- 35 Bouwen en Wonen (25) Bijlage 1 201125 eindrapport onderzoek alternatie
Tekst van het document
Deze toestemming wordt voor maximaal tien jaar verleend en kan door de toezichthouder tussentijds worden ingetrokken. Zoals bij 1.8 aangegeven betekent deze optie maatschappelijk een stap terug naar de tijd dat een gemeentelijk woningbedrijf gebruikelijk was. Afweging en motivatie kan zijn dat de redenen die destijds een rol speelden bij de verzelfstandiging van het gemeentelijk woningbedrijf nu minder spelen, dan wel een lager belang kennen dan het realiseren van een extra uitbreiding van het aantal woningen in het DAEB-segment (bovenop de uitbreiding die door de woningcorporaties wordt gerealiseerd). Toepassing moet ook passend zijn in de langere termijnvisie van de gemeente. Overwogen kan ook worden om de ontwikkelde woningen na realisatie af te stoten naar particuliere 26
beleggers dan wel in samenspraak met institutionele beleggers te ontwikkelen. In dit geval dienen expliciete voorwaarden te worden gesteld aan het niveau en de ontwikkeling van de huren teneinde te waarborgen dat de woningen duurzaam ter beschikking staan aan de doelgroep. Wij hebben niet onderzocht of vanuit institutionele beleggers belangstelling bestaat voor de overname van dergelijke pakketten woningen, maar gezien opgevangen signalen tijdens ons onderzoek is onze aanbeveling om hiernaar vervolgonderzoek in te stellen. Deze beleggers hebben een lange beleggingshorizon en een matige rendementseis. Aangezien deze opties geen betrekking hebben op de woningcorporaties zijn vanuit het toezichts- en borgingsperspectief geen belangrijke implicaties te verwachten. Gezien de (huidige) beperkte focus die de woningcorporaties hebben op het niet-DAEB-segment van de woningmarkt zullen de gevolgen voor de werkwijze van de woningcorporaties naar onze verwachting eveneens beperkt zijn.
3. Mogelijke maatregelen ten aanzien van het beperken van de verkoop van woningen door woningcorporaties Optie 3.1: De gemeente neemt verhuureenheden over die de woningcorporaties voornemens zijn te verkopen Deze optie betreft – in ieder geval voor de woningcorporaties die bezit verkopen om middelen te genereren voor nieuwe investeringen in de gemeente Amsterdam – een daadwerkelijke financieringsactiviteit. Doordat de gemeente de door de woningcorporaties te verkopen woningen overneemt leidt deze maatregel tot een directe bijdrage aan het gestelde doel om het aantal woningverkopen van sociale en middel dure huurwoningen binnen de gemeente te beperken en de huurwoningen langdurig in de verhuur te houden. Met het verkrijgen van het eigendom verkrijgt de gemeente daarnaast beschikkingsmacht en daarmee zeggenschap over de positionering van de woningen op de markt. Op deze manier kan voorkomen worden dat de woningen worden onttrokken aan de sociale en middeldure voorraad. Ten aanzien van deze optie zijn dezelfde kanttekeningen aan de orde als eerder zijn gemaakt bij 1.8 en 2.7. In feite doet bij toepassing van deze mogelijkheid het gemeentelijk woningbedrijf opnieuw zijn intrede en speelt de kwestie van het beheer van de aangekochte eenheden.
Bijkomende complicatie bij verkoop van eenheden uit gestapelde bouw kan zijn dat de gemeente Amsterdam als kopende partij onderdeel wordt van VVE’s. Deze maatregel zal ook effect hebben op de gemeentebegroting en leiden tot balansverlenging bij de gemeente Amsterdam. Toepassing van deze optie heeft geen bijzondere consequenties voor de woningcorporaties waar het gaat om de eigen werkzaamheden dan wel vanuit het toezichts- of borgingsperspectief. Verkoop van woningen aan de gemeente vereist, evenals veel andere verkooptransacties van bezit van woningcorporaties, goedkeuring van toezichthouder Aw.
27
Optie 3.2: De gemeente Amsterdam en woningcorporatie(s) richten een gezamenlijke entiteit op Deze optie betreft geen initiatief in het kader van het verstrekken van financiering aan woningcorporaties, doch wel is financiering vereist en de optie zal leiden tot balansverlenging bij de gemeente Amsterdam. Deze optie kan – uiteraard afhankelijk van het gestelde doel van de op te richten entiteit en de rolverdeling tussen gemeente en betrokken corporatie(s) - leiden tot een directe bijdrage aan de gestelde doelen om het aantal middeldure huurwoningen binnen de gemeente Amsterdam uit te breiden en door middel van opkoop van woningen te realiseren dat de sociale voorraad op peil blijft. Het volgende voorbeeld is in één van de gesprekken naar voren gebracht: de gemeente participeert met woningcorporaties samen in de bouw van sociale huurwoningen (dus gedeeld ondernemerschap, gedeelde financiering, exploitatie en beheer bij woningcorporaties, eventueel in een model met geleidelijke overname van het bezit door de woningcorporaties). Door oprichting van een gezamenlijke entiteit begeeft de gemeente Amsterdam zich actief op het activiteitengebied van de woningcorporaties, hetgeen – gezien de gezamenlijke betrokkenheid – ertoe kan leiden dat de gemeente Amsterdam in het speelveld meerdere petten op heeft, namelijk vanuit kaderstelling en als uitvoerder.
Al met al is de impact van deze maatregel voor de gemeente Amsterdam aanzienlijk. Voor het toepassen van deze maatregel dienen betrokken woningcorporaties toestemming van toezichthouder Aw te verkrijgen. Oprichting van verbindingen door woningcorporaties vereist immers goedkeuring vooraf van de Aw, op grond van de overweging dat oprichting van een dergelijke verbinding in het belang moet zijn van de volkshuisvesting. Op voorhand is niet in te schatten hoe kansrijk een dergelijk traject zal zijn. Het verdient aanbeveling om hierover, afhankelijk van de mogelijke missie van de verbinding en mede gelet op de opgedane ervaringen met verbindingen van woningcorporaties, nadere afstemming met de Aw te hebben. Ook bij deze maatregel kan het aloude gemeentelijk woningbedrijf zijn intrede doen. Gezien de betrokken partijen ligt het voor de hand dat het beheer van verhuureenheden bij de betrokken woningcorporatie komt te liggen. Zoals hiervoor opgemerkt is de impact van deze maatregel voor de woningcorporaties aanzienlijk en dient de toezichthouder van de woningcorporaties (Aw) vroegtijdig en intensief te worden betrokken indien een dergelijke maatregel wordt overwogen. Om te kunnen voorzien in de doelstellingen van de gemeente is nader onderzoek naar de haalbaarheid van deze maatregel aan te bevelen.
28
Resultaten afstemming met de AFWC
De hiervoor genoemde oplossingsrichtingen zijn voorgelegd aan de AFWC. In aanvulling daarop heeft AFWC een aantal concrete (sub-) varianten benoemd die vervolgens in de tekst zijn toegevoegd.
Resultaten afstemming met het WSW
Afstemming van de hiervoor genoemde varianten heeft geleid tot een enkele tekstuele bemerking die verwerkt is in bovenstaande tekstpassages. WSW heeft met de gemeente periodiek overleg over de hoogte van het maximale borgingsplafond zoals vastgelegd in de achtervangafspraken tussen WSW en de gemeente Amsterdam. Het advies is om bij het vaststellen van het maximale borgingsplafond dezelfde planningsperiode te hanteren als de woningcorporaties. Hier zien wij reële mogelijkheden als (alternatieve) investeringsfaciliteit vanuit de gemeente Amsterdam voor DAEB. WSW kiest er vanuit hun rol voor geen oordeel uit te spreken over de wenselijkheid of toepasbaarheid van de voorgelegde oplossingsrichtingen.
Resultaten afstemming met de Aw
Ook aan de Aw zijn bovenvermelde opties voorgelegd en zij hebben ons teruggegeven dat zij de indruk hebben opgedaan dat steeds de relevante kanttekeningen gemaakt worden in relatie tot de Woningwet, vergunningverlening door de Aw, de rol van het WSW, het gezamenlijk beoordelingskader Aw/WSW en de regelgeving omtrent Staatssteun. Ook de Aw kiest er vanuit hun rol voor geen oordeel uit te spreken over de wenselijkheid of toepasbaarheid van de voorgelegde oplossingsrichtingen. In het kader van een mogelijk vervolg heeft de Aw aangegeven dat als er bij een specifieke woningcorporatie concrete zaken gaan spelen dan door deze woningcorporatie contact kan worden opgenomen met de inspecteur. Deze zal dan beoordelen of een gesprek vanuit de afdeling toezicht van de Aw aan de orde is, dan wel doorverwijzen naar de afdeling vergunningverlening van de Aw. Een oordeel van de Aw zal dus pas aan de orde zijn als dit een concreet initiatief van een woningcorporatie betreft.
29
Hoofdstuk 5
Beschouwing uitkomsten, conclusies en adviezen voor het vervolg
Nadere beschouwing uitkomsten onderzoek In hoofdstuk 4 van dit onderzoeksrapport zijn, conform de opdracht, een aantal alternatieve financieringsmogelijkheden benoemd. Ook is daar nader ingegaan op het vervolgtraject en de rol van de Aw en het WSW als besloten wordt om deze alternatieve oplossingsrichtingen om te zetten in concrete initiatieven. Geconstateerd kan worden dat de mate waarin de alternatieven feitelijk bijdragen aan de drie doelstellingen die de gemeente heeft gesteld sterk uiteenlopen. Dat kan ook gezegd worden van de consequenties en impact van de verschillende oplossingsrichtingen op de gemeente en de woningcorporaties. De oplossingsrichtingen, zoals opgenomen in hoofdstuk 4, zijn gedurende het onderzoek naar aanleiding van afstemmingen met diverse betrokkenen in het veld tot stand gekomen. Om er een vervolg aan te kunnen geven zullen de oplossingsrichtingen moeten worden omgezet naar concrete maatregelen. Deze maatregelen zullen slechts leiden tot deeloplossingen die bovendien zullen verschillen in de mate waarin de beoogde doelstellingen worden bereikt. AFWC en de drie bij het onderzoek betrokken woningcorporaties hebben een actieve bijdrage geleverd aan de totstandkoming van de resultaten van dit onderzoek.
Ook voor het vervolg zal inzet van deze partijen noodzakelijk zijn om mogelijke oplossingsrichtingen om te kunnen zetten in concrete maatregelen en voornemens van woningcorporaties, die kunnen worden afgestemd en getoetst door WSW en Aw Afweging van de aangereikte alternatieven zal aldus nog niet eenvoudig blijken te zijn. Uiteraard ligt de afweging in handen van de gemeente. In de laatste paragraaf van dit hoofdstuk , waarin we terugblikken op het onderzoek en de vraagstelling, zijn enkele observaties, die wellicht in het kader van het afwegingsproces van belang kunnen zijn. Conclusies Naar aanleiding van ons onderzoek en met inachtneming van de hierbij meegegeven scope concluderen wij als volgt: I. Mogelijkheden/vormen voor de gemeente Amsterdam om alternatieve financieringsvormen aan te bieden De gemeente Amsterdam heeft mogelijkheden om alternatieve financieringsconstructies aan te bieden aan de woningcorporaties, zoals het rechtstreeks verstrekken van leningen en het aanbieden van garanties.
30
Segment DAEB De woningcorporaties beschikken echter voor financiering in het zogenaamde DAEB-segment van de woningmarkt over een uitgebreide infrastructuur, waarbij de woningcorporaties financiering kunnen verkrijgen tegen gunstige voorwaarden. Ons onderzoek heeft niet aan het licht gebracht dat er tekorten zijn in het aanbod van financieringsmogelijkheden in het DAEB-segment van de woningmarkt, het deel van de markt waarop woningcorporaties zich, op grond van wet- en regelgeving, voornamelijk richten. Ons zijn daarnaast geen aanknopingsmogelijkheden gebleken die aanbod door de gemeente Amsterdam in positieve zin onderscheidt van dat van andere aanbieders van financieringen in het DAEB-segment. Het onderzoek opgaven en middelen (juli 2020) heeft aangetoond dat corporaties op termijn tegen beperkingen gaan aanlopen in hun financieringsmogelijkheden. Ons onderzoek heeft geen middelen aan het licht gebracht die de gemeente kan inzetten om deze beperkingen op te heffen. In het kader van het risicomanagementproces van de huidige achtervangovereenkomst tussen gemeente Amsterdam en WSW is erin voorzien om de omvang van de achtervangfaciliteit van de gemeente in het kader van de overeenkomst met het WSW tweejaarlijks te evalueren. De afgelopen jaren bleek de omvang een aantal keer te knellen.
Wij hebben vernomen dat de frequentie van overleg tussen de gemeente en de woningcorporaties over de achtervang inmiddels is verhoogd naar jaarlijks, zodat tijdig kan worden ingespeeld op ontwikkelingen vanuit de meerjarige financiële prognoses van de woningcorporaties. Segment niet-DAEB Ons onderzoek heeft niet aangetoond dat een gebrek aan financieringsmogelijkheden in het segment voor middeldure huurwoningen de oorzaak is van het feit dat woningcorporaties hier beperkt actief zijn. De oorzaak lijkt eerder gelegen in de wet- en regelgeving voor de woningcorporaties, die er nadrukkelijk op gericht is om woningcorporaties alleen actief te laten zijn in het DAEB-segment van de woningmarkt. Initiatieven tot bouw in het middeldure huursegment concurreren immers binnen de woningcorporaties met initiatieven ten behoeve van het DAEB-segment. Hierbij dient te worden aangetekend dat de Amsterdamse situatie niet helemaal vergelijkbaar is met het landelijk beeld en dat de betrokkenheid van enkele woningcorporaties bij niet-DAEB in Amsterdam groter lijkt te zijn. Door de gemeente te verstrekken financieringsfaciliteiten voor middeldure huurwoningen dienen plaats te vinden uitgaande van het “at arms lenghts” beginsel, waarbij overwogen dient te worden om mogelijke initiatieven voor te leggen aan Europa Decentraal om inbreuken op de regels voor staatssteun te voorkomen.
Ons zijn – binnen de scope van het onderzoek – slechts beperkte mogelijkheden gebleken die de gemeente in het segment van middeldure huur kan inzetten. Deze dienen vervolgens voor de woningcorporaties voldoende aantrekkelijk te zijn om ten opzichte van mogelijkheden die door commerciële partijen worden aangeboden. Algemeen Het naar aanleiding van de motie Ronnes door de regering ingestelde onderzoek opgaven en middelen (juli 2020) heeft aangetoond dat corporaties op termijn hun ambities niet kunnen realiseren gegeven de individuele normen voor de financiële ratio’s van corporaties en/of de grenzen van het bestaande stelsel. Ons onderzoek heeft geen instrumenten aan het licht gebracht die de gemeente Amsterdam kan inzetten om deze beperkingen op te heffen.
31
II. Impact voor corporaties en vanuit toezichts- en borgingsperspectief De impact van de inzet van financieringsmogelijkheden door de gemeente Amsterdam voor corporaties zal afhangen van de concrete initiatieven die in dit kader worden ingezet. Woningcorporaties zijn gebonden aan stringente wet- en regelgeving en toezicht. Toezichthouder Aw en borgingsinstelling WSW dienen nadrukkelijk te worden betrokken bij verdere concrete initiatieven. Deze organisaties richten – gezien hun takenpakket - hun beoordelingen echter op initiatieven vanuit de woningcorporaties, die zullen dus de casus moeten voorleggen aan Aw en WSW. De impact op het toezichts- en borgingsperspectief blijken indien concrete initiatieven door de woningcorporaties worden ontwikkeld die door deze woningcorporaties worden voorgelegd aan Aw en WSW. Een eerste globale inventarisatie en overzicht van de impact van enkele mogelijke initiatieven op hoofdlijnen is opgenomen in hoofdstuk 4 en bijlage I van dit rapport.
Terugblik op onderzoek en vraagstelling In de periode dat wij het onderzoek uitvoerden kwam een aantal concrete initiatieven tot ontwikkeling die tot doel hebben bij te dragen aan oplossing van de problematiek die voor de gemeente aanleiding is geweest om in de samenwerkingsafspraken de aanbieding te doen om een onderzoek te doen naar alternatieve financieringsmogelijkheden voor woningcorporaties. Zo werd tussen marktpartijen en de gemeente Amsterdam een convenant afgesloten dat tot doel heeft om de aantrekkelijkheid van het ontwikkelen van middeldure huur te bevorderen. Ook vanuit het Ministerie van BZK werden initiatieven ondernomen om de huurontwikkeling binnen het middeldure huursegment aan banden te leggen via een wetsvoorstel. De gemeente Amsterdam maakte bekend € 50 mln. vrij te willen maken voor de bevordering van zelfbeheer door bewoners via wooncoöperaties. De vraagstelling van dit onderzoek en de ermee samenhangende verwachting die aan de woningcorporaties wordt gesteld om hun activiteiten in niet-DAEB uit te breiden, kunnen gemakkelijk de conclusie opwerpen dat klaarblijkelijk via de gebruikelijke wegen geen oplossingen voorhanden zijn om de tekorten in dat deel van de Amsterdamse woningmarkt op te lossen.
Zoals eerder opgemerkt is het aanbieden van alternatieve financiële faciliteiten door een gemeente aan woningcorporaties een (tot nu toe) ongebruikelijke en innovatieve stap. Dit zou het beeld kunnen oproepen dat uitsluitend onconventionele oplossingen soelaas bieden. Wat ons betreft zou dit geen juist beeld zijn. Bij het uitvoeren van het onderzoek hebben wij aanwijzingen gekregen dat de gebruikelijke wegen, waarbij woningcorporaties het DAEB-segment bedienen en marktpartijen zich richten op het bedienen van niet-DAEB-segment, ook nog belangrijke kansen in zich dragen. De gemeente heeft aangegeven hier ook actief aan te werken, daarvan is het hiervoor genoemde convenant een voorbeeld. De gemeente kan ook binnen het WSW-stelsel direct bijdragen aan vergroting van de leenmogelijkheden van de woningcorporaties door het maximale borgingsplafond, zoals vastgelegd in de achtervangovereenkomst, te bezien zodra hier aanleiding toe ontstaat. En, hoewel buiten de scope van ons onderzoek: we ontvingen signalen dat er meer marktpartijen (institutionele beleggers) dan nu betrokken zijn, geïnteresseerd zijn in ontwikkeling van het middel dure huursegment, en als doelstellingen een lange beleggingshorizon en een matige rendementseis hanteren. Vervolgonderzoek doen naar deze belangstelling is wat ons betreft dan ook zeker 32
aanbevelenswaardig. Dit is vooral van belang aangezien recent via het onderzoek opgave en middelen is aangetoond dat de woningcorporaties op termijn (voor de MRA wordt 2025 genoemd als omslagpunt) gaan vastlopen bij het realiseren van hun toekomstige opgaven. Het kunnen blijven focussen op de eigenlijke kerntaak (voorzien van huisvesting in het DAEB-segment) doordat marktpartijen meer dan nu toetreden tot het middeldure segment, zal wellicht een positieve impuls kunnen bieden aan het realiseren van de opgaven in DAEB. Ook kan overwogen worden om woningcorporaties te betrekken bij de opgave die nu nog minder betrokken zijn, maar die wel beschikken over een toelating om binnen de gemeente Amsterdam werkzaam te zijn.
33
Bijlage I
Inventarisatiematrix alternatieven
De in de onderstaande inventarisatiematrix toegepaste kleuren (stoplichtmodel) hebben de volgende betekenis: Rood: maatregel is uitgesloten van verder onderzoek na de inventarisatiefase. Maatregel is uitsluitend ter illustratie opgenomen Geel: maatregel is, na afstemming met de opdrachtgever, na de inventarisatiefase verder onderzocht en nader uitgewerkt in hoofdstuk 4 van dit rapport. Groen: maatregel is na de inventarisatiefase verder onderzocht en nader uitgewerkt in hoofdstuk 4 van dit rapport.
