5. Raadsinformatiebrief vrijgave concept Investeringsnota Ruychaverkwartier B22.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door

Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 19 december 2023 Grond en Ontwikkeling Reinier van Dantzig Grond en Ontwikkeling, (bestuurszaken.GO@amsterdam.nl), Tatjana Jovanovic, T.Jovanovic@amsterdam.nl en Khadija Bounit, K.bounit@amsterdam.nl Informeren over inspraak concept Investeringsnota Ruychaverkwartier

Geachte leden van de gemeenteraad, Met deze brief informeert het college u over het volgende. Op 19 december heeft het college van burgemeester en wethouders besloten tot het vrijgeven voor inspraak van de concept Investeringsnota Ruychaverkwartier in stadsdeel Nieuw-West. In deze brief licht ik u graag de hoofdlijnen toe van de concept Investeringsnota en de participatie. De investeringsnota gaat in op de vernieuwing van het Ruychaverkwartier en maakt onderdeel uit van de opgave zoals geformuleerd in de vastgestelde Principenota Geuzenveld-Slotermeer (januari 2019) en In de Nota van uitgangspunten Transformatie Burgemeester Röellstraat, vastgesteld door de Gemeenteraad op 20 april 2022. In de huidige situatie zijn er in het Ruychaverkwartier 237 sociale huurwoningen. In de Ruychaverflat wordt ca 2.700 m2 bedrijfsruimte verhuurd aan ondernemers en organisaties. De woningen en bedrijfsruimtes zijn verouderd, slecht geïsoleerd, gehorig, hebben vocht en lekkageproblemen en voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd. In de buurt wonen veel grote gezinnen in te kleine woningen en de woningen zijn niet levensloopbestendig. De openbare ruimte vertoont gebreken. Er is veel verharding, weinig gebruikswaardig groen en veel sluipverkeer naar het Lambertus Zijlplein.

Woonprogramma De sloop van de 237 sociale huurwoningen in het Ruychaverkwartier valt onder de ACE- afspraken, wat inhoudt dat ten minste hetzelfde aantal sociale huurwoningen dient te worden teruggebouwd. Nieuwbouw van circa 430 nieuwe woningen, waarvan: - Minimaal 237 sociale huurwoningen (55%); - Ca. 190 middeldure huurwoningen (45%); - Geen vrijesectorwoningen (0%). Het Expertiseteam Wonen en Maatschappelijke Voorzieningen gaat akkoord met een verdeling 55-45-0 voor deze buurt. De verdeling sluit goed aan bij het gebiedsprofiel Geuzenveld -

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 19 december 2023 Pagina 2 van 7

Slotermeer. In het plan wordt rekening gehouden met terugkeer van 50% van de huidige bewoners, vanwege onder andere behoud van het sociale vangnet van kwetsbare bewoners. Afwijking 40-40-20 Geuzenveld heeft een groot aandeel sociale huurwoningen en voldoende aanbod vrijesectorwoningen. Het aanbod woningen voor middeninkomens is juist relatief laag. Voor heel Geuzenveld zijn er anno 2023 zo’n 62% sociale huurwoningen, 9% middeldure huurwoningen en 29% vrije sectorwoningen. De ontwikkeling van het Ruychaverkwartier valt onder de werking van het Aanvullend Convenant Erfpacht 2021 (ACE2021). Dat betekent dat het totale aantal bestaande sociale huurwoningen teruggebouwd moet worden. In dit project leidt het tot een woonprogramma van ongeveer 55 procent sociale huurwoningen, 45 procent middensegment woningen en 0 procent vrijesectorwoningen. Het programma (55-45-0) wijkt dus af van de 40-40-20 regel. Vanuit het beleidsstreven naar behoud en realisatie van de gemengde stad (o.a. uit de Woonagenda) zou het versterken van het middensegment in deze buurt gewenst zijn. Daarom worden er geen koop- of vrijesectorwoningen gerealiseerd. Het Expertiseteam Wonen en Maatschappelijke Voorzieningen heeft positief geadviseerd op deze afwijking. Stedenbouwkundige opzet Stedenbouwkundig gezien heeft het Ruychaverkwartier een heldere opzet.

Het bestaat uit zes woongebouwen: de lange Ruychaverflat (die parallel aan de Burgemeester Röellstraat ligt) en vijf kortere flatgebouwen ten zuiden ervan. Het nieuwe plan maakt onderdeel uit van de Wegener Sleeswijkbuurt. Deze buurt is sinds de wederopbouw grotendeels in oorspronkelijke staat gebleven. Om de samenhang met de buurt te bewaren worden de oorspronkelijke verkaveling en architectonische beeldtaal in het nieuwe plan grotendeels gerespecteerd en overgenomen. Aan het kruispunt Burgemeester Röellstraat en Doctor H. Colijnstraat wordt een hoogteaccent in de vorm van een toren gerealiseerd. De toren markeert de entree naar Geuzenveld en benadrukt de stedelijke as (Burgemeester Röellstraat). Dit accent sluit aan bij de overige hoogteaccenten die in de directe omgeving liggen. De exacte vormgeving van de toren en uitwerking van de gebouwen en de plattegronden vindt plaats in de volgende fase van het ontwerp en de vergunningsaanvraag.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 19 december 2023 Pagina 3 van 7

Figuur 1: Visualisatie stedenbouwkundig plan Ruychaverkwartier

Openbare ruimte en groen In het plan wordt zeer efficiënt omgegaan met de beschikbare (openbare) ruimte. Door een efficiëntieslag wordt hier genoeg ruimte gemaakt voor flinke verdichting, maar ook voor voorzieningen, groen, ontmoeting, fietsen, wandelen en spelen. De fietsroutes door de buurt en langs de Burgemeester Röellstraat worden beter en veiliger. Het bestaande dijklichaam onder de Ruychaverflat wordt afgegraven en de nieuwbouw komt volledig op maaiveldniveau te liggen. De entrees van de voorzieningen komen aan de Burgemeester Röellstraat. Deze straat wordt getransformeerd naar een stadslaan met een dubbele bomenrij, toegankelijke tramhaltes en met een duidelijke aanlooproute naar het winkelplein: het Lambertus Zijlplein. Aan deze zijde komt meer levendigheid, entrees van de woningen en bedrijven met een brede stoep, parkeerplekken en genoeg ruimte voor bedrijven om te laden en te lossen. De Nicolaas Ruychaverstraat is nu een drukke straat met veel verkeer. Het deel van de straat dat binnen het plan valt wordt straks autovrij met ruimte voor groen, spelen en ontmoeting. Bij het lange nieuwbouwblok komen twee doorgangen tussen de Ruychaverstraat en de Burgemeester Röellstraat. Tussen de 5 nieuwe woonblokken komt afwisselend een groene autoluwe ruimte of een doodlopende parkeerstraat. Op deze manier worden overbodige straten vervangen door groen en speelplekken.

Ongezonde, oude bomen die in de weg staan van de bouw worden vervangen door nieuwe bomen. Er komen in de nieuwe situatie meer bomen terug dan in de huidige situatie. Het streven is om de bomencompensatie volledig binnen het plan op te lossen.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 19 december 2023 Pagina 4 van 7

Parkeren De buurt ligt aan de rand van de stad met een hoog aandeel kwetsbare bewoners. De bereikbaarheid met het OV is niet optimaal. Veel bewoners zijn afhankelijk van een auto om aan het werk te komen en te kunnen blijven werken, bijvoorbeeld mensen die een nachtdienst draaien. Alleen de terugkerende bewoners mogen volgens het vigerende beleid hun parkeervergunning voor op straat behouden. In het plan worden daarom parkeerplekken gerealiseerd voor terugkeerders. De nieuwe bewoners krijgen geen parkeervergunning voor op straat. In de nieuwe situatie komen minder parkeerplekken terug dan in de huidige situatie. Voor nieuwe bewoners kan deelmobiliteit een alternatief zijn voor autobezit. In het plan is ruimte gereserveerd voor deelmobiliteit: auto’s, elektrische fietsen en scooters. Daarnaast worden de wandel- en fietsroutes verbeterd. In het plan worden drie bestaande straten omgezet van een rijweg met stoep en parkeren naar groene voetgangerszones. Daardoor ontstaat meer ruimte voor groen, spelen en ontmoeting. Langs de nieuwe Burgemeester Röellstraat komen aparte plekken voor laden en lossen ten behoeve van de bedrijfsruimtes en de voorzieningen. Terugkeer Er wordt in het project in samenspraak met Eigen Haard rekening gehouden met een hoger aantal terugkerende bewoners dan normaal.

De kwetsbare bewoners waarderen het sociale vangnet dat ze nu hebben en willen dit graag behouden. Daarom willen de gemeente en Eigen Haard een terugkeer naar de buurt voor 50% van de bewoners mogelijk maken. Om de terugkeer en herhuisvesting te versoepelen wordt aan de huurders, die hiervoor in aanmerking komen, een passende woning geboden in de buurt. De nabijgelegen nieuwbouw langs de Savornin Lohmanstraat (project Van Swietenhof) doet hieraan mee. Deze nieuwbouw wordt in 2024 opgeleverd en is ook een project van Eigen Haard. Het overgrote deel van de nieuwe 53 sociale huurwoningen zijn drie- en vierkamerwoningen geschikt voor gezinnen. Op deze manier kunnen circa 45 families met kinderen uit het Ruychaverkwartier direct doorstromen naar de nieuwbouw in de buurt. Eigen Haard gaat inventariseren welke huishoudens hiervoor in aanmerking komen. De gemeente ziet nog meer kansen om bewoners door te laten schuiven naar andere nieuwbouwprojecten in de directe nabijheid van het Ruychaverkwartier, onder andere naar de nieuwbouw van Stadgenoot (project Nolensblokken). Bewoners hebben tijdens de participatiemomenten aangegeven dit graag te willen, zodat zij in hun eigen buurt kunnen blijven en hun sociale netwerk kunnen behouden. Vanuit de gemeente en woningcorporaties is flexibiliteit, bereidheid en goed overleg nodig om dit mogelijk te maken voor bewoners.

Doorstroming ouderen Doorstroming van ouderen stimuleren is conform het Woningbouwplan 2022-2028 van de gemeente Amsterdam om de bestaande voorraad te benutten. Ouderen in de buurt van het project kunnen doorstromen naar het Ruychaverkwartier voor een levensloopbestendige nieuwbouwwoning met voorzieningen in de buurt, onder andere via de regeling Van Groot naar Beter.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 19 december 2023 Pagina 5 van 7

Eigen Haard is van plan om het project Ruychaverkwartier in twee fases uit te voeren en wil beginnen met de vijf zuidelijke woonblokken. De Ruychaverflat wordt als laatste gesloopt en teruggebouwd. Op deze manier kunnen bewoners uit de Ruychaverflat direct verhuizen naar de nieuwe woningen uit de eerste fase. Ook kunnen sommige bestaande ondernemers direct verhuizen naar de nieuw te realiseren bedrijfsruimte in de plint langs de Dr. H. Colijnstraat. Bedrijfsruimtes Langs de plint van de Ruychaverflat zit nu circa 2.700 m2 bedrijvigheid. De bedrijfsruimtes zijn verdeeld over twee verdiepingen. Daardoor zijn de ruimtes niet efficiënt qua gebruik en indeling. In het plan komt er ongeveer 2.300 m2 aan nieuwe bedrijfsruimte terug waarbij circa 2.000 m2 in de plint op maaiveldniveau. Dit programma is tot stand gekomen in samenspraak met de afdeling Economische Zaken en Eigen Haard en sluit aan bij het beleid voor kleinschalige bedrijfsruimtes. Een ruimte van circa 300 m2 is beoogd door Eigen Haard op de verdieping van de woontoren als mogelijke werkruimte voor zzp’ers in de buurt. De exacte behoefte en invulling ervan wordt in de uitwerking meegenomen. Playgroundcity, een onafhankelijk collectief van buurtwerkers, onderzoekers en social designers zijn gevraagd om te onderzoeken wat een goede mix van aanbod zou zijn in de nieuwe situatie.

Afgelopen maanden hebben 140 respondenten deelgenomen aan dit onderzoek. Het huidige aanbod wordt door bewoners gewaardeerd, zolang het weinig tot geen overlast geeft. Er is een wens om dit aan te vullen met een sportplek, ontmoetingsplek voor jong en oud, daghoreca en leerplekken. De adviezen zijn verwerkt in het plan of worden meegenomen in de latere uitwerking. Bij het kopje Participatie wordt het proces beschreven. Maatschappelijke voorzieningen Uit de gemeentelijke referentienorm voor maatschappelijke voorzieningen komt naar voren dat er in ieder geval een inloop- en meedoenlocatie van circa 200 m2 voor ouderen nodig is. Afdeling Maatschappelijke Voorzieningen van de gemeente houdt hier rekening mee en Eigen Haard realiseert de benodigde ruimte. Mogelijk komt het Wijk Praktijk Team in de nieuwbouw terug. Eigen Haard realiseert daarnaast 2 paviljoens in het gebied waar in samenspraak met bewoners het programma wordt bepaald. De huidige buurtkamer verhuist in 2024 naar het nabijgelegen nieuwbouwproject van de Van Swietenhof. Duurzaamheid Het plan moet bijdragen aan de ambitie om de stad klimaatbestendig en ‘rainproof’ te maken. Hemelwater opvangen is een aandachtspunt in dit gebied en wordt meegenomen in de uitwerking. Eigen Haard en de gemeente gaan nader onderzoeken welke oplossingen passend zijn. Nieuwbouw zal voldoen aan de geldende wettelijke duurzaamheidseisen (o.a.

