5. Raadsadres 20210315.pdf
Tekst van het document
Lemniskade Projecten BV
Gemeenteraad Amsterdam Stadhuis Postbus 202 1000 AE Amsterdam
Kenmerk BRF_LP_AMS_20201229 Betreft Circulair Buiksloterham / Top-Up Bijlage 1: WOB_verzoek_20201029.pdf 2: 20201218 wob besluit dhr. Frantzen.pdf
Amsterdam, 15 maart 2021
Geachte leden van de Amsterdamse gemeenteraad, Op 10 oktober 2020 hebben wij u een brief met kenmerk BRF_LP_AMS_20201010 verstuurd waarvan door u de ontvangst bevestigd is onder de noemer raadsadres ”hogere grondwaardes voor project Top-Up in vergelijking tot vergelijkbare erfpachters”, o.v.v. TA 2020-001185. Op 29 december hebben wij u met kenmerk BRF_LP_AMS_20201229 een aanvullend raadsadres gestuurd Helaas hebben wij nog steeds geen antwoord op beide raadsadressen mogen ontvangen. In het bovengenoemde raadsadressen wijzen wij u op een drietal WOB verzoeken en verzoeken wij u om uitleg en herstel van door de gemeente gemaakte fouten in dit dossier. Inmiddels hebben wij middels aanvullende WOB verzoeken extra informatie ontvangen. Daarom stellen wij u graag nog aanvullende vragen. Op 1 februari 2021 hebben wij middels een WOB besluit informatie ontvangen waaruit blijkt dat de transactiebedragen en bijbehorende kadastrale gegevens van een aantal in ons dossier gebruikte marktwaardereferentieobjecten, (in de door de gemeente gebruikte CRA applicatie) niet conform de richtlijnen van het kadaster zijn behandeld en daardoor aantoonbaar foutief geïnterpreteerd zijn.
Wanneer door het kadaster was aangegeven dat het object en de transactieprijs met meer onroerend goed verkregen was en dat daardoor de koopsom dan niet langer herleidbaar tot het object was, werd deze melding bij zeven van de tien referentieobjecten genegeerd en werd er door de gemeente desondanks vanuit gegaan dat de transactieprijs uitsluitend voor het referentieobject gold. Hierdoor is door de gemeente de marktwaarde van de referentieobjecten stelselmatig te hoog ingeschat. Op 8 maart 2021 hebben wij middels een WOB besluit informatie ontvangen over de grondwaardes van parkeerplaatsen in de zogenaamde Loodstoren parkeergarage aan de Distelweg. Deze parkeergarage hoort bij het project De Vrije Kade, dat nog niet
Johan van Hasseltkade 280 1032 LP Amsterdam
Tel +31 (0)203090350
Bank NL05INGB0007081318
Web www.lemniskade.nl
BTW NL822369175B01 KvK 64737780
volledig gerealiseerd is. Deze parkeergarage is zeer vergelijkbaar met de parkeergarage zoals we die hebben gerealiseerd bij ons project Top-Up aan de Papaverweg 35, thans hoek Fonteinkruidstraat-Johan van Hasseltkade. De parkeergarage ligt in hetzelfde gebied, bestaat uit een natuurlijk geventileerde bovengrondse bakstenen loods en is gebouwd door dezelfde aannemer met hetzelfde bouwsysteem volgens dezelfde bouwkundige indelingseisen. Toch is de grondwaarde in de Loodstoren parkeergarage met €1721,- per parkeerplaats bijna zeven (!) keer zo goedkoop als de grondwaarde van €11.626,- per parkeerplaats in project Top –Up. In onderstaande tabel ziet u de waardes zoals die middels de diverse WOB verzoeken aan ons openbaar gemaakt zijn: project
datum
oplevering
erfpachtberekening 2
CPO kavel 20F, Loft4you,
grondwaarde/pp excl. BTW
26-07-17
2020
€ 1721,00
Niet bekend gemaakt
2021
€ 1721,00
30-11-17
nog niet
€ 1721,00
Buiksloterham, Amsterdam 3
CPO kavel 20A, Stories, Buiksloterham**
6
Blok1, Haut, Amstelkwartier, Amsterdam
8
Kavel5, Bold, Overhoeks
opgeleverd 07-12-17
nog niet
€ 1721,00
opgeleverd 9
De Vrije Kade Fase2, Blok
07-02-18
2020
€ 1721,00
27-05-2020
2023
€ 1721,00
25-09-2019
nog niet
€ 1738,00
B2 Loodstoren, Buiksloterham 10
De Vrije Kade Fase2, Blok E3, Buiksloterham**
11
Kavel B9 3 NDSM-werf
opgeleverd MEDIANE
€ 1721,00
GRONDWAARDE: te vergelijken met: kavel 23, Top-Up,
09-01-18
2020
€ 11.626
Buiksloterham* procentuele verhouding
676%
Mediaan/Top-Up
Johan van Hasseltkade 280 1032 LP Amsterdam
Tel +31 (0)203090350
Bank NL05INGB0007081318
Web www.lemniskade.nl
BTW NL822369175B01 KvK 64737780
De grondwaarde bij de Loodstoren is bepaald in juli 2015 en is aangehouden voor alle deelprojecten van het project de Vrije Kade, waarvan het laatste deelproject naar verwachting in 2023 wordt opgeleverd. Bij Top-Up is de grondwaarde bepaald in januari 2018. Heeft de voortschrijdende tijd met veranderende marktwaardes en stichtingskosten er dan wellicht voor gezorgd dat de grondwaarde 7x hoger werd? Nee, zo blijkt in bovenstaande tabel uit de gegevens van andere projecten die in de overige WOB verzoeken aan ons bekend zijn gemaakt: Hier komt de waarde van €1721,-/pp opvallend vaak voor bij aanbiedingen van maart 2017, mei 2017, september 2017 en december 2017, een maand voordat de erfpachtgrondwaarde van €11.626,- bij project Top-Up werd vastgesteld. Ruim anderhalf jaar later blijkt bij een erfpachtaanbieding van 25-09-2019 een grondwaarde van €1732,- bepaald. Zelfs in 2020 wordt de grondwaarde van €1721,-/pp nog aangehouden in de laatste fase van project De Vrije kade, op 200m van project Top-Up Bij alle hier genoemde projecten is er sprake van een bouwkundig vergelijkbare situatie, het betreffen allemaal bovengronds gebouwde parkeergarages waarbij men dus zou mogen verwachten dat de door de gemeente te bepalen zogenaamde “genormeerde” stichtingskosten min of meer overeenkomen.
Omdat de marktprijzen van de parkeerplaatsen in de Buiksloterham niet veel van elkaar verschillen is vanuit de residuele grondwaardeberekeningsmethode “Marktwaarde-stichtingskosten=grondwaarde” het enorme verschil tussen de €11.626,-/pp van Top-Up en de zeven keer lagere grondwaarde van €1721,-/pp bij de overige projecten in de buurt dan ook niet te begrijpen. Daarom vragen wij u aanvullend op de eerder genoemde raadsadressen het volgende: 1.
2.
De in het WOB verzoek van 26 juni 2019, besluit 8 augustus 2019, kenmerk 2019-8546 gevraagde gegevens alsnog en volledig te openbaren voor zover geheimhouding niet verplicht is volgens de WOB artikel 10, lid 1, ook waar het de overige gebruiksfuncties betreft. Wij verzoeken u om volledig transparant te maken hoe en met gebruikmaking van welke variabelen en toegepaste rekenwaardes u de grondwaardes heeft bepaald voor de functies wonen, bedrijfsruimte en parkeerplaatsen zodat de grondwaardeberekening herleidbaar en controleerbaar is. Kunt u ons op gedetailleerde wijze verklaren waarom de grondwaarde parkleerplaatsen in project Top-Up bijna 700% hoger is dan de mediane grondwaarde van parkeerplaatsen die met een vergelijkbare bouwtechniek in dezelfde tijdspanne en omgeving ontwikkeld zijn.
Johan van Hasseltkade 280 1032 LP Amsterdam
Tel +31 (0)203090350
Bank NL05INGB0007081318
Web www.lemniskade.nl
BTW NL822369175B01 KvK 64737780
Met vriendelijke groet,
Tom Frantzen Lemniskade projecten BV Winnaar De Gouden Piramide 2018, de tweejaarlijkse Rijksprijs voor inspirerend opdrachtgeverschap in de ruimtelijke disciplines Winnaar Nederlandse Duurzaam Bouwen Award 2018 Winnaar Green Good Design Award 2017 Winnaar World Architecture News Residential Award 2017 Nominatie Zuiderkerkprijs 2016 (voor Patch22) Nominatie Zuiderkerkprijs 2020 (voor Top-Up) Nominatie Gouden A.A.P. de Amsterdamse Architectuurprijs 2016 (voor Patch22) Nominatie Gouden A.A.P. de Amsterdamse Architectuurprijs 2021 (voor Top-Up)
Johan van Hasseltkade 280 1032 LP Amsterdam
Tel +31 (0)203090350
Bank NL05INGB0007081318
Web www.lemniskade.nl
BTW NL822369175B01 KvK 64737780