4. Rapport-RIGO-sociale-koop-nieuwbouw-Amsterdam-16-juli-2023 (005).pdf

Onder het nieuwe label BKZ Starterswoningen worden kleine projecten gerealiseerd.

Rapport Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam 24

5.5 Conclusie De marktconsultatie toont dat projectontwikkelaars op zich geïnteresseerd zijn in het aanbieden van een koopinstrument zonder terugkoop. Een terugkoopregeling past niet bij hun primaire doelstelling. Bovendien melden projectontwikkelaars dat hun vermogen om woningen met een koopinstrument aan te beiden beperkt is. Het betreft een forse uitgestelde betaling die ook drukt op de financiële mogelijkheden. Bovendien wensen aandeelhouders natuurlijk een renderende investering in plaats van omvangrijke investeringen in betaalbare koopwoningen met de inzet van uitgestelde betalingen. De in Amsterdam werkzame corporaties zijn weinig actief geweest in het aanbieden van koopinstrumenten. Daar waar ze het deden betrof het doorgaans de bestaande voorraad. De verwachting is ook niet dat zij dit wel gaan doen. Hoewel ook zij zich de problemen van de middeninkomens aantrekken, blijkt dat koopinstrumenten (vooral die met terugkoop) een te groot financieel en personeel beslag op hun organisatie leggen. Een koperscoöperatie, waarbij leden een bewoningstitel kunnen kopen (lees zich inkopen als lid), is in de Nederlandse context vrijwel onmogelijk. Er is op dit moment geen juridische basis voor de vestiging van een hypothecaire lening op een woning binnen een collectief wooncomplex. Enkele collega gemeenten in de MRA verkennen de mogelijkheden.

Zaanstad is (vooralsnog) de enige gemeente die zeer actief is geweest door middel van het oprichten van de NV Betaalbare Koopwoningen Zaanstad (BKZ).

Rapport Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam 25

6

Financiële verkenning enkele instrumenten

Dit hoofdstuk is aangeleverd door de gemeente Amsterdam. RIGO heeft hier verder geen input voor geleverd.

6.1 Rapport G&O Amsterdam In dit hoofdstuk wordt een financiële verkenning gedaan naar een vijftal koopinstrumenten. Deze verkenning is opgesteld door de gemeente Amsterdam. Onderstaand figuur geeft samenvattend weer wat, op basis van de financiële verkenning, de inschatting is ten aanzien van de financiële haalbaarheid voor de gemeente Amsterdam. Eerst wordt de werkwijze van de analyse toegelicht. Vervolgens wordt per koopinstrument toegelicht wat de financiële gevolgen zijn.

Samenvatting inschatting financiële haalbaarheid

Financiële haalbaarheid voor het Vereveningsfonds

Koopgarant

Koopstart

BKZ

Starterslening*

Uitgestelde betaling via de gemeente

X

√

X

~

√

* De financiële haalbaarheid van de Starterslening is beoordeeld als ‘neutraal’, maar valt niet binnen de kaders van het Vereveningsfonds.

6.2 Werkwijze In Amsterdam is het stedelijke uitgangspunt voor woningbouwprogrammering: 40% sociale huur, 40% middeldure huur en koop en 20% vrije sector huur en koop. Binnen de categorie 40% middeldure huur en koop is tot maximaal 25% ruimte voor sociale koop. Sociale koopwoningen met een koopinstrument zouden binnen het middensegment in plaats van middeldure huurwoningen gebouwd worden. Daarom zijn de financiële effecten van de koopinstrumenten en middeldure huur met elkaar vergeleken. Een grote component van de minderopbrengsten bij dergelijke opties betreft de extra plancapaciteit van het ambtelijk apparaat voor de uitvoering c.q. het ‘beheer’ van dergelijke instrumenten. Om hiervan een beeld te geven, in andere praktijksituaties is een team van 1 tot 5 medewerkers dat jaarlijks verantwoordelijk is voor alle werkzaamheden rondom het beheer van dergelijke instrumenten. Denk aan het uitzetten van taxaties, beantwoorden van bewonersvragen etc. Voor deze verkenning is gerekend met jaarlijkse terugkerende kosten, omdat de werkzaamheden na gronduitgifte blijven bestaan. Dit in tegenstelling tot een gronduitgifte aan partijen, zoals een belegger of ontwikkelaar die daarna zelf zorgdragen voor de vastgoedexploitatie. Voor het berekenen van de apparaatskosten is uitgegaan van een periode van 10 jaar en een capaciteitsbeslag van 1 tot 5 FTE per 100 woningen per jaar.

Onder ‘uitgangspunten berekeningen’ is dit verder toegelicht. De gemeente Amsterdam verrekent in het Vereveningsfonds (VEF) de grondopbrengsten en investeringen voor de gebiedsontwikkeling. Om de draagbaarheid voor het Vereveningsfonds te analyseren is daarom een vergelijking gemaakt met de minderopbrengsten van een middeldure huurwoning in stadsdeel Zuidoost. Onderstaande tabel geeft dit samenvattend weer. In het voorbeeld is te zien dat de grondopbrengsten van een kleine middeldure huurwoning per m² gebruiksoppervlak (GO) ongeveer € 225,- lager liggen dan bij vrijesectorwoningen. Een grote Rapport Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam 26

middeldure huurwoning levert ongeveer € 740,- per m² gebruiksoppervlak minder op dan een vrije sectorwoning. Deze bedragen zijn geel gekleurd. Verdere uitgangspunten van deze berekening worden aan het eind van dit hoofdstuk toegelicht. Voorbeeld fictief project Amsterdam Zuidoost - grondopbrengsten vanuit huidige grondprijsbeleid Segment Sociale huur Middeldure huur* Kleine MDH Grote MDH 40% 40% 20% 20% Woninggrootte 60 m² 50 m² 70 m² Marktwaarde VON p/won € 251.250 € 287.000 € Stichtingskosten incl. btw p/won € 205.000 € 266.000 € Grondwaarde excl. btw p/won € 14.000 € 38.000 € 17.000 € p/m2 GO € 240 € 760 € 245 € Verschil met vrije sector p/m2 GO € -745 € -225 € -740

Vrije sector 20% 70 m² 350.000 266.000 69.000 985 n.v.t.

*Sociale koop valt in het middensegment en de grondopbrengsten worden daarom vergeleken met die van middeldure huurwoningen tot € 1175,- p/mnd

Voorbeeld fictief project Amsterdam Zuidoost - grondopbrengsten vanuit huidige grondprijsbeleid Segment Sociale huur Middeldure huur* Kleine MDH Grote MDH Differentiatie 40% 40% 20% 20% Woninggrootte Gem. 60 m² 50 m² 70 m² Marktwaarde VON p/won € 251.250 € 287.000 € Stichtingskosten incl. btw p/won € 205.000 € 266.000 € Grondwaarde excl. btw p/won € 14.000 € 38.000 € 17.000 € p/m2 GO € 240 € 760 € 245 € Verschil met vrije sector p/m2 GO € -745 € -225 € -740

Vrije sector 20% 70 m² 350.000 266.000 69.000 985 n.v.t.

*Sociale koop valt in het middensegment en de grondopbrengsten worden daarom vergeleken met die van middeldure huurwoningen

6.3 Financieel effect per koopinstrument KoopGarant KoopGarant is een koopinstrument dat niet door de gemeente Amsterdam wordt uitgevoerd, maar door een marktpartij. Aanvankelijk lijken er geen directe nadelige consequenties voor een grondexploitatie te zijn. Het vergt echter wel een inspanning van een marktpartij in de vorm van een groter beslag op de (ontwikkel)organisatie en de financiële middelen. Hierdoor is er toch een financieel effect waar zij naar verwachting voor gecompenseerd willen worden, bijvoorbeeld door een lagere grondprijs. Daarom is een indicatieve berekening gemaakt van de meerkosten voor een marktpartij. Het uitgangspunt is dat dit indirect doorwerkt in de gemeentelijke grondexploitatie, omdat de ontwikkelaar een lagere grondprijs wil in ruil voor het uitvoeren van dit koopinstrument. De verwachte minderopbrengst per woning bedraagt -€ 63.000,- tot -€ 69.000,-. Deze minderopbrengsten bestaan voor circa 75% uit apparaatskosten. De apparaatskosten voor het aanbieden van dit instrument vormen een relatief groot aandeel. Dit wordt verklaard door de herwaardering aan het eind van de looptijd en het mogelijk opnieuw in de markt zetten van de woning met KoopGarant. Ten opzichte van kleinere middeldure huurwoningen zijn de minderopbrengsten groter.

Ook ten opzichte van grotere middeldure huurwoningen, waarbij sprake is van hogere minderopbrengsten voor het Vereveningsfonds, zijn de minderopbrengsten bij dit koopinstrument groter. De algemene indruk is dat dit instrument niet te dragen is voor het Rapport Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam 27

Vereveningsfonds, omdat de grondopbrengst van een sociale koopwoning met dit koopinstrument dan lager is dan de opbrengst van een middeldure huurwoning. KoopStart KoopStart wordt niet door de gemeente Amsterdam uitgevoerd, maar door een ontwikkelende partij. Voor KoopStart geldt net als bij KoopGarant dat het uitgangspunt voor de berekening is dat het om indirecte kosten c.q. minderopbrengsten gaat. De verwachte minderopbrengst per woning bedraagt -€ 39.000,- tot -€ 43.000,- waarvan circa 55% uit apparaatskosten bestaat. De apparaatskosten zijn vergelijkbaar met KoopGarant. Het verschil wordt verklaard doordat bij KoopStart geen terugkoopplicht van de woning geldt. Ook de apparaatskosten voor het mogelijk opnieuw in de markt zetten van de woning met KoopGarant vallen weg. Ten opzichte van kleinere middeldure huurwoningen zijn de minderopbrengsten groter. Ten opzichte van grotere middeldure huurwoningen, waarbij sprake is van een hogere minderopbrengsten voor het Vereveningsfonds, zijn de minderopbrengsten bij dit koopinstrument kleiner. Algemene indruk is dat dit koopinstrument wel te dragen is voor het Vereveningsfonds, omdat de grondopbrengst van een sociale koopwoning met dit koopinstrument dan ongeveer gelijk is aan de opbrengst van een middeldure huurwoning.

Betaalbaar Kopen Zaanstad Bij BKZ zijn de financiële effecten het gevolg van hogere apparaatskosten alsook lagere en uitgestelde grondinkomsten. De verwachte minderopbrengst per woning bedraagt -€ 104.000,- tot -€ 114.000,- waarvan circa 79% uit apparaatskosten bestaat. Ten opzichte van de andere instrumenten heeft dit instrument een relatief hoog aandeel apparaatskosten. De verklaring hiervoor ligt in de jaarlijkse beoordeling van het inkomen van de koper voor de inkomensafhankelijke erfpacht. Verder wordt de woning bij verkoop opnieuw aangeboden waardoor een herwaardering van de opstal en de inkomensafhankelijke erfpacht benodigd is. Ten opzichte van kleinere middeldure huurwoningen zijn de minderopbrengsten groter. Ook ten opzichte van grotere middeldure huurwoningen, waarbij sprake is van hogere minderopbrengsten voor het Vereveningsfonds, zijn de minderopbrengsten bij dit koopinstrument groter. De algemene indruk is dat dit koopinstrument niet te dragen is voor het Vereveningsfonds, omdat de grondopbrengst van een sociale koopwoning met dit koopinstrument dan lager is dan de opbrengst van een middeldure huurwoning en zelfs fors negatief wordt. Starterslening Op de financiële gevolgen van een eventuele Starterslening is binnen de gemeente Amsterdam gereflecteerd. Momenteel is de Starterslening alleen nog van toepassing in het stadsgebied Weesp.

Een dergelijke lening zou niet vanuit het Vereveningsfonds gefinancierd worden, maar vraagt wel een investering vanuit een andere afdeling van de gemeente Amsterdam. Om toch de financiële implicatie te verkennen, zijn de financiële gevolgen toch breed verkend. De financiële gevolgen van een dergelijke lening zijn waarschijnlijk gering. Doordat de rente waarvoor de gemeente het geld leent doorgaans lager is dan de rente waarvoor het wordt uitgeleend. Het kost naar verwachting geen geld om de Starterslening uit te voeren. Het legt wel enig kapitaalbeslag op de gemeentelijke middelen, omdat voor een deel van het uitgeleende vermogen een risicobuffer moet worden aangehouden. Het gemiddelde leenbedrag van de Rapport Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam 28

huidige startersregeling in Weesp bedraagt € 30.000,-. Om een beeld te geven: door dit bedrag mee te nemen in de financieringsruimte kan er een iets grotere woning, die maximaal 10 m² groter is, worden aangekocht. Uitgestelde betaling erfpacht via gemeente Amsterdam Bij de (deels) uitgestelde canonbetaling krijgt de gemeente een gedeelte van de grondwaarde pas op een later moment. Normaliter begint deze betaling op het moment van erfpachtwijziging of uitgifte. Het gedeelte van de grondwaarde wat uitgesteld wordt kan wel of niet worden geïndexeerd. Dit verklaart de bandbreedte van het financiële effect. Tegelijkertijd is er sprake van hogere apparaatskosten als gevolg van meerwerk ten aanzien van het monitoren van de woningen die gebruik maken van deze regeling en de handelingen die benodigd zijn nadat de eerste bewoner de woning verkoopt en het erfpachtrecht en de canon dienen te worden aangepast. De verwachte minderopbrengst per woning bedraagt -€20.000,- tot - €28.000,-6 waarvan 100% uit apparaatskosten bestaat. De minderopbrengst van dit instrument wordt volledig gevormd door de proceskosten, welke onder andere bestaan uit een eenmalige toetsing bij aankoop en administratieve lasten bij terugbetaling. Ten opzichte van kleinere middeldure koopwoningen zijn de minderopbrengsten groter.

Ten opzichte van grotere middeldure koopwoningen, waarbij sprake is van een hogere minderopbrengsten voor het Vereveningsfonds, zijn de minderopbrengsten bij dit sociale koopinstrument kleiner. De algemene indruk is dat deze variant wel te dragen is voor het Vereveningsfonds, omdat de grondopbrengst van een sociale koopwoning dan hoger is dan de opbrengst van een middeldure huurwoning.

Uitgestelde betaling erfpacht via gemeente Amsterdam in combinatie met KoopStart Een andere mogelijkheid is om de uitgestelde canonbetaling te combineren met KoopStart. In feite houdt de gemeente dan een bedrag in op de erfpachtcanon en de ontwikkelaar op de opstal zoals de korting bij KoopStart. De minderopbrengsten zijn dan afhankelijk van de korting die wordt gegeven op de erfpachtcanon en de woning. Hoe hoger de korting of uitgestelde betaling, des te hoger de minderopbrengsten. Ten opzichte van kleine middeldure huurwoningen is er in principe sprake van een verslechtering voor het Vereveningsfonds. Bij grotere woningen is dat niet zo. Bij de bundeling van twee ‘kortingen’ is het de vraag hoe groot de totale korting is die de gemeente wil hanteren. De financiële verplichting schuift van de voorkant naar de achterkant. In principe is de betaling die naar de achterkant doorschuift goedkoper te dragen voor de gemeente dan voor een marktpartij omdat de gemeente een lagere rente betaald.

6.4 Conclusie In alle gevallen zijn de minderopbrengsten bij het toepassen van de koopinstrumenten groter dan de minderopbrengsten van het realiseren van kleine woningen op basis van het huidige beleid voor middeldure huur. Voor grotere middeldure huurwoningen ligt dit anders en lijken de instrumenten KoopStart en Uitgestelde betaling erfpacht voordeliger dan de effecten van grotere woningen en op basis van het beleid voor middeldure huur. Er kan een verbetering van ongeveer € 11.000,- – € 28.000,- per woning worden behaald. De conclusie is daarom dat als

6

Bij de onderkant van de bandbreedte is rekening gehouden met indexatie van de uitgestelde betaling, de bovenkant van de bandbreedte rekent met een niet-geïndexeerde uitgestelde betaling.

Rapport Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam 29

deze instrumenten worden ingezet (of KoopStart of een uitgestelde canon) en er grote woningen worden beoogd die in plaats van grote middeldure huurwoningen komen, er geen verslechtering is voor het Vereveningsfonds.

Koopgarant Koopstart BKZ Starter Starterslening Uitgestelde canon

€ € € €

Minder(grond)opbrengsten p/won Laag Gemiddeld Hoog -63.000 € -66.000 € -69.000 -39.000 € -41.000 € -43.000 -104.000 € -109.000 € -114.000 n.v.t. n.v.t. n.v.t. -20.000 € -24.000 € -28.000

Verschil minderopbrengsten MDH MDH 50 MDH 70 € -55.000 € -14.000 € -30.000 € 11.000 € -98.000 € -57.000 n.v.t. n.v.t. € -13.000 € 28.000

Uitgangspunten berekeningen: 1. De berekening van minderopbrengsten per woning is tot stand gekomen op basis van een woning van 70 m² in stadsdeel Zuidoost. 2. Grotere middeldure huurwoningen worden gezien als woningen van circa 70 m² GO. 3. Kleinere middeldure huurwoningen worden gezien als woningen van circa 50 m² GO. 4. De gemiddelde kosten zijn berekend op basis van de realisatie van 100 woningen. 5. Met apparaatskosten worden de kosten voor het inzetten van personeel die toezien op de uitvoering van het koopinstrument bedoeld. Voorbeelden zijn het cliëntcontact, het afwikkelen van juridische en financiële handelingen etc. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd voor de instrumenten: •

• • • • •

KoopGarant: Geen jaarlijkse inkomenstoets, wel administratieve lasten bij aan- en verkoop, omdat de woning mogelijk langdurig betaalbaar wordt aangeboden. Hierdoor zijn dit terugkomende lasten. KoopStart: Geen jaarlijkse inkomenstoets, wel administratieve lasten bij aan- en verkoop. Betaalbaar Kopen Zaanstad: Jaarlijkse inkomenstoets om de inkomensafhankelijke canon te bepalen en taxatie bij aan- en verkoop van de woning. Starterslening: Driejaarlijkse inkomenstoets om het te betalen termijnbedrag te bepalen. Uitgestelde betaling erfpacht via de gemeente Amsterdam: Eenmalige toetsing bij aankoop en administratieve lasten bij terugbetaling. Als uurtarief voor de benodigde plancapaciteit is een bedrag van € 125 per uur (excl. btw, prijspeil 2023) gehanteerd en een inzet van 40 weken per jaar. Dit resulteert in € 180.000 per jaar per fte. Als een instrument een inzet van 1 per 100 woningen vereist, kost dit 180.000 * 1/100 = 1.800 per jaar en € 18.000 voor 10 jaar (nominaal). Voor een instrument met een benodigde inzet van 5 fte per 100 woningen resulteert dit in € 9.000 per jaar en € 90.000 per 10 jaar.

Rapport Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam 30

7

Conclusie

Deze rapportage verkent kansrijke mogelijkheden voor de bouw van sociale koopwoningen in Amsterdam ten behoeve van de middengroepen. Deze conclusie geeft een antwoord op de hoofdvragen. Mogelijkheden op de Amsterdamse woningmarkt voor middeninkomens De woningprijzen in Amsterdam zijn dermate hoog dat alleen in de relatief goedkope stadsdelen zoals Zuidoost de inzet van een instrument nog soelaas biedt, voor huishoudens met een hoger middeninkomen. Gezinnen met hogere middeninkomens (€ 57.000- € 69.000) kunnen via zo’n instrument in deze stadsdelen een woning met een redelijk vloeroppervlak bemachtigen. Op het duurdere Zeeburgereiland zijn zelfs met de inzet van instrumenten voor betaalbare koop alleen zeer kleine woningen te realiseren. Eisen aan het instrument Harde eisen in het belang van de koper zijn borging door de NHG en de mogelijkheid voor fiscale aftrek van hypotheekrente en erfpachtcanon. Het instrument moet ook door meerdere geldverstrekkers worden geaccepteerd. Eveneens een harde voorkeur betreft helderheid voor de consument. De voorkeur ligt ook bij een instrument dat weinig personele inzet vergt bij de uitvoerders. Tot slot hebben college en raad ook interesse in een instrument dat het behoud van de woningen voor een sociale koopwoningvoorraad regelt. Kansrijke instrumenten De beschikbare instrumenten zijn getoetst op de voorgenoemde randvoorwaarden.

Er komen drie kansrijke instrumenten in beeld die deels ook passen bij de voorkeuren en ervaringen van marktpartijen. 1. Koopinstrumenten zoals KoopStart of Kopen naar Wens. 2. Gemeentelijke erfpachtvariant met een uitgestelde betaling van de afkoopsom van de canon. Daarbij kan ook worden overwogen een korting te geven op deze afkoopsom. De afkoopsom wordt bij de doorverhuizing van de eerste bewoner betaald (door de volgende bewoner, die de marktconforme prijs voor de woning betaalt). 3. Starterslening gericht op kopers van nieuwbouw sociale koop. Alle drie deze instrumenten kennen relatief lage uitvoeringskosten en ze zijn qua systematiek betrekkelijk eenvoudig. Een doorrekening van de verwachte uitvoeringskosten door de gemeente Amsterdam ondersteunt deze conclusie. De genoemde koopinstrumenten en de Starterslening worden geborgd door de NHG, passen binnen de fiscale spelregels voor het eigen woningbezit en ze worden geaccepteerd door meerdere geldverstrekkers. Voor een eventuele gemeentelijke erfpachtvariant moet eerst worden nagaan of deze ook past binnen de randvoorwaarden van de NHG, de fiscus en de geldverstrekkers. De koopinstrumenten passen goed bij de ervaring en praktijk van projectontwikkelaars.

Zij geven aan dat zij geen grote aantallen woningen kunnen realiseren omdat het om forse uitgestelde betalingen gaat, maar in de Amsterdamse regio (niet Amsterdam zelf) hebben meerdere projectontwikkelaars al eerder KoopStart aangeboden. Een bijdrage van de gemeente maakt meer mogelijk. In dit geval kan ook het aangekondigde KoopStartfonds Rapport Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam 31

relevant zijn. Het Rijk stelt hiervoor middelen beschikbaar voor realisatie van woningen onder KoopStart. Corporaties hebben binnen Amsterdam nooit veel koopinstrumenten gebruikt. Bovendien is de inschatting dat zij zich veel meer richten op de grote opgave voor middenhuur en er veel minder animo is om betaalbare koop in de nieuwbouw aan te bieden. De Starterslening vergt het vrijmaken (of lenen) van financiële middelen. De gemeente ontvangt hierover echter rente zodra de inkomens van de kopers voldoende zijn gestegen. Qua uitvoering is het voor de gemeente Amsterdam een zeer eenvoudig instrument, omdat alle uitvoering bij de SVn ligt. Bovendien verhaalt de SVn de uitvoeringskosten op de consument zelf (middels een renteopslag op de lening). Alle drie deze instrumenten voldoen evenwel niet aan de wens om de te bouwen woningen ook beschikbaar te houden voor de doelgroep. Via een gemeentelijk erfpachtinstrument zou dit eventueel wel kunnen, maar het is zeer complex in de uitvoering en daarom valt zo’n optie eigenlijk af. Er zijn koopinstrumenten zoals KoopGarant die wel de mogelijkheid bieden om terug te kopen en weer door te verkopen aan de doelgroep, maar marktpartijen (corporaties en projectontwikkelaars) zijn weinig geneigd hieraan mee te werken. Het legt te langdurig beslag op middelen vanwege de uitgestelde betaling.

Minder kansrijke instrumenten Omwille van de volledigheid worden hier ook enkele minder kansrijke instrumenten genoemd. De gemeente Amsterdam kan ook overwegen om met een inkomensafhankelijke erfpachtvariant te werken of met een methode zoals KoopGoedkoop. Het vergt extra administratie, maar heeft als voordeel wel dat er bij inkomensstijging extra canonbetalingen worden geïncasseerd. Betaalbaar Kopen Zaanstad maakt ontegenzeggelijk de belofte waar van betaalbare koop. Het beslag op middelen is echter groot want het betreft een inkomensafhankelijke erfpachtconstructie en uitgestelde betaling op de opstal. Hierdoor is dit instrument ook complex en kostbaar is in de uitvoering. Overigens toont de organisatie rond BKZ in haar jaarverslagen wel dat de uitgestelde betalingen (met indexering) na verkoop van tijd terugvloeien en dat er ook steeds meer erfpacht wordt geïncasseerd vanwege stijgende inkomens. Verder zijn koperscoöperaties hier in Nederland vrijwel onmogelijk vanwege de speciale juridische status van wooncoöperaties. Het is collectief eigendom dat fiscaal geen eigen woning is en niet door de NHG wordt geborgd. Banken financieren deze constructies niet omdat ze geen hypotheekrecht kunnen vestigen op woningen binnen collectief eigendom. In Scandinavië is dit anders geregeld, maar daar functioneren deze complexen feitelijk als een Nederlandse Vve.

Het concept van koperscoöperaties voldoet dus niet aan de harde eisen van de gemeente Amsterdam. Om dit goed geregeld te krijgen ligt de bal vooral bij de autoriteiten in Den Haag en niet bij de gemeente Amsterdam. Tot slot worden er soms out of the box ideeën gelanceerd die woningen langdurig betaalbaar zouden kunnen houden, maar dit past veelal niet goed in de harde voorwaarde voor deze instrumenten (NHG, fiscus, financiering banken). Mochten deze ideeën verder worden uitgewerkt en zichzelf ook bewijzen dan kunnen ze natuurlijk overwogen worden.

Rapport Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam 32

Bijlage 1: Koperscoöperaties: een kans of nog te ver weg? Vanuit de raad zijn er meerdere vragen gesteld over wooncoöperaties in de koopvorm en of dit een bruikbaar instrument zou kunnen zijn voor het creëren van sociale koopwoningen welke betaalbaar kunnen worden gehouden. Vooralsnog lijken er in Nederland geen voorbeelden te zijn van koperscoöperaties. Het is een instrument dat momenteel dan ook niet voldoet aan de gestelde eisen vanuit Grond & Ontwikkeling. Het is in Nederland nog geen bestaand instrument, bij de NHG, bank en fiscus lijken er problemen te ontstaan bij de financiering. Ook is er ondersteuning nodig vanuit de gemeente (naar verwachting) en is de gemeente dus mogelijk risico dragend. Desalniettemin is het interessant om dit instrument te verkennen en te kijken waar de huidige knelpunten zitten. In 2020 stelde de gemeente Amsterdam een leenfonds van 50 miljoen beschikbaar voor startende wooncoöperaties. Wooncoöperaties konden naast de financiering door de bank en eigen inbreng, tegen bepaalde voorwaarden geld lenen. Het is de bedoeling dat de lening na 10 tot 15 jaar wordt terugbetaald. Dit leenfonds kwam voort uit het voornemen om in 2030 10% van de woningvoorraad wooncoöperaties te laten zijn. Dit was specifiek gericht op de huurvorm van wooncoöperaties.

De woningen van wooncoöperaties zijn en blijven betaalbaar, omdat wooncoöperaties geen winstoogmerk hebben. Door voorzieningen te delen en veel zelf te doen kunnen kosten worden verlaagd. Bewoners die zelf de regie hebben over hun woonomgeving kunnen resulteren in aantrekkelijke woningen en wijken met een beter leefklimaat, zo tonen verschillende voorbeelden. De meerwaarde van coöperaties ligt vaak in het delen van voorzieningen en ruimtes, zoals een gezamenlijke ruimte om samen te komen of een gedeelde logeerkamer die kan worden ‘gehuurd’. Door het delen van gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen ontstaat er ruimte voor ontmoeting, zorgredzaamheid en onderlinge solidariteit. Ook het idee van de deeleconomie sluit goed aan bij deze woonvorm. Door ruimte en spullen (bijv. deelauto) te delen kun je zowel kosten als energie besparen En door de woningen buiten de markt te plaatsen kan er voor worden gezorgd dat ze blijvend betaalbaar zijn. Initiatieven zoals Iewan in Lent en De Warren in Amsterdam zijn gewilde woonvormen, maar deze nieuwbouw coöperaties zijn allemaal tot stand gekomen met een huurconstructie voor de bewoners. Het is nog de vraag hoe een werkend financieel systeem via een koopconstructie gerealiseerd kan worden.

Definitie Het gaat hier niet om de vorm met collectief eigendom (vastgoed of huurcoöperatie) of de vorm met eigendom van derden (beheer coöperatie), maar om individueel eigendom. Koperscoöperatie (individueel eigendom): De leden van het collectief kopen de woningen met een speciale regeling aan, waarbij de woningen in individueel eigendom komen. De leden van het collectief kunnen uitsluitend via deelname aan de koperscoöperatie kopen. De koperscoöperatie heeft raakvlakken met een CPO-vereniging die gezamenlijk woningen realiseert. Anders dan de naam doet denken, is de coöperatie vaak geen coöperatie maar een vereniging. Deze vereniging is de eigenaar van het vastgoed, en deze geeft lidmaatschappen uit aan de leden. Deze lidmaatschapsrechten zijn roerende zaken waarvoor wel overdrachtsbelasting betaald moet worden. In theorie kan je wel een hypotheek krijgen (verpanding Rapport Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam 33

lidmaatschapsrecht), maar financiering kan ook met een parapluhypotheek of zakelijke lening. Een hypotheek afsluiten via NHG kan niet. Bij een coöperatie heb je zowel financiële als ‘sociale’ rechten en plichten en er is in statuten en lidmaatschapsrechten (bij zowel huur als koop) veel vrijheid om zaken specifiek te regelen (en op te leggen). Ook moet de aansprakelijkheid van individuele kopers (verhaal bij koper niet bij vereniging) goed geregeld worden en een onderpand moet bij executie opeisbaar zijn. Toepassen betaalbare koopconstructies door coöperatie zal dan ook lastig zijn. Knelpunten Een groot knelpunt bij de totstandkoming van koop wooncoöperaties is dat de bank een wooncoöperatie pas financiert op het moment dat de eindbestemming duidelijk is, dus als de benodigde vergunningen verleend zijn. De ontwikkelkosten moeten in eerste instantie zelf gefinancierd worden. Op dit moment kent Amsterdam een leenfonds voor nieuwbouwcoöperaties en woningen die overgenomen worden van woningbouwcorporaties. Een andere regeling voor de voorfinanciering is er nog niet. Wel wordt er aan een landelijk fonds gewerkt van tien miljoen om wooncoöperaties financieel te ondersteunen Knelpunten: • • •

De financiering rondkrijgen Het vinden van een locatie Het tijdsbestek van vorming coöperatie tot realisatie woningen is lang (4 a 5 jaar)

De financiering van nieuwbouwcoöperaties is complex. Omdat er tijdens de initiatief- en planfase nog geen sprake is van een onderpand is er voor deze fasen geen bancaire financiering mogelijk. En voor de bouwfase wordt pas financiering verleend indien er sprake is van een haalbaar plan, dus inclusief eigendomsovereenkomst, vergunningen en een aannemingsovereenkomst. Hiernaast is het voor wooncoöperaties die inzetten op betaalbaarheid extra ingewikkeld om de financiering rond te krijgen omdat wooncoöperaties relatief onbekend zijn en vanwege de verenigingsstructuur terecht komen in het zakelijke verkeer. Banken financieren in de regel tussen de 70% en 80% van de benodigde financiering (e.e.a. afhankelijk van het risicoprofiel, eigen vermogen, taxatie etc.). Hiermee moeten initiatiefnemers dus 20% tot 30% eigen vermogen of een achtergestelde lening organiseren. De mate waarin dat gat overbrugd kan worden is in de meeste gevallen beperkt. Over het algemeen hebben de initiatiefnemers een bescheiden inkomen en weinig tot geen vermogen. In de praktijk wordt het gat dan ook gedicht met een klein deel eigen vermogen, subsidies en crowdfunding. Dit proces verloopt vaak moeizaam en kost veel tijd. Ook is er in Nederland vrijwel geen concurrentie voor de financiering van wooncoöperaties. De Duitse bank GLS is de enige echt interessante aanbieder van financiering.

Mits je de eerder genoemde 30% aan eigen vermogen kan inleggen, overigens zijn Rabobank en ASN steeds actiever aan het worden op dit gebied. Het is geen onwil van de banken, eerder onvermogen en een gebrek aan voorbeelden. Om de banken mee te krijgen zouden de risico’s kleiner moeten zijn en de tijdsinvestering per project geringer. Bij een nieuwe aanpak is dat mogelijk mits banken en gemeenten daarvoor open staan. Succesverhalen In andere (Europese) landen zijn er wel voorbeelden te vinden, zoals Zweden en Denemarken (zie Onderzoek Ecorys). In Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland hebben wooncoöperaties zich anders ontwikkeld en heeft dit geleid tot grootschalige organisaties die enigszins vergelijkbaar zijn met de woningcorporatie in Nederland. In Denemarken en Zweden wijkt de situatie af, Rapport Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam 34

omdat hier door deregulering marktwerking een veel grotere rol is gaan spelen, waardoor een mengvorm tussen huur en koop is ontstaan. Hierbij zijn de bijdragen van de bewoners in deze landen relatief hoog in vergelijking met de andere onderzochte landen en bestaat de doelgroep in toenemende mate ook uit relatief hogere inkomens. Het is hier dus minder van toepassing dat de woningen in de coöperatie betaalbaar zijn. In verschillende landen worden uiteenlopende instrumenten ingezet om wooncoöperaties te faciliteren, stimuleren en/of te bevorderen. Dit zijn instrumenten op het gebied van kennis, juridisch, financieel en fiscaal. De meeste instrumenten zijn financieel van aard. In Zweden, Denemarken en Duitsland is er ook sprake van een wetgeving specifiek voor wooncoöperaties, waarin is vastgelegd dat leden een lidmaatschap of aandelen kopen en dat de kosten voor beheer en onderhoud moeten worden gedekt. In Oostenrijk en Zwitserland is het wettelijk kader voor het handelen van wooncoöperaties net als in Nederland opgenomen in een breder wettelijk kader. In de Scandinavische landen (Zweden en Denemarken) is er geen sprake van huurders, maar kopen bewoners het recht om in een coöperatiewoning te wonen.

In Duitsland kopen de leden aandelen van een wooncoöperatie, terwijl in de andere landen veelal sprake is van een huur- of fee-constructie Denemarken In bijvoorbeeld Denemarken heeft men een systeem van wooncoöperaties, ‘Andelsbolig’, waarbij men het lidmaatschap van een vereniging koopt. Deze Deense coöperatiewoningen zijn altijd appartementen, ze zijn doorgaans wel wat groter dan de huurappartementen in Denemarken, maar iets kleiner dan koopappartementen. Voorheen was de wooncoöperatie in Kopenhagen een alternatief voor de lagere en middenklasse, aangezien het een goedkoper alternatief was dan een koopwoning. De doelgroep is echter verschoven sinds de druk op de woningmarkt heeft gezorgd voor prijsstijgingen. Tegenwoordig is het besteedbaar inkomen van bewoners van coöperatiewoningen in Denemarken circa 33 procent hoger dan bij bewoners van reguliere huurappartementen. Denemarken kent geen specifieke instrumenten die gericht zijn op het stimuleren van wooncoöperaties. In het verleden zijn er wel subsidies verstrekt, maar deze zijn vanaf 2004 vervallen. Wooncoöperaties functioneren als zelfstandige economische verenigingen en hebben daardoor zelfstandig toegang tot financiering via reguliere banken. De banken zijn dus wel gewend om mee te werken aan de financiering, er is minder sprake van weerstand of voorzichtigheid.

Almere In Almere zijn er momenteel plannen om een woonzorgcoöperatie te creëren genaamd de Binnenhaven. Hoewel de businesscase eerst zwak was en het initiatief precies buiten de gemeentelijke kaders valt, wordt er nu een doorbraak geforceerd door de coöperatie, woningbouwatelier Almere en de gemeenteraad door middel van met een afwijkende grondprijsberekening. Het zou zo kunnen zijn dat andere gemeenten ook deze methode kunnen gebruiken. Een belangrijke voorwaarde voor het experiment is dat de coöperatie met jaarverslagen financieel inzicht geeft. Woningcorporaties, vanuit de Woningwet aangemerkt als toegelaten instellingen, worden streng gecontroleerd op hun bedrijfsvoering, voornamelijk door de Autoriteit Woningcorporaties. Bij wooncoöperaties ontbreekt deze vorm van controle. De coöperatie in Almere moet daarom verslag uitbrengen aan de gemeente over kasstromen en inkomsten van de huurders. Zo kan de gemeente vaststellen of de relatief lage grondprijs daadwerkelijk het

Rapport Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam 35

collectief in plaats van individuen ten goede komt. Dus het is goed om dit in de gaten te houden! De initiatiefnemers van de Binnenhaven zijn al vijf jaar bezig, en het betreft weer een huurvorm. Met het Atelier onderscheidt Almere zich van andere steden. Daar landen dit soort initiatieven niet in het gemeentelijk apparaat en krijgen ze geen voet aan de grond. De coöperatieleden staan te ver van de ambtelijke kijk af en het duurt allemaal te lang. Een organisatie zoals het Woningbouwatelier Almere, die binnen de bestaande kaders mogelijkheden zoekt, kan dan zeer waardevol zijn. Het woningbouwatelier Almere is een relatief zelfstandige organisatie, dat voortkomt uit het programma Almere 2.0 en welke woonexperimenten ontwikkelt en uitvoert. Tijdens het proces verbinden zij de initiatiefnemers van De Binnenhaven aan de gemeente. Zonder het woningbouwatelier hadden ambtenaren waarschijnlijk het initiatief niet ondersteund. Verder onderzoeken? In een gesprek met mede-initiatiefnemer van Cooplink, en adviseur voor Zelfbeheer en Wooncoöperaties van Stichting !WOON, komt de complexiteit van koperscoöperaties nogmaals naar boven. Aangezien het al erg complex is om een huurvorm van coöperaties op te zetten, stelt Clemens dat dit mogelijk niet het moment is om aan de slag te gaan met koopvormen.

Aangezien de huurvorm al erg veel tijd en moeite kost om op te zetten, is er bij koopvormen van coöperaties sprake van nog meer complexiteit. De knelpunten zijn nog lastiger te overbruggen dan bij de huurvorm van wooncoöperaties. Daarom is er dan ook geen uitvoering van een koperscoöperatie in Nederland. Bij een dorp of een landelijk gebied zou het bovendien makkelijker te bewerkstelligen zijn dan bij stedelijk gebied, met een hogere krapte-indicator. Ook gaf hij aan dat de term wooncoöperatie een containerbegrip is geworden. Hij gaat binnenkort met Cooplink aan de slag om een keurmerk te ontwikkelen. Hij benadrukt hier dat onderzoeken uitvoeren en het schrijven van artikelen en boeken zoals het door Clemens meegeschreven ‘Handboek Wooncoöperaties Amsterdam’ erg veel tijd en moeite hebben gekost. Je zou bij koperscoöperaties dit allemaal weer opnieuw moeten doen, je moet als het ware opnieuw het wiel uitvinden. Bij het oprichten van een huurvorm van wooncoöperatie worden organisatorische en institutionele belemmeringen ervaren, deze worden nu met de huidige ontwikkelingen wat minder. Bij de koopvorm zijn deze belemmeringen groter. Eveneens is de realisatie van nieuwbouw een vermoeilijkende factor; Wanneer een coöperatie nieuwbouw wil realiseren, loopt deze aan tegen een relatief geringe juridische status, en daarmee heeft het te weinig vertrouwenskracht richting investeerders.

Hierbij is het ook belangrijk de vraag te stellen waarom er belangstelling is voor koperscoöperaties. Wat maakt ze anders dan huurcoöperaties? Er zou inderdaad sprake kunnen zijn van het uiteindelijk vervallen van de maandelijkse betaling, de hypotheek wordt dan langzaam afbetaald i.p.v. de huur die maar doorloopt. Hierdoor zou er vermogen kunnen worden opgebouwd. Maar aangezien het de bedoeling is dat de woningen betaalbaar blijven en dus worden losgekoppeld van de vrije markt, kan er niet met eventuele winst door inflatie worden doorverkocht als de bewoner weer weg wil. Het is dus ook de vraag of het echt van meerwaarde is om af te wijken van de huurvariant, zeker voor starters. Desalniettemin is het nuttig om de coöperaties niet uit het oog te verliezen: het idee van de koperscoöperatie kan voordelen hebben als men kijkt naar de collectiviteit die als oplossing kan dienen voor de groeiende zorgopgave en het betaalbaar houden van woningen buiten de huursector. Het is wellicht beter om betaalbare koopwoningen te realiseren door middel van een VvE constructie, vindt ook Clemens Mol. Hiermee kun je hetzelfde zeggenschap en Rapport Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam 36

gemeenschapsgevoel creëren als bij een coöperatie, maar kunnen mensen wel gewoon zelf een eigen hypotheek afsluiten. Dit kan middels een CPO.

Rapport Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam 37

Rapport Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam 38