8

4

Gemeenteraad

VN2023-021968 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 08 november 2023

Klankbordgroep Zowel de huurders van de te slopen woningen als de omwonenden zijn door de gemeente en de corporaties uitgenodigd mee te denken over de nieuwe inrichting van het gebied. Hiervoor is een klankbordgroep ingesteld waarmee het nieuwe stedenbouwkundige plan is besproken. De klankbordgroep is twee keer bij elkaar geweest. Vanwege het kleine aantal deelnemers is vervolgens gekozen om in plaats van met een klankbordgroep te werken met algemene buurtbijeenkomsten. Woonwensenonderzoek Door Eigen Haard is als onderdeel van de planvorming in 2021 een woonwensenonderzoek uitgevoerd. Ongeveer de helft van de bewoners heeft deelgenomen aan het onderzoek. Ruim 60% van de bewoners gaf bij het woonwensenonderzoek aan een voorkeur te hebben voor sloop/ nieuwbouw en 23% zou graag zien dat een deel van de buurt behouden blijft. Voorkeursscenario Mede gezien de cultuurhistorische waarde van het gebied zijn in overleg met Monumenten & Archeologie in eerste instantie twee varianten uitgewerkt voor de vernieuwing van de Dichtersbuurt. In scenario 1 worden alle woningen van Eigen Haard en Stadgenoot gesloopt en vervangen door nieuwbouw. In scenario 2 blijven twee hoes vanwege de cultuurhistorische waarde behouden en worden gerenoveerd. De andere woningen worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Deze twee scenario’s zijn in juni 2022 voorgelegd aan de bewoners van de buurt.

De huurders van Eigen Haard en Stadgenoot is gevraagd om hun voorkeur aan te geven. In totaal hebben 243 bewoners van de 400 huishoudens een voorkeur uitgesproken (respons van 60%). 69% heeft een voorkeur voor scenario 1 en 16% voor scenario 2. Dit betekent dat het scenario met volledige sloop/nieuwbouw is uitgewerkt in deze investeringsnota. Presentatie concept-plannen Op 17 en 24 november 2022 organiseerde de gemeente in samenwerking met Eigen Haard twee bijeenkomsten om respectievelijk de huurders en omwonenden te informeren over het conceptvernieuwingsplan en de fasering van de werkzaamheden. Op 17 november waren er zo’n 80 huurders aanwezig. Op 24 november waren er ca. 20 omwonenden aanwezig. Afronding participatietraject In de periode van 16 juni t/m 26 juli lag de concept-investeringsnota als afronding van de participatie gedurende 6 weken ter inzage. Alle bewoners en omwonenden zijn hierover schriftelijk geïnformeerd en konden op de plannen reageren. Tevens zijn er twee inloopmomenten georganiseerd in de buurt om vragen te beantwoorden en toelichting op de plannen te geven. In totaal zijn er 22 reacties binnen gekomen. De reacties van bewoners van de te vernieuwen woningen zijn overwegend positief en opmerkingen en vragen hebben met name betrekking op het tempo van de vernieuwing en praktische vragen over de herhuisvesting.

Omwonenden geven aan zich zorgen te maken over het effect van de extra woningen op de verkeersdrukte en het voorzieningenniveau. Ook geeft een aantal omwonenden aan bezwaar te hebben tegen de mate van verdichting en het toevoegen van hogere bebouwing waardoor het vrije uitzicht verminderd en mogelijk schaduwwerking optreedt.

Gegenereerd: v1.8

5

Gemeenteraad

VN2023-021968 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 08 november 2023

Naar aanleiding van de inspraakreacties is de investeringsnota op de volgende punten aangepast: • In de nota is het voorstel om een absolute knip aan te brengen voor autoverkeer tussen Couperus- en Dichtersbuurt aangepast naar een “wensbeeld om een-richtingsverkeer in te voeren op de Henriette Roland Holststraat” en dat hierover na aanvullende participatie een besluit zal worden genomen in het kader van het nog op te stellen definitief ontwerp openbare ruimte. • In het kader van het ontwerp voor de herinrichting van de Burgemeester Röellstraat worden in het najaar informatiebijeenkomsten voor omwonenden georganiseerd. Ook omwonenden van de Dichtersbuurt worden hiervoor uitgenodigd. • Bij de verdere planuitwerking zal de VVE Slauerhoffstraat nauw worden betrokken en zal onderzocht worden of bijvoorbeeld kan worden samengewerkt om verdere verduurzaming te realiseren. • Alhoewel het waarschijnlijk lastig te realiseren is, zal onderzocht worden of het pand van de buurthuiskamer De Dichter bij de vernieuwing behouden kan blijven als levende herinnering aan de buurt. • De mogelijkheden voor natuurinclusief bouwen worden in de volgende fasen verder onderzocht. • De concrete invulling van de maatschappelijke voorzieningen wordt in de volgende fase verdere uitgewerkt. Bij deze uitwerking van het programma zullen omwonenden worden betrokken en gevraagd worden om mee te denken.

• De omwonenden worden betrokken bij de verdere uitwerking van de plannen waarbij tevens aan de orde kan komen of eventuele planaanpassingen in bouwhoogten gewenst en mogelijk zijn met als uitgangspunt dat dit niet ten koste gaat van het aantal te realiseren woningen. In de Nota van Beantwoording is een samenvatting gegeven van de reacties en zijn deze voorzien van een beantwoording. Ad. 4 Vaststellen van de Investeringsnota Dichtersbuurt. De nota geeft de ruimtelijke en programmatische kaders aan voor de transformatie van het gebied. De hoofdpunten van het plan zijn: • Sloop van alle 426 kleine duplexwoningen (van 35-40 m2 groot); • Nieuwbouw van ca. 850 nieuwe woningen, waarvan: • Minimaal 426 sociale huurwoningen (ca. 50%); • Ca. 220 middeldure huurwoningen (ca. 27%); • Ca. 200 vrije sectorwoningen (ca. 23%); • twee bijzondere woonprojecten: een project geclusterd wonen voor ouderen en een project voor kwetsbare huishoudens; • De Dichtersbuurt valt onder het Aanvullend Convenant Erfpacht (ACE), wat inhoudt dat ten minste hetzelfde aantal sociale huurwoningen dient te worden teruggebouwd.

In de nieuwe situatie bestaat de buurt uit ongeveer 50% sociale huurwoningen, 27% middelduur en 23% vrije sector; • Daar waar in de huidige situatie de woningen allemaal klein zijn (35-40 m2), komt er in de nieuwbouw een mix van woningen van 45 m2 tot 90 m2 en groter, zodat er zowel ruimte komt voor 1- en 2-persoons huishoudens als voor kleine en grotere gezinnen; • In de twee bouwblokken langs de Slotermeerlaan worden op eigen terrein parkeergarages gemaakt met in totaal ca. 200 parkeerplaatsen; • In het midden van de buurt komt een ontmoetingsplein met ruimte voor maatschappelijke functies, zoals buurthuiskamer De Dichter;

Gegenereerd: v1.8

6

Gemeenteraad

VN2023-021968 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 08 november 2023

• In de buurt komt ongeveer 2.000 m2 bvo niet-woonruimte ten behoeve van buurtfuncties, maatschappelijke voorzieningen en bedrijfsruimte; • Integrale herinrichting van de openbare ruimte, met onder andere de opheffing van de ventweg langs de Slotermeerlaan en het maken van een rechtstreekse doorsteek tussen Slotermeerlaan en Slauerhoffstraat; • Twee van de huidige zes hoven worden in erfpacht uitgegeven ten behoeve van parkeergarage op eigen terrein. De overige vier hoven blijven openbaar toegankelijk zoals nu ook het geval is. Wel verandert de beheersituatie: in de huidige situatie zijn deze hoven in erfpacht uitgegeven aan en in beheer bij de corporatie. In de nieuwe situatie worden de hoven openbaar gebied en ligt de verantwoordelijkheid voor het beheer bij de gemeente. Bij de verdere uitwerking van de inrichting van de hoven wordt extra aandacht besteed aan (sociale) veiligheid en het voorkomen van overlast; • Herinrichting van de Burgemeester Röellstraat waarbij de straat wordt omgevormd naar een stadslaan. Toelichting De Investeringsnota Dichtersbuurt geeft de ruimtelijke en programmatische kaders aan voor de vernieuwing van het gebied. Woonprogramma In het gebied worden 426 sociale huurwoningen gesloopt. De nieuwe buurt zal een gedifferentieerd woningaanbod krijgen, zowel in financieringscategorie als in woninggrootte.

Het nieuwe woonprogramma voor de Dichtersbuurt bestaat uit minimaal 426 sociale huurwoningen en ongeveer 220 middeldure huurwoningen (MDH) en 200 vrije sectorwoningen. Het programma wijkt af van de standaard 40-40-20, omdat hier sprake is van een gebied waarvoor de ACE-afspraken gelden en tenminste hetzelfde aantal sociale huurwoningen terug gebouwd moet worden als dat er gesloopt worden. Dit betekent dat er minimaal 426 sociale huurwoningen gebouwd moeten worden (ca. 50% van de nieuwbouw) en de overige nieuwe woningen (ook ca. 50%) worden gerealiseerd als middeldure huurwoning en als vrije sectorwoningen. Het totale woningaantal is indicatief. Bij de concrete architectonische uitwerking wordt het definitieve aantal woningen bepaald. Ruim 10% van de sociale huurwoningen zijn grotere woningen van minimaal 70 m² gebruiksoppervlak (gbo). In het middensegment bestaat 26% uit grotere woningen van minimaal 75 m² gbo en in de vrije sector wordt uitgegaan van zo’n 60% grotere woningen. De verdeling van de nieuwe woningen naar kamer-aantal is globaal als volgt: Sociale huur

Vrije sector

2 kamer (45%)

52%

2 kamer (50-60 m2)

15%

3 kamer (60 m2)

37%

3 kamer (60 – 75 m2)

25%

4 kamer (75 m2)

8%

3-4 kamer (75 – 90 m2)

10%

5 kamer (90 m2)

3%

4-5 kamer (110 – 120 m2)

50%

Middensegment 2 kamer (50 m2)

Gegenereerd: v1.8

37%

7

Gemeenteraad

VN2023-021968 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 08 november 2023

3 kamer (60 m2)

37%

3-4 kamer (75 m2)

26%

Herhuisvesting Bewoners van de Dichtersbuurt hebben de toezegging dat iedereen die dat wil terug kan keren naar de nieuwbouw in de buurt. Bij het ontwerp van de nieuwbouw wordt rekening gehouden met de herhuisvestingsopave zodat er ook voldoende passende woningen beschikbaar zijn. Waar nodig stelt Eigen Haard wisselwoningen beschikbaar zodat ook bewoners in de eerste fase terug kunnen keren naar de nieuwbouw. Stedenbouw Voor het stedenbouwkundig plan is gekozen voor een nieuwe verkaveling die gebaseerd is op de huidige verkavelingsstructuur waarbij bestaande kwaliteiten zoveel mogelijk worden teruggebracht en toch een aanzienlijke verdichting gerealiseerd kan worden. De huidige typerende structuur met zes hoven blijft hierbij behouden. Ook is gezocht naar manieren om ondanks de verdichting toch het gevoel van licht en ruimte te behouden. Dit is gevonden door met name de bebouwing aan de rand van de buurt te verhogen en binnen de buurt een combinatie toe te passen van lage en hogere bebouwing. Belangrijk is hierbij dat de voor Nieuw-West typerende 2: 3 verhouding (de verhouding van de gebouwhoogte in relatie tot de breedte van de straten) in stand blijft. Op verzoek van de buurt is in het midden van de buurt ruimte gecreëerd voor een buurtplein waar ontmoetingen kunnen plaats vinden en waar maatschappelijke functies zoals een buurtkamer plek kunnen krijgen.

Conform het gemeentelijk parkeerbeleid wordt het parkeren grotendeels opgelost op eigen terrein. Om dit mogelijk te maken krijgen de twee bouwblokken langs de Slotermeerlaan een parkeergarage. De daken van deze parkeergarages worden groen ingericht en kunnen worden gebruikt als extra buitenruimte voor de omwonenden. Openbare ruimte en groennorm Onderdeel van de vernieuwing van de buurt is een volledige herinrichting van de openbare ruimte. Als gevolg van de verdichting en de opgave om het huidige laagbouwmilieu om te vormen naar een gemengde stadsbuurt met een stedelijk dichtheid, neemt de hoeveelheid bebouwd oppervlakte (gebouwen en parkeergarages) toe met circa 8.400 m2. Conform de regels van het Waterschap dient deze extra verharding te worden gecompenseerd door de aanleg van 840 m2 (10%) wateroppervlakte. Deze compensatie is reeds eerder gerealiseerd met de aanleg van de Sloterparkbadsingel als onderdeel van het project Noorderhof Zuid. Conform de Omgevingsvisie Amsterdam 2050 wordt de resterende openbare ruimte zo groen mogelijk ingericht. Hierbij worden de straten autoluw gemaakt en komen er extra groenvakken. De bomen in de buurt hebben nu te weinig ruimte om goed te groeien. In de nieuwe situatie krijgen ze ruime groeiplaatsen waardoor ze beter tot wasdom kunnen komen.

Bomen die als gevolg van de vernieuwing moeten worden gekapt worden conform de bomenverordening gecompenseerd. In totaal komen er zo’n 60 bomen meer terug dan er nu staan. De parkeergarages krijgen een groen dek en worden ingericht als verblijfsruimte voor de bewoners.

Gegenereerd: v1.8

8

Gemeenteraad

VN2023-021968 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 08 november 2023

Vanuit de Amsterdamse referentienormen voor maatschappelijke voorzieningen en groen ligt er een wens om te zorgen voor voldoende groen in de buurten met als uitgangspunt om minimaal 16 m² gebruiksgroen per woning te hebben. In totaal heeft de Dichtersbuurt straks ongeveer 19.000 m² openbaar groen en 940 woningen. Dit is ongeveer 20 m²/woning. Daarnaast kunnen de bewoners gebruik maken van het nabij gelegen Gerbrandypark en het Sloterpark. Voor spelen geldt een norm van minimaal 1 speelplek per 300 woningen. Binnen de Dichtersbuurt worden drie speelplekken gerealiseerd die in overleg met bewoners ontworpen worden. Voor grotere sportvelden is er binnen de buurt zelf geen plek. In de directe omgeving liggen echter het Sloterpark en het Gerbrandypark zodat er voldoende mogelijkheden zijn om in de nabije omgeving te sporten en te recreëren. Verkeer Door bewoners is aangegeven dat men zeer veel last heeft van sluipverkeer dat gebruik maakt van de route Burgemeester Rendorpstraat – Couperusstraat en Henriette Roland Holststraat. Hiermee omzeilt men de drukte op de rotonde Slotermeerlaan. Het gevolg hiervan is dat de Henriette Roland Holststraat tijdens de spitstijden zeer druk is en tot gevaarlijke situaties leidt. Onderzocht is wat een mogelijke oplossing zou kunnen zijn voor deze overlast.

De meest radicale oplossing is het afsluiten van de brug tussen de Henriette Roland Holststraat en Couperusstraat voor autoverkeer. Dit betekent echter dat bewoners van de Couperusbuurt naar en vanuit het westen altijd gebruik moeten maken van de Burgemeester Röellstraat. Een minder vergaande oplossing is het invoeren van 1-richtingsverkeer (stadinwaarts) op de Henriette Roland Holststraat. Dit voorkomt het sluipverkeer en is minder nadelig voor bewoners van de Couperusbuurt. In de Investeringsnota Dichtersbuurt is een wensbeeld opgenomen voor de toekomstige verkeerssituatie. Gezien de samenhang met de herinrichting van de Burgemeester Röellstraat en de komende vernieuwing in de Couperusbuurt, wordt nu nog geen definitief besluit voorgelegd over de nieuwe verkeersituatie, maar dat te doen in het kader van het op te stellen Inrichtingsplan Openbare Ruimte. Onderdeel van de vernieuwing is het opheffen van de ventweg langs de Slotermeerlaan. Met het opheffen ontstaat de mogelijkheid om de nieuwe bebouwing meteen langs de Slotermeerlaan te realiseren waarmee een doorgaande lijn ontstaat en de bedrijfsruimten rechtstreeks aan de Slotermeerlaan komen te liggen. Om de buurt meer autoluw te maken worden zoveel mogelijk straten ingericht voor 1richtingsverkeer.

Om te voorkomen dat er daardoor doodlopende straten ontstaan, komt er een rechtstreekse doorsteek vanuit de Slauerhoffstraat naar de Slotermeerlaan. Herprofilering Burgemeester Röellstraat De transformatie van de Burgemeester Röellstraat naar een stadslaan is onderdeel van de vernieuwing van de Dichtersbuurt. De herprofilering van de Burgemeester Röellstraat is daarmee ook randvoorwaardelijk om de voorstellen in de Investeringsnota Dichtersbuurt uit te kunnen voeren. Zo schuift de nieuwbouw in de Dichtersbuurt dichter naar de straat waardoor extra woningen gerealiseerd kunnen worden, voordeuren aan de straat komen en de straat een meer stedelijke uitstraling krijgt. De vernieuwing bij de Dichtersbuurt sluit hiermee ook aan bij de

Gegenereerd: v1.8

9

Gemeenteraad

VN2023-021968 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 08 november 2023

ontwikkeling van de Burgemeester Röellstraat die eerder is ingezet met de vaststelling van de Investeringsnota Lodewijk van Deysselbuurt. De herprofilering van de Burgemeester Röellstraat is weliswaar randvoorwaardelijk voor de vernieuwing van de Dichtersbuurt maar komt ten goede aan een groter gebied en is daarom onderdeel van de “bovenplanse investeringen”. De kosten voor de herinrichting van de Burgemeester Röellstraat komen daarmee ten laste van het programma Bovenplanse Investeringen vanuit V& OR en de reservering Bovenplanse Investeringen in het Vereveningsfonds. Ook wordt rekening gehouden met een bijdrage vanuit de Vervoersregio Amsterdam (VRA).

Ad. 5 Kennis te nemen van de (Geheim) financiële paragraaf investeringsnota Dichtersbuurt. Deze financiële verkenning geeft een beeld van de te verwachten inkomsten en uitgaven. Ad. 6 Instemmen met het programma middeldure huur dat door de woningcorporatie structureel (eeuwigdurend) in het middensegment kan worden gehouden met als consequentie een lagere grondopbrengst. Ad. 7 Vaststellen van de grondexploitatie welke een negatief resultaat kent van -/- € 7,9 mln op netto contante waarde per 01-01-2023. De grondexploitatie is gebaseerd op een programma van 426 sociale huurwoningen en ca. 220 middeldure huurwoningen en 200 vrije sectorwoningen. De grondopbrengsten zijn geraamd op € 11,7 mln en de uitgaven voor het bouwrijp maken, de inrichting van de openbare ruimte en proceskosten zijn geraamd op € 19,9 mln. Het tekort van de grondexploitatie komt ten laste van het Vereveningsfonds. Ad. 8 Kennis te nemen van de uitkomsten van de financiële risicoanalyse (hoofdstuk 8 van de bijlage “Geheim-Financiële paragraaf investeringsnota Dichtersbuurt”) welke onlosmakelijk verbonden is met de grondexploitatie.

Als risico’s zijn onder andere benoemd dat als gevolg van marktomstandigheden de financiële haalbaarheid van het plan voor de woningcorporatie onder druk komt te staan, dat in het kader van rainproof een (groter) deel van de buurt moet worden opgehoogd en dat de kosten voor de verlegging van het warmtenet hoger uitvallen. De risico’s worden gedekt vanuit het Vereveningsfonds. Ad. 9 Het beschikbaar stellen van een uitvoeringskrediet van € 19,9 mln voor de noodzakelijke herinrichting van de openbare ruimte, bouwrijp maken en de proceskosten (personele inzet) voor de vernieuwing van de Dichtersbuurt. Toelichting beslispunten 5 t/m 9 De grondexploitatie is gebaseerd op een programma van 426 sociale huurwoningen, ca. 220 middeldure huurwoningen en 200 vrije sectorwoningen. De grondopbrengsten zijn geraamd op € 11,7 mln. De kosten voor het bouwrijp maken, de inrichting van de openbare ruimte en proceskosten zijn geraamd op € 19,9 mln. In de grondexploitatie wordt er van uitgegaan dat de corporaties kiezen voor eeuwigdurende middeldure huurwoningen. Dit leidt tot een lagere grondopbrengst en draagt bij aan het tekort op de grex. De definitieve keuze tussen eeuwigdurende middeldure huur of middeldure huur met een verhuurverplichting voor 25 jaar zal de woningcorporatie in de volgende fase maken. Mocht blijken

Gegenereerd: v1.8

10

Gemeenteraad

VN2023-021968 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 08 november 2023

dat de woningcorporatie toch kiest voor een periode van 25 jaar, dan leidt dat tot een positief effect op de grondexploitatie. Kiest men voor eeuwigdurend dan zijn de financiële consequenties gedekt in de grondexploitatie. De inkomsten bestaan met name uit de verwachte grondopbrengsten en een bijdrage van het Rijk in het kader van de Woningbouwimpuls. De vernieuwing van de Dichtersbuurt valt binnen de afspraken van het Aanvullend Convenant Erfpacht (ACE). Het feit dat het gebied valt binnen de ACE-afspraken is een belangrijke reden waarom sprake is van een negatieve grondexploitatie. Kern van de ACE-afspraken is immers dat de woningcorporatie de nieuwbouw voor eigen rekening en risico ontwikkelt, de inbrengwaarde van het bestaand bezit afschrijft en de sloop en het bouwrijp maken voor eigen rekening neemt. In ruil hiervoor wordt er voor de sociale huurwoningen geen grondwaarde gerekend en betaalt de woningcorporatie voor de middeldure en vrije sectorwoningen een gereduceerde grondwaarde van ca. 30%. Dit leidt tot minder grondopbrengsten. De gemeente is verantwoordelijk voor de inrichting van de openbare ruimte. Door de ACE-afspraken zijn er ook weinig mogelijkheden om de opbrengsten te verhogen.

Een verdere verdichting is stedenbouwkundig niet wenselijk, leidt tot een verslechtering van de leeaarheid van de omliggende bebouwing en levert financieel door de ACE-afspraken ook weinig meerwaarde op. De gemeentelijke kosten bestaan uit het bouw- en woonrijp maken van het openbaar gebied, het verleggen van een warmteleiding langs de Burgemeester Röellstraat. Ook is een bedrag opgenomen voor interim beheer zodat de buurt tijdens de verbouwing bereikbaar en leeaar blijft voor de bewoners. De investeringsnota bevat een visie op de inrichting van de openbare ruimte. In de volgende fase wordt deze visie verder uitgewerkt naar een voorlopig en definitief ontwerp. In dat kader vindt er ook een beheer- en beheerkostentoets plaats. Besluitvorming over het inrichtingsplan is een bevoegdheid van het stadsdeel. De grondexploitatie vormt hierbij het financiële kader. De grondexploitatie voor de Dichtersbuurt sluit naar verwachting met een tekort van ongeveer -/- € 7,9 mln euro (netto contante waarde 01-01-2023). Vanuit het uitgangspunt “ongelijk investeren voor gelijke kansen in Nieuw-West” is hier voldoende ruimte voor aanwezig binnen het Vereveningsfonds. Ad.

10 Het beschikbaar stellen van een uitvoeringskrediet van € 15,8 mln voor de herinrichting van de Burgemeester Röellstraat (tussen Slotermeercircuit en Burgemeester van de Pollstraat) als onderdeel van de vernieuwing van de Couperus- en Dichtersbuurt.Deze kosten maken geen onderdeel uit van de grondexploitatie Dichtersbuurt maar worden verwerkt en bewaakt binnen de aparte grondexploitatie Herprofilering Burgermeester Röellstraat (grexnummer 21360). En hierbij kennis te nemen van onderstaand dekkingsvoorstel voor de gefaseerde investeringen van deze herprofilering: 1. 2. 3.

programma Stadsverbetering (spoor “groeiende stad”) € 4,9 mln. Brede Doeluitkering VRA € 1,5 mln. Vereveningsfonds, via een reserve bovenplans € 9,4 mln.

De kosten voor de herinrichting van de Burgemeester Röellstraat zijn geraamd op ca. € 15,8 mln,-. Hierbij moet worden opgemerkt dat de kosten voor de herinrichting van de Burgemeester Röellstraat ook het deel bevatten ter hoogte van de Couperusbuurt. Dit is gedaan omdat de herinrichting van de Röellstraat ter hoogte van de Dichtersbuurt en de herinrichting ter hoogte

Gegenereerd: v1.8

11

Gemeenteraad

VN2023-021968 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 08 november 2023

van de Couperusbuurt niet los van elkaar gezien kunnen worden. De kosten voor het deel ter hoogte van de Dichtersbuurt zijn ongeveer € 3,8 mln. Het bedrag voor de herinrichting van het deel van de Burgemeester Röellstraat ter hoogte van de Couperusbuurt is ongeveer € 11,6 mln. Voor de Couperusbuurt werkt de gemeente momenteel ook aan een investeringsnota welke naar verwachting medio 2024 ter besluitvorming zal worden voorgelegd aan de Raad. Ad. 11 Kennis te nemen van de geheimhouding die op grond van artikel 87 van de Gemeentewet is opgelegd op de bij deze voordracht meegezonden bijlage “Geheim-Financiële paragraaf investeringsnota Dichtersbuurt”. De geheimhouding is opgelegd voor een periode van 5 jaar waarbinnen het plan grotendeels gerealiseerd zal zijn en eindigt op 31 december 2028 of tot het moment waarop de gemeenteraad besluit deze op te heffen. Toelichting Kennis te nemen van de geheimhouding die op grond van artikel 87 van de Gemeentewet is opgelegd op de bij deze voordracht meegezonden bijlage “Geheim-Financiële paragraaf investeringsnota Dichtersbuurt”. Dit in verband met de belangen genoemd in Artikel 5.1, tweede lid, onder b van de Wet open overheid (Woo). Door openbaarheid van de gegevens uit de bijlagen kunnen de financiële belangen van de gemeente worden geschaad. Het belang van openbaarheid weegt daar niet tegenop.

De financiële paragrafen zijn standaard geheim vanwege de vertrouwelijke informatie over kosten en opbrengsten. De geheimhouding is opgelegd voor een periode van 5 jaar waarbinnen het plan grotendeels gerealiseerd zal zijn en eindigt op 31 december 2028 of het moment waarop de gemeenteraad besluit deze op te heffen.

Financiële onderbouwing Consequenties gedekt?

Ja

Overige toelichting

De financiële consequenties verbonden aan de vaststelling van de investeringsnota Dichtersbuurt bestaan uit de kosten en opbrengsten van de vernieuwing van de Dichtersbuurt zelf en uit de kosten verbonden aan de herinrichting van de Burgemeester Röellstraat. Deze herinrichting is noodzakelijk en daarmee randvoorwaardelijk om de plannen voor de vernieuwing van de Dichtersbuurt (en de Couperusbuurt) uit te kunnen voeren. Dichtersbuurt De grondexploitatie is gebaseerd op een programma van 426 sociale huurwoningen, ca. 220 middeldure huurwoningen en 200 vrije sectorwoningen. De grondopbrengsten zijn geraamd op € 11,7 mln. De kosten voor het bouwrijp maken, de inrichting van de openbare ruimte en proceskosten zijn geraamd op € 19,9 mln. De vernieuwing van de Dichtersbuurt valt binnen de afspraken van het Aanvullend Convenant Erfpacht (ACE) waarbij de woningcorporatie de nieuwbouw voor eigen rekening en risico ontwikkelt, de inbrengwaarde van het bestaand bezit afschrijft en de sloop en het bouwrijp maken voor eigen rekening neemt. De gemeente is verantwoordelijk voor de inrichting van de openbare ruimte. In ruil hiervoor krijgt de woningcorporatie een korting op de grondwaarde.

Gegenereerd: v1.8

12

Gemeenteraad

VN2023-021968 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 08 november 2023

De investeringsnota bevat een visie op de inrichting van de openbare ruimte. In de volgende fase wordt deze visie verder uitgewerkt naar een voorlopig en definitief ontwerp. In dat kader vindt er ook een beheer- en beheerkostentoets plaats. Besluitvorming over het inrichtingsplan is een bevoegdheid van het stadsdeel. De grondexploitatie vormt hierbij het financiële kader. De grondexploitatie voor de Dichtersbuurt sluit naar verwachting met een tekort van ongeveer -/- € 7,9 mln euro (op netto contante waarde 01-01-2023). Vanuit het uitgangspunt “ongelijk investeren voor gelijke kansen in Nieuw-West” is hier voldoende ruimte voor aanwezig binnen het Vereveningsfonds. Burgemeester Röellstraat De kosten voor de herinrichting van de Röellstraat zijn geraamd op ca. € 15,8 mln,-. Hierbij moet worden opgemerkt dat de kosten voor de herinrichting van de Burgemeester Röellstraat ook het deel bevatten ter hoogte van de Couperusbuurt. Dit is gedaan omdat de herinrichting van de Röellstraat ter hoogte van de Dichtersbuurt en de herinrichting ter hoogte van de Couperusbuurt niet los van elkaar gezien kunnen worden. De kosten voor het deel ter hoogte van de Dichtersbuurt zijn ongeveer € 3,9 mln. Het bedrag voor de herinrichting van het deel van de Burgemeester Röellstraat ter hoogte van de Couperusbuurt is ongeveer € 11,8 mln.

Deze kosten maken geen onderdeel uit van de grondexploitatie Dichtersbuurt maar worden verwerkt en bewaakt binnen de aparte grondexploitatie Herprofilering Burgermeester Röellstraat (grexnummer 21360). Deze kosten worden op de volgende wijze verdeeld: a. programma Stadsverbetering (spoor “groeiende stad”) € 4,9 mln. b. Brede Doeluitkering VRA € 1,5 mln. c. Vereveningsfonds, via een reserve bovenplans € 9,4 mln. De financiële consequenties zijn reeds geraamd en gedekt via de grondopbrengsten, bijdragen en het vereveningsfonds. Conclusie

De genoemde beslispunten in de voordracht hebben wel financiële consequenties en deze zijn reeds geraamd in de begroting (100% dekking). Geheimhouding

Zie de onderbouwing bij beslispunt 11.

Welke stukken treft u aan

Gegenereerd: v1.8

13

Gemeenteraad

VN2023-021968 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 08 november 2023

Meegestuurd

Registratienr.

Naam

AD2023-075384

1. concept-investeringsnota Dichtersbuurt.pdf (pdf)

AD2023-075383

2. samenvatting-investeringsnota-dichtersbuurt.pdf (pdf)

AD2023-075385

3. 20230725advies_stadsdeel-NW-Dichtersbuurt.pdf (pdf)

AD2023-075387

4. 20230920notavanbeantwoording-dichtersbuurt-anoniem.pdf (pdf)

AD2023-075389

GEHEIM - 5. Dichtersbuurt Financiële Paragraaf Investeringsnota.pdf (pdf)

AD2023-075382

Gemeenteraad Voordracht (pdf)

Registratienr.

Naam

Ter Inzage

Behandelend ambtenaar (naam, telefoonnummer en e-mailadres)

G& O, Kees Vissers, tel.: 06-23198947; mail: k.vissers@amsterdam.nl

Gegenereerd: v1.8

14