4. Notitie nieuwe boetetabel 2025.docx

Notitie boetetabel Huisvestingsverordening 2024 Wijzigingsverordening 1 januari 2025 Aan Van Datum

Leden van de gemeenteraad Amsterdam College van Burgemeester en Wethouders 28 oktober 2024

Notitie aanpassing en differentiatie boetetabellen per 1 januari 2025 1. Aanleiding Amsterdam kent regels om ervoor te zorgen dat de bestaande woningvoorraad optimaal benut wordt. Zo bestrijden we schaarste aan woningen, huisjesmelkerij en zorgen we een leefbare stad. Handhaving is een belangrijk middel om deze doelen te realiseren. Gezien de enorme schaarste aan woonruimte in Amsterdam dient de hoogte van de boete afschrikwekkende te zijn. Het opleggen van boetes is een manier om naleving van de regels te bevorderen. De hoogte van de boete moet echter wel proportioneel, redelijk en billijk zijn. Het college houdt daarom bij het opleggen van boetes voor woonfraude rekening met verlichtende omstandigheden en matigt zo nodig de boete. Zo wordt altijd bekeken of het opleggen van een hoge boete gerechtvaardigd is in het individuele geval. Op 21 augustus 2024 heeft de Raad van State de boetetabel vakantieverhuur onverbindend verklaard. Amsterdam moet ook in de boetetabellen onderscheid maken voor verschillende situaties om tot een evenredig boetestelsel te komen. Daarna volgden er meer uitspraken over de boetetabellen in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024. De planning was de boetetabellen per 1 januari 2026 te herijken. Mede naar aanleiding van deze uitspraken worden alle boetetabellen eerder, namelijk per 1 januari 2025, aangepast.

De aanpassing ziet met name op meer onderscheid tussen bedrijfsmatige en niet-bedrijfsmatige overtredingen en omvang en ernst van de overtreding. Ook zijn de boetes voor een eerste overtreding verlaagd ten opzichte van de boetes in de vorige boetetabel. Er wordt aan de voorkant al rekening gehouden met de ernst van de overtreding en de aard van de overtreder. 2. Te differentiëren aspecten Hieronder wordt uitgelegd hoe in de boetetabellen meer rekening wordt gehouden met verschillende omstandigheden zodat de hoogte van de boete evenredigheid is. Doel van de aanpassing is om zichtbaar meer onderscheid te maken in boete hoogte op basis van de overtreding en overtreder. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft geoordeeld dat de gemeenteraad in de boetetabellen moet differentiëren naar vijf aspecten: type overtreding, ernst, duur, bedrijfsmatig of niet en recidive. Zie ook Maatwerk nodig bij boetes voor illegale woningverhuur aan toeristen in Amsterdam - Raad van State en Boeteregime van gemeente Amsterdam voor vakantieverhuur is niet evenredig - Raad van State Boetes over het geheel lager Uit de uitspraken van de Raad van State blijkt ook dat de standaard boetes voor overtreding van de Huisvestingsverordening in beginsel erg hoog zijn in Amsterdam in vergelijking met andere steden.

Ter vergelijking, in Utrecht is de hoogste boete voor een eerste overtreding € 12.500,-.

Gemeente Amsterdam

Datum 28 oktober 2024 Pagina 2 van 17

Amsterdam gebruikt de bevoegdheid om tot de vierde categorie boetes op te leggen om de naleving van de regels te bevorderen. De gemeente zou boetes met een maximale hoogte van € 25.750,- op mogen leggen, waar in de huidige tabel de hoogste boete € 21.600,- is. Zie het overzicht in tabel 1 met de maximale boete hoogtes voor overtredingen van de Huisvestingswet 2014. Ook een lagere boete zal bij een ernstige overtreding afschrikwekkend werken. Dat is dus al lager, maar nog aanzienlijk hoger dan andere gemeentes. Het voorstel is om de hoogste boete voor een eerste overtreding te verlagen naar € 18.000,-. Dit is nog hoog genoeg om misbruik van woonruimte te bestrijden, want in Amsterdam vanwege de grote schaarste en druk op de leefbaarheid essentieel is. Voor de verschillende typen overtredingen komen er vijf basis hoogtes, zie tabel 2 hieronder. Deze worden verder gedifferentieerd naar gelang de situatie zoals beschreven in de verschillende boetetabellen.

Tabel 1. Overzicht maximale boetehoogtes volgens de Huisvestingswet 2024 Wettelijke bepaling

Verbod (kort omschreven)

Maximale boete

8 lid 1 Huisvw

Woonruimte voor bewoning in gebruik nemen zonder vergunning

€ 515,=

23a lid 1 Huisvw

Woonruimte aanbieden voor toeristische verhuur zonder vermelding van het registratienummer Aanbod van woonruimte publiceren voor toeristische verhuur zonder vermelding van het registratienummer Het in gebruik geven van woonruimte voor toeristische verhuur zonder melding hier niet geven van informatie over de verboden door degene die het aanbod publiceert van toeristische aan de aanbieder van woonruimte Het publiceren van aanbod terwijl hij in kennis is gesteld dat de aangeboden woonruimte al voor het maximale aantal nachten is verhuurd

€ 10.300,=

23a lid 3 Huisvw

23b lid 2 Huisvw

23 d lid 1 Huisvw

23 e Huisvw

2

€ 10.300,=

€ 10.300,=

€ 10.300,=

€ 10.300,=

Gemeente Amsterdam

8 lid 2 Huisvw

21 lid 1 Huisvw

22 Huisvw

23 b lid 1 Huisvw

23 c lid 1 Huisvw

Artikel 26 Huisvw Artikel 33a onder b Huisvw

Bij recidive binnen vier jaar

Datum 28 oktober 2024 Pagina 3 van 17

Woonruimte voor bewoning in gebruik geven zonder huisvestingsvergunning Woonruimte zonder vergunning aan de bestemming onttrekken, samen te voegen, om te zetten in zelfstandige of onzelfstandige woonruimte, tot twee of meer zelfstandige woonruimten te verbouwen Woonruimte te splitsen in appartementen voor woonruimte Het in gebruik geven van woonruimte voor toeristische verhuur voor meer nachten dan toegestaan Het in gebruik geven van woonruimte voor toeristische zonder vergunning Handelen in strijd met vergunning Handelen in strijd met een aanwijzing

€ 25.750

8 lid, 21, 22 lid 1 , 23 b lid 1 23 c id 1, 26 en 33a sub b Huisvw

€ 103.000

€ 25.750

€ 25.750

€ 25.750

€ 25.750

€ 25.750 € 25.750

Tabel 2. Basis bedragen voorstel nieuwe boetes Categorie Boetehoogte Zeer Hoog € 18.000,Hoog € 15.000,Midden € 10.000,Laag € 5.000,Zeer laag € 3.000,-

Verschil tussen bedrijfsmatige en particuliere overtreder Voor het bepalen van de hoogte van een boete wordt onderscheid gemaakt tussen een professionele en een particuliere overtreder. De boete voor een professionele overtreder is hoger dan voor een particulier. Van een professional wordt meer dan van een particulier verwacht dat diegene goed op de hoogte is van alle regels die gelden en daar ook op toeziet. De mate van 3

Gemeente Amsterdam

Datum 28 oktober 2024 Pagina 4 van 17

verwijtbaarheid is dan ook hoger wanneer er sprake is van een overtreding bij een nietbedrijfsmatige exploitatie. Een particulier is doorgaans een natuurlijke persoon die zich niet beroepsmatig bezighoudt met huisvesting en exploitatie van onroerend goed. Voor een particulier kan van een lagere boete al een afschrikwekkend effect uit gaan. In het volgende geval is er – in ieder geval – sprake van een overtreder die handelt als professional en dus bedrijfsmatig: - De overtreder houdt zich beroepsmatig bezig met (regelgeving omtrent) huisvesting en exploitatie van onroerend goed. Hieronder vallen in ieder geval: vastgoedontwikkelaars, makelaars, woning- en kamerbemiddelingsbureaus, sleutelbedrijven en soortgelijke beroepen en bedrijven die zich bezighouden met huisvesting van eigen werknemers. Het bedrijfsmatige aspect van de exploitatie vloeit mede voort uit de aard van het bedrijf of beroep van de overtreder.

Vaak is er ook een inschrijving nodig in de Kamer van Koophandel conform verplichtingen vanuit fiscale regelgeving en is een rechtspersoon opgericht waar vanuit de exploitatie van het vastgoed wordt geregeld; - De overtreder verhuurt aantoonbaar meerdere woningen én heeft geen hoofdverblijf in een of meerdere van de verhuurde woningen, en/of is ter plaatse niet ingeschreven in een of meerdere van die verhuurde woningen; - De overtreder exploiteert een woning meer dan 60 nachten per jaar voor toeristische verhuur. Dit kan blijken uit data van toeristische verhuur platforms. Uit de omvang van de exploitatie blijkt het bedrijfsmatige aspect. Verschil in type overtreding In de tabellen wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende type overtredingen. De ene overtreding heeft meer impact op de woningvoorraad en leefbaarheid en is daarom ernstiger dan de andere overtreding. Hoe ernstiger de overtreding hoe hoger de boete, om voldoende af te schrikken. Het verhuren van een woning aan toeristen zonder dat ook gewoond wordt, is ernstiger dan een keer niet melden van vakantieverhuur. Incidentele/structurele overtredingen en kleine/grote overtredingen Naast het type overtreding waarin er verschil in impact en ernst van de overtreding wordt gemaakt, is er ook verschil te maken in de duur waarop de overtreding is begaan.

Het kan gaan om een incidentiele overtreding of een structurele overtreding. Bij kamerverhuur kan het gaan om iemand die structureel aan te veel personen verhuurt of iemand die dat eenmalig voor korte tijd doet. Verder kan het gaan om kleine of grote overtredingen, bijvoorbeeld een kleine of grote afwijking of overschrijding van voorwaarden uit de verordening. Denk aan het aantal nachten waarmee het toegestane aantal nachten vakantieverhuur is overschreden. Het onderscheid tussen incidentiele en structurele overtredingen en kleine en grote overtredingen is op verschillende manieren verwerkt in de boetetabellen. Hogere boetebedragen bij recidive De boetebedragen zijn bij een eerste overtreding lager dan wanneer een overtreding opnieuw wordt begaan. Hiervoor wordt een periode van vier jaar gehanteerd vanaf het primaire besluit. De eerste boete was dan niet afschrikwekkend genoeg, dit is de reden dat bij een volgende overtreding een hogere boete wordt opgelegd. Verdere matiging mogelijk bij bijzondere omstandigheden

4

Gemeente Amsterdam

Datum 28 oktober 2024 Pagina 5 van 17

In het geval van bijzondere omstandigheden in de zin van artikel 5:46, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht, die door de overtreder aannemelijk zijn gemaakt, is een lagere boete mogelijk. Dit artikel bevat de algemene bevoegdheid voor overheden, zoals de gemeente, om boetes in individuele situaties te matigen als er sprake is van bijzondere omstandigheden. Hoewel er dus vaste boetebedragen staan in bijlage 3, kan er aanleiding zijn de boete op grond van persoonlijke omstandigheden verder te verlagen. Denk hierbij aan de financiële situatie of verminderde verwijtbaarheid. 3. Extern juridisch advies Het voorstel voor wijziging van de boetetabellen is getoetst op juridische houdbaarheid. Het advies is ook bijgevoegd bij de stukken voor wijziging van de Huisvestingsverordening. De algemene conclusie van het advies is dat de jurisprudentie van de Afdeling op een correctie wijze is verwerkt. Wel geeft het advies een aantal suggesties om de tabellen en de toelichting te wijzigen om juridische risico’s zo veel als mogelijk te mitigeren. Het advies is overgenomen en verwerkt in het definitieve voorstel.

4. Nieuwe boetetabellen vanaf 1 januari 2025 + toelichting per tabel Tabel 1 Bestuurlijke Wettelijke Boete Boete Boete Boete boete onrechtmatig in bepaling Particulier particulier bij bedrijfsm bedrijfsmatig bij gebruik nemen of Huisvestingswet onderhuur atig onderhuur tegen geven van tegen hogere hogere prijs dan woonruimte prijs dan oorspronkelijk oorspronkelijk In gebruik nemen van 8, eerste lid en 35 € 435,N.v.t. N.v.t. N.v.t. woonruimte zonder huisvestingsvergunning In gebruik geven van 8, tweede lid en € 2.500,-,- € 5.000,-€ 10.000,- € 10.000,-woonruimte zonder 35 Indien huurprijs Indien huurprijs minder dan € minder dan € 150 – huisvestingsvergunning 150 – verhoogd, verhoogd, dan 50% dan 50% van de van de boete boete opleggen. opleggen. Tabel 1 In gebruik nemen van woonruimte zonder huisvestingsvergunning door de huurder (artikel 2.1.2, eerste lid) In de Huisvestingswet is voor deze overtreding een boete voorgeschreven van maximaal het bedrag dat is vastgesteld voor de eerste categorie, bedoeld in artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht. In 2023 is de maximale boete aldus € 450,-. In de gemeente Amsterdam geldt een boete van € 435,- voor het in gebruik nemen van woonruimte zonder huisvestingsvergunning. Dit bedrag is aan de lage kant en een verdere differentiatie zou afdoen aan de afschrikwekkende werking van de boete.

5

Gemeente Amsterdam

Datum 28 oktober 2024 Pagina 6 van 17

In gebruik geven van woonruimte zonder huisvestingsvergunning door de verhuurder (artikel 2.1.2, tweede lid) Binnen deze overtreding worden twee situaties onderscheiden waarvoor gedifferentieerde boetes gelden, namelijk verhuring van de woning tegen een hogere huurprijs dan door diegene zelf feitelijk wordt betaald en een verhuring waarbij dat niet het geval is. Er wordt dan gefraudeerd met een gereguleerde woonruimte voor eigen financieel gewin. Dit is maatschappelijk zeer onwenselijk. De doorverhuurder verstoort niet alleen de wettelijk gereguleerde woningmarkt, maar misbruikt een gereguleerde woning ook nog voor eigen financieel gewin. De onderhuurder wordt al gedupeerd door de illegale situatie, maar door ook nog financieel misbruik te maken van de zwakke positie van de onderhuurder, wordt de norm ernstig geschaad. Ook wordt onderscheid gemaakt tussen particulieren en overtreders die bedrijfsmatig verhuren.

Tabel 2 Bestuurlijke Boete eerste keer Boete eerste keer Boete Boete boete Bedrijfsmatig Particulier tweede derde keer Woningonttrekking keer , samenvoeging en Structurele Incidentele Structurele Incidentele Binnen 4 jaar na woningvorming overtreding overtreding overtreding overtreding laatste overtreding met maximum van € 25.750 Woningonttrekking Onttrekken gehele € 18.000,- € 13.500,€ 9.000,€ 4.500,15o%boete maximale woning zonder eerste keer boete van benodigde € 25.750,vergunning 21, eerste lid, onder en 35 Huisvestingswet Onttrekken deel van € 10.000,- € 7.500,€ 5.000,€ 2.500,15o%boete maximale de woning zonder eerste keer boete van benodigde € 25.750,vergunning 21, eerste lid, onder en 35 Huisvestingswet Onttrekken met € 8.000,€ 6.000,€ 3.000,€ 1.500,150% boete maximale vergunning, maar eerste keer boete van schending € 25.750,voorwaarden of voorschriften 21, eerste lid, onder b, 24, 26 en 35 Huisvestingswet Samenvoegen Samenvoegen zonder benodigde 6

€ 18.000,-

n.v.t.

€ 9.000,-

n.v.t.

150% boete maximale eerste keer boete van

Gemeente Amsterdam

vergunning 21, eerste lid, onder b en 35 Samenvoegen met € 5.000,vergunning, maar schending voorwaarden of voorschriften 21, eerste lid, onder b, 24, 26 en 35 Woningvorming Verbouwen van een € 15.000,woonruimte tot twee woonruimten (woningvormen) zonder benodigde vergunning 21, eerste lid, onder d en 35 Huisvestingswet Verbouwen van een € 18.000 woonruimte tot drie of meer woonruimten (woningvormen) zonder benodigde vergunning 21, eerste lid, onder d en 35 Huisvestingswet Woningvormen met € 5.000,vergunning, maar schending voorwaarden of voorschriften 21, eerste lid, onder d, 24, 26 en 35 Huisvestingswet

Datum 28 oktober 2024 Pagina 7 van 17

€ 25.750,-

n.v.t.

€ 2.500,-

n.v.t.

150% boete maximale eerste keer boete van € 25.750,-

n.v.t.

€ 7.500,-

n.v.t.

150% boete maximale eerste keer boete van € 25.750,-

n.v.t.

€ 9.000,-

n.v.t.

150% boete maximale eerste keer boete van € 25.750,-

n.v.t.

€ 2.500,-

n.v.t.

150% boete maximale eerste keer boete van € 25.750,-

Tabel 2 Onttrekken (artikel 3.3.4 en 3.3.5) Het in strijd met de voorwaarden uit de verordening onttrekken van woonruimte wordt zwaar beboet. De schaarste aan woonruimten in Amsterdam verenigt zich niet met het ongecontroleerd verdwijnen van woonruimten uit de woonruimtevoorraad. Het onttrekken van woonruimten 7

Gemeente Amsterdam

Datum 28 oktober 2024 Pagina 8 van 17

zonder onttrekkingsvergunning, wordt daarom als een zeer ernstige overtreding aangemerkt. Van de hoogte van de boete moet een afschrikwekkende werking uitgaan. Wel houden de boetebedragen rekening met de ernst van de overtreding en de type overtreder. Voor een toelichting op het verschil tussen een particuliere en een professionele overtreder wordt verwezen naar de toelichting op artikel 4.2.1. Daarnaast houdt de tabel rekening met incidentele en structurele overtredingen en of een deel of de gehele woning wordt onttrokken. Wanneer een woning structureel, dus voor een lange tijd, wordt gebruikt voor een ander doel dan wonen dan wordt er zwaarder beboet. Samenvoegen (artikel 3.3.6) Samenvoegen van een woonruimte ten behoeve van eigen gebruik door een eigenaar is vergunningvrij. In alle andere gevallen vereist de verordening een vergunning. Dit vanwege het zwaarwegend maatschappelijk belang te voorkomen dat woonruimte uit de voorraad verdwijnt zonder toestemming van burgemeester en wethouders. In tabel 2 is onderscheid gemaakt tussen samenvoegen zonder vergunning, en samenvoegen met vergunning maar met het schenden van de voorwaarden. Dit wederom vanwege de mindere ernst van de overtreding wanneer er wel een vergunning aanwezig is.

Er is geen onderscheid gemaakt tussen structurele en incidentele overtredingen omdat samenvoegen van woningen doorgaans met het oog op een structurele situatie wordt gedaan (vaak ook met bouwkundige aanpassingen). Wel houden de boetebedragen rekening met de type overtreder. Voor een toelichting op het verschil tussen een particulier en een professionele overtreder wordt verwezen naar de toelichting op artikel 4.2.1. Woningvorming (artikel 3.3.10) Bij woningvorming worden vanuit een bestaande zelfstandige woonruimte meerdere zelfstandige woonruimten gerealiseerd. Omdat hiermee grotere woningen, die in Amsterdam nodig zijn voor (grote) gezinnen verdwijnen, is sturing noodzakelijk ten behoeve van een gewenste balans in de samenstelling van de woningvoorraad. Ook hier is een onderscheid gemaakt tussen woningvorming zonder vergunning, en woningvorming met vergunning maar met het schenden van de voorwaarden. Dit wederom vanwege de mindere ernst van de overtreding wanneer er wel een vergunning aanwezig is. Er is geen onderscheid gemaakt tussen structurele en incidentele overtredingen omdat het vormen van woningen doorgaans met het oog op een structurele situatie wordt gedaan (vaak ook met bouwkundige aanpassingen). Wel houden de boetebedragen rekening met wie het type overtreder.

Voor een toelichting op het verschil tussen een particulier en een professionele overtreder wordt verwezen naar de toelichting op artikel 4.2.1. Tabel 3 Boete eerste keer Boete eerste keer Boete Boete Bestuurlijke tweede keer vanaf derde Bedrijfsmatig Particulier boete omzetting keer Structureel Incidentee Structuree Incidenteel Binnen 4 jaar na laatste l l overtreding met maximum van € 25.750 Omzetten zonder vergunning 21, eerste lid, onder c en 35 Huisvestingswet Drie of minder € 10.000,- € 7.500,- € 2.500,onzelfstandige woonruimten

8

€ 1.250,-

150% boete eerste keer

maximale boete van € 25.750

Gemeente Amsterdam

Datum 28 oktober 2024 Pagina 9 van 17

Vier € 15.000,- € 11.250,- € 5.000,- € 2.500,150% boete onzelfstandige eerste keer woonruimten Vijf onzelfstandige € 18.000,- € 13.500,- € 7.500,- € 3.750,150% boete woonruimten of eerste keer meer Omzetten met vergunning, maar schending voorwaarden of voorschriften 21, eerste lid, onder c, 24, 26 en 35 Huisvestingswet

maximale boete van € 25.750,maximale boete van € 25.750,-

Ontbreken van € 5.000,- € 5.000,- € 2.500, € 1.250,200% boete individueel eerste keer huurcontract (maximaal (maximaal (maximaal (maximaal (boete per € 25.750) € 25.750) € 13.500) € 9.000) ontbrekend contract) Omgezet naar € 5.000,- € 3.750,- € 2.500,- € 1.250,150% boete meer eerste keer onzelfstandige (maximaal (maximaal (maximaal (maximaal woonruimten dan € 18.000) € 13.500) € 13.500) € 9.000) is vergund (boete per ruimte) Overtreding € 5.000,- € 3.750,- € 2.500,- € 1.250,150% boete voorwaarde meer eerste keer (maximaal (maximaal (maximaal (maximaal € dan één volwassene per € 18.000) € 13.500) € 13.500) 9.000) onzelfstandige woonruimte (boete per extra volwassene) Niet voldaan aan € 5.000,- € 5.000,- € 2.500.- € 2.500,150% boete geluidseisen eerste keer

maximale boete van € 25.750,-

Niet voldaan aan € 4.190,gezamenlijke verblijfsruimte van 11 vierkante meter

€ 4.190,-

€ 2.095.-

€ 2.095,-

150% boete eerste keer

maximale boete van € 25.750,-

maximale boete van € 25.750,-

maximale boete van € 25.750,maximale boete van € 25.750,-

Tabel 3 Omzetten zonder vergunning 21, eerste lid, onder c en 35 Huisvestingswet Door het omzetten van een zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimten kan aan meerdere huishoudens worden verhuurd waardoor meer huur kan worden gevraagd en ontvangen. Dit gaat echter ten koste van de grotere woning (geschikt voor (grote) gezinnen) waar in Amsterdam een tekort aan is. Daarnaast heeft het type bewoning invloed op de leefbaarheid. Om deze reden, zoals toegelicht onder de artikelen in de Huisvestingsverordening over de vergunningplicht, is een quotum ingevoerd per wijk en per pand. Het niet aanvragen van de vergunning zou mogelijk kunnen geschieden om het quotum te omzeilen. Het zonder vergunning 9

Gemeente Amsterdam

Datum 28 oktober 2024 Pagina 10 van 17

omzetten is daarom de zwaarste overtreding. De tabel maakt onderscheid tussen een structurele en incidentele overtreding. Ook houden de boetebedragen rekening met de type overtreder. Voor een toelichting op het verschil tussen een particuliere en een professionele overtreder wordt verwezen naar de toelichting op artikel 4.2.1. In tabel 3 is onderscheid gemaakt tussen omzetting zonder vergunning naar drie of minder, vier, of vijf of meer onzelfstandige woonruimten. De hoogte van de boete is daarbij afhankelijk van het aantal onzelfstandige woonruimten, de impact op de leefbaarheid en het profijt dat met de verhuur kan worden behaald. Vanaf vijf onzelfstandige woonruimten gelden ook nog strengere eisen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving voor de verhuur. Vanaf vijf huurders of meer is er daarmee ook in andere wetgeving sprake van een ander regime. Omzetten met vergunning, maar schending voorwaarden of voorschriften 21, eerste lid, onder c, 24, 26 en 35 Huisvestingswet Vervolgens is ook hier een onderscheid gemaakt tussen omzetten zonder vergunning, en omzetten met vergunning maar met het schenden van de voorwaarden. Dit wederom vanwege de mindere ernst van de overtreding wanneer er wel een vergunning aanwezig is.

De hoogte van de boete is afhankelijk van het type schending en de mate van afwijking of overschrijding van voorwaarden of voorschriften uit de vergunning, met een vastgesteld maximum. Tabel 4 Bestuurlijke boete toeristische verhuur/ vakantieverhuur

Boete Boete eerste Boete eerste keer - keer tweede keer Bedrijfsmatig Particulier

Boete Vanaf derde keer

Binnen 4 jaar na laatste overtreding maximum van € 25.750 Ernstige overtreding vanwege effect op woonruimtevoorraad en leefbaarheid 23b, 24, 26 en 35 Huisvestingswet Toeristische verhuur/ € 18.000,€ 9.000,150% boete maximale boete vakantieverhuur zonder eerste keer van € 25.750,feitelijke bewoning Toeristische € 13.500,€ 5.000,150% boete maximale boete verhuur/vakantieverhuur eerste keer van € 25.750,zonder feitelijke bewoning korter dan zes maanden Leefbaarheidsovertredingen 23c, 23b, 24, 26 en 35 Huisvestingswet Overschrijding aantal nachten: 23b, 24, 26 en 35 Huisvestingswet Tot 5 nachten per vergunning € 5.000,periode 5 of meer nachten per vergunningsperiode

€ 10.000,-

Overschrijding aantal personen 23c, 24, 26 en 35 Huisvestingswet:

10

€ 2.500,-

150% boete eerste keer

maximale boete van € 25.750,-

€ 5.000,-

150% boete eerste keer

maximale boete van € 25.750,-

Gemeente Amsterdam

Datum 28 oktober 2024 Pagina 11 van 17

1 persoon

€ 5.000,

€ 2.500,-

150% boete eerste keer

maximale boete van € 25.750,-

2 of meer personen

€ 10.000,-

€ 5.000,-

150% boete eerste keer

maximale boete van € 25.750,-

€ 2.500,-

150% boete eerste keer

maximale boete van € 25.750,-

€ 5.000,-

150% boete eerste keer

maximale boete van € 25.750,-

€ 1.500,-

150% boete eerste keer

maximale boete van € 10.300,-

€ 1.500,-

150% boete eerste keer

maximale boete van € 10.300,-

€ 1.500,-

150% boete eerste keer

maximale boete van € 10.300,-

€ 1.500,-

150% boete eerste keer

maximale boete van € 10.300,-

Vakantieverhuur in een sociale huurwoning, 23c, 24, 26 en 35 Huisvestingswet: Een of twee boekingen € 5.000,(incidenteel) Meer dan twee boekingen (structureel)

€ 10.000,-

Administratieve overtredingen Aanbod woonruimte voor € 3.000,vakantieverhuur zonder registratienummer, 23a en 35 Huisvestingswet Vakantieverhuur zonder € 3.000,vergunning, 23c en 35 Huisvestingswet Vakantieverhuur zonder € 3.000,voorafgaand elektronisch te hebben gemeld, 23b, tweede lid en 35 Huisvestingswet Vakantieverhuur zonder € 3.000,inschrijving BRP, 23c, 24 en 35 Huisvestingswet

Tabel 4 In tabel 4 zijn de boetes opgenomen voor overtreding van regels ten aanzien van vakantieverhuur. In de tabel wordt een onderscheid gemaakt tussen ernstige overtredingen vanwege het effect op de leefbaarheid en woonruimtevoorraad, andere leefbaarheidsovertredingen en administratieve overtredingen. Daarnaast wordt er onderscheid gemaakt tussen particuliere overtreders en professionele/bedrijfsmatige overtreders. Voor een toelichting op het verschil tussen een particulier en een professionele overtreder wordt verwezen naar de toelichting op artikel 4.2.1. De hoogste boete wordt opgelegd aan de overtreder die een woning gebruikt voor toeristische verhuur zonder dat sprake is van feitelijke bewoning. De woning heeft dus geen feitelijke bewoner en wordt niet meer gebruikt als woning. Deze overtreding wordt gezien als ernstig vanwege het negatieve effect op primair de woonruimtevoorraad en daarnaast de leefbaarheid. Deze woning wordt in het geheel niet gebruikt voor bewoning, terwijl dit gezien de schaarste op de Amsterdam woningmarkt juist zo noodzakelijk is. Er wordt wel een onderscheid gemaakt tussen woningen die korter en langer dan zes maanden leegstaan. Voor een woning die korter leegstaat wordt een lagere boete opgelegd.

11

Gemeente Amsterdam

Datum 28 oktober 2024 Pagina 12 van 17

Leefbaarheidsovertredingen zien op overtredingen van regels die de leefbaarheid van woonomgevingen beschermen. Een voorbeeld van een leefbaarheidsovertreding is het verhuren van de woning aan meer dan het toegestane aantal toeristen per verhuring. Veel toeristen in een woning levert meer toeristische druk en overlast op in de woonomgeving en is vaker strijdig met brandveiligheidseisen. Leefbaarheidsovertredingen acht de gemeente ernstig, maar minder ernstig dan toeristische verhuur zonder feitelijke bewoning. De boetebedragen zijn daarom op een lager bedrag vastgesteld. In de tabel is verder een onderscheid gemaakt in overtredingen die incidenteel of klein van aard zijn en overtredingen die structureler of groter van aard zijn. Een voorbeeld is het onderscheid tussen een overschrijding van het nachtencriterium tot 5 nachten (lagere boete) en met 5 of meer nachten (hogere boete). Tot slot wordt voor het schenden van de administratieve regels (schending van de vergunning-, registratie- en/of meldplicht, geen inschrijving BRP) de laagste boete opgelegd. De manier om het vigerende dertig-nachten-beleid goed te handhaven is met de vergunningplicht, de registratieplicht en de meldplicht. Wanneer iemand geen vergunning heeft, niet meldt en/of niet registreert wordt het lastiger effectief te handhaven, en aan de andere kant eenvoudiger onder de radar te blijven.

Dit maakt hoge boetes noodzakelijk in de regulering en handhaving van toeristische verhuur. In verhouding tot de andere overtredingen zijn de administratieve overtredingen echter minder ernstig, zeker als het gaat om de eerste overtreding. Hierom is een lager boetebedrag vastgesteld van 3.000 euro bij de eerste overtreding met een bedrijfsmatig karakter en € 1.500,- voor een particulier die de woning verhuurt. Tabel 5 Bestuurlijke boete toeristische verhuur/ Bed & Breakfast

Boete tweede Boete vanaf keer binnen derde keer vier jaar Bedrijfsmatig Niet Binnen 4 jaar na laatste bedrijfsmatig overtreding met maximum van € 25.750 Ernstige overtreding vanwege effect op woonruimtevoorraad en leefbaarheid 23c, 24, 26 en 35 Huisvestingswet Toeristische verhuur/ B&B zonder € 18.000,€ 9.000,150% boete maximale feitelijke bewoning eerste keer boete van € 25.750,Toeristische verhuur/B&B zonder € 13.500,€ 5.000,150% boete maximale feitelijke bewoning (korter dan eerste keer boete van zes maanden) € 25.750,Leefbaarheidsovertredingen 23c, 24, 26 en 35 Huisvestingswet Overschrijding aantal € 5.000,€ 2.500,150% boete maximale slaapplaatsen of personen met eerste keer boete van 1 persoon of slaapplek € 25.750,Overschrijding aantal € 10.000,€ 5.000,150% boete maximale slaapplaatsen of personen met eerste keer boete van 2 of meer personen of slaapplek € 25.750,Schending oppervlakte eisen € 5.000,€ 2.500,150% boete maximale eerste keer boete van tot en met 10% verschil 12

Boete eerste keer

Gemeente Amsterdam

Datum 28 oktober 2024 Pagina 13 van 17

€ 25.750,Schending oppervlakte eisen meer dan 10%

€ 10.000,-

€ 5.000,-

150% boete eerste keer

Geen nachtverblijf tijdens toeristische verhuur 1 nacht

€ 5.000,-

€ 2.500,-

150% boete eerste keer

Geen nachtverblijf tijdens € 10.000,toeristische verhuur meer dan 1 nacht Administratieve overtredingen

€ 5.000,-

150% boete eerste keer

Aanbod woonruimte voor B&B zonder registratienummer, 23a en 35 Huisvestingswet B&B zonder vergunning, 23c en 35 Huisvestingswet

€ 3.000,

€ 1.500,-

150% boete eerste keer

€ 3.000,

€ 1.500,-

150% boete eerste keer

B&B zonder inschrijving BRP, € 3.000, 23c, 24, 26 en 35 Huisvestingswet

€ 1.500,-

150% boete eerste keer

maximale boete van € 25.750,maximale boete van € 25.750,maximale boete van € 25.750,maximale boete van € 10.300,maximale boete van € 10.300,maximale boete van € 10.300,-

Tabel 5 In tabel 5 zijn de boetes opgenomen voor overtreding van regels ten aanzien van B&B. De tabel volgt dezelfde lijn als tabel 4 voor vakantieverhuur. Ook in tabel 5 wordt een onderscheid gemaakt tussen de ernstige overtreding, namelijk verhuur zonder dat sprake is van bewoning, en leefbaarheidsovertredingen en administratieve overtredingen. Voor B&B gelden ook eisen wat betreft maximale oppervlakte en voorgeschreven nachtverblijf tijdens de verhuur door de exploitant. Overtredingen hiervan worden gezien de ernst van deze overtredingen met dezelfde als boete voor leefbaarheidsovertredingen bij vakantieverhuur beboet. Voor de onderbouwing van deze boetes is de toelichting als hierboven gegeven onder tabel 4 daarom van analoge toepassing. Ook voor bij de boetes voor verhuur als B&B wordt er onderscheid gemaakt tussen overtredingen die worden gemaakt door professionals en particulieren. B&B exploitanten worden in principe aangemerkt als professionals die een bedrijf voeren of die zich beroepsmatig bezighouden met een B&B. Een B&B vergunning kan het hele jaar door worden gebruikt. Daarnaast is er vaak een inschrijving in de Kamer van Koophandel. Van een B&B exploitant wordt meer dan bij particuliere vakantieverhuur verwacht dat men goed op de hoogte is van alle geldende regels en daar ook op wordt toegezien.

Dat is alleen anders indien de woning minder dan 60 nachten per jaar wordt verhuurd. Dit kan blijken uit data van toeristische verhuur platforms.

13

Gemeente Amsterdam

Tabel 6 Cumulatietabel overtredingen toeristische verhuur (tabel 4 of tabel 5),23a-23c, 24, 26 en 35 Huisvestingswet

Datum 28 oktober 2024 Pagina 14 van 17

Boete Bedrijfsmatig

Boete Particulier

Ernstige overtreding + andere Bedragen in tabel 4/5 Bedragen in tabel 4/5 overtredingen worden opgeteld tot een worden opgeteld tot een max van € 18.000,max van € 13.500,Leefbaarheidsovertreding + Bedragen in tabel 4/5 Bedragen in tabel 4/5 andere worden opgeteld tot een worden opgeteld tot een leefbaarheidsovertreding max van € 18.000,max van € 13.500,Leefbaarheidsovertreding + Boetebedrag Boetebedrag administratieve overtreding leefbaarheidsovertreding leefbaarheidsovertreding + +€ 1.500,- per € 750,- per administratieve administratieve overtreding overtreding Administratieve overtreding + € 3.000,- + € 1.500,- per € 1.500,- + € 750,- per andere administratieve administratieve overtreding administratieve overtreding overtreding Tabel 6 Tabel 6 bepaalt de hoogte van de boete bij meerdere overtredingen van de regels voor toeristische verhuur die tegelijk plaatsvinden. Het is bijvoorbeeld mogelijk dat een overtreder de verhuur van de woning aan toeristen én niet meldt én daarnaast ook het aantal toegestane toeristen per verhuring overschrijdt. De tabel biedt duidelijkheid op welke wijze de boetebedragen bij elkaar optellen. Uitgangspunt is dat de optelsom van boetebedragen nooit hoger kunnen uitvallen dan 18.000 euro voor bedrijfsmatige overtredingen en 13.500 euro voor particulieren.

Juridisch zou het wel mogelijk zijn om boven dit bedrag te cumuleren, maar er is vanuit evenredigheid van het boetestelsel gekozen voor een plafond van 18.000 euro voor bedrijfsmatige overtredingen en 13.500 euro voor particulieren. Tabel 7 Verdeling boete bij Wettelijke bepaling Type overtreding meerdere eigenaren Huisvestingswet 2014 Overtredingen genoemd in 8, tweede lid, 21, 23a, de tabellen in deze bijlage 23b, 23c, 26, 35, 41 en begaan door eigenaren van 45 woonruimten

Boete

Functionele Toedeling naar rato overtredingen begaan van eigendom door eigenaren met woonruimte betrekking tot woonruimten in bezit van meerdere eigenaren

Tabel 7 Tabel 7 regelt de verdeling van de boetes over meerdere eigenaren van een woning. Wanneer de eigenaren van een woning worden beboet als functioneel overtreder wordt de boete verdeeld naar 14

Gemeente Amsterdam

Datum 28 oktober 2024 Pagina 15 van 17

rato van eigendom van de woning. De eigenaar die voor bijvoorbeeld 5% eigenaar is van een woning krijgt dan 5% van de boete opgelegd. De verdeling naar rato van de boete geldt niet bij feitelijke overtreders. Van een functionele overtreding is bijvoorbeeld sprake indien een eigenaar een woning verhuurt en de huurder in de woning een overtreding begaat (zoals bijvoorbeeld het zonder benodigde omzettingsvergunning kamergewijs verhuren) en de eigenaar, hoewel hij zelf niet bij de overtreding betrokken is, niet voldoende heeft gedaan om de overtreding te voorkomen (door bijvoorbeeld voorafgaand aan de verhuur het inkomen van de huurder te controleren en te kijken of dit in verhouding staat tot de huurprijs) of geen adequate stappen heeft genomen om een illegale situatie te (laten) beëindigen (na bijvoorbeeld meldingen van omwonenden dat sprake is van overbewoning in de verhuurde woning). De eigenaar die zijn woning zelf toeristisch verhuurd zonder deze vooraf te melden is een voorbeeld van een feitelijke overtreding begaan door de eigenaar van de woning. Tabel 8 Bestuurlijke boete toeristische verhuur voor publicatiediensten

Wettelijke Boete eerste bepaling keer Huisvestingsw et 2014

Boete tweede keer binnen 4 jaar

Boete derde keer binnen 4 jaar

Publicatie advertentie 23a, derde lid zonder registratienummer Publicatie advertentie 23d zonder te informeren over de geldende weten regelgeving

€ 5.000,-

150% boete eerste keer

€ 10.300,-

€ 5.000,-

150% boete eerste keer

€ 10.300,-

Publicatie advertentie 23e van een woonruimte die reeds het nachtenmaximum heeft bereikt (na bericht van burgemeester en wethouders)

€ 5.000,-

150% boete eerste keer

€ 10.300,-

Tabel 8 Voor alle overtredingen met betrekking tot verplichtingen voor platforms geldt een boete van 5.000 euro. Dit bedrag wordt vastgesteld in lijn met het lik-op-stukbeleid dat Amsterdam hanteert ten aanzien van uitwassen op de woningmarkt en illegaal gebruik. Met toeristische verhuur wordt veel geld verdient door professionele platforms. Effectieve handhaving is in Amsterdam, waar de prijzen per nacht zeer hoog liggen (en dus veel geld wordt verdiend, ook door platforms), louter mogelijk met hoge boetes om zodoende een voldoende afschrikwekkend effect te kunnen hebben. Er geldt geen lagere boete voor particulieren omdat het hier per definitie gaat om bedrijven (publicatiediensten). Er wordt ook geen onderscheid gemaakt in incidentiele en structurele overtredingen, omdat de boete wordt opgelegd per overtreding/keer. Een publicatiedienst die structureel advertenties plaatst zonder registratienummer zal daarom een hogere boete opgelegd krijgen dan een publicatiedienst die dat niet structureel doet.

15

Gemeente Amsterdam

Datum 28 oktober 2024 Pagina 16 van 17

Tabel 9 Boete Boete Boete Boete Bestuurlijke boete eerste keer tweede vanaf derde eerste keer Opkoopbescherm Bedrijfsmatig Particulier keer keer ing Structureel Incidenteel Structureel Incidenteel Binnen 4 jaar na laatste overtreding met maximum van € 25.750 In gebruik geven van een binnen de opkoopbescherming aangewezen woonruimte zonder vergunning of ontheffing 41 en 45 Huisvestingswet Legaliseerbare € 5.000,€ 3.570,€ 2.500,€ 1.250,150% maximale overtreding : Geen boete boete van vergunning of eerste keer € 25.750 ontheffing, maar wel te verkrijgen voor overtreden situatie. Niet legaliseerbare € 18.000,- € 13.500,- € 9.000,€ 4.500,150% maximale overtreding: Geen boete boete van vergunning of eerste keer € 25.750 ontheffing en ook niet te verkrijgen voor de overtreden situatie. In gebruik geven van een binnen de opkoopbescherming aangewezen woonruimte met vergunning of ontheffing, maar schending van de gebruiksvorm waarvoor de vergunning of ontheffing is verleend 41 en 45 Huisvestingswet Schending van de € 13.500, - € 10.125,- € 6.750,€ 3.375,150% maximale gebruiksvorm boete boete van € waarvoor de eerste keer 25.750 vergunning of ontheffing is verleend Tabel 9 In tabel 9 zijn de boetes opgenomen voor het in gebruik geven van een binnen de opkoopbescherming aangewezen woonruimte zonder vergunning of ontheffing.

De bescherming van de beschikbaarheid van koopwoningen voor onder meer startende kopers is, gelet op de schaarste aan betaalbare koopwoningen en de vaak relatief geringe financiële positie van bepaalde groepen zoals starters, van groot belang. Het schenden van de vergunningplicht kwalificeert de gemeente daarom als een ernstige overtreding dat de hoogste boete rechtvaardigt. Niet iedereen kan een woning kopen om te verhuren. Dit zijn meestal relatief vermogende partijen. Met de verhuur van woonruimte kan daarnaast veel geld worden verdiend. Gelet hierop moet de boete hoog genoeg zijn om voor deze groep voldoende afschrikwekkende 16

Gemeente Amsterdam

Datum 28 oktober 2024 Pagina 17 van 17

werking te hebben. Het voorgaande is slechts anders als sprake is van een legaliseerbare overtreding. Een overtreding is legaliseerbaar als er voor de illegale situatie alsnog een vergunning of ontheffing kan worden verkregen. Dit maakt de overtreding minder ernstig, omdat dan alleen aan een administratieve regel niet is voldaan. Materieel mag de woonruimte namelijk wel worden verhuurd binnen de regels van de opkoopbescherming. Een boete blijft echter ook voor overtredingen nodig. De administratieve voorwaarden zijn immers bedoeld om een goed controleerbaar stelsel te hebben en eigenaren zijn ook gehouden te voldoen aan deze regels. Ook is er een verschil gemaakt in type overtreder. Tot slot levert een structurele overtreding een hogere boete op dan een incidentiele overtreding. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de situatie dat een woning tijdelijk voor een paar maanden wordt verhuurd (incidenteel) en een woning die met een huurcontract voor onbepaalde tijd wordt verhuurd (structureel).

17