5. Planschaderapport August Allbéplein Blok 6.pdf

pagina 34

rechterzijde door de verschuiving van het plangebied tot circa 87 meter uitzicht (namelijk tot het bouwvlak met de woonbestemming waarbinnen een bouwhoogte van maximaal 60 meter is toegestaan). Thans wordt vanuit de appartementen aan de rechterzijde (WBL t/m WAL) langs het toegestane appartementencomplex gekeken. Ten aanzien van deze objecten wordt de toename aan uitzichthinder, gelet op de afstand, als beperkt gekwalificeerd. In lijn met het voorgaande acht de adviseur een vermindering van lichttoetreding als gevolg van de verschuiving van het plangebied voor de objecten tot en met de zevende bouwlaag van de rechterzijde (WBL t/m WAL) in beperkte mate aannemelijk. Gelet op de afstand tussen de objecten aan de rechterzijde van bovenste twee bouwlagen en de zichtbare bebouwing (welke zich op circa 87 meter bevindt) acht de adviseur een toename aan schaduwwerking dan wel vermindering van zonlichttoetreding ten aanzien van deze objecten niet aannemelijk. Ten aanzien van de overige objecten oordeelt de adviseur dat dat de bouwhoogte van 17 tot 22 meter toeneemt, waardoor er voor de objecten in de zesde t/m achtste bouwlaag (WAR t/m WCR) eveneens een verminderde lichttoetreding optreedt. Daadwerkelijke schaduwhinder acht de adviseur niet aannemelijk omdat het plangebied niet gelegen is tussen de zon en de onderhavige objecten.

Ten aanzien van privacyhinder en lichthinder oordeelt de adviseur dat, gelet op de verschuiving van het plangebied, de planologische wijziging een aanzienlijk nadeel met zich meebrengt. In de toekomstige situatie worden bouwlaag twee tot en met zeven (WBL t/m WAL) en bouwlaag zes tot met acht (WAR t/m WCR) op een kortste (minimale) afstand van circa 38 meter met bebouwing geconfronteerd. Het voorgaande betekent dat vanuit meerdere bouwlagen inkijk en lichthinder in de objecten te verwachten valt. Lichthinder is vanuit de omgeving reeds op verdere afstand in enige mate te dulden. Echter doordat vanuit de appartementen wordt uitgekeken over het thans toegestane appartementencomplex bevindt de lichtbron zich thans onder deze objecten. De toename aan lichthinder dient als aanzienlijk te worden gekwalificeerd, aangezien de objecten in de huidige situatie geen bebouwing tegenover zich hebben te dulden, waardoor er enkel vanuit schuine zichtlijnen sprake was van enige inkijk of lichthinder. Ten aanzien van het object aan de begane grond oordeelt de adviseur dat de planologische wijziging geen invloed zal hebben op de mate van privacy en lichthinder, aangezien dit object zich op de begane grond bevindt en vanuit de directe omgeving reeds de maximale hinder te dulden heeft.

Voor de objecten op de bovenste twee bouwlagen (8 en 9, onder WBL t/m WAL) geldt eveneens dat er geen sprake is van een toename aan privacyhinder en lichthinder, aangezien deze objecten zich op circa 87 meter afstand van de dichtstbijzijnde bebouwing van vergelijkbare hoogte bevinden. Ten aanzien van geluidhinder oordeel de adviseur als volgt. Binnen de woonbestemming is het onder het toekomstige regime mogelijk om een extra bouwlaag met wooneenheden te realiseren. De toename aan geluidhinder die extra woonheden met zich mee brengen, zal (gelet op de directe omgeving) naar het oordeel van adviseur opgaan in de reeds bestaande situatie en derhalve voor deze objecten niet merkbaar zijn. Ten aanzien van verkeer- en parkeerhinder oordeelt de adviseur dat de planologische wijziging niet zal leiden tot een toename aan parkeerhinder. Zowel het toekomstige als het huidige

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

pagina 35

regime maakt een parkeergarage mogelijk, waardoor een toename aan parkeerhinder niet aannemelijk is. Ten aanzien van verkeerhinder oordeelt de adviseur dat een toevoeging van een extra bouwlaag met wooneenheden binnen het plangebied kan zorgen voor een toename aan extra verkeersbewegingen. Echter, de in- en uitrit mag niet op de Marius Bauerstraat uitkomen, waardoor er geen sprake zal zijn van een toename aan verkeerhinder. In paragraaf 5.1.2 heeft de adviseur reeds geoordeeld dat de planologische wijziging geen invloed zal hebben op de situeringswaarde.

6.3

De objecten aan de Postjesweg, met bouwnummers 108, 208, 308, 407, 507, 604, 704 en 803 (paarse cirkel)

Ten noorden van de projectlocatie bevinden zich een pand gelegen aan de Postjesweg. Deze panden zijn bestemd voor woondoeleinden en op de begane grond een horecafunctie.

Afbeelding 11: pand aan de Postjesweg.

De objecten (enkel de objecten aan de linkerzijde van het object worden beoordeeld) zijn met de openingen in de voorgevel op de projectlocatie georiënteerd. Ook zal er deels vanuit de zijgevel (westzijde) zicht zijn de projectlocatie. Onder het toekomstige regime verschuift het plangebied circa 7 meter op naar het westen. Onder het huidige regime keken de objecten planologisch (voor een deel) langs de bebouwing die thans binnen het plangebied kan worden gerealiseerd. Door de verschuiving van de woonbestemming komt de bebouwing meer in het ‘gezichtsveld’ van de te beoordelen objecten te liggen, hetgeen een nadeel oplevert ten aanzien van het uitzicht. Vanuit de objecten is op circa 190 meter afstand bebouwing tot circa 27 meter hoog gelegen (het complex aan de Marius Bauerstraat). Tussen de objecten en dit complex zijn enkel een

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

pagina 36

verkeersbestemming en groenbestemming gelegen met minimale bouwmogelijkheden, waardoor gesteld kan worden dat vanuit de objecten tot 190 meter een nagenoeg vrij uitzicht bestond. In het toekomstige regime komt de bebouwing tot 65 meter hoog (inclusief dakopbouw) op een afstand van circa 55 meter van de objecten te liggen. Dit betekent dat het uitzicht vanuit de objecten in beperkt mate verslechterd. Waar vanuit deze objecten thans tot circa 190 meter uitzicht is, verandert dit in de toekomstige situatie tot circa 55 meter uitzicht. Opgemerkt dient te worden dat de appartementen op de bovenste drie bouwlagen dusdanig breed zijn dat deze objecten zowel te maken hebben met een voordeel als een nadeel. Door de verschuiving van de torenflat van 60 meter, neemt het uitzicht voor een gedeelte van het appartement toe (waar thans de torenflat is gelegen) en af (waar thans de torenflat niet is gelegen). Per saldo is er naar het oordeel voor deze objecten (bovenste drie bouwlagen) sprake van geringe uitzichthinder omdat het thans vrije uitzicht aan de westzijde het meest waardevol is (ruimere vrijheid). In lijn met het voorgaande acht de adviseur een beperkte vermindering van zonlichttoetreding en schaduwhinder als gevolg van de verschuiving van het plangebied voor de objecten aannemelijk.