BENG). De woningen worden aardgasvrij en worden aangesloten op het warmtenet. Eigen Haard en de gemeente gaan zich extra inzetten op circulariteit en op natuur-inclusief bouwen.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 19 december 2023 Pagina 6 van 7

Participatie Voor het stedenbouwkundig plan zijn twee bijeenkomsten georganiseerd in het najaar van 2022 en twee bijeenkomsten in het voorjaar van 2023. Hier zijn de eerste schetsen gepresenteerd aan de buurt. Bewoners mochten een voorkeur uitspreken voor de inrichting van de buurt. Bij het verder uitwerken van de plannen is hier rekening mee gehouden. Voor de inrichting van de Ruychaverstraat hebben de meeste bewoners een voorkeur voor een rustig beeld met veel groen. Tussen de woonblokken willen de meeste bewoners meer variatie en een levendige sfeer met speelplekken. De Nicolaas Ruychaverstraat wordt autovrij en groen, dat vinden de meeste bewoners en omwonenden prettig. Kinderen uit de buurt zijn gevraagd hun droomstraat te tekenen. De tekeningen hadden allemaal een gezamenlijke boodschap; een wens voor een gezellige en levendige buurt met meer speelplekken in de wijk. Er is ruimte voor speelplekken gereserveerd in het nieuwe plan. Daarnaast wordt het Ruychaverkwartier autovrij met meer gebruiksgroen dat uitnodigt om te spelen. Playgroundcity heeft in de zomer van 2023 in opdracht van de gemeente en Eigen Haard onderzoek uitgevoerd en advies uitgebracht over een passende mix van bedrijvigheid voor deze buurt. In de zomer van 2023 heeft de participatie erover plaatsgevonden.

Bewoners waren uitgenodigd om mee te denken en met elkaar in gesprek te gaan over welke voorzieningen en bedrijvigheid ze graag willen terugzien in het vernieuwde Ruychaverkwartier. Meer dan 140 bewoners hebben deelgenomen aan de sessies en het onderzoek. Uit het onderzoek komt naar voren dat bewoners een sportplek voor jong en oud, huiswerkplekken, een daghoreca en een ontmoetingsruimte voor jong en oud missen in hun wijk. In de uitwerking wordt het juiste en concrete aanbod gezocht voor deze buurt. Eigen Haard is de eigenaar van het vastgoed en pakt dit verder op. Gemeente blijft betrokken. Een van de aanbevelingen was om bijvoorbeeld te werken met een matchingsadviseur die vraag en aanbod bij elkaar brengt. Financiën en optimalisatie Vanaf het begin van de planvorming is het streven geweest om de kosten te beperken. Het projectteam heeft de daarom het afgelopen jaar verschillende stappen genomen om het tekort te minimaliseren. Het plan voor de openbare ruimte is sober en doelmatig. De plangrens is strakgetrokken, alleen het noodzakelijke is meegenomen. De fases van het project zijn teruggebracht van 3 naar 2. De bestaande en onlangs vernieuwde infrastructuur blijft zo veel mogelijk behouden. De opbrengsten zijn geoptimaliseerd door het toevoegen van programma en maatwerkafspraken met Eigen Haard buiten de gebruikelijke grondruil.

De grondexploitatie voor het Ruychaverkwartier sluit naar verwachting met een tekort van ongeveer circa 3 mln. euro. Afhankelijk van mogelijke bijdragen/subsidies vanuit het Rijk en de Vervoerregio Amsterdam kan het tekort nog naar beneden bijgesteld worden. Zie concept financiële paragraaf voor meer uitleg.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 19 december 2023 Pagina 7 van 7

Planning en proces Na vaststelling van de Investeringsnota kan de bouw, als alles meezit, begin 2026 starten. Oplevering van de eerste fase staat gepland voor eind 2027. De tweede fase volgt daarna. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Reinier van Dantzig Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling

Bijlagen 1. Concept Investeringsnota Ruychaverkwartier dd. 28 november 2023 2. Samenvatting concept Investeringsnota Ruychaverkwartier dd. 28 november 2023 3. GEHEIM - Concept financiële paragraaf Ruychaverkwartier dd. 21 november 2023

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl