3. Raadsvoordracht.pdf

Gemeenteraad

VN2023-023290 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 20 december 2023

Portefeuille

Grond en Ontwikkeling

Agendapunt

0

Datum besluit

B&W, 14 november 2023 Onderwerp

Beschikbaar stellen van een krediet ad € 1,45 mln. ten behoeve van het oplossen van (toekomstige) congestieproblemen in het westelijk havengebied en Haven-Stad op de locatie Hemweg Centrale De gemeenteraad van Amsterdam besluit

1. Kennis te nemen van het afsprakenkader tussen Vattenfall, TenneT, Liander, Haven Amsterdam en gemeente Amsterdam ten behoeve van het oplossen van (toekomstige) congestieproblemen in Westpoort en Haven-Stad op de locatie Hemweg Centrale, met als belangrijkste elementen: a. Overdracht van 69.375 m2 grond per januari 2024 van Vattenfall aan TenneT, Liander en Haven Amsterdam ten behoeve van de capaciteitsuitbreiding van het elektriciteit netwerk in Westpoort en het toekomstige Haven-Stadgebied b. Een optierecht tot koop van 14.414 m2 grond door de gemeente Amsterdam en/of Haven Amsterdam ten laste van Vattenfall, ten behoeve van de mogelijke capaciteitsuitbreiding van de op-/afrit S101, tot uiterlijk 2032 tegen een jaarlijkse vergoeding van € 6,33/m2. Zowel TenneT als Liander passen tevens hun eigen uitbreidingsplannen zodanig aan dat de toekomstige realisatie van deze aanpassing S101 mogelijk wordt gemaakt c. Aanpassing van lopende huurovereenkomsten betreffende 18.563 m2 tussen Haven Amsterdam en Vattenfall (aoop huurbetaling tot 2087 met verlengingsoptie 25 jaar), waardoor deze (meer) in lijn worden gebracht met het bestaande erfpachtrecht van Vattenfall betreffende de Hemweg Centrale. d.

Reguliere gronduitgifte in erfpacht door de gemeente Amsterdam aan Vattenfall/Westpoort Warmte van twee percelen op de locaties Zeeburgereiland (bedrijvenstrook, 1.669 m2) en Amsterdam Noord (Groene Veld, 3.379 m2), ten behoeve van twee warmte-opwekcentrales. e. De door TenneT, Liander en Haven Amsterdam overeengekomen koopprijs van €345 per m2 voor de aankoop van het resterende oppervlakte op de Hemweg-locatie van 45.746 m2, ten behoeve van het oplossen van de congestieproblemen. Deze koopprijs (met indexatie) geldt ook indien gebruik wordt gemaakt van de onder 1.b genoemde koopoptie f. Het door Vattenfall tegen betaling beschikbaar stellen van een bouwterrein voor bouwwerkzaamheden van TenneT, Liander en Haven Amsterdam, waarbij zoveel als mogelijk gebruik wordt gemaakt van het onder 1.b genoemde optieterrein. g. Het, naar rato, vergoeden van de door Vattenfall te maken frictiekosten en extra kosten voor slopen en verplaatsen van gebouwen ten behoeve van het functievrij maken van de onder 1.a genoemde gronden ad circa € 3,5 mln. door TenneT, Liander, Haven Amsterdam en gemeente Amsterdam 2. Beschikbaar stellen van een krediet van maximaal € 1,45 mln., te dekken uit het Vereveningsfonds ten behoeve van:

Gegenereerd: v1.5

1

Gemeenteraad

VN2023-023290 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 20 december 2023

a. de door de gemeente aan Vattenfall te betalen vergoeding voor het optieterrein (maximaal € 0,75 mln.), waarbij de door TenneT, Liander en Haven Amsterdam te betalen vergoeding voor het bouwterrein (onder 1.f) in mindering zal worden gebracht, alsmede b. de bijdrage van de gemeente Amsterdam aan de onder 1.g genoemde frictiekosten, zijnde € 0,7 mln. Wettelijke grondslag

Artikel 169 Gemeentewet: Het college van burgemeester en wethouders en elk van zijn leden afzonderlijk zijn aan de Gemeenteraad verantwoording schuldig over het door het college gevoerde bestuur (lid 1). Zij geven de raad alle inlichtingen die de raad voor de uitoefening van zijn taak nodig heeft (lid 2). Artikel 189, eerste lid jo artikel 212, eerste lid van de Gemeentewet en artikel 5, eerste tot en met derde lid van de Gewijzigde financiële verordening Amsterdam 2023: Voor alle taken en activiteiten brengt de raad jaarlijks op de begroting de bedragen die hij daarvoor beschikbaar stelt, alsmede de financiële middelen die hij naar verwachting kan aanwenden. De raad stelt bij verordening de uitgangspunten voor het financiële beleid, alsmede voor het financiële beheer en voor de inrichting van de financiële organisatie vast. De raad autoriseert met het vaststellen van de begroting of een begrotingswijziging. Bestuurlijke achtergrond

In het bestuurlijk overleg van 7 december 2021 hebben Liander, TenneT, de gemeente Amsterdam en Haven Amsterdam afgesproken de Taskforce Congestie Amsterdam op te richten. Dit naar aanleiding van de situatie op het Amsterdamse elektriciteitsnetwerk, waardoor doelstellingen op het gebied van economische groei, woningbouw, maatschappelijke voorzieningen en de energietransitie kunnen niet (tijdig) worden behaald. Het oplossen van de congestieproblemen in Westpoort is een belangrijk speerpunt van de Taskforce. In december 2017 is de Milieu Effect Rapportage Haven-Stad vastgesteld door de gemeenteraad. Hierin is opgenomen dat het noodzakelijk is om de Nieuwe Hemweg op te waarderen en de capaciteit van de aansluiting S101 op de A10 sterk te vergroten. Deze maatregel is vervolgens integraal opgenomen in het Mobiliteitsplan Haven-Stad Zuid, welke op 29 juni 2021 door het college bestuurlijk is vastgesteld. Ook in het Integraal Raamwerk Haven-Stad, welke is vastgesteld door de gemeenteraad op 16 februari 2022, is het realiseren van een verbeterde snelwegaansluiting S101 (Nieuwe Hemweg – A10). Onderbouwing besluit

Ad 1. Kennis te nemen van het afsprakenkader tussen Vattenfall, TenneT, Liander, Haven Amsterdam en gemeente Amsterdam ten behoeve van het oplossen van (toekomstige) congestieproblemen in Westpoort en Haven-Stad op de locatie Hemweg Centrale. De vraag naar elektriciteit is de afgelopen jaren enorm gegroeid. Daardoor is op diverse plekken in de stad congestie (overbelasting van het netwerk) ontstaan, zeker ook in Westpoort. Door de energietransitie, verduurzaming en uitbreiding van de stad (Haven-Stad), zal de vraag blijven

Gegenereerd: v1.5

2

Gemeenteraad

VN2023-023290 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 20 december 2023

groeien in de komende jaren. Om aan de groeiende vraag te kunnen voldoen en verdere congestie te voorkomen, moet het elektriciteitsnet in en rondom de stad flink uitgebreid worden. De gemeente Amsterdam, de Haven Amsterdam, Liander (beheerder van het regionale energienetwerk) en TenneT (beheerder van het landelijke hoogspanningsnet) hebben begin 2022 een Taskforce opgericht met als doel de congestie zo snel als mogelijk op te lossen door o.a. uitbreiding van het net, innovatieve oplossingen en reductie van de vraag. Eén van de belangrijkste uitbreidingen vindt plaats in het gebied rondom de Hemweg. Een groot deel van de stad en de Haven Amsterdam is voor zijn elektriciteit aankelijk van de voorzieningen op de Hemweg. Zowel TenneT als Liander zijn gestart met voorbereidingen voor uitbreiding van de capaciteit op die plek. Het gaat onder andere om het plaatsen van nieuwe GIS-stations (een gesloten, Gas Isolated System onderstation), het beter benutten van bestaande onderstations en de aanleg van nieuwe verbindingen tussen Hemweg en Oostzaan en tussen Hemweg en bestaande onderstations van Liander in het gebied. Naast deze noodzakelijke uitbreidingen van het net, speelt de ontwikkeling van de Haven en de ontwikkeling van Haven-Stad: uitbreiding van de stad met 70.000 woningen en nieuwe voorzieningen. De uitbreiding van het elektriciteitsnet is randvoorwaarde om dit te kunnen doen.

Vanaf 2022 zijn TenneT, Liander, Haven Amsterdam en gemeente Amsterdam, in wisselende samenstellingen, met Vattenfall in overleg getreden met als doel om tot overeenstemming te komen over diverse grondtransacties op de locatie Hemweg Centrale in Westpoort. Deze grondtransacties zijn noodzakelijk om de huidige en toekomstige congestieproblemen in het elektriciteitsnetwerk van het westelijk deel van Amsterdam op te kunnen lossen. Daarnaast is het wenselijk om, ten behoeve van een goede ontsluiting van Westpoort en het toekomstige Haven-Stad gebied, de capaciteit van de op- en afrit S101 fors te vergroten en hiervoor voldoende ruimte beschikbaar te maken en te houden. In oktober 2023 hebben partijen ambtelijk overeenstemming bereikt over een allesomvattende afspraak, waarin alle noodzakelijke grondtransacties zijn opgenomen. De daadwerkelijke uitvoering hiervan wordt voorzien vanaf januari 2024. Ad 1.a. Overdracht van 69.375 m2 grond per januari 2024 van Vattenfall aan TenneT, Liander en Haven Amsterdam ten behoeve van de capaciteitsuitbreiding van het elektriciteit netwerk in Westpoort en het toekomstige Haven-Stadgebied Vanwege de toenemende vraag naar elektriciteit worden er aan de Hemwegcentrale in Amsterdam verschillende maatregelen genomen om aan de vraag te kunnen voldoen.

Om ruimte te creëren voor een nieuw TenneT onderstation en een nieuw Liander onderstation is het noodzakelijk het terrein Hemwegcentrale van Vattenfall te herverkavelen (zie bijlage 1). TenneT is voornemens een GIS onderstation te realiseren (zie bijlage 2: terreindelen 4 + 5). Het station is een van de schakels in het elektriciteitsnetwerk en is de installatie op 150kv spanningsniveau die nodig is om Liander onderstations op 50kv spanningsniveau op aan te sluiten. Onderdeel van de door TenneT te verwerven gronden betreft een strategische verwerving voor een mogelijk toekomstige verdere uitbreiding van de capaciteit. Door deze aanvullende strategische

Gegenereerd: v1.5

3

Gemeenteraad

VN2023-023290 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 20 december 2023

verwerving door Tennet is het mogelijk geworden om een aaneengesloten geheel van Vattenfall af te nemen, hetgeen randvoorwaardelijk is voor Vattenfall. Namens Liander is Reddyn (samenwerkingsverband tussen Liander en TenneT) eveneens voornemens een GIS-station te realiseren (zie bijlage 2: terreindeel 1). Dit station transformeert 150kv naar 50kv. De realisatie van het GIS station is gepland in twee fases. De eerste fase omvat twee installatie bouwdelen en twee keer twee trafo’s. Bij de tweede fase worden er twee gebouwdelen en twee paar trafo’s aansluitend toegevoegd. Ook is het mogelijk dat deze tweede fase elders wordt gerealiseerd. Onderdeel van de door Liander te verwerven gronden betreft een strook grond (zie bijlage 2: terreindeel 2) die noodzakelijk is voor de (nog onzekere) aanpassing S101. Overeengekomen is dat, indien de gemeente Amsterdam gebruik wenst te maken van haar koopoptie, ook deze grond aan haar ter beschikking zal worden gesteld door Liander, tegen vergelijkbare voorwaarden. Ad 1.b. Een optierecht tot koop van 14.414 m2 grond door de gemeente Amsterdam en/of Haven Amsterdam ten laste van Vattenfall, ten behoeve van de mogelijke capaciteitsuitbreiding van de op-/afrit S101, tot uiterlijk 2032 tegen een jaarlijkse vergoeding van € 6,33/m2.

Zowel TenneT als Liander passen tevens hun eigen uitbreidingsplannen zodanig aan dat de toekomstige realisatie van deze aanpassing S101 mogelijk wordt gemaakt In het Mobiliteitsplan Haven-Stad Zuid zijn de ingrepen op netwerkniveau Haven-Stad opgenomen, welke noodzakelijk zijn om de verwachte verkeersstromen te kunnen verwerken. Een belangrijke maatregel hierbij is de opwaardering van de Nieuwe Hemweg en de daaraan gekoppelde optimalisatie van de aansluiting S101. Deze maatregel komt direct voort uit de MER Haven-Stad, waarin de noodzakelijkheid ervan is aangetoond. De afslag S101 aan de A10 dient in de toekomst uitgebreid te worden om de toenemende infrastructuurstromen als gevolg van de toenemende woningbouw en werkgelegenheid in HavenStad en de Sloterdijken op te vangen. Ook door ontwikkelingen rondom de Westhavenweg is een dergelijke ontsluiting van het havengebied van belang. Momenteel bestaat de S101 uit open afritten met weefvlakken, waardoor de capaciteit beperkt is. Vanaf 2035 zijn hier twee halve klaverbladen voorzien: één aan de westzijde van de A10 en één aan de oostzijde van de A10. Vanaf 2035 zullen de verkeersstromen rond de S101 dermate zijn toegenomen dat de stad aankelijk is van een snelwegafslag in het gebied.

Wanneer de grondruil niet doorgaat en de snelwegaansluiting (veel) later dan in 2035 wordt gerealiseerd, is zowel het havengebied als HavenStad en de Sloterdijken niet optimaal ontsloten en ontstaat er congestie op de snelweg A10, de gebieden rondom de S101 en S102 en de Transformatorweg, met gevolgen voor het afwaarderen van de Transformatorweg. Op dit moment is echter nog geen besluit genomen door Rijkswaterstaat over de mogelijke aanpassing van de S101 en is de realisatie ervan op dit moment nog onzeker. Rijkswaterstaat was derhalve ook geen partij in de onderhandelingen over de onderhavige grondtransactie. De gemeente heeft daarom in de onderhandelingen ingezet op het functievrij maken en houden van de voor de aanpassing van de S101 benodigde gronden en het zekerstellen van de mogelijkheid om in de toekomst deze gronden daadwerkelijk te kunnen verkrijgen. De overeengekomen koopoptie (zie bijlage 2: terreindeel 6) door de gemeente en/of Haven Amsterdam borgt dat aan beide voorwaarden wordt voldaan. In samenhang met deze koopoptie is immers ook overeengekomen dat

Gegenereerd: v1.5

4

Gemeenteraad

VN2023-023290 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 20 december 2023

TenneT en Liander hun nieuwbouw zodanig positioneren, dat dit de mogelijke aanpassing van de S101 fysiek niet in de weg zit. Overigens zou Rijkswaterstaat het verkrijgen van de, voor de realisatie van de aanpassing S101, benodigde gronden uiteindelijk (na definitieve besluitvorming over de aanleg) ook via onteigening kunnen realiseren. Echter, zonder de huidige afspraken zouden deze gronden niet functievrij worden gehouden. Dat zou tot gevolg hebben dat de eventuele toekomstige onteigening door Rijkswaterstaat zeer kostbaar of zelfs technisch niet meer haalbaar zou zijn. Door nu de koopoptie af te spreken wordt dit onwenselijke scenario voorkomen en wordt Rijkswaterstaat in staat gesteld om de aanpassing S101 te realiseren en ten behoeve daarvan op een later moment afspraken te maken over de plek van de kolommen waarop de op- en afrit zal komen te rusten en hiervoor, via gemeente en/of Haven Amsterdam, de benodigde gronden te verwerven, dan wel opstalrechten te vestigen. De koopoptie houdt in dat de gemeente Amsterdam en/of Haven Amsterdam het recht heeft om grond (in casu het afgesplitste erfpachtrecht) te verweven van Vattenfall. Deze optie loopt vanaf 1 januari 2024 tot 1 januari 2032. Indien koper gebruik wenst te maken van deze optie, dan dient zij Vattenfall tenminste twee jaar voorafgaand aan de gewenste datum van levering over dit voornemen te informeren.

Opzegging van de optie (en daarmee ook beëindiging van de verplichting tot betaling van de vergoeding voor de optie) kan op elk gewenst moment plaatsvinden, zonder opzeggingstermijn. Na 1 januari 2032 bestaat er geen recht meer tot koop. Er is overigens geen verplichting tot koop. Het is aan de gemeente om in de tussenliggende periode met Rijkswaterstaat tot een definitief besluit over de realisatie van de aanpassing S101 te komen. De overeengekomen optie stelt Rijkswaterstaat in staat om direct tot verkrijging van de benodigde grond te kunnen komen (al dan niet via een opstalrecht). Deze koopoptie bindt Rijkswaterstaat echter niet op voorhand. Zij blijft vrij om haar eigen rechtsmiddelen in te zetten voor verkrijging als zij dat, ondanks de koopoptie, toch nodig acht. Ad 1.c. Aanpassing van lopende huurovereenkomsten betreffende 18.563 m2 tussen Haven Amsterdam en Vattenfall (aoop huurbetaling tot 2087 met verlengingsoptie 25 jaar), waardoor deze (meer) in lijn worden gebracht met het bestaande erfpachtrecht van Vattenfall betreffende de Hemweg Centrale. Onderdeel van het afsprakenkader is de aanpassing van een lopende huurovereenkomst tussen Haven Amsterdam en Vattenfall betreffende een terrein van 17.200 m2 aan de Adenhaven.

De huurovereenkomst voor het terrein aan de Adenhaven wordt aangepast en krijgt dezelfde looptijd als het tijdvak van het voortdurende erfpachtrecht van Vattenfall tot 1-1-2087, plus een optie van 25 jaar. De inbreng van de aanpassing van de huurovereenkomst door Haven Amsterdam was een belangrijke voorwaarde voor Vattenfall om tot overeenstemming te kunnen komen en zorgt tevens voor een lagere koopsom per m² voor het te verwerven terrein. Inbreng van het huurterrein betekent feitelijk dat Vattenfall voor dit huurterrein geen huur meer verschuldigd is. Het aantal m2 grondoppervlak waarvoor deze huurverplichting gold (en nu dus komt te vervallen) wordt gesaldeerd met een even groot deel van het grondoppervlak dat nu door TenneT, Liander en Haven Amsterdam wordt verworven van Vattenfall.

Gegenereerd: v1.5

5

Gemeenteraad

VN2023-023290 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 20 december 2023

Meer concreet splitst Vattenfall een deel van haar bestaande afgekochte, voortdurende recht van erfpacht af en draagt deze over aan TenneT, Liander en Haven Amsterdam (zie bijlage 1). Tegelijkertijd vindt (voor het huidige huurterrein dat Vattenfall huurt van Haven Amsterdam) verlenging plaats van de huurtermijn, welke gelijk is aan het tijdvak van het voortdurende erfpachtrecht van Vattenfall, met een aanvullende verlengingsoptie van 25 jaar. De nog verschuldigde huurpenningen voor de verlengde huurperiode wordt beschouwd als te zijn voldaan. Voor deze verlenging van de huurtermijn is toestemming van de gemeente noodzakelijk, aangezien een dergelijke wijziging op zichzelf niet is toegestaan conform de bij de verzelfstandiging van de Haven gemaakte afspraken. De directeur Grond & Ontwikkeling is gemandateerd tot het geven van een dergelijke toestemming en heeft besloten hiermee in te stemmen, op voorwaarde dat de gemeenteraad instemt met de onderhavige voordracht. Belangrijke overwegingen bij dit besluit zijn dat Vattenfall tegelijkertijd ook afstand doet van een even groot terrein waarop reeds een voortdurend recht van erfpacht rust. Daarnaast is het terrein aan de Adenhaven geheel ingesloten door het erfpachtterrein van Vattenfall en heeft het geen eigen toegang vanaf de landkant. Het is derhalve feitelijk niet mogelijk/wenselijk om dit aan een derde uit te geven.

Tevens is aanpassing van de huurvoorwaarden voorwaardelijk gebleken voor het verkrijgen van overeenstemming over het afsprakenkader als geheel. Tevens wordt, als onderdeel van het afsprakenkader, de huurovereenkomst tussen Haven Amsterdam en Vattenfall betreffende een terrein van 1.363 m2 beëindigd. Dit terrein blijft onder Haven Amsterdam ten behoeve van de inrichting van openbare ruimte en een ontsluiting voor TenneT en Liander. De bovengenoemde wijzigingen van de huurovereenkomsten leidt tot inkomstenverlies bij Haven Amsterdam, immers de nog verschuldigde huurpenningen worden niet meer voldaan (maar verrekend in de door partijen aan Vattenfall verschuldigde koopprijs). Tussen Tennet, Liander en Haven Amsterdam is overeengekomen dat deze inkomstenderving van Haven Amsterdam wordt gecompenseerd aan Haven Amsterdam. Deze compensatievergoeding wordt naar rato verdeeld over de partijen die grond afnemen en vormt daarmee voor de koper feitelijk een opslag (ten gunste van Haven Amsterdam) op de aan Vattenfall te betalen koopsom. Deze opslag bedraagt (op basis van de huidige situatie) € 32/m2 en geldt tevens voor terreindeel 2 (zie bijlage 2), met dien verstande dat deze opslag door gemeente slechts verschuldigd is indien daadwerkelijk van de koopoptie gebruik wordt gemaakt en tot aankoop wordt overgegaan. Ad 1.d.

Reguliere gronduitgifte in erfpacht door de gemeente Amsterdam aan Vattenfall/ Westpoort Warmte van twee percelen op de locaties Zeeburgereiland (bedrijvenstrook, 1.669 m2) en Amsterdam Noord (Groene Veld, 3.379 m2), ten behoeve van twee warmteopwekcentrales De gemeente is voornemens om elders in Amsterdam twee percelen in erfpacht uit te geven aan Vattenfall/Westpoort Warmte. Deze locaties zijn de Bedrijvenstrook op Zeeburgereiland en een perceel in Amsterdam Noord, gelegen tussen de Nieuwe Leeuwarderweg en het terrein Groene Veld/ADM-Noord, net aan de buitenzijde van de A10. Deze uitgiftes in erfpacht vinden op de reguliere wijze plaats, tegen de reguliere Amsterdamse voorwaarden. Hiervoor geldt de vaste lage grondprijs van € 211/m2. De opbrengsten hiervan worden aan het Vereveningsfonds afgedragen.

Gegenereerd: v1.5

6

Gemeenteraad

VN2023-023290 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 20 december 2023

In het onderhavige afsprakenkader (betreffende de locatie Hemweg) is, in verband met deze twee gronduitgiftes, met Vattenfall overeengekomen dat het aantal m2‘s grondoppervlakte dat met deze twee erfpachtuitgiftes gemoeid is (maximaal 5.048 m2), zal worden verrekend met het van Vattenfall te verwerven aantal m2’s. Feitelijk betekent dit dat voor een vergelijkbaar deel van de grondtransacties tussen TenneT, Liander, Haven Amsterdam en Vattenfall de, relatief lage, vaste prijs van € 211 zal gelden waardoor de overall koopprijs voor partijen lager uitkomt. Als gevolg van deze constructie ontvangt de gemeente de grondwaarde van de gronduitgiftes in Noord en Zeeburgereiland dus niet meer van Vattenfall, maar feitelijk van de kopers van de gronden van Vattenfall (zijnde TenneT en Liander). Hetzelfde geldt overigens ook voor de inbreng van de huurgronden door Haven Amsterdam, zoals bedoeld in beslispunt 1.c. Ook Haven Amsterdam ontvangt de vergoeding hiervoor, als gevolg van dit afsprakenkader, feitelijk van TenneT en Liander. De exacte administratieve uitvoering hiervan wordt momenteel nader uitgewerkt, als onderdeel van de (juridische/praktische) uitwerking van het afsprakenkader als geheel. Ad 1.e.

De door TenneT, Liander en Haven Amsterdam overeengekomen koopprijs van €345 per m2 voor de aankoop van het resterende oppervlakte op de Hemweg-locatie van 45.746 m2, ten behoeve van het oplossen van de congestieproblemen. Deze koopprijs (met indexatie) geldt ook indien gebruik wordt gemaakt van de onder 1.b genoemde koopoptie. Het totaal van Vattenfall te verwerven aantal m2’s grondoppervlakte is 69.375 m2 (zie bijlage 1). Na aftrek de te salderen oppervlaktes (zoals opgenomen onder beslispunt 1.c. ad 18.563 m2 en 1.d. ad max 5.048 m2) geldt een daadwerkelijk door TenneT, Liander en Haven Amsterdam af te rekenen koopprijs van €345/m2 voor de resterende 45.746 m2 grondoppervlak. Deze koopsom is het resultaat van de tussen partijen gevoerde onderhandelingen. De overeengekomen koopsom ligt circa 10% hoger dan de standaard aoopsom die TenneT, Liander en Haven Amsterdam (allen overheidspartijen) onderling hebben afgesproken voor nieuwe erfpachtuitgiftes aan TenneT en Liander elders in de haven. Anderzijds liggen de prijzen voor markttransacties in het havengebied weer op een aanmerkelijk hoger niveau. Het verschil met de nu (met Vattenfall) overeengekomen koopsom kan worden verklaard door het feit dat deze strandaard gronduitgiftes (door Haven Amsterdam) tijdelijke erfpachtrechten betreffen voor een periode van 50 jaar.

De gronden die nu van Vattenfall worden verworven betreffen echter voortdurende erfpachtrechten en kennen een nog resterende, afgekochte periode van 63 jaar. Daarnaast zijn ook de onder 1.c. en 1.d. bedoelde transacties integraal onderdeel van de totale deal en daarmee direct van invloed op de overeengekomen koopprijs. Deze aan Vattenfall te betalen koopsom van € 345/m2 geldt ook indien de gemeente en/of Haven Amsterdam gebruikt wenst te maken van de koopoptie. Deze koopprijs betreft prijspeil 1/1/2024. Deze koopprijs zal worden geïndexeerd met een index op basis van CPI (alle huishoudens) minus 1,5% per jaar (in verband met de afloop van de afgekochte periode). Indien gemeente/Haven Amsterdam gebruik wenst te maken van de koopoptie, dan geldt een meldperiode van 2 jaar voorafgaand aan de verwerving. Beëindiging kan door gemeente/Haven Amsterdam op elk gewenst moment, zonder opzeggingstermijn.

Gegenereerd: v1.5

7

Gemeenteraad

VN2023-023290 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 20 december 2023

Gedurende de looptijd van de koopoptie dient de gemeente een vergoeding aan Vattenfall te betalen. Deze vergoeding is bepaald op € 6,33/m2 per jaar. Deze vergoeding is gebaseerd op de vaste, lage grondprijs zoals gehanteerd door de gemeente Amsterdam en het in 2023 geldende canonpercentage (zijnde 3% van €211/m2). Ad 1.f. Het door Vattenfall tegen betaling beschikbaar stellen van een bouwterrein voor bouwwerkzaamheden van TenneT, Liander en Haven Amsterdam, waarbij zoveel als mogelijk gebruik wordt gemaakt van het onder 1.b genoemde optieterrein. Ten behoeve van de bouwwerkzaamheden van de installaties door TenneT en Liander en tevens voor de door Haven Amsterdam te verrichten werkzaamheden is een bouwterrein noodzakelijk. De grootte van dit terrein is vooralsnog niet precies bepaald. Verwacht wordt dat de benodigde grootte van het bouwterrein tenminste zo groot zal zijn als de oppervlakte van het onder beslispunt 1.e. bedoelde optieterrein. Daarnaast blijft het optieterrein in beginsel functievrij. Daarom is tussen partijen afgesproken dat er naar wordt gestreefd om in ieder geval het optieterrein als bouwterrein te gebruiken (zie bijlage 1).

Overeengekomen is dat de gebruikers/huurders van het bouwterrein (TenneT, Liander en Haven Amsterdam) een vergoeding voor dit gebruik betalen aan Vattenfall (verhuurder), welke gelijk is aan de door de gemeente te betalen vergoeding, te weten €6,33/m2 per jaar. Voor zover het optieterrein als bouwterrein wordt gebruikt betaalt dus feitelijk niet de gemeente maar Tennet/Liander/HbA de vergoeding voor de optie aan Vattenfall. Dit betekent naar verwachting dat de door de gemeente te betalen optievergoeding mogelijk geheel gedekt wordt door deze door TenneT, Liander en Haven Amsterdam te betalen vergoeding en derhalve nihil zal zijn. Zekerheid hierover is echter op voorhand niet aanwezig. Ad 1.g. Het, naar rato, vergoeden van de door Vattenfall te maken frictiekosten en extra kosten voor slopen en verplaatsen van gebouwen ten behoeve van het functievrij maken van de onder 1.a genoemde gronden ad circa € 3, 5 mln. door TenneT, Liander, Haven Amsterdam en gemeente Amsterdam Om de over te dragen terreinen (69.357 m2 + 14.414 m2) geschikt te maken voor het beoogde gebruik dienen een aantal ingrepen plaats te vinden. Ingrepen waarmee substantiële investeringen zijn gemoeid zijn het dempen van een koelwaterkanaal, het ontmantelen en slopen van het datagebouw, verwijderen van zonnepanelen en ondergrondse kabels, verleggen van rioleringen, het plaatsen van hekwerken op erfgrenzen.

De totale kosten hiervoor zijn momenteel geraamd op circa € 3, 5 mln. De daadwerkelijk te maken kosten zijn uiteraard pas na realisatie definitief vast te stellen. Zekerheidshalve wordt daarom voor de vaststelling van het krediet uitgegaan van een marge van 15%. In het afsprakenkader is opgenomen dat de totale kosten voor het functievrij maken van de terreinen gelijkelijk worden verdeeld over het gehele complex. TenneT, Liander, Haven Amsterdam en de gemeente betalen derhalve ieder een relatief deel hiervan. Het aandeel van een ieder in deze kosten wordt bepaald op basis van het terreinoppervlakte dat wordt afgenomen van Vattenfall (zie voor de verdeling bijlage 2). Voor gemeente betreft dat de oppervlakte van het optieterrein, zijnde 17% van het geheel. Het optieterrein is overigens reeds functievrij gemaakt, aangezien in de

Gegenereerd: v1.5

8

Gemeenteraad

VN2023-023290 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 20 december 2023

oorspronkelijke opzet TenneT op die locatie haar nieuwbouw zou realiseren. Daarnaast dient dit gedeelte ook functievrij te zijn om als bouwterrein te kunnen dienen. Ad 2. Beschikbaar stellen van een krediet van maximaal € 1,45 mln., te dekken uit het Vereveningsfonds ten behoeve van: a. de door de gemeente aan Vattenfall te betalen vergoeding voor het optieterrein (maximaal € 0,75 mln.), waarbij de door TenneT, Liander en Haven Amsterdam te betalen vergoeding voor het bouwterrein (onder 1.f) in mindering zal worden gebracht, alsmede b. de bijdrage van de gemeente Amsterdam aan de onder 1.g genoemde frictiekosten, zijnde € 0,7 mln. Optievergoeding De door de gemeente aan Vattenfall te betalen vergoeding voor de koopoptie is overeengekomen op € 6,33 per m2 terreinoppervlak per jaar. Deze vergoeding is verschuldigd vanaf 1 januari 2024 tot aan het moment dat de optie komt te vervallen, dan wel het moment waarop de gemeente van de optie gebruik maakt door aankoop van het terrein. De uiterlijke datum, waarop de optie afloopt is 1 januari 2032. Dat betekent dat de kosten van de optie maximaal € 730.000 over 8 jaar (€ 91.241 per jaar) bedragen. Zoals aangegeven is daarnaast overeengekomen dat beoogd wordt om zoveel als mogelijk het optieterrein in te zetten voor het benodigde bouwterrein. Naar verwachting is vanaf medio 2024 een tenminste zo groot bouwterrein noodzakelijk.

De gebruikers van het bouwterrein betalen een vergoeding voor dit gebruik, gelijk aan de door de gemeente te betalen vergoeding, te weten € 6,33/m2 per jaar. Dit betekent naar verwachting dat de door de gemeente te betalen optievergoeding mogelijk geheel gedekt wordt door deze door TenneT, Liander en Haven Amsterdam te betalen vergoeding en derhalve nihil zal zijn. Zekerheid over de exacte hoogte van deze compensatievergoeding en ook over de duur van het gebruik als bouwterrein is echter op voorhand niet aanwezig. Overigens kan de gemeente op elk moment besluiten tot beëindiging van de optie, waardoor de betalingsverplichting voor de gemeente ook per direct zal komen te vervallen. Het is derhalve gewenst om op zo kort mogelijke termijn met Rijkswaterstaat zekerheid te krijgen over het al dan niet realiseren van de aanpassing van de S101. Frictiekosten De totale frictiekosten, noodzakelijk om het terrein van 83.771 m2 functievrij en geschikt voor het beoogde gebruik te maken, zijn momenteel geraamd op circa € 3,5 mln. Uitvoering van deze werkzaamheden heeft deels al plaatsgevonden, maar zal (om technische redenen) deels ook na 1 januari 2024 worden uitgevoerd. De exacte hoogte van deze kosten is pas na realisatie definitief vast te stellen. Vanwege deze onzekerheid wordt bij de vaststelling van het krediet daarom uitgegaan van een opslag van 15%.

Op basis van de overeengekomen verdeelsleutel (ieders aandeel in deze kosten wordt bepaald op basis van het terreinoppervlakte dat wordt afgenomen van Vattenfall) dient de gemeente ruim een

Gegenereerd: v1.5

9

Gemeenteraad

VN2023-023290 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 20 december 2023

1/6e deel van deze kosten te betalen. Het gemeentelijk optierecht betreft immers 14.414 m2 van de in totaal 83.771 m2 grond die Vattenfall beschikbaar stelt, zijnde 17,2% van het totaal. Het door de gemeente bij te dragen deel van de frictiekosten komt daarmee vooralsnog op € 0,6 mln. (17,2% van € 3,5 mln.), waarmee het benodigde krediet, inclusief de onzekerheidsmarge van 15%, uitkomt op mln.€ 0,70 mln. Het totaal maximaal benodigde krediet bedraagt derhalve € 1,45 mln. (€0,7 + € 0,75 mln.). Als dekking wordt het Vereveningsfonds voorgesteld, gezien de directe relatie met de gronduitgiftes in Amsterdam Noord en op Zeeburgereiland. Deze transacties vormen integraal onderdeel van het afsprakenkader. De kosten die gemeente maakt in het kader van het onderhavige afsprakenkader worden binnen het Vereveningsfonds verevend met opbrengsten van de twee gronduitgiftes. Naar verwachting zullen de daadwerkelijke kosten voor gemeente lager zijn dan de grondopbrengsten die met de twee uitgiftes in Noord en op Zeeburgereiland worden gerealiseerd. Financiële onderbouwing Consequenties gedekt?

Ja

Overige toelichting

De door de gemeente aan Vattenfall te betalen vergoeding voor de koopoptie bedraagt maximaal € 730.000 over 8 jaar (€ 91.241 per jaar) tot 2032. Indien de gemeente de optie eerder beëindigt, dan wel indien eerder verwerving plaatsvindt (al dan niet door Rijkswaterstaat), vervalt de verplichting tot het betalen van de vergoeding. De door TenneT, Liander en Haven Amsterdam te betalen vergoeding voor het gebruik van bouwterrein, voor zover gelegen op dit optieterrein, wordt hierop in mindering gebracht. Verwacht wordt dat de door de gemeente te betalen optievergoeding voor een substantieel deel gedekt zal worden door de door TenneT, Liander en Haven Amsterdam te betalen vergoeding voor het gebruik als bouwterrein. Direct in 2024 dient de gemeente haar bijdrage aan de frictiekosten (functievrij maken) te voldoen. Deze bijdrage is naar verwachting 0,6 mln. De financiële consequenties worden gedekt binnen het Vereveningsfonds. Over een mogelijke aankoop van het optieterrein wordt nu geen besluit voorgelegd. Conclusie

De genoemde beslispunten in de voordracht hebben wel financiële consequenties en deze zijn reeds geraamd in de begroting (100% dekking). Geheimhouding

n.v.t.

Welke stukken treft u aan

Gegenereerd: v1.5

10

Gemeenteraad

VN2023-023290 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 20 december 2023

Meegestuurd

Registratienr.

Naam

AD2023-085778

1_kaart locatie Hemweg Centrale.pdf (pdf)

AD2023-085777

2_kaart terreindelen.pdf (pdf)

AD2023-080196

Gemeenteraad Voordracht (pdf)

Registratienr.

Naam

Ter Inzage

Behandelend ambtenaar (naam, telefoonnummer en e-mailadres)

G& O, Patrick Spaans, 06-51347679, p.spaans@amsterdam.nl

Gegenereerd: v1.5

11