Thans is eveneens sprake van schaduwhinder, maar naar het oordeel van de adviseur leidt de onderhavige ontwikkeling door de verschuiving voor de appartementen ook tot een verminderde lichttoetreding, hetgeen voorheen minder het geval was. Voor de appartementen gelegen op de bovenste drie bouwlagen is er sprake van een geringe verminderde lichttoetreding c.q. schaduwhinder. Ten aanzien van privacyhinder en lichthinder oordeelt de adviseur dat, gelet op de verschuiving van het plangebied, de planologische wijziging een beperkt nadeel met zich meebrengt. In de toekomstige situatie worden de objecten op een kortste afstand van circa 55 meter met bebouwing geconfronteerd. Het voorgaande betekent dat vanuit meerdere bouwlagen inkijk in de objecten te verwachten valt. Deze toename dient als beperkt te worden gekwalificeerd, aangezien de objecten in de huidige situatie geen bebouwing recht tegenover zich hebben te dulden, maar wel vanuit de schuine zichtlijnen vanuit de thans mogelijke bebouwing met mogelijke privacyhinder geconfronteerd kunnen worden. Lichthinder voor de objecten op de bovenste bouwlagen acht de adviseur aannemelijk, omdat deze objecten thans minder nadeel hebben van eventueel lichthinder. De verschuiving van het bouwvlak naar het westen zorgt daarom voor een beperkte hinder ten aanzien van deze twee factoren.

Ten aanzien van het object aan de begane grond oordeelt de adviseur dat de planologische wijziging geen invloed zal hebben op de mate van privacy en lichthinder, aangezien dit object zich op de begane grond bevindt en vanuit de directe omgeving reeds de maximale hinder te dulden heeft. Ten aanzien van geluid-, verkeer- en parkeerhinder verwijst de adviseur naar hetgeen zij in paragraaf 5.1.2 heeft gesteld. In paragraaf 5.1.2 heeft de adviseur reeds geoordeeld dat de planologische wijziging geen invloed zal hebben op de situeringswaarde.

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

pagina 37

7

Normaal maatschappelijk risico

De huidige planschaderegeling ex Afdeling 6.1 Wro gaat niet uit van volledige ‘vergoeding van planschade’, maar van ‘tegemoetkoming in planschade’. Er bestaat op grond van artikel 6.1 Wro dan ook geen aanspraak op een vergoeding van de gehele schade ten gevolge van in het artikel genoemde besluiten. Alleen die schade komt voor tegemoetkoming in aanmerking, die uitkomt boven de financiële nadelen die behoren tot het ‘maatschappelijk risico’ dat elke burger volgens de wetgever behoort te dragen. Welke schade exact onder dit normaal maatschappelijk risico valt zal in de rechtspraktijk nader moeten worden uitgekristalliseerd. De wetgever heeft zich hierover in de Memorie van Toelichting bij het wetsvoorstel niet uitgelaten. Eerst per uitspraak van 29 februari 2012 (LJN BV7254) heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State ter zake onderstaand toetsingscriterium geformuleerd. “De vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro tot het normale maatschappelijke risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval.

Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen. Omstandigheden die in acht worden genomen zijn verder de aard van de maatregel en de aard en de omvang van het daardoor veroorzaakte nadeel.” Per uitspraak van 5 september 2012 (LJN BX6492) heeft de Afdeling in dit verband nog als volgt overwogen. “In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde planologische beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel.” Ook in de uitspraak van de Afdeling van 21 november 2012 met zaaknummer 201111975/1/A2 wordt teruggegrepen op de criteria opgesomd in de hierboven genoemde uitspraak van 5 september 2012. “Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 5 september 2012 in zaak nr.

201113115/1/T1/A2) moet de vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro tot het normale maatschappelijke risico behoort, worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval.

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

pagina 38

Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in die zin dat de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde planologische beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel.” Uit bovenstaande uitspraken blijkt dat de toetsingscriteria voor het beoordelen van het normaal maatschappelijk risico de volgende zijn: 1. Kan de gewraakte ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling worden beschouwd? 2. Had de aanvrager om planschade met de ontwikkeling rekening te houden in die zin dat de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen? 3. Past de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving? 4.

Past de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen het gevoerde planologische beleid van de gemeente? 5. Wat is de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden en de afstand tot aanvragers onroerende zaak? 6. Wat is de aard en omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel? De adviseur is van oordeel dat de onderhavige ontwikkeling aan te merken is als een herontwikkeling, aangezien de ontwikkeling reeds mogelijk was in het bestemmingsplan “Overtoomse Veld”. Enkel de bouwhoogten zijn aangepast en het bouwvlak is circa 7 meter naar het westen opgeschoven. De aanpassing van bouwhoogten of de oppervlakte van een bouwvlak komt regelmatig voor en valt derhalve aan te merken als een normaal maatschappelijke ontwikkeling. De gehele ontwikkeling valt eveneens aan te merken als een normaal maatschappelijke ontwikkeling. Immers, de realisatie van woningbouw en/of objecten met een gemengde functie komt regelmatig voor. Daarnaast past de ontwikkeling in de bestaande stedenbouwkundige structuur van de omgeving. De directe omgeving bestaat namelijk eveneens uit hoogbouw in de vorm van appartementen en panden met een gemengde functie. De ontwikkeling is ook deels passend in het gemeentelijke beleid. De ontwikkeling is reeds in het bestemmingsplan “Overtoomse Veld” uit 2012 opgenomen.

Echter, de verschuiving van het bouwvlak en de toename aan bouwhoogten welke in het toekomstige regime mogelijk zijn gemaakt, hoefde men niet te verwachten. Op basis van het voorgaande oordeelt de adviseur dat de ontwikkeling deels passend is in de lijn der verwachtingen, omdat de ontwikkeling past in de stedenbouwkundige structuur van de omgeving, maar de verschuiving van het bouwvlak en de toename van bouwhoogten niet te verwachten vielen. Mede vanwege het worst case karakter van de risicoanalyse waarbij wordt uitgegaan van de

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

pagina 39

maximale, meest nadelige, invulling, is de adviseur in beginsel van oordeel dat de forfaitaire drempel van 2% op de onderhavige zaak van toepassing is. Echter, wordt voldoende steun gevonden in jurisprudentie om te oordelen dat het normaal maatschappelijk risico verhoogd kan worden naar 3%.

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

pagina 40

8

Schadewaardering

In hoofdstuk 6 heeft een uiteenzetting plaatsgevonden van de planologische vergelijking. In dit hoofdstuk wordt voor de objecten waarbij planschade niet kan worden uitgesloten de verslechtering gewaardeerd. Het betreft een indicatieve waardedaling op basis van te verwachten planschade als gevolg van de toekomstige ontwikkeling ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan “Overtoomse Veld”. Deze waardering is uitgevoerd als een zogenaamde “bureautaxatie” waarbij slechts is gekeken naar de onderhoudstoestand en bouwkundige toestand zoals beoordeeld kan worden met voorhanden zijnde informatie. Ook is er een inschatting van de inhoud en oppervlakte gemaakt, welke kan afwijken van de exacte inhoud en oppervlakte. Voor deze waardering is onder andere gebruik gemaakt van de gegevens die verstrekt zijn door het Kadaster (inclusief BAG) De hierboven genoemde waardering moet derhalve ook als indicatief worden geïnterpreteerd. Bij een daadwerkelijk verzoek om een tegemoetkoming in planschade zal er een taxatie uitgevoerd worden waarbij de woning volledig (van binnen en buiten) zal worden opgenomen en er zal tevens diepgaander onderzoek plaatsvinden. De getaxeerde waarden kunnen in dat geval ook afwijken van de indicatieve waarden zoals in deze risicoanalyse genoemd.

De taxateur heeft geen technisch onderzoek verricht naar de aanwezigheid van stoffen/materialen in grond en/of grondwater, of naar stoffen/materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, waaronder asbest, of naar stoffen/materialen die de waarde kunnen beïnvloeden. Bij de waardering is met de aanwezigheid van dergelijke stoffen/ materialen geen rekening gehouden. De risicoanalyse overwegend wordt de planschade voor de te beoordelen objecten (peildatum augustus 2019) gewaardeerd op:

Objecten Marius Bauerstraat

324.000 324.000 324.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000

€ € N.v.t. € € N.v.t. € € N.v.t. € € N.v.t. € € N.v.t. € € N.v.t. € € N.v.t. €

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

311.500 312.500 343.500 344.500 343.500 344.500 343.500 344.500 343.500 344.500 343.500 344.500 343.500 344.500 343.500

Verwachte planschade (na aftrek van nmr 3%

Getaxeerde waarde voor € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

Schade (%)

Verdieping Verdieping 5 Verdieping 6 Verdieping 7 Verdieping 5 Verdieping 6 Verdieping 7 Verdieping 5 Verdieping 6 Verdieping 7 Verdieping 5 Verdieping 6 Verdieping 7 Verdieping 5 Verdieping 6 Verdieping 7 Verdieping 5 Verdieping 6 Verdieping 7 Verdieping 5 Verdieping 6 Verdieping 7 Verdieping 5

Waarde na

Type object WAR WAR WAR WBL WBL WBL WBR WBR WBR WCL WCL WCL WCR WCR WCR WBL WBL WBL WBR WBR WBR WCL

-3,86% -3,55% Onder 3% -3,78% -3,50% Onder 3% -3,78% -3,50% Onder 3% -3,78% -3,50% Onder 3% -3,78% -3,50% Onder 3% -3,78% -3,50% Onder 3% -3,78% -3,50% Onder 3% -3,78%

€ € Nihil € € Nihil € € Nihil € € Nihil € € Nihil € € Nihil € € Nihil €

2.780 1.780 2.790 1.790 2.790 1.790 2.790 1.790 2.790 1.790 2.790 1.790 2.790 1.790 2.790

pagina 42

WCL WCL WCR WCR WCR WBL WBL WBL WBR WBR WBR WCL WCL WCL WCR WCR WCR WBL WBL WBL WBR WBR WBR WCL WCL WCL WCR WCR WCR WBL WBL WBL WBL WBL WBL WBL

Verdieping 6 Verdieping 7 Verdieping 5 Verdieping 6 Verdieping 7 Verdieping 5 Verdieping 6 Verdieping 7 Verdieping 5 Verdieping 6 Verdieping 7 Verdieping 5 Verdieping 6 Verdieping 7 Verdieping 5 Verdieping 6 Verdieping 7 Verdieping 5 Verdieping 6 Verdieping 7 Verdieping 5 Verdieping 6 Verdieping 7 Verdieping 5 Verdieping 6 Verdieping 7 Verdieping 5 Verdieping 6 Verdieping 7 Verdieping 1 Verdieping 2 Verdieping 3 Verdieping 4 Verdieping 5 Verdieping 6 Verdieping 7

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000

€ N.v.t. € € N.v.t. € € N.v.t. € € N.v.t. € € N.v.t. € € N.v.t. € € N.v.t. € € N.v.t. € € N.v.t. € € N.v.t. € € € € € € €

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

344.500 343.500 344.500 343.500 344.500 343.500 344.500 343.500 344.500 343.500 344.500 343.500 344.500 343.500 344.500 343.500 344.500 343.500 344.500 342.500 342.500 342.500 342.500 342.500 342.500 345.500

-3,50% Onder 3% -3,78% -3,50% Onder 3% -3,78% -3,50% Onder 3% -3,78% -3,50% Onder 3% -3,78% -3,50% Onder 3% -3,78% -3,50% Onder 3% -3,78% -3,50% Onder 3% -3,78% -3,50% Onder 3% -3,78% -3,50% Onder 3% -3,78% -3,50% Onder 3% -4,06% -4,06% -4,06% -4,06% -4,06% -4,06% -3,22%

€ Nihil € € Nihil € € Nihil € € Nihil € € Nihil € € Nihil € € Nihil € € Nihil € € Nihil € € Nihil € € € € € € €

1.790 2.790 1.790 2.790 1.790 2.790 1.790 2.790 1.790 2.790 1.790 2.790 1.790 2.790 1.790 2.790 1.790 2.790 1.790 3.790 3.790 3.790 3.790 3.790 3.790 790

pagina 43

WBL WBR WBR WBR WBR WBR WBR WBR WBR WAL WAL WAL WAL WAL WAL WAL WAL

Verdieping 8 Verdieping 1 Verdieping 2 Verdieping 3 Verdieping 4 Verdieping 5 Verdieping 6 Verdieping 7 Verdieping 8 Verdieping 1 Verdieping 2 Verdieping 3 Verdieping 4 Verdieping 5 Verdieping 6 Verdieping 7 Verdieping 8

€ € € € € € € € € € € € € € € € €

357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 357.000 324.000 324.000 324.000 324.000 324.000 324.000 324.000 324.000

€ € € € € € € € € € € € € € € € €

345.500 342.500 342.500 342.500 342.500 342.500 342.500 345.500 345.500 310.500 310.500 310.500 310.500 310.500 310.500 313.500 313.500

-3,22% -4,06% -4,06% -4,06% -4,06% -4,06% -4,06% -3,22% -3,22% -4,17% -4,17% -4,17% -4,17% -4,17% -4,17% -3,24% -3,24%

€ € € € € € € € € € € € € € € € €

790 3.790 3.790 3.790 3.790 3.790 3.790 790 790 3.780 3.780 3.780 3.780 3.780 3.780 780 780

Totaal

€

150.720

Objecten Postjesweg

Loft

Bouwnummer 407

€ 295.000 € 295.000 € 534.500 € 566.500

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

Verwachte planschade (na aftrek van nmr 3%

Bouwnummer 308

€ 302.500 € 302.500 € 548.000 € 581.000

Schade (%)

Loft

Waarde na

Appartement Bouwnummer 208

Getaxeerde waarde voor

Bouwnummer

Type

Appartement Bouwnummer 108

-2,48% Nihil -2,48% Nihil -2,46% Nihil -2,50% Nihil

pagina 44

Loft

Bouwnummer 507

Penthouse

Bouwnummer 604

Penthouse

Bouwnummer 704

Penthouse

Bouwnummer 803

€ 581.000 € 703.000 € 703.000 € 796.500

€ 566.500 € 685.500 € 685.500 € 776.500

-2,50% Nihil -2,49% Nihil -2,49% Nihil -2,51% Nihil Totaal Nihil

N.v.t. N.v.t. N.v.t.

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

Verwachte planschade (na aftrek van de forfaitaire drempel)

Schade (%)

Getaxeerde waarde voor € 291.500 € 285.000 € 273.000

Waarde na

Adres Jan Tooropstraat 31-1 Jan Tooropstraat 33-1 Jan Tooropstraat 35-1

Onder 3% Onder 3% Onder 3%

Nihil Nihil Nihil

Totaal

Nihil

pagina 45

9

Advies

Het voorgaande overwegende wordt de kans op verwezenlijking van voor tegemoetkoming ex artikel 6.1 Wro in aanmerking komende planschade, als gevolg van de beoogde planologische wijziging zoals in de onderhavige risicoanalyse beoordeeld, reëel geacht voor enkele objecten in de omgeving van het August Allebéplein te Amsterdam. Dit houdt in dat, onder verwijzing naar de schadewaardering, de totale planschade maximaal € 150.720,-- zal bedragen. Nb. De adviseur gaat in deze risicoanalyse uit van een zogenaamd worst case scenario. Bij twijfel zijn objecten wel meegenomen in de schadebeoordeling en is uitgegaan van de maximale invulling van de toekomstige situatie. Zwolle, 4 oktober 2019 Namens Thorbecke B.V., De heer mr. G.J.P.M. Bosch, jurist De heer mr. P. Scharenborg, senior jurist De heer H. Bleijenberg, register taxateur

Namens deze,

De heer mr. G.J.P.M. Bosch

Risicoanalyse inzake het bestemmingsplan “August Allebéplein Blok 6”

pagina 46