4. Collegereactie op stadsdeeladviezen wijzigingsvoorstel HVV per 2022.pdf

Bezoekadres Amstel 1 1011 PN Amsterdam Postbus 202 1000 AE Amsterdam Telefoon 14 020 amsterdam.nl

Retouradres: Postbus 202, 1000 AE Amsterdam

Aan de dagelijks besturen van de stadsdelen

Datum

12 oktober 2021

Bijlage(n)

Wijzigingsvoorstel HVV per 2022

Onderwerp

Collegereactie op de adviezen van de stadsdelen over het wijzigingsvoorstel Huisvestingsverordening per 1 januari 2022

Geachte leden van de dagelijks besturen van de stadsdelen, Het college heeft op 27 mei 2021 advies gevraagd aan de dagelijks besturen (DB’s) van de stadsdelen over de conceptwijzigingen van de Huisvestingsverordening die per 1 januari 2022 moeten ingaan. De conceptverordening heeft van 31 mei tot 11 juli 2021 ook voor burgers en andere partijen in de inspraak gelegen. Het college wil u allereerst hartelijk danken voor uw adviezen. Op 12 oktober 2021 heeft het college besloten het concept wijzigingsvoorstel op enkele onderdelen te wijzigen en het gewijzigde voorstel ter vaststelling voor te leggen aan de gemeenteraad. In deze brief reageert het college op de adviezen van de DB’s waarbij per thema op de adviezen en vragen zal worden gereageerd. 1. Vrijstelling voor het vormen van onzelfstandige woonruimten bij omzetten (kamerverhuur) Het dagelijks bestuur (DB) van Stadsdeel Oost kan zich vinden in de door het college voorgestelde vrijstelling van de woningvorming-vergunningplicht voor het realiseren van een extra kamer en ook stadsdeel Centrum kan zich vinden in deze wijziging. Stadsdeel Noord heeft geen reactie ingediend op dit onderdeel. De stadsdelen Zuidoost en West zijn het niet eens met de voorgestelde vrijstelling.

Stadsdeel Zuidoost brengt in dat het door deze wijziging niet alleen ieder appartement, maar ook een rijtjeswoning volledig ‘verhokt’ kan worden, waar eerst één gezin met hooguit twee kinderen zou wonen. Dit is dan zonder enige restrictie of eis uit het Bouwbesluit waardoor kamers kleiner dan vijf vierkante meter worden toegestaan. Resultaat is dat de buurt achteruit gaat. In het Masterplan Zuidoost is het tegengaan van verkamering opgenomen als een doorbraak bij het thema wonen.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam

Datum 12 oktober 2021 Pagina 2 van 14

Het dagelijks bestuur van Zuidoost is dan ook geen voorstander van deze wijziging en geeft hierop een negatief advies. Stadsdeelcommissie West brengt in dat het vrijstellen van het vormen van onzelfstandige woonruimten ingaat tegen het huidige beleid van de gemeente en tevens onwenselijk is. Zo wijst de commissie er op dat voormalig wethouder Ivens op 4 februari 2020 aan de raad heeft laten weten dat in de nieuwe Huisvestingsverordening het verbouwen tot onzelfstandige woonruimten volledig is uitgesloten. Alleen verbouwen tot zelfstandige woonruimtes en de verhuur van reeds bestaande onzelfstandige woonruimtes is vergunbaar in Amsterdam. Deze lijn heeft de gemeenteraad met instemming van de stadsdeelcommissie geregeld. De stadsdeelcommissie van West adviseert het artikel ofwel te schrappen ofwel te onderbouwen hoe de vrijstelling in overeenstemming kan zijn met beleid dat er niet verbouwd mag worden naar onzelfstandige woonruimtes en indien tot vrijstelling wordt besloten om een regeling op te nemen zodat het gestelde beleidsdoel om verbouwingen naar kleine hokjes tegen te gaan toch gehaald zal worden. Tot slot vraagt Stadsdeel Nieuw-West aandacht voor de mogelijkheden tot verbetering van de handhaving die de voorstellen volgens het stadsdeel bieden.

Reactie college In Amsterdam wordt kamerverhuur gereguleerd met de omzettingsvergunning waarvoor de gemeenteraad in 2020 quota heeft vastgesteld. Daarnaast bestaat er woningvormen, wat in de Huisvestingswet wordt gedefinieerd als het verbouwen van een woonruimte tot twee of meer woonruimten. In Amsterdam werd dit geïnterpreteerd als het verbouwen van een zelfstandige woning naar meerdere zelfstandige woningen. De Raad van State heeft in een recente uitspraak echter geoordeeld dat wanneer in een woning een extra kamer wordt gerealiseerd voor kamerverhuur ook sprake is van woningvormen. Voorgesteld wordt een vrijstelling op te nemen voor het woningvormen van kamers bij kamerverhuur. De wijziging beoogt het beleid weer zo te maken zoals dat gold tot aan de uitspraak van de Raad van State, maar dan op een juridisch juiste manier. Het college heeft begrip voor een aantal van de stadsdeeladviezen, maar beoogt met de vrijstelling voor woningvorming slechts de situatie te repareren zoals die was voor de uitspraak van de Raad van State, en beoogt hiermee niet om nieuw beleid in te voeren. Het komend jaar wordt een evaluatie gehouden van het verkameringsbeleid dat eventueel aanleiding zou kunnen vormen voor beleidswijziging. De adviezen van de stadsdelen zijn voor het college geen aanleiding geweest om het voorstel over de vrijstelling voor het vormen van kamers aan te passen. 2.

Invoeren verplichtingen voor verhuurplatforms De stadsdelen Centrum en Noord hebben niet gereageerd op het voorstel om verplichtingen voor platformen in de Huisvestingsverordening op te nemen. De DB’s van de overige stadsdelen zijn positief over deze wijziging. Het college constateert dat dit voorstel op stadsbrede bestuurlijke instemming kan rekenen. 3. Overige onderwerpen voorraadvergunningen Naast de reacties op de voorgestelde wijzigingen van het college voor de Huisvestingsverordening hebben stadsdelen opmerkingen en adviezen gegeven over het beleid voor voorraadvergunning

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam

Datum 12 oktober 2021 Pagina 3 van 14

en de uitvoering in het algemeen. Het college heeft met interesse kennisgenomen van deze inbreng. Het college richt zich in deze reactie echter voornamelijk op de punten die zijn ingebracht op de wijzigingsvoorstellen. Hieronder noemt het college de ingebrachte punten en gaat daar waar mogelijk op in. 3.1. Kamerverhuur Voor kamerverhuur gelden wijkquota, zijnde een maximum aantal vergunningen per wijk dat gebaseerd is op het aantal woningen. Amsterdam kent in totaal 99 wijken. Doordat de wijken van Stadsdeel Zuidoost relatief veel woningen bevatten, is het gevaar van concentratie van verkamering aanwezig en pleit het stadsdeel ervoor om voor de quota de buurtindeling in plaats van de wijkindeling te hanteren. Ook stadsdeelcommissie Nieuw-West adviseert om quota aan te scherpen naar de lokale situatie. Stadsdeel West adviseert om de berekening en de uitvoering van de pand- en wijk-quota in verband met voorstel A tot wijziging van het woning (zelfstandige woonruimte) begrip te onderzoeken en aan te passen. Het college heeft voorgesteld het begrip woning te definiëren als zelfstandige woonruimte of een geheel aan samenhangende onzelfstandige woonruimten. Een verkamerde woning is volgens Stadsdeel West niet als zelfstandige woning aan te merken en is dus geen woning in de zin van de Huisvestingsverordening.

Verkamerde woonruimtes zouden dan ook niet meer meegerekend dienen te worden bij de pand en wijkquota, aldus het stadsdeel. Stadsdeel Nieuw West stelt voor de quotering voor alle vormen van woningdelen of gedeeltelijke verhuur, woningdelen, woningsplitsing, Bed & Breakfast te combineren. Stadsdeel Nieuw-West roept op om het aantal kamers per woning en het aantal bewoners per kamer te maximeren, omdat de huidige regels van maximaal zes kamers en een persoon per kamer, met uitzondering van gehuwden en mensen met samenlevingscontract, niet kunnen voorkomen dat er meer mensen wonen dan vergund. Reactie college Met de gemeenteraad heeft het college afgesproken dat het huidige beleid voor kamerverhuur twee jaar na de invoering (1 april 2022) zal worden geëvalueerd en dat er tot die tijd in principe geen wijzigingen meer worden doorgevoerd. De inspraakreacties over kamerverhuur zullen meegenomen worden in de evaluatie. De evaluatie kan voor het nieuwe college aanleiding zijn om het beleid op onderdelen aan te passen. 3.2. Woningvormen Stadsdeel West adviseert om onderzoek te doen naar het instellen van een quotum voor woningvormen van woningen groter dan honderd vierkante meter en een dergelijke regeling alsnog toe te voegen aan de huidige regels. Dit heeft stadsdeel West ook bij de inspraakprocedure voor de aanpassing van Huisvestingsverordening per januari 2021 geadviseerd.

Daar voegt het stadsdeel, mede op advies van de stadsdeelcommissie aan toe dat indien het advies niet zou worden overgenomen, het stadsdeel pleit voor tenminste een pandquotum bij deze woningen. Destijds was de reactie van het college hierop dat het college laat onderzoeken in hoeverre de invoering van quota voor woningvormen bij een volgende wijziging van de Huisvestingsverordening mogelijk is. Stadsdeel West adviseert verder om aan de woningvoorraad

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam

Datum 12 oktober 2021 Pagina 4 van 14

van grote woningen in de monitor extra aandacht te geven aan de effecten van de reeds ingestelde regels en indien daar aanleiding toe bestaat alsnog deze adviezen in te willigen. Reactie college De regels voor woningvormen zijn per 1 januari 2021 aangescherpt. Zo mag woningvormen bij niet-grondgebonden woningen alleen bij woningen van minimaal honderd vierkante meter groot en moeten de gevormde woningen minimaal veertig vierkante meter groot zijn. Woningen op de begane grond met minimaal twee verdiepingen moeten minimaal tweehonderd vierkante meter groot zijn en de gevormde woningen minstens honderd vierkante meter. Kortgezegd is woningvormen niet toegestaan bij appartementen tot honderd en eengezinswoningen tot tweehonderd vierkante meter. Een eerste evaluatie van het beleid voor woningvormen na ongeveer twee jaar zal moeten uitwijzen hoe deze regels uitpakken. Dan zal worden bezien of de uitkomsten van de evaluatie aanleiding geven het beleid te heroverwegen. Ondertussen houden we het aantal vergunningen voor woningvormen in de gaten. Dat aantal is in 2021 afgenomen ten opzichte van 2019 en 2020. Het lijkt er dus op dat de reeds genomen maatregel effect heeft. 3.3.

Vrijstelling voor tweede woning Stadsdeel Centrum geeft aan dat de vrijstelling onder voorwaarden op de onttrekkingsvergunning die al jaren geldt voor tweede woningen wellicht herzien zou moeten worden omdat er signalen zijn dat het aantal tweede woningen zou toenemen. Het stadsdeel geeft aan dat op dit moment niet voldoende bekend is hoeveel tweede woningen er zijn in het stadsdeel. Omdat niet bekend is hoeveel tweede woningen er zijn in het stadsdeel, wil Centrum hier onderzoek naar doen. Reactie college Over exacte informatie ten aanzien van het aantal tweede woningen in Amsterdam beschikt het college inderdaad niet. Naar aanleiding van schriftelijke vragen over tweede woningen in Amsterdam van lid Flentge (4 augustus 2020), heeft het college een ruwe schatting gemaakt van het aantal tweede woningen in Amsterdam. Deze zijn beantwoord in de dagmail van 23 oktober 2020. Het college schat dat ongeveer 1.500 Amsterdamse woningen worden gebruikt als tweede woning (pied-à-terre). Ook over het aantal tweede woningen in stadsdeel Centrum zijn op dit moment geen exacte gegevens. Het college heeft op basis van deze cijfers vooralsnog geen redenen gezien het beleid voor tweede woningen te wijzigen maar vindt het wel een mogelijk aandachtspunt voor de toekomst. Daarnaast is een motie van Flentge (SP) op dit onderwerp verworpen waardoor direct handelen nu niet voor de hand ligt.

Het college begrijpt de wens om meer inzicht te krijgen in het aantal tweede woningen en gaat graag met het stadsdeel in gesprek. 3.4.

Uitvoering

3.4.1. Vergunningen, Toezicht en Handhaving De stadsdelen Oost en Zuidoost merken op dat een goede samenwerking door de verschillende afdelingen binnen de gemeente die verantwoordelijk zijn voor vergunningverlening, toezicht en handhaving, te weten de directie Wonen en Vergunningen, Toezicht en Handhaving (VTH) bij de stadsdelen een voorwaarde is om tot een effectieve en efficiënte uitvoering te komen. Het

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam

Datum 12 oktober 2021 Pagina 5 van 14

dagelijks bestuur van Stadsdeel Zuidoost wenst helderheid over de rollen en verantwoordelijkheden van de verschillende organisatieonderdelen van de gemeente in de vorm van afspraken. Inzet van toezicht en handhaving op basis van de Huisvestingsverordening is sterk verweven met lokale gebiedsopgaven, maar is het resultaat van de bestuurlijke prioriteitstelling van de wethouder Wonen, oftewel het college. In het algemeen voegt stadsdeel Nieuw-West toe dat de voorstellen kunnen leiden tot een beter afgestemde manier van handhaven en een verbeterde inzet op de problematiek, het stadsdeel wil deze verbeteringen meegeven als advies. Reactie college Om het beleid goed tot zijn recht te laten komen is voldoende afstemming en samenwerking tussen onder meer beleid en uitvoering inderdaad essentieel. Bij de invoering van de quota van B&B en kamerverhuur is er intensief samengewerkt en de samenwerking is nog steeds in ontwikkeling. VTH en de afdelingen Beleid en Handhaving van de directie Wonen hebben geregeld overleg over de verschillende onderdelen van het voorraadbeleid, zoals kamerverhuur en toeristische verhuur. Hierin worden signalen en knelpunten gedeeld en opgepakt. In de Masterplannen Zuidoost en Nieuw-West leggen de stadsdelen de accenten en zet directie Wonen handhaving op woninggebruik in op basis van de signalen van de verschillende ketenpartners.

Het college zal blijven inzetten op een goede uitvoering en goede afstemming hierover. 3.4.2. Toetsen op andere regelgeving bij vergunningprocedure Stadsdeel Nieuw-West geeft aan dat het goed zou zijn om bij de vergunningverlening en de bezwaarprocedure ook op andere regelgeving, zoals bestemmingsplan en het Bouwbesluit te toetsen. Ook Stadsdeel Centrum geeft een reactie op dit thema. Het komt volgens Centrum vaak voor dat een plan alleen gerealiseerd kan worden als er én een vergunning op grond van de Huisvestingswet (bijvoorbeeld woningonttrekking, woningvorming, samenvoeging) én een vergunning op grond van de Wabo (bijvoorbeeld bouwen, wijzigen monument, afwijken bestemmingsplan) wordt verleend. De beoordelingskaders van deze vergunningen zijn echter gescheiden, zodat het geregeld voorkomt dat de ene vergunning wel, en de andere niet wordt verleend. Dit wekt verwarring, zowel bij aanvragers als andere belanghebbenden. Die verwarring is op te lossen met een wijziging van de verordening, aldus het Stadsdeel. Daarom adviseert het stadsdeel om in de Huisvestingsverordening op te nemen dat een vergunning op basis van deze verordening niet wordt verleend als er strijd is met andere regelgeving zoals het bestemmingsplan of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Concreet betekent dat als er strijd is met andere regels de vergunning op grond van de Huisvestingsverordening geweigerd wordt. Tenzij de strijd met andere regels kan worden opgelost, door aanpassing van het plan of verlening van een vergunning. Reactie college Het college is het eens met beide stadsdelen dat aansluiting op andere regelgeving en zorgen dat dit met elkaar in harmonie is, erg belangrijk is. Het college heeft hier de laatste jaren ook veel stappen in gezet, en zal dat de komende tijd nog meer doen. Ten eerste is het goed om op te merken dat het helaas niet mogelijk is, zoals beide stadsdelen suggereren, om direct te toetsen aan andere regelgeving zoals het Bouwbesluit en het bestemmingsplan. De Huisvestingswet, de

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam

Datum 12 oktober 2021 Pagina 6 van 14

landelijke wet die de basis vormt voor de gemeentelijke Huisvestingsverordening, is een wet die we als gemeente kunnen inzetten voor de bestrijding van schaarste aan woonruimten en samenhangende leefbaarheid. Het is met de Huisvestingsverordening, en dus haar onderliggende vergunningen, vaak niet mogelijk om te toetsen aan het Bouwbesluit en bestemmingsplannen omdat deze regelgeving een ander doel heeft met een ander juridisch kader. Het college is het wel met de stadsdelen eens dat dit wenselijk was geweest. Toetsen in de bezwaarprocedure hieraan, of zoals Centrum suggereert, weigeren bij strijd met andere regelgeving, kan echter helaas juridisch niet. Dat neemt niet weg dat ook het college van mening is dat het onwenselijk is dat burgers voor één handeling vaak meerdere vergunningen nodig hebben. Ook voor de gemeente betekent dit alleen maar extra werk. Met het B&B- en kamerverhuurstelsel is met de wijkquota dan ook nadrukkelijk ruimtelijke sturing beoogd waardoor de omgevingsvergunning, die soms nodig is om af te wijken van het bestemmingsplan, zonder nadere toetsing kan worden verleend. Dit omdat de ruimtelijke afweging reeds met de wijkquota is gemaakt. Dit betekent op dit moment echter nog wel dat de burger twee vergunningen moet aanvragen. Met de Omgevingswet en de implementatie van de omgevingsplannen in Amsterdam gaan we daarom nu nog een stap verder.

In de omgevingsplannen zal worden opgenomen dat, wanneer er voor kamerverhuur, woningvormen of B&B een vergunning is verleend op basis van de Huisvestingsverordening, dat het past binnen de bestemming wonen, en dat dit is toegestaan. Dit betekent dat de burger met de vergunning op basis van de Huisvestingverordening als het ware klaar is, en niet ook nog een omgevingsvergunning nodig heeft om af te wijken van het bestemmingsplan. Concluderend is het college het eens met de stadsdelen maar heeft het vanwege juridische redenen anders ingericht. Het college zet dus wel concrete stappen ter verbetering. Ook het college is voorstander van makkelijk en zo goed mogelijk lopende uitvoering. 3.4.3. Vergunningsproces De stadsdeelcommissie van Nieuw-West vraagt te onderzoeken waar en in welke vorm afspraken te maken zijn over de start van bouwwerkzaamheden als de benodigde onttrekkingsvergunning nog niet is verleend. Stadsdeel Nieuw-West vraagt daarnaast te proberen om bij de vergunningverlening niet alleen op de tekeningen af te gaan, maar ook ter plekke te kijken, ook nadat een vergunning is verleend om te controleren of deze wordt nageleefd Reactie college Alle bouwgerelateerde activiteiten vallen onder de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Natuurlijk zullen handhavers waar mogelijk optreden als er activiteiten plaatsvinden die niet zijn toegestaan.

Ten aanzien van de reactie over het ter plaatse controleren van een vergunning geeft het college het volgende mee. Vanuit kosten oogpunt is het beleid om alleen ter plaatse onderzoek te doen naar de werkelijke situatie in een woonruimte als er sterke signalen van misstanden zijn. Dit geldt zowel voor het proces rond het aanvragen van een vergunning als de controle achteraf. Signalen over mogelijke misstanden kunnen worden gemeld bij het meldpunt van de gemeente, via https://meldingen.amsterdam.nl/incident/beschrijf.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam

Datum 12 oktober 2021 Pagina 7 van 14

3.4.4. Leefbaarheid Stadsdeel Nieuw-West stelt voor om leefbaarheid te verbeteren door: te voorzien in één aanspreekpunt voor meldingen van overlast of voor coördinatie, bij de bezwaarprocedure ook de door bewoners aangedragen veiligheids- en leefbaarheidsaspecten mee te wegen, eventueel als bijzondere omstandigheid, en strikt te handhaven op op basis van de signalen, en maak hier in het handhavingsbeleid, eventueel per gebied, een prioriteit van. De stadsdeelcommissie Nieuw-West adviseert om een veilig en toegankelijk meldpunt te starten waar bewoners wantoestanden en illegale vormen van verkamering kunnen melden. De Stadsdeelcommissie Nieuw-West adviseert de Commissie Wonen en Bouwen meer in te zetten op middelen om handhaving op illegale vormen van ander gebruik van woningen mogelijk te maken. Reactie college De gemeente Amsterdam heeft een meldpunt waar mensen vermoedens van woonfraude, waaronder kamerverhuur zonder vergunning, kunnen melden. Het meldpunt is te vinden via de volgende link: https://meldingen.amsterdam.nl/incident/beschrijf. Indien inwoners overlast ervaren van omwonenden kunnen ze dit melden bij het Meldpunt Zorg en Woonoverlast. 3.4.5. Rol VvE Stadsdeel Nieuw-West brengt in dat er aandacht moet zijn van de rol van VvE’s.

De stadsdeelcommissie van Nieuw-West adviseert het DB en de gemeenteraad om de mogelijkheden te onderzoeken om het huishoudelijk reglement van VvE’s te koppelen aan de onttrekkingsvergunning, door de aanvrager er bij het verlenen van de onttrekkingsvergunning op te wijzen dat regels vanuit het huishoudelijk reglement van de betreffende VvE het verkameren en splitsen van een woning kunnen tegengaan. Reactie college Het college begrijpt de reactie van Stadsdeel Nieuw-West goed. Het publiekrechtelijk kader van de Huisvestingsverordening is echter iets anders dan het privaatrechtelijke kader van VvEreglementen. De voorwaarden van de gemeente zijn gebaseerd op de Huisvestingswet. Het instrumentarium dat gemeenten geboden krijgen, dient gebaseerd te zijn op de doelen van de Huisvestingswet, zijnde de leefbaarheid, de verdeling en de samenstelling van de woningvoorraad. De gemeente kan daarvanuit geen privaatrechtelijke eisen stellen bij vergunning die uit VvEreglementen komen. De gemeente kan alleen rekening houden met een dergelijke privaatrechtelijke belemmering als deze een evident karakter heeft. Als uitgangspunt geldt hierbij dat geen nader onderzoek nodig is voor de vaststelling van die belemmering.

Zodra de splitsingsakte bijvoorbeeld op meerdere manieren kan worden uitgelegd, wordt het al erg lastig om de gemeente (of de bestuursrechter) te overtuigen van dit evidente karakter. Er bestaat dan immers twijfel over het al dan niet bestaan van de belemmering. Op 26 juli 2017 heeft de hoogste bestuursrechter hierover bepaald dat het ontbreken van de vereiste goedkeuring van de

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam

Datum 12 oktober 2021 Pagina 8 van 14

vergadering van de VvE géén evidente privaatrechtelijke belemmering is. De vergunningaanvrager kan zich na een afwijzend besluit van de vergadering van de VvE, immers nog tot de civiele rechter wenden voor een vervangende machtiging. De civiele rechter onderzoekt dan vervolgens of de vergadering haar toestemming zonder redelijke grond heeft onthouden. Zolang de civiele rechter zich hier nog niet over heeft uitgelaten, kan de privaatrechtelijke belemmering dus niet zonder nader onderzoek door de gemeente (of de bestuursrechter) worden vastgesteld. De vaststelling geschiedt pas als een civiele rechter hier uitspraak over heeft gedaan. Pas als tegen deze uitspraak geen hoger beroep meer mogelijk is, heeft het zin om op te komen tegen een vergunningverlening en voor de gemeente om het als juridische vergunningseis op te nemen. Het is daarmee niet mogelijk om dit als eis op te nemen bij de vergunningverlening. Wel informeert Amsterdam bewoners en eigenaren op het moment dat een vergunning wordt aangevraagd en als een vergunning wordt verleend over de privaatrechtelijke regels die kunnen gelden vanuit de VvE voor onderwerpen als toeristische verhuur of kamerverhuur. 3.5. Woonplicht De stadsdeelcommissie van stadsdeel Nieuw-West adviseert het DB en de gemeenteraad om een woonplicht, waar mogelijk, zo spoedig mogelijk in te voeren.

Reactie college Het invoeren van een zelfbewoningsplicht in de bestaande bouw is een van de ambities van het huidige college. Het kan zich dan ook vinden in de reactie van stadsdeel Nieuw-West. Het college treft op dit moment voorbereidingen voor het invoeren van een opkoopbescherming in de bestaande bouw. Door een wijziging van de Huisvestingswet is het in 2022 mogelijk voor koopwoningen tot en met het middensegment een zelfbewoningsplicht in te voeren. Deze koopwoningen kunnen hierdoor enkel worden bewoond door eigenaar-bewoners. Hiermee wordt voorkomen dat beleggers deze woningen opkopen om te verhuren, met als gevolg een beperkt aanbod voor kopers die zelf in een woning willen wonen. 3.6. Afspraken huurprijs Daarnaast stelt de stadsdeelcommissie van Stadsdeel Nieuw-West voor om te onderzoeken in hoeverre prijsafspraken mogelijk zijn in combinatie met het verstrekken van de vergunning om te splitsen of te verkameren, om op deze manier de huurprijzen te reguleren en de stijging van woonkosten zoveel mogelijk tegen te gaan. Reactie college De gemeente mag geen regels stellen over de hoogte van huren. Huurprijzen worden geregeld in het Woningwaarderingsstelsel in het huurrecht. In de Huisvestingsverordening heeft de gemeente wel vastgelegd dat kamerhuurders een individueel huurcontract moeten krijgen.

Een huurder kan met geschillen over de hoogte van een kamerprijs naar de huurcommissie stappen.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam

Datum 12 oktober 2021 Pagina 9 van 14

4. Stadsdeelvoorrang Uit de stadsdeeladviezen maakt het college op dat de meeste stadsdelen positief staan tegenover de stadsdeelvoorrang. Sommige stadsdelen pleiten voor een uitbreiding van de regeling, andere juist voor een beperking van de regeling bijvoorbeeld voor bepaalde doelgroepen of werking op een lager schaalniveau. Het college reageert hieronder op de stadsdeeladviezen. 4.1. Stadsdeelvoorrang uitbreiden naar bestaande voorraad Stadsdeel Oost en stadsdeel Centrum zien graag dat de toepassing van de voorrang op stadsdeelniveau wordt uitgebreid naar de bestaande voorraad. Momenteel komen alleen complexen die voor het eerst worden opgeleverd in aanmerking voor de stadsdeelvoorrang voor bepaalde nieuwbouwcomplexen. Stadsdeel Oost vindt dat de bestaande voorraad ook in aanmerking moet komen als er in een stadsdeel geen ruimte is voor nieuwbouw of transformatie. Als dat het geval is, dan zou er een projectmatig deel van de voorraad kunnen worden gereserveerd voor een bepaalde groep. Stadsdeel Centrum wil deze voorrang vooral inzetten voor ouderen, omdat dat een groep is die graag in de eigen buurt wil blijven, en stelt om die reden voor om de regeling blijvend te blijven inzetten in het geval van seniorenwoningen. Reactie college Het geven van stadsdeelvoorrang in het geval van de bestaande voorraad zou onderzocht kunnen worden.

De vraag is echter of er in Amsterdam ruimte is voor een verdere uitbreiding van lokale ruimte. Artikel 14 van de Huisvestingswet stelt dat er bij de verlening van huisvestingsvergunningen voor ten minste 25% van de aangewezen categorieën woonruimte voorrang mag worden gegeven aan woningzoekenden die lokale of economische binding met die kern hebben. Daarnaast dwingt het maximum van 25% aan lokale toewijzingen de gemeente om overzicht te houden over de hoeveelheid woningen die er met lokale voorrang worden toegewezen. Door te kiezen voor een regeling die alleen geldt bij de eerste oplevering van maximaal 25% van de woningen in bepaalde nieuwbouwcomplexen, is duidelijk hoeveel woningen er jaarlijks met stadsdeelvoorrang in Amsterdam worden toegewezen. Als we dit uitbreiden naar de bestaande voorraad, dreigt een wildgroei aan projecten waarvoor voorrang wordt gegeven. Stadsdeel Oost en stadsdeel Centrum spreken beide de wens uit om deze regeling vooral in te zetten voor seniorenwoningen. Hoewel het begrijpelijk is dat vooral ouderen in de eigen buurt willen blijven, zijn er al twee voorrangsregelingen voor senioren. Bij de verhuisregeling ‘Van Hoog Naar Laag’ krijgen deelnemers al voorrang op woningen in het eigen stadsdeel. 4.2. Positieve effecten voor de buurt Stadsdeel Zuidoost geeft aan een groot pleitbezorger te zijn van de stadsdeelvoorrang.

Het stadsdeel geeft aan dat het geven van voorrang goed is voor de betrokkenheid bij de buurt en voor doorstroming binnen de buurt. Bovendien zorgt het ervoor dat nieuwe complexen snel worden opgenomen in de gemeenschap van het stadsdeel en geeft deze regeling uitvoering aan een van

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam

Datum 12 oktober 2021 Pagina 10 van 14

de doorbraken van het Masterplan. Reactie college Het college is verheugd om te horen dat stadsdeel Zuidoost achter het opnemen van de regeling in de Huisvestingsverordening staat. Met het ontwikkelen van de stadsdeelvoorrang geeft het college uitvoering aan een wens die werd geuit door verschillende stadsdelen. 4.3. Regeling in de huidige vorm niet opnemen Stadsdeel Zuid geeft aan dat het niet noodzakelijk is om muren te plaatsen tussen stadsdelen en maakt zich zorgen over de kansen van woningzoekenden in stadsdelen waar minder nieuwbouwplannen zijn. Het advies is daarom om de regeling in de huidige vorm niet op te nemen in de Huisvestingsverordening. Stadsdeel Zuid adviseert om de regeling enkel op wijk- of buurtniveau te laten gelden en toe te spitsen op specifieke doelgroepen. Reactie college Een van de zorgen die stadsdeel Zuid uit, is de zorg dat bewoners van stadsdelen met meer nieuwbouw door deze regeling onevenredig worden bevoordeeld. Hierbij moet in acht worden genomen dat het over een relatief klein aantal woningen gaat waar er voorrang wordt gegeven aan bewoners uit het stadsdeel. Alleen bij bepaalde aangewezen nieuwbouwcomplexen zal maximaal 25% van de woningen in het complex met voorrang naar bewoners van het stadsdeel gaan. Op deze manier blijft een groot deel van de woningen in de complexen beschikbaar voor personen die geen stadsdeelvoorrang krijgen.

Bewoners uit stadsdelen met minder nieuwbouw maken op deze woningen evenveel kans als anderen. Daarnaast zijn er genoeg complexen waar deze regeling niet zal gaan gelden. In het Bestuurlijk Overleg Stadsdelen is afgesproken om te evalueren hoeveel complexen er worden aangedragen en van daaruit te kijken of er een maximum aantal per stadsdeel moet gelden of andere beperkende regels moeten worden opgesteld. Het advies om de regeling te laten gelden op een ander schaalniveau werd door meerdere stadsdelen gegeven. Daarom is dit punt apart beantwoord (zie: ‘Aanpassen schaalniveau van de regeling’). Het toespitsen van deze lokale voorrangsregeling op specifieke doelgroepen wordt niet toegestaan door de Huisvestingswet. Artikel 14 van die wet stelt dat er voorrang mag worden gegeven bij de verlening van huisvestingsvergunningen van bepaalde aangewezen ‘categorieën woonruimte’. Er wordt dus gekeken naar categorieën woonruimte en niet naar doelgroepen. Dit sluit niet uit dat er bijvoorbeeld voorrang kan worden gegeven op een complex met jongerenwoningen of seniorenwoningen, omdat dat wel categorieën woonruimte zijn.

Omdat de behoefte voor het geven van stadsdeelvoorrang per stadsdeel verschilt (bepaalde stadsdelen willen bijvoorbeeld vooral voorrang geven op jongerencomplexen, andere juist op seniorencomplexen), is ervoor gekozen dat het dagelijks bestuur van het stadsdeel complexen kan voorgedragen.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam

Datum 12 oktober 2021 Pagina 11 van 14

4.4. Passend toewijzen Stadsdeel Noord geeft in het advies aan dat het ervan uitgaat dat er in de complexen waar de lokale voorrangsregeling geldt, passend wordt toegewezen. Reactie college Het klopt dat er in de complexen waar de lokale voorrangsregeling geldt nog steeds passend wordt toegewezen. Bij de lokale voorrangsregeling prevaleren de passendheidscriteria zowel in het sociale als in het gereguleerd middeldure segment boven de bindingscriteria. Eerst komt de woningzoekende aan de beurt die voldoet aan zowel de passendheidscriteria als de bindingseis, vervolgens de woningzoekende die voldoet aan de passendheidscriteria en pas daarna de woningzoekende die louter voldoet aan de bindingseis. 4.5. Inzetten op interessante complexen voor stadsdeelbewoners Stadsdeel Nieuw-West is positief over de stadsdeelvoorrang voor bepaalde nieuwbouwcomplexen en adviseert bij de inzet van de voorrang vooral in te zetten op complexen die voor de bewoners van het stadsdeel interessant zijn, zoals betaalbare complexen en complexen met seniorenwoningen.

Reactie college Het college heeft ervoor gekozen om het dagelijks bestuur van het stadsdeel invloed te geven op welke complexen er worden aangewezen als ‘lokale voorrangscomplex.’ Op deze manier kiest de partij die het beste kan inschatten wat er voor een specifiek stadsdeel nodig is, welke complexen deels met stadsdeelvoorrang toegewezen worden. In sommige stadsdelen zal het bijvoorbeeld nodig zijn om voorrang te geven in de complexen met goedkopere woningen, waar andere stadsdelen misschien juist de middeninkomens een plek willen blijven geven. 4.6. Aanpassen gebiedsniveau van de lokale voorrangsregeling Stadsdeel Noord, West, Zuid en Nieuw-West adviseren om de lokale voorrangsregeling te laten gelden voor een kleiner gebiedsniveau dan dat van het stadsdeel. Stadsdeel Noord stelt bijvoorbeeld het wijkniveau voor, zodat de woningbehoefte en woningvoorraad op wijkniveau door toevoeging van nieuwbouw beter op elkaar afgestemd kunnen worden. Stadsdeel West geeft aan dat bij projecten in West blijkt dat de wens voor voorrangsregels veel sterker aanwezig is op gebiedsniveau, wijkniveau of buurtniveau. Het stadsdeel adviseert daarom om de mogelijkheid te creëren om specifiekere voorrangsregels te kunnen formuleren. Stadsdeel Zuid vindt een lokale voorrangsregeling alleen wenselijk op het kleinere gebiedsniveau van wijk of buurt en voor specifieke doelgroepen.

De stadsdeelcommissie van Nieuw-West wil de voorrang laten gelden op 22+1 gebiedsniveau om de kansen voor jongeren te vergroten. Reactie college Bij het ontwerpen van de stadsdeelvoorrang voor bepaalde nieuwbouwcomplexen zijn verschillende gebiedsniveau’s voor de regeling overwogen. Wat uiteindelijk de doorslag gaf voor de keuze voor stadsdeelniveau, is de werkbaarheid van de regeling in de uitvoering en de

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam

Datum 12 oktober 2021 Pagina 12 van 14

herkenbaarheid voor de burger. Amsterdam telt 99 wijken en maar liefst 481 buurten. Wanneer de voorrang op dit niveau zou gelden, zouden er maar weinig woningzoekenden in aanmerking komen en is het bovendien moeilijker om op geautomatiseerde wijze te kunnen nagaan wie er aan de voorwaarden voldoet (er zijn in dat geval namelijk 99 of 481 groepen van postcodes waar de voorrang geldt). Het 22+1-gebiedsniveau is overzichtelijker, maar ook toewijzing op dit niveau bleek moeilijker op geautomatiseerde wijze uitvoerbaar in WoningNet. Bovendien speelt hier ook de herkenbaarheid van de 22+1 gebieden een rol: veel inwoners van Amsterdam kennen hun buurt of stadsdeel, maar de gebieden zijn een stuk abstracter. Uiteindelijk geeft uitvoerbaarheid en uitlegbaarheid de doorslag om de regeling op stadsdeelniveau te laten gelden. In de communicatie naar burgers over het bestaan van voorrang, kan er voor worden gekozen die te richten op een bepaalde wijk of een bepaalde buurt. 5. Coöptatieruimte voor woongemeenschappen Uit de adviezen maakt het college op dat alle stadsdelen positief zijn over het voorgestelde beleid ten aanzien van de coöptatieruimte van woongemeenschappen. Er worden echter ook enkele kanttekeningen gemaakt en vragen gesteld over de uitvoering van de regeling.