34
1. Mogelijke maatregelen t.a.v. het DAEB-segment (sociale huurwoningen):
Gemeente Amsterdam
Woningcorporaties
Beiden
Gemeente
Maatregel
Financieel effect
Risico
Impact
Ruimte vanuit de (financiële) regelgeving (toezicht en borging)
Relevante wet- en regelgeving
Betrokken toezichthouder en controleorgaan
Overige aspecten
1.1 De gemeente verstrekt ongeborgde financiering aan woningcorporaties
Schuldpositie loopt op.
Rentestijging
Hogere rentelasten dan bij geborgd lenen, hierdoor niet aantrekkelijk binnen DAEB, maar ook geen noodzaak voor ongeborgd lenen in DAEB. Toename LTV, afname solvabiliteit, afname ICR
Mogelijk mits voldaan aan ratio’s uit financieel kader.
Woningwet, Financieel kader Aw/WSW, FIDO, Bldo, BBV, Wet M&O
Aw, WSW, accountant, Provincie
Beleid aanpassen voor deze specifieke groep.
1.2 De gemeente stelt zich garant voor financieringen die door derden aan woningcorporaties worden verstrekt
Aanpassing weerstandsvermogen door gewijzigd risicoprofiel
Minder vrij besteedbaar vermogen
Beperkt
Mogelijk, mits qua zekerheden niet conflicterend met positie WSW
BBV, Staatssteun
Aw, WSW, Accountant, Provincie
Beleid aanpassen voor deze specifieke groep.
1.3 De gemeente verstrekt geborgde leningen aan woningcorporaties
Schuldpositie loopt op
Rentestijging
Beperkt
Minder vrij besteedbaar vermogen
Toename LTV, afname solvabiliteit, afname ICR
Mogelijk mits voldaan aan ratio’s uit financieel kader
Woningwet, Financieel kader Aw/WSW, FIDO, Bldo, BBV
Aw, WSW, accountant, Provincie
Beleid aanpassen voor deze specifieke groep.
Aanpassing weerstandsvermogen door gewijzigd risicoprofiel
Aanpassing weerstandsvermogen
Minder vrij besteedbaar vermogen
37
1.4 Subsidies vanuit gemeente voor ontwikkeling van wooneenheden
Sterke belasting begroting.
Heroverwegingen discussie met maatschappelijke onrust
PM, maatregel valt af op grond van randvoorwaarden
PM, maatregel valt af op grond van randvoorwaarden
divers
n.v.t.
Specifiek doelgroep beleid ontwikkelen
1.5 Subsidies vanuit gemeente voor ontwikkeling van wooneenheden, incl. grond
Sterke belasting begroting.
Heroverwegingen discussie met maatschappelijke onrust
PM, maatregel valt af op grond van randvoorwaarden
PM, maatregel valt af op grond van randvoorwaarden
divers
n.v.t.
Specifiek doelgroep beleid ontwikkelen
1.6 Subsidies vanuit gemeente op exploitatie van wooneenheden
Sterke belasting begroting.
Heroverwegingen discussie met maatschappelijke onrust
PM, maatregel valt af op grond van randvoorwaarden
PM, maatregel valt af op grond van randvoorwaarden
divers
n.v.t.
Specifiek doelgroep beleid ontwikkelen
1.7 Subsidies vanuit de gemeente op de grondprijzen (incl. afkoop eeuwigdurende erfpacht) bij de ontwikkeling van nieuwe wooneenheden
Sterke belasting begroting.
Heroverwegingen discussie met maatschappelijke onrust
PM, maatregel valt af op grond van randvoorwaarden
PM, maatregel valt af op grond van randvoorwaarden
divers
n.v.t.
Specifiek doelgroep beleid ontwikkelen
1.8 De gemeente gaat zelfstandig huurwoningen ontwikkelen in DAEB / koopt huurwoningen aan
Beperkte uitbreiding ambtelijke capaciteit, dus bescheiden impact op begroting.
Risicomanagement en renterisico
Mogelijk conflicterend met strategie corporaties, kan dus belangentegenstellingen opleveren
Geen gevolgen voor corporaties vanuit toezichtsen borgingsperspectief
Wet M&O, en divers
EZ
Informeren bij Europa Decentraal. Oplossing dient gevonden te worden voor beheer eenheden na oplevering
Schuld neemt toe door
36
financieringsvraagstuk. 1.9 De gemeente verstrekt leningen aan VVE’s in het kader van duurzaamheid
Schuldpositie loopt op
Risicomanagement en renterisico
Beperkt, biedt financieringsmogelijkheid voor deel corporatie in VVE
Geen beperkingen vanuit toezicht/borgingsperspectief
BBV, FIDO Bldo, Wet M&O, eigen beleid
Accountant, provincie
Beleid voor te ontwikkelen
37
2. Mogelijke maatregelen t.a.v. segment middel dure huurwoningen:
Gemeente Amsterdam
Woningcorporaties
Beiden
Gemeente
Financieel effect
Risico
Impact
Ruimte vanuit de (financiële) regelgeving (toezicht en borging)
Relevante wet- en regelgeving
Betrokken toezichthouder en controle orgaan
Overige aspecten
2.1 De gemeente verstrekt ongeborgde financiering aan woningcorporaties
Schuldpositie loopt op.
Rentestijging
Aanpassing weerstandsvermogen door gewijzigd risicoprofiel
Minder vrij besteedbaar vermogen
Hogere rentelasten dan bij geborgd lenen, hierdoor niet aantrekkelijk binnen DAEB, maar ook geen noodzaak voor ongeborgd lenen in DAEB. Toename LTV, afname solvabiliteit, afname ICR
Mogelijk mits voldaan aan ratio’s uit financieel kader.
Woningwet, Financieel kader Aw/WSW, FIDO, Bldo,BBV, Wet M&O, Staatssteun
Aw, WSW, accountant, Provincie
Beleid aanpassen voor deze specifieke groep.
2.2 De gemeente stelt zich garant voor financieringen die door derden aan woningcorporaties worden verstrekt
Aanpassing weerstandsvermogen door gewijzigd risicoprofiel
Minder vrij besteedbaar vermogen
Beperkt
Mogelijk, mits qua zekerheden niet conflicterend met positie WSW
BBV, Staatssteun
Aw, WSW, Accountant, Provincie
Beleid aanpassen voor deze specifieke groep.
2.3 Subsidies vanuit de gemeente voor ontwikkeling van wooneenheden
Sterke belasting begroting
Heroverwegingen discussie met maatschappelijke onrust
PM, maatregel valt af op grond van randvoorwaarden
PM, maatregel valt af op grond van randvoorwaarden
divers
n.v.t.
Specifiek doelgroep beleid ontwikkelen
38
2.4 Subsidies vanuit de gemeente voor ontwikkeling van wooneenheden, incl. grond
Sterke belasting begroting
Heroverwegingen discussie met maatschappelijke onrust
PM, maatregel valt af op grond van randvoorwaarden
PM, maatregel valt af op grond van randvoorwaarden
divers
n.v.t.
Specifiek doelgroep beleid ontwikkelen
2.5 Subsidies vanuit de gemeente op exploitatie van wooneenheden
Sterke belasting begroting
Heroverwegingen discussie met maatschappelijke onrust
PM, maatregel valt af op grond van randvoorwaarden
PM, maatregel valt af op grond van randvoorwaarden
divers
n.v.t.
Specifiek doelgroep beleid ontwikkelen
2.6 Subsidies vanuit de gemeente op de grondprijzen (incl. afkoop eeuwigdurende erfpacht) bij ontwikkeling van nieuwe wooneenheden
Sterke belasting begroting
Heroverwegingen discussie met maatschappelijke onrust
PM, maatregel valt af op grond van randvoorwaarden
PM, maatregel valt af op grond van randvoorwaarden
divers
n.v.t.
Specifiek doelgroep beleid ontwikkelen
2.7 De gemeente gaat zelf middel dure huurwoningen ontwikkelen.
Beperkte uitbreiding ambtelijke capaciteit, dus bescheiden impact op begroting.
Leidt tot reactie marktpartijen. Risicomanagement en renterisico verdienen aandacht. Motivatie noodzakelijk waarom taak gemeente
Beperkt gezien huidig werkgebied woningcorporaties
Geen gevolgen voor corporaties vanuit toezichts- en borgingsperspectief
Wet M&O, en divers
Aw, EZ
Informeren bij Europa Decentraal. Oplossing dient gevonden te worden voor beheer verhuureenheden na oplevering
Schuld neemt toe door financiering
39
3. Mogelijke maatregelen t.a.v. het beperken van de verkoop van woningen door woningcorporaties
Gemeente Amsterdam
Woningcorporaties
Beiden
Gemeente
Financieel effect
Risico
Impact
Ruimte vanuit Relevante de (financiële) wet- en regelgeving regelgeving (toezicht en borging)
Betrokken toezichthouder en controleorgaan
Overige aspecten
3.1 De gemeente neemt verhuureenheden over die de woningcorporaties voornemens zijn te verkopen
Schuldpositie loopt op
Rentestijging, risico t.a.v. onderhoud, asbestuitgaven en verduurzaming komt bij Gemeente te liggen. Ook beheer bij Gemeente.
Stijging financieringskasstroom
Mogelijk, gelijk aan ruimte bij normale verkopen.
Woningwet, BBV
Aw, WSW, accountant, Provincie
Overweeg het beheer uit te besteden aan corporatie
3.2 De gemeente & woningcorporatie(s) richten een gezamenlijke entiteit op
Schuldpositie loopt op
Rentestijging, afbakening rolverdeling gemeente/ corporaties
Aanzienlijk t.a.v. governance en risicomanagement verbinding
Oprichting verbinding behoeft goedkeuring Aw
Woningwet, BBV
Aw, WSW, accountant, Provincie
Overweeg het beheer bij corporatie(s) te laten
3.3 Oprichting gemeentelijk woningbedrijf
Schuldpositie loopt op
Rentestijging
PM, maatregel valt af op grond van randvoorwaarden
PM, maatregel valt af op grond van randvoorwaarden
Woningwet, BBV
Accountant, Provincie
Overweeg het beheer uit te besteden aan corporatie
40
Bijlage II
Begrippen en afkortingen
De afkortingen staan zoveel mogelijk in alfabetische volgorde en waar het nuttig is gevonden staat een korte toelichting. Als afkortingen met elkaar samenhangen, dan is er voor gekozen om die bij elkaar te houden.
AFWC
=
Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
BBV
=
Besluit begroting en verantwoording voor gemeenten, provincies en waterschappen
Bldo
=
Besluit leningvoorwaarden decentrale overheden
DAEB
=
Dienst van Algemeen Economisch Belang. Wordt bij woningcorporaties gehanteerd om hun in de wet- en regelgeving gemarkeerde taakgebied af te grenzen. Betreft in feite sociale huur, in tegenstelling tot het niet-DAEB dat het meer commerciële deel betreft.
DMC
=
Dienst Middelen en Control (onderdeel ambtelijk apparaat gemeente Amsterdam
Fido
=
Wet Financiering Decentrale Overheden
ICR
=
Intrest Coverage Ratio (indicatie dat interestbetaling kan plaatsvinden)
LTV
=
Loan to Value (schuldverhouding ten opzichte van waarde activa)
MRA
=
Metropool Regio Amsterdam
VWEU
=
Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie, hier zijn van toepassing de regels tegen Staatssteun en verder de Wet Markt & Overheid en de Aanbestedingswet. Allen staan in het teken van het tegengaan van staatssteun en concurrentievervalsing.
Woningwet 2015, daaruit vloeien voort: Aw
=
Autoriteit woningcorporaties, op basis van de Woningwet 2015 wordt toezicht gehouden op de woningcorporaties en is vergunningverlening een taak.
BTiV
=
Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting
RTiV
=
Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting
37
WSW
=
Waarborgfonds Sociale Woningbouw, aan te merken als de hoeder van de borg voor woningcorporaties
42