3. Samenvatting Monitor kantoren Amsterdam - stand van zaken medio 2023.pdf

Samenvatting Monitor kantoren Amsterdam – stand van zaken medio 2023 Gemeente Amsterdam is niet afhankelijk van een bron, maar maakt gebruik van verschillende bronnen bij de totstandkoming van de monitor kantoren. Als bron voor de kantoorontwikkelingen is gebruik gemaakt van de projectplanningen van de Gemeente Amsterdam, data van CBRE, resultaten van het onderzoek naar kantoorontwikkelingen van Cushman & Wakefield, BAG, Plabeka en de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied. Op deze manier is de gemeente Amsterdam in staat om weloverwogen conclusies te trekken. Actualisatie Kantorenstrategie en Kantorenplan De kantorenmarkt is veranderd. Het is hoog tijd om de Kantorenstrategie te actualiseren waarbij deze aansluit op de nieuwe realiteit. Het is van essentieel belang om een nieuwe aanpak uit te werken, waarbij voor kantoren gebiedsgericht wordt geprogrammeerd en geprioriteerd. Voor elke kantorenlocatie zijn er andere opgaven en kansen. Deze aanpak biedt meer flexibiliteit. De groei van de kantorenvoorraad moet gebiedsgericht plaatsvinden. Uitgangspunten bij de verdere uitwerking van de Kantorenstrategie zijn: • Er worden geen (nieuwe) streefgetallen per kantorenlocatie vastgelegd. In plaats van streefgetallen wordt gebruik gemaakt van verhoudingsgetallen. • Er wordt gemonitord wat de optelsom voor de bouw van kantoren in de gebieden opbrengt.

• Er wordt onderzocht hoe er meer gestuurd kan worden op de plinten van de kantoren. Economische groei (regio) Amsterdam Ondanks de voortdurende economische onzekerheden, blijft de economie in de Amsterdamse regio groeien. Deze groei heeft geleid tot een toename van zowel bedrijven als werkgelegenheid, zij het dat veel tech-bedrijven hun verwachting voor groei hebben bijgesteld. De arbeidsmarkt blijft krap en het aantal openstaande vacatures ligt nog altijd op een hoog niveau. Kantorenleegstand Na de leegstandstoename tijdens de pandemie, liep de leegstand in 2022 terug. Echter, in het vierde kwartaal van 2022 steeg de leegstand als gevolg van de oplevering van enkele grote nieuwbouwprojecten en renovaties die nog niet volledig waren verhuurd. Daarnaast blijkt het hybride werken impact te hebben op de leegstand. Nagenoeg 1% van de kantorenvoorraad staat leeg doordat bedrijven kantoorruimte teruggeven. Dit betreft vooral grote bedrijven. Als gevolg van zowel het rustigere groeipad van de economie in combinatie met de impact van het hybride werken is de verwachting dat de leegstand eind 2023 zal stijgen naar een niveau van tussen de 9% en 10%. Sterkere polarisatie op de Amsterdamse kantorenmarkt Doordat het aantal nieuwbouw en renovatieprojecten de afgelopen jaren is toegenomen, is er meer moderne kantoorruimte op goed bereikbare locaties beschikbaar.

We zien dan ook een trek naar betere locaties of gebouwen. De verwachting is dat de leegstand in moderne kantoren met een goede ovbereikbaarheid flink zal dalen, terwijl de leegstand in oudere minder goed bereikbare kantoren zal gaan oplopen. In dit kader is revitalisatie van de kantorenmarkt cruciaal, waarbij kantoren op de meest aantrekkelijke en bereikbare locaties worden ontwikkeld. Door de toename van nieuwbouw- en renovatieprojecten in de afgelopen jaren is er nu meer moderne en duurzame kantoorruimte beschikbaar op goed bereikbare locaties. Dit heeft geleid tot een duidelijke verschuiving van bedrijven naar aantrekkelijkere locaties en gebouwen. De verwachting is dat de leegstand in hoogwaardige kantoren met goede ov-bereikbaarheid aanzienlijk zal afnemen, terwijl de leegstand in oudere kantoren op minder gunstig bereikbare locatie zal toenemen. In dit perspectief blijft het essentieel om de kantorenmarkt te revitaliseren, met de focus op de ontwikkeling van kantoren op de meest aantrekkelijke en goed bereikbare locaties. Sterke terugval in beleggingsdynamiek in Amsterdam De aanzienlijke prijsdaling en de onzekerheid die deze prijsdaling met zich meebrengt, leidt tot een algehele stilstand van de kantorenbeleggingsmarkt. De dynamiek op de kantorenbeleggingsmarkt is in

de eerste twee kwartalen van 2023 met maar liefst 62% gedaald. In Amsterdam is deze daling echter nog opvallend groter, namelijk een totale afname van 91%. De recente activiteit op de kantorenbeleggingsmarkt betrof voornamelijk investeringen in kleinschalig kantoorvastgoed, waarbij particuliere beleggers de hoofdrolspelers waren in zowel het kopen als verkopen van deze eigendommen, verspreid over Nederland. Het merendeel van het kantorenvastgoed in Amsterdam is echter in handen van Nederlandse en buitenlandse internationale beleggers. In de afgelopen tijd hebben deze beleggers hun activiteiten voor de aan- of verkoop van kantoorvastgoed juist stopgezet. Dit besluit wordt deels beïnvloed door ontwikkelingen in de Verenigde Staten met betrekking tot hoge leegstand. Hoewel de Nederlandse situatie aanzienlijk verschilt van die in de Verenigde Staten, is er enige terughoudendheid bij beleggers als gevolg van deze ontwikkelingen. Het zal tijd en een grotere mate van zekerheid vergen voordat deze beleggers weer actiever worden op de Amsterdamse kantorenmarkt. Impact op nieuwbouw en renovatie De tot dusver beperkte bereidheid om nieuwe kantoorruimte aan te schaffen kan op de middellange termijn ook gevolgen hebben voor de ontwikkeling van nieuwe kantoren en de renovatie en verduurzaming van bestaande kantoren.

Voordat een projectontwikkelaar besluit om een nieuw kantoorgebouw te realiseren, moeten de risico's worden afgedekt. Dit kan gebeuren door een deel van de kantoorruimte vooraf te verhuren en door een eindbelegger te vinden die bereid is de kantoorruimte af te nemen zodra deze gereed is. Dit laatste vormt momenteel een uitdaging, vooral als beleggers vanuit hun perspectief twijfels hebben over de toekomstbestendigheid van de locatie. Bovendien zal de recente prijsdaling op korte termijn gevolgen hebben voor renovatie- en verduurzamingsplannen. De waardedaling en het daarmee samenhangende negatieve rendement op korte termijn maken het voor veel investeerders moeilijker om te investeren in renovatie en verduurzaming. Dit komt doordat investeerders in de eerste plaats streven naar een bepaald vereist rendement, dat door de sterke waardedaling moeilijker te behalen is. Bovendien wordt niet verwacht dat de waarde van kantoren in de komende jaren sterk zal stijgen. Al met al is de verwachting dat de waardedaling en de huidige onzekerheid onder beleggers met betrekking tot de kantorenmarkt invloed hebben op de ontwikkelingspijplijn voor nieuwe kantoren vanaf 2026. Daarnaast zal de waardedaling ook gevolgen hebben voor de capaciteit van eigenaren om bestaande kantoren te renoveren en te verduurzamen, gezien hun rendementseisen.

Dit zal naar verwachting leiden tot vertragingen op korte termijn in de modernisering en verduurzaming van de Amsterdamse kantorenmarkt.