Het college reageert gebundeld op de onverkorte positieve adviezen en afzonderlijk op ieder van de kanttekeningen en vragen. 5.1. Positieve adviezen De stadsdelen Oost, Zuidoost, Zuid en hebben onverkort positief geadviseerd. Het stadsdeel Zuidoost heeft benadrukt dat “verruiming van de coöptatie belangrijk is voor grotere betrokkenheid tot elkaar, de buurt en de stad”. Het stadsdeel Noord merkt op dat het goed is dat deze wijziging betrekking heeft op alle verschijningsvormen van woongemeenschappen. Reactie college Het college is blij met de instemming van de stadsdelen en onderschrijft het belang van wooncoöperaties, zoals die door het stadsdeel Zuidoost is verwoord. 5.2. Naleving van de regels waarborgen De stadsdelen West en Centrum zijn van mening dat naleving van de regels moet worden gecontroleerd, omdat de woningen deel blijven uitmaken van de sociale woningvoorraad en de geldende inkomenseisen uit hoofde van de Woningwet onverminderd van toepassing blijven. Stadsdeel Centrum vraagt aan het college om daartoe een regel in de Huisvestingsverordening op te nemen. Reactie college Voor het college is het belangrijk dat door het voorstel het coöptatierecht duurzaam wordt gewaarborgd. Door het uitzonderen van de huisvestingsvergunningsplicht vervallen de

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam

Datum 12 oktober 2021 Pagina 13 van 14

voorwaarden in de Huisvestingsverordening voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning. Ten aanzien van het verhuren van sociale huurwoningen blijven de corporaties verplicht om de wettelijke inkomensgrenzen toe te passen (passend toewijzen). Het verruimen van het coöptatierecht verandert niets aan de controle daarop. Het college is van mening dat de Huisvestingsverordening op dit punt niet gewijzigd hoeft te worden. Daarnaast houden de corporaties (mede ingegeven door de schaarste op de woningmarkt) ook rekening met de grootte van de woning in relatie tot de omvang van het huishouden. 5.3. Aandacht voor uitsluiting Stadsdeel Nieuw-West merkt op dat net als bij bestaande woongroepen, nieuwe woongemeenschappen kunnen leiden tot exclusiviteit en selectiviteit door het coöptatierecht. Het stadsdeel is van mening dat een “bepaalde mate van exclusiviteit in corporatiewoningen niet gewenst is”. Reactie college Het college onderschrijft de mening van stadsdeel Nieuw-West en verwijst naar het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties dat stelt dat “coöptatie niet mag leiden tot onwenselijkheden als discriminatie op de woningmarkt”.

Omdat de gemeente geen criteria vaststelt om typen van woongemeenschappen uitputtend af te bakenen, zijn de corporaties en de woongemeenschappen verantwoordelijk voor het voorkomen van discriminatie bij de toewijzing van sociale huurwoningen door woongemeenschappen. Het juridisch kader daarvoor wordt gevormd door artikel 1 Grondwet (gelijkheidsbeginsel), artikel 8 Grondwet (verenigingsvrijheid) en artikel 7 Algemene wet gelijke behandeling (verbieden van het maken van onderscheid). Uitgangspunt is dat het verbod van onderscheid ook geldt voor verenigingen. Ook verenigingen mogen, wanneer zij in het openbaar goederen (woningen) aanbieden, geen verboden onderscheid maken. De verenigingsvrijheid brengt daarentegen met zich dat rechtmatig eisen kunnen worden gesteld aan personen ter verwezenlijking van een gemeenschappelijk doel. Bij het beperken van de toegang tot het lidmaatschap aan de woonvereniging/coöperatie, dient na te worden gegaan hoe deze beperking zich verhoudt tot het (statutaire) doel van de vereniging. Houdt de beperkte toegang niet verband met het specifieke doel van de vereniging, dan is er sprake van een ongeoorloofd onderscheid.

Zo is het alleen toelaten van kinderen van huidige bewoners van een wooncoöperatie als lid om de sociale cohesie in de buurt te bevorderen door het College van de Rechten van de Mens aangemerkt als ongeoorloofde indirecte discriminatie op grond van nationaliteit. 5.4. Controle op de toewijzing door woongemeenschappen De stadsdelen Nieuw-West en Centrum hebben een opmerking gemaakt die betrekking heeft op de vraag of de woongemeenschappen, die voor uitzondering op de huisvestingsvergunningsplicht in aanmerking komen, zorgvuldig omgaan met de toewijzing van sociale huurwoningen via coöptatie, met andere woorden, zijn alle woongemeenschappen goed georganiseerd? De beide stadsdelen adviseren het college om dat te monitoren.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam

Datum 12 oktober 2021 Pagina 14 van 14

Reactie college Amsterdam wijzigt minimaal jaarlijks de Huisvestingsverordening en dat biedt woningcorporaties jaarlijks de gelegenheid om de bijlage bij de Huisvestingsverordening te laten actualiseren. Door voornoemde beleidswijziging heeft de gemeente geen zeggenschap over de selectie van woongemeenschappen die voor uitzondering op de huisvestingsvergunningsplicht in aanmerking komen. Het college vertrouwt erop dat de woningcorporaties hier zorgvuldig mee zullen omgaan. 6. Overige woonruimteverdelingsonderwerpen Op de overige onderwerpen ten aanzien van woonruimteverdeling (wijzigingen ten aanzien van de toewijzing van rolstoelwoningen , toewijzing van standplaatsen voor woonwagens en het toevoegen van politie aan de voorrangsregeling voor beroepsgroepen) is door de DB’s van de stadsdelen niet of uitsluitend positief op gereageerd. Het college constateert dat deze voorstellen op stadsbrede bestuurlijke instemming kan rekenen. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam,

Jakob Wedemeijer Wethouder Bouwen en Wonen

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl