4. Notitie transformatie hotels DEF

Transformatie hotels, versie 31 oktober 2023

Transformatie hotels

Ambtelijk opdrachtgever Opdrachtnemer Afstemming Grondslag

Planning

EZC / Aanpak Binnenstad Team Bezoekerseconomie G&O, Transformatieteam Centrum Visie Bezoekerseconomie 2035 Nota Overnachtingen 2022 Uitvoering Verordening Toerisme in Balans 2021 Voortgangsrapportage bezoekerseconomie 2024

Deze notitie bevat een globale verkenning naar de kansen voor transformatie van hotels naar bedrijven, kantoren of woningen. De notitie is enerzijds gericht op de beschikbare instrumenten en anderzijds een toelichting op de prijsontwikkeling van hotelvastgoed. De verkenning leidt uiteindelijk tot conclusies over de haalbaarheid van deze maatregel. De notitie is een gezamenlijk product van EZ, Aanpak Binnenstad en Grond & Ontwikkeling. Opdracht uit de Visie Bezoekerseconomie Onderzoek de (on)mogelijkheden van transformatie van hotel naar kantoor of wonen. Feitelijk wordt hiermee bedoeld: 1. Het opkopen van hotels door de gemeente en herbestemmen naar een functie met meerwaarde voor de bewoners. 2. Het financieren van een onrendabele top bij transformatie naar wonen of kantoor door particulieren. 1. Inleiding Tijdens de coronapandemie viel het toerisme grotendeels en wereldwijd stil. Voor de bewoners van Amsterdam was dit een welkome pauze van de stroom toeristen, die in steeds grotere getalen de stad bezoeken. Door de lockdowns beseften zowel bewoners als bestuurders meer dan ooit dat de leefbaarheid in m.n. de binnenstad onder druk is komen te staan.

Dit inzicht heeft geleid tot het volksinitiatief “Amsterdam heeft een keuze”, waarmee ruim 30.000 Amsterdammers het gemeentebestuur hebben opgeroepen om meer balans te creëren tussen wonen, werken en recreëren en het massatoerisme een halt toe te roepen. In de praktijk betekent dit dat, naast de inzet op overlast, ook maatregelen met het oog op het controleren van het aantal bezoekers en overnachtingen dienen te worden onderzocht.

1

Gemeente Amsterdam

Datum 2024-04-01 Pagina 2 van 12

Met deze startnotitie wordt de haalbaarheid en de inzet van tijd en geld tegen het licht gehouden en de vraag beantwoord in welke mate en op welke manier transformatie van hotels als een efficiënt en doelmatig instrument valt aan te merken om te komen tot een vermindering van het aantal overnachtingen. Hierbij moet in acht worden genomen dat het inmiddels beter gaat met de sector en de bezettingsgraden stijgen en daarmee ook de kamerprijzen. Doordat de gemeente het aanbod op slot heeft gezet is investeren in hotelvastgoed nog aantrekkelijker geworden dan het al was. Het sturen op het aantal slaapplaatsen in de stad, met als doel om binnen de bandbreedte van 10 tot 20 miljoen overnachtingen per jaar te blijven, is geen eenvoudige opgave. M.n. omdat hotelvastgoed een van de hoogste waardes vertegenwoordigt, waardoor het uitkopen of verplaatsen van bestaande hotels een kostbare exercitie is.

-

De volgende vragen komen aan bod: Doelmatigheid: Leidt de inzet van de maatregel tot minder overnachtingen en minder drukte? Effectiviteit: Schiet de gemeenschap er iets mee op? Wat gebeurt er op straat? Wat zijn de neveneffecten? Haalbaarheid: Toelichting op inspanning, capaciteit, kosten, juridisch risico. Algemene beginselen van behoorlijk bestuur: zijn gelijkheid, zorgvuldigheid, proportionaliteit en evenredigheid voldoende gewaarborgd?

2. Verordening Toerisme in Balans 2021[1] Het in de inleiding genoemde volksinitiatief heeft in 2021 geleid tot de, door de gemeenteraad vastgestelde, Verordening Toerisme in balans. In de verordening wordt voorgeschreven dat, als 1. uit onderzoek blijkt dat de toeristische draagkracht van wijken onder druk staat het college binnen zes maanden met extra maatregelen moet komen en 2. het college binnen zes maanden met extra maatregelen komt, wanneer het verwachte aantal toeristenovernachtingen boven de in de verordening vastgestelde signaalwaarde van 18 miljoen dreigt uit te komen. De verordening werkt met een bandbreedte van 10 tot 20 miljoen overnachtingen. Met de vaststelling van de Visie bezoekerseconomie 2035, de Nota toeristenovernachtingen[2] en de Nota overlast en overtoerisme is de eerste vervolgstap gezet richting de inzet van extra maatregelen, die gericht zijn op het terugdringen van het massatoerisme. Transformatie van hotels naar andere functies is als één van de mogelijke maatregelen opgenomen in de Nota toeristenovernachtingen.

[1] Verordening Toerisme in balans, juli 2021 [2] Nota overnachtingen, december 2022

Gemeente Amsterdam

Datum 2024-04-01 Pagina 3 van 12

Sinds 2020 is er vanuit het programma Aanpak Binnenstad reeds een Transformatieteam actief. Dit team heeft als opdracht in te zetten op het transformeren van minder gewenste functies naar functies die beter aansluiten op het gewenste gebruik van de binnenstad, waaronder wonen. In paragraaf 7 worden de werkwijze en het resultaat hiervan beschreven. 3. Overnachtingen en bezettingsgraad Het toerisme herstelt zich na de coronapandemie razendsnel en de stad is drukker dan ooit. In 2022 lag de gemiddelde bezettingsgraad van de Amsterdamse hotels op 63.5% met de kanttekening dat er in de maanden januari en februari nog sprake was van coronarestricties. In 2023 is sprake van een stijgende lijn. De bezettingsgraad ligt inmiddelis op 73,3%.1 Dit is nog onder de 84,4 % in 2019. Horwath verwacht dat de bezettingsgraad in Amsterdam in 2025 weer boven de 80% zal uitkomen en daarna verder zal stijgen. De kamerprijzen stegen fors mee: Van gemiddeld 135 euro per nacht in 2019 naar gemiddeld 180 euro in 2023. In 2022 telde de stad 41.000 hotelkamers met 91.000 slaapplaatsen en kwam het totaal aantal overnachtingen uit op 15,7 mln. Ter vergelijking: in 2019 had Amsterdam 37.000 hotelkamers, goed voor 18.4 mln. overnachtingen. De Bezoekersprognose 2022-20242 van Onderzoek & Statistiek (O&S) van de gemeente Amsterdam geeft aan dat het aantal overnachtingen geleidelijk zal gaan toenemen.

De groei van het toerisme is onderbroken geweest door de pandemie, maar het herstel is ingezet en de groeilijn wordt als het ware opgepakt waar deze in 2020 is gestopt. O&S gaat uit van het scenario ‘hoog’ en verwacht dat het aantal overnachtingen in 2023 uitkomt op 21,5 mln. De signaalwaarde van 18 mln. overnachtingen wordt daarmee ruim overschreden en het college is verplicht om binnen een termijn van drie jaar met extra maatregelen te komen om het aantal overnachtingen structureel naar beneden te brengen. Tabel: hotelkamers, slaapplaatsen, overnachtingen en bezettingsgraad sinds 2019

Hotelkamers

2019

2020

2021

2022

36.860

39.913

40.583

40.676

88.000

89.500

91.000

Slaapplaatsen Overnachtingen in mln.

18,4

5.8

5,8

15,7

Bezettingsgraad

84%

26%

31%

70%

4. Overnachtingsbeleid en pijplijn 1 Hosta 2023 rapport 12 september 2023

2 Bezoekersprognose 2022-2024 van O&S

2023

2024

21,5 prognose 73.3%

22,8 prognose

Gemeente Amsterdam

Datum 2024-04-01 Pagina 4 van 12

Sinds 2017 heeft Amsterdam, met het restrictieve overnachtingsbeleid, de groei van nieuwe hotels aan banden gelegd. Desalniettemin zijn er de afgelopen jaren nog veel hotel(kamers) gerealiseerd. Dit was o.a. het gevolg van een pijplijn met lopende initiatieven. Daarnaast maakten ontwikkelaars gebruik van (onbenutte) hotelrechten in bestemmingplannen, waardoor hotels zonder medewerking van de gemeente konden worden gerealiseerd. De zogenaamde directe rechten. Indien hotelrechten al in een bestemmingsplan zijn opgenomen is niet mogelijk om met het overnachtingsbeleid nieuwe hotelontwikkelingen tegen te houden. Vanwege deze planologische rechten is het beleid aangevuld met het erfpachtinstrument. De gemeente werkt dan privaatrechtelijk niet meer mee aan de uitbreiding van hotels, ook als deze publiekrechtelijk wel zijn toegestaan. De privaatrechtelijke bestemming wordt dan niet gewijzigd. Dit is een maatregel voor de korte termijn. Voor de lange termijn heeft het college in 2021 aangekondigd om met de uitrol van het omgevingsplan met ingang van 1 januari 2024 onbenutte hotelrechten – waar mogelijk – weg te nemen. De pijplijn met lopende initiatieven raakt leger en met de inzet van erfpacht is hotelontwikkeling in nee-gebieden onmogelijk gemaakt. De grenzen t.a.v. het afremmen van de groei van het aantal hotelkamers zijn met deze instrumenten min of meer bereikt.

Wel is het in de enkele nee, tenzijgebieden bij uitzondering nog steeds mogelijk om hotels te ontwikkelen als er aan strenge voorwaarden wordt voldaan. Een volgende en onvermijdelijke stap betreft het schrappen van de nog resterende nee, tenzij-gebieden. Bij de inwerkingtreding van het overnachtingsbeleid in 2017 is het aantal lopende initiatieven geïnventariseerd. De verwachte groei van het aantal hotelkamers in de periode 2016 t/m 2022 werd geschat op 6542[9]. Door de directe rechten in bestemmingsplannen is het aantal hotelkamers in de pijplijn nog met > 10.000 sterk toegenomen. In 2024 worden er nog nieuwe grote hotels geopend, waaronder bijv. Hotel Maritim in Noord met 500 kamers. Ter verduidelijking: een hotel met 500 kamers (= 1.000 slaapplaatsen) is goed voor een toename van het aantal overnachtingen met ca. 219.000 per jaar, uitgaande van een bezetting van 1.5 pppk en een bezettingsgraad van 80%. 5. Is transformatie de oplossing voor het probleem van overtoerisme? Ondanks de inzet van zowel publiekrechtelijke (beleid) als privaatrechtelijke instrumenten (erfpacht) groeit het aantal overnachtingen de komende jaren gewoon door. De stad heeft voldoende hotelkamers om 18 mln. overnachtingen te kunnen faciliteren3. Hierbij worden de overnachtingen in woningen d.m.v. vakantieverhuur, B&B, campings en cruiseschepen niet meegeteld.

Het doel uit de Verordening Toerisme in Balans om onder de 20 mln. overnachtingen per jaar te blijven komt daardoor onder druk te staan. Eén van de maatregelen uit de Nota Overnachtingen4 is het doen van onderzoek naar de mogelijkheid van opkoop en transformatie van hotels. Omdat het transformeren van een hotel-

3 41.000 hotelkamers x 365 nachten x 1,5 personen x 80% bezettingsgraad = 17.9 mln per jaar (in hotels) 4 Raadsbesluit, juli 2016

Gemeente Amsterdam

Datum 2024-04-01 Pagina 5 van 12

naar een woon- of kantoorfunctie gepaard gaat met forse marktcontraire investeringen in een markt waar de vraag groter is dan het aanbod is vrijwillige transformatie geen realistische optie. In deze notitie wordt dit onderbouwd door het in beeld brengen van de financiële impact van transformatie.  Marktwaarde hotels De hoogte van de vastgoedprijzen van hotels is sterk afhankelijk van de locatie en de sterrenclassificatie. In 2022 werd in Nederland voor €546 miljoen aan hotelvastgoed verhandeld, een stijging van 110% t.o.v. 2021. Van deze transacties vond meer dan de helft plaats in Amsterdam. Amsterdamse hotels zitten qua verkoopprijs in de top en hebben een bijzondere positie binnen de Nederlandse hotelmarkt. De hotelwaardes in Amsterdam behoren inmiddels tot de hoogste van Europa. Het beperkende overnachtingsbeleid heeft er mede toe geleid dat het aanbod van hotelkamers niet met de vraag kan meestijgen. Het gemeentebestuur heeft er voor gekozen om de bestaande marktruimte voor hotels niet op te vullen. Hogere kamerprijzen zijn hiervan het gevolg en het onderliggende vastgoed stijgt dan ook mee in waarde. Overzicht van transacties tussen 2019 en 2022

Hotel

Prijs

The Albus Holiday Inn Express South Easy Hotel City Centre South Barbacan Hotel Hotel Max in Mokum The Lancaster hotel Mercure Amsterdam Airport Maritim hotel (in ontwikkeling) Sir Albert hotel Lloyd hotel Double Tree hotel Park Inn Amsterdam City West Hotel Beethoven Holiday Inn Express Sloterdijk Ruby Emma hotel Mercure Amsterdam Centre Canal Tribe Amsterdam City

€ 25.ooo.ooo € 8.000.000 € 14.000.000 € 3.000.000 € 4.000.000 € 21.000.000 € 24.000.000 € 155.000.000 € 58.000.000 € 45.000.000 € 430.000.000 € 124.000.000 € 22.000.000 € 43.000.000 € 92.000.000 € 43.650.000 € 33.652.000

Aantal kamers 72 80 80 23 12 122 152 579 90 120 557 476 52 254 288 93 192

Prijs per kamer € 347.000 € 100.000 € 175.000 € 130.000 € 333.000 € 172.000 € 158.000 € 268.000 € 644.000 € 375.000 € 772.000 € 261.000 € 423.000 € 169.000 € 319.000 € 469.000 € 175.000

Top 5 verkoopprijzen 2022 (bron: Invasthotels) Hotel

Plaats

Prijs

Kamers

Prijs per kamer

Prijs per m2

Gemeente Amsterdam

Datum 2024-04-01 Pagina 6 van 12

Ruby Emma Hotel

Amsterdam

€ 92.000.000

288

€ 319.444

€ 11.500

Hotel NH Utrecht

Utrecht

€ 45.000.000

276

€ 163.043

€ 7.100

Mercure Amsterdam Centre Canal District

Amsterdam

€ 43.650.000

93

€ 469.355

€ 18.500

Tribe Amsterdam City

Amsterdam

€ 33.652.243

192

€ 175.272

€ 7.500

Crowne Plaza Amsterdam Schiphol

Hoofddorp

€ 20.992.000

242

€ 86.744

€ 3.500

De combinatie van een beperkt aanbod van kamers en de groeiende vraag naar overnachtingen maakt van hotels een zeer lucratief beleggingsproduct. Door de schaarste zijn beleggers op dit moment bereid hogere bedragen te betalen voor hotels dan voor ander vastgoed zoals kantoor, winkels en woningen. Dit verkleint de kans op vrijwillige transformatie van hotels naar een andere functie aanzienlijk. Om het aantal overnachtingen met 1 miljoen terug te brengen is het noodzakelijk dat er 2.222 hotelkamers uit de markt worden genomen.5 Uit de geprognotiseerde 21,5 overnachtingen in 2023 moet worden afgeleid dat voor een geslaagde ingreep minimaal een afname van 1.5 miljoen overnachtingen nodig is, oftewel een afname van 3.333 hotelkamers. Transformatie van hotels heeft alleen effect als het om grote aantallen gaat. Sluiting van een enkel hotel heeft nauwelijks effect op het terugbrengen van het aantal overnachtingen. Hier staat tegenover dat sluiting van een klein overlast gevend hotel mogelijk wel een positief effect op de directe leefomgeving heeft. Transformatie is dan niet de oplossing voor het terugbrengen van het aantal overnachtingen, maar kan wel betekenis hebben voor het terugdringen van overlast en het verbeteren van de leefbaarheid. Om een beeld te krijgen van de kosten van transformatie is er een grove berekening gemaakt.

Het rekenmodel gaat uit van de omzetting van hotelkamers (3 sterren) naar jongeren/ studentenwoningen. Met een gemiddelde aankoopprijs van 250.000 euro* per hotelkamer en herontwikkelingskosten van 40.000 euro leidt herontwikkeling naar studenten/jongerenkamers ter waarde van 150.000 euro tot een onrendabele top van 140.ooo euro. *Om de berekening uit te voeren hebben we gewerkt met een aantal aannames Het effect van het uit de markt nemen van één middelgroot hotel met 100 kamers (= 43.800 overnachtingen per jaar) is op het totaal aantal overnachtingen per jaar te verwaarlozen. Om het aantal overnachtingen met 1 mln. terug te brengen is, op basis van bovenstaande berekening, een bedrag van 311 mln euro nodig. Voor een geslaagde transformatieopgave is dus veel geld nodig en staat het bestuur voor drastische financiële keuzes. Middelen hiertoe zijn, afgezien van een incidenteel budget van 10 mln. voor het Transformatieteam van de Aanpak

5 Uitgaande van een gemiddelde bezettingsgraad van 80% en een kamerbezetting van 1.5 personen

Gemeente Amsterdam

Datum 2024-04-01 Pagina 7 van 12

Binnenstad, niet beschikbaar. Voor eventuele dekking kan worden gedacht aan de extra opbrengsten uit de verhoogde toeristenbelasting, het vereveningsfonds of private investeringen. Kanttekening 1 Zolang het overnachtingsbeleid met de nee, tenzij gebieden nog ruimte biedt om overnachtingscapaciteit toe te voegen zal gedwongen transformatie worden opgevat als disproportioneel. Het enerzijds wegnemen van overnachtingscapaciteit door in te grijpen op het eigendomsrecht en anderzijds het toestaan van groei van overnachtingscapaciteit in nee, tenzijgebieden gaan niet samen. Oplossing: 100% nee-gebied.

Bunq hotel, Amsterdam Noord

Kanttekening 2 Uit de pijplijn van lopende hotelinitiatieven kan worden afgeleid dat het volgende probleem of de volgende uitdaging zich inmiddels heeft aangediend in de vorm van inbreiding. Bestaande en nieuwe hotels gaan over tot het verkleinen van de hotelkamers. Het Japanse fenomeen ‘capsulehotel’ is hiervan het ultieme voorbeeld. Kamers worden steeds kleiner gemaakt, waardoor de overnachtingscapaciteit toch kan worden vergroot. Daarnaast zien we een ontwikkeling op het gebied van hotelappartementen. De hotelbranche geeft zelf aan dat serviced apartments / hotelappartementen vanuit investeringsperspectief zeer interessant zijn vanwege het lage kostenpatroon. Het zijn als het ware appartementen voor kort verblijf en het aanbieden van hotelservices ontbreekt vaak. Indien twee hotelkamers (4 slaapplaatsen) worden getransformeerd naar één hotelappartement met 6 slaapplaatsen dan betekent dit dat de overnachtingscapaciteit met 2 slaapplaatsen toeneemt. Oplossing: Het aantal slaapplaatsen opnemen in een vergunningvoorschrift / voorbereidingsbesluit waarmee het aantal slaapplaatsen in bestaande hotels wordt bevroren. *Disclaimer: Prijzen van hotelvastgoed variëren sterk en zijn afhankelijk van kwaliteitsniveau, locatie en exploitatieniveau. Hotels in het Centrum zijn per m2 veel duurder dan zelfs de meest dure woningen in Amsterdam. Per

Gemeente Amsterdam

Datum 2024-04-01 Pagina 8 van 12

hotelkamer worden transacties afgesloten die gelijk zijn aan appartementen van rond de 50m2. Informatie is ontleend aan openbare, via internet toegankelijke info over hotelvastgoedtransacties en aan bij G&O beschikbare informatie over herontwikkelingskosten en waarde van studenten/jongerenhuisvesting.

6. Transformatie vanuit grondzaken bezien Circa 80% van de grond binnen de gemeentegrenzen is in eigendom van de gemeente, waarvan een groot deel in erfpacht is uitgegeven. In tegenstelling tot nieuwe uitgiften (tenders) waarbij de gemeente het beoogd nieuwe programma bepaalt, is transformatie van bestaande erfpachtrechten geheel vrijwillig en afhankelijk van de inzet van erfpachters. Een van de basisbeginselen bij transformatie is dat een vastgoedeigenaar pas overgaat tot een bestemmingswijziging als zijn businesscase positief is en de nieuwe bestemming een hoger rendement oplevert dan de oude bestemming. Dit is goed te zien op bedrijventerreinen waar laagwaardige bedrijfspanden worden omgezet naar hoogwaardige bestemmingen als wonen, kantoor en detailhandel of leegstaande kantoorpanden op slechte kantoorlocaties. In de praktijk komt dit er op neer dat dat erfpachters in beginsel alleen commercieel vastgoed zoals bedrijfsruimte of kantoorruimte - transformeren, naar veelal een gemengd programma met wonen en werken.6 Tijdens de vorige kantorencrisis waarbij veel kantoorruimte leeg stond, zijn op bepaalde locaties leegstaande kantoren juist getransformeerd naar hotels. Transformatie van hotel naar kantoor en/of wonen heeft zich nog niet voorgedaan.

Vanuit de praktijk is dit gegeven al min of meer een duidelijk antwoord op de vraag of vrijwillige transformatie van een hotel naar een andere functie realistisch is. Op dit moment zijn de marktomstandigheden om tot transformatie over te gaan voor erfpachters bovendien over de hele breedte uitdagend. Diverse factoren maken dat de business case onder druk is komen te staan. Bij transformatie van bedrijfsruimte naar een gemengd woon/werkprogramma, zijn op dit moment de grootste obstakels voor erfpachters de in korte tijd relatief hard gestegen rente (financieringslast) en de gestegen bouwkosten. Met als gevolg dat er veel transformatieprojecten on hold staan of zijn gestopt. Het gaat dan om projecten waarbij de huidige bestemming een (aanzienlijk) lagere waarde vertegenwoordigt dan een hotel. Hieruit zouden we kunnen concluderen dat het een utopische gedachte is dat erfpachters van hotels tot transformatie zullen overgaan naar een ander (woon/werk)programma. Zelfs in minder uitdagende tijden zagen we dit soort transformaties niet, ook niet in de coronatijd. Daarvoor is de functie hotel vanuit financieel oogpunt en op de lange termijn te interessant. Bij transformatie zijn grondprijzen relevant voor het bepalen van de afkoopsom/canon bij aanpassing van het erfpachtcontract.

Bij de aanpassing van het contract is de grondwaarde van de nieuwe en de oude bestemming nodig en afhankelijk van het type contract en de geldende rekenregels wordt de aanvullende afkoopsom/canon berekend. M.a.w. bij aanpassing van het erfpachtcontract als gevolg van transformatie is meer nodig dan alleen de grondwaarde. Hotels behoren tot de categorie exploitatie gebonden vastgoed. Bij het waarderen van hotelvastgoed wordt niet alleen naar de waarde van het vastgoed gekeken, maar ook naar de exploitatie op die locatie. De exploitatie beïnvloedt namelijk de waarde van het vastgoed. Voor de beleggers blijven de Amsterdamse hotels door de schaarste en rendabele exploitatie uiterst 6 ACE (aanvullend convenant erfpacht) waarbij woningcorporaties overgaan tot sloop nieuwbouw van met name

sociale huurwoningen wordt hierbij buiten beschouwing gelaten.

Gemeente Amsterdam

Datum 2024-04-01 Pagina 9 van 12

gewild. Bij de constructie van de exploitatie van een hotel zijn verschillende partijen betrokken. De belegger is weliswaar de juridische eigenaar van het vastgoed, maar de exploitant is de eigenaar van de exploitatie van het hotel die, al dan niet via een franchise, aan een merknaam is gekoppeld. Dit betekent dat bij een mogelijke transformatie van een hotel, naast de vastgoedeigenaar, ook de exploitant uitgekocht moet worden. 7. Instrumenten voor transformatie Hoteleigenaren van Amsterdamse hotels hebben geen bezwaar tegen het huidige restrictieve overnachtingsbeleid. De vraag naar hotelovernachtingen is hoog en stijgt nog steeds en de kans op vraaguitval is op dit moment gering. Zonder financiële prikkel zal de markt transformatie van hotels niet uit eigen beweging oppakken.  Subsidiëren van de onrendabele top De gemeente kan maximaal vastgoedeigenaren verleiden om hiertoe over te gaan d.m.v. het financieren van een onrendabele top. Zoals nu al door het Transformatieteam in stadsdeel Centrum wordt geprobeerd. Maatwerk is hierbij het uitgangspunt. De houding van de hotels ten tijde van de pandemie is exemplarisch. Ondanks dat ze te maken kregen met een ongekende vraaguitval kozen zij liever voor het scenario ‘wachten op betere tijden’ dan dat zij overgingen tot verkoop of transformatie naar een andere functie.

Ingeval een hotelexploitant failliet ging, zocht de vastgoedeigenaar een nieuwe hotelexploitant. Ten tijde van de pandemie zijn er weinig hotels verkocht, maar bij het begin van het herstel van de toerismesector in 2022 is het aantal hotelvastgoedtransacties weer gestegen.  Onteigening Partijen verplichten tot transformatie is alleen mogelijk door het voeren van een actieve grondpolitiek met onteigening als stok achter de deur. Algemeen uitgangspunt bij onteigening is dat de gemeente het gebouw nodig heeft voor het algemeen belang. Het is een zwaar instrument, dat alleen mag worden ingezet bij een evident algemeen belang en nadat er zorgvuldig ‘minnelijk overleg’ is gevoerd. Onteigenen gaat gepaard met een schadeloosstelling voor zowel eigenaar als exploitant. Een schadeloosstelling vormt een volledige schadevergoeding voor alle schade, die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van de zaak leidt. Dit is een traject van gemiddeld twee jaar, waarbij de gemeente eerst op minnelijke wijze het vastgoed probeert te verwerven. Lukt dit niet dan volgt onteigening met een commissie, bestaande uit rechters en taxateurs, die het hotel waardeert en de hoogte van de schadeloosstellingen vaststelt. Voordat er onteigend kan worden is het noodzakelijk om een onteigeningstitel te hebben.

Onteigening kan zijn grondslag hebben in aan locaties toegedeelde functies in drie instrumenten: - Een vastgesteld omgevingsplan - Een verleende omgevingsvergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit - Een vastgesteld projectbesluit (art. 11.6 Omgevingswet) De grondslag voor een onteigening is meestal de uitvoering van een bestemmingsplan (na 1 januari 2024 Omgevingsplan). Kanttekening:

Gemeente Amsterdam

Datum 2024-04-01 Pagina 10 van 12

Het instrument van onteigening en daarmee een actief grondbeleid is binnen de gemeente steeds meer losgelaten. 8. Transformatieteam Aanpak Binnenstad Het Transformatieteam Aanpak Binnenstad verkent sinds 2020 de transformatiekansen voor vastgoed in de binnenstad en faciliteert pandeigenaren die via een functieverandering van panden willen bijdragen aan een betere kwaliteit, diversiteit en leefbaarheid van de binnenstad. Het team werkt aan een transformatiestrategie en richt zich daarnaast op het opbouwen en onderhouden van het Amsterdamse vastgoednetwerk. Uit gesprekken met partijen uit de hotelbranche (eigenaren, beleggers, exploitanten, adviseurs en makelaars) blijkt dat het transformeren van hotels momenteel niet interessant is voor vastgoedeigenaren. Tijdens de lockdowns waren hotelexploitanten, als gevolg van de lage bezettingsgraad, soms op zoek naar andersoortige invullingen voor hun hotelkamers. Zij zochten naar tijdelijke oplossingen om de vraaguitval op te vangen. Er was echter geen animo voor permanente omzetting van hotelkamers naar andere functies. Nu het toerisme is aangetrokken en zelfs op weg is het precorona niveau te overstijgen zal de vraag naar overnachtingsmogelijkheid eerder toe dan afnemen. Van niet levensvatbaarheid van hotels in het Centrum van Amsterdam is dan ook geen sprake.

Voor omzetting van hotelruimte naar een andere functie is de medewerking van een pandeigenaar essentieel, die daarvoor een financiële afweging maakt. De waarde van de bestemming ‘hotel’ op een pand maakt dat transformatie naar een andere functie in de meeste gevallen gepaard gaat met een forse afwaardering, ook wel onrendabele top genoemd. Wanneer de boekwaarde van een hotel niet veel verschilt of lager is dan de boekwaarde van bijvoorbeeld een woning in het vastgoed, is de kans groter dan een pandeigenaar op den duur kiest voor transformatie als alternatief. De boekwaarde van hotels in Amsterdam is de laatste jaren juist gestegen. Zelfs het transformeren van hotels met een lage kamerhuur en een slecht vooruitzicht op een hoge bezetting lijkt onwaarschijnlijk. Met de beantwoording van motie 1252 van 18 december 2020 heeft het college eerder aan de raad aangegeven dat voor het faciliteren van transformatie van een hotel- naar een woonfunctie maatwerk nodig is en dat eigenaren van hotels daarbij zo nodig zouden worden ondersteund door het Transformatieteam Aanpak Binnenstad. Sinds 2020 is er in stadsdeel Centrum één concreet initiatief geweest voor het transformeren van een hotel naar woningen. Het Barbacan hotel (Muidergracht) kreeg een woonfunctie en hotel The Bridge (Amstel 111) werd vervolgens vergroot.

Er werd daarbij uitvoering gegeven aan de nieuw-voor-oud regeling uit het overnachtingsbeleid. Om het voor pandeigenaren toch aantrekkelijk te maken om hotels te transformeren kan de gemeente inzetten op compensatie van de onrendabele top bij transformatie. Ondanks dat hiervoor budget (10 mln.) beschikbaar is, is hier nog geen gebruik van gemaakt. 9. Neveneffecten van transformatie  Hoge vastgoedprijzen Door het uitkopen van bestaande hotelcapaciteit neemt de schaarste op de markt verder toe. Huren en bezettingsgraden van hotels stijgen en daarmee de te realiseren winsten. Het beperkende overnachtingsbeleid heeft hogere kamerprijzen tot gevolg en daarmee stijgt de waarde van het onderliggende hotelvastgoed.

Gemeente Amsterdam

Datum 2024-04-01 Pagina 11 van 12

 Hoge kamerprijzen Als de vraag groter is dan het aanbod stijgen de kamerprijzen. Amsterdam wordt minder toegankelijk voor toeristen met een klein budget.  Inbreiding Dat bestaande hotels hun overnachtingscapaciteit proberen uit te breiden door het aantal bedden te maximeren binnen de bestaande hotelfunctie is inmiddels een trend. Sportfaciliteiten, ontbijtzalen e.d. worden omgezet naar kamers of er worden simpelweg meer bedden bijgezet. Denk hierbij aan het pods-concept.  Waterbedeffect regio Het dichtzetten van het aanbod werkt een waterbedeffect naar de regio in de hand. Bezoekers zullen overnachten in Zaanstad of Ouderamstel om van daaruit met het openbaar vervoer de binnenstad van Amsterdam te bezoeken. Amsterdam heeft dan wel de lasten, maar niet de lusten.  Nee, tenzij In de Omgevingsvisie is de ambitie van een meerkernige stad opgenomen[5]. O.a. hierdoor kent de gebiedskaart behorende bij het overnachtingsbeleid nog nee, tenzij gebieden (Noord, Zuidoost, Centrumeiland). In deze gebieden is, onder strenge voorwaarden, hotelontwikkeling en groei van het aantal slaapplaatsen nog mogelijk. De druk om hier hotels te realiseren zal toenemen. Het belang van het rondrekenen van de gemeentelijke grondexploitatie speelt daarbij ook vaak een rol. 10. Conclusies Stedentrips zijn terug van weggeweest en Amsterdam is een van de populairste bestemmingen.

Volgens de prognoses van O&S zal de vraag naar overnachtingen blijven stijgen. Disproportioneel Transformatie van hotels heeft nauwelijks invloed op het overtoerisme (aantallen), tenzij dit op grote schaal plaatsvindt. Het transformeren van enkele hotels zal niet kunnen bijdragen aan de doelstelling om het aantal overnachtingen onder de 20 mln te krijgen. Gelet op het geringe effect op de kwantitatieve doelstelling is de maatregel bovendien erg kostbaar. Transformatie op basis van vrijwilligheid De kans dat bestaande hotels vrijwillig worden getransformeerd naar kantoren of woningen is zeer onwaarschijnlijk. Doorgaans is vrijwillige transformatie alleen kansrijk wanneer de economische functie op termijn niet meer levensvatbaar is op een plek. Transformatie op basis van dwang Gedwongen transformatie lijkt niet haalbaar. Onteigening wordt als te kostbaar ingeschat met bovendien de kanttekening dat het wegnemen van enkele honderden slaapplaatsen onvoldoende is om het doel uit de Verordening Toerisme in Balans te realiseren. Het maximum aantal overnachtingen zal er niet mee onder de 20 miljoen blijven, tenzij dit instrument op grote schaal wordt ingezet. Dit is niet realistisch.

[5] Omgevingsvisie 2050, Amsterdam een menselijke metropool, 2021

Gemeente Amsterdam

Datum 2024-04-01 Pagina 12 van 12

Terugdringen overlast Ondanks dat transformatie geen oplossing is voor het op grote schaal terugbrengen van het aantal overnachtingen kan het wel van betekenis zijn voor de verbetering van de leefbaarheid in m.n. het Wallengebied. Een klein hotel kan relatief veel overlast geven. Het gericht opkopen of onteigenen van kleine hotels kan een positieve impact hebben op een buurt voor wat betreft het bestrijden van overlast. Nee-tenzij gebieden In de nee, tenzij gebieden kunnen nog (grote) hotels worden ontwikkeld. Om aan de eisen uit het overnachtingsbeleid te kunnen voldoen op het gebied van duurzaamheid en buurtvoorzieningen is een nieuw hotel slechts mogelijk als het een bepaalde omvang heeft. Amsterdam is daarnaast een kleine stad met goed openbaar vervoer. Hotelgasten van een hotel in Noord of Zuidoost zullen hoogstwaarschijnlijk ook een bezoek brengen aan de binnenstad. Zonder het overnachtingsbeleid aan te scherpen d.m.v. het afschaffen van de nee, tenzij gebieden, is de inzet van gemeenschapsgeld voor de uitkoop van hotels niet effectief voor wat betreft het terugbrengen van het aantal overnachtingen. In 2024 zullen nog nieuwe hotels worden geopend, waaronder een congreshotel met 50o kamers in Amsterdam Noord. En nog minmaal vier grote hotels in de Buiksloterham met in totaal ca. 600 kamers.

Vastgoed De waarde van het Amsterdamse hotelvastgoed is hoog en zal verder stijgen, waardoor de kans dat transformatie van hotels in de markt plaatsvindt nog kleiner wordt. Als gevolg van het hybride werken stoten bedrijven aanzienlijke meters kantoor af. Transformatie van hotel naar kantoor lijkt op de lange termijn niet realistisch.[6] Voor het transformeren van kleine hotels naar (vrije sector) woningen ligt een kans, mits daarop actief wordt gestuurd. Leefbaarheid Transformatie op kleine schaal op specifieke plekken – zoals De Wallen - kan overlast verminderen en een positief effect hebben op de leefbaarheid. Dit gaat niet om grote aantallen en behoeft maatwerk. Het is nuttig dat het Transformatieteam zich verder inspant om in samenspraak met vastgoedeigenaren de mogelijkheden die er zijn te blijven onderzoeken. In geval van een waterbedeffect naar de regio heeft Amsterdam wel de lasten niet de lusten. Het tweeledige doel: aantallen vs overlast moet bij transformatie worden onderscheiden. Toeristenbelasting Door de hogere kamerprijzen in combinatie met de verhoging van de tarieven van de toeristenbelasting stijgen de inkomsten uit de toeristenbelasting. Deze financiële middelen zouden in de toekomst kunnen worden aangewend om kleine hotels in de binnenstad op te kopen of te onteigenen.

[6] Kantoorgebruikers doen boekje open: ‘Wij hebben de helft van onze vierkante meters afgestoten’ -

Vastgoedjournaal.nl