4. Raadsinformatiebrief Rapportage 2021 get

Raadsinformatiebrief

Aan:

Portefeuillehouder(s): Behandeld door

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 31 mei 2022 Grondzaken Marieke van Doorninck G&O, P. Sanders (p.sanders@amsterdam.nl)

Onderwerp

Rapportage toepassing grondprijsbeleid 2021

Datum Portefeuille(s)

Geachte leden van de gemeenteraad, Met deze brief informeert het college u over het volgende. Het Amsterdamse grondprijsbeleid wordt jaarlijks vastgesteld. B&W heeft de directeur van Grond en Ontwikkeling (G&O) het mandaat gegeven tot het nemen van erfpacht uitgiftebesluiten waarbij wordt afgeweken van het vastgestelde beleid (Bevoegdhedenbesluit ambtelijke Organisatie Amsterdam d.d. 16 december 2014). Al in 2013 heeft de raadscommissie gevraagd om inzicht in de toepassing van het grondprijsbeleid. Het college werd daarbij gevraagd inzicht te geven in hoe het vastgestelde grondprijsbeleid “neerslaat” in gesloten overeenkomsten tussen gemeente en ontwikkelende partijen. Daarover is al een aantal malen gerapporteerd en dat gebeurt nu ook met de Rapportage toepassing grondprijsbeleid voor het jaar 2021. Daarnaast geeft de directeur G&O conform het verleende mandaat inzicht in hoe dit mandaat is ingezet.1 Het belangrijkste uitgangspunt van het grondprijsbeleid is dat grondprijzen marktconform moeten zijn in de zin van Europese staatssteunregelgeving. De hoogte van de marktconforme grondprijs wordt bepaald door middel van de genormeerd residuele methodiek. Residueel betekent dat de waarde van de grond bepaald wordt door de opbrengstpotentie van de grond te verminderen met de stichtingskosten die benodigd zijn om de opbrengstpotentie te realiseren.

Ofwel opbrengst minus kosten is grondwaarde. Voor de bepaling van de grondprijzen volgt Grond & Ontwikkeling continu de marktontwikkelingen en maakt daarvoor gebruik van externe bronnen en vastgestelde en gerealiseerde marktgegevens. De gehanteerde bouwkostenreferenties worden elk kwartaal geactualiseerd op basis van de vastgestelde indexcijfers van het voorgaande kwartaal. Voor enkele bestemmingen, zoals sociale huurwoningen van woningcorporaties en sommige sociaal, maatschappelijke grondprijzen gelden vaste lage grondprijzen. Daarnaast gelden er minimale grondprijzen, indien uit de residuele berekening een negatieve erfpachtgrondprijs voortvloeit. 1

mandaat op grond van bijlage 4 van het Bevoegdhedenbesluit 16 december 2014 onder 3.B, lid 2 sub d i.c. “Het nemen van besluiten inzake erfpachtuitgifte waarbij wordt afgeweken van de meest actuele door de Gemeenteraad aanvaarde (bandbreedtes van de) erfpachtgrondprijzen, ter realisering van de meest optimale erfpachtgrondprijs (artikel 160, eerste lid onder e van de Gemeentewet).”

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 31 mei 2022 Pagina 2 van 3

In de (jaarlijkse) rapportage wordt in hoofdlijnen ingegaan op het grondprijsbeleid. Daarnaast wordt een overzicht gegeven van de ontwikkelingen van de opbrengsten, stichtingskosten en grondwaarden voor de periode van 2011 tot medio 2021. De ontwikkelingen worden zowel op stedelijk als op stadsdeelniveau inzichtelijk gemaakt. Om inzicht te geven in de marktconformiteit van de grondprijsadviezen worden de resultaten van de tenders geanalyseerd. De analyse geeft inzicht in het aantal partijen dat heeft ingeschreven op een tender en de gemiddelde verhouding tussen de grondwaarde en de optiebieding. Tot slot wordt een overzicht gegeven van de afgegeven afwijkingsverklaringen. Dit zijn de dossiers waar aanleiding is geweest om af te wijken van de beleidsmatige uitgangspunten om te komen tot de optimale en passende grondprijs. De hoofdpunten uit de rapportage zijn de volgende: Het grondprijsbeleid kan worden gekenmerkt als realistisch en houdt rekening met de beperkingen die worden opgelegd. Het past zich aan aan de bestuurlijke ambities, bijvoorbeeld met betrekking tot de realisatie van betaalbare woningen en duurzaamheid. Transparantie staat daarbij voorop. Zo vindt in dat kader regelmatig overleg plaats met de koepelorganisaties NEPROM en IVBN over marktwaarden, (her)bouwkosten en grondwaarden.

Als gevolg van het hefboomeffect ontwikkelen de grondprijzen zich versterkt ten opzichte van de marktwaarde en de stichtingskosten. Dit geldt zowel voor de neergaande trend tot circa 2014 als de voor de opgaande trend vanaf 2014. Als gevolg van de sterk stijgende stichtingskosten en de afvlakkende stijging van de marktwaarden nam de procentuele stijging van de grondwaarde in 2020 in sommige stadsdelen iets af. In 2021 is opnieuw een sterke stijging waarneembaar. Tussen de verschillende stadsdelen bestaan grote verschillen in de marktwaardeniveaus. Het uitgangspunt bij het selectiebeleid is dat uitgiften van nieuwe erfpachtrechten plaatsvinden middels een tender. De optievergoeding is in principe altijd onderdeel van een tender. Na 2016 is er in tenders meer nadruk gelegd op kwaliteit en duurzaamheid, waardoor de weging van de financiële kant (veel) minder werd. Door de lagere weging van het financiële aspect focussen de inschrijvers zich meer op kwaliteit en duurzaamheid van de gebouwen en wordt de optievergoeding lager. Prijs, kwaliteit en duurzaamheid zijn zodoende communicerende vaten. De analyse van de tenderresultaten beperkt zich tot de tenders waarbij de definitieve gunning in 2021 heeft plaatsgevonden. Daarnaast beperkt de analyse zich tot de definitieve inschrijvingen op die tenders.

Tenders die in 2021 zijn uitgeschreven, maar die in 2022 worden gegund worden meegenomen in de rapportage over 2022. Een belangrijke bevinding van de analyse is dat de grondprijsadviezen niet te hoog zijn en dus marktpartijen er niet van weerhouden in te schrijven. Gesteld kan worden dat het toegepaste grondprijsbeleid passend en marktconform is. Op alle tenders is voldoende ingeschreven en geboden. Er zijn geen tenders teruggegeven. In het jaar 2021 zijn voor negen dossiers afwijkingsverklaringen geaccordeerd door de directeur Grond en Ontwikkeling, op een totaal van 588 afgegeven grondprijsadviezen. In acht dossiers hebben processpecifieke aspecten tot een afwijking geleid en in één dossier ging het om projectspecifieke aspecten. In acht van de negen dossiers heeft het verzoek om toepassing van het mandaat reeds geleid tot een overeenkomst in het negende dossier is sprake van

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 31 mei 2022 Pagina 3 van 3

overeenstemming onder voorbehoud. De directeur kan het mandaat om af te wijken van in het grondprijsbeleid vastgelegde normen toepassen bij onderhandelingen ten behoeve van nieuwe uitgiften in erfpacht en bij contractuele wijzigingen van bestaande erfpachtrechten. Tot slot wil ik u informeren dat het college met betrekking tot de bij de Rapportage behorende bijlage Overzicht Afwijkingsverklaringen 2021, op grond van artikel 25, tweede lid van de Gemeentewet, geheimhouding heeft opgelegd voor een periode van 20 jaar, i.c. tot 31 mei 2042. Dit in verband met de belangen genoemd in artikel 5.1, lid 2 onder b van de Wet open overheid.

Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Marieke van Doorninck Wethouder Ruimtelijke Ontwikkeling en Duurzaamheid

Bijlagen 1. Rapportage toepassing grondprijsbeleid 2021 2. GEHEIM: Overzicht afwijkingsverklaringen 2021

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl