3. Stadsdeeladviezen AAV.pdf

Wij onderschrijven het standpunt van het college dat voor de groeiende huisvestingsopgave van mensen uit de kwetsbare groepen nadrukkelijk ingezet moet worden op de fair share waarbij de regiogemeenten hun aandeel leveren. Ook omdat we in buurten met veel corporatiebezit zien dat de druk op de leefbaarheid soms erg groot wordt. Stadsdeelvoorrang Het dagelijks bestuur Zuid ziet de keerzijde van het toewijzen van voorrang op stadsdeelniveau. Dit pakt nadelig uit voor bewoners uit stadsdelen waar de woningbouwproductie relatief beperkt is ten opzichte van andere stadsdelen, zoals in stadsdeel Centrum, West en Zuid. Gelijke kansen op een woning staat daarmee in sommige gevallen haaks op stadsdeelvoorrang, Op buurtniveau is het met name voor ouderen wel wenselijk om bij nieuwbouwlocaties voorrang te krijgen, zodat zij in hun eigen buurt kunnen blijven wonen. Het DB stelt voor om de stadsdeelvoorrang te beperken tot een relatief kleine cirkel om de nieuwbouwlocatie heen, zodat tegemoet wordt gekomen aan de buurtbinding van met name ouderen, maar tegelijk gelijke kansen op een woning worden gewaarborgd. Doel 4: Passender wonen Ouderenhuisvesting

Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 13 van 15

In stadsdeel Zuid wonen de meeste ouderen. Tijdens het participatietraject in Zuid is dan ook vaak aandacht gevraagd voor hun positie op de woningmarkt. Hier is in de AAV prominent aandacht voor gekomen. Het DB van Zuid wil graag meewerken aan meer passende woningen voor ouderen. Zodat ouderen langer geschikt en gezond kunnen wonen, en zodat de broodnodige doorstroming op gang komt. Daarbij is nauwe samenhang met transformatie, nieuwbouw van woningen en gebiedsontwikkeling zoals verwoord in het Woningbouwplan en de Ontwikkelstrategie 2022-2028 van belang. Dat geldt onder andere voor wijken als Buitenveldert. Dit lukt echter niet alleen met nieuwbouw. In aanvulling op de genoemde maatregelen in de AAV ziet Zuid graag de volgende maatregelen voor huisvesting van ouderen:  Met absolute voorrang toewijzen van nultredenwoningen aan ouderen;  Het faciliteren van woongroepen voor ouderen; Woonzorgcirkels Het DB Zuid is blij met de ontwikkeling van woonzorgcirkels. Het gaat om clustering van kwetsbaren in gebieden waar zorgvoorzieningen zijn. Het is belangrijk dat dit in goed overleg met de stadsdelen bepaald wordt wat een goede locatie is voor een woonzorgcirkel. Stadsdeel Zuid heeft in een aantal buurten relatief veel kwetsbare bewoners met een stapeling van sociale problematiek (armoede, mentale/ fysieke gezondheid, overlast & veiligheid).

Doorstroming Gesproken wordt over een gebiedsgerichte programmering en prioritering voor doelgroepen gericht op doorstroming en verhuisbewegingen waarvoor het college komt met een nieuwe werkwijze. Het DB Zuid adviseert het college om de stadsdelen te betrekken bij het opstellen van deze werkwijze en ook een rol voor de stadsdelen in deze werkwijze te beleggen. Mogelijkheden voor woningsplitsing zouden hiervoor mogelijk ook opnieuw op de agenda moeten komen. De huidige regels werken belemmerend voor doorstroming in de buurt. Verhuisregelingen Het DB Zuid mist de mogelijkheid om de regeling Van Hoog Naar Laag uit te breiden met ouderen die in een particuliere huurwoning wonen en bij doorstroom wel een woning achterlaten maar geen corporatiewoning. In stadsdeel Zuid wonen veel ouderen in particuliere huurwoningen die niet leeftijdbestendig zijn. Deze ouderen hebben ook een sterke binding met hun buurt en willen graag verhuizen van een portiekwoning naar een passende betaalbare en toegankelijke woning in de buurt. Doordat zij geen voorrang krijgen, is de kans op een passende woning in de buurt of in het eigen stadsdeel kleiner. We vragen het college een extra inspanning te leveren om de corporaties te overtuigen ook deze ouderen als zij in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, gebruik te laten maken van de regeling, eventueel door de regeling aan te passen.

Doel 5: Duurzame woningen van goede kwaliteit Aandacht voor verduurzaming woningbezit In heel stadsdeel Zuid is er nog een flinke slag nodig om de woningvoorraad duurzamer te krijgen. In Zuid zijn veel woningen met een laag energielabel, het DB vraagt daarom speciale aandacht voor het verduurzamen van deze woningen. Ook is er extra aandacht nodig voor monumenten: Landelijk is afgesproken dat er na 2028 geen corporatiewoningen meer met een slecht energielabel E, F of G zijn. Voor particuliere verhuurders geldt het uiterste jaar 2030. Hier zijn monumentale woningen voor uitgezonderd. In stadsdeel Zuid is er een behoorlijk aantal monumenten (na centrum het hoogste aantal). Verhuurders van monumentale woningen zullen daarom naar verwachting minder prioriteit geven aan verduurzaming, omdat:  de kosten van het verduurzamen van een monument (zoals dubbel glas en isolatie) bij monumenten veel hoger liggen.  er geen wettelijke grondslag ligt om het monument te verduurzamen. Hierdoor zullen huurders in monumentale woningen (en m.n. de huurders met een laag inkomen) ook na 2028/2030 geconfronteerd worden met hoge energiekosten. Tijdens het meedenktraject van de AAV is de aanbeveling gedaan om monumenten ook een energielabel te geven en monumenten te verduurzamen, zoals te lezen is in het blok op pagina 42 ‘Meest gehoorde aanbeveling uit het meedenktraject’.

Echter is dit niet als maatregel meegenomen in de AAV. Wij vragen om een nadere uitwerking van het isolatieoffensief voor Stadsdeel Zuid, waarbij gekeken wordt naar meer mogelijkheden en het ondersteunen van huurders/verhuurders om hun monumenten te verduurzamen. Doel 6: Betere positie van Amsterdammers Geen tijdelijke contracten meer Het dagelijks bestuur onderschrijft de inzet van de AAV om een halt toe te roepen aan tijdelijke huurcontracten van twee jaar in de particuliere sector en om de puntengrens voor de bestaande voorraad te verhogen. Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 14 van 15

Doel 7: Leefbare en veerkrachtige wijken met toegang tot zorg en voorzieningen Veerkrachtige wijken Stadsdeel Zuid kent ook enkele buurten waar een opeenstapeling van sociale problematiek gaande is, met name in de Marathonbuurt/Bertelmanpleinbuurt, de Diamantbuurt, Rijnbuurt West, Buitenveldert Oost en de Burgemeester Tellegenbuurt. Omdat het gaat om een concentratie van sociale problematiek in een klein gebied, vraagt dit de nodige aandacht van het stadsdeel, de corporaties en de instellingen. Overlast in noordelijk deel stadsdeel Stadsdeel Zuid heeft aan de noordelijke kant (Museumpleinbuurt, Vondelpark en De Pijp) overlast van veel toeristische drukte, overlast, achterstallig onderhoud, conflicterend ruimtegebruik en aantasting van de veiligheid. De leefbaarheid staat onder druk, de problematiek behoeft een inzet vergelijkbaar met de Aanpak Binnenstad. Sloop Sloop kan soms beter zijn om de buurt te verbeteren, de woningvoorraad te verduurzamen en woningen voor doelgroepen te bouwen die er nu onvoldoende zijn zoals woningen voor ouderen. Tegelijkertijd moet vanzelfsprekend wel zorgvuldig worden omgegaan met stedenbouwkundig erfgoed en monumentale gebouwen Gebiedsgerichte uitwerking van de voorstellen De AAV zet in op samenwerking met de stadsdelen en gebiedsteams. Dat onderschrijven wij van harte en wij willen daarmee aan de slag.

Er wordt een koppeling gelegd met het Woningbouwplan. Hierin staat dat in 2023 een nieuwe werkwijze wordt uitgewerkt waarbij nieuwbouw voor doelgroepen gebiedsgericht geprogrammeerd wordt, gericht op doorstroming en verhuisbewegingen. Ten aanzien van de uitwerking zou het DB Zuid graag zien welke keuzes het college ten aanzien van betaalbaarheid maakt en hoe de gebiedsgerichte uitwerking eruit komt te zien. Wij pleiten ervoor goed te bekijken waar gebiedsgerichte afspraken wél nodig zijn (bijv. eerdergenoemde ouderenhuisvesting en stop verkoop) en voor het faciliteren van stadsdelen in het maken van afspraken voor hun stadsdeel met de corporaties binnen de stedelijke kaders. Relatie AAV en samenwerkingsafspraken Voor de stadsdelen is vooral belangrijk dat het duidelijk wordt welke afspraken in de Samenwerkingsafspraken per stadsdeel en per gebied worden gemaakt. Het DB Zuid verzoekt om cijfers over de gemaakte afspraken op stadsdeelniveau inzichtelijk te maken. Capaciteit en middelen Er staan veel beleidsvoornemens in de AAV, waarbij ook nieuwe of aangepaste regelgeving wordt voorgesteld. Om dit goed uit te kunnen voeren is voldoende uitvoeringscapaciteit nodig. Het DB Zuid vraagt hier aandacht voor. Het DB Zuid constateert dat de maatregelen die genoemd worden in het meerderheidsadvies van de stadsdeelcommissie overeenkomen met het advies van het DB en neemt deze over.

Het dagelijks bestuur neemt afstand van de opmerking dat er slechts 23% van de totale woningvoorraad sociale huur is. Dit is feitelijk onjuist. Het aantal sociale huurwoningen van corporaties en particuliere verhuurders is 41% van de woningvoorraad.

Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 15 van 15

Adviesaanvraag college aan dagelijks bestuur Invullen door directie: Onderwerp adviesaanvraag: Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting

Volkshuisvesting Directie: Wonen Datum behandeling staf WH 16 januari 2023 Datum adviesaanvraag: 13 februari 2023 Deadline ontvangst advies: 31 maart 2023 Advies mailen naar: aanpakvolkshuisvesting@amsterdam.nl Meegestuurde stukken: Bijlagen: 1. Inspraakvoorstel Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting incl bijlagen Portefeuille:

Heeft er consultatie vooraf plaatsgevonden?

1. In september- oktober zijn alle stadsdeelcommissies bezocht; 2. In het BOSS van 5 december 2022 is een conceptversie besproken met stadsdeelbestuurders; 3. In het speciale BOSS van 18 januari 2023 is de conceptversie besproken met de stadsdeelbestuurders 4. In alle stadsdelen en stadsgebied Weesp is een meedenkavond gehouden voor bewoners. Invullen door stadsdeel:

Stadsdeel:

Zuidoost

Procesbegeleider:

Dian Kroes 6 maart 2023 Datum stadsdeelcommissie: 14 maart / 28 maart 2023 Datum dagelijks bestuur: 4 april 2023 Registratienr. (optioneel): … Datum weekstart/staf:

Over gevraagde adviezen: Conform de Verordening stadsdelen en stadsgebied Amsterdam 2022: (art. 12, lid 1) betrekt college en BM het DB bij voorbereiding van stedelijke kaders als deze kaders betrekking hebben op taken en bevoegdheden van DB of DB een rol krijgt in uitvoering van die kaders, of (art. 12, lid 2) als college of BM voornemens is over stedelijke kaders besluit te nemen of voornemens is ander besluit te nemen waarbij belangen van een of meer stadsdelen zijn betrokken, in ieder geval bij vaststellen van bestemmingsplannen, wint college of BM bij DB advies in. -

DB legt deze adviezen voor aan SDC (art. 19). Bij besluitvorming maakt DB inzichtelijk wat advies van SDC is en hoe eventuele voorstellen of moties als bedoeld in art. 30, lid 3, zijn verwerkt. DB neemt advies van SDC over indien is vastgesteld met meerderheid van stemmen en past binnen stedelijke en budgettaire kaders. DB kan uitsluitend schriftelijk met zeer zwaarwegende redenen afwijken van advies of voorstel van SDC. (art. 19, lid 5) Als standpunten van stadsdeelcommissieleden bij uitbrengen van advies uiteenlopen, worden in advies standaard alle verschillende standpunten binnen commissie kenbaar gemaakt. (art. 30, lid 5)

Adviesvraag college

Formuleer hier de vraag aan het dagelijks bestuur

Het college heeft op 13 februari 2023 het voorstel Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting vrijgegeven voor inspraak. Het voorstel bevat een actieplan gericht op het realiseren van de missie ‘Voldoende betaalbare en goede woningen in een ongedeelde stad’ in 2040. Aan het dagelijks bestuur van stadsdeel Zuidoost wordt gevraagd uiterlijk 31 maart 2023 advies uit te brengen over de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting. Pagina 1 van 7

De Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting beschrijft de huidige volkshuisvestelijke opgaven en de ambities en plannen van het college voor volkshuisvesting in Amsterdam. De aanpak bevat zeven doelen die zijn gericht op het realiseren van de lange termijnmissie: Voldoende betaalbare en goede woningen in een ongedeelde stad. Hieronder geven we een samenvatting van de doelen en daaraan gekoppelde belangrijkste inspanningen. Doel 1: Meer woningen We streven ernaar dat er in 2040 geen tekort aan woningen en woonplekken meer is. Om de crisis op de woningmarkt het hoofd te bieden, moeten we ervoor zorgen dat er meer woningen beschikbaar komen. Dit doen we op drie manieren: • Reguleren: We zetten alle bestaande en toekomstige instrumenten uit de Huisvestingswet in om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte te bestrijden. We willen de aanpak leegstand met een nieuwe Leegstandverordening intensiveren. We handhaven op illegaal gebruik en op toeristische verhuur. • Meer woonplekken: We laten het individuele huurcontract als voorwaarde voor kamerverhuur los. We zetten in op alternatieven voor zelfstandig wonen in de wijk. We ontwikkelen nieuwe woonvormen voor Amsterdammers in een kwetsbare situaties. • Nieuwbouw: We houden vast aan onze langjarige nieuwbouwambitie van 7.500 woningen per jaar.

We sturen op het realiseren van 2.500-3.000 tijdelijke (maximaal 15 jaar) woningen. Doel 2: Betaalbaarder wonen We streven ernaar dat in 2040 het aandeel betaalbare woningen goed aansluit bij de woningbehoefte in de stad. Alle Amsterdammers hebben woonlasten die passen bij de financiële situatie van het huishouden. Hier zetten we op in: •

•

• •

Snelle uitbreiding van de sociale huurvoorraad, met zoveel mogelijke groei en bescherming van de sociale huurvoorraad in bezit van corporaties: Om de sociale voorraad te laten groeien, moeten er meer woningen worden gebouwd maar er moeten ook minder woningen geliberaliseerd én minder sociale huurwoningen van corporaties verkocht worden. We maken daar scherpe afspraken over met de corporaties. De middeldure huurvoorraad wordt beschermd en neemt toe ten opzichte van 2021: De komende jaren zal de middeldure huurvoorraad groeien door de aangekondigde regulering van het middensegment. We blijven we ons inzetten richting het Rijk om nog meer woningen onder deze regulering te laten vallen. Huur- en koopwoningen worden toegankelijker voor middeninkomens: We maken gereguleerde huurwoningen in het middensegment vergunningsplichtig. We zetten in op passende toewijzing hiervan. Niemand mag in armoede belanden door te hoge woonlasten: We streven naar woonlasten passend bij de samenstelling van het huishouden - met extra aandacht voor het besteedbaar inkomen van alleenstaande ouders, grote gezinnen en middeninkomens. Dit doen we door onder andere met corporaties afspraken te maken over het aanbod van sociale huurwoningen onder en boven de aftoppingsgrenzen. We maken afspraken met corporaties en particuliere verhuurders over betaalbaarheid van jongeren- en studentenhuisvesting.

We voeren een lobby op het tegengaan van verplicht af te nemen diensten die zogenaamd onder servicekosten vallen.

Doel 3: Meer woningen voor hen die ze het hardst nodig hebben.

Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 2 van 13

We streven ernaar dat in 2040 er geen mensen meer zijn in een dak-of thuisloze situatie. Iedereen die zich in een kwetsbare situatie, al dan niet met zorgvraag, bevindt, kan binnen drie maanden een woonplek in de MRA krijgen. Hier zetten we op in: • Transparante en eerlijke woonruimteverdeling: We stoppen met het invoeren van nieuwe voorrangsregelingen. De bestaande regelingen willen we opnieuw herzien zodra de eerste effecten van de nieuwe woonruimteverdeling duidelijk zijn. •

•

Gerichte toewijzing van woningen aan de meest kwetsbaren: We willen de urgentiecriteria herzien om ze meer passend te maken bij de doelgroep. De bestaande groep mensen in een kwetsbare situatie breiden we niet verder uit.

Voorkomen dakloosheid: Amsterdam zet de ‘aanpak dakloosheid’, ‘vroeg eropaf’ en ‘geregelde betaling’ voort. We blijven inspelen op actuele ontwikkelingen, zoals op dit moment de energiearmoede. • Harde regionale afspraken en landelijke afspraken op basis van Fair Share: Amsterdam zet in op regionale en landelijke verdeelafspraken over de uitstroom van mensen in een kwetsbare situatie: waar mogelijk huisvesten we deze mensen elders in het land. • Alternatieve woonoplossingen: De komende jaren zet Amsterdam sterk in op het ontwikkelen van alternatieve woonvormen voor huishoudens in een kwetsbare situatie, samen met woningcorporaties en zorgaanbieders. Doel 4: Passender wonen Alle Amsterdammers hebben in 2040 een woning die past bij hun zorgvraag en levensfase. Om de Amsterdamse woningmarkt weer in beweging te krijgen zetten we volop in op doorstroming. Hier zetten we op in: • Meer passende woningen voor alle doelgroepen: Met een nieuwe gebiedsgerichte werkwijze prioriteren en programmeren we nieuwbouw om meer doorstroming en meer verhuisbewegingen op gang te brengen. Daarbij ligt onze focus op bouwen voor gezinnen en ouderen. We werken hierbij gebiedsgericht. We kijken naar de behoefte per doelgroep én naar de totale opgave van het gebied, de stad en de regio.

Daarnaast behouden we ultra schaarse sociale huurwoningen voor rolstoelwoningen en grote woningen voor gezinnen voor de doelgroep. Dit doen we door voor deze woningen tijdelijke contracten toe te passen naar passendheid en door een stop op verkoop van deze corporatiewoningen in te voeren. • Samen werken aan doorstroming: Met een pakket aan ondersteunende maatregelen, inclusief ontwikkeling van een verhuisservice, ondersteunen we ouderen om tijdig te verhuizen. • Wonen met zorg nabij: Amsterdam zet in op de realisatie van geclusterde woonvormen, zowel in de nieuwbouw als in de bestaande voorraad. Daarnaast zetten we in op woonzorgcirkels en thuisbuurten, waarbij we woningen rondom voorzieningen reserveren voor ouderen en andere groepen die zorg behoeven. Iedere 24-uurs zorgvoorziening in Amsterdam kan zich ontwikkelen tot woonzorgcirkel. Doel 5: Duurzame woningen van goede kwaliteit

Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 3 van 13

We streven ernaar dat in 2040 Amsterdamse woningen duurzaam en van goede kwaliteit zijn en een gezond leefmilieu bieden. Hier zetten we op in: • Goede kwaliteit en duurzamer: De gemeente houdt toezicht op woningkwaliteit en handhaaft hierop. Onderdeel hiervan is een projectgewijze aanpak op woningkwaliteit zoals de aanpak op vocht & schimmel en loden leidingen. De gemeente gaat eigenaren faciliteren om werk te maken van verduurzaming. We werken daarbij ook aan het wegnemen van knelpunten. • Energiebesparende maatregelen voor laagste inkomens: Op de korte termijn zetten we in op energiebesparende maatregelen die bewoners kunnen treffen zonder tussenkomst van de woningeigenaar. Mensen kunnen hulp vragen bij het aanbrengen van energiebesparende middelen, bijvoorbeeld via de energiebespaarservice. • Meer isolatie en verbeteren slechte energielabels (E-F-G): Met het grootschalig isolatieoffensief wil het college bewoners en woningeigenaren stimuleren en begeleiden om structureel energie te besparen. We versnellen de isolatieopgave met corporaties, conform de nationale prestatieafspraken. Particuliere en commerciële verhuurders stimuleren we om hun energielabels verbeteren. We breiden de vve-aanpak uit en we zorgen ervoor dat ook eigenaar-bewoners met lagere inkomens mee kunnen doen aan de isolatieopgave.

Doel 6: Betere positie van Amsterdammers Onze inspanningen hebben er in 2040 toe geleid dat Amsterdammers zich vrij en veilig voelen om goed geïnformeerd keuzes te maken. Ze melden misstanden over hun woonsituatie zonder dat dit risico’s met zich meebrengt. Het volledige woningaanbod is transparant. Hier zetten we op in: • Bescherming van rechten: We benutten de mogelijkheden die de Wet goed verhuurderschap gaat bieden, zoals (basis)normen voor verhuur, de bevoegdheid om verhuurdervergunningen te introduceren en de mogelijkheid voor gemeenten om het beheer van een woning over te nemen. • Betere informatievoorziening en ondersteuning: We zetten ons in om onze eigen informatievoorziening te verbeteren over alles wat met woonbeleid te maken heeft. We blijven stichting !WOON als steunpunt voor alle Amsterdammers met een woonvraag financieel ondersteunen en we willen de eerste stappen zetten om voor meer huurwoningen dan sociale huurwoningen op een transparant aanbodplatform te hebben, te beginnen met middeldure huurwoningen van corporaties. Tijdelijke huurcontracten zijn niet meer de norm: Amsterdam blijft lobbyen bij het Rijk om tijdelijke contracten van particuliere verhuurders af te schaffen en om de puntengrens voor de bestaande voorraad te verhogen.

Doel 7: Leefbare en veerkrachtige wijken met toegang tot zorg en voorzieningen Amsterdamse wijken en buurten zijn leefbaar, veerkrachtig en ongedeeld. Een thuishaven voor alle bewoners, in alle levensfasen, of zij nu hier geboren zijn of ergens anders vandaan komen. Hier zetten we op in: • Veerkrachtige wijken: Door middel van gebiedsgerichte programmering en prioritering voor doelgroepen richten we ons op doorstroming en verhuisbewegingen. Het college komt met een nieuwe werkwijze. De (advies)rol van de stadsdelen en het stadsgebied Weesp nemen we mee in de nadere uitwerking van deze nieuwe werkwijze. • Leefbare wijken: We ondersteunen eigen initiatief van bewoners en activiteiten van professionals in de buurt. Dit komt een prettige manier van samenleven ten goede. Buurten en wijken zijn veilig. Overlast door gebruik van woningen voor vakantieverhuur, kamerverhuur en crimineel gebruik dringen we terug. • Investeringen in de sociale infrastructuur van de wijk: We zetten in Amsterdam in op de ontwikkeling van woonzorgcirkels en thuisbuurten. Woningen rondom voorzieningen, zoals inlooppunten en 24-uurszorg voorzieningen, reserveren we voor Amsterdammers met een zorgvraag. Na verwerking van uw advies en de reacties uit de inspraakronde, worden definitieve voorstellen gedaan aan de gemeenteraad voor vaststelling. Inspraak vindt plaats van 13 februari tot en met 27 maart 2023.

Na de inspraakperiode wordt het definitieve collegevoorstel Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting aan de gemeenteraad voorgelegd ter besluitvorming.

Conceptadvies DB:

Het dagelijks bestuur formuleert hier -indien van toepassing- t.b.v. de stadsdeelcommissievergadering een conceptadvies Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 4 van 13

Het Dagelijks Bestuur (DB) van stadsdeel Zuidoost kan zich volledig vinden in missie zoals die geformuleerd is in de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV): voldoende betaalbare en goede woningen in een ongedeelde stad. De keuze die in de AAV gemaakt wordt om de aanpak te richten op de Amsterdammers die dit het meest nodig hebben kan op onze goedkeuring rekenen. Het DB kan zich dan ook vinden in het overgrote deel van de voorgestelde doelen en maatregelen. Tevens willen wij onze waardering uitspreken voor de wijze waarop er met bewoners en andere belanghebbende groepen is gesproken over de invulling van de AAV. De aanpak bevat vooralsnog wel met name beleidsvoornemens. Een groot deel moet nog verder uitgewerkt worden in concrete maatregelen de komende periode. Het Dagelijks Bestuur roept op daar de expertise van de stadsdelen en haar inwoners goed bij te benutten. Voor de bewoners van het stadsdeel zijn voldoende goede en betaalbare huisvesting en leefbare wijken belangrijke prioriteiten. Een laatste algemeen punt is het ontbreken van een visie voor volkshuisvesting en samenstelling voor de stad Amsterdam. De voorgestelde aanpak is beter te beoordelen in het licht van een sterke visie; hoe ziet volkshuisvesting in Amsterdam eruit in 2040? Veel van de voorgestelde veranderingen zijn een continuering of uitbreiding van wat al gebeurd in de stad.

Een dergelijke visie maakt het makkelijker om keuzes te maken en deze te beoordelen in het licht van het beoogde effect en het uiteindelijke doel. Hieronder worden per doel aandachtspunten voor de uitwerking benoemd. Doel 1: Meer woningen Nieuwbouw: Het DB kan zich vinden in de toevoeging dat de nieuwbouw wel moet aansluiten bij de behoefte van de bewoners en dat zij de doorstroming bevordert. Hierin schuilt, zeker in de huidige situatie, een grote uitdaging. Tijdelijk is niet tijdelijk in Amsterdam, vaak verlenging van termijn. Vraag is of de kwaliteit van woningen dan wel voldoende, en ook voldoende duurzaam is.

Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 5 van 13

Een overweging die het DB wil meegeven heeft te maken met de visie voor Amsterdam en haar samenstelling in 2040. De achterliggende vragen zijn; tot hoever wil Amsterdam groeien en voor wie wil Amsterdam groeien? Het DB weet dat groeien niet altijd leidt tot een betere situatie als de woningen die worden bijgebouwd niet afgestemd zijn op de behoeften van de gewenste toekomstige bewoners van Amsterdam. Daarnaast begrijpen wij dat het bouwen van nieuwe woningen een prioriteit is van de stad. Daarom adviseert het DB voor om nogmaals goed te kijken naar de programmering van woningen die worden bijgebouwd en tot afspraken met ontwikkelaars en corporaties te komen om meer grote(re) woningen te realiseren. Hierdoor kunnen gezinnen langer in Amsterdam blijven wonen en voorkomen we de uitholling van de gezinssamenstelling van de stad. Kamerverhuurbeleid • Loslaten van de voorwaarde van een individueel huurcontract Het DB vindt het onwenselijk om in een situatie van een oververhitte markt waarin de rechten van huurders onder druk staan, de maatregel te nemen om de eis van individuele huurcontacten los te laten. Het DB is van mening dat deze maatregel tegenstrijdig is met een van de andere doelen van de AAV: Betere positie van de Amsterdammer op de woningmarkt.

Naar inschatting van het DB zal deze maatregel leiden tot een slechtere positie van huurders van kamers en adviseert deze maatregel niet te nemen. • Quota In de AAV staat dat de quota gecontinueerd zullen worden. Er is in opdracht van de gemeente Amsterdam een evaluatie kamerverhuur opgesteld. In de evaluatie van het kamerverhuurbeleid wordt opgemerkt dat de leefbaarheid op buurt- en straatniveau met quota niet kan worden geborgd. Er blijkt vaak op buurt- en straatniveau sprake te zijn van een clustering van kamerverhuur. Het DB adviseert daarom in de verdere uitwerking van het kamerverhuurbeleid expliciet aandacht te besteden aan aanpassing van de huidige quotaregeling, voor een betere borging van de leefbaarheid. • Handhaving In de bovengenoemde evaluatie wordt geconstateerd dat de huidige handhavingspraktijk met name gericht is op illegale situaties zonder vergunning, waardoor verhuurders na vergunningverlening alsnog de vrijheid kunnen voelen om de voorwaarden te schenden. Dit is met name van belang omdat aan een aantal voorwaarden pas vanaf ingebruikname moet worden voldaan en VTH hier bij de vergunningverlening niet op toetst. Het DB adviseert om handhaving op vergunningsvoorwaarden onderdeel te laten zijn van de verdere uitwerking van het kamerverhuurbeleid en de uitvoeringspraktijk. Doel 2: Betaalbaarder Wonen Verkoop sociale huur.

Het aanbod aan sociale huurwoningen is in alle stadsdelen niet voldoende om te voldoen aan de vraag. Het DB is daarom geen voorstander van de verkoop van sociale huurwoningen. Het DB adviseert om zeer terughoudend te zijn in verkoop en vraagt om een scherpe omschrijving van de wijze waarop kan worden aangetoond dat verkoop bijdraagt aan stedelijke vernieuwingsopgaven. Verder pleit het DB ervoor om de categorie waarvoor uitzondering van verkoop wordt gemaakt, breder in te zetten dan alleen voor “ultra schaarse woningen”. Toewijzingsverplichting middensegment huurwoningen. Het DB ondersteunt de inzet om middeldure huurwoningen vergunningplichtig te maken en de toewijzingseis toe te voegen dat er voorrang wordt gegeven aan huishoudens die een sociale huurwoning in Amsterdam achterlaten. Het DB adviseert verder te onderzoeken in welke mate bewoners uit Zuidoost voorrang kunnen krijgen op middeldure huurwoningen in Zuidoost. Om te zorgen dat woningen beschikbaar zijn voor hen die woningen het hardst nodig hebben adviseert het DB om te onderzoeken of het mogelijk is om scheefhuur tegen te gaan middels een jaarlijkse inkomenscheck en verplichte danwel gereguleerde doorstroming.

Voor zowel de sociale en de middenhuur zou op deze manier meer doorstroming kunnen ontstaan, en dus meer woningen beschikbaar komen, als scheefhuurders die teveel verdienen verplicht moeten doorstromen naar een duurdere woning als het verzamelinkomen te hoog is geworden. Zo zorgen we dat meer Amsterdammers een woning huren die past bij hun financiële situatie. Doel 3: Meer woningen voor hen die ze het hardst nodig hebben Het DB kan zich vinden in de aandacht voor de huishoudens die een woonruimte het hardst nodig hebben. Al is het daarbij ook goed om de ‘regulier woningzoekenden’ niet uit het oog te verliezen. De aandacht voor de voorrang voor stadsdeelbewoners, en de expliciete aandacht die daarbinnen wordt gevestigd op de masterplangebieden kan op de instemming van het DB rekenen. Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 6 van 13

Doel 4: Passender wonen Doorstroming: Het DB ondersteunt in algemene zin de inzet op doorstroming, maar adviseert in de verdere uitwerking realistische verwachtingen te hanteren en daar ook voldoende financiële middelen voor vrij te maken. Doorstroming vindt alleen dan plaats als er in plannen voldoende grote woningen worden gerealiseerd die aansluiten bij de wensen van de huishoudens die een (wooncarrière)stap overwegen. Als ouderen verhuizen uit hun (te) grote woning, komt er vaak een “doorstroomtreintje” op gang. De doorstroming van ouderen is echter lastig en vraagt een intensieve en langdurige begeleiding. Ouderen willen wel verhuizen (liefst in de buurt vanwege een sterke binding aan de buurt vanwege hun netwerk, hun vertrouwde winkels en voorzieningen), maar zien vaak op tegen het regelwerk en het gedoe. Het DB adviseert het college doorstroming van senioren beter te faciliteren. Gebiedsgerichte uitwerking. Het DB staat achter de nieuwe manier van programmering van woningbouw door middel van de gebiedsgerichte werkwijze per gebied, om doorstroming en verhuisbewegingen te genereren. Elk stadsdeel is anders van samenstelling (woningen, het type huishoudens, etc.) en vraagt dus om een andere invulling. Het DB is benieuwd naar de exacte gebiedsgerichte uitwerking per gebied en denkt daarbij graag mee.

Doel 5: Duurzame woningen van goede kwaliteit Goede kwaliteit en duurzamer: de capaciteit van handhaving voor het borgen van de woningkwaliteit is een aandachtspunt. Het DB ziet daar graag een uitgewerkt plan en middelen voor om te borgen dat handhaving op woningkwaliteit structureel kan worden ingezet. Daarnaast heeft de gemeente weinig eigen vastgoed, zij is afhankelijk van woningeigenaren met betrekking tot de verduurzaming. Het DB vraagt extra aandacht voor de afspraken die gemaakt worden met de eigenaren en ook voor de vervolgstappen als deze afspraken tegenvallen of de uitvoering niet op gang komt. Het DB ziet graag een uitgewerkt plan met maatregelen en acties om te kunnen sturen bij tegenvallende resultaten. Voor de korte termijn vraagt het DB om in de Samenwerkingsafspraken met de corporaties ook op te nemen dat maatregelen met betrekking tot onderhoudsgebreken naar voren worden gehaald. In Amsterdam worden woningen gebruikt als tijdelijke logeerwoningen, bijvoorbeeld bij renovaties. Het gereedmaken van deze woningen voor tijdelijke bewoning kost soms veel geld, bedragen tussen de 10.000-15.000 euro vormen geen uitzondering. Het DB adviseert om te onderzoeken of deze logeerwoningen direct aardgasvrij ready gemaakt kunnen worden gezien er zoveel in deze woningen wordt geïnvesteerd voor de korte termijn.

Doel 6: Betere positie van Amsterdammers Bescherming van rechten: bij het benutten de mogelijkheden die de Wet goed verhuurderschap gaat bieden, graag aandacht voor de uitvoering en handhaving. Is daar genoeg capaciteit voor beschikbaar? Betere informatievoorziening en ondersteuning: In meerdere buurten in Zuidoost wordt, door verschillende partijen gewerkt aan de fysieke vernieuwingsopgave. Het blijft daarbij belangrijk dat de huidige bewoners, die hun buurt zien veranderen, bijvoorbeeld in een andere bevolkingssamenstelling, betrokken worden bij deze verandering, hun rechten kennen en de nieuwbouw ook voor hen beschikbaar is. Het DB is voorstander van maatregelen om organisaties als !Woon te ondersteunen en in te zetten voor betere informatievoorziening. Doel 7: Leefbare en veerkrachtige wijken met toegang tot zorg en voorzieningen Doordat steeds meer kwetsbare bewoners thuis wonen, neemt de druk op de buurt toe. Het is dan ook toe te juichen dat het college inzet op het versterken van de sociale infrastructuur in buurten. Willen we echter toe naar een inclusieve samenleving in de wijk dan is het noodzakelijk dat er een financiële impuls wordt gegeven aan de sociale basis zodat ook kwetsbare bewoners mee kunnen doen in de wijk.

Er zijn voorbeelden van projecten “GGZ in de Wijk” waarbij bewoners met een psychische kwetsbaarheid worden toe geleid naar welzijnsvoorzieningen en waarbij welzijnsprofessionals weten hoe zij met de doelgroep om moeten gaan. Daarbij wordt samenwerking tussen welzijn en zorg en tussen formele en informele organisaties tot stand gebracht. Tot nu toe zijn deze projecten in de stadsdelen met incidentele middelen gefinancierd. Het DB geeft het college mee om te overwegen hiervoor structureel middelen voor ter beschikking te stellen zodat er sprake kan zijn van inclusieve samenleving.

Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 7 van 13

Middelen en capaciteit In de AAV wordt veel nieuwe of aangepaste regelgeving voorgesteld. Het is nog niet duidelijk hoe de middelen hiervoor geregeld zijn. Het DB adviseert het college om de financiering specifieker uit te werken met aandacht voor de benodigde inzet van VTH. Dit is met name van belang omdat voor VTH met de invoering van de Omgevingswet/Wet Kwaliteitsborging niet alleen de regelgeving verandert: de invoering heeft ook impact op de financiering/dekking van de taken van VTH.

Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 8 van 13

Advies stadsdeelcommissie:

Advies van de stadsdeelcommissie aan het DB

De Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV) is nu nog algemeen geformuleerd, en niet nader gespecificeerd in woonvraag- en aanbod, kwaliteit van de woningvoorraad en woningproblematiek binnen stadsdeel Zuidoost. De stadsdeelcommissie Amsterdam Zuidoost vindt het belangrijk dat in de verdere uitwerking van de AAV aandacht is voor het spanningsveld tussen Amsterdam Zuidoost als overloopgebied voor de woonvraag en urgente woonbehoefte in de gemeente Amsterdam als geheel en voorzien in de woonbehoefte van bewoners in Amsterdam Zuidoost. Uitgangspunt van het advies van de stadsdeelcommissie is een goede balans tussen perspectief op een wooncarrière, doorstartmogelijkheden én zorgbehoefte voor bewoners in Zuidoost in al hun levensfasen: van thuiswonende jongere naar jongeren/studentenhuisvesting, van een (door)starter op de woningmarkt richting alleenof samenwonen en gezinsvorming, de fase van een leeg(lopend) nest en ouderenhuisvesting. De SDC onderkent samen met het college en DB Zuidoost dat een eerlijke verdeling van schaarse woonruimte niet kan zonder regulering van de woningmarkt waarbij maatwerk is vereist voor de woon(zorg)problematiek in specifieke stadsdelen, in het bijzonder Zuidoost. Decentralisatie is wat ons betreft noodzakelijk en de uitwerking AAV dient dan ook per stadsdeel ingevuld te worden.

Hieronder volgt een uitwerking per doel Doel 1: Meer woningen Reguleren De stadsdeelcommissie onderschrijft het voornemen van het college om via een nieuwe leegstandsverordening optimaal gebruik van beschikbare wooncapaciteit te bevorderen. Bij handhaving op illegaal/ongewenst gebruik van woonruimten vormt een efficiënte zowel als effectieve handhavingspraktijk al decennialang een (te) grote uitdaging. Ontoereikende handhavingscapaciteit of te hoge kosten voor handhaving vormen ook een probleem. De huidige capaciteit dient waar nodig te worden versterkt m.b.t. vroegsignalering en (schuld)hulpverlening om woninguitzetting te voorkomen. Meer woonplekken De stadsdeelcommissie onderschrijft het advies van het DB ten aanzien van kamerverhuur: het is onwenselijk om in een situatie van krapte op de woningmarkt waarin de rechten van huurders onder druk staan, de maatregel te nemen om de eis van individuele huurcontracten los te laten. Deze maatregel is tegenstrijdig aan een van de andere doelen van de AAV: verbetering van de positie van Amsterdammers op de woningmarkt. De stadsdeelcommissie deelt de inschatting van het DB dat deze maatregel leiden zal leiden tot een slechtere positie van huurders van kamers en adviseert deze maatregel niet te nemen. De stadsdeelcommissie is zich bewust van de bestaande praktijk waarbij kamerverhuur vooral op informele wijze plaatsvindt.

Nieuwbouw In het coalitieakkoord staat de 40-40-20 verdeling beschreven, voor nieuw te bouwen woningen. In Zuidoost wordt daaraan de 25% voorrangsregeling toegevoegd voor mensen die al langere tijd (minimaal 6 jaar aaneengesloten) in het stadsdeel wonen. Deze regeling dient actief gemonitord te worden: pakt deze voorrangsregeling in de praktijk uit zoals gewenst? Worden de beoogde doelgroepen - jongeren die opgroeien in Zuidoost, gezinnen en ouderen – hiermee voldoende voorzien? Centraal zou moeten staan dat jongeren die hier opgroeien en die een gezin willen vormen perspectief hebben op een wooncarrière in Zuidoost. De nieuwbouwambitie van 7.500 woningen (voor de hele stad, met een onevenredig groot aandeel voor Zuidoost) per jaar is mooi maar het college van B&W is wel sterk afhankelijk van marktomstandigheden en marktpartijen omdat de gemeente de woningen nu eenmaal niet in eigen beheer bouwt. De parameters (hoogte stichtingskosten, hoogte rente, regulerings- en fiscale maatregelen overheid) zijn ernstig verslechterd en doen afbreuk aan het Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 9 van 13

realiteitsgehalte van de nieuwbouwambitie. Ook hier geldt echter dat onverminderd op voldoende nieuwbouw realisatie moet worden blijven ingezet! Voor de omvangrijke nieuwbouwambitie ligt de focus op jongeren en ouderen. Van belang is vanaf de planontwikkeling de benoemde doelgroep te betrekken bij de ontwikkel- en uitvoeringsfase. Tijdelijke woningen (flex) De voorkeur geniet dat op percelen die bouwrijp zijn per direct gebouwd gaat worden. Helaas is de werkelijkheid dat in Zuidoost bouwpercelen vaak (veel te) lang braak blijven liggen. Onder de huidige marktverhoudingen gaat dit eerder nog langer dan korter worden. Dit onderstreept dat bouw van verplaatsbare tijdelijke woningen voor nu een deeloplossing is. Meerdere Amsterdamse woningcorporaties geven aan hierop de komende jaren serieus te willen inzetten. Doel 2: Betaalbaarder Wonen De stadsdeelcommissie is van mening de verkoop van sociale huurwoningen door woningcorporaties aan banden moet worden gelegd en alleen onder strikte voorwaarden mag plaatsvinden, waarover harde afspraken worden gemaakt tussen gemeente en woningcorporaties. De verkoop van sociale huurwoningen kan alleen een instrument zijn om doorstroming te bevorderen als dit is gekoppeld aan andere instrumenten om het woon- en leefklimaat in wijken te versterken.

Een belangrijke voorwaarde is dat de verkochte woningen en gemaakte winsten bij verkoop door de woningbouwcorporatie worden aangewend voor investeringen in sociale nieuwbouw, verduurzaming van de bestaande woonvoorraad van corporaties en in leefbaarheid van de woonomgeving. Verder hebben corporaties een zorgplicht om de sociale cohesie tussen bewoners te bevorderen, door stimulering van bewonersinitiatieven en het faciliteren van overlegstructuren tussen huurders en kopers over onderwerpen als onderhoud, verduurzaming, leefbaarheid en (sociale) veiligheid. In reactie op de groei van het private huursegment dient voorkomen worden dat (commerciële) private verhuurders ‘de gekste prijzen kunnen vragen’ (risico van de marktwerking). In het wetsvoorstel Betaalbare huur van Woonminister Hugo de Jonge, wordt al een deel van de vrije huursector aan banden gelegd. Alle woningen met maximaal 186 huurpunten (dat correspondeert met een huur van 1021 euro) moeten verhuurd worden volgens het puntensysteem van het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Willen we voorkomen dat eigenaren van woningen in de vrije sector ‘de gekste prijzen kunnen vragen’ voor hun woningen is het noodzakelijk de WWS-punten verplicht te stellen voor alle huurwoningen, zodat deze woningen voor meer huurders betaalbaarder worden.

Over de effecten van toepassing van het puntenstelsel kunnen met private partijen die er voor de lange termijn in zitten, zoals pensioenfondsen, afspraken worden gemaakt. Doel 3: Meer woningen voor hen die ze het hardst nodig hebben De stadsdeelcommissie onderschrijft het pre-advies van het DB op dit doel. Doel 4: Passender wonen

Jarenlang werken met en sleutelen aan doorstromingsmaatregelen als: ‘van groot naar beter’ en ‘van hoog naar laag’ hebben niet geleid tot het gewenste resultaat. Uit onderzoek van Platform 31 blijkt dat losse interventies niet werken, en er gewerkt dient te worden met een samenhangend geheel van meerdere interventiecategorieën. Om maatwerk te kunnen leveren, is inzicht in de behoeften en wensen van senioren belangrijk. “Ga uit van de doelgroep en de vraag die er is. Bedenk het niet voor ze, maar betrek ze echt bij de oplossing.” . Het verdient aanbeveling te experimenteren met een dergelijk interventietraject.

Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 10 van 13

Het onderzoek levert een doorstromingsinterventieschema op met vijf samenhangende interventies: passend wonen, op weg helpen, ontzorgen, prijsprikkel en voorrang. Onderstaande afbeelding is onderdeel van de quickscan (maart 2021) uitgevoerd door Platform 31, zie ook: Hoe bevorder je de doorstroming van senioren? | Aedes

De afbouw van verzorgings- en verpleeghuizen heeft grote gevolgen voor een samenleving waardoor ouderen nu zo lang mogelijk thuis moeten blijven wonen. Het stelt vergaande eisen aan aanwezigheid van voorzieningen in de directe omgeving. Het is een goed voornemen in te zetten op woon(zorg)cirkels en bijvoorbeeld Lang Leven Thuisflats en die te reserveren voor ouderen en andere groepen. Het zal echter niet voldoende zijn. Er is een inventarisatie nodig van wijken met een hoog percentage oudere bewoners en de daar aanwezige noodzakelijke voorzieningen. Een wijk met een hoog percentage ouderen (bijvoorbeeld meer dan 20%) zonder de noodzakelijke voorzieningen is niet geholpen met woon(zorg)cirkels gezien de omvang van het grote aantal, van voorzieningen afhankelijke, ouderen. Het zou in een dergelijk geval betekenen dat grote groepen oudere bewoners en vergelijkbare bewoners moeten verhuizen naar wijken met woon(zorg)cirkels. Het mag duidelijk zijn, met het afbouwen van verzorgings- en verpleeghuizen waardoor ouderen langer thuis moeten blijven wonen, dienen in de wijken de noodzakelijke voorzieningen aanwezig te zijn om ouderen die zorg behoeven (en vergelijkbare bewoners) in staat te stellen zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen wonen.

Met andere woorden, we moeten ons niet alleen richten op het reserveren van woningen rondom voorzieningen voor ouderen die zorg behoeven, maar er moet gezorgd worden dat wijken, waar een substantieel hoog percentage ouderen wonen, een transformatie richting woon(zorg)cirkel ondergaan. Geclusterde woonvormen voor ouderen met zorgvoorzieningen dichtbij maakt dat ouderen langer in hun eigen wijk kunnen blijven wonen.De stadsdeelcommissie adviseert om vernieuwende woonvormen te stimuleren en te faciliteren waarbij door middel van zelforganisatie, wooncoöperaties of Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) - zoals het Knarrenhof - betaalbare woonruimte voor verschillende doelgroepen (ouderen, gezinnen, samenwonenden, alleenstaanden) wordt gerealiseerd - naar draagkracht (sociale huur, vrije sector huur en koop). Ter overweging - laat dit juridisch toetsen op haalbaarheid - zou voor een eerlijke verdeling van schaarse woonruimte nagedacht kunnen worden over maatregelen om doorstroming te bevorderen. Bijvoorbeeld door regelmatig te toetsen of sociale huurwoningen die in een bepaalde levensfase en/of samenstelling van het huishouden en/of specifieke doelgroep passend was dat na verloop van jaren nog steeds is.

Hiervoor zouden voorwaarden opgenomen kunnen worden in nieuwe huurcontracten of instrumenten worden ontwikkeld om huurders te verleiden om door te Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 11 van 13

stromen naar een andere woning. Uiteraard is het van belang dat de rechtsbescherming van huurders is gegarandeerd en zij het recht houden om (met voorrang) door te stromen naar een voor hun nieuwe situatie passende woonruimte tegen huurvoorwaarden die aansluiten bij hun vorige huurcontract. Doel 5: Duurzame woningen van goede kwaliteit Als stadsdeelcommissie constateren wij dat woningbouwcorporaties, als mede-eigenaar van appartementen binnen Verenigingen van Eigenaren (VvE's), een cruciale rol spelen in de verduurzaming van de Amsterdamse woningvoorraad. Wij adviseren dat woningbouwcorporaties door de gemeente aangespoord worden om actief bij te dragen aan de verduurzaming van woningen (appartementsrechten) binnen VvE's, ook bij woningen met energielabels B, C en D, en daarbij medewerking te verlenen als de overige particuliere eigenaren in de algemene leden vergadering daartoe oproepen. Ook als daartoe een lening afgesloten voor dient te worden. Hoewel de initiële investering in verduurzaming kosten met zich meebrengt, zijn er op de lange termijn financiële voordelen. Energiezuinige woningen hebben lagere energiekosten (voordeel voor de bewoners dus) en kunnen in aanmerking komen voor subsidies en fiscale voordelen. Volgens het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) is de verduurzaming van de gebouwde omgeving essentieel om de klimaatdoelen te behalen.

Woningbouwcorporaties kunnen bijdragen aan de energietransitie door actief te investeren in verduurzaming en energiebesparing, ook bij woningen met een relatief hoog energielabel. Uit onderzoek van het Nibud blijkt dat een beter geïsoleerde en energiezuinige woning kan leiden tot een verlaging van de energiekosten en een toename van het wooncomfort. Door te investeren in verduurzaming, verbeteren woningbouwcorporaties de woonkwaliteit voor hun huurders maar ook de andere eigenaren/bewoners in de VvE. Naast woningisolatie en verbetering van de energieprestaties van woningen dient het college en het DB ook in te zetten op het klimaatbestendig maken van woningen en woonwijken door subsidieregelingen en stimuleringsmaatregelen voor groene daken, ontkoppeling van regenwaterafvoer van het rioleringsstelsel, bovenen ondergrondse waterberging bij zware regenval, en gebruik van regenwater voor besproeiing van tuinen, autowasboxen en gebruik voor doorspoeling van WC’s. Het Waterschap Amstelland Gooi- en Vecht heeft al subsidieregelingen voor een klimaatvriendelijke aanleg van tuinen. Maar met inzet op een wijkgerichte en complexmatige aanpak kan meer worden bereikt. Doel 6: Betere positie van Amsterdammers De stadsdeelcommissie onderschrijft het pre-advies van het DB op dit doel.

Doel 7: Leefbare en veerkrachtige wijken met toegang tot zorg en voorzieningen De stadsdeelcommissie onderschrijft het pre-advies van het DB op dit doel.

Finaal advies DB:

Advies van het dagelijks bestuur aan het college van burgemeester en wethouders

Het Dagelijks Bestuur (DB) van stadsdeel Zuidoost kan zich volledig vinden in missie zoals die geformuleerd is in de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV): voldoende betaalbare en goede woningen in een ongedeelde stad. De keuze die in de AAV gemaakt wordt om de aanpak te richten op de Amsterdammers die dit het meest nodig hebben kan op onze goedkeuring rekenen. Het DB kan zich dan ook vinden in het overgrote deel van de voorgestelde doelen en maatregelen. Tevens willen wij onze waardering uitspreken voor de wijze waarop er met bewoners en andere belanghebbende groepen is gesproken over de invulling van de AAV. De aanpak is algemeen geformuleerd en bevat vooralsnog met name beleidsvoornemens. Een groot deel moet nog verder uitgewerkt worden in concrete maatregelen naar gebied de komende periode. Het Dagelijks Bestuur roept op daar de expertise van de stadsdelen en haar inwoners goed bij te benutten. Voor de bewoners van het stadsdeel zijn Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 12 van 13

voldoende goede en betaalbare huisvesting, leefbare wijken en voldoende kansen om een wooncarrière te maken belangrijke prioriteiten. Een eerlijke verdeling van schaarse woonruimte kan niet zonder regulering van de woningmarkt waarbij maatwerk is vereist voor de woon(zorg)problematiek in specifieke stadsdelen, in het bijzonder Zuidoost. Een laatste algemeen punt is het ontbreken van een visie voor volkshuisvesting en samenstelling voor de stad Amsterdam. De voorgestelde aanpak is beter te beoordelen in het licht van een sterke visie; hoe ziet volkshuisvesting in Amsterdam eruit in 2040? Veel van de voorgestelde veranderingen zijn een continuering of uitbreiding van wat al gebeurd in de stad. Een dergelijke visie maakt het makkelijker om keuzes te maken en deze te beoordelen in het licht van het beoogde effect en het uiteindelijke doel. Hieronder worden per doel aandachtspunten voor de uitwerking benoemd. Doel 1: Meer woningen Nieuwbouw: Het DB kan zich vinden in de toevoeging dat de nieuwbouw wel moet aansluiten bij de behoefte van de bewoners en dat zij de doorstroming bevordert. Hierin schuilt, zeker in de huidige situatie, een grote uitdaging. Betrek de doelgroep waarvoor je bouwt bij de (plan)ontwikkeling, in het bijzonder jongeren en ouderen. Tijdelijk is niet tijdelijk in Amsterdam, vaak verlenging van termijn.

Vraag is of de kwaliteit van woningen dan wel voldoende, en ook voldoende duurzaam is. Dit is een aandachtspunt bij mogelijke plannen voor flexwoningen. Het DB is positief over de toepassing van de 25% lokale voorrang, met name in de masterplangebieden. Wel is het zaak om de regeling te monitoren om te zien of deze uitpakt zoals gewenst. Een overweging die het DB wil meegeven heeft te maken met de visie voor Amsterdam en haar samenstelling in 2040. De achterliggende vragen zijn; tot hoever wil Amsterdam groeien en voor wie wil Amsterdam groeien? Het DB weet dat groeien niet altijd leidt tot een betere situatie als de woningen die worden bijgebouwd niet afgestemd zijn op de behoeften van de gewenste toekomstige bewoners van Amsterdam. Daarnaast begrijpen wij dat het bouwen van nieuwe woningen een prioriteit is van de stad. Daarom adviseert het DB voor om nogmaals goed te kijken naar de programmering van woningen die worden bijgebouwd en tot afspraken met ontwikkelaars en corporaties te komen om meer grote(re) woningen te realiseren. Hierdoor kunnen gezinnen langer in Amsterdam blijven wonen en voorkomen we de uitholling van de gezinssamenstelling van de stad.

Kamerverhuurbeleid • Loslaten van de voorwaarde van een individueel huurcontract Het DB vindt het onwenselijk om in een situatie van een oververhitte markt waarin de rechten van huurders onder druk staan, de maatregel te nemen om de eis van individuele huurcontacten los te laten. Het DB is van mening dat deze maatregel tegenstrijdig is met een van de andere doelen van de AAV: Betere positie van de Amsterdammer op de woningmarkt. Naar inschatting van het DB zal deze maatregel leiden tot een slechtere positie van huurders van kamers en adviseert deze maatregel niet te nemen. • Quota In de AAV staat dat de quota gecontinueerd zullen worden. Er is in opdracht van de gemeente Amsterdam een evaluatie kamerverhuur opgesteld. In de evaluatie van het kamerverhuurbeleid wordt opgemerkt dat de leefbaarheid op buurt- en straatniveau met quota niet kan worden geborgd. Er blijkt vaak op buurt- en straatniveau sprake te zijn van een clustering van kamerverhuur. Het DB adviseert daarom in de verdere uitwerking van het kamerverhuurbeleid expliciet aandacht te besteden aan aanpassing van de huidige quotaregeling, voor een betere borging van de leefbaarheid.

• Handhaving In de bovengenoemde evaluatie wordt geconstateerd dat de huidige handhavingspraktijk met name gericht is op illegale situaties zonder vergunning, waardoor verhuurders na vergunningverlening alsnog de vrijheid kunnen voelen om de voorwaarden te schenden. Dit is met name van belang omdat aan een aantal voorwaarden pas vanaf ingebruikname moet worden voldaan en VTH hier bij de vergunningverlening niet op toetst. Het DB adviseert om handhaving op vergunningsvoorwaarden onderdeel te laten zijn van de verdere uitwerking van het kamerverhuurbeleid en de uitvoeringspraktijk. Doel 2: Betaalbaarder Wonen Verkoop sociale huur. Het aanbod aan sociale huurwoningen is in alle stadsdelen niet voldoende om te voldoen aan de vraag. Het DB is daarom geen voorstander van de verkoop van sociale huurwoningen. Het DB adviseert om Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 13 van 13

terughoudend te zijn in verkoop en alleen onder strikte voorwaarden dit toe te staan. In welke gevallen dat mogelijk is, vraagt om een scherpe omschrijving van de wijze waarop kan worden aangetoond dat verkoop bijdraagt aan de doorstroming en/of de stedelijke vernieuwingsopgaven/ versterking van het woon-leefklimaat. De opbrengst van de verkochte woningen dient aangewend te worden voor vervangende sociale huurwoningen, verduurzaming van de bestaande voorraad en in leefbaarheid in het stadsdeel. Verder pleit het DB ervoor om de categorie waarvoor een uitzondering van verkoop wordt gemaakt, breder in te zetten dan alleen voor “ultra schaarse woningen”. Toewijzingsverplichting middensegment huurwoningen. Het DB ondersteunt de inzet om middeldure huurwoningen vergunningplichtig te maken en de toewijzingseis toe te voegen dat er voorrang wordt gegeven aan huishoudens die een sociale huurwoning in Amsterdam achterlaten. Het DB adviseert verder te onderzoeken in welke mate bewoners uit Zuidoost voorrang kunnen krijgen op middeldure huurwoningen in Zuidoost. Doel 3: Meer woningen voor hen die ze het hardst nodig hebben Het DB kan zich vinden in de aandacht voor de huishoudens die een woonruimte het hardst nodig hebben. Al is het daarbij ook goed om de ‘regulier woningzoekenden’ niet uit het oog te verliezen.

De aandacht voor de voorrang voor stadsdeelbewoners, en de expliciete aandacht die daarbinnen wordt gevestigd op de masterplangebieden kan op de instemming van het DB rekenen. Doel 4: Passender wonen Doorstroming: Het DB ondersteunt in algemene zin de inzet op doorstroming, maar adviseert in de verdere uitwerking realistische verwachtingen te hanteren en daar ook voldoende financiële middelen voor vrij te maken. Doorstroming vindt alleen dan plaats als er in plannen voldoende grote woningen worden gerealiseerd die aansluiten bij de wensen van de huishoudens die een (wooncarrière)stap overwegen. Als ouderen verhuizen uit hun (te) grote woning, komt er vaak een “doorstroomtreintje” op gang. De doorstroming van ouderen is echter lastig en vraagt een intensieve en langdurige begeleiding. Ouderen willen wel verhuizen (liefst in de buurt vanwege een sterke binding aan de buurt vanwege hun netwerk, vertrouwde winkels en voorzieningen), maar zien vaak op tegen het regelwerk en het gedoe. Het DB adviseert het college doorstroming van senioren beter te faciliteren. Uit onderzoek van Platform 31 (zie: Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt quickscan van tien praktijkvoorbeelden, maart 2021) blijkt dat doorstroming van senioren vraagt om een samenhangend geheel van meerdere interventiecategorieën.

Met het afbouwen van verzorgings- en verpleeghuizen waardoor ouderen langer thuis moeten blijven wonen, dienen in de wijken de noodzakelijke voorzieningen aanwezig te zijn om ouderen die zorg behoeven (en vergelijkbare bewoners) in staat te stellen zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen wonen. We moeten ons dus niet alleen richten op het reserveren van woningen rondom voorzieningen voor ouderen die zorg behoeven, maar er moet gezorgd worden dat wijken, waar een substantieel hoog percentage ouderen wonen, een transformatie richting woon(zorg)cirkel ondergaan. Geclusterde woonvormen voor ouderen met zorgvoorzieningen dichtbij maakt dat ouderen langer in hun eigen wijk kunnen blijven wonen. Het stimuleren en faciliteren van vernieuwende woonvormen waarbij door middel van zelforganisatie, wooncoöperaties of Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) - zoals het Knarrenhof betaalbare woonruimte voor verschillende doelgroepen (ouderen, gezinnen, samenwonenden, alleenstaanden) wordt gerealiseerd - naar draagkracht (sociale huur, vrije sector huur en koop) kan rekenen op de steun van het DB. Gebiedsgerichte uitwerking. Het DB staat achter de nieuwe manier van programmering van woningbouw door middel van de gebiedsgerichte werkwijze per gebied, om doorstroming en verhuisbewegingen te genereren.

Elk stadsdeel is anders van samenstelling (woningen, het type huishoudens, etc.) en vraagt dus om een andere invulling. Het DB is benieuwd naar de exacte gebiedsgerichte uitwerking per gebied en denkt daarbij graag mee. Ter overweging - laat dit juridisch toetsen op haalbaarheid - zou voor een eerlijke verdeling van schaarse woonruimte nagedacht kunnen worden over maatregelen om doorstroming te bevorderen. Bijvoorbeeld door regelmatig te toetsen of sociale huurwoningen die in een bepaalde levensfase en/of samenstelling van het huishouden en/of specifieke doelgroep passend was dat na verloop van jaren nog steeds is. Daarbij dient de rechtsbescherming van huurders te allen tijde gewaarborgd te worden. Doel 5: Duurzame woningen van goede kwaliteit Goede kwaliteit en duurzamer: de capaciteit van handhaving voor het borgen van de woningkwaliteit is een

Registratienummer Z17-81484 / 2605 Pagina 14 van 13

aandachtspunt. Het DB ziet daar graag een uitgewerkt plan en middelen voor om te borgen dat handhaving op woningkwaliteit structureel kan worden ingezet. Daarnaast heeft de gemeente weinig eigen vastgoed, zij is afhankelijk van woningeigenaren met betrekking tot de verduurzaming. Het DB vraagt extra aandacht voor de afspraken die gemaakt worden met de eigenaren en ook voor de vervolgstappen als deze afspraken tegenvallen of de uitvoering niet op gang komt. Het DB ziet graag een uitgewerkt plan met maatregelen en acties om te kunnen sturen bij tegenvallende resultaten. Voor de korte termijn vraagt het DB om in de Samenwerkingsafspraken met de corporaties ook op te nemen dat maatregelen met betrekking tot onderhoudsgebreken naar voren worden gehaald. Het DB vraagt specifieke aandacht voor de verduurzamingsopgave van (gemengde) VVE’s. Ook dient er ingezet te worden op het klimaatbestendig maken van woningen en woonwijken, bijvoorbeeld door subsidieregelingen en stimuleringsmaatregelen voor groene daken, ontkoppeling van regenwaterafvoer van het rioleringsstelsel, boven- en ondergrondse waterberging bij zware regenval, en gebruik van regenwater voor besproeiing van tuinen, autowasboxen en gebruik voor doorspoeling van WC’s. In Amsterdam worden woningen gebruikt als tijdelijke logeerwoningen, bijvoorbeeld bij renovaties.

Het gereedmaken van deze woningen voor tijdelijke bewoning kost soms veel geld, bedragen tussen de 10.000-15.000 euro vormen geen uitzondering. Het DB adviseert om te onderzoeken of deze logeerwoningen direct aardgasvrij ready gemaakt kunnen worden gezien er zoveel in deze woningen wordt geïnvesteerd voor de korte termijn. Doel 6: Betere positie van Amsterdammers Bescherming van rechten: bij het benutten de mogelijkheden die de Wet goed verhuurderschap gaat bieden, graag aandacht voor de uitvoering en handhaving. Is daar genoeg capaciteit voor beschikbaar? Betere informatievoorziening en ondersteuning: In meerdere buurten in Zuidoost wordt, door verschillende partijen gewerkt aan de fysieke vernieuwingsopgave. Het blijft daarbij belangrijk dat de huidige bewoners, die hun buurt zien veranderen, bijvoorbeeld in een andere bevolkingssamenstelling, betrokken worden bij deze verandering, hun rechten kennen en de nieuwbouw ook voor hen beschikbaar is. Het DB is voorstander van maatregelen om organisaties als !Woon te ondersteunen en in te zetten voor betere informatievoorziening. Doel 7: Leefbare en veerkrachtige wijken met toegang tot zorg en voorzieningen Doordat steeds meer kwetsbare bewoners thuis wonen, neemt de druk op de buurt toe. Het is dan ook toe te juichen dat het college inzet op het versterken van de sociale infrastructuur in buurten.