5. Adviesaanvraag HVV2025 stadsdeel Zuidoost.pdf

Adviesaanvraag college aan dagelijks bestuur Invullen door directie: Onderwerp adviesaanvraag: Wijzigingsvoorstel HVV 2024 per 1 januari 2025 Portefeuille: Volkshuisvesting Directie: Wonen Datum behandeling staf WH 13 mei 2024 Datum adviesaanvraag: 3 juni 2024 Deadline ontvangst advies: 15 juli 2024 Advies mailen naar: s.hamimid@amsterdam.nl, s.toorenburg@amsterdam.nl en j.frielink@amsterdam.nl Meegestuurde stukken: Huisvestingsverordening, Nadere regels Heeft er consultatie vooraf Wetgevingsagenda is besproken in het BOSS van 13 mei 2024 plaatsgevonden?

Invullen door stadsdeel: Stadsdeel: Zuidoost Procesbegeleider: Dian Kroes Datum weekstart/staf: 10 juni 2024 Datum stadsdeelcommissie: 25 juni / 9 juli 2024 Datum dagelijks bestuur: 16 juli 2024 Registratienr. (optioneel): …

Over gevraagde adviezen: Conform de Verordening op de stadsdelen en het stadsgebied Amsterdam 2022: (art. 12, lid 1) betrekt college en BM het DB bij voorbereiding van stedelijke kaders als deze kaders betrekking hebben op taken en bevoegdheden van DB of DB een rol krijgt in uitvoering van die kaders, of -

(art. 12, lid 2) als college of BM voornemens is over stedelijke kaders besluit te nemen of voornemens is ander besluit te nemen waarbij belangen van een of meer stadsdelen zijn betrokken, in ieder geval bij vaststellen van bestemmingsplannen, wint college of BM bij DB advies in.

DB legt deze adviezen voor aan SDC (art. 19). Bij besluitvorming maakt DB inzichtelijk wat advies van SDC is en hoe eventuele voorstellen of moties als bedoeld in art. 30, lid 3, zijn verwerkt. DB neemt advies van SDC over indien is vastgesteld met meerderheid van stemmen en past binnen stedelijke en budgettaire kaders. DB kan uitsluitend schriftelijk met zeer zwaarwegende redenen afwijken van advies of voorstel van SDC. (art. 19, lid 5) Als standpunten van stadsdeelcommissieleden bij uitbrengen van advies uiteenlopen, worden in advies standaard alle verschillende standpunten binnen commissie kenbaar gemaakt. (art. 30, lid 5)

Adviesvraag college Formuleer hier de vraag aan het dagelijks bestuur

Het college geeft voorgenomen beleidsvoorstellen ter wijziging van de Huisvestingsverordening per 1 januari 2025 vrij voor inspraak. Het voorstel omvat onder meer het invoeren van een vergunningplicht voor middeldure huurwoningen, introductie van urgentie voor de Actiecentrum Veiligheid en Zorg-doelgroep en wijziging van de voorrangregels voor rolstoelgebruikers. Ook worden er o.a. voorstellen gedaan ten aanzien van vakantiewoningruil, regels voor kortdurende huisbewaring en versoepeling van de regels voor inwoning. De belangrijkste voorstellen voor wijziging van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 (HVV) per 1 januari 2025 zijn: a. Woonruimteverdeling -

Alle middeldure huurwoningen huisvestingsvergunningsplichtig maken Met de komst van de Wet betaalbare huur gaat er een maximale huur gelden voor middeldure huurwoningen. Pagina 1 van 14

Invoering van deze wet staat gepland voor 1 juli 2024. Om te zorgen dat deze woningen verhuurd worden aan huishoudens met een middeninkomen is het voorstel om de huisvestingsvergunningsplicht uit te breiden met de categorie ‘middeldure huurwoning’. Het gaat om woningen in de bestaande voorraad met een huurprijs van €879,66 tot en met €1.165,81 (prijspeil: 2024). Het gaat om woningen tot en met 186 punten volgens het woningwaarderingsstelsel. Middeninkomens zijn huishoudens met een inkomen tot €75.362 voor eenpersoonshuishoudens en €82.921 voor meerpersoonshuishoudens. Voor een goede uitvoering van de vergunningplicht moet de vergunningverlening op orde zijn. Het instellen van toezicht en handhaving is daarnaast noodzakelijk. Gedurende 2024 moet de implementatie worden voorbereid. Dit traject staat los van de voorliggende juridische verankering in de huisvestingsverordening. De inwerkingtreding van de wijziging volgt op een datum die het college geschikt acht. Die bevoegdheid wordt door de gemeenteraad aan het college gedelegeerd. -

Maatwerk passendheidscriteria ten aanzien van koppeling huishoudgrootte en vierkante meters Op dit moment kent de Huisvestingsverordening 2024 (HVV) bepaalde passendheidscriteria voor gezinnen. Grotere sociale huurwoningen met een minimaal aantal kamers en minimaal aantal vierkante meters worden met voorrang toegewezen aan grote of kleine gezinnen. De praktijk leert dat de huidige voorrang niet altijd goed past bij de woonruimteverdeling van Amsterdam en bij de doelen van de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting. Door het ontbreken van een afwijkingsbevoegdheid komen woningen die wel geschikt zouden zijn voor gezinnen soms niet terecht bij deze gezinnen. Om die reden is het voorstel om in de HVV een pilot voor twee jaar op te nemen dat corporaties de mogelijkheid biedt om maatwerk toe te passen en van de bestaande passendheidscriteria af te wijken. De huidige passendheidscriteria blijven wel het uitgangspunt en blijven opgenomen in de HVV. De verwachting is dat er hierdoor meer woningen met voorrang aan gezinnen worden toegewezen. Na twee jaar wordt onderzocht of de maatregel daadwerkelijk tot meer woningen voor gezinnen leidt.

-

Nieuwe urgentiecategorie Actiecentrum Veiligheid en Zorg-doelgroep In de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting staat opgenomen dat de bestaande groep die urgentie krijgt nog wordt uitgebreid met de groep Amsterdammers met een bepaalde openbare orde en veiligheidsachtergrond. Naast de meest kwetsbare daklozen is dit de laatste groep die nog aan de urgente doelgroepen wordt toegevoegd. Het Actiecentrum Veiligheid en Zorg (AcVZ) mag op jaarbasis 10 cliënten voordragen voor een urgentie. Deze AcVZ-doelgroep zal net als de bestaande urgentie ‘uitstroom uit de Maatschappelijke Opvang of Beschermd Wonen’ (uitstroom MO/BW) met een omklapcontract worden gehuisvest. Dit betekent dat er ook voor deze groep een urgentie zal worden verleend onder opschortende voorwaarden waarbij het huurcontract eerst op naam van de zorgverlener zal worden gezet alvorens het wordt ‘omgeklapt’ op naam van de persoon. Het gaat om personen die door het AcVZ worden voorgedragen en zijn opgenomen in een persoonsgerichte aanpak van het AcVZ voor wie stabiele zelfstandige huisvesting met begeleiding cruciaal is om een duurzame verandering op meerdere leefgebieden te bewerkstellingen en een belangrijke factor is in het beëindigen van crimineel gedrag en/of het afhankelijk blijven van een crimineel netwerk.

De ervaring leert dat het ontbreken van woonperspectief er voor deze groep toe leidt dat het moeilijk is om stappen te blijven zetten richting meer perspectief en stabiliteit. Het verlenen van urgentie zal naar verwachting bijdragen aan een afname van overlastgevend en delict gedrag. Na twee jaar wordt het toevoegen van deze doelgroep geëvalueerd.

-

Toewijzingsregels voor particuliere flexcomplexen Het plan is om de komende drie jaar 2.500 - 3.000 flexwoningen (tijdelijke woningen) te realiseren in drie tranches. Dit is om te voldoen aan de grote vraag naar betaalbare woningen. Daarnaast is het doel om minimaal 30% van deze woningen toe te wijzen aan statushouders, om zo te voldoen aan de taakstelling vanuit het Rijk. De overige woningen worden toegewezen aan reguliere woningzoekenden die met spoed op zoek zijn naar een woning, waaronder jongeren, mensen uit specifieke beroepsgroepen en economisch daklozen.

Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 2 van 14

De flexcomplexen kunnen ontwikkeld of beheerd worden door corporaties, maar ook door particulieren. Op dit moment geldt volgens de HVV voor de toewijzing van sociale huurwoningen die geen eigendom zijn van corporaties enkel een inkomenseis. Dit betekent dat het niet mogelijk is om groepen, waaronder statushouders, met voorrang te huisvesten in flexcomplexen die niet in eigendom zijn van corporaties. Dit geldt ook voor het nog op te leveren complex Riekerpark, waarbij de units in eigendom zijn van de gemeente. Het is volgens de Huisvestingswet ook uitgesloten om voorrang aan specifieke groepen te regelen in anterieure overeenkomsten. Toewijzingsregels kunnen alleen worden opgenomen in een huisvestingsverordening. Daarom wordt voorgesteld om per 1 januari 2025 voorrangsregels op te nemen die van toepassing kunnen zijn op particuliere flexcomplexen. Per complex zal uiteindelijk bekeken worden welke doelgroepenmix gewenst is. -

Wijziging van de voorrang voor rolstoelgebruikers Rolstoelgebruikers die een rolstoelwoning zoeken krijgen een label acuut, dringend of noodzakelijk afhankelijk van de ernst van hun woonsituatie. Daarnaast gelden er passendheidslabels voor grote rolstoelwoningen die met voorrang gaan naar huishoudens met kinderen. Het voorstel is nu om de voorrang voor gezinnen met 1 of 2 kinderen voor rolstoelwoningen met 3 kamers te laten vervallen. De voorrang is namelijk belemmerend voor huishoudens zonder kinderen met verhuismotivatie acuut of dringend. Bij het reageren op een vrijkomende rolstoelwoning met 3 kamers werden ze ‘ingehaald’ door huishoudens met 1 of 2 kinderen die noodzakelijk zijn. Hierdoor bleven Amsterdammers bijvoorbeeld langer in het revalidatiecentrum liggen dan nodig. De verkeerde beddenproblematiek werd met de voorrang vergroot. Voortaan komen voor rolstoelwoningen met 3 kamers als eerste rolstoelgebonden woningzoekenden die acuut dienen te verhuizen aan de beurt, daarna volgt de categorie dringend en tot slot komen huishoudens met rolstoelwoningindicatie noodzakelijk.

-

Uitbreiding definitie ‘gemengde wooncomplexen’ Sinds 2015 worden gemengde wooncomplexen gebouwd in samenwerking met corporaties, waarbij kwetsbare huishoudens samenwonen met niet-kwetsbare jongeren. Volgens de huidige definitie in de HVV kunnen de woningcorporaties de woningen voor de niet-kwetsbare jongeren in deze gemengde complexen toewijzen op basis van de motivatie en geschiktheid van deze jongeren om de kwetsbare bewoners te ondersteunen. Zowel bij de te realiseren flexcomplexen (BrasaVillage) als bij het realiseren van Lang Leven Thuis Flats is er de wens om ook niet-kwetsbare huishoudens die ouder zijn dan 27 jaar te huisvesten in gemengde complexen. Ook hier is er een wens om de kandidaat-huurders te toetsen op motivatie. De definitie van gemengd wonencomplex in de HVV wordt daarom uitgebreid, zodat ook gemotiveerde kandidaten van boven de 27 jaar daar kunnen gaan wonen.

b. Woonruimtevoorraad -

Vrijstellen huizenruil zonder enige vorm van betaling Woningen zijn om in te wonen, aldus de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting. Daarom reguleren we het gebruik van de woningvoorraad, ook bij toeristisch gebruik van woningen. De laatste tijd is huizenruil als vorm van toeristisch gebruik in opkomst. Alle vormen van kortdurend verblijf hebben invloed op de woningvoorraad en op de leefbaarheid in wijken en buurten. Na Airbnb is HomeExchange inmiddels de tweede aanbieder van woningen voor toeristisch verblijf in de stad. In de raadsinformatiebrief van 23 april 2024 over de afhandeling van de moties 665.23 en 697.23 heeft het college aangegeven dat huizenruil zonder enige vorm van betaling niet onder de vakantieverhuurregels valt. Om deze vorm van huizenruil mogelijk te maken moet de Huisvestingsverordening wel nog worden aangepast. Deze vorm van in gebruik geven van de woning valt namelijk wel onder woningonttrekking. Er is pas sprake van wonen als je langer dan zes maanden ergens verblijft. Voorgesteld wordt om voor kortdurend verblijf ten behoeve van huizenruil zonder enige vorm van betaling een vrijstelling van de woningonttrekkingsvergunningplicht op te nemen in de Huisvestingsverordening per 1 januari 2025.

Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 3 van 14

-

Kort verblijf in woningen toestaan (korte huisbewaring); Eén van de doelstellingen van de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting is het creëren van meer woonruimte in de bestaande woningvoorraad. Dit kan door bewoners toe te staan om hun woning tijdelijk in gebruik te geven aan iemand anders als zij een aantal maanden afwezig zijn door bijvoorbeeld een lange reis of uitwisselingssemester. Deze mogelijkheid zou onder andere een uitkomst kunnen zijn voor mensen die met spoed een woning zoeken zoals economisch daklozen, gescheiden mensen en studenten. Op dit moment is dit echter nog niet toegestaan in de Huisvestingsverordening omdat het, afhankelijk van de situatie, formeel onder woningonttrekking en/of toeristische verhuur valt. Voor beiden geldt een vergunningplicht die voor deze situaties niet worden verleend. Om dit toch mogelijk te maken is het voorliggende voorstel om het tijdelijk in gebruik geven van je woning vrij te stellen van de vergunningplicht voor onttrekking en toeristische verhuur. Deze vrijstelling geldt voor maximaal één aaneengesloten periode van minimaal drie tot maximaal zes maanden. Voor particuliere woningen wordt dit voor één keer per jaar vrijgesteld en voor corporatiewoningen één keer per vijf jaar. Dit beperkt de mogelijkheid dat corporatiewoningen tijdelijk worden bewoond door mensen buiten hun doelgroep en voor boven de sociale huurprijs.

Anderzijds wordt hiermee alsnog tegemoet gekomen aan de behoefte vanuit corporaties die dit in bijzondere gevallen willen kunnen toestaan. De aanvrager die de woning tijdelijk achterlaat moet ingeschreven staan op het betreffende woonadres. De tijdelijke bewoner mag tijdens de periode niet op een ander woonadres in Amsterdam staan ingeschreven. Bij een huurwoning is altijd toestemming nodig van de verhuurder. Om te zorgen dat deze regeling daadwerkelijk tijdelijke woonplekken oplevert en leegstand tegengaat kiest het college ervoor om geen meldplicht of vergunningplicht te introduceren voor korte huisbewaring. Hoewel dit het risico op misbruik van de regeling iets vergroot, heeft het als grote voordeel dat daardoor veel Amsterdammers tijdelijk onderdak kunnen krijgen en onnodige leegstand voorkomen wordt.

-

Regels voor woningdelen en inwoning herzien; Een woonplek vinden in Amsterdam is bijzonder moeilijk. Het gebrek aan passende en betaalbare woningen is erg groot. Woningdelen kan bijdragen aan het creëren van meer woonplekken. Maar woningdelen schuurt soms ook met andere uitgangspunten. Het kan leiden tot meer overlast voor andere Amsterdammers. We willen grote woningen beschikbaar houden voor gezinnen en de huurrechten van woningdelers goed beschermen. We hebben dus gezocht naar maatregelen die in balans zijn: woningdelen makkelijker maken én de leefbaarheid in de stad beschermen. Voorgesteld wordt om de regels voor inwoning/hospitaverhuur te verruimen. Het college wil de termijn waarna iemand mag komen inwonen verkorten van twee naar één jaar. Dit betekent dat een huishouden al na één jaar een ander huishouden in huis mag nemen, in plaats van na twee jaar. Verder wordt inwoning direct, dus niet pas na één jaar, toestaan als het inwoning verlenende of het inwonende huishouden getrouwd is of een geregistreerd partnerschap heeft. Ten derde wil het college inwoning van twee huishoudens toestaan (in plaats van maximaal één inwonend huishouden) als het gaat om familie tot en met de vierde graad of als er sprake is van mantelzorg. Naast het huishouden van de hoofdbewoner mogen dan dus twee andere huishoudens komen inwonen. Een huishouden kan uit meerdere personen bestaan.

Het kan bijvoorbeeld gaan om een gezin met kinderen. Woningdelen door drie personen willen we stimuleren en makkelijker maken. Voorgesteld wordt om een plusquotum voor vergunningen voor omzetting naar drie onzelfstandige woonruimten in te voeren. Dat betekent dat als het algemene wijkquotum (waarin geen onderscheid wordt gemaakt naar aantal kamers) vol is, er een beperkt aantal extra vergunningen per wijk beschikbaar zijn. Dit geldt alleen voor een omzetting naar drie onzelfstandige woonruimten. Per wijk komen gemiddeld 55 extra plekken en in totaal circa 6000 plekken beschikbaar in het quotum. Het voorstel om de leges bij omzettingsvergunningen voor drie onzelfstandige woonruimten af te schaffen of drastisch te verlagen wordt meegenomen voor de aanstaande wijziging van de Legesverordening Amsterdam. Dat proces loopt parallel aan de wijziging van de Huisvestingsverordening. Door de leges te verlagen willen we Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 4 van 14

de drempel om een vergunning aan te vragen verlagen. Het delen van een huis met bijvoorbeeld drie vrienden maken we op die manier makkelijker. De gemeente wil de vergunning om te woningdelen met drie personen niet helemaal afschaffen (vergunningvrij maken), omdat we dan niet meer kunnen sturen op de samenstelling van de woningvoorraadwijkquota. Financiering voor het verlaagde legestarief is, voorlopig incidenteel tot en met 1 januari 2026, gevonden binnen het budget van de Directie Wonen. Voorgesteld zal worden om het legestarief te verlagen tot € 31,- of € 62,-, een verlaging van ongeveer € 600,- per vergunning. Op dit moment worden ongeveer 20 omzettingsvergunningen per maand verleend, waarvan ongeveer 60% voor omzetting naar drie onzelfstandige woonruimten. Uitgaande van 12 x 12 = 144 omzettingsvergunningen voor drie onzelfstandige woonruimten op jaarbasis gaat het om een bedrag van grofweg 144 x € 600,00 = € 86.400,- per jaar. Bij de daadwerkelijke wijziging van legesverordening door de gemeenteraad zullen de definitieve financiële gevolgen kenbaar zijn. -

Tijdelijke verplaatsing woonboten met B&B als gevolg van kadeherstel; De komende jaren ligt bij werkzaamheden in de openbare ruimte in Amsterdam er een grote en urgente opgave bij het onderhouden en herstellen van de bruggen en kademuren. Hierdoor zullen de komende tientallen jaren naar schatting 2800 woonboten tijdelijk moeten worden verplaatst om ruimte te maken voor onderhouds- en herstelwerkzaamheden. Een verplaatste woonboot blijft gemiddeld twee jaar liggen op de tijdelijke ligplaats alvorens terug te verhuizen naar de vaste/oude ligplaats. Gezien het langdurige hersteltraject van Amsterdamse kades en bruggen en het aantal woonboten met een B&B dat te zijner tijd verplaatst moet worden, naar schatting 190, is het wenselijk hierover regels op te nemen in de Huisvestingsverordening per 1 januari 2025. Het college wil niet dat een voor de eigenaar al ingrijpende tijdelijke verhuizing nog meer wordt belast door mogelijk extra procedure obstakels voor de B&B. Het voorstel is dat een B&B tijdelijk mag worden geëxploiteerd op een andere ligplaats. Er vindt geen toetsing plaats aan het wijkquotum.

Vervolgproces Na verwerking van uw advies en de reacties uit de inspraakronde, worden definitieve voorstellen gedaan aan de gemeenteraad voor vaststelling. Besluitvorming voor definitieve wijzigingsvoorstellen voor de Huisvestingsverordening per 1 januari 2025 volgt in het najaar. Aan het dagelijks bestuur van stadsdeel Zuidoost wordt gevraagd uiterlijk 15 juli 2024 advies uit te brengen over de beleidsvoorstellen in de Huisvestingsverordening per 1 januari 2025.

Conceptadvies DB: Het dagelijks bestuur formuleert hier -indien van toepassing- t.b.v. de stadsdeelcommissievergadering een conceptadvies

Het Dagelijks Bestuur van stadsdeel Zuidoost kan zich vinden in veel van de door het college van B&W voorgestelde wijzigingen van de Huisvestingsverordening per 1 januari 2025. Een deel van de voorgestelde aanpassingen zijn technisch van aard. Op een aantal andere punten hebben wij wel een reactie en/of een aanvullend advies. Woonruimteverdeling Alle middeldure huurwoningen huisvestingsvergunningsplichtig maken Met deze aanpassing kunnen voortaan ook bestaande middeldure huurwoningen (tot 186 WWS-punten) bij mutatie passend, wat wil zeggen aan een huishoudens met een middeninkomen, worden toegewezen. Tot op heden gold dit alleen voor nieuwbouwwoningen. Stadsdeel Zuidoost is dan ook tevreden met deze aanpassing. Middeldure huurwoningen moeten nu worden toegewezen aan midden inkomens. Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 5 van 14

Het is op dit moment echter nog niet mogelijk om voor deze middeldure woningen een passende huurprijs af te dwingen. Vanaf 142 WWS-punten (grens sociale huurwoningen) mag de verhuurder zelf nog de hoogte van de huur bepalen. Om als gemeente de bijpassende middeldure huurprijs af te kunnen dwingen is het noodzakelijk dat de Wet Betaalbare Huur landelijk wordt aangenomen. Met de wet is een dwingend instrument beschikbaar waarmee te hoge huurprijzen omlaag kunnen. Het stadsdeel ziet dit als een belangrijke stap om meer grip te krijgen de overspannen woningmarkt en is positief over de mogelijkheden. De invoering van deze wet per 1 juli 2024 is echter nog onzeker, de wet ligt nu bij de Eerste Kamer. Als de Wet sneuvelt dan kan gemeente handhaven op de vergunningsplicht, maar dan zit er geen maximum verplichte prijs verbonden aan de woning. Hierbij kan dan niet dwingend worden gehandhaafd tegen een huurprijs, het enige wat je in deze vorm bereikt is de voorrang voor middeninkomens op deze woningen. Vanwege de vele onzekerheden en het feit dat je eigenlijk geen lagere huur kunt afdwingen, is het stadsdeel geen voorstander van invoering zonder de benodigde achterliggende wetgeving.

Maatwerk passendheidscriteria ten aanzien van koppeling huishoudgrootte en vierkante meters Nu geldt dat woningen van minimaal 61 m2 en drie kamers met voorrang worden toegewezen aan kleine gezinnen en woningen van 70 m2 en vier kamers aan grote gezinnen met drie of meer minderjarige kinderen. Het voorstel is om gemotiveerd van deze toewijzingscriteria af te kunnen wijken wanneer een woning bijvoorbeeld enkele vierkante meters te klein is, maar de plattegrond wel geschikt is voor een gezin. De mogelijkheid voor corporaties om af te wijken van de passendheidscriteria kan ervoor zorgen dat er meer woningen beschikbaar komen voor gezinnen. Stadsdeel Zuidoost vindt het goed dat er pragmatisch wordt omgegaan met de passendheidscriteria voor gezinnen. Het mag echter geen middel worden om gezinnen in (te) kleine woningen te huisvesten. Nieuwe urgentiecategorie Actiecentrum Veiligheid en Zorg-doelgroep Er wordt voorgesteld om nog één urgentiecategorie toe te voegen. Het Actiecentrum Veiligheid en Zorg (AcVZ) mag op jaarbasis 10 cliënten voordragen voor een urgentie. Deze AcVZ-doelgroep zal net als de bestaande urgentie ‘uitstroom uit de Maatschappelijke Opvang of Beschermd Wonen’ (uitstroom MO/BW) met een omklapcontract worden gehuisvest.

Het gaat om personen die door het AcVZ worden voorgedragen en zijn opgenomen in een persoonsgerichte aanpak van het AcVZ voor wie stabiele zelfstandige huisvesting met begeleiding cruciaal is om een duurzame verandering op meerdere leefgebieden te bewerkstellingen en een belangrijke factor is in het beëindigen van crimineel gedrag en/of het afhankelijk blijven van een crimineel netwerk. Zuidoost kan zich vinden in deze toevoeging aan de urgentiecategorie. Toewijzingsregels voor particuliere flexcomplexen Met deze aanpassing ontstaat de mogelijkheden om statushouders met urgentie te huisvesten in tijdelijke flexcomplexen die niet ontwikkeld worden door een corporatie, bijvoorbeeld door de overheid of particulieren. Dit is met het oog op de door het rijk opgelegde taakstelling aan gemeenten voor de huisvesting van statushouders een logische vervolgstap. Stadsdeel Zuidoost vindt het wel belangrijk om blijvend aandacht te hebben voor de omgeving waarin kwetsbare groepen als statushouders gehuisvest worden. Wijziging van de voorrang voor rolstoelgebruikers Rolstoelgebruikers die een rolstoelwoning zoeken krijgen een label acuut, dringend of noodzakelijk afhankelijk van de ernst van hun woonsituatie. Daarnaast gelden er passendheidslabels voor grote rolstoelwoningen die met voorrang gaan naar huishoudens met kinderen.

Het voorstel is nu om de voorrang voor gezinnen met 1 of 2 kinderen voor rolstoelwoningen met 3 kamers te laten vervallen. De voorrang is namelijk belemmerend voor huishoudens zonder kinderen met verhuismotivatie acuut of dringend. Stadsdeel Zuidoost snapt dat er in de situatie van beperkt aanbod een keuze gemaakt moet worden, en het huishouden met de meest urgente situatie voor gaat. Het is, gezien het bovenstaande, wel belangrijk dat er in de nieuwbouw voldoende rolstoelwoningen worden geprogrammeerd. Uitbreiding definitie ‘gemengde wooncomplexen’ De definitie van een gemengd complex wordt uitgebreid, zodat ook niet-kwetsbare huishoudens die niet tot de doelgroep jongeren worden gerekend (ouder zijn dan 27 jaar) er op basis van motivatie en geschiktheid kunnen worden gehuisvest. Het stadsdeel is hier voorstander van omdat het de betrokkenheid en sociaal kapitaal Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 6 van 14

vergroot. Stadsdeel Zuidoost ziet bijvoorbeeld in het project Brasa Village (H-buurt) kansen om “sterke schouders” en talentvolle, creatieve bewoners in te laten stromen op basis van motivatie en betrokkenheid. Stadsdeel Zuidoost is bereid om hier op een proactieve manier over mee te denken. Woonruimtevoorraad Vrijstellen huizenruil zonder enige vorm van betaling Het college heeft aangegeven dat huizenruil zonder enige vorm van betaling niet onder de vakantieverhuurregels valt. Om deze vorm van huizenruil mogelijk te maken wordt de Huisvestingsverordening aangepast. Deze vorm van in gebruik geven van de woning valt namelijk wel onder woningonttrekking. Voorgesteld wordt om voor kortdurend verblijf ten behoeve van huizenruil zonder enige vorm van betaling een vrijstelling van de woningonttrekkingsvergunningplicht op te nemen. Zuidoost kan zich vinden in deze aanpassing, maar wijst er wel op dat het geen “sluiproute” mag worden voor betaalde vormen van toeristische verhuur. Kort verblijf in woningen toestaan (korte huisbewaring) Met deze aanpassing wordt ‘korte huisbewaring van 3 tot 6 maanden’ juridisch goed geborgd. Achtergrond hiervan is het beter benutten van de woningvoorraad, verminderen leegstand. Het stadsdeel kan zich vinden in deze aanpassing.

Regels voor woningdelen en inwoning herzien Stadsdeel Zuidoost ziet ook dat het moeilijk is om een woonplek te vinden in Amsterdam. Het gebrek aan passende en betaalbare woningen is erg groot. Om hier iets aan te doen komt het College met aan aantal maatregelen, o.a. op het gebied van inwoning en woningdelen. Stadsdeel Zuidoost plaats, ondanks dat zij de schaarste op de woningmarkt onderkent, kanttekeningen bij deze voorstellen.  Gedogen hospitaverhuur Hospitaverhuur is (onder voorwaarden) op basis van Huisvestingsverordening vergunningsvrij. Huisvesting van meerdere huishoudens op één adres is op dit moment in strijd met 75% van de geldende bestemmingsplannen (vanaf 1 januari 2024: het omgevingsplan). Het college stelt voor om hospitaverhuur te (gaan) gedogen. Handhaving op bestemmingsplannen is een bevoegdheid van het college en het college heeft deze bevoegdheid rechtstreeks gemandateerd aan de stadsdelen. Het is naar mening van het stadsdeel zeer ongebruikelijk om een gedoogverklaring te laten vaststellen voor een activiteit waarvoor een vergunning (in dit geval afwijken omgevingsplan) verleend kan worden. Deze vergunningaanvragen komen vaker voor. Bijvoorbeeld bij B&B en verkamering vragen initiatiefnemers deze vergunning aan.

Het is naar mening van het stadsdeel ook niet logisch dat aanvragers van een B&B en verkamering een vergunning moeten aanvragen en degene die hospitaverhuur wil niet. Gedogen van een met de wet strijdige situatie kan alleen met zeer goede redenen en met concreet zicht op legalisatie. Concreet zicht op legalisatie is een criterium waaraan zeer strenge eisen zijn verbonden. Het is de vraag of dat nu het geval is. Het college loopt met de gedoogverklaring ook vooruit op het te zijner tijd vast te stellen omgevingsplan (waarin hospitaverhuur uiteindelijk wordt gelegaliseerd). Het omgevingsplan moet nog worden opgesteld en ter advies worden voorgesteld aan de stadsdelen waarna besluitvorming dient plaats te vinden. Bovendien: een eventueel verzoek tot handhaving (op het feit dat een specifieke hospitaverhuursituatie in strijd is met het omgevingsplan) zal door de stadsdelen worden afgewezen met verwijzing naar de gedoogverklaring. Deze afwijzing kan worden aangevochten bij de rechter. Vanwege het ontbreken van ‘concreet zicht op legalisatie’ bestaat het risico dat deze afwijzingsbesluiten (‘gedoogbesluiten’) door de rechter zullen worden vernietigd. Tot slot levert een gedoogconstructie meer onzekerheid voor de hospitaverhuurder op dan een verleende vergunning en levert dit verminderde rechtstreekse rechtsbeschermingsmogelijkheden voor omwonenden op.

Om bovenstaande reden adviseert het stadsdeel om bij strijdigheid met bestemmingsplan bij hospitaverhuur de gebruikelijke vergunningsprocedure te laten doorlopen.

Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 7 van 14

 Plusquotum voor omzetten naar drie wooneenheden De huidige wijkquota geven nog ruimte voor zo’n 7.000 vergunningen. Redenerend vanuit drie onzelfstandige wooneenheden kunnen nog bijna 21.000 onzelfstandige woonruimtes gecreëerd worden. Op basis hiervan is invoering van een plusquotum niet nodig. Een plusquotum is relevant voor wijken waar het huidige wijkquotum vol is. Maar waarom zouden we nu juist in wijken waar het quotum al vol is en het maximale aantal grote woningen dat mag worden verkamerd vanuit het oogpunt van schaarste reeds bereikt is, ruimte maken om meer woningen om te zetten? In feite wordt hiermee extra ruimte gecreëerd in wijken waar al veel onzelfstandige woonruimtes zijn: de volle wijken, zoals in Geerdinkhof/ Kantershof. De wijkquota voor de wijken zijn opgenomen in een lijst, per wijk wordt het quotum met 2% verhoogd, de aantallen worden met ongeveer de helft vermeerderd, dat is aanzienlijk voor de woonwijken en heeft meer dan beperkte RO-gevolgen. In totaal kunnen 630 woningen/appartementen in Zuidoost extra in aanmerking komen voor omzetting. Dat houdt in dat er voor 1890 huishoudens extra woonruimte kan worden gerealiseerd. Dit kan de leefbaarheid in deze wijken verder onder druk zetten. Vraag vanuit het stadsdeel is dan ook welke strategie er wordt ingezet om de leefbaarheid in bijvoorbeeld de wijk Geerdinkhof/ Kantershof goed / op peil te houden.

Het stadsdeel is van mening dat het regelmatig wijzigen en de nu weer voorgenomen uitbreiding met een ‘plusquotum’ de regelgeving en daarmee de uitvoering nog complexer maken. Elke aanvraag zal VTH aan drie verschillende quota moeten toetsen: wijkquotum, plusquotum en pandquotum, waarbij het pandquotum alleen handmatig gecontroleerd kan worden. En nog belangrijker: het wordt voor inwoners/initiatiefnemers steeds moeilijker om de regelgeving te begrijpen en daarmee ook lastiger zich aan de regels te houden. Daarnaast zal het negatief van invloed zijn op het draagvlak voor de regels die de overheid stelt. Kortom: Het college wil ‘woningdelen makkelijker maken’ maar de complexiteit van de regelgeving neemt met dit voorstel alleen maar toe. Ook een negatieve impact op de leefbaarheid is niet uit te sluiten. Daarnaast levert dit een aanzienlijke werklast op voor de afdelingen vergunningen en de juristen, gelet op de honderden procedures Bezwaar- en Beroep. Dit heeft effect op de ambtelijke capaciteit. Daarnaast is het de vraag of deze wijziging kan betekenen dat een rijtjeshuis met vier tot zes kamers door drie stellen (= drie huishoudens) kan worden bewoond. Om bovenstaande redenen adviseert het stadsdeel om het plusquotum niet in te voeren.

Verlagen of afschaffen leges bij omzettingen voor drie onzelfstandige woonruimtes Het is de vraag of het juridisch haalbaar en ook uitlegbaar is dat iemand die omzet naar vier onzelfstandige wooneenheden leges moet betalen en degene naar drie niet. Het is ook de vraag of iemand het omzetten van een woning af laat hangen van het tarief van de leges. Bovendien worden leges geheven omdat de gemeente een dienst verleent aan de aanvrager. De kosten komen dan voor rekening van de aanvrager. Met dit voorstel zullen alle Amsterdammers (een deel van) de kosten gaan betalen voor een dienst waarvan zij geen profijt hebben. Omdat deze maatregel weinig effect zal hebben op het aantal omzettingen en het juist is dat degene die profijt heeft van een vergunning ook de kosten draagt, adviseert het stadsdeel de maatregel om de leges (deels) af te schaffen niet te nemen. Tijdelijke verplaatsing woonboten met B&B als gevolg van kadeherstel Het stadsdeel ondersteunt de lijn van het college om een eigenaar van een woonboot, met een al ingrijpende tijdelijke verhuizing, niet nog meer te belasten met mogelijk extra procedures m.b.t. de Bed & Breakfast.

Advies stadsdeelcommissie: Advies van de stadsdeelcommissie aan het DB

Stadsdeelcommissie Zuidoost heeft kennisgenomen van de voorstellen van het college voor wijziging van de huisvestingsverordening (HVV) m.i.v. 2025, en het preadvies van het dagelijks bestuur (DB) Zuidoost. Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 8 van 14

De stadsdeelcommissie signaleert dat het bij de voorstellen tot wijziging van de Huisvestingsverordening gaat om herverdeling van schaarste op een krappe woningmarkt voor betaalbare (huur)woningen. De Amsterdamse federatie van woningbouwcorporaties deed onlangs, bij de publicatie van de jaarcijfers (2023), een oproep aan de gemeente om niet meer voorrangsregels toe te passen. Dit was ook uitgangspunt van Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV) (2023). Uit de cijfers blijkt dat vrijwel alle sociale huurwoningen die vrijkomen worden toegewezen aan doelgroepen voor wie voorrangsregels gelden. Met wijzigingen in de volgorde van de wachtrij wordt de lijst van woningzoekenden niet korter. Het blijft belangrijk dat het college en het DB zich blijven inzetten voor betaalbare (nieuwbouw)woningen en het bevorderen van doorstroming, zoals die van ouderen in gezinswoningen naar seniorenwoningen. Het is belangrijk om het effect van de voorgestelde maatregelen goed te monitoren. Dat gezegd hebbende kan de stadsdeelcommissie zich in grote lijnen vinden in het preadvies van het DB en geeft t.b.v. de formulering van het finale advies de volgende aandachtspunten mee: Woonruimteverdeling ●

Vergunningplicht voor middeldure huurwoningen De stadsdeelcommissie is verheugd dat de Wet betaalbare huur door de Eerste Kamer is aangenomen en per 1 juli 2024 van kracht is. Dit betekent dat de huurmarkt verder wordt gereguleerd, ook die voor vrije sector middenhuurwoningen. Dit betekent dat binnen de vrijesectorhuur een puntensysteem wordt ingevoerd waaraan maximale huurprijzen zijn verbonden, en bij de toewijzing grenzen worden gesteld aan het inkomen van kandidaat-huurders. In de adviesaanvraag wordt door het college genoemd dat inwerkingtreding van de wijziging in de HVV volgt ‘op een datum die het college geschikt acht.’ Gezien de gespannen situatie binnen de vrije huursector is het wenselijk om dat concreet te maken. De stadsdeelcommissie verzoekt het DB in haar finale advies het college op te roepen in het belang van huurders tot zo snel mogelijke invoering van de vergunningplicht over te gaan. Tegelijkertijd maakt de stadsdeelcommissie zich zorgen dat in sommige buurten (zoals F- en D- G- buurt) in Zuidoost voormalige sociale huurwoningen worden opgetrokken naar middenhuur, waardoor het aanbod van betaalbare woonruimte omlaag gaat.

Terwijl in 2023 over geheel Amsterdam de sociale woningvoorraad van alle woningbouwcorporaties met 652 woningen toenam, nam die in Amsterdam Zuidoost juist met 34 woningen ● Maatwerk passendheidscriteria ten aanzien van koppeling huishoudgrootte en vierkante meters Bij toepassing van maatwerk bij toewijzing van woningen aan (grote) gezinnen is het belangrijk om te kijken naar de samenstelling van de woningvoorraad in Zuidoost. (Gezins)woningen in dit stadsdeel zijn vaak ruimer dan gemiddelde (huur)woningen in andere delen van Amsterdam. Zorg ervoor dat die woningen goed terecht komen en gebruik maatwerk niet om gezinnen in te kleine woningen te huisvesten. ● Nieuwe urgentiecategorie Actiecentrum Veiligheid en Zorg-doelgroep Toevoeging van een nieuwe urgentiecategorie staat haaks op het voornemen in de AAV om geen nieuwe voorrangsgroepen toe te voegen. Desondanks is het de stadsdeelcommissie het eens met het beleid om kwetsbare daklozen een woonperspectief te bieden. Of dit succesvol is hangt mede af van goede begeleiding. Daar moet niet op beknibbeld worden. Ook moeten er terugvalopties zijn in het geval bewoners in deze huisvesting voor overlast zorgen en terugvallen in oude patronen en gewoonten, zoals verslavingen of betrokkenheid bij criminele activiteiten.

● Toewijzingsregels voor particuliere flexcomplexen Het college stelt voor om per 1 januari 2025 voorrangsregels op te nemen die van toepassing kunnen zijn op particuliere flexcomplexen. Per complex zal uiteindelijk bekeken worden welke doelgroepenmix gewenst is. Flexcomplexen kunnen een goede (tijdelijke) aanvulling zijn op de woningvoorraad en starters op de woningmarkt een perspectief bieden. Het college wil hier voorrang geven aan huisvesting van statushouders en mensen die dringend op zoek zijn naar een woning, zoals jongeren, mensen uit specifieke beroepsgroepen en economisch daklozen. Het is belangrijk dat de gemeente een zorgplicht op zich neemt voor het samenleven van kwetsbare groepen en mensen met diverse culturen en achtergrond, en zorgdraagt voor een sociaal veilige en brandveilige woonomgeving. Het is belangrijk om hierbij lering te trekken uit het project Riekerhaven. ● Wijziging van de voorrang voor rolstoelgebruikers Bij het voorstel om de toewijzing van grote rolstoelwoningen aan te passen en die ook ten goede te laten komen aan huishoudens zonder kinderen, is het belangrijk te monitoren dat bij de veranderde toewijzingsregels Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 9 van 14

rolstoelafhankelijken mét kinderen niet buiten de boot vallen. ● Uitbreiding definitie ‘gemengde wooncomplexen’ Amsterdam zet met de uitvoeringsagenda Ouderenhuisvesting in op duizenden geclusterde ouderenwoningen erbij en het realiseren van 30 Lang Leven Thuisflats tot 2030. Hiermee wil de gemeente de opgaven van woningtekort, vergrijzing en het personeelstekort gezamenlijk aanpakken. Lang Leven Thuisflats zijn wooncomplexen waarin ouderen geclusterd wonen. In deze LLT-flats werken woningcorporatie, zorg- en welzijnspartijen en bewoners nauw samen, met als doel de flat zo in te richten dat senioren zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen. In het gebouw is een vast team van zorg- en welzijnsmedewerkers aanwezig. De appartementen worden bouwkundig aangepast en er wordt ingezet op contact tussen ouderen door gezamenlijke activiteiten. In Amsterdam Zuidoost (14 procent) ligt het aandeel 65-plussers iets hoger dan gemiddeld in Amsterdam (13 procent). Ook het aandeel 66-plussers in de meest kwetsbare positie ligt in Zuidoost (26 procent) hoger dan gemiddeld in Amsterdam (25 procent). In Amsterdam Zuidoost zijn er door AMC en HvA veel studenten met een medische of sociaal-maatschappelijke opleiding. Onderzoek woonvormen waarin jong en oud samenleven en jongeren in ruil voor vrijwilligerswerk of stage aan betaalbare woonruimte kunnen komen.

Woonruimtevoorraad Vrijstellen huizenruil zonder enige vorm van betaling Huizenruil (met gesloten beurzen) is een aantrekkelijke manier om voor relatief weinig geld op vakantie te gaan of langere tijd ergens anders te verblijven. De stadsdeelcommissie is het eens met het DB dat moet worden voorkomen dat er een sluiproute ontstaat en woningen op oneigenlijke manier aan de woningmarkt worden onttrokken. ● Kort verblijf in woningen toestaan (korte huisbewaring) Bewoners toe staan om hun woning tijdelijk in gebruik te geven aan iemand anders als zij een aantal maanden afwezig zijn voor een reis, werk of studie, kan een uitkomst zijn voor mensen die dringend op zoek zijn naar (tijdelijke) woonruimte. Het is echter wel belangrijk dat er toezicht is op de vergoeding bij huisbewaring (huur, energie, water, etc.), om woekerprijzen en misbruik van de kwetsbare positie van woningzoekenden te voorkomen. Woningcorporaties en particuliere eigenaren dienen dit goed te monitoren. Bottleneck is wel dat in het geval van koopwoningen huisbewaring vaak niet is toegestaan door VVE’s of hypotheekverstrekkers. Dit zou betekenen dat ook hier regels soepeler moeten worden. ● Regels voor woningdelen en inwoning herzien Toestaan van meerdere huishoudens op één adres kan leiden tot overbewoning met de overlast van dien. Het is belangrijk om hier terughoudend in te zijn.

Een woning verhuren aan meer dan twee volwassenen (friends contract) kan worden toegestaan, als dit wordt gereguleerd via quota. Bij hospitaverhuur zijn de inkomsten belastbaar. In de adviesaanvraag van het college ontbreekt de notie welke gevolgen daarbij kunnen optreden bij bewoners met een uitkering of voor toeslagen. ●

Finaal advies DB: Advies van het dagelijks bestuur aan het college van burgemeester en wethouders

Het Dagelijks Bestuur van stadsdeel Zuidoost kan zich vinden in veel van de door het college van B&W voorgestelde wijzigingen van de Huisvestingsverordening per 1 januari 2025. Een deel van de voorgestelde aanpassingen is technisch van aard. Op een aantal andere punten hebben wij wel een reactie en/of een aanvullend advies. Voor in wordt gegaan op de inhoudelijke reactie op de HVV2025 willen wij nog wel aangeven dat de Amsterdamse woonruimteverdeling draait om de herverdeling van schaarste op een krappe woningmarkt. Met wijzigingen in de “volgorde van de wachtrij” wordt de lijst van woningzoekenden niet korter. Het blijft belangrijk dat het College zich blijft inzetten voor betaalbare (nieuwbouw)woningen en het bevorderen van doorstroming, zoals die van ouderen in gezinswoningen naar seniorenwoningen. Afgelopen jaar is het aantal sociale huurwoningen van corporaties in stadsdeel Zuidoost met 34 afgenomen, terwijl deze stedelijk met 652 woningen toenam. Het is dan ook raadzaam om de effecten van de voorgestelde maatregelen goed te monitoren.

Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 10 van 14

Woonruimteverdeling Alle middeldure huurwoningen huisvestingsvergunningsplichtig maken Met deze aanpassing kunnen voortaan ook bestaande middeldure huurwoningen (tot 186 WWS-punten) bij mutatie passend, wat wil zeggen aan een huishoudens met een middeninkomen, worden toegewezen. Tot op heden gold dit alleen voor nieuwbouwwoningen. Stadsdeel Zuidoost is dan ook tevreden met deze aanpassing. Middeldure huurwoningen moeten nu worden toegewezen aan midden inkomens. Daarnaast is op 1 juli jl. de Wet Betaalbare Huur landelijk aangenomen. Met de wet is een dwingend instrument beschikbaar waarmee te hoge huurprijzen omlaag kunnen. Met deze wet wordt de huurmarkt verder gereguleerd, ook die voor vrije sector (midden)huurwoningen. Voor een deel van deze woningen wordt een puntensysteem ingevoerd waaraan maximale huurprijzen zijn verbonden (tot 186 WWS-punten). Het stadsdeel ziet dit als een belangrijke stap om meer grip te krijgen de overspannen woningmarkt en is positief over de mogelijkheden. Naar alle waarschijnlijkheid wordt de vergunningverlening ingevoerd op 1 januari 2025, de ingangsdatum van de nieuwe HVV2025.

Maatwerk passendheidscriteria ten aanzien van koppeling huishoudgrootte en vierkante meters Nu geldt dat woningen van minimaal 61 m2 en drie kamers met voorrang worden toegewezen aan kleine gezinnen en woningen van 70 m2 en vier kamers aan grote gezinnen met drie of meer minderjarige kinderen. Het voorstel is om gemotiveerd van deze toewijzingscriteria af te kunnen wijken wanneer een woning bijvoorbeeld enkele vierkante meters te klein is, maar de plattegrond wel geschikt is voor een gezin. De mogelijkheid voor corporaties om af te wijken van de passendheidscriteria kan ervoor zorgen dat er meer woningen beschikbaar komen voor gezinnen. Stadsdeel Zuidoost vindt het goed dat er pragmatisch wordt omgegaan met de passendheidscriteria voor gezinnen Zorg ervoor dat de grote (gezins)woningen, die in Zuidoost vaak ruimer dan gemiddelde zijn dan in andere delen van Amsterdam, goed terecht komen en gebruik maatwerk niet om gezinnen in te kleine woningen te huisvesten. Nieuwe urgentiecategorie Actiecentrum Veiligheid en Zorg-doelgroep Toevoeging van nog een nieuwe urgentiecategorie staat haaks op het voornemen in de AAV om geen nieuwe voorrangsgroepen toe te voegen. Het Actiecentrum Veiligheid en Zorg (AcVZ) mag op jaarbasis 10 cliënten voordragen voor een urgentie. Deze doelgroep kwetsbare daklozen zal met een omklapcontract worden gehuisvest.

Voor deze doelgroep is een stabiele zelfstandige huisvesting met goede begeleiding cruciaal is om een duurzame verandering op meerdere leefgebieden te bewerkstellingen en een belangrijke factor is in het beëindigen van crimineel gedrag en/of het afhankelijk blijven van een crimineel netwerk. Zuidoost kan zich daarom vinden in deze toevoeging aan de urgentiecategorie. Het hebben van terugvalopties in het geval bewoners in deze huisvesting voor overlast zorgen en terugvallen in oude patronen en gewoonten, zoals verslavingen of betrokkenheid bij criminele activiteiten zijn noodzakelijk. Toewijzingsregels voor particuliere flexcomplexen Met deze aanpassing ontstaat de mogelijkheden om statushouders met urgentie te huisvesten in tijdelijke flexcomplexen die niet ontwikkeld worden door een corporatie, bijvoorbeeld door de overheid of particulieren. Dit is met het oog op de door het rijk opgelegde taakstelling aan gemeenten voor de huisvesting van statushouders een logische vervolgstap. Stadsdeel Zuidoost vindt het wel belangrijk om blijvend aandacht te hebben voor de omgeving waarin kwetsbare groepen als statushouders gehuisvest worden. Het is belangrijk dat de gemeente een zorgplicht op zich neemt voor het samenleven van kwetsbare groepen en mensen met diverse culturen en achtergrond en daarbij zorgdraagt voor een sociaal veilige en brandveilige woonomgeving.

Het is belangrijk om lessen uit lopende projecten (zoals Riekerhaven) te trekken en mee te nemen. Wijziging van de voorrang voor rolstoelgebruikers Rolstoelgebruikers die een rolstoelwoning zoeken krijgen een label acuut, dringend of noodzakelijk afhankelijk van de ernst van hun woonsituatie. Daarnaast gelden er passendheidslabels voor grote rolstoelwoningen die met voorrang gaan naar huishoudens met kinderen. Het voorstel is nu om de voorrang voor gezinnen met 1 of 2 kinderen voor rolstoelwoningen met 3 kamers te laten vervallen. De voorrang is namelijk belemmerend voor huishoudens zonder kinderen met verhuismotivatie acuut of dringend. Stadsdeel Zuidoost snapt dat er in de situatie van beperkt aanbod een keuze gemaakt moet worden, en het Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 11 van 14

huishouden met de meest urgente situatie voor gaat. Het is, gezien het bovenstaande, wel belangrijk dat er in de nieuwbouw voldoende rolstoelwoningen worden geprogrammeerd. Ook dient gemonitord worden dat bij de veranderde toewijzingsregels rolstoelafhankelijken mét kinderen niet buiten de boot vallen. Uitbreiding definitie ‘gemengde wooncomplexen’ De definitie van een gemengd complex wordt uitgebreid, zodat ook niet-kwetsbare huishoudens die niet tot de doelgroep jongeren worden gerekend (ouder zijn dan 27 jaar) er op basis van motivatie en geschiktheid kunnen worden gehuisvest. De gemeente heeft bij zowel nog te realiseren flexcomplexen alsmede bij de Lang Leven Thuis Flats de wens om daar ook niet-kwetsbare huishoudens die ouder zijn dan 27 jaar te huisvesten. Het stadsdeel is hier voorstander van omdat het de betrokkenheid en sociaal kapitaal vergroot. Stadsdeel Zuidoost ziet bijvoorbeeld in het project Brasa Village (H-buurt) kansen om “sterke schouders” en talentvolle, creatieve bewoners in te laten stromen op basis van motivatie en betrokkenheid. De Lang Leven thuis flat komen voort uit de uitvoeringsagenda Ouderenhuisvesting, net als de geclusterde ouderenwoningen. Hiermee wil de gemeente de opgaven van woningtekort, vergrijzing en het personeelstekort gezamenlijk aanpakken.

Een noodzakelijke aanpak gezien de grote aantallen senioren en de toenemende vergrijzing in het stadsdeel. Het stadsdeel stelt voor, met het oog op de aanwezige studenten met een medische of sociaal-maatschappelijke opleiding (AMC en HvA) om onderzoek te doen naar woonvormen waarin jong en oud samenleven, en jongeren in ruil voor vrijwilligerswerk of stage aan betaalbare woonruimte kunnen komen. Mogelijk als een bijzonder ‘gemengd wooncomplex’. Stadsdeel Zuidoost is bereid om hier op een proactieve manier over mee te denken.

Woonruimtevoorraad Vrijstellen huizenruil zonder enige vorm van betaling Het college heeft aangegeven dat huizenruil zonder enige vorm van betaling niet onder de vakantieverhuurregels valt. Om deze vorm van huizenruil mogelijk te maken wordt de Huisvestingsverordening aangepast. Deze vorm van in gebruik geven van de woning valt namelijk wel onder woningonttrekking. Voorgesteld wordt om voor kortdurend verblijf ten behoeve van huizenruil zonder enige vorm van betaling een vrijstelling van de woningonttrekkingsvergunningplicht op te nemen. Huizenruil (met gesloten beurzen) is een aantrekkelijke manier om voor relatief weinig geld op vakantie te gaan of langere tijd ergens anders te verblijven. Zuidoost kan zich vinden in deze aanpassing, maar wijst er wel op dat het geen “sluiproute” mag worden voor betaalde vormen van toeristische verhuur en woningen op oneigenlijke manier aan de woningmarkt worden onttrokken. Kort verblijf in woningen toestaan (korte huisbewaring) Met deze aanpassing wordt ‘korte huisbewaring van 3 tot 6 maanden’ juridisch goed geborgd. Achtergrond hiervan is het beter benutten van de woningvoorraad, verminderen leegstand. Het stadsdeel kan zich vinden in deze aanpassing. Regels voor woningdelen en inwoning herzien Stadsdeel Zuidoost ziet ook dat het moeilijk is om een woonplek te vinden in Amsterdam.

Het gebrek aan passende en betaalbare woningen is erg groot. Om hier iets aan te doen komt het College met aan aantal maatregelen, o.a. op het gebied van inwoning en woningdelen. Stadsdeel Zuidoost plaats, ondanks dat zij de schaarste op de woningmarkt onderkent, kanttekeningen bij deze voorstellen. Het college wil inwoning van twee huishoudens toestaan (in plaats van maximaal één inwonend huishouden) als het gaat om familie tot en met de vierde graad of als er sprake is van mantelzorg. Naast het huishouden van de hoofdbewoner mogen dan dus twee andere huishoudens komen inwonen. Dit kan volgens het stadsdeel echter leiden tot overbewoning met de overlast van dien. Het is belangrijk om hier terughoudend in te zijn.  Gedogen hospitaverhuur Hospitaverhuur is (onder voorwaarden) op basis van Huisvestingsverordening vergunningsvrij. Huisvesting van meerdere huishoudens op één adres is op dit moment in strijd met 75% van de geldende bestemmingsplannen (vanaf 1 januari 2024: het omgevingsplan). Het college stelt voor om hospitaverhuur te (gaan) gedogen. Handhaving op bestemmingsplannen is een bevoegdheid van het college en het college heeft deze Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 12 van 14

bevoegdheid rechtstreeks gemandateerd aan de stadsdelen. Het is naar mening van het stadsdeel zeer ongebruikelijk om een gedoogverklaring te laten vaststellen voor een activiteit waarvoor een vergunning (in dit geval afwijken omgevingsplan) verleend kan worden. Deze vergunningaanvragen komen vaker voor. Bijvoorbeeld bij B&B en verkamering vragen initiatiefnemers deze vergunning aan. Het is naar mening van het stadsdeel ook niet logisch dat aanvragers van een B&B en verkamering een vergunning moeten aanvragen en degene die hospitaverhuur wil niet. Gedogen van een met de wet strijdige situatie kan alleen met zeer goede redenen en met concreet zicht op legalisatie. Concreet zicht op legalisatie is een criterium waaraan zeer strenge eisen zijn verbonden. Het is de vraag of dat nu het geval is. Het college loopt met de gedoogverklaring ook vooruit op het te zijner tijd vast te stellen omgevingsplan (waarin hospitaverhuur uiteindelijk wordt gelegaliseerd). Het omgevingsplan moet nog worden opgesteld en ter advies worden voorgesteld aan de stadsdelen waarna besluitvorming dient plaats te vinden. Bovendien: een eventueel verzoek tot handhaving (op het feit dat een specifieke hospitaverhuursituatie in strijd is met het omgevingsplan) zal door de stadsdelen worden afgewezen met verwijzing naar de gedoogverklaring. Deze afwijzing kan worden aangevochten bij de rechter.

Vanwege het ontbreken van ‘concreet zicht op legalisatie’ bestaat het risico dat deze afwijzingsbesluiten (‘gedoogbesluiten’) door de rechter zullen worden vernietigd. Tot slot levert een gedoogconstructie meer onzekerheid voor de hospitaverhuurder op dan een verleende vergunning en levert dit verminderde rechtstreekse rechtsbeschermingsmogelijkheden voor omwonenden op. Om bovenstaande reden adviseert het stadsdeel om bij strijdigheid met bestemmingsplan bij hospitaverhuur de gebruikelijke vergunningsprocedure te laten doorlopen. Los hiervan ontbreekt in de adviesaanvraag van het college de notie welke financiële gevolgen er bij hospitaverhuur kunnen optreden bij bewoners met een uitkering of voor toeslagen. Bij hospitaverhuur zijn de inkomsten namelijk belastbaar.  Plusquotum voor omzetten naar drie wooneenheden De huidige wijkquota geven nog ruimte voor zo’n 7.000 vergunningen. Redenerend vanuit drie onzelfstandige wooneenheden kunnen nog bijna 21.000 onzelfstandige woonruimtes gecreëerd worden. Op basis hiervan is invoering van een plusquotum niet nodig. Een plusquotum is relevant voor wijken waar het huidige wijkquotum vol is.

Maar waarom zouden we nu juist in wijken waar het quotum al vol is en het maximale aantal grote woningen dat mag worden verkamerd vanuit het oogpunt van schaarste reeds bereikt is, ruimte maken om meer woningen om te zetten? In feite wordt hiermee extra ruimte gecreëerd in wijken waar al veel onzelfstandige woonruimtes zijn: de volle wijken, zoals in Geerdinkhof/ Kantershof. De wijkquota voor de wijken zijn opgenomen in een lijst, per wijk wordt het quotum met 2% verhoogd, de aantallen worden met ongeveer de helft vermeerderd, dat is aanzienlijk voor de woonwijken en heeft meer dan beperkte RO-gevolgen. In totaal kunnen 630 woningen/appartementen in Zuidoost extra in aanmerking komen voor omzetting. Dat houdt in dat er voor 1890 huishoudens extra woonruimte kan worden gerealiseerd. Dit kan de leefbaarheid in deze wijken verder onder druk zetten. Vraag vanuit het stadsdeel is dan ook welke strategie er wordt ingezet om de leefbaarheid in bijvoorbeeld de wijk Geerdinkhof/ Kantershof goed / op peil te houden. Het stadsdeel is van mening dat het regelmatig wijzigen en de nu weer voorgenomen uitbreiding met een ‘plusquotum’ de regelgeving en daarmee de uitvoering nog complexer maken. Elke aanvraag zal VTH aan drie verschillende quota moeten toetsen: wijkquotum, plusquotum en pandquotum, waarbij het pandquotum alleen handmatig gecontroleerd kan worden.

En nog belangrijker: het wordt voor inwoners/initiatiefnemers steeds moeilijker om de regelgeving te begrijpen en daarmee ook lastiger zich aan de regels te houden. Daarnaast zal het negatief van invloed zijn op het draagvlak voor de regels die de overheid stelt. Kortom: Het college wil ‘woningdelen makkelijker maken’ maar de complexiteit van de regelgeving neemt met dit voorstel alleen maar toe. Ook een negatieve impact op de leefbaarheid is niet uit te sluiten. Daarnaast levert dit een aanzienlijke werklast op voor de afdelingen vergunningen en de juristen, gelet op de Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 13 van 14

honderden procedures Bezwaar- en Beroep. Dit heeft effect op de ambtelijke capaciteit. Daarnaast is het de vraag of deze wijziging kan betekenen dat een rijtjeshuis met vier tot zes kamers door drie stellen (= drie huishoudens) kan worden bewoond. Om bovenstaande redenen adviseert het stadsdeel om het plusquotum niet in te voeren. Verlagen of afschaffen leges bij omzettingen voor drie onzelfstandige woonruimtes Het is de vraag of het juridisch haalbaar en ook uitlegbaar is dat iemand die omzet naar vier onzelfstandige wooneenheden leges moet betalen en degene naar drie niet. Het is ook de vraag of iemand het omzetten van een woning af laat hangen van het tarief van de leges. Bovendien worden leges geheven omdat de gemeente een dienst verleent aan de aanvrager. De kosten komen dan voor rekening van de aanvrager. Met dit voorstel zullen alle Amsterdammers (een deel van) de kosten gaan betalen voor een dienst waarvan zij geen profijt hebben. Omdat deze maatregel weinig effect zal hebben op het aantal omzettingen en het juist is dat degene die profijt heeft van een vergunning ook de kosten draagt, adviseert het stadsdeel de maatregel om de leges (deels) af te schaffen niet te nemen.

Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 14 van 14