5. Bijlage verweerschrift.pdf

X

x x

Gemeente Amsterdam

Bezoekadres Weesperplein 8 ioi8 XA Amsterdam Postbus 2758 1000 CT Amsterdam Telefoon 14 020 amsterdam.n1

Retouradres: Postbus 2758, woo CT Amsterdam

Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State T.a.v. F. Keijzer Postbus 20019 2500 EA Den Haag AANGETEKEND VERZENDEN

Behandeld door

16 november 2021 202105729/1/R1 E. Wolff, Juridische planvorming R&D, 06-83648742, erika.wolff@amsterdann.n1

Onderwerp

BP Hamerstraatgebied, 1e herziening, verweerschrift

Datum Uw kenmerk

Hoogedelgestreng college, Ter voldoening aan uw verzoek van 5 oktober 2021, zend ik u het verweer van de gemeente Amsterdam betreffende een drietal ingestelde beroepen tegen de vaststelling van het bestemmingsplan Hamerstraatgebied, 1e herziening. Op 11 oktober 2021 hebben we u verzocht om de termijn voor het indienen van een verweerschrift met twee weken to verlengen, dat wil zeggen tot en met 16 november 2021. Dit verzoek is toegekend en per brief door u bevestigd op 11 oktober 2021. Bestreden besluit Bij besluit van 8 juli 2021 heeft de gemeenteraad van Amsterdam (hierna "de gemeente") het bestemmingsplan Hamerstraatgebied, 1e herziening (hierna "de bestemmingsplanherziening") gewijzigd vastgesteld. De bekendmaking van het besluit tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan heeft op 21 jUll 2021 plaatsgevonden. Het besluit heeft met ingang van 22 juli 2021 gedurende zes weken ter inzage gelegen, gedurende welke termijn door belanghebbenden beroep kon worden ingesteld. Van de gelegenheid hebben de hieronder genoemde appelanten gebruikt gemaakt. Beroepschriften afkomstig van: Albemarle Catalysts Company B.V., vertegenwoordigd door advocaat mr. J.R. van Angeren van 1. 2.

Stibbe (hierna: Albemarle); Fort Onroerend Goed B.V., vertegenwoordigd door advocaten mrs. H.X. Botter en E.P. Euveman van AKD (hierna: Fort Onroerend Goed);

3: P. Assink en C.G. Beentjes, vertegenwoordigd door advocaten mrs. H.X. Botter en E.P. Euveman van AKD (hierna: Assink en Beentjes). lnleiding/ Achtergrondinformatie •

Bestemmingsplan Hamerstraatgebied

Onderhavige bestemmingsplanherziening betreft een partiele herziening van het bestemmingsplan "Hamerstraatgebied". Dit bestemmingsplan Hamerstraatgebied is op 24 april 2013 door de voormalige deelraad van stadsdeel Noord vastgesteld en is vervolgens op 26 juni 2013 onherroepelijk geworden.

Het bestemmingsplan uit 2013 is erop gericht om de in gang zijnde transformatie vast te leggen van het oorspronkelijke watergebonden industrieterrein met grootschalige bedrijvigheid in scheeps-en metaalbouw, naar een intensiever en meer gemengd stedelijk milieu. In 2013 is expliciet niet gekozen voor een ontwikkeling tot intensief gemengd stedelijk gebied met een aanzienlijk woonprogramma, maar wel om te voorzien in enige diversificatie van functies. Bijvoorbeeld door naast traditionele bedrijvigheid in beperkte omvang kleinschalige kantoren/ kantoorachtige bedrijven en verschillende voorzieningen (zoals leisure, hotel, horeca en maatschappelijke voorzieningen) mogelijk te maken. Verder werd middels een wijzigingsbevoegdheid in bescheiden mate (tot een maximum van 200 woningen) wonen in het noordelijke deel van het plangebied onder voorwaarden mogelijk gemaakt. Met de vaststelling van het bestemmingsplan Hamerstraatgebied in 2013 werden de vestigingsmogelijkheden voor relatief milieuhinderlijke functies beperkt en kregen de bestaande, zwaardere bedrijven een specifieke maatbestemming. •

e herziening Bestemmingsplan Hamerstraatgebied l

Het doel van voorliggende herziening van het bestemmingsplan Hamerstraatgebied is om maatbestemmingen van bedrijven die niet meer in het gebied gevestigd zijn en belemmerend werken voor toekomstige transformatieplannen te verwijderen. Daarnaast voorziet de bestemmingsplanherziening in een tweetal correcties in de planregeling (regels en verbeelding). Het gaat om een tweetal missies in de planregeling van het bestemmingsplan: het ontbreken van de aanduiding maximale floorspaceindex in enkele bestemmingsvlakken op de verbeelding en het ontbreken van een maximum m2 brutovloeroppervlak voor de functie horeca II. Het bestemmingsplan Hamerstraatgebied blijft verder ongewijzigd; het gaat slechts om een partiele en geen inhoudelijke, integrale herziening. •

Investeringsbesluit Hamerkwartier

Ongeveer gelijktijdig met de procedure tot vaststelling van de onderhavige bestemmingsplanherziening "Hamerstraatgebied, 1e herziening", is het concept Investeringsbesluit voor Hamerkwartier vrijgegeven voor de inspraak. Tevens is het eerste ruimtelijke (postzegel)plan (ontwerpbestemmingsplan Exclusiva Hamerkwartier) dat in de transformatie van Hamerkwartier voorziet, in procedure gebracht en ter visie gelegd, samen met het MER voor Hamerkwartier. Het investeringsbesluit Hamerkwartier ziet op de kaders voor transformatie van het gebied naar een hoogstedelijke, gemengde woon-werkwijk, met in fasen een ontwikkeling van 6.000 tot 6.5oo woningen en circa 281..000 m2 bvo programma voor werk en voorzieningen. Aangezien de gemeente nauwelijks grondpositie heeft in het gebied zal de beoogde transformatie 'postzegelgewijs', per initiatief, worden gefaciliteerd. De onderhavige bestemmingsplanherziening staat dus los van de gebiedsontwikkeling; het gaat bij deze herziening namelijk niet om het toestaan van nieuwe ontwikkelingen, maar om het aanbrengen van een aantal correcties in het vigerende bestemmingsplan Hamerstraatgebied. Deze partiele bestemmingsplanherziening is daarom voorafgaand aan de vaststelling van het Investeringsbesluit Hamerkwartier vastgesteld door de gemeenteraad.

Vaststelling van het Investeringsbesluit en het eerste (postzegel)plan Exclusiva zal naar verwachting in het eerste kwartaal van 2022 plaatsvinden.

Gronden van beroep en verweer 1. Albemarle Samenvatting beroepsgronden Albemarle (lnhoudelijk verweer gemeente cursief) 1.1. Albemarle is gevestigd op het terrein gelegen naast het plangebied van de het bestemmingsplan Hamerstraatgebied/ de bestemmingsplanherziening. Op 5 januari 2021 heeft Albemarle een zienswijze ingediend tegen het ontwerpbesluit. De zienswijze van Albemarle is niet overgenomen en het bestemmingsplan is op 8 juli 2021 vastgesteld door de gemeenteraad. Verweerder: Zoals in de inleiding van dit verweer aangegeven ziet het 'moederplan' Hamerstraatgebied er op om naast traditionele bedrijvigheid, ook in beperkte omvang kleinschalige kantoren en verschillende voorzieningen (zoals leisure, hotels, restaurants, maatschappelijke voorzieningen en dergelijke) mogelijk to maken. Voor de gronden gelegen ten noorden van het Gedempt Hamerkanaal geldt de bestemming Gemengd-i, ten zuiden daarvan de bestemming Gemengd-2. De bedoelde kavels nabij Albemarle (de in het beroepsschrift roodomlijnde kavels ter hoogte van de "Zamenhof" en de "Hamerkop") hebben beiden de bestemming Gemengd-2. In het bestemmingsplan van 2013 is een mix aan voorzieningen binnen Gemend-i en Gemengd-2 bestemd; de maxima m2 bvo zijn opgenomen in de algemene gebruiksregels in artikel 14: e

g h I

1. k I.

Ten aanzien van kantoren gelden de volgende bepalingen I het maximum gezamenlqk bruto vteroppervtak n het tote* plane bred: 30.000 rn2, 2 maximaal 500 ni per vestigIN. 3. maximal 30°0 van het totaa4 biuto vloemppen/lak van Itet ptogratntna per pterceel. Het vonge ltd rs van overeenkormbge toepassing op gemengde lunches van kantoren en bet:In/yen woarbq Mt kantooroppervlakte meet dan 50% bedtaagt met then vorstande dot de bednitsnernte van deze lunches met vaxdt betaken bq het bepalen van de hterboven genoernde metrages Het kanlooNeetcppetvlak van eon bednll tang ntet ()rote( zqn dan 560 ms Ten eanzten vun de tuncbes hoteca I.. Ill. IV en V. markt. dienstvedening, ontspanrung en vemaak geldt eon gezamenl* maximum bruto vl000ppetvlak van 36.000 I112 Ten aanzien wn de hunches horeca I. Ill. IV en V geldt een gezamenlqk maximum tqutovtootoppervlak van 25.000 m2 Ten aanzien Van de functies hoteca I en rn geldt eon maximum bilikMoetopperviak van 500 in' per vesfigIN In aNniking van het valve lid geidt vox de daar genoernde Imams Op de kayo's ten zusden en zuidoosten van do Godempt Hamerkamal eon maximum brutoviaefoppon4ak van 1250 m2 per vestigitvg \loot ontspanning en vennaak gektt ten maximum brute vioeroppervtak van 1000 m2 per vestoging. met udzandenng van de kavels ten zuodwesten van het Gedempte Hamerkanaal

1.2. Op de gronden bestemd als "Gemengd-2" is ingevolge het bestemmingsplan Hamerstraatgebied (2013) onder meer horeca I tot en met V toegestaan. Ten aanzien van de functies horeca I, III, IV en V tot een gezamenlijk maximum van 25.000 m2 brutovloeroppervlak (bvo). Voor de bestemmingen horeca I en III geldt daarnaast een maximum bvo per vestiging. Een dergelijke beperking is echter niet opgenomen voor horeca V. Verweerder: Voorop gesteld wordt dat het bestemmingsplan Hamerstraatgebied, 1e herziening een wijziging bewerkstelligt ten aanzien van horeca II, terwijl de beroepsgronden zich rich ten tegen horeca V. Ten aanzien daarvan brengt het bestemmingsplan zoals dat nu voorligt, geen wijziging aan. Bovendien betreft het slechts een partiele herziening van het bestemmingsplan Hamerstraatgebied en geen integrale herziening van het algehele regime. De huidige vergunde horeca V vierkante meters bevinden zich alien binnen de bestemming Gemengd-i. Het metrage voor hotels (horeca V) maakt deel uit van een totaal maximum metrage voor meerdere functies, zie artikel 14 onder h en i. Deze flexibiliteit is in 2013 bij vaststelling van het bestemmingsplan zo beoogd. Indien er metrage voor een bepaalde functie verdwijnt, kan deze worden ingevuld mits voldaan wordt aan de in artikel 14 opgenomen maxima.

Dit principe geldt niet alleen voor horeca of hotels, maar ook bijvoorbeeld voor de functies kantoren, dienstverlening of ontspanning en vermaak. Door Albemarle is destijds noch tegen het ontwerpbestemmingsplan

Hamerstraatgebied een zienswijze ingediend, noch tegen het vastgestelde bestemmingsplan Hamerstraatgebied in beroep gegaan. Daarmee is de bestemming horeca V onherroepelijk.

1.3. De bestemming horeca V (hotel) zonder maximum bvo per vestiging raakt direct het belang van de bedrijfsvoering van Albemarle, gelet op de lopende vergunningaanvraag van Albemarle. Albemarle heeft dan ook in haar zienswijze tegen de bestemmingsplanherziening het verzoek naar voren gebracht om de planregels zodanig aan te passen dat nabij Albemarle (zie de roodomlijnde betrokken kavels ter hoogte van de "Zamenhof/ Johan van Hasseltzone" en de "Hamerkop") geen, of slechts beperkt tot een maximum van ten hoogste 1.500 M2 per hotelvestiging, hotels zijn toegestaan. 1.4. Als er geen ruimte is voor hotels omdat het maximum bvo is bereikt, is deze bestemming niet meer nodig en kan deze worden verwijderd. Het is in strijd met een goede ruimtelijke ordening om bestemmingen te handhaven waarvan de raad zelf erkent dat deze bestemming niet meer kan worden gerealiseerd. Verweerder: Dat het maximum metrage voor de horecafuncties (voor onder meer hotels) binnen het plangebied momenteel is bereikt, betekent niet dat deze bestemming niet meer nodig is en kan worden verwijderd. Zie ook het hierboven genoemde onder 1.2. Er is dan ook geen sprake van strijd met een goede ruimtelijke ordening. Daarbij komt dat een hotel als zodanig niet in strijd is met het bestemmingsplan zodat het Overnachtingsbeleid evenmin noopt tot het verwijderen van deze bestemming. Zie hierna onder 1.5. 1.5.

Binnen Amsterdam geldt een hotelstop, waarbij slechts bij uitzondering nieuwe hotels worden toegestaan, ook voor het Hamerstraatgebied geldt in beginsel dat geen nieuwe hotels worden ontwikkeld (zie Overnachtingsbeleid 2017 en verder). De Omgevingsvisie 2050 benoemt dat de hotelstrategie van Amsterdam tot doel heeft om de groei van het aantal hotels of te remmen. Verweerder: De gemeente heeft sinds 2017 een streng overnachtingsbeleid. Het overnachtingsbeleid is door het college in oktober 2021 geactualiseerd. De stad is vanaf 2017 opgedeeld in Wee' en Wee, tenzij' gebieden. Het overnachtingsbeleid heeft betrekking op alle hotelinitiatieven die voorzien in nieuwbouw, transformatie of uitbreiding, die niet passen in het bestemmingsplan. Hotelaanvragen (voor zover deze niet passen in geldende bestemmingsplannen) kunnen alleen in Wee, tenzij'-gebieden en als aan strenge criteria wordt voldaan. De criteria betreffen onder meer aard en schaal, ovbereikbaarheid, functiemenging, straatgerichtheid, buurtbetrokkenheid, kwaliteit en innovatie. Deze criteria laten ruimte voor maatwerk, en dat past goed by de Omgevingsvisie Amsterdam 2050. Nieuwe hotels kunnen op sommige plekken bijdragen aan de strategische keuze 'meerkemige ontwikkeling' en helpen om stedelijkheid op meer plekken buiten het centrum te laten ontstaan.

Het in voorbereiding zijnde investeringsbesluit Hamerkwartier voorziet voor wat betreft de gronden van het Zamenhofterrein, de bedrijven van de Johan van Hasseltzone en het Oostveerkavel (kavels Verbroederij en voormalig pand GSUS) niet in ontwikkelingen. De overige gronden van Hamerkwartier zullen in de toekomst transformeren naar een gemengde hoogstedelijke wijk. In het overnachtingsbeleid van de gemeente Amsterdam is het Hamerstraatgebied/ Hamerkwartier aangemerkt als Wee, tenzij gebied'. Op de Hamerkop zou mogelijk een bijzonder hotelconcept onderdeel kunnen uitmaken van de ontwikkeling. Indien aan de orde in een toekomstig ruimtelijk besluit zal de gemeente -voor zover het initiatief niet past binnen het bestemmingsplan- toetsen aan het actuele overnachtingsbeleid en de bijbehorende criteria. 1.6. De bestemmingsplanherziening is niet met de vereiste zorgvuldigheid tot stand gekomen, nagelaten is een belangenafweging te maken met inachtneming van de belangen van Albemarle en gemeente heeft onvoldoende kennis vergaard omtrent relevante feiten en belangen. Het bestreden besluit is daarmee in strijd met de artikelen 3:2 en 3:4 eerste lid Awb.

1.7. Bij de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan kan de raad niet zonder meer de bestemmingen uit het voorafgaande bestemmingsplan overnemen, zie uitspraak van Afdeling 11 september zo13(ECLI:NL:RVS:2o13:1062): "...in het kader van het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan weer alle betrokken belangen behoren te worden afgewogen, waarbij wordt bezien in hoeverre het plan strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening..". 1.8. Tijdens de raadsvergadering van 8juli 2021 is de wethouder slechts summier ingegaan op de belangen van Albemarle naar aanleiding van een ingediend amendement van het raadslid de heer Boomsma. 1.9. Het handhaven van de hotelfunctie op de kavels nabij Albemarle belet Albemarle in haar bedrijfsvoering. Op zo februari zozo heeft Albemarle een aanvraag ingediend bij Gedeputeerde Staten voor een omgevingsvergunning die strekt tot wijziging van de HPC-3 fabriek op haar locatie voor 120 verladingen van de stof Nikkel Hydroxy Carbonaat (NHC). De aanmaak van een tussenproduct dat nu extern wordt betrokken wordt in het bestaande proces van HPC-3 geintegreerd. Als gevolg van deze wijziging, welke de productiecapaciteit van de HPCfabriek niet wijzigt, dient een tweede NHC-silo te worden gerealiseerd en gaat het aantal verladingen van NHC omhoog naar 120 verladingen per dag.

Naar aanleiding van de terugkoppeling van de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied namens GS is de aanvraag voor deze activiteiten gewijzigd en is het aantal verladingen verlaagd naar go verladingen en de aanvraag voor 120 verladingen in zoverre gewijzigd; Albemarle heeft daarbij aangegeven in de toekomst alsnog een vergunning aan te willen vragen om 120 verladingen NHC per dag mogelijk te maken. 1.10. De bestemmingsplanherziening bemoeilijkt deze wijziging. Door de verladingen van NHC wijzigen de risicocontouren van Albemarle. Binnen de 10-6 risicocontour mogen ingevolge het Bevi geen kwetsbare objecten op grond van een vigerend planologisch regime mogelijk zijn. Ter plaatse van de risicocontouren die destijds zijn overlegd ten behoeve van de aanvraag voor 120 verladingen is op grond van het bestemmingsplan een hotel met een brutovloeroppervlak van meer dan 1.500 m2 planologisch toelaatbaar (en dat wordt in het Bevi aangemerkt als kwetsbaar object). Voor horeca V is enkel een restrictie opgenomen voor het gezamenlijk maximaal bvo voor de functies horeca I tot en met IV en geen maximum per vestiging, zoals wel geldt voor horeca I en III. 1.11. Dat de hotelfunctie nabij Albemarle in de weg staat van de wijziging van de HPC-3 fabriek wordt ook bevestigd door de Omgevingsdienst.

In het besluit MERbeoordeling van de omgevingsdienst (zie bijlage 3 bij beroepschrift) ten behoeve van de vergunningaanvraag concludeert de Omgevingsdienst dat op grond van het bestemmingsplan ter plaatse van de risicocontour mogelijk een kwetsbaar object toelaatbaar is. 1.12. Op dit moment is er nog onzekerheid over de exacte risicocontouren in verband met de verladingen van NHC, in verband met het feit dat op dit moment de exacte risicocontouren ten gevolge van het verladen nog niet kunnen worden vastgesteld. Om de toxiciteit van NHC goed in kaart te brengen is een zogenaamde probitrelatie benodigd, die er op dit moment nog niet is en nog dient te worden vastgesteld door het RIVM (naar verwachting eerste kwartaal 2022). De gewijzigde aanvraag van 20 februari zozo voor go verladingen NHC is op dit moment aangehouden totdat de exacte risicocontouren kunnen worden bepaald aan de hand van de door het RIVM vast te stellen probitrelatie. Zowel voor de huidige aanvraag voor go verladingen als voor een toekomstige aanvraag voor 120 verladingen kunnen de exacte contouren nog niet worden vastgesteld, maar het is aannemelijk dat de risicocontouren over de betrokken kavels zullen lopen. 1.13.

De gemeenteraad heeft bij herziening van het oude bestemmingsplan wel de maatbestemmingen van enkele vertrokken bedrijven weggehaald, maar nagelaten dit te doen voor de hotelbestemming die niet meer benut kan worden. 1.14. De betrokken wethouder heeft in de raadsvergadering van 8juli 2021 toegelicht dat de herziening van het bestemmingsplan niet beoogt om bestaande bedrijven meer ontwikkelruimte te geven. Dit uitgangspunt is onjuist: het verwijderen van de hotelfunctie leidt niet tot meer ontwikkelruimte voor Albemarle. De aangevraagde omgevingsvergunning ziet slechts op continueren van Albemarle's bestaande productie. De achtergrond van de aanvraag is mede gelegen in het bereiken van de duurzaamheiddoelstellingen van Albemarle; de aanlevering van NHC geschiedt op dit moment via transport over de weg.

Verweerder: Verweerder is bekend met het felt dat Albemarle by de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied in 2020 een omgevingsvergunningsaanvraag heeft ingediend, zoals aangegeven in haar zienswijze en beroepschrift. Deze aanvraag is in behandeling bij de Omgevingsdienst en zal aldaar op zijn eigen merites worden beoordeeld. Vertrekpunt bij de beoordeling van die aanvraag zijn de maximaal planologisch toelaatbare activiteiten. Het nu bestreden bestemmingsplan brengt daarin geen verandering nu het bestemmingsplan Hamerstraatgebied reeds horeca op de Hamerkop en het Zamenhofterrein toelaat. Uitgaande van die bestaande planologische mogelijkheden geldt het volgende: Uit de bijlagen bij de aanvraag voor de omgevingsvergunning milieu blijkt dat de PR 10-6-contour wel wijzigt, maar dat deze niet over de bestemmingen Gemengd van het Hamerstraatgebied komt te liggen. De PR 20-6-contour komt wel ten dele over de Hamerkop te liggen, maar dit stukje van de Hamerkop blijft onbebouwd (kade). Dit levert dus geen belemmeringen op voor ofwel Albemarle ofwel een eventueel hotel. In feite vraagt Albemarle om bestaande planologische rechten te verwijderen zodat haar bedrijfsplannen zouden kunnen worden ingepast. Dat enkele felt kan verweerder niet worden tegengeworpen bij het vasthouden aan bestaande planologische rechten.

