3. Samenvatting monitor kantoren Amsterdam - stand van zaken medio 2022.pdf

Samenvatting Monitor kantoren Amsterdam – stand van zaken medio 2022 Gemeente Amsterdam is niet afhankelijk van één bron, maar maakt gebruik van verschillende bronnen bij de totstandkoming van de monitor kantoren. Als bron voor de kantoorontwikkelingen is gebruik gemaakt van de projectplanningen van de Gemeente Amsterdam, data van CBRE, resultaten van het onderzoek naar kantoorontwikkelingen van Cushman & Wakefield, BAG, Plabeka en de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied. Op deze manier is de gemeente Amsterdam in staat om weloverwogen conclusies te trekken. Economische groei (regio) Amsterdam In de meeste regio’s groeide de economie in het eerste kwartaal van 2022 met ongeveer 6-8% ten opzichte van een jaar eerder. De regio Amsterdam had een sterkere economische groei (10%). Dit komt voornamelijk door het herstel van de luchtvaartsector en de horeca. In 2022 groeit de regionale economie naar verwachting met 6,7% na een groei van 5,1% in 2021. Ook voor 2023 wordt een groei van 3,8% verwacht, al is die voorspelling wat onzekerder gezien de snelle veranderingen in de economie. In alle sectoren in de kantorenmarkt van regio Amsterdam is het werkgelegenheidsniveau hoger dan voor de coronacrisis. De samenstelling van de werkgelegenheid is echter wel veranderd. De groei komt hoofdzakelijk uit de hoogwaardige zakelijke dienstverlening en de ICT.

Afname kantorenvoorraad in 2022 Op 1 januari 2022 was de kantorenvoorraad in Amsterdam circa 5.705.000 m² vvo. In de eerste helft van 2022 werd er in Amsterdam meer kantoorruimte onttrokken dan opgeleverd, waardoor de voorraad afnam met circa 45.000 m² vvo tot circa 5.660.000 m² vvo. Op 1 juli 2022 was de kantorenvoorraad in stadsgebied Weesp circa 50.000 m² vvo, waarmee de totale kantorenvoorraad in Amsterdam (inclusief Weesp) medio 2022 bestond uit circa 5.710.000 m² vvo kantoorruimte. Kantorenleegstand is stabiel Tijdens de coronacrisis nam de leegstand fors toe. Dat was niet alleen het gevolg van de pandemie, maar de leegstand nam ook toe als gevolg van een aantal grote, nog niet verhuurde opleveringen (nieuwbouw en renovaties). Begin 2022 was de verwachting dat deze groei zou doorzetten in 2022. Echter, in de eerste helft van 2022 is de leegstand gedaald van 5,9% naar 5,8%. Ondanks de onzekere marktomstandigheden en negatieve sentimenten op de kantorenmarkt, is er in Amsterdam een blijvende stijging van het aantal zoekende bedrijven naar kantoorruimte. Ten opzichte van het begin van het jaar, is het aantal actieve zoekvragen toegenomen met bijna 25%. De sterke economische ontwikkeling en aantrekkingskracht binnen de regio Amsterdam zorgt ervoor dat bedrijven blijven groeien en naar Amsterdam trekken.

Uitbreidingsvraag De strategie van Amsterdam om kantoren bij te bouwen op de juiste locaties blijft belangrijk om te voldoen aan de kantoorvraag nu en in de toekomst. Door gemiddeld 125.000 m² bvo kantoorruimte per jaar toe te voegen, kan de kantorenvoorraad gestaag toenemen om daarmee te voldoen aan de netto uitbreidingsvraag conform het Kantorenplan 2019-2026. In de periode 2019 – 2021 is de kantorenvoorraad slechts met circa 100.000 m² bvo toegenomen. Dit komt omdat er de afgelopen jaren volop is ingezet op de transformatie van incourante kantoren en veel herontwikkelings- en nieuwbouwprojecten nog in uitvoering zijn. Er is op dit moment circa 415.000 m² bvo kantoorruimte in uitvoering. De verwachte toename van de kantorenvoorraad in

de periode 2022 – 2030 is circa 1.250.000 m² bvo. Dit is voldoende om aan de jaarlijkse netto uitbreidingsvraag van 125.000 m² bvo te kunnen voldoen. Concentratiebeweging naar de beste kantoorlocaties Uit de transactiedynamiek van kantoren is af te leiden dat een geografische concentratie zichtbaar is. Zo nemen, langjarig bezien, de grotere stedelijke gebieden van Nederland een steeds groter aandeel van de kantooropname voor hun rekening. Het zijn vooral hoogwaardige kantoorgebouwen op multimodale, zeer goed bereikbare, locaties die aantrekkelijk blijken voor kantoorhoudende organisaties. De multimodale locaties in combinatie met hoogwaardige kantoren stellen werkgevers in staat om in te spelen op de veranderende functie van het kantoor waarbij het samenkomen c.q. ontmoeten centraal is komen te staan. Hierbij spelen ook de duurzaamheidsoverwegingen een rol: vanuit dit perspectief wordt inmiddels anders nagedacht over de toekomstige locatiekeuzes, zoals kantoren die in de nabijheid van OV-knooppunten belangrijker worden. Daarnaast kan nieuw talent een inspirerende werkplek worden aangeboden in de race (‘War for Talent’) om het aantrekken van nieuwe medewerkers die ook gemakkelijker maatschappelijk betrokken kunnen raken: niet langer meer weggestopt langs de snelweg, maar midden in de samenleving gepositioneerd.

Hybride werken De gevolgen van COVID-19 zijn merkbaar in het gebruik van de kantoorruimte. De kantoorruimte wordt meer gebruikt als een werkplek waarbij creativiteit, flexibiliteit en ontmoeten centraal staan. Opvallend in deze ontwikkeling is dat voornamelijk de financiële en zakelijke dienstverleners en publieke instellingen kantoorruimte hebben teruggegeven en afgestoten. Huidige marktontwikkelingen De oorlog in Oekraïne, geopolitieke omstandigheden, gestegen rente en bouwkosten, historisch hoge inflatiecijfers en de daling van de consumentenvertrouwensindex hebben veel invloed op de economie. Deze ontwikkelingen hebben tevens hun weerslag op de kantorenmarkt. Allereerst leidt de stijgende rente ertoe dat de tech-investeerders in Nederland terughoudender worden in hun investeringen in snelgroeiende techbedrijven. In Amsterdam is juist de doelgroep techsector die voor de grootste ruimtebehoefte zorgt. Ten tweede loopt de spanning op de arbeidsmarkt verder op. Er is nog steeds sprake van toename van het aantal openstaande vacatures en daling van het aantal werklozen. Deze krapte op de arbeidsmarkt wordt in verschillende sectoren steeds duidelijker zichtbaar. Voor de kantorenmarkt is de arbeidsmarkt van essentieel belang.

De arbeidsmarkt bepaalt namelijk de snelheid en productiviteit van de groei van bedrijven die van belang is voor de uitbreidingsbehoefte van de kantoorruimte van bedrijven. Duurzaamheid Vóór 1 januari 2023 moeten alle bestaande kantoren groter dan 100 m² en zonder monumentale status voldoen aan de label C-verplichting. Met de label C-plicht wil het kabinet de CO2-uitstoot van kantoorpanden verminderen. Amsterdam voert samen met de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied (OD NZKG) campagne waarin alle pandeigenaren zijn geïnformeerd over de regelgeving en verduurzaming van kantoren. Op 1 juli 2022 had 49% van de Amsterdamse kantoren een energielabel geregistreerd (een toename van 6% ten opzichte van 1 januari 2022). Daarvan had 85% label C of hoger (een half jaar eerder was dit nog 70%). Van ruim de helft (51%) van de label C-plichtige kantoren ontbreekt vooralsnog het label. Gemeente Amsterdam heeft samen met de OD NZKG een concept-handhavingsstrategie opgesteld.

Verdere verkenning kantorenmarkt Amsterdam heeft op dit moment een gezonde kantorenmarkt. De leegstand is gedaald van 5,9% naar 5,8% en is daarmee onder het frictieniveau, er is sprake van een sterke Amsterdamse economie én een blijvende stijging van het aantal zoekende bedrijven naar kantoorruimte in Amsterdam. Vanwege deze redenen houdt het college vast aan het Kantorenplan 2019 – 2026 en de Kantorenstrategie 2017. Het college hecht grote waarde aan monitoring van de kantorenmarkt. Hierbij is het belangrijk om niet alleen terug te kijken naar het verleden, maar ook een doorkijk te geven naar de toekomst van de kantorenmarkt in een economie die mogelijk in een recessie raakt. In de komende periode worden onder andere de conclusies uit het onderzoek van Cushman & Wakefield verder verkend. Verder wordt een expertmeeting georganiseerd met de marktpartijen om meer inzicht te krijgen in de kantorenmarkt.