3. Raadsinformatiebrief_ACE2021.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan:

Behandeld door

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 12 oktober 2021 Grondzaken Marieke van Doorninck L. de Heus en E. Nieuwenhuis, Bestuurszaken.GO@amsterdam.nl

Onderwerp

Vaststellen van het Aanvullend Convenant Erfpacht 2021 (ACE 2021)

Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s):

Geachte leden van de gemeenteraad, Met deze brief informeert het college u over het volgende. In de vergadering van 12 oktober 2021 heeft het college vastgesteld: • het Aanvullend Convenant Erfpacht 2021 (ACE 2021) • het Aanvullend erfpachtbeleid voor erfpachtrechten van Woningcorporaties onder de AB1998 en de AB1985T Achtergrond van het ACE 2021 De uitwerking van het ACE 2021 vloeit voort uit de Samenwerkingsafspraken 2020-2023 (vastgesteld door het College van B&W op 12 november 2019). deze bevatten de prestatieafspraken voor de volkshuisvesting tussen huurderskoepels, woningcorporaties en de gemeente. In de Samenwerkingsafspraken is opnieuw vastgelegd dat Gemeente en Corporaties het uitgangspunt van het Aanvullend Convenant Erfpacht (ACE) handhaven. Hierbij is afgesproken dat Gemeente en Corporaties in onderling overleg in 2020 de regels die hierbij gelden actualiseren. Het oude ACE-2001, dat nu is ingetrokken, is op 6 juli 2001 door de gemeente en de leden van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) ondertekend, na voorafgaande vaststelling door de Gemeenteraad (6 juni 2001, nr. 334). Sindsdien is op meerdere momenten het ACE aangepast en geactualiseerd. De laatste majeure wijziging was vastgelegd in de Uitwerking van de Samenwerkingsafspraken (2016).

Het oude ACE-2001 ging nog uit van een nieuwbouwprogramma van minimaal 30% sociaal en maximaal 70% vrije sectorwoningen. Dit is door het gemeentelijke 40-40-20-beleid niet langer van toepassing. Ook was er in de praktijk regelmatig discussie over de reikwijdte van de ACEafkoopsommen in relatie tot het plangebied. De afspraken over perceeluitbreiding bieden de corporaties en gemeente helderheid. Het nieuwe ACE 2021 Het Aanvullend Convenant Erfpacht (ACE) is een overeenkomst tussen de gemeente en de Amsterdamse woningcorporaties over de (financiële) voorwaarden bij herontwikkeling van corporatiebezit naar gemengde buurten. Het ACE is in 2001 vastgesteld en bevat een serie afspraken over de voorwaarden waaronder woningcorporaties verouderd corporatiebezit, primair

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 12 oktober 2021 Pagina 2 van 7

woningen, kunnen herontwikkelen naar nieuwbouwwoningen. Kenmerkend voor de meeste plangebieden is dat veel woningen in bezit zijn van woningcorporaties. De grond is voor een belangrijk deel of in eigendom van de gemeente (openbare ruimte, plantsoenen/parken, sportaccommodaties, scholen en andere voorzieningen) of in erfpacht uitgegeven aan woningcorporaties. Het ACE is een stadsbrede afspraak waarin de financiële en erfpachtrechtelijke voorwaarden rond deze herontwikkelingen zijn vastgelegd. Het ACE gaat niet in op de publiekrechtelijke en/of maatschappelijke wenselijkheid van individuele projecten, maar regelt slechts de financiële en erfpachtrechtelijke voorwaarden. Sinds 2001 is op meerdere momenten het ACE aangepast en geactualiseerd. Bij elke aanpassing van het ACE is het uitgangspunt dat woningcorporaties onder bepaalde, zowel programmatische als financiële, randvoorwaarden zelf hun sociaal woonbezit op in erfpacht uitgegeven grond kunnen herontwikkelingen. Een groot deel van deze herontwikkelingen zal, naar verwachting, plaatsvinden in de Ontwikkelbuurten. Door deze collectieve afspraken hoeft niet per project onderhandeld te worden en kunnen woningcorporaties zelf regie voeren over de planontwikkeling.

Financieel gezien komt het ACE erop neer dat de woningcorporaties voor eigen rekening en risico het oude bezit slopen en bouwrijp maken, en vervolgens tegen aangepaste afkoopsommen een nieuw erfpachttijdvak voor het nieuwe programma afkopen. Deze aangepaste afkoopsommen vloeien voort uit de verplichting dat de corporaties voor eigen rekening en risico het oude bezit slopen en bouwrijp maken; dit in tegenstelling tot nieuwe gronduitgifte, waarbij de gemeente bouwrijpe grond levert. In het ACE 2021 is de financiële afwikkeling zodanig vormgegeven, dat verdichting met sociale en middeldure huurwoningen door de corporaties wordt bevorderd. De financiële en erfpachtrechtelijke voorwaarden van het ACE worden door de woningcorporaties ten gunste van de DAEB ingezet. Na de invoering van de Woningwet zijn de activiteiten van woningcorporaties gescheiden in Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) en nietDAEB. Het ontwikkelen van koopwoningen, huurwoningen in het geliberaliseerde segment en bedrijfsmatig vastgoed behoorde daarmee niet (meer) tot de kerntaken van de woningcorporaties. Naast het onderscheid in activiteiten zijn maatregelen geïntroduceerd die gericht zijn op interne financiering en de waardering van bezit. Enerzijds om te voorkomen dat het maatschappelijk bestemde vermogen van woningcorporaties door verlieslatende marktactiviteiten zou weglekken.

Anderzijds om een gelijk speelveld te borgen indien een woningcorporatie marktactiviteiten onderneemt. Tevens is vastgelegd dat de overdracht van vastgoed van de Daeb naar de Niet-Daeb (of naar derden) marktconform dient te verlopen. De Toegelaten Instellingen (woningcorporaties) die het bezit in Amsterdam onder het ACEherstructureren zijn gebonden aan deze wet -en regelgeving. De marktconforme interne afrekening borgt dat de financiële en erfpachtrechtelijke voorwaarden van het ACE door de corporaties ten gunste van de DAEB worden ingezet. De inhoud van het ACE 2021 is gebaseerd op de afspraken in (de Uitwerking van) de Samenwerkingsafspraken 2015 t/m 2019 die in 2015 en 2016 zijn overeengekomen tussen de gemeente Amsterdam én de Amsterdamse woningcorporaties, alsmede op de Samenwerkingsafspraken 2020 t/m 2023. Het ACE uit 2001 is bij de wijzigingen van 2015-2016 niet tekstueel herzien. Die aanpassingen waren voldoende omschreven in de Uitwerking van de

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 12 oktober 2021 Pagina 3 van 7

Samenwerkingsafspraken. Met de nieuwe samenwerkingsafspraken 2020 t/m 2023 is het “oude” ACE (sinds 2001) door al deze wijzigingen achterhaald. Daarom is besloten om het “oude” ACE volledig te vervangen door een nieuw ACE 2021. De formuleringen in het ACE zijn geactualiseerd en aangepast aan wettelijke kaders zoals de Woningwet. Samenwerkingsafspraken In de Samenwerkingsafspraken voor de periode 2020 tot en met 2023, ondertekend door gemeente, woningcorporaties en huurderskoepels op 13 december 2019, is opnieuw vastgelegd dat Gemeente en woningcorporaties het uitgangspunt van het Aanvullend Convenant Erfpacht (ACE) handhaven. (Afspraak 3-q). Hierbij is afgesproken dat gemeente en corporaties in onderling overleg in 2020 de regels die hierbij gelden actualiseren en dat de gemeente deze regels vastlegt. Zie hieronder voor de afspraken die zijn vastgelegd in de huidige Samenwerkingsafspraken. In de Samenwerkingsafspraken 2020-2023 is hierover het volgende opgenomen: “Sloop/nieuwbouw, verdichting en het ACE”: (Afspraak 3-o) Gemeente en corporaties vinden bij sloop/nieuwbouwprojecten verdichting een belangrijke opgave. Het totale aantal sociale woningen dat in een gebied gesloopt wordt, moet hierbij worden gecompenseerd. Indien sprake is van een serieuze verdichting, vindt compensatie van het aantal gesloopte sociale woningen op buurtniveau plaats.

Zo niet, dan wordt door gemeente en corporaties gekeken naar de woningvoorraad en mogelijkheden in aanpalende buurten. (Afspraak 3-p) Corporaties zorgen er bij sloop van woningen groter dan 70 m² voor dat er voldoende grotere woningen beschikbaar blijven in de buurt. (Afspraak 3-q) Gemeente en corporaties handhaven het uitgangspunt van het Aanvullend Convenant Erfpacht (ACE) dat de regie bij herontwikkeling (sloop/nieuwbouw) van corporatiewoningen in principe bij de corporatie ligt. Incidenteel maatwerk bij grotere complexe projecten kan nodig zijn; gemeente en corporatie bepalen gezamenlijk of dit aan de orde is. (Afspraak 3-r) Gemeente en corporaties actualiseren in onderling overleg in 2020 het ACE waarin de financiële regels zijn vastgelegd die gelden bij sloop/nieuwbouw van corporatiewoningen op in erfpacht uitgegeven grond. Deze actualisatie vindt separaat van de prestatieafspraken plaats. Hierbij verkennen we ook of we middels vernieuwing van het ACE verdichting en de realisatie van (structurele) middeldure huur kunnen stimuleren. Het resultaat van deze actualisatie wordt door de gemeente bestuurlijk vastgelegd. Overige aanleidingen voor de aanpassingen van het ACE Verduidelijken afspraken over grondruil/perceeluitbreiding en bepaling van het plangebied. In de praktijk was er regelmatig discussie over de reikwijdte van de ACE-afkoopsommen in relatie tot het plangebied.

Bij stedelijke herontwikkeling wijzigen vaak de perceelgrenzen en de footprintomvang. Het ACE faciliteert een dergelijke “grondruil”, want woningcorporaties en gemeente hebben er gezamenlijk belang bij dat de woningvoorraad wordt vergroot. Vanuit gemeentelijk perspectief is het wenselijk dat beperkte perceeluitbreidingen onder de financiële ACE-voorwaarden kunnen worden toegevoegd om zo te komen tot vlotte planontwikkeling. Bij grotere perceeluitbreidingen wordt marktconform afgerekend.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 12 oktober 2021 Pagina 4 van 7

In het ACE 2021 wordt bepaald dat de financiële ACE-voorwaarden gelden bij beperkte perceeluitbreidingen, waarbij de footprint van de bebouwing toeneemt met maximaal 30%, met een maximum van 500 m2 footprint. Bij grotere perceeluitbreidingen rekent de gemeente afkoopsommen op basis van het actuele residuele gemeentelijke grondprijsbeleid, dat ook voor particuliere uitbreidingen geldt. Aanpassen programmatische uitgangspunten Het oude ACE-2001 ging uit van een nieuwbouwprogramma van minimaal 30% sociaal en max 70% vrije sectorwoningen is, hetgeen door het gemeentelijke 40-40-20-beleid niet langer van toepassing is. Conform het huidige beleid is minimaal 40% van de nieuwbouw een sociale huurwoning waarbij in de Samenwerkingsafspraken is overeengekomen dat het exacte aantal sociale nieuwbouwwoningen afhankelijk is van hetgeen aan sociale woningcorporatiewoningen gesloopt wordt en beschikbaar is of komt in de betreffende buurt. Dit betekent dat in veel gevallen het aandeel sociaal binnen een ACE-project hoger dan 40% zal zijn. Op projectniveau moeten gemeente en woningcorporatie gezamenlijk tot overeenstemming komen wat betreft het wenselijke en haalbare programma, met inachtneming van de Samenwerkingsafspraken. Voor de nieuwbouw in het middensegment bevordert het nieuwe ACE het terugbouwen van permanente middeldure huurwoningen (ook wel “eeuwigdurende middeldure huur” genoemd).

Om spraakverwarring met voortdurende erfpacht (i.t.t. eeuwigdurende erfpacht) te voorkómen gebruikt het ACE hiervoor de term permanente middeldure huur. Herijken financiële rekenregels Aan het ACE 2021 zijn (t.o.v. de Uitwerking Samenwerkingsafspraken 2016) de volgende rekenregels toegevoegd:  ACE-afkoopsom voor toegevoegde permanente middeldure huurwoningen is 28% van de residuele grondwaarde (tegenover 32% voor 25-jaars middeldure huur); hierdoor wordt de bouw van permanente middeldure huurwoningen bevorderd  De ACE-afkoopsommen gelden ook bij beperkte perceeluitbreidingen (waarbij de footprint van de bebouwing toeneemt met maximaal 30%, met een maximum van 500 m2 footprint); dit bevordert planoptimalisatie en verdichting

Hoofdlijnen van de actualisatie van het ACE Minimaal 40% sociaal Het uitgangspunt in het oude ACE 2001 was 30% sociaal en maximaal 70% vrije sector. Dit is aangepast naar “minimaal 40% sociaal”. In afspraak 3-o van de Samenwerkingsafspraken 20202023 is opgenomen dat het totale aantal sociale woningen dat in een gebied gesloopt wordt, moet worden gecompenseerd. In de praktijk zal dat veelal leiden tot terugbouw van het aantal gesloopte sociale huurwoningen en een hoger percentage dan 40% sociale huurwoningen. Focus op toevoeging middeldure huur. Tekstueel geven we in het ACE 2021 aan dat– indien sprake is van toevoeging van marktwoningen – de focus ligt op middeldure huurwoningen, bij voorkeur in het permanente segment.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 12 oktober 2021 Pagina 5 van 7

ACE bij perceeluitbreiding Er is in het ACE een optie bijgekomen, die alleen nodig is als er sprake is van uitbreiding van het perceel van de woningcorporatie door toevoeging van gemeentegrond. Bij perceeluitbreiding gelden ACE-afkoopsommen voor de nieuwbouw, onder de volgende voorwaarden:  De nieuwe footprint is maximaal 30% groter ten opzichte van de oppervlakte van de oude footprint tot een maximale uitbreiding van 500 m2 footprint per plan. Definitie footprint: het deel van het perceel van de woningcorporatie dat bebouwd is of als privétuin in gebruik is.  De toevoeging van woningen op deze grond is enkel mogelijk vanwege de sloop van woningcorporatie-bezit.  Grond die wordt toegevoegd t.b.v. een collectieve tuin en/of onbebouwde parkeerplaatsen op maaiveld wordt niet meegerekend in de footprint-uitbreiding (voor deze toegevoegde gronden worden ACE-afkoopsommen gerekend).  De gronden worden voor rekening en risico van de corporatie bouwrijp en woonrijp gemaakt. Grondprijsbeleid bij perceeluitbreiding. Indien sprake is van substantiële toevoeging van gemeentegrond ten behoeve van bebouwing meer dan conform de nieuwe optie op basis van ACE-afkoopsommen kan worden afgerekend waarbij partijen overeen zijn gekomen dat de woningcorporatie deze gronden meeneemt in de ontwikkeling, dan betaalt de woningcorporatie voor deze extra gronden nieuwbouwgrondprijzen.

De gemeente levert de extra grond bouwrijp c.q. neemt de kosten voor bouwrijpmaken voor deze gronden voor haar rekening. Afkoopsom nieuwbouw voor permanente middeldure huurwoningen. De ACE-afkoopsom voor permanente middeldure huurwoningen wordt 28% van de marktconforme grondwaarde. Commitment Gemeente en woningcorporaties committeren zich aan het nieuwe ACE. Nieuwe ACE-projecten worden op basis van de nieuwe ACE-rekenregels uitgevoerd. Het geactualiseerde ACE is geen nieuwe uitgangssituatie op basis waarvan per project alsnog een onderhandeling kan worden gestart. Tenzij er reeds (maatwerk) afspraken tussen gemeente en woningcorporaties overeen zijn gekomen, zoals voor de Röellbuurten. Financieel De financiële consequenties van deze voordracht vloeien voort uit de reeds vastgestelde Samenwerkingsafspraken 2020-2023 en uit de toepassing van het 40-40-20 woningbouwbeleid. De gevolgen hiervan zijn verwerkt in de grondexploitaties van de ACE-projecten, die zich vooral in de Ontwikkelbuurten bevinden. Dit betreft voornamelijk de lagere grondprijzen als gevolg van de bouw van permanente middeldure huurwoningen, die een lagere grondprijs hebben dan andere marktwoningen. Het ACE 2021 heeft daarom slechts een marginaal effect op lopende grondexploitaties.

Voor toekomstige grondexploitaties wordt op basis van de Samenwerkingsafspraken en het 4040-20-beleid al rekening gehouden met de lagere grondprijzen.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 12 oktober 2021 Pagina 6 van 7

Maatwerk door de directeur G&O inzake artikel 2 en 5a. van het ACE 2021 In artikel 2 en 5a van het ACE 2021 is vastgelegd: 2. Het ACE geldt voor de sloop van sociale huurwoningen en gebouwde parkeerplaatsen van op erfpachtrechten van Corporaties waarop de AB1985 dan wel AB1998 van toepassing zijn, ten behoeve van nieuwbouw. Deze afspraken zijn ook van toepassing ingeval van één van de onderstaande situaties: a. De te slopen vloeroppervlakte heeft voor maximaal 50% betrekking op erfpachtrechten waarop andere dan de AB1985 dan wel de AB1998 van toepassing zijn; of b. De te slopen vloeroppervlakte bestaat voor minimaal 50% uit de bestemming (sociale) huurwoningen en/of gebouwde parkeerplaatsen. 5a. De nieuwe bebouwing van het Project kan voor maximaal 25% niet-woonbestemmingen bevatten. Deze kunnen worden geconcentreerd in één of meerdere onderdelen van het Project. Incidenteel kan het gebeuren, dat een potentieel sloop-nieuwbouwproject van een corporatie niet geheel aan deze programmatische voorwaarden voldoet, terwijl het project wel maatschappelijk en programmatisch gewenst is. Voor die situatie wordt de directeur G&O gemandateerd tot het verrichten van maatwerk, waardoor zo’n project toch onder de voorwaarden van het ACE 2021 kan worden gerealiseerd.

Aanvullend erfpachtbeleid voor erfpachtrechten van Woningcorporaties onder de AB1998 en de AB1985T Corporatierechten met een sociale huurbestemming zijn veelal uitgegeven onder de AB1998 (en deels ook onder de AB1985T). Op 9 mei 2017 heeft het college van B&W de aanvullende beleidsstukken voor bestaande erfpachtrechten vastgesteld. Deze beleidsstukken geven de werkwijze aan voor onder andere tussentijdse afkoop, tuin- en perceeluitbreidingen, splitsingen en bestemmings- en bebouwingswijzigingen. In dit aanvullend beleid is expliciet opgenomen, dat deze niet gelden voor (onder andere) AB1998-rechten. Voor AB1998- en AB1985T-rechten geldt – in zijn algemeenheid – een afwijkend erfpachtbeleid, op basis van de AB1998 en de Samenwerkingsafspraken 2020-2023, die nader worden uitgewerkt in het Uitvoeringsbesluit Erfpacht Woningcorporaties 2020 (UB2020, vastgesteld door burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam op 27 oktober 2020). In het UB2020 zijn zaken vastgelegd zoals de hoogte van afkoopsommen, CHET-procedures, splits- en verkoopvoorwaarden, enzovoorts. Bij AB1998- en AB1985T-rechten komen ook tuin- en perceeluitbreidingen, splitsingen, bestemmings- en bebouwingswijzigingen voor, zij het in veel mindere mate dan bij ‘reguliere’ erfpachtrechten.

Ook krijgt de gemeente regelmatig het verzoek om niet-woonbestemmingen (die al jaren in bezit van een corporatie zijn) om te zetten naar huurwoningen.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 12 oktober 2021 Pagina 7 van 7

Daarom wordt in bijgaand vaststellingsbesluit het beleid voor niet-corporatierechten, zoals dat in 2017 is vastgesteld, onder een aantal aanvullende voorwaarden, ook van toepassing verklaard voor corporatierechten, voor de volgende handelingen: - Tussentijdse afkoop van de canon - Tuin- en perceeluitbreiding - Samenvoeging - Bebouwings- en bestemmingswijziging Inhoudelijk sluit dit besluit aan op hetgeen in de AB1998 is bepaald inzake canonafkoop en het tussentijds wijzigen van erfpachtrechten.

Ik hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Marieke van Doorninck Wethouder Ruimtelijke Ontwikkeling en Duurzaamheid

Bijlagen 1. het Aanvullend Convenant Erfpacht 2021 (ACE 2021) 2. het Aanvullend erfpachtbeleid voor erfpachtrechten van Woningcorporaties onder de AB1998 en de AB1985T

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl