3. Raadsadres 20201010.pdf

Lemniskade Projecten BV

Gemeenteraad Amsterdam Stadhuis Postbus 202 1000 AE Amsterdam

Kenmerk BRF_LP_AMS_20201010 Betreft Circulair Buiksloterham / Top-Up Bijlage 1: Overzicht grondwaardes / 2: Casuïstiek Top-Up juni 2014-juni 2020 / 3, 4 & 5: Vrijgegeven stukken WOB verzoeken / 6: rekenkamerbrief

Amsterdam, 10 oktober 2018 Geachte leden van de Amsterdamse gemeenteraad, Uit een tweetal recent ingediende WOB verzoeken zijn gegevens bekend geworden waarover wij graag van u een nadere uitleg ontvangen. Uit de gegevens blijkt dat in een korte tijdsperiode binnen hetzelfde gebied door de afdeling Grond en Ontwikkeling enorm verschillende grondwaarden zijn bepaald waardoor zowel erfpachters als ontwikkelaar van project Top-Up ongelijk behandeld blijken ten opzichte van vergelijkbare erfpachters en ernstig financieel benadeeld zijn. Erfpachters van Top-Up betalen daardoor 400% tot 1000% meer als erfpachters van recente nieuwbouwprojecten in de directe omgeving in de Buiksloterham. Ter achtergrondinformatie In september 2017 en juni 2018 hebben wij middels brieven aan de betrokken wethouders uitleg gevraagd over de door de afdeling Grond en Ontwikkeling gehanteerde waardes en variabelen in de grondwaardeberekening voor ons project Top-Up in de Buiksloterham in Amsterdam Noord omdat wij tijdens de ontwikkelingsperiode van het project (eind 2014-eind 2017) middels indicatieve berekeningen geconfronteerd werden met een grondwaardestijging van bijna 1000%.

In de periode mei 2017-december 2017 verdubbelde de grondwaarde nog! Beide brieven werden beantwoord met een algemene toelichting op het Amsterdamse grondprijzenbeleid en de gevraagde openheid over de gehanteerde waardes en variabelen werd niet gegeven waardoor het onmogelijk was om de grondwaardeberekening te controleren. Wij voelden ons ontwikkelaar uiteindelijk gedwongen om in 2018 de definitieve erfpachtaanbieding te accepteren omdat stoppen met het project ons de mogelijkheid zou hebben ontnomen om in ieder geval de voorbereidingskosten (ca. €1.000.000) terug te verdienen. Door gegevens op te vragen middels twee WOB verzoeken zijn wij tot de conclusie gekomen dat wij de erfpachtaanbieding “onder dwaling” hebben moeten accepteren en dat deze voor vernietiging in aanmerking komt. Tevens komen wij tot de conclusie dat er in dezelfde omgeving in kort tijdsbestek enorme verschillen in grondwaarde zijn ontstaan terwijl er sprake zou moeten zijn van gelijke behandeling.

Johan van Hasseltkade 280 1032 LP Amsterdam

Tel +31 (0)203090350

Bank NL05INGB0007081318

Web www.lemniskade.nl

BTW NL822369175B01 KvK 64737780

WOB-verzoek 1 (26 juni 2019, besluit 8 augustus 2019, kenmerk 2019-8546) Wij hebben gevraagd om openheid te geven over alle aangehouden waardes in de grondwaardeberekening van project Top-Up. Deze werden slechts gedeeltelijk vrijgegeven waardoor het niet mogelijk was om de door de afdeling Grond en Ontwikkeling berekende grondwaarde te controleren. Wel werden in de vrijgegeven stukken aantoonbare fouten ontdekt. Zo bleek de oppervlakte van een marktwaardereferentieobject onjuist te zijn opgenomen in de Calcasa database die door de gemeente gebruikt wordt, hetgeen een prijsopdrijvend effect op de grondwaardeberekening had. Ook werd duidelijk dat de afdeling Grond en Ontwikkeling in haar berekening van de stichtingskosten geen gebruik had gemaakt van de toeslag “geluidwerende voorzieningen” terwijl op last van gemeentelijke voorschriften wel geluidwerende voorzieningen gerealiseerd dienden te worden, hetgeen ook bij de afdeling bekend was. Dit had wederom een prijsopdrijvend effect op de grondwaardeberekening. Wij hebben de afdeling Grond en Ontwikkeling vervolgens verzocht om in ieder geval de grondwaardeberekening te corrigeren voor de aantoonbare fouten maar ook daar wenst de gemeente niet aan mee te werken.

Daarom zijn voor ons de gevraagde gegevens essentieel om civielrechtelijk aan te kunnen tonen dat de grondwaardeberekening niet correct is uitgevoerd en zowel wij als de uiteindelijke erfpachters financieel benadeeld zijn door de gemeente. Nu de gemeente de in het WOB verzoek gevraagde gegevens om een geheim te houden reden geheim wenst te houden hebben wij bezwaar aangetekend op de beslissing van de gemeente in deze en wachten wij nu op het oordeel van de rechter. WOB verzoek 2 (6 juli 2020, besluit 17 september 2020, kenmerk 2020-11809) Om te onderzoeken of de grondwaarde van Top-Up redelijkerwijs in verhouding staat tot andere projecten hebben wij een tweede WOB verzoek ingediend. Wij hebben verzocht om van acht recente nieuwbouw/transformatie projecten in de directe omgeving en een tweetal hoogwaardiger locaties de erfpachtaanbiedingen en de daarin gehanteerde grondwaardes openbaar te maken. Uit de ons thans bekende gegevens blijkt dat de voor Top-Up berekende grondwaarde 7X hoger is dan de mediane grondwaarde van de referenties. De grondwaarde van Top-Up in Amsterdam Noord (gelegen naast het gemeentelijk afvalpunt!) is zelfs dubbel zo hoog als bij het referentieproject op de Hoogtekadijk en het referentieproject HAUT in het Amstelkwartier.

Tevens valt op dat alle erfpachtaanbiedingen in vorm en inhoud grote verschillen vertonen en dat er geen sprake lijkt van een eenduidige systematiek. In de volgende tabel zijn de belangrijkste waardes uit de via de WOB verzoek gevraagde gegevens inzichtelijk gemaakt. Een uitgebreider overzicht treft u als bijlage bij deze brief aan.

Johan van Hasseltkade 280 1032 LP Amsterdam

Tel +31 (0)203090350

Bank NL05INGB0007081318

Web www.lemniskade.nl

BTW NL822369175B01 KvK 64737780

Tabel 1 Grondwaardes referentieprojecten (openbaar gemaakt via WOB verzoek) project

datum

oplevering

erfpachtberekening 0

Kavel 22, Patch22,

grondwaarde/m2 GO excl. BTW

28-05-14

2016

€ 384,17

09-12-14

2016

€ 518,21

26-07-17

2020

€ 732,84

Niet bekend gemaakt

Nog niet

Niet bekend

opgeleverd

gemaakt

nog niet

€ 242,68

Buiksloterham* 1

CPO kavel 21A, Black Jack, Buiksloterham

2

CPO kavel 20F, Loft4you, Buiksloterham, Amsterdam

3

CPO kavel 20A, Stories, Buiksloterham**

4

Cityplot kavel B2, High End,

18-12-19

Buiksloterham 5

Cityplot kavel B14, The

opgeleverd 09-12-19

Doors, Buiksloterham 6

Blok1, Haut, Transformatie Hoogte Kadijk

€ 217,14

opgeleverd 30-11-17

Amstelkwartier, Amsterdam 7

nog niet nog niet

€ 1.450,00

opgeleverd 12-10-2018

2020

€ 1.308,00

07-12-17

nog niet

€ 944,87

410-418 (even nummer),Centrum 8

Kavel5, Bold, Overhoeks

opgeleverd 9

De Vrije Kade Fase2, Blok

07-02-18

2020

€ 1.004,00

Niet bekend gemaakt

nog niet

Niet bekend

opgeleverd

gemaakt

B2 Loodstoren, Buiksloterham 10

De Vrije Kade Fase2, Blok E3, Buiksloterham** MEDIANE

€ 732,84

GRONDWAARDE: te vergelijken met: kavel 23, Top-Up,

09-01-18

2020

€ 2.832,00

Buiksloterham* procentuele verhouding

386%

Mediaan/Top-Up * gegevens verkregen via erfpachtaanbiedingen aan ondergetekende ** de gegevens van deze projecten zijn thans nog niet door de gemeente aangeleverd vanwege zienswijzen op het WOB verzoek

Johan van Hasseltkade 280 1032 LP Amsterdam

Tel +31 (0)203090350

Bank NL05INGB0007081318

Web www.lemniskade.nl

BTW NL822369175B01 KvK 64737780

Vanuit de systematiek van de residuele grondwaardebepaling “Marktwaarde – stichtingskosten = grondwaarde” zijn de verschillen slechts te verklaren als: a) de marktwaardes van de bij Top-Up gebruikte referentieobjecten enorm zouden verschillen van de bij de referentie-erfpachtaanbiedingen gebruikte marktwaardes. b) de stichtingskosten van de bij Top-Up “genormeerd” bepaalde stichtingskosten enorm zouden verschillen van de bij de referentieerfpachtaanbiedingen bepaalde stichtingskosten. Beide verklaringen zijn praktisch gezien niet waarschijnlijk. Weliswaar zijn de afgelopen jaren de marktwaardes van bestaand vastgoed sterk gestegen maar hetzelfde geldt voor de bouwkosten. Bovendien tonen de data van erfpachtberekening aan dat zelfs wanneer de grondwaardes slechts een kalendermaand eerder of later bepaald zijn er in de omtrek van een paar honderd meter verschillen van honderden procenten zijn. Daarom vragen wij aan u het volgende: 1. Kunt u ons op gedetailleerde wijze verklaren waarom de grondwaarde van project Top-Up bijna 400% hoger is dan de mediane grondwaarde van projecten die in dezelfde tijdspanne en omgeving ontwikkeld zijn. 2. Kunt u het college verzoeken de grondwaarde voor project Top-Up te laten corrigeren naar een niveau dat vergelijkbaar is met projecten die in dezelfde tijdspanne en omgeving ontwikkeld zijn. 3.

Kunt u het college verzoeken in ieder geval de grondwaarde voor project TopUp te laten corrigeren voor de aantoonbare fouten in de grondwaardeberekening, te weten de foutieve gegevens van marktwaardereferentieobject Johan van Hasseltkade 282 en het ontbreken van de toeslag voor geluidwerende voorzieningen in de bepaalde stichtingskosten. 4. Kunt u het college verzoeken om de grondwaardebepalingen voorspelbaar, begrijpelijk en controleerbaar te maken, zoals ook de Amsterdamse rekenkamer reeds in 2012 en wederom in de rekenkamerbrief van 20 november 2019, artikel 2.3.3 aanbeval. (zie bijlage 6) Met vriendelijke groet,

Tom Frantzen Lemniskade projecten BV Winnaar De Gouden Piramide 2018, de tweejaarlijkse Rijksprijs voor inspirerend opdrachtgeverschap in de ruimtelijke disciplines

Johan van Hasseltkade 280 1032 LP Amsterdam

Tel +31 (0)203090350

Bank NL05INGB0007081318

Web www.lemniskade.nl

BTW NL822369175B01 KvK 64737780

Johan van Hasseltkade 280 1032 LP Amsterdam

Tel +31 (0)203090350

Bank NL05INGB0007081318

Web www.lemniskade.nl

BTW NL822369175B01 KvK 64737780