In zoverre kan ook geen parallel worden getrokken met overige bedrijfsbestemmingen die wel worden verwijderd omdat die feitelijk niet meer aanwezig zijn en 2) in de toekomst niet Langer wenselijk worden geacht in relatie tot de beoogde gebiedsontwikkeling in het Hamerkwartier. 1.15. Het risico op planschade is dermate klein dat dit niet in de weg mag staan van de goede ruimtelijke ordening. Nimmer heeft de raad met Albemarle overlegd of zij bereid is een planschadeovereenkomst te sluiten zodat eventuele planschade voor rekening en risico van Albemarle komt; Albemarle is daartoe in beginsel bereid. Albemarle meent dat het risico op planschade dermate klein is dat niet hoeft te worden gevreesd voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Het uitgangspunt bij planschade is dat de schade wordt bepaald door een planvergelijking op basis van een maximale planinvulling. Een uitzondering is van toepassing indien de realisering van de mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid is uitgesloten. Verweerder: Planschade speelt geen rol bij de vraag of de bestemming horeca V voorziet in een goede ruimtelijke ordening. Het bestemmingsplan beoogt geen wijziging ten aanzien van horeca V omdat daartoe geen aanleiding bestaat.

Het enkele felt dat het risico op planschade gering zou kunnen zijn, brengt nog niet mee dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening zoals Albemarle lijkt te stellen. Het bestemmingsplan Hamerstraatgebied is reeds in 2013 vastgesteld; Albemarle heeft hier nooit tegen geageerd. Verder stoat de bestreden regel uit het bestemmingsplan van 2013 naar mening van verweerder niet in de weg aan de (huidige) bedrijfsvoering van Albemarle en dient Albemarle dit bestemmingsplan te respecteren bij toekomstplannen. 1.16. Het verzoek aan de Afdeling is het beroep gegrond te verklaren, het bestreden besluit te vernietigen en zelf in de zaak voorzienend de bestemming "Horeca V" voor de betrokken kavels te verwijderen. Conclusie verweerder: Het beroep van Albemarle, voor zover ontvankelijk, is ongegrond.

Gronden van beroep en verweer 2.

Fort Onroerend Goed

Samenvatting beroepsgronden Fort Onroerend Goed (inhoudelijk verweer gemeente cursief) 2.1 Fort Onroerend Goed kan zich niet verenigen met het wegbestemmen van de ophogingsmogelijkheid van de bij haar in eigendom zijnde bedrijfspanden aan de Johan van Hasseltweg nummers 102 tot en met 108 en 114 tot en met 118: Verweerder: Op de digitate verbeelding van het vigerende bestemmingsplan Hamerstraatgebied is in 2013 per abuis de maximale floorspaceindex (FSI) voor een aantal bestemmingsvlakken binnen de bestemming "Gemengd-2" weggevallen. Dit is met de bestemmingsplanherziening gecorrigeerd. Dat dit een omissie betreft, kan onder meer worden afgeleid uit de toelichting van het bestemmingsplan Hamerstraatgebied, waarin staat dat een FSI van maximaal 2 of 3 geldt binnen de bestemmingsvlakken. Zie paragraaf 4.2 Stedenbouwkundige aspectenl:"De huidige fsi in het gebied is circa o,8. De nieuwe maximale fsi tussen 2 en 3 geeft dus voldoende ruimte voor verdere intensivering. Omdat er expliciet niet gekozen is voor transformatie naar een hoogstedelijk gebied met een aanzienlijk woonbouwprogramma, zouden hogere dichtheden onlogisch zijn." Ook in het lnvesteringsbesluit voor het Hamerstraatgebied (van njuli 2012, inspraak in 201o), dat ten grondslag lag aan het bestemmingsplan Hamerstraatgebied uit 2013 was voor de onderhavige gronden een maximaal FSI van 2 voorzien.

Het is nooit de bedoeling geweest om in gehele bouw/bestemmingsvlakken nieuwbouw toe te staan tot 3o meter hoog, zonder verdere (FSI-)beperkingen. Door de maxima m2 bvo per functie die gelden op basis van de algemene gebruiksregels in artike114 van het bestemmingsplan uit 2013 zit hier in feite ook een bovengrens aan. Slechts voor de functie 'bedrit in de bestemmingen Gemengd-i en Gemengd-2 is in de planregels geen maximum metrage bepaald, maar wel voor de overige functies, zoals kantoren en horeca. Die maximum metrages zijn inmiddels opgesoupeerd, zodat alleen nog voor de (minder rendabele) functie 'bedrijf' metrage beschikbaar is. Op basis van de vigerende planregeling uit 2013 is daarom ter plaatse slechts nog nieuwbouw toegestaan met een hogere FSI dan 2 tot een bouwhoogte van maximaal 30 meter ten behoeve van 'bedrijven' (niet zijnde kantoren/kantoorachtige bedrijven). 2.2 In het bestemmingsplan Hamerstraatgebied is in 2013 een keuze gemaakt voor wat betreft de maximum bouwhoogte van 3o meter. De raad was zich bewust van het feit dat dit hoger was dan de bestaande bebouwing en dat niet alleen bouwen maar ook verbouwen tot 3o m mogelijk was. Van het bruto kantooroppervlak mocht verder 3o% een kantoorfunctie hebben, met dien verstande dat er geen overschrijding mocht plaatsvinden van het maximum van kantoorruimte van 500 m2 per vestiging.

Daarnaast gold voor de 3o% kantoorfunctie dat er geen overschrijding mocht plaatsvinden van het maximum gezamenlijk bvo aan kantoren van 30.000 m2 voor het hele gebied. Als er vergunning was aangevraagd voor een ophoging van 3o meter dan had deze moeten worden verleend. Verweerder: Het bestemmingsplan Hamerstraatgebied uit 2013 kent de volgende ruimtelijk-functionele uitgangspunten, zie het citaat uit paragraaf 4.1 van de toelichting: "het huidige ruimtegebruik in het plangebied ligt rond de 235.000 m2 bruto vloeroppervlak (bvo). Het totale programma dat dit bestemmingsplan mogelijk maakt, bevat 200.000 m2 bvo werken (waarvan 30.000 m2 bvo kantoren en kantoorachtige bedrijven), 36.000 m2 bvo voorzieningen en 200 woningen. Het primaat blijft op werken liggen, maar naar verwachting zal het accent verschuiven van traditionele bedrijvigheid naar kantoren en kantoorachtige creatieve functies. Dit programma vormt de bovengrens van de toegestane ontwikkelingen voor de komende 10 jaar. Door regels in het bestemmingsplan wordt gewaarborgd dat dit maximum programma niet wordt overschreden." Bovenstaande passage uit de bestemmingsplantoelichting impliceert dat dit mede geborgd beoogt te worden door de FSI-regels (varierend van maximaal 2 tot maximaal3), samen met de generieke

bouwhoogte van 3o m en aanvullende specifieke maxima per functie(groep) in de algemene gebruiksregels. Immers, indien in de planregeling voor ongeveer de helft van de gronden binnen het plangebied (met de bestemming Gemengd-2)slechts beoogd zou zijn om stedenbouwkundig gezien te volstaan met slechts een maximum bouwhoogte van gebouwen tot 3o meter ( zonder een by behorend maximum FSI) zou voor het bestemmingsplan een veel groter programma zijn voorzien dan hierboven aangegeven. Ook de aan het bestemmingsplan ten grondslag liggende onderzoeken gaan uit van het bovengenoemde bestaande en nieuwe programma voor het plangebied. Verder is niet alleen in de regels van artikel 4 (Gemengd-i), maar ook in de regels van artikel 5 (Gemengd-2) binnen de bouwregels de bepaling opgenomen:" ..per perceel geldt een maximum floorspace-index zoals op de verbeelding aangegeven..". 2.3 Vorig jaar is Fort Onroerend Goed (FOG) tweemaal in overleg geweest met medewerkers van de gemeente over de plannen van FOG tot herontwikkeling van de panden tot een hoogte van 3o meter; tijdens die gesprekken is niet aangegeven dat deze bouwhoogte beperkt zou gaan worden. Wel is de toezegging gedaan dat FOG op de hoogte zou worden gehouden voor haar percelen van belang zijnde ontwikkelingen.

Deze toezegging is niet nagekomen; FOG werd plotseling geconfronteerd met een ontwerpbestemmingsplan, met daar in het toekennen van een maatvoering van een maximum floorspace index van 2. Dit is geen kleine correctie maar een enorme verandering. Een floorspaceindex van 2 betekent namelijk dat de brutovloeroppervlakte slechts tweemaal de grondvlakte mag bedragen. Feitelijk gezien wordt er een substantiele ophogingsmogelijkheid wegbestemd. Verweerder: In het kader van het concept Investeringsbesluit Hamerkwartier voert de gemeentelijke projectgroep Hamerkwartier gesprekken met alle vastgoedeigenaren, zo ook met Fort Onroerend Goed. In het concept investeringsbesluit Hamerkwartier is voor de bedrijvenstrook aan de Johan van Hasseltweg niet voorzien in (extra) ontwikkeling in het kader van het Investeringsbesluit. In het concept Investeringsbesluit wordt voor deze strook uitgegaan van voortzetting van het bestaande gebruik, maar met een toekomstig gewenst eindbeeld dat uitgaat van vergroening. Dit als uitwerking van de Projectnota (2018) waar dit ook als een van de twee opties voor de strook is benoemd. In 2020 heeft Fort Onroerend Goed aan de gemeente plannen gepresenteerd voor uitbreiding/ transformatie. Het on twerp bevatte onder andere een uitbreiding van de bestaande bouwhoogte naar 3o meter met daarin zowel bedrijven als zelfstandige kantoren.

Door de gemeente is hierop aangegeven dat het bestemmingsplan geen kantoorontwikkeling meer toestaat omdat het gerealiseerde aantal kantoor vierkante meters al is opgesoupeerd. De constatering dat als er vergunning was aangevraagd voor een ophoging van 3o meter voor de functie 'bedrijven, deze had moeten worden verleend, klopt. Deze aanvraag is echter niet gedaan. Juist met het oog op de by Fort Onroerend Goed bekende toekomstplannen voor dit gebied, ligt het uitblijven van een aanvraag in hun risicosfeer. De bestemmingsplanherziening is voorbereid volgens de procedure ex afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht. Op 24 juni 2020 is de kennisgeving gepubliceerd over het voornemen om een bestemmingsplanherziening voor te bereiden voor dit gebied. Door deze kennisgeving is kenbaar gemaakt dat het planologisch regime zal worden aangepast. Daarnaast is ook middels de projectwebsite hiervan op informele wijze kennisgegeven. Naar aanleiding van de kennisgeving van het ontwerpbestemmingsplan (25 november 202o) is geen zienswijze van Fort Onroerend Goed ontvangen. 2.4 Per brief heeft FOG aangegeven juist prijs te stellen op de ophogingsmogelijkheid en gewezen op het enorme bedrag aan planschade dat zou worden geleden. Dit bedrag is door Cushman & Wakefield begroot op i.i6o.000 euro, gezien de daling van beleggingswaarde van de panden.

Desalniettemin heeft de raad vervolgens de bestemmingsplanherziening vastgesteld met de maximum floorspaceindex van 2. Verweerder:

Bij de totstandkoming van deze bestemmingsplanherziening is het planschaderisico geanalyseerd. Verweerder is van oordeel dat het plan financieel uitvoerbaar is. Het planschadeverzoek dat door appellant wordt aangekondigd zal alsdan in behandeling worden genomen. Verweerder kan zich overigens niet vinden in de voorlopige planschaderamingen van Fort Onroerend Goed en meent dat daarin foutieve aannames worden gedaan. 2.5 De gemeenteraad heeft nagelaten om voorafgaand aan het wegbestemmen daadwerkelijk te inventariseren of er plannen waren om gebruik te maken van de ophogingsmogelijkheid. De raad heeft evenmin bezien of de nieuwe maatvoering tot een onevenredige belemmering leidt. De totstandkoming van het bestemmingplan was onzorgvuldig en daarom in strijd met artikel 3:2 Awb. 2.6 De ophogingsmogelijkheid is essentieel, omdat de markt/potentiele huurders vragen om steeds meer vierkante meters bedrijfsruimten op een locatie en was FOG concreet voornemens om gebruik te maken van de ophogingsmogelijkheid. Los daarvan zorgt de reductie van het aantal potentiele meters van de bedrijfspanden dat de beleggingswaarde daalt. 2.7 De noodzaak voor de aanpassing in het bestemmingsplan wordt niet overtuigend toegelicht; de raad komt niet verder dan de suggestie dat de bouwhoogte van 3o meter per abuis in het bestemmingsplan van 2013 terecht zou zijn gekomen.

Waarom is dit niet direct gecorrigeerd, er is maar liefst 8 jaar mee gewacht. 2.8 De raad heeft nagelaten overtuigend toe te lichten welk ruimtelijk belang precies is gediend met het corrigeren van de gestelde fout. Het is volledig onduidelijk wat de rechtvaardiging is voor de onevenredige belemmering van de belangen van FOG. Verweerder: De directe aanleiding voor deze bestemmingsplanherziening vormde het verwijderen van enkele maatbestemde bedrijven met een hindercirkel, die reeds vertrokken waren uit het gebied. Daarnaast achtte verweerder het noodzakelijk om de geconstateerde omissies in de regels/ op de verbeelding te herstellen, zie het verweer onder punt 2.1 en 2.2. De omissies waren niet direct na vaststelling geconstateerd en konden daarom niet zoals aangegeven al in 2013 worden gerepareerd. 2.9

Een tweede beroepsgrond is dat de bestemmingsplanherziening rechtsonzekerheid creeert. In de planregels is geen definitiebepaling (en geen rekenregel) opgenomen voor de term grondoppervlak. Gelet daarop is het voor FOG niet duidelijk hoe zij het maximum aan floorspaceindex van 2 moeten bepalen. Moet gekeken worden naar het totaal aan grondoppervlak van het perceel, of het totaal aan grondoppervlak van gebouwen? De planregels geven geen duidelijk antwoord op die vraag. De definitie geeft slechts weer dat de floorspaceindex de verhouding is tussen grondoppervlak en brutovloeroppervlak. De bepaling legt niet uit waaruit het brutovloeroppervlak bestaat. Overigens gaat FOG er van uit dat het brutovloeroppervlak betrekking heeft op de omvang van het perceel (en niet het oppervlak aan gebouwen), gelet op de beantwoording van de zienswijzen hierover door de raad. Verweerder: In de planregels is de volgende begripsbepaling opgenomen voorfloorspace-index: " de verhouding tussen grondoppervlak en brutovloeroppervlak".

Voor brutovloeroppervlakte (bvo) geldt de volgende begripsbepaling: "de totale oppervlakte van de bouwlagen met inbegrip van de bouwconstructies, magazijnen, dienstruimten, bergingen etc., met uitzondering van gebouwde parkeervoorzieningen." In artikel 2 is bij de Wijze van meten bepaald: ''de brutovloeroppervlakte van een gebouw: de totale oppervlakte van de afzonderlijke bouwlagen met inbegrip van de bouwconstructies, magazijnen, dienstruimten, bergingen etc., met uitzondering van gebouwde parkeervoorzieningen". In de bouwregels is bepaald: "per perceel geldt een maximum floorspace-index zoals op de verbeelding aangegeven". In toelichting stoat onder 4.2 Stedenbouwkundige aspecten uitgelegd:" De floorspace-index geeft per (kadastraal) perceel aan hoe groot het brutovloeroppervlak van de gebouwen mag zijn. Een maximum FSI van i betekent bijvoorbeeld dat het totale brutovloeroppervlak per perceel net zo groot mag zijn als het oppervlak van het perceel. Als bijvoorbeeld 1/3 van het perceel wordt bebouwd, zijn maximaal 3 bouwlagen toegestaan."

Verweerder deelt de mening van Fort Onroerend Goed niet dat de bedoelde bepalingen onduidelijk of rechtsonzeker zijn. Conclusie verweerder: Het beroep van Fort Onroerend Goed is, voor zover ontvankelijk, ongegrond.

Gronden van beroep en verweer 3.

Assink en Beentjes

Samenvatting beroepsgronden Assink en Beentjes 3.1. Assink en Beentjes kunnen zich niet verenigen met het wegbestemmen van de ophogingsmogelijkheid van de bij hen in eigendom zijnde bedrijfspanden aan de Johan van Hasseltweg nummers 76 tot en met 98: 3.2. In het bestemmingsplan Hamerstraatgebied is in 2013 een keuze gemaakt voor wat betreft de maximum bouwhoogte van 3o meter. De raad was zich bewust van het feit dat dit hoger was dan de bestaande bebouwing en dat niet alleen bouwen maar ook verbouwen tot 3o m mogelijk was. Van het bruto kantooroppervlak mocht verder 30% een kantoorfunctie hebben, met dien verstande dat er geen overschrijding mocht plaatsvinden van het maximum van kantoorruimte van 500 m2 per vestiging. Daarnaast gold voor de 30% kantoorfunctie dat er geen overschrijding mocht plaatsvinden van het maximum gezamenlijk bvo aan kantoren van 30.000 m2 voor het hele gebied. Als er vergunning was aangevraagd voor een ophoging van 3o meter dan had deze moeten worden verleend. 3.3. Enkele jaren later werden Assink en Beentjes geconfronteerd met een ontwerpbestemmingsplan, met daar in het toekennen van een maatvoering van een maximum floorspace index van 2. Dit is geen kleine correctie maar een enorme verandering. Een floorspaceindex van 2 betekent namelijk dat de brutovloeroppervlakte slechts tweemaal de grondvlakte mag bedragen.

Feitelijk gezien wordt er een substantiele ophogingsmogelijkheid wegbestemd. 3.4. Per brief van 23 april 2021 hebben Assink en Beentjes aangegeven juist prijs te stellen op de ophogingsmogelijkheid en gewezen op het enorme bedrag aan planschade dat zou worden geleden. Dit bedrag is door Cushman & Wakefield begroot op 1.890.000 euro, gezien de daling van beleggingswaarde van de panden. Tijdens een op 7 juli 2021 gevoerd overleg hebben Assink en Beentjes nogmaals benadrukt dat zij zich niet kunnen verenigen met het wegbestemmen van de mogelijkheid om 3o meter hoog te kunnen bouwen. Desalniettemin heeft de raad vervolgens de bestemmingsplanherziening vastgesteld met de maximum floorspaceindex van 2. 3.5. De gemeenteraad heeft nagelaten om voorafgaand aan het wegbestemmen daadwerkelijk te inventariseren of er plannen waren om gebruik te maken van de ophogingsmogelijkheid. De raad heeft evenmin bezien of de nieuwe maatvoering tot een onevenredige belemmering leidt. De totstandkoming van het bestemmingplan was onzorgvuldig en daarom in strijd met artikel 3:2 Awb. 3.6. De ophogingsmogelijkheid is essentieel, omdat de markt/potentiele huurders vragen om steeds meer vierkante meters bedrijfsruimten op een locatie. Los daarvan zorgt de reductie van het aantal potentiele meters van de bedrijfspanden dat de beleggingswaarde daalt. 3.7.

De noodzaak voor de aanpassing in het bestemmingsplan wordt niet overtuigend toegelicht; de raad komt niet verder dan de suggestie dat de bouwhoogte van 3o meter per abuis in het bestemmingsplan van 2013 terecht zou zijn gekomen. Waarom is dit niet direct gecorrigeerd, er is maar liefst 8 jaar mee gewacht. 3.8. De raad heeft nagelaten overtuigend toe te lichten welk ruimtelijk belang precies is gediend met het corrigeren van de gestelde fout. Het is volledig onduidelijk wat de rechtvaardiging is voor de onevenredige belemmering van de belangen van Assink en Beentjes. 3.9. Een andere beroepsgrond is dat de bestemmingsplanherziening rechtsonzekerheid creeert. In de planregels is geen definitiebepaling (en geen rekenregel) opgenomen voor de term grondoppervlak. Gelet daarop is het voor FOG niet duidelijk hoe zij het maximum aan floorspaceindex van 2 moeten bepalen. Moet gekeken worden naar het totaal aan grondoppervlak van het perceel, of het totaal aan grondoppervlak van gebouwen? De planregels geven geen duidelijk antwoord op die vraag. De definitie geeft slechts weer dat de floorspaceindex de verhouding is tussen grondoppervlak en brutovloeroppervlak. De bepaling legt niet uit waaruit het brutovloeroppervlak bestaat.

Overigens gaat FOG er van uit dat het brutovloeroppervlak betrekking heeft op de omvang van het perceel (en niet het oppervlak aan gebouwen), gelet op de beantwoording van de zienswijzen hierover door de raad.

Inhoudelijk verweer gemeente Verweerder verwijst vanwege de bijna identieke inhoud van de beroepschriften nummer 2 (Fort Onroerend Goed) en nummer ,3 (Assink en Beentjes) naar het puntsgewijze verweer bij het ingediende beroepschrift onder nummer 2. Conclusie Het beroep van Assink en Beentjes is, voor zover ontvankelijk, ongegrond.

Eindconclusie Verweerder is van mening dat met het bestemmingsplan Hamerstraatgebied 1e herziening wordt voorzien in een goede ruimtelijke ordening. Met de belangen van appellanten Albemarle, Fort Onroerend Goed en Assink en Beentjes is in voldoende mate rekening gehouden. De gemeente verzoekt u dan ook om de beroepen van appellanten, voor zover ontvankelijk, ongegrond to verklaren.

Hoogachtend, Namens het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam, Namens de gemeenteraad van Amsterdam,

R. Leenstra Teamleider team Juridische planvorming, Ruimte en duurzaamheid